Эскроу-счетам изобретается альтернатива
Профильная комиссия Госсовета РФ и комитет Госдумы по строительству и ЖКХ поручили Минстрою РФ до 1 июня 2024 года разработать альтернативную схему привлечения средств дольщиков под гарантии региональных бюджетов. Задача — направить часть средств дольщиков на строительство социальной инфраструктуры.
То есть строить социальные объекты девелоперы будут на деньги дольщиков, но под гарантии региональных бюджетов. По замыслу властей, такие займы должны стать альтернативой, но не заменой банковских кредитов.
По мнению Марии Славич, старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры», буквально из текста решения Госсовета не следует, что речь должна идти о закреплении возможности использовать для строительства соцобъектов денежные средства дольщиков до исполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиками.
«Вместе с тем на сегодняшний день анонсируются два возможных варианта: привлечение средств от дольщиков без использования счетов эскроу под контролем региональных властей; снижение для застройщиков, создающих одновременно с объектами жилищного строительства соответствующую социальную инфраструктуру, процентных ставок по кредиту», — указала она.
Сейчас долевое законодательство запрещает использовать деньги дольщиков для строительства чего-либо, кроме жилья. Власти требуют, чтобы социальные объекты появлялись, но возводить их девелоперы должны за собственные или кредитные средства.
Дмитрий Макаров, коммерческий директор ГК «Полис», обозначил действующую схему: «Жилищное строительство в настоящее время идет только за счет кредитных средств, а с высокой ключевой ставкой ЦБ доля процентной нагрузки по кредиту на проектное финансирование увеличивается. Привлеченные средства дольщиков размещены на счетах эскроу, доступ к которым застройщики получают только после ввода объекта в эксплуатацию. Девелоперы вынуждены переносить срок строительства социальной инфраструктуры на более поздние периоды в целях сокращения расходов на обслуживание кредитов на проектное финансирование».
На благо социалки
Инициаторы законопроекта делают упор на обеспечение регионов объектами соцкультбыта: там, где их не хватает, все построят девелоперы. Но если бы в бюджете хватало средств на строительство социальных объектов, вряд ли застройщиков бы обязали возводить их за свой счет.
В России есть регионы с дотационными бюджетами. Смогут ли они выступать гарантами для дольщиков — вопрос, если они не всегда способны выступить гарантами по инфраструктурным облигациям.
«Отказ от счетов эскроу (механизма, который зарекомендовал себя как наиболее эффективный из всех ранее использованных способов обеспечения прав участников строительства) — опасный путь. Именно поэтому даже инициатива о поэтапном раскрытии счетов эскроу по итогу не была поддержана и реализована. Вызывает сомнение и то, что региональные органы власти будут охотно брать на себя ответственность за потенциальное появление новых обманутых дольщиков», — рассуждает Мария Славич.
«При грамотном распределении ответственности не должно быть рисков при выдаче поручительства по кредитам застройщиков ни для региональных властей, ни для банков», — полагает Дмитрий Макаров.
Участников рынка, конечно, интересует процентная ставка, по которой можно получить средства на строительство социалки. Сегодня ключевая ставка составляет 16% годовых. Проектное финансирование на первом этапе застройщики получают по схеме «ключевая ставка плюс 3%».
Кредиты под гарантии бюджета, возможно, будут чуть дешевле. Но не факт. По словам Дмитрия Макарова, любые предлагаемые правительством решения по снижению процентной ставки только положительно отразятся на бюджете проекта и позволят осуществлять строительство социальных объектов одновременно со строительством жилых домов.
У Марии Славич — иной взгляд на идеи властей: «Еще менее реалистичной представляется идея о снижении процентной ставки по кредиту. Сторонники данного подхода отмечают, что в этом случае сэкономленные на процентах средства могут быть направлены застройщиком на строительство социальных объектов. При этом в условиях, когда банки фактически отказываются выдавать ипотечные кредиты в отсутствие субсидирования процентной ставки со стороны застройщиков, сложно представить, что они готовы снизить свои доходы в обмен на возможность застройщика представить на рынке более востребованный продукт».
Газета «Ведомости» привела мнение Ильи Вольфсона, члена комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. Он полагает, что для девелоперов в плане финансовой нагрузки ничего не изменится, поскольку они все равно оплачивают проценты по кредитам, зато удастся снять острую социальную напряженность без нагрузки на бюджеты всех уровней.
