Адмиралтейский район в коммерческом интерьере
Санкт-Петербург – мегаполис, и тренды развития коммерческой недвижимости в разных районах могут быть весьма различны. Адмиралтейский район – один из самых неоднородных, и рассмотреть перспективы его рынка представляет значительный интерес.
Офисная недвижимость: В общем тренде
Для бизнес-центров Адмиралтейского района, впрочем как и для офисных зданий в других частях Петербурга, сегодня характерна высокая конкуренция и борьба за арендатора. При этом уровень арендных ставок здесь на 10% выше, чем в среднем по городу.
Оценить офисный рынок всего Адмиралтейского района достаточно сложно в связи с его неоднородностью. «Несмотря на околоцентральное местоположение, большая часть района имеет ограниченную транспортную доступность и большое количество промышленных территорий, старых жилых кварталов и подобных зон. Эти факторы не являются привлекательными для размещения новых офисных комплексов», – рассуждает руководитель отдела офисной недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg Полина Макаренко. «Здесь достаточно велико количество производственных зданий, которые были переоборудованы в бизнес-центры класса С», – добавляет руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. Между тем, по словам консультанта отдела консалтинга и оценки компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Наталии Киреевой, историческая часть района сегодня входит в тройку лидеров спроса на офисные площади, вслед за Центральным и Петроградским.
Такие разные
Сегодня на территории Адмиралтейского района, по данным Astera St. Petersburg, действуют 36 бизнес-центров классов А, В+ и В с общим объемом предложения около 250 тыс. кв. м. В петербургском подразделении GVA Sawyer к таким объектам относят 24 офисных здания, совокупная арендопригодная площадь которых составляет около 130 тыс. кв. м – около 10% всего качественного предложения в городе. В Knight Frank St. Petersburg и Maris Properties/CBRE называют существенно меньшие цифры – 17 объектов и 150-170 тыс. кв. м. В NAI Becar объем высококлассных офисных площадей Адмиралтейского оценивают в 165,5 тыс. кв. м. А в Praktis Consulting & Brokerage подсчитали абсолютно все районные бизнес-центры, включая здания категории С, – 62 объекта на 352,5 тыс. кв. м, из которых 219,7 тыс. – полезные. При этом к качественным арендопригодным площадям в компании относят только 114,4 тыс. «квадратов». В «Бест. Коммерческая недвижимость» весь объем арендопригодных офисных площадей оценивают в 300 тыс. кв. м.
По данным экспертов, на территории района в настоящее время расположено три офисных здания, которые можно отнести к классу А. Их общая площадь составляет почти 23,3 тыс. кв. м. Это «Дом белых ночей» (Малая Морская улица, 23), Bolloev Centre (переулок Гривцова, 4), а также бизнес-центр «Платинум» (Большая Морская улица, 30), полностью выкупленный в 2005 году Внешторгбанком под собственный офис. Кроме того, в стадии строительства, сообщают в Colliers International, сегодня находятся два бизнес-центра класса А совокупной площадью 20 тыс. кв. м – в составе многофункциональных комплексов на Мойке, 73-79 и Почтамтской улице, 3-5. «Данные бизнес-центры относятся к офисам прайм-класса. Это 50% от перспективного предложения офисов премиального сегмента, планируемых к выходу до 2013 года», – утверждает заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International St. Petersburg Евгения Васильева.
По подсчетам старшего маркетолога компании Praktis CB Любавы Пряниковой, на классы В+ и В в районе приходится 15 бизнес-центров общей площадью 130,8 тыс. кв. м (арендопригодная – 93,8 тыс. «квадратов»).
Вне локации
На бизнес-центры Адмиралтейского района оказывает влияние общий тренд – высокая конкуренция и борьба за арендатора. По данным АРИН, уровень заполняемости в районных бизнес-центрах колеблется в границах 80-99%: средний показатель – 90%.
Полина Макаренко отмечает, что офисы всегда будут востребованы на границе с Центральным районом и рядом со станциями метрополитена. В предпортовой зоне уровень загрузки бизнес-центров также находится на очень высоком уровне.
Среди наиболее удачных объектов она отмечает Kellermann Center на 10-й Красноармейской улице, который привлек качественных арендаторов («якорь» – компания Sun Microsystems), несмотря на его относительно невыгодное местоположение, и Bolloev Сenter в переулке Гривцова, который открылся в разгар кризиса, но сумел привлечь арендаторов. «Нельзя не отметить также бизнес-центр «Нарвские ворота», в котором в 2008-2009 году было успешно продано большое количество площадей», – добавляет она.
По словам ведущего эксперта-аналитика компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислава Фадеева, большинство бизнес-центров Адмиралтейского района можно отнести к достаточно успешным проектам, так как они имеют свою целевую аудиторию и успешно взаимодействуют с ней. «Соотношение цены и качества в первую очередь определяется теми конкурентными преимуществами, которые имеет тот или иной объект. Например, в бизнес-центрах «Мир» и «Трезубец» уровень арендных ставок достаточно высок, хотя качество самих зданий оставляет желать лучшего. Однако расположение рядом с Сенной площадью определяет высокий спрос на офисы в этих объектах», – комментирует он.
«Объекты класса А в районе характеризуются высокой заполняемостью даже в условиях кризиса, уровень вакантных площадей в них не превысил 7 процентов. В зданиях категории В и С доля свободных площадей выше – 12 и 9-10 процентов соответственно», – констатирует Любава Пряникова. Генеральный директор компании «Бест. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков оценивает уровень вакантных помещений в районных бизнес-центрах чуть выше – 10% для класса А, 13-15% – для зданий категории В и С.
