Ставка — на внебюджет
Возросшая ключевая ставка не заставит инвесторов отказаться от реализации таких масштабных проектов, как ШМСД И КАД-2. По расчетам участников будущих концессий, выгоднее начинать строительство сейчас, чем ждать два года.
В ноябре прошлого года вице-премьер Марат Хуснуллин задал тренд на активное привлечение частных инвестиций в сферу возведения инфраструктуры. Однако возросшая ставка рефинансирования заставила участников рынка государственно-частного партнерства задуматься: стоит ли начинать реализацию крупных проектов сейчас или выгоднее дождаться снижения «ключа»? Ответом на эти вопросы стала дискуссия на полях форума «Инфраструктурные инициативы бизнеса», который собрал ведущих концессионеров и топ-менеджеров крупнейших банков страны.
В поисках внебюджетных источников
«Сегодня наш главный капитал — это человек. И с точки зрения целеполагания, для строительного комплекса Российской Федерации есть стратегическая задача обеспечить комплексное развитие территорий, в рамках которого нам нужно создавать инфраструктуру нового качества для жизнедеятельности наших граждан, — заявил Максим Степанов, директор департамента строительства правительства Российской Федерации. — Строительная отрасль набрала очень хороший темп развития. При этом мы находимся в ситуации, когда у государства есть ряд задач, которые на данный момент являются ограничением для выделения прямого бюджетного финансирования в реализацию инфраструктурных проектов. Но, как показывает мировой опыт, далеко не всегда строить за счет бюджета — это правильно».
В ближайшем будущем одним из самых масштабных направлений развития должен стать сектор транспортного строительства. Так, пятилетний план дорожной деятельности предполагает работы на общую сумму порядка 13,6 трлн рублей, еще 2,5 трлн рублей сверх этой суммы планируется привлечь для реализации перспективных автодорожных проектов. А если добавить к этому одобренные опции высокоскоростных магистралей, инвестиционную программу «РЖД» и планы по реконструкции портовой и аэропортовой инфраструктуры, то можно говорить о сумме, превышающей 30 трлн рублей. В целом Транспортная стратегия предполагает рост инвестиций к 2035 году на уровне 40%.
По данным Ассоциации инфраструктурных инвесторов и кредиторов (АИИК), последние девять лет в России уже наблюдается значительный рост инвестиций в транспортной сфере. Однако организации и госкомпании все чаще вкладывают в развитие собственные средства, сокращая объем банковских кредитов в общей структуре инвестиций, тогда как новые тренды требуют увеличения доли внебюджетных источников финансирования транспортных проектов до 62% к 2035 году.
«С самых высоких трибун озвучены масштабнейшие планы инфраструктурного развития, которые красной линией идут через все программные документы правительства. В то же время есть объективные факторы, связанные с вызовами, которые сегодня стоят перед концессионным и ГЧП-рынком: это и высокая ключевая ставка, и необходимость выработать конкретные механизмы привлечения внебюджетных средств в инфраструктуру, — отмечает Игорь Коваль, первый заместитель председателя правления по инвестиционной политике ГК «Автодор». — Кое-что нам уже удалось сделать — это программа субсидирования процентных ставок. Проект постановления правительства на текущем этапе находится на этапе согласований, и для него даже предусмотрено финансирование. Оно пока, может быть, не очень большое, но сейчас важно этот механизм создать и запустить, а дальше масштабировать как в финансовом отношении, так и внутриотраслевом развитии».
Правила работы ГЧП
Решение второго вопроса о совершенствовании практики применения ГЧП ищут при решении конкретных задач. Например, при работе над проектом Широтной магистрали скоростного движения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
«Мы понимаем, что нам очень нужен и КАД-2, и ШМСД, — говорит Дмитрий Ялов, заместитель председателя правительства Ленинградской области — председатель комитета экономического развития и инвестиционной деятельности. — И естественно, все упирается в общие объемы финансирования федерального и регионального бюджетов. Сейчас идет достаточно сложная дискуссия, связанная с оптимизацией стоимости проекта, и я бы предложил сформулировать некие стандарты, чтобы в будущем мы не приходили к тому, что формальные требования соблюдаем, а стоимость не соответствует той, что согласована на федеральному уровне. Мне кажется, что и нам, и другим заказчикам, концессионерам будет проще с точки зрения того, что мы делаем при оптимизации технических решений, расчета транспортных потоков, потому что пока это некий “черный ящик”: есть проектные институты со своими интересами, есть подрядчики и затянутое принятие решений».
