Как вырастить нового ипотечного заемщика
Госдума готовится рассмотреть законопроект о новом финансовом инструменте — жилищных депозитах, который, по замыслу разработчиков, будет «выращивать новых ипотечных заемщиков».
Законопроект «О стимулировании жилищных сбережений граждан и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесли депутат Госдумы Анатолий Аксаков и сенатор Николай Журавлев. Документ уже одобрили правительство РФ и Центробанк.
Механизм простой: потенциальный покупатель жилья открывает в банке целевой счет, на который регулярно вносит некие суммы. Открыть счет может только физическое лицо, пополнять — кто угодно. На вклад начисляются проценты. Их размер не определен, но они могут быть выше, чем по обычным вкладам. Минимальный срок действия депозита — один год. Сбережения будут застрахованы на сумму до 10 млн рублей.
Использовать накопленные средства можно только для покупки жилья на первичном или вторичном рынках.
Юлия Усачева, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр», находит инструмент интересным для многих клиентов: «Думаю, что из сегодняшних интересантов и желающих воспользуются этим проектом не менее 30%: многие не умеют копить деньги, имея даже хороший стабильный доход, и задача накопить первоначальный взнос для них актуальна».
Другие участники рынка ничего плохого в законопроекте не видят, однако сомневаются в его эффективности.
«Сама идея очень хорошая. Родители могут накопить ребенку на первый взнос по квартире или совместно собрать средства на покупку квартиры. Но есть одно «но»: цены на недвижимость в Петербурге растут довольно быстро. По нашему опыту, накопить на первоначальный взнос — довольно сложная задача», — рассуждает Алексей Бондарев, генеральный директор АН «Прайд групп».
Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», признается: законопроект вызывает смешанные чувства: «Это кажется шагом навстречу тем, кто столкнулся с ужесточением критериев получения ипотеки, особенно в части увеличения первоначального взноса. Введение этой программы может быть воспринято как попытка смягчить впечатление от ограничений, предоставив людям альтернативный способ действия. Однако когда дело доходит до деталей, программа выглядит довольно расплывчатой. Нет четкости по ключевым аспектам: размер процентной ставки по новым вкладам, или как изменится процент по ипотеке для участников программы. Эта неопределенность лишает людей возможности делать осознанный выбор, исходя из реальной выгоды, что подрывает доверие к инициативе. По сути, предложение выглядит как пиар-ход, создающий иллюзию заботы и внимания к проблемам граждан, в то время как реальная польза и гарантии остаются под вопросом».
Евгений Бескровный, директор по продажам ГК «Запстрой», сомневается в большой востребованности механизма. По его мнению, у этого механизма есть как очевидные плюсы в виде страхования повышенной суммы вклада в размере 10 млн рублей по сравнению со стандартными банковскими вкладами в размере 1,4 млн рублей, так и минусы в виде ограничения использования средств только на приобретение жилья: за период накопления ситуация и потребность клиента в жилье могут измениться.
«Я думаю, небольшое число покупателей воспользуется этим вкладом. Сейчас не самое спокойное время, и замораживать деньги на год — не самая разумная затея. Но стоит дождаться финала предложений от банков и застройщиков по этому вкладу. Возможно, будет что-то интересное. Но я в этом сомневаюсь», — говорит Алексей Бондарев.
По мнению Аллы Шинкевич, генерального директор АН «Невский простор», в проекте есть большой потенциал, особенно для тех, кто стремится накопить на первоначальный взнос по ипотеке. Но пока неясно, каков будет размер ставок, и будет ли возможность их корректировать в случае изменения жизненных обстоятельств вкладчика.
«С одной стороны, перспектива получения дохода по вкладам выше среднего может мотивировать больше людей к накоплению средств на покупку жилья. С другой стороны, встают вопросы о гибкости таких вкладов: какие условия будут предусмотрены для случаев, когда человеку срочно понадобятся средства на непредвиденные расходы? Важно также понимать, насколько доступными будут эти вклады для широкого круга лиц, и будут ли ограничения на максимальный размер накоплений», — пояснила она.