Директор по консалтингу и оценке компании NAI Becar Игорь Лучков рассказал, что ставки находятся в диапазоне 900-2000 рублей за квадратный метр в месяц и варьируются в зависимости от местоположения и класса бизнес-центра. По данным Knight Frank St. Petersburg, средняя ставка аренды на офисы в районе – 1150 рублей за квадратный метр. По информации Colliers International, средняя запрашиваемая арендная ставка для бизнес-центров класса А составляет 1050 рублей, а в классе В – 880 рублей за квадратный метр в месяц (включая эксплуатацию, без НДС). В последние годы они подчинялись общим рыночным тенденциям, то есть снижались. Однако вблизи станций метро «Балтийская» и «Нарвская» ставки сохранились на относительно высоком уровне по сравнению с большинством аналогичных по типу и качеству застройки зон в других районах города. Это связано прежде всего с близостью Морского порта. «Уровень арендных ставок в Адмиралтейском районе для качественных бизнес-центров на 10 процентов выше, чем в среднем по городу», – утверждает Владислав Фадеев.
Цитата
В последние годы средние ставки по Адмиралтейскому району подчинялись общим рыночным тенденциям.
Олег Громков, руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg
Мнение
Филипп Леонов, коммерческий директор ИСГ «Сплав»:
– Хуже всего заполняемость у вновь введенных бизнес-центров. Это объясняется общим спадом спроса на офисные площади, вызванным кризисом. Ситуация по арендным ставкам в настоящее время стабилизировалась и колеблется только в зависимости от класса бизнес-центров, сроков их ввода в эксплуатацию и общей загрузки.
Торговая недвижимость: Точка, точка
Предложение площадей в современных торговых центрах Адмиралтейского района крайне ограничено, тем более что все они имеют практически стопроцентную загрузку.
На начало этого года здесь действовало восемь крупноформатных торговых комплексов (в том числе один гипермаркет) общей площадью почти 179,5 тыс. кв. м (арендопригодная – 99,1 тысячи). Это 4-5% всех современных торговых площадей в Петербурге. По словам старшего маркетолога компании Praktis Consulting & Brokerage Любавы Пряниковой, рынку торговой недвижимости Адмиралтейского района присуща неоднородность: «Качественные помещения под торговлю распределены здесь неравномерно. На территории района есть места, где магазинов явно не хватает».
Локальные зоны
По данным экспертов, в районе традиционно сложились несколько торговых зон. В первую очередь это территория вокруг Сенной площади, где помимо нескольких десятков небольших крытых павильонов и встроенных помещений на первых этажах жилых домов расположены два крупных современных торговых комплекса, построенных «с нуля» в 2003-2004 годах, – «Пик» и «Сенная». Арендопригодные площади этих объектов составляют 16,5 тыс. и 30 тыс. кв. м соответственно. «Пока это самая успешная торговая зона с крупными современными объектами в центре города, у метро», – комментирует руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg Олег Громков. Уровень вакантных площадей в них, по данным Praktis CB, не превышал 5% даже в кризис. В торговых комплексах «Пик» и «Сенная» арендная ставка находится на уровне 100 USD за кв. м в месяц. «Но спрос на эти объекты повышенный, на них никак не отразились кризисные явления прошлого года», – утверждает директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. «В «Сенной» и «Пике» существовали листы ожидания, хотя ротация арендаторов и была выше докризисной», – добавляет ведущий эксперт-аналитик компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
Другие крупные торговые центры расположены в районе улиц Марата и Звенигородской. В 2006 году на Звенигородской, 7 был введен в эксплуатацию торгово-развлекательный комплекс «Планета-Нептун» общей площадью 28,8 тыс. кв. м (полезная – 11 тысяч) от ЗАО «Рубин». В данном объекте наблюдается очень диверсифицированный состав арендаторов с упором на развлекательную составляющую: океанариум, семейный парк развлечений и др. В мае этого года откроет свои двери для посетителей торговый центр над вестибюлем станции метро «Звенигородская». Его общая площадь составляет 5,5 тыс. кв. м, из которых порядка 2 тыс. «квадратов» – торговые. На данный момент сдано более половины торговых площадей. Девелопер проекта – холдинг «Адамант».
Еще одна торговая зона расположена в районе Балтийского вокала и одноименной станции метрополитена. Здесь находятся торгово-развлекательный комплекс «Варшавский экспресс» от того же «Адаманта», а также гипермаркет «Лента», выходящие фасадами на набережную Обводного канала. «Варшавский экспресс», по мнению экспертов, нельзя отнести к очень популярным объектам, но управляющая компания постоянно развивает этот комплекс за счет спортивно-развлекательной составляющей, организуя различные мероприятия, тем самым увеличивая его посещаемость и известность. Здесь арендные ставки, по данным АРИН, колеблются в пределах 1200-1500 рублей за квадратный метр в месяц.
Пожалуй, этим список наиболее успешных торговых комплексов в Адмиралтейском районе ограничивается.
