Ставка — на внебюджет
Возросшая ключевая ставка не заставит инвесторов отказаться от реализации таких масштабных проектов, как ШМСД И КАД-2. По расчетам участников будущих концессий, выгоднее начинать строительство сейчас, чем ждать два года.
В ноябре прошлого года вице-премьер Марат Хуснуллин задал тренд на активное привлечение частных инвестиций в сферу возведения инфраструктуры. Однако возросшая ставка рефинансирования заставила участников рынка государственно-частного партнерства задуматься: стоит ли начинать реализацию крупных проектов сейчас или выгоднее дождаться снижения «ключа»? Ответом на эти вопросы стала дискуссия на полях форума «Инфраструктурные инициативы бизнеса», который собрал ведущих концессионеров и топ-менеджеров крупнейших банков страны.
В поисках внебюджетных источников
«Сегодня наш главный капитал — это человек. И с точки зрения целеполагания, для строительного комплекса Российской Федерации есть стратегическая задача обеспечить комплексное развитие территорий, в рамках которого нам нужно создавать инфраструктуру нового качества для жизнедеятельности наших граждан, — заявил Максим Степанов, директор департамента строительства правительства Российской Федерации. — Строительная отрасль набрала очень хороший темп развития. При этом мы находимся в ситуации, когда у государства есть ряд задач, которые на данный момент являются ограничением для выделения прямого бюджетного финансирования в реализацию инфраструктурных проектов. Но, как показывает мировой опыт, далеко не всегда строить за счет бюджета — это правильно».
В ближайшем будущем одним из самых масштабных направлений развития должен стать сектор транспортного строительства. Так, пятилетний план дорожной деятельности предполагает работы на общую сумму порядка 13,6 трлн рублей, еще 2,5 трлн рублей сверх этой суммы планируется привлечь для реализации перспективных автодорожных проектов. А если добавить к этому одобренные опции высокоскоростных магистралей, инвестиционную программу «РЖД» и планы по реконструкции портовой и аэропортовой инфраструктуры, то можно говорить о сумме, превышающей 30 трлн рублей. В целом Транспортная стратегия предполагает рост инвестиций к 2035 году на уровне 40%.
По данным Ассоциации инфраструктурных инвесторов и кредиторов (АИИК), последние девять лет в России уже наблюдается значительный рост инвестиций в транспортной сфере. Однако организации и госкомпании все чаще вкладывают в развитие собственные средства, сокращая объем банковских кредитов в общей структуре инвестиций, тогда как новые тренды требуют увеличения доли внебюджетных источников финансирования транспортных проектов до 62% к 2035 году.
«С самых высоких трибун озвучены масштабнейшие планы инфраструктурного развития, которые красной линией идут через все программные документы правительства. В то же время есть объективные факторы, связанные с вызовами, которые сегодня стоят перед концессионным и ГЧП-рынком: это и высокая ключевая ставка, и необходимость выработать конкретные механизмы привлечения внебюджетных средств в инфраструктуру, — отмечает Игорь Коваль, первый заместитель председателя правления по инвестиционной политике ГК «Автодор». — Кое-что нам уже удалось сделать — это программа субсидирования процентных ставок. Проект постановления правительства на текущем этапе находится на этапе согласований, и для него даже предусмотрено финансирование. Оно пока, может быть, не очень большое, но сейчас важно этот механизм создать и запустить, а дальше масштабировать как в финансовом отношении, так и внутриотраслевом развитии».