Нагрузка, скорее всего, получится на бюджеты покупателей. Не секрет, что дополнительные расходы девелоперов ложатся в цену квадратного метра. Однако в случае принятия альтернативной схемы, по мнению Марии Славич, цены на новостройки не должны вырасти, поскольку для застройщиков не возникнет дополнительных расходов.
«С учетом стоящей перед Минстроем задачи более перспективной представляется возможность расширения программы предоставления застройщикам кредитов по льготной, субсидируемой государством ставке для строительства объектов социальной инфраструктуры либо проработка механизма учета расходов на создание объектов социальной инфраструктуры в сумме арендной платы при предоставлении земельного участка для жилищного строительства на торгах с последующим исполнением обязательств по строительству таких объектов уполномоченными органами за счет средств бюджета (при этом последний из названных вариантов увеличит себестоимость строительства и, как следствие, стоимость квадратного метра для покупателя)», — резюмировала Мария Славич.
Добавки к альтернативе
Кроме новой схемы, Минстрой должен до 1 июня 2024 года предложить варианты увеличения финансирования программ, по которым жильем обеспечиваются льготные категории граждан; дать предложения о восстановлении института технического учета жилищного фонда; разработать стандарты деятельности по управлению многоквартирными домами, предложения для изменения ценообразования коммунальных услуг.
Помимо этого, совместно с Роспотребнадзором Минстрою поручено пересмотреть нормативы инсоляции жилых домов и социальных объектов. Также вместе с компанией СИБУР ведомство должно разработать новые требования по проектированию трубопроводов для водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения на основе энергоэффективных полимерных решений.
История компании «БДР Термия Рус» в России началась в 2002 году с открытием представительств BAXI и De Dietrich в Москве.
За 21 год активной работы на отечественном HVAC-рынке были достигнуты лидерские позиции в отопительной отрасли. Сегодня мы рады сообщить о взятии ещё одного важного для нас рубежа: количество реализованных настенных и напольных котлов BAXI и De Dietrich в России превысило 1 900 000 единиц!
Компания «БДР Термия Рус» входит в ТОП-8 крупнейших стратегических подразделений международной Группы BDR Thermea по обороту и показывает устойчивый рост продаж в течение последних пяти лет. Заводы и центры сервисного обслуживания международного холдинга расположены в десятках стран мира. BAXI и De Dietrich – торговые марки с богатейшей историей и обширным опытом производства котельного оборудования для бытовых и промышленных применений. Высокая технологичность, безупречное качество, надёжность, энергоэффективность и экологичность – основные критерии оборудования.
Под брендами BAXI и De Dietrich на российский рынок поставляется отопительное оборудование из ряда стран Европы, преимущественно из Италии, Нидерландов и Франции, а также Турции и Китая. Европейские инженеры «Центров компетенций» BDR Thermea при разработке нового котельного оборудования учитывают потребности и особенности российского рынка. В рамках стратегии развития компания «БДР Термия Рус» особое внимание уделяет OEM-продуктам российского производства.
Технические специалисты «БДР Термия Рус» осуществляют подбор оборудования для проектов любой сложности. Мощная научно-техническая база – основа работы наших экспертов, обеспечивающая устойчивое развитие компании. Для представителей монтажных организаций сотрудники ООО «БДР Термия Рус» регулярно проводят обучение на действующем оборудовании в тренинг-центре «БДР Термия Рус» в г. Иваново и учебном классе МГСУ в г. Москве.
«БДР Термия Рус» ведет активную маркетинговую деятельность. Компания участвует в отраслевых выставках, таких как «Aquatherm», «Open Village», «Строим дом», «СТИМЭкспо» и «Энергоэффективность. XXI век». Под эгидой «БДР Термия Рус» собираются крупнейшие партнёры компании для участия в выставке BAXI Expo в различных городах России. Кроме того, специалисты «БДР Термия Рус» на постоянной основе проводят технические семинары и вебинары для сотрудников проектных и монтажных организаций.
Для удобства работы и получения широкого спектра информации об оборудовании BAXI в начале 2023 года компания «БДР Термия Рус» выпустила мобильное приложение BAXI Profi. Также стоит отметить совместные проекты с партнёрами. Особое внимание в компании уделяют деятельности в социальной сфере.
Компания «БДР Термия Рус» – надёжный и стабильный поставщик настенных и напольных котлов BAXI и De Dietrich с широкой сетью филиалов, с более чем 800 авторизованными сервисными центрами, 50 складами запчастей и обширным складским логистическим комплексом в московском регионе.