«Бумажные» виды
Среди перспективных проектов в сегменте торговой недвижимости района эксперты отмечают реконструкцию универмага «Фрунзенский» на углу Московского проспекта и Обводного канала, а также предполагаемое строительство второй очереди ТРК «Пик» на Сенной площади. Первый объект приобрела в 2005 году группа JFC, владельцем которой является Владимир Кехман. Общая площадь здания составляет 14 тыс. кв. м. Сначала новый владелец намеревался организовать в нем концертный зал, сохранив фасады, но изменив внутреннее строение здания. Однако недавно стало известно, что девелопер отказался от этой идеи и Фрунзенский универмаг сохранит свое изначальное предназначение.
Строительство второй очереди «Пика» предусматривается в рамках проекта развития всей Сенной площади. По замыслу его инициаторов, новый ТРК объединит вестибюли станций метро «Сенная» и «Спасская» и гостиницы на месте дома 47 по Гороховой улице. С площади будут убраны все ларьки, и даже колонну Мира планируют демонтировать и установить в другом месте. Освободившиеся площади могут быть использованы для возведения подземного паркинга и организации кругового движения. Однако все это пока только планы «на бумаге».
Эксперты не прогнозируют серьезного увеличения рынка качественных торговых площадей в ближайшие несколько лет. «Адмиралтейский район уступает по коммерческой привлекательности своим ближайшим соседям – Центральному и Московскому», – констатирует руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании Astera St. Petersburg Александр Волошин. По его словам, основной недостаток района – практически полное отсутствие проходных торговых коридоров. В основном он состоит из тихих жилых кварталов и заброшенных территорий старых промышленных предприятий. Во многом будущее ритейла, по мнению экспертов, зависит от развития других центров притяжения в районе: Новой Голландии, второй сцены Мариинского театра, Измайловской перспективы и т. д.
Цитата
– В Адмиралтейском районе на рынке стрит-ритейла предложение превышает спрос на 15 процентов.
Марина Федорова, директор департамента стрит-ритейла компании NAI Becar
Цифра
6-8 тыс. руб.
максимальная месячная арендная ставка для топовых мест под торговлю
Гостиничная недвижимость: Перебор?
До последнего времени в Адмиралтейском районе на различных стадиях реализации находилось более трех десятков гостиничных проектов. Эксперты убеждены, что большинству этих отелей открыть свои двери не суждено.
Адмиралтейский район сегодня находится на втором месте по количеству отелей и номерному фонду, уступая только Центральному.
Целевая группа
По мнению экспертов, район имеет два преимущества, которые позволяют ему успешно конкурировать с другими территориями в борьбе за гостиничных операторов: география и цены. «Адмиралтейский район – это исторический центр города, где в зоне пешеходной доступности находится большинство объектов, привлекательных для туристов. Это дает ему преимущество перед Василеостровским и Петроградским районами, также претендующим на целевую аудиторию иностранных и российских туристов, приезжающих в Петербург для отдыха и по бизнесу. Стоимость же проживания в аналогичных по классу гостиницах Адмиралтейского, как правило, ниже, чем в отелях соседнего Центрального района», – комментирует старший маркетолог компании Praktis Consulting & Brokerage Любава Пряникова.
В Адмиралтейском районе, по подсчетам аналитиков, сегодня расположено 10 качественных гостиниц (не считая мини-отели) с общим номерным фондом чуть более 2,9 тыс. номеров. Из них два отеля – уровня 5 звезд, пять гостиниц принадлежат классу 4 звезды и три гостиницы относятся к категории трехзвездочных. В районе представлены такие крупные гостиничные операторы с мировой известностью, как Marriott International и Best Western International (США), Rocco Forte (Англия). Разумеется, самый знаковый гостиничный объект района (и, пожалуй, всего города) – гостиница «Астория», принадлежащая последнему оператору.
В основном районные гостиницы размещены в его восточной части, ближе к центру. Здесь же широко представлен сегмент мини-отелей. Но при этом три гостиницы находятся в более депрессивных зонах района.
Номера навсегда
«Сегодня в районе существует огромное количество гостиничных проектов – порядка трех десятков. Их общий номерной фонд составляет более чем 5 тысяч номеров», – подсчитал руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg Олег Громков. По его словам, такая ситуация сложилась в результате активного продвижения городской программы развития гостиничной инфраструктуры, реализуемой КИСПом: «Участки и здания выделяются целевым назначением, и многие инвесторы спешат воспользоваться моментом». «Большое количество муниципальных зданий, расположенных за Исаакиевской площадью, также могут получить постановления на реконструкцию под отели. В этом случае номерной фонд района серьезно возрастет», – добавляет руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании Astera St. Petersburg Александр Волошин.
Однако, по мнению экспертов, после кризиса перечень реализуемых проектов начал сокращаться, и открыть свои двери для посетителей суждено далеко не всем заявленным проектам.
Среди уже строящихся в Адмиралтейском районе объектов участники рынка отмечают пятизвездочную гостиницу Four Seasons на Исаакиевской площади (девелопер – Tristar Investment, номерной фонд – 186), апарт-отель от Ginza Project на Почтамтской улице, 3-5, mixed-use-проект с гостиничной функцией напротив Новой Голландии и др. В ближайшее время в районе также будут введены в строй отель W от Starwood на Вознесенском проспекте, 6 (5 звезд, 120 номеров), очередная гостиница сети Marriott на набережной канала Грибоедова, 166 (4 звезды, 275 номеров), гостиница Crowne Plaza от оператора Intercontinental на Садовой улице, 62 (4 звезды, 340 номеров).
