Как вырастить нового ипотечного заемщика
Госдума готовится рассмотреть законопроект о новом финансовом инструменте — жилищных депозитах, который, по замыслу разработчиков, будет «выращивать новых ипотечных заемщиков».
Законопроект «О стимулировании жилищных сбережений граждан и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесли депутат Госдумы Анатолий Аксаков и сенатор Николай Журавлев. Документ уже одобрили правительство РФ и Центробанк.
Механизм простой: потенциальный покупатель жилья открывает в банке целевой счет, на который регулярно вносит некие суммы. Открыть счет может только физическое лицо, пополнять — кто угодно. На вклад начисляются проценты. Их размер не определен, но они могут быть выше, чем по обычным вкладам. Минимальный срок действия депозита — один год. Сбережения будут застрахованы на сумму до 10 млн рублей.
Использовать накопленные средства можно только для покупки жилья на первичном или вторичном рынках.
Юлия Усачева, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр», находит инструмент интересным для многих клиентов: «Думаю, что из сегодняшних интересантов и желающих воспользуются этим проектом не менее 30%: многие не умеют копить деньги, имея даже хороший стабильный доход, и задача накопить первоначальный взнос для них актуальна».
Другие участники рынка ничего плохого в законопроекте не видят, однако сомневаются в его эффективности.
«Сама идея очень хорошая. Родители могут накопить ребенку на первый взнос по квартире или совместно собрать средства на покупку квартиры. Но есть одно «но»: цены на недвижимость в Петербурге растут довольно быстро. По нашему опыту, накопить на первоначальный взнос — довольно сложная задача», — рассуждает Алексей Бондарев, генеральный директор АН «Прайд групп».
Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», признается: законопроект вызывает смешанные чувства: «Это кажется шагом навстречу тем, кто столкнулся с ужесточением критериев получения ипотеки, особенно в части увеличения первоначального взноса. Введение этой программы может быть воспринято как попытка смягчить впечатление от ограничений, предоставив людям альтернативный способ действия. Однако когда дело доходит до деталей, программа выглядит довольно расплывчатой. Нет четкости по ключевым аспектам: размер процентной ставки по новым вкладам, или как изменится процент по ипотеке для участников программы. Эта неопределенность лишает людей возможности делать осознанный выбор, исходя из реальной выгоды, что подрывает доверие к инициативе. По сути, предложение выглядит как пиар-ход, создающий иллюзию заботы и внимания к проблемам граждан, в то время как реальная польза и гарантии остаются под вопросом».
Евгений Бескровный, директор по продажам ГК «Запстрой», сомневается в большой востребованности механизма. По его мнению, у этого механизма есть как очевидные плюсы в виде страхования повышенной суммы вклада в размере 10 млн рублей по сравнению со стандартными банковскими вкладами в размере 1,4 млн рублей, так и минусы в виде ограничения использования средств только на приобретение жилья: за период накопления ситуация и потребность клиента в жилье могут измениться.
«Я думаю, небольшое число покупателей воспользуется этим вкладом. Сейчас не самое спокойное время, и замораживать деньги на год — не самая разумная затея. Но стоит дождаться финала предложений от банков и застройщиков по этому вкладу. Возможно, будет что-то интересное. Но я в этом сомневаюсь», — говорит Алексей Бондарев.
По мнению Аллы Шинкевич, генерального директор АН «Невский простор», в проекте есть большой потенциал, особенно для тех, кто стремится накопить на первоначальный взнос по ипотеке. Но пока неясно, каков будет размер ставок, и будет ли возможность их корректировать в случае изменения жизненных обстоятельств вкладчика.
«С одной стороны, перспектива получения дохода по вкладам выше среднего может мотивировать больше людей к накоплению средств на покупку жилья. С другой стороны, встают вопросы о гибкости таких вкладов: какие условия будут предусмотрены для случаев, когда человеку срочно понадобятся средства на непредвиденные расходы? Важно также понимать, насколько доступными будут эти вклады для широкого круга лиц, и будут ли ограничения на максимальный размер накоплений», — пояснила она.