Подобные нюансы станут ключевыми в определении успеха этой инициативы и ее способности привлечь интерес общественности, полагает Алла Шинкевич.
«Хотя законопроект и кажется обещающим, его реальная эффективность и привлекательность для потенциальных вкладчиков станут ясны только после введения в действие и первых результатов его применения. Жду с интересом дальнейших разработок и надеюсь на положительные изменения на рынке недвижимости, которые он сможет принести», — резюмировала она.
Подпорка для ипотеки
Главная идея — вырастить новых ипотечных заемщиков, о чем говорится в пояснительной записке к законопроекту. Предполагается, что можно накопить 20–30% стоимости квартиры на первый взнос, чтобы затем взять ипотеку. Клиент может выбрать любой банк — необязательно тот, в котором накапливал средства.
Банк может отказаться открыть депозит при высокой долговой нагрузке клиента или просроченной задолженности на сумму от 30 тыс. рублей.
Затем банк анализирует поступления средств, чтобы оценить платежеспособность и дисциплину клиента. По результатам мониторинга ипотечная ставка может снизиться.
«Возможность для банков не предоставлять ипотеку на выгодных условиях, даже если это предусмотрено законопроектом, усиливает ощущение неопределенности. Менталитет в России таков, что большинство людей предпочли бы не брать кредиты и ипотеку, если бы у них были средства для покупки жилья наличными. Идея выращивать новое поколение ипотечных заемщиков без реальных льгот и гарантий кажется малопривлекательной», — убежден Валерий Летенков.
Большинство экспертов тем не менее полагают возможным выращивание ипотечных заемщиков. При этом Юлия Усачева подчеркивает: если инструмент будет защищен и надежен. Хотя, по мнению Алексея Бондарева, намного разумней приобрести квартиру «здесь и сейчас», жилищные депозиты — хороший способ проверить на деле, удастся ли вырастить новых ипотечных заемщиков.
В то же время Евгений Бескровный подчеркивает: на выращивание новых заемщиков уйдут не год и не два. Поэтому судить об эффективности и востребованности механизма следует как минимум через два-три года после его запуска.
Ищи, кому выгодно
В пояснительной записке к законопроекту отмечено: аналогичные договоры о жилищных сбережениях есть в законодательстве Германии, Австрии, Франции, Испании, Польши, Венгрии, Чехии и других стран. Но для вкладчиков в этих странах предусмотрены субсидии от государства — определенные суммы из бюджетов в зависимости от размера вклада, что выступает стимулом для покупателей жилья. В России субсидий из федерального или региональных бюджетов не будет. Хотя могут появиться отдельные региональные программы. Надо понимать, если в бюджетах будут на это деньги.
Пока неясны детали документа. Однако уже более-менее понятно, кто выиграет от запуска нового механизма. По мнению Юлии Усачевой, выиграют все участники процесса: «Во-первых, наверное, все-таки выиграет заемщик, которому помогут с накоплением денег на ипотеку. Во-вторых, наверное, все же банк, который все это время будет работать с этими деньгами. Ну, и в результате накопления — конечно, застройщик, который сможет планировать свои продажи, предлагая таким заемщикам более лояльные условия приобретения».
Евгений Бескровный полагает, что реализация механизма будет особенно выгодна банкам, так как это позволит им привлечь на длительный срок дополнительный капитал граждан и иметь возможность оценить платежеспособность и дисциплинированность клиента, прежде чем одобрить ему ипотеку.
«Давайте пофантазируем. Эти вклады прижились, и люди вкладывают средства на квартиры загодя. Накапливают внушительные суммы, полученные безболезненным накоплением. Сформируется культура откладывания средств на покупку недвижимости. От этого выиграют все: и покупатели, и застройщики. Покупатели не будут идти на рискованные для их бюджета сделки, вытягивая свои последние финансовые возможности, чтобы позволить себе жилье. У девелоперов появится новый пласт покупателей с готовыми средствами. У банков будут менее рисковые клиенты на ипотечные «портфели». Все в плюсе! Но для этого должно пройти много времени, и условия этих вкладов должны быть интересными. Пока это просто круги на воде от хорошей идеи», — размышляет Алексей Бондарев.