Цитата
Олег Громков, руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg:
– В районе сегодня существует огромное количество проектов – больше 30, с общим номерным фондом более чем на 5 тысяч номеров. Однако большинство из этих проектов, вероятно, не будет реализовано.
Дмитрий Кирман
Газета «Строительный Еженедельник» провела семинар «Тенденции и перспективы развития рынка строящейся жилой недвижимости. Ценовой прогноз» на Ярмарке недвижимости в СКК. По мнению участников рынка, цены на жилье могут стоять на протяжении полутора лет. В итоге предложение жилья в новостройках сократится вдвое и за короткий период квартиры могут существенно подорожать.
Вячеслав Семененко, член совета директоров холдинга Setl Group:
– Сегодня люди разделились на две категории. Первая – те, кто сидят с деньгами. Они не верят никому и держат деньги в сейфе. Вторая – те, кто верит в материальные ценности, а сегодня это только объекты недвижимости. Я помню 1998 г., когда мы переживали первый кризис. Многие тогда тоже обращали внимание на квартиры как единственный понятный способ сбережения денежных средств. Недвижимость – жизненный актив, и не важно, что с ней произойдет через полгода. Важно, что с ней будет через десять лет. Это способ реально сохранить сбережения.
В 1998 г., когда рухнуло все, включая банки, люди потеряли работу, те, у кого были квартиры, продолжали их сдавать. Эта ситуация длилась 1,5-2 года. Потом жизнь отыграла все, и их вложения себя многократно оправдали. Есть две альтернативы: держать деньги в чулке, при том что сейчас идет большая дискуссия о возможном реальном обесценивании денег, или купить жилье. Причем девальвация коснется не только российских рублей, а любой мировой валюты. Потому что финансовую дыру во всем мире будут затыкать печатанием новых необеспеченных денег. Это значит, что стоимость денег просто упадет.
Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
– За три квартала 2008 года в Петербурге построено более миллиона квадратных метров жилья. Это повторяет тенденцию последних четырех лет. Половина жилья сдается за первые 9 месяцев, вторая половина – за три последних, под Рождество. В конце 2008 г. потенциальный покупатель жилья впервые может видеть такое разнообразие предложений. На вторичном рынке количество предложений с начала лета увеличилось в 1,5 раза. Время экспозиции квартир в листингах удвоилось. Покупатель торгуется только за «однушки» экономкласса. Дефицитные ранее «двушки» и «трешки» простаивают в листингах до двух месяцев. «Первичка» наиболее нервными застройщиками торгуется с 10-15-процентными скидками.
Цены, хотя и дрогнули в сторону уменьшения, в абсолютном выражении не опускаются ниже 0,5% в неделю. При сохранении такой тенденции до конца года они снизятся не более чем на 4-5%. Сложнее ситуация следующего года. Отсрочка ряда заявленных проектов, особенно комплексного развития территорий, приведет к снижению объемов предлагаемых к продаже строящихся объектов в 1,5 раза в течение 2009 г. Точечная застройка спальных районов не может покрыть потребности города. Здесь объем застройки вряд ли может превысить 1,5 млн. кв. м в год. Если город не будет заниматься инженерной подготовкой новых территорий, то к 2010 г. неизбежно получение значительного дефицита строящегося жилья.
Выкуп городом малогабаритных квартир экономкласса на городские нужды и для жилищных программ приведет к их вымыванию из листингов после первых аукционов. Следует учитывать, что экономкласс составляет около 55% объема рынка. Запланированные в бюджете 12 млрд. рублей позволят выкупить 200 тысяч кв. м строящегося жилья, то есть поддержат 10% рынка. Проблемы с ипотекой и кредитованием строительства, а также выжидательная позиция индивидуальных инвесторов, не говоря уже о сложной макроэкономической ситуации и относительной девальвации рубля, приведет в 2009 г. к сокращению предложения и в среднесрочной перспективе – к существенному росту цен.
Ирина Онищенко, заместитель генерального директора центрального управления недвижимости «ЛенСпецСму»:
– В этом году получилось, что пик кризиса пришелся на рождественские праздники. В нашей компании цена в прайс-листе на жилье не меняется, но мы предлагаем различные скидки и делаем специальные предложения. Выбор квартир высокой степени готовности и в сданных домах небольшой. Сейчас многие строительные компании отложили проекты, которые планировалось сдать в 2010–2011 гг. Если проекты будут перенесены на 1-1,5 года, то мы будем видеть вымывание интересных предложений на рынке. Город для социальных целей выкупает много жилья эконом-класса. В итоге происходит сокращение объема предложения. Поэтому тенденций к сильному падению цен нет.
Еще одна проблема – ситуация с ипотекой. Для тех, кто хочет купить квартиру на первичном рынке, предлагается небольшое количество программ. Все больше банков уходит с первичного рынка и не работает с застройщиками. Поэтому нам приходится самим находить какие-то варианты, чтобы поддержать клиентов. Например, сейчас мы предлагаем программы рассрочки до 55 месяцев. У нас остаются программы с минимальным первым взносом и оплаты 40–60% до сдачи дома, дальше возможен переход на ипотеку.
Мы думаем, что через год начнут работать ипотечные программы банков, и начнется снижение ставок. Они сейчас упорно ползут вверх, но это не может продолжаться до бесконечности. Сейчас основная роль крупных застройщиков заключается в поддержке рынка, чтобы он существовал, и были введены все строящиеся объекты. Сейчас можно получить максимально возможные скидки на строящееся жилье и выбирать из максимального объема предложения. Рост цен, правда, незначительный, начнется весной или осенью, в зависимости от ситуации на мировых рынках. Он будет составлять 1,5-2% в месяц.