Правила работы ГЧП
Решение второго вопроса о совершенствовании практики применения ГЧП ищут при решении конкретных задач. Например, при работе над проектом Широтной магистрали скоростного движения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
«Мы понимаем, что нам очень нужен и КАД-2, и ШМСД, — говорит Дмитрий Ялов, заместитель председателя правительства Ленинградской области — председатель комитета экономического развития и инвестиционной деятельности. — И естественно, все упирается в общие объемы финансирования федерального и регионального бюджетов. Сейчас идет достаточно сложная дискуссия, связанная с оптимизацией стоимости проекта, и я бы предложил сформулировать некие стандарты, чтобы в будущем мы не приходили к тому, что формальные требования соблюдаем, а стоимость не соответствует той, что согласована на федеральному уровне. Мне кажется, что и нам, и другим заказчикам, концессионерам будет проще с точки зрения того, что мы делаем при оптимизации технических решений, расчета транспортных потоков, потому что пока это некий “черный ящик”: есть проектные институты со своими интересами, есть подрядчики и затянутое принятие решений».
Напомним, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области планируется строительство новых участков ШМСД по концессии при участии банков ВТБ и «Россия». В конце 2023 года проект в общей сложности включал в себя 12 транспортных развязок, 12 путепроводов на пересечении с улицами, 8 путепроводов над железнодорожными путями и мостовой переход через реку Неву протяженностью 777 метров. На данный момент в стадии реализации находится только первый из шести этапов строительства ШМСД, еще два по плану должны начаться до конца 2024 года, а общий срок сдачи объекта намечен на первый квартал 2031 года. В целом новая магистраль призвана обеспечить связь территорий новой застройки Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также морских портов с Мурманским шоссе, что будет способствовать снижению нагрузки на федеральную сеть путем перераспределения транспортных потоков на стыке города и области.
Еще один масштабный проект в Северной столице будет реализовывать главный концессионер страны ГК «Автодор». На данный момент трасса КАД-2 находится на стадии проектирования и числится в ближайших планах работы госкомпании.
Стоит ли ждать?
Участники дискуссии выразили общее мнение, что смещение сроков реализации инфраструктурных проектов невыгодно как для развития государства, так и для конкретных компаний.
«Не надо бояться текущей, казалось бы, страшной ситуации, — говорит Андрей Аверин, генеральный директор ООО “ВТБ Инфраструктурный холдинг”. — Если мы собираемся буквально через неделю подписать концессионное соглашение и будем работать на плавающей ставке, то при первой выборке, которая произойдет через год или еще позже, ключевая ставка будет уже не 16%, а, возможно, 10–12%. То есть “текущий ужас” вообще не окажет никакого влияния на финансовую модель проекта». Эксперт добавил, что отложенная реализация неизменно приведет к удорожанию проекта, а те, кто решатся на старт, сегодня сэкономят порядка 10%.
С мнением согласился директор по работе с ключевыми клиентами бизнес-блока ВЭБ.РФ Андрей Датченко: «Если мы посмотрим на последние бюджетные планы, то все инвестиции по крупнейшим проектам отодвинуты на конец пятилетки. По факту имеет место “развилка”: или начать строить за бюджет через четыре-пять лет, или сейчас — за концессию. Сравнивая, мы видим, что выгоднее приступать сейчас». Согласно расчетам финансиста, отсрочка приведет к инфляционному удорожанию проекта и упущенному эффекту ВВП, тогда как мультипликатор при развитии дорожной сети и дает рост экономики в целом.
Чиновники строительного блока Правительства Санкт-Петербурга во главе с вице-губернатором Николаем Линченко накануне Дня строителя подвели итоги работы в первом полугодии 2019 года. В оценках происходящих событий превалировал оптимизм.
Руководство строительных ведомств Смольного оценивает полугодие в целом как успешное. Идет кропотливая работа по совершенствованию законодательства и нормативной базы, осуществляется реформа по переводу жилищного строительства на схему проектного финансирования.
Реформируемся плавно
Как подчеркнул вице-губернатор Петербурга Николай Линченко, переход на новые рельсы финансирования жилищного строительства в Петербурге происходит без эксцессов. «В городе действует 424 разрешения на строительство, в рамках которых можно возвести порядка 24 млн кв. м недвижимости, в том числе более 14 млн кв. м жилья. Значительная часть этого объема уже находится в стадии строительства. Таким образом, застройщиками города сделан хороший задел на будущее, призванный обеспечить постепенность перехода на новую схему финансирования», – отметил он.