Подобные нюансы станут ключевыми в определении успеха этой инициативы и ее способности привлечь интерес общественности, полагает Алла Шинкевич.
«Хотя законопроект и кажется обещающим, его реальная эффективность и привлекательность для потенциальных вкладчиков станут ясны только после введения в действие и первых результатов его применения. Жду с интересом дальнейших разработок и надеюсь на положительные изменения на рынке недвижимости, которые он сможет принести», — резюмировала она.
Подпорка для ипотеки
Главная идея — вырастить новых ипотечных заемщиков, о чем говорится в пояснительной записке к законопроекту. Предполагается, что можно накопить 20–30% стоимости квартиры на первый взнос, чтобы затем взять ипотеку. Клиент может выбрать любой банк — необязательно тот, в котором накапливал средства.
Банк может отказаться открыть депозит при высокой долговой нагрузке клиента или просроченной задолженности на сумму от 30 тыс. рублей.
Затем банк анализирует поступления средств, чтобы оценить платежеспособность и дисциплину клиента. По результатам мониторинга ипотечная ставка может снизиться.
«Возможность для банков не предоставлять ипотеку на выгодных условиях, даже если это предусмотрено законопроектом, усиливает ощущение неопределенности. Менталитет в России таков, что большинство людей предпочли бы не брать кредиты и ипотеку, если бы у них были средства для покупки жилья наличными. Идея выращивать новое поколение ипотечных заемщиков без реальных льгот и гарантий кажется малопривлекательной», — убежден Валерий Летенков.
Большинство экспертов тем не менее полагают возможным выращивание ипотечных заемщиков. При этом Юлия Усачева подчеркивает: если инструмент будет защищен и надежен. Хотя, по мнению Алексея Бондарева, намного разумней приобрести квартиру «здесь и сейчас», жилищные депозиты — хороший способ проверить на деле, удастся ли вырастить новых ипотечных заемщиков.
В то же время Евгений Бескровный подчеркивает: на выращивание новых заемщиков уйдут не год и не два. Поэтому судить об эффективности и востребованности механизма следует как минимум через два-три года после его запуска.
Ищи, кому выгодно
В пояснительной записке к законопроекту отмечено: аналогичные договоры о жилищных сбережениях есть в законодательстве Германии, Австрии, Франции, Испании, Польши, Венгрии, Чехии и других стран. Но для вкладчиков в этих странах предусмотрены субсидии от государства — определенные суммы из бюджетов в зависимости от размера вклада, что выступает стимулом для покупателей жилья. В России субсидий из федерального или региональных бюджетов не будет. Хотя могут появиться отдельные региональные программы. Надо понимать, если в бюджетах будут на это деньги.
Пока неясны детали документа. Однако уже более-менее понятно, кто выиграет от запуска нового механизма. По мнению Юлии Усачевой, выиграют все участники процесса: «Во-первых, наверное, все-таки выиграет заемщик, которому помогут с накоплением денег на ипотеку. Во-вторых, наверное, все же банк, который все это время будет работать с этими деньгами. Ну, и в результате накопления — конечно, застройщик, который сможет планировать свои продажи, предлагая таким заемщикам более лояльные условия приобретения».
Евгений Бескровный полагает, что реализация механизма будет особенно выгодна банкам, так как это позволит им привлечь на длительный срок дополнительный капитал граждан и иметь возможность оценить платежеспособность и дисциплинированность клиента, прежде чем одобрить ему ипотеку.