Позиция Валерия Летенкова жестче. По его мнению, такие программы могут негативно повлиять на экономику, заставляя деньги «сидеть» в банках, а не работать в экономике. «Становится ясно, что выигрыш от этого законопроекта неочевиден ни для экономики, ни для потребителей, ни даже для банков и застройщиков. В итоге кажется, что перед нами пиар-акция, создающая видимость заботы, но не предлагающая реальных решений или гарантий. Важно, чтобы любая программа, направленная на помощь гражданам в получении жилья, была прозрачной, предсказуемой и действительно выгодной», — заключил он.
Партнер многих ведущих строительных компаний в государственных и коммерческих проектах заявил о возможностях нарастить выпуск лифтов, в том числе премиум-класса. Накануне Дня строителя «Евролифтмаш» успокоил застройщиков: отечественные заводы способны полностью закрыть их потребности в качественных подъемниках.
Наши города уже не будут прежними
В последние годы произошло ощутимое изменение ожиданий потребителей и городских сообществ. Людям теперь важно получать новые впечатления от красоты, комфорта, благополучной (удобной и безопасной) среды проживания. Разрушается дискомфорт однообразия множества скучных жилых и административных зданий, офисов, гостиниц и формируется новый облик и дух наших городов как территории комфорта, где человек чувствует себя уверенно и безопасно.
– Один из важных элементов территории комфорта – лифты, отвечающие мировым стандартам безопасности, простые в монтаже, безотказные в эксплуатации и при этом недорогие, – подчеркнул генеральный директор ПО «Евролифтмаш» Николай Богданов. – Мы тесно сотрудничаем с ведущими проектными, архитектурными и строительными компаниями и понимаем, что прогресс лифтового производства невозможен без отклика на тренды стройкомплекса, на запросы городских пространств и потребности их жителей.
Современный завод
«Евролифтмаш», построенный в 2011 году в подмосковном Лыткарино, в 8 км от Москвы, одним из первых стал встраивать передовые бизнес-решения и лучшие интеллектуальные практики в единую систему создания «лифтовой продукции будущего» – от идеи до ее производства и поставки конечному потребителю. Такой подход, отметил директор завода Максим Егоров, позволил сократить сроки проектирования, выпуска и вывода на рынок российских лифтов, повысить их конкурентные преимущества, при этом затрачивая меньше ресурсов, чем при традиционном способе производства.
В ассортименте завода – серийные и эксклюзивные модели пассажирских и грузопассажирских лифтов: с верхним машинным помещением и без машинного помещения г/п 400, 630, 1000, 1275, 1600 и 2000 кг со скоростью движения до 2,0 м/с. На предприятии выпускают три серии лифтов New Lite, Standard и Premium.
Базовая модель серии New Lite г/п 400 кг (окраска)
Новые решения для многоэтажек
Модельный ряд постоянно обновляется. В 2023 году запущена в серию принципиально новая линейка New Lite, разработанная специально под федеральные и региональные программы, в рамках которых восстанавливается лифтовой парк страны. Серия New Lite – это пассажирские модели г/п 400, 630 и 1000 кг. По запросам планируется поставлять «двухтонники».
Разработчики не только учли самые удачные классические решения, но и реализовали целый ряд новых идей в области конструктива, комфорта и безопасности. Застройщики уже оценили удобство и простоту монтажа и эксплуатации. Благодаря особенности конструкции кабин – их можно установить во все типовые шахты. New Lite – это абсолютно иной подход к созданию интерьера кабин. В отличие от однообразных традиционных интерьеров лифтов для обычных многоэтажек даже базовый вариант модели придает пространству новые смыслы. Сочетание зеленого и серого цветов стен купе, узоры листьев папоротника на панелях освещения меняют атмосферу здания, визуальное восприятие позволяет почувствовать гармонию с окружающей средой.