За счёт концентрации котлов в логистическом комплексе у нас есть возможность в кратчайшие сроки доставить оборудование BAXI и De Dietrich в любую точку нашей страны. Перед высоким сезоном в России сформирован склад в размере более 60 000 котлов, новые поставки осуществляются на регулярной основе.
Безусловно, за этими внушительными цифрами стоит слаженная работа нашей команды, доверие наших партнёров и клиентов. Мы хотели бы выразить искреннюю благодарность нашим коллегам и партнёрам, продемонстрировавшим высокий уровень профессионализма и разделяющим наши ценности, что помогло нам установить рекордный показатель продаж.
Мы благодарим за долгосрочное сотрудничество и будем рады и в дальнейшем концентрировать наши усилия в части развития сервисной, технической и маркетинговой поддержки.
На XXVI Петербургском международном экономическом форуме вопросы строительства транспортной инфраструктуры затрагивались преимущественно в контексте развития регионов, грузоперевозок, туризма. Заключены соглашения, касающиеся реализации крупных инвестиционных проектов отрасли, был дан старт строительству ряда объектов.
Тема дорожного строительства прозвучала в выступлении Президента России Владимира Путина, который сделал акцент на успехах отрасли: «Отмечу ту работу, которую мы ведем по комплексному развитию региональной инфраструктуры, повышению связанности наших территорий. Так, в прошлом году было отремонтировано более 20 тысяч километров региональных автодорог, построено и реконструировано 1200 километров. Все это — рекордные показатели, рекордные объемы!»
Вместе с тем на форуме говорилось о проблемах, стоящих перед отраслью, спикеры делились опытом, вносили свои предложения, давали обещания.
Проблемы и решения
О состоянии дорог в нашей стране высказался бывший министр транспорта, а ныне помощник Президента РФ Игорь Левитин. «Федеральные дороги мы привели в порядок, 85% из них соответствуют установленным нормативам, региональные дороги — на 60%, хотим поднять опорную сеть до 85%, муниципальные дороги… называть цифру не буду, вы себе представляете», — сказал он участникам конференции «Маршрут построен: перспективы развития автотуризма в России».
На том же мероприятии заместитель мэра Москвы в Правительстве Москвы — руководитель Департамента транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Москвы Максим Ликсутов отметил две основные проблемы развития транспортной инфраструктуры: «Достаточно сложный механизм получения землеотводов, очень тяжелая схема выбора инвесторов».
С ним согласился заместитель председателя Правительства РФ Дмитрий Чернышенко: «Как раньше были дураки и дороги, сейчас главные два вызова — это земля и инвесторы».
«Инвестиционный вызов» приняли ПМЭФ и ГК «Автодор». В частности, на площадке форума подразделением госкомпании ООО «Автодор-Инвест» был заключен ряд соглашений об инвестировании.
С АО «ИнфраВЭБ» компания подписала документ о создании инвестиционной платформы для поддержки проектов государственно-частного партнерства.
Совместно с ООО «Газпром газомоторное топливо» и группой ГАЗ подписано трехстороннее соглашение о сотрудничестве в сфере реализации инвестиционных проектов на принципах ГЧП, в том числе по развитию транспортной инфраструктуры.
Еще одно соглашение было заключено ООО «Автодор-Инвест» с Министерством экономики Краснодарского края о сотрудничестве в области проектов ГЧП по строительству автомобильных дорог и объектов дорожного сервиса.
председатель правления ГК «Автодор» Вячеслав Петушенко, раис Республики Татарстан Рустам Минниханов, губернатор Санкт-Петербурга Александр Беглов, заместитель министра транспорта РФ Дмитрий Баканов, генеральный директор ПАО «КАМАЗ» Сергей Когогин, министр транспорта РФ Виталий Савельев
Намерения и обещания
На конференции под названием «Поехали! Грузовые беспилотные перевозки: впервые на магистрали — и комплексно» председатель правления ГК «Автодор» Вячеслав Петушенко заметил, что «когда принимается решение о строительстве той или иной магистрали, в первую очередь мы строим транспортные коридоры». По его словам, международный транспортный коридор от Санкт-Петербурга до Владивостока был назван «Россия». Его частью стала автомагистраль М-11 Санкт-Петербург — Москва, которая была введена в строй три года назад. Не построен только обход Твери, но Вячеслав Петушенко пообещал сдать в эксплуатацию половину участка в 2023 году и завершить его строительство во второй половине 2024 года. Также он заявил, что до конца этого года будет сдан участок М-12 до Казани, в следующем году — участок до Екатеринбурга.