Напомним, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области планируется строительство новых участков ШМСД по концессии при участии банков ВТБ и «Россия». В конце 2023 года проект в общей сложности включал в себя 12 транспортных развязок, 12 путепроводов на пересечении с улицами, 8 путепроводов над железнодорожными путями и мостовой переход через реку Неву протяженностью 777 метров. На данный момент в стадии реализации находится только первый из шести этапов строительства ШМСД, еще два по плану должны начаться до конца 2024 года, а общий срок сдачи объекта намечен на первый квартал 2031 года. В целом новая магистраль призвана обеспечить связь территорий новой застройки Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также морских портов с Мурманским шоссе, что будет способствовать снижению нагрузки на федеральную сеть путем перераспределения транспортных потоков на стыке города и области.
Еще один масштабный проект в Северной столице будет реализовывать главный концессионер страны ГК «Автодор». На данный момент трасса КАД-2 находится на стадии проектирования и числится в ближайших планах работы госкомпании.
Стоит ли ждать?
Участники дискуссии выразили общее мнение, что смещение сроков реализации инфраструктурных проектов невыгодно как для развития государства, так и для конкретных компаний.
«Не надо бояться текущей, казалось бы, страшной ситуации, — говорит Андрей Аверин, генеральный директор ООО “ВТБ Инфраструктурный холдинг”. — Если мы собираемся буквально через неделю подписать концессионное соглашение и будем работать на плавающей ставке, то при первой выборке, которая произойдет через год или еще позже, ключевая ставка будет уже не 16%, а, возможно, 10–12%. То есть “текущий ужас” вообще не окажет никакого влияния на финансовую модель проекта». Эксперт добавил, что отложенная реализация неизменно приведет к удорожанию проекта, а те, кто решатся на старт, сегодня сэкономят порядка 10%.
С мнением согласился директор по работе с ключевыми клиентами бизнес-блока ВЭБ.РФ Андрей Датченко: «Если мы посмотрим на последние бюджетные планы, то все инвестиции по крупнейшим проектам отодвинуты на конец пятилетки. По факту имеет место “развилка”: или начать строить за бюджет через четыре-пять лет, или сейчас — за концессию. Сравнивая, мы видим, что выгоднее приступать сейчас». Согласно расчетам финансиста, отсрочка приведет к инфляционному удорожанию проекта и упущенному эффекту ВВП, тогда как мультипликатор при развитии дорожной сети и дает рост экономики в целом.
Парадокс сегодняшнего времени: студии развития и культурного воспитания уходят на первые этажи новостроек, а не заполняют здания, которые для этого созданы, — Дома культуры пустеют, разрушаются или вовсе меняют функцию. Можно ли вернуть советским ДК былую красоту и о роли центра эстетического воспитания рассуждали архитекторы и чиновники на «Арх Москве».
По оценкам Союза архитекторов, в России более 42 тысяч Домов культуры. Большинство построено в 70–80-х годах прошлого века и сегодня отчаянно нуждается в реконструкции.
Частично государство выделяет деньги на ремонт ДК, но архитектурное сообщество заботит качество проведенных работ, ведь зачастую они проходят без участия архитектора по проекту, который дешевле всего реализовать. В итоге фасады остаются без авторских мозаик, фресок и других архитектурных деталей, есть вопросы и к качеству материалов.
«Очень обидно, что после советского периода рассвета в строительстве ДК мы скатились к тому, что имеем сегодня, — говорит архитектор Дарья Наугольнова. — Здание Дома культуры — это место, которое отвечает за эстетическое воспитание, поэтому именно оно должно быть самым прогрессивным в городе».
Однако есть примеры, когда реконструкция дает Дому культуры вторую жизнь и превращает в центр эстетического воспитания. Например, так произошло в Воронеже.