Серийная модель Standard г/п 630 кг (нержавеющая сталь)
Напрасное беспокойство
Волна беспокойства по поводу ухода с рынка западных компаний несколько удивила специалистов ПО «Евролифтмаш». «Иностранцы», производства которых находятся вне России, занимали небольшую долю рынка. При этом застройщики активно закупали подъемники наших заводов, в том числе люксовые для уникальных и знаковых объектов.
– Лифты серий комфорт-класса Standard и бизнес-класса Premium – свидетельство того, что «Евролифтмаш» способен занять освободившуюся нишу премиального рынка. Ни по эстетическим, ни по эксплуатационным характеристикам они не уступают импортным образцам, – заявил коммерческий директор предприятия Алексей Григорьев.
«Лифты для небоскребов» – отдельная тема. Техника ПО «Евролифтмаш» поднимается на высоту 100 м, развивая скорость до 2 м/сек. Скорости у «европейцев» и «азиатов» выше, до 4 м/сек. Но этот показатель не является недостижимым. Был бы спрос.
Жилые кварталы
Сегодня лифты «Евролифтмаш» выбирают лидеры стройрынка – ГК «ПИК», «РГ-Девелопмент», ГК «Самолет» и целый ряд крупных региональных компаний – ИСК «Ареал» (Люберцы) и «ПрофИнвест» (Ярославль) и другие. Техника завода установлена и в фешенебельных отелях и деловых офисах, в общественных центрах и современном жилье.
Новые жилые кварталы с уютной атмосферой и доступом к удобной инфраструктуре: магазинам, школам, паркам и другим общественным местам – одно из главных направлений взаимодействия ПО «Евролифтмаш» и крупнейшего девелопера ГК «ПИК». В общей «базе новостроек» – например, ЖК «Мир Митино». Это первый в столице жилой комплекс в формате «семейного квартала». Свой вклад в его эстетику и комфорт вносит современный лифтовый парк из 57 «стандартов» г/п 400, 630, 1000 кг.
Высокотехнологичные, бесшумные лифты Standard выполнены из нержавеющей стали, отличаются надежностью и продолжительным сроком службы. Они легко справляются с повышенным пассажирским и грузовым трафиком. Соответствуют параметрам моделей среднего и даже премьерного класса, но при этом целевые показатели себестоимости позволяют поставлять их и для объектов низкой ценовой категории.
Серийная модель Premium г/п 1000 кг (металлопласт)
Знаковые объекты
Партнерство со строителями знаковых и уникальных объектов, безусловно, войдет в историю «Евролифтмаша». Для реализации исторического проекта – строительства Большой кольцевой линии (БКЛ) московского метро – завод сотрудничал с целым рядом метростроевцев. Среди них – «Мосметрострой», Управление развития строительных технологий, МИП-Строй №1 (входит в ГК «Мосинжпроект») уточнить и другие.
«Евролифтмаш» поставил технику для станций «Мичуринский проспект», «Электрозаводская», «Нижегородская» и других, а также для старейшего депо «Сокол». Просторные кабины Standard г/п 630 и 1000 легко справляются с повышенным пассажирским и грузовым трафиком. Их главная особенность – они не требуют организации машинного помещения. Это позволило заказчикам сократить расходы и более эффективно организовать работу подземки.
Еще один важный объект – «Волгоград Арена», построенная к мировому футбольному первенству-2018. Для стадиона изготовлена модель Premium. Лифт полностью отвечает рекомендациям УЕФА по обеспечению безопасности и доступности различных групп граждан. Выпуск лифтов этой серии в ПО «Евролифтмаш» рассматривают как искусство технологий производства. Каждая модель по своей конструкции, техническим характеристикам и внешнему оформлению особенна. Эксклюзивный проект выполняется исключительно исходя из запросов и пожеланий заказчика.
* * *
– Нынешнее поколение строителей и лифтовиков выбрало непростое время, когда значимость каждого решения исключительно высока, – говорит руководитель ПО «Евролифтмаш». – Ведь сегодня мы определяем будущее мегаполисов и малых городов и, в конечном итоге, качество жизни миллионов людей на многие годы вперед. Уверен, что наши общие усилия, знания, опыт и талант станут прорывным фактором развития и городов, и стройкомплекса, и лифтовой индустрии.