«Давайте пофантазируем. Эти вклады прижились, и люди вкладывают средства на квартиры загодя. Накапливают внушительные суммы, полученные безболезненным накоплением. Сформируется культура откладывания средств на покупку недвижимости. От этого выиграют все: и покупатели, и застройщики. Покупатели не будут идти на рискованные для их бюджета сделки, вытягивая свои последние финансовые возможности, чтобы позволить себе жилье. У девелоперов появится новый пласт покупателей с готовыми средствами. У банков будут менее рисковые клиенты на ипотечные «портфели». Все в плюсе! Но для этого должно пройти много времени, и условия этих вкладов должны быть интересными. Пока это просто круги на воде от хорошей идеи», — размышляет Алексей Бондарев.
Позиция Валерия Летенкова жестче. По его мнению, такие программы могут негативно повлиять на экономику, заставляя деньги «сидеть» в банках, а не работать в экономике. «Становится ясно, что выигрыш от этого законопроекта неочевиден ни для экономики, ни для потребителей, ни даже для банков и застройщиков. В итоге кажется, что перед нами пиар-акция, создающая видимость заботы, но не предлагающая реальных решений или гарантий. Важно, чтобы любая программа, направленная на помощь гражданам в получении жилья, была прозрачной, предсказуемой и действительно выгодной», — заключил он.
Новый терминал в международном аэропорту федерального значения Геленджик не успел открыться в 2022 году из-за запрета полетов в южном направлении, но стал проектом, о котором много говорят и который удостоен гран-при XXXI Международного архитектурного фестиваля «Зодчество».
Аэропорт находится в Краснодарском крае на территории города Геленджик, на западном берегу Геленджикской бухты в районе Тонкого мыса. Предприятие получало награды национальной премии «Воздушные ворота России», Евразийской премии в области авиационного маркетинга, но в номинации среди аэропортов с пассажиропотоком до одного миллиона человек в год. Между тем популярность Геленджика очевидна, и несколько лет назад назрела необходимость расширить площади аэропорта.
Лучшая архитектура
В 2018 году проводился архитектурный конкурс среди ведущих архитектурных бюро разных стран – Великобритании, Нидерландов, Италии и России на проект нового терминала аэропорта в Геленджике. Победителем конкурса стало итальянское архитектурное бюро Studio Fuksas, Массимилиано и Дорианы Фуксас.
«Нам не хотелось сделать очередную статичную интерпретацию птицы, скользящей по небу. Мы стремились показать мгновение, в которое птица стремительно изменяет направление своего полета, и запечатлеть динамику движения, полную поэзии», — рассказывал в интервью Массимилиано Фуксас.
Архитектурный проект получил приз жюри премии Architizer A+Awards в номинации «Непостроенные объекты транспортной инфраструктуры».
Уже готовый объект стал победителем XXXI Международного фестиваля «Зодчество», получил гран-при фестиваля — «Хрустальный Дедал». Концепцию Studio Fuksas дорабатывала ГК «Спектрум».
За образ птицы, меняющей направление в полете, отвечает крыша терминала — большая, светлая, оригинальной формы, облицованная алюминиевыми пластинами. Внутри терминала потолок состоит из сотен треугольных ячеек, напоминая оперение птицы. Оригинальности придает динамическая подсветка, меняющая цвет в течение дня. Стойки регистрации также имеют футуристические формы и динамическую подсветку.
Ландшафт вокруг аэровокзала тоже продуман.
В плюс проекту пошла структура здания, которая позволяет экономить электроэнергию благодаря обилию стекла.
Еще один серьезный плюс — разработанная транспортная логистика в районе аэропорта: кольцевая дорога с односторонним движением на территории аэровокзала, парковки, специальные зоны высадки.
Кроме того, новый терминал позволяет сокращать или расширять зоны прилета в зависимости от курортного сезона.
Конструктивные особенности
Адаптацией архитектурной концепции под местные условия, разработкой проектной документации, тендерных документов, выбором генерального подрядчика занималась ГК «Спектрум». В проекте участвовала команда архитекторов из московского офиса, включая специалистов группы вычислительного проектирования. Руководство командой архитекторов взял на себя главный архитектор компании Вячеслав Кочнов.