ДК от архитекторов в Воронеже
Архитекторы российско-голландского бюро Visota Дарья Наугольнова и Алексей Боев предложили властям родного Воронежа вместе подумать над реконструкцией местного ДК «Машиностроитель». Чиновники откликнулись и пригласили к обсуждению молодых архитекторов и неравнодушных горожан, чуть позже бюджет выделил деньги на реконструкцию.
В результате реализовали проект, который показал в выгодном свете советскую архитектуру Дома культуры. Не обошли стороной даже утраченную фреску на фасаде. При помощи IT-технологий один из художников восстановил изображение в виртуальном формате, и теперь любой желающий ее может увидеть, считав QR-код на фасаде здания.
«Для нас это показатель того, что несколько хороших инициатив позволяют городской власти принять правильное решение и найти средства на поддержку таких проектов», — резюмировал главный архитектор Воронежской области Андрей Еренков.
Авторы отмечают важность и того, что работа над проектом реконструкции шла с участием директора ДК, поэтому в обновленном здании удалось реализовать новую концепцию работы Дома культуры как прогрессивного центра развития и просвещения.
ДК в Якутии с нотами местного колорита
Воодушевившись результатами Воронежа, к проекту подключились власти Республики Саха (Якутия). Здесь бюро Visota работает над реконструкцией Дома дружбы народов. Сейчас сделан проект, в ближайшее время начнутся строительные работы.
В ходе реконструкции архитекторы предложили доработать типовой проект и сделать пристрой на месте внутреннего двора (в условиях вечной мерзлоты люди им не пользуются), убрать голубые окна, установленные в начале 2000-х, и вернуть витражи.
«Здесь, в отличие от Воронежа, мы посмотрели, насколько здание можно увеличить в объеме, не сильно нарушая типовой проект. Вторая наша задача в том, чтобы сохранить элементы региональной идентичности: мозаики, барельефы и витражи, — рассказывает архитектор Алексей Боев, один из авторов проекта. — В интерьере мы предлагаем использовать дерево, но не превращать пространство в выставку якутской этники».
Спасенный ДК в Ельце
Параллельно команда российско-голландских архитекторов работает над реконструкцией Дома культуры «Эльта» в Ельце (Липецкая область).
Как рассказывает главный архитектор Ельца Марина Молодых, этот единственный в городе Дом культуры удалось спасти от демонтажа — повторная экспертиза показала, что разрушения не столь значительны и здание еще может жить: «На данный момент закончена работа над проектной документацией, мы ушли в экспертизу. И сейчас ждем реализации проекта по воссозданию этого важного для города объекта культуры».
Также в Ельце планируется реконструировать советский кинотеатр «Луч», превратив его в молодежный образовательный центр.
Пока судьба исторического центра Петербурга остается предметом горячих споров, политических манипуляций и болью города, «Строительный Еженедельник» изучил примеры успешного редевелопмента исторических зданий и попытался выяснить у экспертов, как применить положительный опыт ко всему историческому фонду.
Имея иммунитет от сноса, большая часть исторических зданий города, тем не менее, находится на грани исчезновения. Разрушительное воздействие времени на объект недвижимости, если в нем никто не живет десятилетиями, не могут остановить никакие охранные нормативы, тем более когда заложенные в них ограничения не только отдаляют сроки начала восстановительных работ, но и отбивают у инвесторов всякое желание браться за такие проекты.
Депутат ЗАКСа Алексей Ковалев считает, что схема привлечения инвесторов на условиях долгосрочной аренды условно за 1 рубль невыгодна девелоперам, а в идее раздавать исторические объекты целевым назначением содержится потенциально высокая коррупционная составляющая: «К тому же сейчас нет понимания, по каким критериям должны отбираться инвесторы, каковы критерии оценки степени разрушения здания, параметров определения границ земельного участка. Привлекать инвесторов, конечно, нужно, но процедура должна проходить на конкурсной основе, с выгодой и для города, и для инвесторов».
Общественная жизнь серого пояса
Депутат ЗАКСа Оксана Дмитриева видит выход в редевелопменте так называемого серого пояса, окольцовывающего исторические районы города: «Развивая новые функции бывших промзон, мы, во-первых, создаем новые общественные, культурно-досуговые пространства, а во-вторых, снимаем постоянное социальное напряжение, связанное с недовольством резидентов центральных районов из-за расположения во дворах и на первых этажах жилых домов ресторанов, кальянных и пр. заведений».