По словам чиновника, около 73% реализуемых в городе проектов смогут быть достроены и проданы по старой, долевой схеме. «В Комитет по строительству на сегодняшний день уже подано 277 заявлений на получение заключений о соответствии проектов критериям высокой готовности, утвержденным Минстроем РФ. Из них по 271 объекту соответствующий документ уже выдан», – говорит Николай Линченко.
Он отмечает также, что многие компании уже переходят на новую схему: «На сегодняшний день банками одобрено проектное финансирование по 18 стройкам. Более того, четыре проекта уже реализуются с привлечением средств граждан через эскроу-счета». При этом, как сообщил вице-губернатор, «совсем безнадежных» проектов, которые, с одной стороны, не смогли подпасть под критерии Минстроя, а с другой – не сумели получить проектное финансирование, в Петербурге пока нет.
Президент СРО А «Объединение строителей СПб» Александр Вахмистров в целом согласился с этой оценкой. Он отметил, что застройщики провели серьезную подготовку к реформе, а также выделил активные и эффективные действия Комитета по строительству Смольного, которые способствовали успешной работе по выдаче заключений о соответствии.
По словам патриарха строительного комплекса города, отрасль с некоторой опаской ждет последствий реформы (которая увеличит затраты застройщиков на строительство), но в целом чувствует себя уверенно. С этим согласился и исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов. «Ко Дню строителя застройщики подошли с хорошими результатами по итогам первого полугодия и оптимистичным взглядом в будущее», – говорит он.
Социальная направленность
По словам Николая Линченко, особое внимание власти города сейчас уделяют развитию социальной инфраструктуры. «В соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ, п. 1.2.9), работа по обеспечению новостроек социальными объектами – детсадами, школами – в тех местах, где образуется их дефицит, возлагается на застройщика», – напомнил он.
В свою очередь, вр. и. о. начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Вячеслав Захаров отметил, что в первом полугодии 2019 года существенно выросло число выданных разрешений на строительство социальных объектов. В то же время документов, позволяющих возводить жилье, предоставлено примерно втрое меньше, чем годом ранее.
«Всего за полгода Госстройнадзор выдал 79 разрешений на строительство различных объектов. Из них: жилых – 13, детских дошкольных учреждений – 7, школ – 6, объектов здравоохранения – 4, спорта – 5. В сравнении с показателями за аналогичный период прошлого года, особенно выросло число разрешений на строительство школ – в три раза», – отметил он.
Председатель Комитета по строительству Петербурга Леонид Кулаков сообщил, что в рамках Адресной инвестиционной программы (АИП) в этом году осуществляются работы на 104 объектах, причем 31 из них планируется ко вводу в эксплуатацию до конца года. «В частности, у 13 социальных объектов срок сдачи – до 1 сентября, 6 из них – уже введены», – рассказал он, признав, что одну из школ – гимназию № 406 в Пушкине – сдать своевременно не получится, поскольку подрядчик сорвал сроки (договор с ним будет расторгнут).
«В общем и целом, вместе с застройщиками на 2019 год запланирован ввод 23 детсадов суммарно на 3605 мест и 11 школ в общей сложности на 8325 учащихся», – рассказал Леонид Кулаков.
Со своей стороны, Александр Вахмистров заявил, что необходимо окончательно урегулировать вопрос с созданием девелоперами социальной инфраструктуры. «Уже сейчас застройщики возводят детсадов и школ больше, чем это делается в рамках АИП. Строители не отказываются от участия в этой работе и готовы к сотрудничеству, но должно быть четкое понимание и по объемам, и по привлечению средств, особенно теперь, с переходом отрасли на проектное финансирование», – сказал он.