Таким образом, к окончанию следующего года должен быть готов современный транспортный коридор от Санкт-Петербурга до Екатеринбурга длиной около 2300 км.
Также Вячеслав Петушенко отметил, что в компании «Автодор» рассматривают строительство и эксплуатацию дорог как инфраструктурную услугу, в которую входит сама дорога как таковая и ее оснащение интеллектуальной транспортной системой (ИТС). ИТС информирует водителей, которые пользуются дорогой. Так, например, трасса М-11 снабжена 800 видеокамерами. Создание ИТС позволило за короткий период подготовить экспериментальный проект «Беспилотные логистические коридоры», который запустили в ходе ПМЭФ-23. В ходе эксперимента три беспилотных КамАЗа проехали от Петербурга до Москвы по М-11, проделав большую часть пути в автономном режиме.
Кроме того, важной частью инфраструктурной услуги станет обеспечение высококачественного сервиса для участников дорожного движения. По словам Вячеслава Петушенко, для магистрали М-12 был заложен комплексный проект строительства многофункциональных зон (МФЗ) дорожного сервиса. Базовый формат МФЗ включает не только привычные АЗС с мини-маркетом, кафе и туалетами, но и отдельные стоянки для легковых автомобилей, грузовиков и автобусов, спортивную и детскую площадки, место для выгула домашних животных, клиентский офис «Автодора», а также единое сервисное здание с магазинами, ресторанами, комнатой матери и ребенка, аптекой и т. д.
автомагистрали М-49
Соглашения и реализация проектов
ПМЭФ-23 стал стартовой площадкой для ряда проектов в области транспортной инфраструктуры. Правительство Санкт-Петербурга и ООО «ВТБ Инфраструктурный Холдинг» подписали соглашение о намерениях по строительству магистрали № 7. Трасса должна пройти от Таврической улицы, пересечь Неву в створе Арсенальной улицы (предусмотрен мост), проследует вдоль нее, затем вдоль Полюстровского проспекта, потом выйти к железнодорожной линии Выборгского направления, пойти вдоль нее, в том числе через Удельный парк, и выйти на Выборгское шоссе возле Парголово, к развязке с КАД. Соглашение стало одним из самых весомых на форуме по финансовой составляющей — реализация проекта оценивается в 300 млрд рублей. Сразу после появления в СМИ новости о подписании документа появилась петиция против строительства дороги на территории Удельного парка.
Правительством Северной столицы заключено соглашение с Газпромбанком о сотрудничестве при разработке и реализации проекта создания и эксплуатации платной автомобильной магистрали М-49 в районе Лахта-центра, которая пройдет от Приморского шоссе до ЗСД. Сейчас капитальные затраты по проекту оцениваются в 23,8 млрд рублей.
ВТБ, Правительство Ленинградской области и банк «РОССИЯ» подписали соглашение о намерениях по строительству 5-го и 6-го этапов Широтной магистрали скоростного движения (ШМСД) с применением механизмов ГЧП. 5-й и 6-й этапы охватывают участки на территории Ленобласти. А вся магистраль протянется от ЗСД в районе Благодатной улицы через промышленный пояс южной планировочной зоны вдоль северного железнодорожного полукольца до примыкания к КАД севернее города Кудрово и далее — до пересечения с Мурманским шоссе. Объем инвестиций в строительство 5–го и 6-го этапов оценивается в 100 млн рублей.
ООО «Автодор-Инвест» и ООО «Платформа», входящее в состав АФК «Система», подписали документ о совместной деятельности по реализации проекта строительства автомобильной дороги Краснодар — Абинск — Шапсугская — Кабардинка.
ООО «Автодор-Девелопмент» заключило трехстороннее соглашение с Пермским краем и Ярославской областью по реализации первого комплексного межрегионального проекта для автотуризма на базе маршрута «Медвежий тракт». В ходе проекта будут созданы МФЗ дорожного сервиса вдоль автомобильных дорог по маршруту Ярославль — Кострома — Киров — Пермь, общая протяженность которого составляет почти 1200 км.
В рамках форума был дан старт строительным проектам. В Санкт-Петербурге на острове Котлин прошла закладка памятной капсулы в будущую опору реконструируемой развязки на въезде в Кронштадт. Стоимость реконструкции развязки — более 3 млрд рублей.
Также в городе на Неве началось строительство депо для будущей трамвайной линии Купчино — Шушары — Славянка. Финансирование составляет свыше 17 млрд рублей.