Среди реализованных проектов такого редевелопмента последних лет: арт-квартал Temple Of Deer в корпусах завода «Арсенал» на ул. Комсомола, коворкинг AVENUE-PAGE и контейнерный городок AVENUE-BOX на Аптекарской набережной, общественное пространство в корпусах подковно-гвоздильного завода Посселя на Малом пр. В. О. Это удачный пример того, когда для спасения исторических зданий были найдены точки соприкосновения между сохранением исторического наследия, современной архитектурой, общественной значимостью и выгодой инвесторов.
«Чтобы город не превратился в руины, нужен компромисс, — отмечает Георгий Рыков, партнер и генеральный директор компании "БестЪ. Коммерческая недвижимость", — и он вполне достижим. Требовать от города восстанавливать исторические здания за счет бюджета — безумие, необходимо разработать понятную конкурсную процедуру, с четкими требованиями, вплоть до изъятия объекта, если инвестор не выполняет условия».
Правильный редевелопмент — тот, в результате которого городские пространства не просто обретают вторую жизнь, а постоянно развиваются в динамике современного мегаполиса, уверен эксперт. Квартал AVENUE между Аптекарской набережной и улицей, построенный несколько лет назад, в 2020 и 2021 году дополнился коворкингом AVENUE-PAGE на 500 мест и контейнерным городком AVENUE-BOX. «Сегодня на месте промзоны мы видим устойчивую городскую структуру с хорошей урбанистической архитектурой по проектам Герасимова и Мамошина, востребованными форматами недвижимости. После редевелопмента квартал живет своей интересной динамичной жизнью», — рассказывает Георгий Рыков.
Другой пример сложившегося взаимопонимания властей и инвесторов — реконструкция корпусов подковно-гвоздильного завода Посселя на Васильевском под мегаресторан Ognivo с коммерческими помещениями для сдачи в аренду. «Спасибо администрации района за то, что дали нам в аренду сквер, и "Водоканалу Санкт-Петербурга" за согласие на реконструкцию и передачу нам на баланс исторического фонтана. Благодаря этому консенсусу получилось уютное пространство на территории бывшей промзоны и открылись новые перспективы развития Малого проспекта В. О. как альтернативы набережной в логистическом и культурно-досуговом планах», — делится опытом девелопмента ресторатор и промоутер Андрей Перцев.
Часть забора проходной завода имеет историческую ценность, в связи с чем он был внедрен в фасад дома 55 по Малому проспекту. Не удалось сохранить металлические колонны кузни, она, как и все сооружения комплекса завода, была в аварийном состоянии. Для эффективного использования 17-метровой высоты кузни было принято решение разделить пространство на три части, на первом этаже сделать огромный ресторан, а помещения на других ярусах сдавать в аренду.
Обременительные ценности
Основные проблемы девелоперов и архитекторов, работающих над проектами приспособления исторических зданий под современное использование вне зависимости от их статуса, связаны со сложностью соблюдения на таких объектах действующих строительных норм. «На наш взгляд, в отношении исторических зданий главным в подходе государства должно быть понимание, что без эксплуатации памятники архитектуры просто погибнут, и охранять будет уже нечего», — отмечает Майя Ридер, главный архитектор, научный руководитель «Проектной группы «РИЕДЕР», архитектор-реставратор I категории.
В комплекс памятника архитектуры и объекта культурного наследия федерального значения «Императорская ферма» в Царском Селе, построенный в 1820-х годах по проекту Адама Менеласа, входит девять зданий. «Павильон Молочный» с круглой башней над летним ледником, маслобойней, сыроварней и зимним ледником, «Корпус Высочайшего присутствия» (на случай приезда на ферму членов царской семьи), два «Боковых флигеля для мериносов» и «Дом смотрителя» были объединены исторической оградой в закрытый комплекс, в центре которого располагалось крестообразное здание коровника. С востока к комплексу был пристроен «черный двор», огражденный конюшнями и корпусом для телят. За пределами этого контура располагались «Баня» и «Птичник».