ПЗЗ как BMW
Николай Линченко напомнил, что нацпроект ставит четкую задачу не только по росту объемов ввода жилья, но и по созданию комфортной среды для проживания граждан. Эту цель преследуют и изменения, внесенные в ПЗЗ (вступили в действие с 27 июля). «В соответствии с ними, при утверждении проектов планировки территории (ППТ) введена обязанность застройщиков выделять участки под зеленые насаждения общего пользования – порядка 6 кв. м на одного проживающего. И это помимо норм озеленения в рамках проектов ЖК, которые продолжают действовать», – подчеркнул он.
Вице-губернатор отметил, что правками в ПЗЗ также внесены изменения по коэффициенту использования территории (КИТ – соотношение числа квадратных метров в строящемся здании к количеству квадратных метров участка). «При отсутствии ППТ он зафиксирован на отметке 1,7, а при утвержденном ППТ – 2,0 (т. е. на участке в 10 тыс. кв. м можно возвести 20 тыс. кв. м недвижимости). При этом последний параметр доступен не только при много-, но и при среднеэтажной застройке. Тем самым ликвидирован повод для стремления застройщиков строить максимально высокие здания», – говорит Николай Линченко.
Глава Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимир Григорьев по этому поводу подчеркнул, что КИТ – это не норма, а максимальное значение. «Это похоже на спидометр у BMW: если на него посмотреть, то крайние деления шкалы будут на уровне 340–360 км/ч. Но никто же не ездит с такой скоростью. Поскольку, помимо мощности двигателя, есть еще Правила дорожного движения и другие нормы по обеспечению безопасности. Так и с КИТ – для получения коэффициента 2,0 необходимо будет выполнить множество других условий, что не так просто», – заявил он.
В целом Владимир Григорьев выразил удовлетворение изменениями, внесенными в ПЗЗ, добавив при этом, что «результаты внесенных поправок станут видны только через несколько лет, поскольку строительство – отрасль весьма инерционная. Он заверил также, что работа над совершенствованием ПЗЗ и новой редакцией Генплана будет КГА продолжена.
Исторический фонд рассортируют
Председатель КГИОП Петербурга Сергей Макаров рассказал о мерах по совершенствованию законодательства в сфере охраны объектов наследия и исторических зданий.
По его словам, готовится новая редакция 820-го закона. «Выделю два основных положения, на которые следует обратить внимание. Первое – это введение в закон зон регулирования застройки вокруг объектов наследия, находящихся вне зон охраны. Федеральным законом № 73-ФЗ вокруг таких объектов устанавливается 100-метровая зона, в которой запрещено любое строительство. Мы провели работу по сокращению в ряде случаев размера этих зон. Во-первых, очень часто рядом с такими объектами историческая среда не сохранилась – и, соответственно, охранять, по сути, нечего. Во-вторых, в Петербурге таких объектов множество, и формальное следование закону серьезно затруднит развитие города. Это не значит, что защитные зоны отменяются, они будут введены в режим, соответствующий месту, где находится памятник», – рассказал Сергей Макаров.
Кроме того, начата работа по своего рода сортировке исторических зданий по категориям. «Совершенно очевидно, что их ценность очень различна. Поэтому предлагается ввести три категории для таких объектов – по степени их значимости и, соответственно, жесткости охраны. В городе 16 тыс. исторических зданий, и эта работа в самом начале. Думаю, что к принятию ЗакСом правок (весна 2020 года) сортировку пройдет сравнительно немного объектов. Значит, основная часть этой работы найдет отражение в очередной редакции 820-го закона, принятие которой мы планируем на 2024–2025 годы», – заключил чиновник.
Кстати
По данным Росстата, в Петербурге в первом полугодии 2019 года введено в эксплуатацию всего 595,1 тыс. кв. м. жилья. Это на 38,1% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Отметим, что плановый показатель Минстроя РФ по вводу жилья в городе на 2019 год – 3,4 млн кв. м. Напомним, что в 2018 году в Петербурге было сдано 3,63 млн кв. м (на 7% больше, чем годом ранее).