«Зеленое» строительство до сего времени не стало популярным направлением, хотя разговоры о его преимуществах идут не первый год. Низкий спрос обусловлен не только и не столько слабой информированностью граждан, но также дороговизной «зеленых» проектов. Запустить моду на «зеленые» объекты должны помочь специальные финансовые инструменты.
«Зеленое» строительство стало одной из тем, обсуждаемых в ходе Петербургского международного экономического форума в июне 2023 года на секции «"Зеленый свет" "зеленым" зданиям: строительство энергоэффективного и качественного жилья».
По самым строгим критериям, только 3–5% рынка недвижимости сегодня можно отнести к «зеленым» объектам, заявил Антон Шалаев, руководитель Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт), но к 2024–2025 годам доля таких объектов превысит 20%.
Во всяком случае чиновники рассчитывают на стимул в виде Стратегии строительства и ЖКХ, в которой есть энергоэффективные технологии и материалы. По словам Антона Шалаева, в развитие стратегии был принят план мероприятий по стандартизации.
Так, в прошлом году утвержден ГОСТ Р — первый российский «зеленый» стандарт, который пока дополняется, уточняется. Сейчас в работе — стандарт для ИЖС.
Но при этом применение «зеленого» стандарта остается сугубо добровольным.
Подсчитали — прослезились
Девелоперы в течение многих лет говорят о низком спросе на «зеленое» строительство. Сертифицированные по зарубежным стандартам существующие здания — в основном нежилого назначения, причем построенные по заказу иностранных компаний.
В жилом строительстве, по расчетам группы «Самолет», себестоимость вырастает на 7–10%. По данным Сбера, внедрение «зеленых» стандартов может увеличить затраты застройщика на 10–15%. Само собой, вырастает цена квартиры. Но позволить себе лишние траты на приобретение жилья покупатели массового сегмента вряд ли могут и готовы.
В то же время, подчеркивает Марина Слуцкая, директор по устойчивому развитию банка Дом.РФ, если закладывать энергоэффективные технологии на ранней стадии проекта, «можно предусмотреть минимальное удорожание».
В то же время применение «зеленого» стандарта дает преимущества. По расчетам, если следовать ГОСТ Р, экономия коммунальных платежей достигнет 60%, также вырастает ликвидность квартиры.
Как утверждает Марина Слуцкая, выгоду получает в том числе государство: «На одну и ту же инфраструктуру можно подключить больше объектов, а население меньше платит за коммуналку».
Пока в большинстве проектов появляются отдельные «зеленые» элементы, хотя, как ранее выяснили специалисты Дом.РФ, больше половины граждан полагают энергоэффективность важным критерием выбора жилья.
При увеличенных затратах застройщика и низком спросе нужны стимулирующие меры от государства, убежден Владимир Кошелев, первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ: «Государство должно создавать стимулы, чтобы девелоперы шли в "зеленое" строительство и чтобы покупатели обращали внимание на такие дома».
«Наше все» в «зеленом» виде
Один из важных стимулов — «зеленая» ипотека, которую продвигает Дом.РФ. По словам Марины Слуцкой, инструмент обсуждается в Минстрое РФ и Центробанке. «Готовим базу, чтобы застройщики могли развиваться в "зеленом" направлении, не дожидаясь поддержки государства», — пояснила она.
По мнению Владимира Кошелева, для развития «зеленого» строительства нужны специализированные банковские продукты, причем со специальными ставками, желательно — отрицательными. «Нужен адресный продукт с более низкой относительно рыночной ставкой. У нас все почему-то опасаются инфляции, но это не вызовет инфляции», — уточнил он.