Техническим заказчиком выступила компания DBC Сonsultants, которая также взялась за функции строительного контроля и управления проектом.
ООО «Альфа Строй» — структура Acons Group стала генеральным подрядчиком.
Профинансировала строительство Группа ВТБ в лице компании «ВТБ Инфраструктурный Холдинг».
Строительство стартовало летом 2020 года и завершилось в начале 2022-го.
На протяжении всего проекта, от архитектурного конкурса до завершения строительства, было проведено множество совещаний и воркшопов, на которых были найдены лучшие решения с точки зрения стоимости, сроков и эстетики, вспоминает Вячеслав Кочнов, главный архитектор ГК «Спектрум».
Например, расположение здания в сейсмоопасной зоне (8 баллов) продиктовало решение устроить сейсмоопоры для снижения сейсмической нагрузки.
«По опыту работы на подобных проектах мы понимаем, что избежать изменений в процессе проектирования не получится. Однако мы выстроили работу по проекту таким образом, чтобы минимизировать влияние на сроки и стоимость объекта», — подчеркнул он.
Главная «фишка» проекта — фигурная кровля, — хотя и выглядит легкой и парящей в воздухе, имеет вес покрытия в одну тысячу тонн.
«Сложная геометрия покрытия реализована с помощью пространственной стальной конструкции. Для обеспечения эффекта "парящей птицы" пространственное покрытие кровли опирается всего на девять внутренних сталебетонных и четыре внешних пространственных колонны, без устройства ядер жесткости», — рассказал Вячеслав Кочнов.
По его словам, основная сложность в монтаже кровли была именно в части обеспечения необходимой высокой точности как геометрических размеров элементов кровли, так и проектного положения. «Предварительно кровля собиралась на приобъектной площадке. В дальнейшем уже монтировались укрупненные блоки на проектные отметки. И на каждом этапе необходимо было обеспечить практически нулевые допуски по отклонениям. Дополнительной сложностью был монтаж кровли на довольно уникальные элементы сейсмоизоляции, которые во время эксплуатации позволяют кровле двигаться независимо от остальных несущих конструкций и тем самым снижать сейсмические воздействия на здания. Это обстоятельство потребовало дополнительных мероприятий по фиксации элементов кровли в проектном положении до окончания монтажа самого последнего блока кровли», — пояснил Вячеслав Кочнов.
Конструктивные решения в виде структурной оболочки позволили снизить массу конструкций, и с точки зрения применяемых машин и механизмов, удалось обеспечить применение стандартных подъемных механизмов для данного региона строительства.
«Необычная форма кровли потребовала более точной проработки плана работ, а также четкого контроля по последовательности работ», — заключил главный архитектор.
Криволинейный фасад сделан из стекла. В том числе геометрически сложные участки — из моллированного стекла. Оборудование для изготовления нужного стекла нашлось на заводе в подмосковном Клину, где были изготовлены 5,5 тыс. кв. м стеклопакетов.
«В плане предусмотрено применение преимущественно отечественных строительных материалов и изделий. В проекте благоустройства используются деревья и кустарники местной климатической зоны», — подчеркнул Вячеслав Кочнов.
День сегодняшний
В рамках реализации федерального проекта «Развитие региональных аэропортов» в аэропорту Геленджик запланирована модернизация аэродромной инфраструктуры. Проектную документацию уже одобрила Главгосэкспертиза России.
По данным ФКУ «Дирекция государственного заказчика по реализации комплексных проектов развития транспортной инфраструктуры», в ходе реализации проекта будет расширен перрон, что позволит на 30% увеличить число стояночных мест для воздушных судов (до 26 единиц). Также в аэропорту реконструируют существующую соединительную рулежную дорожку и построят новую аналогичной ширины в 23 метра, что даст возможность развести потоки воздушных судов.
Larta Glass приступила к выпуску новой линейки продуктов на основе просветленного стекла для архитектурных и интерьерных решений. Эта новинка соответствует трендам на нейтральные оттенки и невесомые фасады зданий с эффектом отсутствия стекла.