Несмотря на некоторое «проседание» в объемах выдачи
ипотеки в России, которое было зафиксировано в первом полугодии 2019 года, по общегодовым итогам ожидается положительная динамика. Такое мнение высказал на пресс-конференции вице-президент, начальник управления розничных
продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленобласти Сергей Кульпин.
По его словам, в двух субъектах РФ банком ВТБ в первом полугодии 2019 года было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 27,4 млрд рублей. Это примерно на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года (23,6 млрд). В итоге ипотечный портфель ВТБ в регионах на 1 июля приблизился к 131,6 млрд рублей (рост на 11% с начала года). Эксперт подчеркнул, что качество портфеля не страдает от увеличения объемов выдачи кредитов: «Доля просрочки невелика. На уровне 90 и более дней она составляет менее 1%».
«В целом ипотека стала одним из главных драйверов розничного кредитования. Поэтому мы планируем и впредь уделять ей особое внимание», – отметил Сергей Кульпин. Он добавил, что общий розничный кредитный портфель ВТБ в регионах достиг 248 млрд рублей.
Напомним, однако, что, по данным Банка России, в первом полугодии в целом по стране отмечалось падение объемов выдачи ипотеки. За этот период снижение в денежном выражении составило 3,5% (до 1,26 трлн рублей), а в количественном – на 13,2% (до 575,5 тыс.), относительно первого полугодия прошлого года.
По мнению Сергея Кульпина, после двукратного – в начале июня и конце июля – снижения Центробанком ключевой ставки и, как следствие, уже начавшегося понижения банками процентных ставок по ипотеке (в частности, ВТБ сдвинул их вниз по своим продуктам в среднем на 0,5 п. п.) ситуация изменится и в общерыночном тренде.
«То «проседание» в объемах выдачи, которое стало заметно в первом полугодии 2019 года, будет нивелировано, и в целом по итогам года сегмент выйдет в плюс», – считает эксперт.
Как отмечает Сергей Кульпин, получил развитие ряд трендов, уже имевших место на рынке ранее. Так, доля выданных ипотечных кредитов для осуществления сделок на вторичном рынке недвижимости по сравнению с первым полугодием 2018 года выросла примерно на 10 п. п. «В настоящее время доли первичного и вторичного рынков находятся в пропорции 50/50%. До этого длительный период времени жилье в новостройках по спросу существенно обгоняло вторичные квартиры», – отметил он.
Кроме того, сохраняется интерес клиентов к такому продукту, как рефинансирование ипотечного кредита. «Несмотря не то, что доля таких сделок уменьшилась по сравнению с прошлым годом, она по-прежнему достигает довольно внушительных 15% от общего объема. Думаю, что недавнее снижение процентной ставки по этому продукту до 9,7% годовых поддержит этот интерес», – говорит специалист.
По его словам, все активнее развивается и «семейная» ипотека. В рамках программы государство субсидирует выплаты по процентной ставке в целях снижения ее для семей, в которых с 1 января 2018 года родился второй и последующий ребенок, до 6% годовых. Напомним, что банк ВТБ принял решение простимулировать интерес к этому продукту и со своей стороны, снизив весной ставку на 1 п. п. «По итогам первого полугодия, по программе «Ипотека с господдержкой» мы выдали кредитов на 870 млн рублей. Причем внимание к ней со стороны клиентов растет. Так, во II квартале по сравнению с первым объемы выдачи выросли на 40%. Мы связываем это как с созданием нами привлекательных условий, так и с ростом общего числа семей, которые получают право на льготу», – говорит Сергей Кульпин.
Отразились на работе банка и последние новации в законодательстве. В частности, открыты первые эскроу-счета для людей, приобретающих квартиры в рамках новой схемы финансирования жилищного строительства. Кроме того, получено несколько обращений о предоставлении «ипотечных каникул». Впрочем, как отмечает Сергей Кульпин, банк сохраняет и собственные программы реструктуризации ипотечных кредитов, которые уже показали свою эффективность.