Илья Логинов, директор по маркетингу корпорации «Строймонтаж»:
– Сейчас, кроме проблем с получением ипотеки, увеличены ставки и ужесточены условия предоставления кредита. Строительные компании вынуждены искать новые возможности для того, чтобы обеспечить клиентам доступ к ипотеке. В частности, наша компания совместно с банком «Санкт-Петербург» предлагает ипотеку по ставке 9%, которая значительно ниже рыночной.
Ситуацию на рынке недвижимости определяют спрос и предложение. Предложение сейчас сокращается, закрытие проектов приведет к тому, что через 1-1,5 года оно сократится в два раза. При этом много квартир выкупает город, но они не поступят в продажу, а будут использованы в городских жилищных программах. Большим спросом пользуется жилье на финальной стадии строительства – готовые объекты. Спрос на них даже вырос. На объекты на начальной стадии строительства спрос уменьшился, но во многом это связано с психологическим эффектом – покупатели заняли выжидательную позицию.
В 2004 г. на рынке была похожая ситуация. Люди ждали год, цены стояли, но затем они начали резко расти, потому что покупатели устали ждать обещанного падения цен. При этом дополнительно уменьшился объем предложения, и в итоге в 2006 г. цены выросли в 2 раза. Аналогичная ситуация кратного роста цен может произойти в 2010 г. До этого времени цены будут меняться несущественно. Возможен как рост в пределах 2%, так и падение в этих рамках. Все будет зависеть от финансовой устойчивости конкретной строительной компании. В зависимости от ситуации они могут давать скидки в большем или меньшем размере. В целом цены останутся на текущем уровне.
Много разговоров идет о реальной себестоимости строительства. Могу сказать, что только строительно-монтажные работы обходятся в 1,5 тысячи долларов за 1 кв. м жилья. Прибавьте расходы на инфраструктуру, инженерное обеспечение, стоимость земли и другие. В итоге минимальная себестоимость составляет 2,5 тысячи долларов и более за 1 кв. м. Продавать ниже себестоимости бессмысленно. Если компания дает большие скидки на строящееся жилье, значит, растут риски того, что оно не будет достроено и сдано в срок. Если скидок нет, то это может быть своеобразной гарантией того, что объект будет возведен. Если получить меньше денег сегодня, то завтра просто не на что будет строить.
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала банка «ВТБ-24»:
– Застройщики сейчас практически не начинают новые проекты. Как правило, они завершают строительство начатых объектов. Это большой плюс для заемщиков, которые взяли кредит на строящееся жилье. Цены на возводимые дома не растут. Государство к рынку недвижимости подходит очень взвешенно, поскольку это большой социальный вопрос. Квартиры, которые не будут покупаться, выкупит государство, чтобы продать нуждающимся по себестоимости. Текущий рынок характеризуется выжиданием. Причем это касается не только первичного, но и вторичного рынка.
Клиент сейчас не массово идет в банки за ипотекой. Многие банки, отказавшись от кредитования новостроек, предоставляют кредиты на вторичном рынке. При этом даже те заемщики, которые получили одобрение в банке на кредит, получают его только в том случае, если жилье им действительно нужно. Аналогичная ситуация и с продажами. Сейчас реализуют жилье только те частные продавцы, кому это необходимо. Рынок в целом затих, все замерли в ожидании. Я думаю, что мы ушли с рынка кредитования новостроек не навсегда, это временное явление. Когда ситуация прояснится, мы вернемся на этот рынок и будем активно кредитовать. Доля кредитования возводимого жилья в портфеле нашего банка была достаточно велика и достигала 30-40%.
Надо понимать, что риски при приобретении квартир в новостройках существуют. Сейчас риски при покупке новостроек выросли в два раза. Люди, которые взяли кредит «на котлован», могут оказаться в ситуации, когда у застройщика не хватит средств на достройку объекта. В итоге заемщики могут остаться с необходимостью выплачивать кредит, но без квартиры. Конечно, в итоге дом будет построен, но задержка может составить 2-3 года. Для минимизации рисков мы приостановили программу кредитования новостроек. Думаю, что в дальнейшем мы будем кредитовать застройщиков более взвешенно. Уже не на стадии котлована, а на высокой степени готовности дома, чтобы быть уверенными в том, что объект сдадут в срок.
При существенном снижении стоимости залога по ипотеке банк может потребовать внести дополнительное обеспечение или вернуть кредит досрочно. В частности, один банк разослал письма, в которых просит погасить 30% стоимости кредита на основании снижения стоимости залога. Однако думаю, что другие банки так поступать не будут. Начнем с того, что на 30% стоимость жилья не упала.
Кроме того, по большинству кредитов первый взнос был достаточно большой, поэтому дополнительное обеспечение не требуется. Например, наш банк давал ипотеку с нулевым первым взносом, но клиентов, которые ее брали, – единицы. В целом соотношение «кредит/залог» у нас составляет 30% собственных средств, остальные – заемные. Кроме того, если клиент брал у банка 100 тысяч долларов на квартиру, а затем она упала в цене до 50 тысяч, это не означает, что его долг уменьшился вдвое. Если он брал 100 тысяч долларов, значит, именно эту сумму с процентами он и обязан вернуть.