Стекло высоких технологий
Повсеместное применение стекла — один из символов современной архитектуры. Этот материал сумел стать незаменимым при создании фасадов и кровель, панорамных лифтов и ограждений, прозрачных стен и полов, оригинальных лестниц и других интерьерных решений.
С тех пор как инновационные технологии открыли для архитекторов стекло с многофункциональным напылением, которое защищает помещения от яркого солнца, жары и холода, остекление огромных поверхностей служит эффектным и энергоэффективным инструментом при проектировании ограждающих конструкций. Обширная палитра оттенков архитектурного стекла способна придать каждому зданию оригинальный облик.
Теперь эксперты отмечают растущий интерес к абсолютно прозрачному просветленному стеклу нейтрального оттенка с повышенным светопропусканием и естественной цветопередачей. Производитель новинки компания Larta Glass связывает запрос российского рынка на просветленное стекло с массовым использованием многослойных конструкций и крупноформатных стеклопакетов.
Просветленная оптика в формате oversize
Обычно прозрачное стекло нейтрального цвета используется в приборостроении, медицине, оптических устройствах, в витринах и выставочных залах — всюду, где стеклу необходимы отличное светопропускание и четкая передача истинных цветов и фактуры без искажений. Благодаря специальной технологии изготовления содержание железа в таком стекле снижено — оно теряет зеленоватый оттенок, и его кромки выглядят более нейтральными, а не зелеными, как у обычного стекла.
Данная технология изготовления применяется и для просветленного листового флоат-стекла. Его уникальная особенность — повышенное светопропускание до 91% в сочетании с нейтральным оттенком и отсутствием зеленого тона в цвете стекла. Эти свойства обеспечивают высокий индекс цветопередачи 99,6% при толщине стекла 4 мм. Если до недавнего времени такое стекло чаще поступало под конкретные проекты из-за рубежа, то теперь его научились готовить по российской «рецептуре» на основе локального сырья с тщательным подбором химического состава и внедрением технологических «ноу-хау».
«Мы стремились не только улучшить эстетику новых продуктов, но и сохранить их высокую энергоэффективность, — подчеркивает директор по архитектурным проектам Larta Glass Роман Милюков. — Вместе с тем просветленное базовое стекло поможет избежать посторонних оттенков в многослойных и крупноформатных конструкциях».
Для архитекторов и дизайнеров
Просветленное стекло открывает новые горизонты для создания оригинальных проектов, так как выпускается в широком диапазоне толщин и форматов, в том числе в сверхгабаритном формате более девяти метров.
Благодаря своим характеристикам — повышенному светопропусканию и отсутствию посторонних оттенков — стекло поможет архитекторам формировать нейтральные тона в эстетике фасадов.
Особенно заметен эффект прозрачности, если речь идет о триплексах или многокамерных стеклопакетах. Для обычных стекол в многослойных конструкциях зеленый оттенок становится заметнее, а цветопередача и светопропускание ухудшаются. Просветленное стекло даже с солнцезащитным энергосберегающим покрытием обладает эффектом невидимой прозрачной стенки, позволяя естественному свету проникнуть в помещение и создавая ощущение простора.
В отличие от обычного стекла, которое из-за зеленоватого оттенка слегка искажает цвета в интерьере и экстерьере, конструкции из нейтрального стекла подойдут для создания «невесомых» интерьерных конструкций, а при нанесении рисунков смогут сохранить чистоту цвета.
«В сегменте интерьерного остекления мы видим запрос на более ”чистые” оттенки, — отметила Татьяна Суворова, руководитель направления по развитию интерьерных решений. — Особенность продуктов на просветленном стекле — точная цветопередача. Такое стекло не искажает естественные цвета, а сохраняет их нейтральность. Это важно для создания гармоничного интерьера, в котором цвета мебели, стен и других элементов сочетаются между собой и с цветом стекла».