Если в коммерческих объектах есть конкретный интересант, который смотрит на репутацию, на тарифы, на больничные, то жилая недвижимость — более дисперсная история: там есть люди, которые не знают об энергоэффективности, снижении тарифов и прочем, рассуждает Марина Слуцкая. По ее словам, «все упирается в достаток населения и ипотечный платеж», поэтому необходимо уравновесить ипотечные платежи для «зеленых» и не «зеленых».
Владимир Кошелев полагает, что внедрение «зеленой» ипотеки простимулирует и девелоперов, поскольку 99% доступного жилья приобретается в кредит.
Анастасия Федотова, управляющий директор-руководитель дирекции по устойчивому развитию ПАО «Сбербанк», подчеркивает: нужно стимулировать и застройщиков, которые вынуждены в условиях сократившихся возможностей входить в новые проекты. «Это могут быть субсидии и макропруденциальное регулирование, сниженные нормативы резервирования», — рассуждает она.
По словам Анастасии Федотовой, есть поручение президента разработать меры стимулирования именно для проектов устойчивого развития. «Хотелось бы, чтобы туда "зеленое" строительство вошло», — сказала она.
Теория и практика
В прошлом году стартовал эксперимент по выпуску «зеленых» облигаций. Одна из первых компаний, выпустившая бумаги, — «Легенда». «Это было естественное продолжение работы с зеленым стандартом, совместной работы с Дом.РФ», — пояснил Василий Селиванов, генеральный директор Legenda Intelligent Development.
По его словам, задача «вдруг стать "зелеными"» не стояла. «Позеленеть» можно по многим критериям, докрутив чуть-чуть уже наработанные в компаниях стандарты. Какие-то критерии стандарта следует учитывать в следующих проектах — в частности, закладывать на этапе проектирования другие решения. Это в том числе повышает качество проектов.
Однако Василий Селиванов отметил: «Половина себестоимости проекта не относится к стройке».
По его мнению, стимулирование необходимо, но нужен «ресурс на улучшение качества» и избавление девелоперов от лишних обременений.
В Москве, указал Антон Кульбачевский, руководитель Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы, «зеленое» строительство рассматривается как перспективное направление для программы реновации. И один из мощных стимулов, по его мнению, — пиар, с которого надо начинать.
Одновременно застройщики видят препоны на пути внедрения «зеленых» технологий. Например, Владимир Калина, управляющий директор дирекции регионального девелопмента ПАО «ПИК-специализированный застройщик», заявляет: половину зданий, построенных компанией, можно сразу сертифицировать по ГОСТ Р, но девелоперы вынуждены строить по формальным стандартам — в противном случае проекты не могут пройти экспертизу. По его мнению, необходимо совершенствовать механизм экспертизы. Но главным двигателем прогресса может стать «зеленая» ипотека.
Павел Карнаух, генеральный директор «CLT Девелопмент» (АФК «Система»), чья компания строит CLT-дома в Вологодской области, — они намного дешевле построенных по традиционным технологиям и «соответствуют всей повестке "зеленого" домостроения», видит проблемы в слабо развитой нормативной базе.
Стандарт едет за рубежи
Между тем Росстандарт, Минстрой РФ и Дом.РФ готовы поделиться наработками со странами — участницами Евразийского экономического союза (ЕАЭС). Базой послужит ГОСТ Р, на основе которого будет разработан межгосударственный стандарт
«У нас большие планы по написанию новых стандартов: это не только ГОСТ Р для ИЖС и ГОСТ Р для капитального ремонта, но и продвижение утвержденного в прошлом году ГОСТ Р для МКД на пространство ЕАЭС, который станет основой для написания Межгосударственного стандарта. Реализация стандарта невозможна без помощи федерального ведомства, которое, в свою очередь, также поддерживает идею отраслевого обмена опытом с зарубежными странами. Для значительного снижения углеродного следа в отрасли необходима координация усилий стран — партнеров по линии СНГ и ЕАЭС. Росстандарт, Минстрой России и ЕЭК поддержали инициативу ДОМ.РФ по разработке в 2023 году межгосударственного "зеленого" стандарта», — прокомментировала Марина Слуцкая.
Источник фото: фотобанк Фонда Росконгресс