Валерий Виноградов, президент АН «Авентин-недвижимость»:
– Сегодня сделок стало меньше. Например, в нашей компании снижение составляет 25%. При этом значительно увеличился риск принятия решения при проведении сделки. В каждом сегменте недвижимости – эконом, бизнес или элитное жилье – свои тенденции. Важно понимать, для каких целей приобретается жилье. Если мы говорим о целях покупки, то, приобретая для себя, мы видим большой выбор вариантов и падение цен, особенно в долларах.
Если это инвестиционная сделка, то надо понимать, покупаете вы на свои деньги или используете заемный капитал и какой срок инвестиций вас интересует. В долгосрочной перспективе цены на жилье будут расти. Текущее снижение спроса будет нивелировано уменьшением предложения. Нужно тщательно подходить к выбору объекта. Важно, на каком этапе вы его выбираете. Думаю, в дальнейшем будет более серьезная дифференциация цен по видам недвижимости. Сейчас цена на новый дом отличается от цены «хрущевки» или «брежневки» в среднем на 10%. Это неправильно и нелогично.
Константин Иващенко, руководитель направления жилищных проектов Санкт-Петербургского филиала GVA Sawyer:
– В краткосрочной перспективе, 1-2 года, произойдет сокращение предложения новых проектов. Темпы реализации существующих проектов будут корректироваться с учетом сокращения денежного потока. После реконцепции на рынок будут выведены проекты, которые были заявлены ранее. При этом будет происходить рост цен. В среднесрочной перспективе, 3-5 лет, мы прогнозируем, что после некоторого периода стагнации в течение ближайших 1,5 лет ежегодный рост цен на жилье в Петербурге будет составлять 20-25% в год.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»:
– Рынок находится в ожидании. В долгосрочной перспективе недвижимость будет расти в цене, являясь самым надежным активом по сохранению средств, по мнению большинства россиян. Вторичный рынок занял выжидательную позицию начиная с июня 2008 г. Уже тогда активность продавцов и покупателей снизилась. Все думали, что это временно – лето, но сейчас уже ноябрь. Есть тенденция небольшого прироста предложения. Продавцы выставляют свои объекты, но не стремятся снизить стоимость. Можно говорить о торгах на понижение при наличии конкретного покупателя. Общей тенденции обвала цен нет.
Сейчас есть сокращения на работе, которые в ряде компаний достигают 30%. Это напрямую влияет на доход граждан, ипотеку и прочее. Хотя даже на этом фоне наш клиент недавно получил кредит на 200 тысяч долларов по ставке 9,7% в долларах. Нынешняя ситуация на рынке продлится до весны 2009 г., когда начнется оздоровление мировой экономики. Поскольку рынок недвижимости инертный, строительный рынок переживет стагнацию и выйдет из этого положения, ипотека тоже вернется. Думаю, что к концу следующего года мы почувствуем по-настоящему положительные тенденции на рынке жилья.
Дмитрий Малышев,
Строительный Еженедельник
Тема высотного строительства в Северной столице – пожалуй, самая острая сегодня для тех, кто считает себя петербуржцем – этой осенью обрела новое звучание. Экономический и технологический аспекты проблемы оказались не менее интересными, чем градостроительно-архитектурный, подогреваемый остротой социального недовольства по поводу возможности высотного строительства в Петербурге. Разговор о высотках, в том числе о небоскребах, явно приобретает все более конкретное содержание. И хотя экономический кризис внесет свои коррективы в планы застройщиков по высотному строительству, ожидать полной отмены этих планов не приходится. Со временем они так или иначе будут воплощаться в жизнь – даже «Охта-Центр», вероятнее всего, будет строиться, надежды противников проекта на влияние кризиса пока не получают подтверждения. Вопрос в том, какие ограничения высоткам будут поставлены властью – через Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – и какие ограничения выстроит сам рынок, экономика таких проектов. При этом, и после принятия ПЗЗ, согласно Градкодексу, у застройщков останется возможность согласовывать высоту, не вписывающуюся в регламент. Это будет более сложно, чем сейчас, но вполне реально. И вряд ли стоить ожидать, что наступление высоток будет жестко ограничено законодательными и административными мерами. Более весомыми для застройщиков будут экономические и технические «за» и «против» высотного строительства.
Ввысь без страха и упрека
В Петербурге, как это ни странно, достаточно сторонников высотного строительства. Причем не только среди застройщиков, чей интерес к высоткам обоснован экономически, но и в научной общественности. Самый яркий представитель этой точки зрения в ученой среде – председатель комиссии по фундаментам и подземным сооружениям при правительстве города Владимир Улицкий.
По его словам, в мире проблему размещения небоскребов решают по-разному. В Хельсинки здания выше 25 м строят в только в особой зоне. В Вашингтоне, где высотный регламент соблюдается уже 200 лет, и есть лишь 5 зданий-доминант, больше не допускается. А есть такие центры строительства небоскребов, как Сидней, Мельбурн, Куала-Лумпур и др.
Что касается Петербурга, то, по мнению ученого, «все, что создано интересного в городе, появилось в результате чьих-то амбиций». И неважно, чьих – Петра I, Церкви или Газпрома, уверен В.Улицкий.