После завершения реставрационных работ здесь разместятся: музейный комплекс, представительская служба ГМЗ «Царское Село», конно-каретная служба, досуговый центр с кафе и мини-ферма с питомником для овец и коз.
Восемь из девяти зданий комплекса являются объектами культурного наследия, что потребовало разработки специальных технических условий (длительной и дорогостоящей процедуры), в результате которой удалось обосновать необходимые для эксплуатации отступления от норм пожарной безопасности. Главной проблемой приспособления объектов культурного наследия является необходимость одновременного выполнения часто противоречащих друг другу требований по сохранению предметов охраны, требований пожарной безопасности, требований доступности для инвалидов и недавно введенных требований по расчету конструкций на прогрессирующее обрушение. «Выполнение этих нормативов требует серьезного конструктивного вмешательства в историческую постройку. Изначально в исторических зданиях не предусматривались пандусы и лифты», — поясняет Наталья Громова, главный инженер проектной группы «РИЕДЕР». При реконструкции и приспособлении под современное использование большинство исторических зданий меняет функциональное назначение, и в этом тоже кроется источник технических проблем. Так, из-за отличий в содержании коров и лошадей приспособить бывший коровник под конюшню оказывается совсем не просто.
Инженерная история
С большим трудом часто решаются вопросы полного технического переоснащения зданий. «Прежде чем браться за проект, необходимо выяснить технические нюансы инженерного обеспечения объекта, т. к. для многих исторических зданий устройство современных систем отопления, вентиляции и кондиционирования является серьезной проблемой, а некоторые объекты десятилетиями были отключены от всех инженерных коммуникаций», — говорит Майя Ридер.
Так, к примеру, здание бывшей богадельни купцов первой гильдии Ф. М. Садовникова и С. Г. Герасимова на Каменноостровском проспекте не эксплуатировалось более десяти лет в связи с тем, что предыдущие 70 лет в нем располагался туберкулезный диспансер. Из-за этого по требованиям санитарно-эпидемических нормативов в интерьерах трехэтажного здания конца XIX века, являющегося объектом культурного наследия регионального значения, будет демонтирована вся внутренняя историческая отделка: штукатурка, лепнина, деревянные элементы интерьера. Проектом предусмотрены: реставрация декоративного оформления фасадов, воссоздание по обмерам нескольких сохранившихся интерьеров, устройство интерьеров остальных помещений по образцу исторических, полная замена перекрытий и конструкций кровли, а также полное техническое переоснащение здания и благоустройство территории. После завершения работ в здании расположится учебный корпус Северо-Западного института управления, филиала РАНХиГС.
Среди других трудностей современного использования исторических зданий архитекторы называют «запредельно низкие сроки выполнения проектных работ». Последнее относится в основном к проектам «реставрации с приспособлением», где заказчиком выступают государственные организации, которые, в свою очередь, зависят от сроков освоения бюджетов.
Реставрация с международными амбициями
Примером реставрации с научным подходом призван стать проект сохранения дома архитектора Константина Мельникова в Кривоарбатском переулке Москвы. Уникальное здание было построено в 1927–1929 годах в стиле модерн. До начала активных работ главный партнер реставрации объекта — «Группа ЛСР» — проводит серьезную работу по сбору большого массива данных о современном состоянии дома: от анализа почвы до детального химического анализа строительных материалов. Генеральным проектировщиком реставрации выступит архитектурное бюро «Рождественка».
По данным пресс-службы «Группы ЛСР», спецификой проекта является то, что и сейчас, и в ближайшие годы дом-мастерская Мельникова, являющийся филиалом Музея архитектуры имени Щусева, будет открыт для посещения. Архитекторы говорят, что это будет похоже на открытую реставрацию огромных картин в крупнейших музеях мира, когда пространство для посещения закрывается частично. С учетом публичности подробный перечень работ для каждой части здания будет составляться заранее, что позволит корректировать алгоритм посещения музея. Такой подход сделает проект сохранения дома-мастерской просветительским и безопасным.
В техническом плане при разработке всех реставрационных мер приоритетом для музея является максимальное сохранение подлинных материалов, оригинальных архитектурных и инженерных решений 1920-х годов. Планируется, что после завершения реставрации будет подготовлено досье для включения здания в Список Всемирного наследия ЮНЕСКО.