«Во всем мире нигде нет такого активного населения, как у нас. Обсуждают все – ПЗЗ, высотный регламент, «Охта-Центр». Нигде такого нет, - заявляет он. – Эти проблемы решаются не всенародно, их решают специалисты, в частности, специалисты по фундаментам. Вот говорят – якобы, на месте «Охта-Центра» плохие грунты, здание упадет. Ничего подобного – просто должны быть серьезные фундаменты. Небоскреб можно везде построить. Так, например, в Куала-Лумпуре под одним из небоскребов – 120-метровые сваи вбиты. А в Австралии хотят построить здание выше километра. И ничего, жители окрестных сел и деревень его не обсуждают. На это есть профессионалы. А в Шанхае все гордятся своими 500-метровыми небоскребами, и тем, что их видно отовсюду». По данным Улицкого, даже такие проекты, как дома высотой в километр, несмотря на повышенные риски, окупают себя.
Не хватает потенциала
Петербургские архитекторы склонны более осторожно относиться к теме. Так, Святослав Гайкович считает, что, конечно, небоскреб – это шедевр технологических и информационных достижений, такая застройка позволяет экономить на транспорте и дает больший выход площадей. Кроме того, небесная линия Петербурга без доминант не может существовать, уверен эксперт. Но ни сейчас, ни в ближайшем будущем нашествие небоскребов (кроме «Охта-Центра») Петербургу не грозит, так как 100-150-метровые здания, в мире, где идет речь уже о 600-800-метровой высоте, небоскребами никто не назовет.
Пока что городу не хватает экономического потенциала для их появления. «Чтобы были небоскребы, нужно здесь создать крупный экономический и финансовый центр с очень высокими ценами на землю, - говорит С.Гайкович. – Возможно, город получит полицентрическое, кластерное развитие высотного строительства – одним из таких кластеров может стать запад Васильевского острова».
Архитектор также замечает, что с ростом высоты формы небоскребов изменились: 500-метровой призме не будет хватать устойчивости, поэтому появляются пирамидальные и конусообразные небоскребы, еще более радикально вмешивающиеся в силуэт традиционных городов.
Между тем, для Петербурга были бы более характерны здания, увенчанные шпилем. На последнем форуме ProEstate в качестве иллюстрации такого подхода к высотному строительству в Северной столице архитектор показал собственный проект «Охта-Центра» - рисунок здания, высотой чуть больше Смольного собора, в форме разорванного кольца, раскрывающегося на Неву, в сторону собора, с тонким 300-метровым шпилем посредине и с основанием, напоминающим пятиугольник крепости Ниеншанц.
39-й этаж
Но небоскребы – небоскребами, а застройщики, занимающиеся не только строительством деловых центров, но и жильем, тоже не прочь получить большой выход полезных площадей на небольшом участке, и тоже задумываются о высотном строительстве. Однако мнения их по этому поводу расходятся.
Так, гендиректор «М-Индустрии» Матвей Закашанский, отмечая, что его холдинг первым в Петербурге построил 25-этажный дом, в то же время подчеркивает, что строительство каждого этажа после 20-го обходится дороже, чем возведение предыдущих этажей. Кроме того, помимо более сложных инженерных систем, сложных подъемных строительных механизмов (например, бетононасосов с размахом выше 28 м) в домах выше 20 этажей нужно ставить 4 и более дорогостоящих лифта. «Хотя, конечно, при отсутствии земли те, у кого она есть, строят столько, сколько возможно. Отсутствие инженерно подготовленной земли – главная причина стремления вверх», - замечает строитель.
Тем не менее, «М-Индустрия» отказалась от идеи строить 40-этажный жилой дом на Суздальском шоссе. «Мы провели опрос, и оказалось, что не более 20% потенциальных покупателей хотят жить выше 30 этажа. Если на 40-м этаже некоторые наиболее амбициозные клиенты и купят апартаменты, то что делать с 39-м этажом? Кто там купит квартиры?» - задается вопросом эксперт.
Гендиректор компании «ВМБ-Траст» Александр Гришин соглашается с этим мнением. А вот по данным руководителя отдела проектов и аналитических исследований Агентства развития и исследований в недвижимости Зоси Захаровой, 60% клиентов на первичном рынке готовы купить квартиры в высотках. Исследования «М-Индустрии» она считает нерепрезентативными. По мнению З.Захаровой, поблизости от центра города, но не в самом центре, а в районах с хорошей транспортной доступностью, жилье бизнес-класса в высотках вполне может и даже должно быть. При этом, как замечает директор направления Петербург ГК «Пионер» Юрий Грудин, Северная столица, как и вся Россия, только движется к высотному строительству, а реальные примеры имеются пока только в Москве.
На окраине – бессмысленно, в центре – нельзя
По мнению Алексея Федорова, директора отдела офисных помещений Maris Properties, небоскребы в Петербурге могли бы быть, но не там, где их разрешают построить. «Существует спрос на офисные небоскребы. Они – основная часть мировых высоток. Но в Петербурге и во всех мировых столицах основной спрос на офисы сосредоточен в центре города. Поэтому офисная высотка, построенная на окраине, потеряет половину своих арендаторов, - заявляет эксперт. – Кроме того, строительство небоскребов ведут самые сильные, самые статусные компании, которые не будут строить вдалеке от центра – это не престижно. Москва, Франкфурт, Лондон – везде высотный «сити» находится если не в центре, то совсем недалеко от него. В Париже Дефанс находится в 8 км от Елисейских полей (это расстояние равно пути от пл. Восстания до Московских Ворот)».
Таким образом, подводит черту эксперт, в Петербурге высотное строительство запрещено везде, где оно имеет смысл, и «условно запрещено» вблизи от центра (в кольце промзон). Именно в промзонах, по мнению специалиста, высотки имеют шанс появиться и стать экономически выгодными: этого территориального ресурса хватит на 10 лет, а с учетом кризиса – и более. Может быть, экономика заставить инвесторов строить именно там и окружить город высотным «поясом» из бывших промзон, ставших деловыми центрами.
А может быть и по-другому – в городе образуется 3 центра высотного строительства – вокруг «Охта-Центра», на Морском фасаде и вокруг пл. Конституции в Московском районе. Будет ли это 3 разных «сити», или развитие получат не все 3 кластера, предсказать нельзя, тем более в условиях экономического кризиса. Но все же «групповая» локация небоскребов лучше с социальной точки зрения, чем высотный «пояс», считает эксперт. Кроме того, под каждую отдельно стоящую высотку потребуется создавать отдельную инфраструктуру, что менее выгодно, чем строить небоскребы в группе.
А смысл?
Другой эксперт – старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank Игорь Кокорев – считает, что пояс промзон действительно можно выгодно использовать под строительство деловых центров. Но строить там высотки нет никакой необходимости и смысла – зданий средней этажности вполне хватит для насыщения рынка офисных площадей.
Комментируя проблему, эксперт перечисляет несколько особенностей высотного строительства – с одной стороны, высокий «выход» полезной площади на дорогом участке земли, возможность создания многофункциональных вертикально интегрированных объектов, но с другой стороны – меньшая эффективность использования площадей, высокие затраты на эксплуатацию, на создание и содержание инженерной инфраструктуры.
По данным эксперта, «выход» полезной площади с этажа в зданиях средней этажности составляет 85-90%, а в высотках – 75%, в небоскребах еще меньше (по данным «ВМБ-Траст» - менее 50%). Кроме того, так как в Петербурге нет опыта эксплуатации высотных зданий, застройщик не может учесть все затраты на эксплуатацию.
«С одной стороны, высотки позволяют уменьшить плотность застройки и даже сохранить зеленые насаждения. С другой стороны, в Петербурге ни у кого нет аналитики, показывающей экономику таких проектов. Я бы заплатил большие деньги за такой анализ. Мы хотели построить здание выстой более 100 м, но отказались от этой идеи из-за неясности экономических обоснований», - замечает директор компании «ВМБ-Траст» А.Гришин. То же самое говорит и Ю.Грудин – экономических исследований высотного строительства в Петербурге на рынке нет. А по словам представителя Jones Lang La Salle Андрея Косарева, его компания однажды делала концепцию проекта здания высотой 150 м на Васильевском острове. С тем, как «продавить» высоту, у весьма влиятельного клиента проблем не было, но доходность такого проекта оказалась весьма невелика.
Так же считает и президент группы компаний «Аверс» Михаил Зельдин. По его мнению, кроме того, что многие люди просто боятся высоты и не захотят работать в высотном бизнес-центре, отчего наполнение небоскреба будет весьма проблематично, инвестор, вкладывающий в строительство таких зданий, несет и массу других рисков. У него существенно выше затраты на строительство, так как в высотных зданиях больше требований к прочности каркаса, огромные системы инженерии, меньше коэффициент полезной площади, жестче требования пожарной и иной безопасности, и наконец, сложная система очистки фасадов в агрессивной городской воздушной среде (в Москве стеклянные фасады здания ЮКОСа из-за этого растрескались).
А региональный директор Savant на Северо-Западе Сергей Свешков, работавший, в том числе, с Газпромом, приводит и конкретные цифры. По его мнению, проект высотой до 50 этажей еще можно сделать окупаемым. «А выше – это уже монументы, чисто имиджевые проекты. В арабских странах и на юго-востоке Азии эти небоскребы строят и забывают – стоят они, пылятся, арендаторов там нет. Окупаемость таких проектов – несколько десятков лет», - говорит эксперт.
По его словам, стоимость инженерных систем и доставки стройматериалов в зданиях высотой 200-300 м на порядок больше, чем в обычном строительстве. Так, в стандартном здании стоимость инженерии составляет около 300 долларов на 1 кв. м, а в предполагаемом «Охта-Центре» она составит 3000 долларов на 1 кв. м. Дополнительную сложность представляет и отсутствие в России техрегламентов по высотному строительству.
Кроме того, сам процесс утреннего заполнения высотных бизнес-центров также весьма труден – 20-30 минут занимает только подъем на лифте, которого еще надо дождаться, не говоря уже о транспортных проблемах, которые создает каждый небоскреб. «Даже в 25-этажных комплексах уже сейчас возникают пробки на въезд и выезд. А как добраться до офиса в высотке к 9-10 часам? Невозможно», - говорит А.Гришин.
Качество решает все
«Тенденция строить небоскребы во многих странах сходит на нет. Больше всего их строят в странах третьего мира», - говорит замглавы КГА Виктор Полищук. По его мнению, власть может либо директивно «назначить» в городе места для высотного строительства, либо сделать отдельную процедуру утверждения высоток, что может для некоторых стать поводом для спекуляций. А по мнению директора ГУ НИПЦ Генплана Петербурга Сергея Митягина, недавняя история с Товарно-фондовой биржей показала, в частности, что важна не столько высота, сколько качество архитектуры высотных зданий.
Елена Зеликова