Эскроу-счетам изобретается альтернатива
Профильная комиссия Госсовета РФ и комитет Госдумы по строительству и ЖКХ поручили Минстрою РФ до 1 июня 2024 года разработать альтернативную схему привлечения средств дольщиков под гарантии региональных бюджетов. Задача — направить часть средств дольщиков на строительство социальной инфраструктуры.
То есть строить социальные объекты девелоперы будут на деньги дольщиков, но под гарантии региональных бюджетов. По замыслу властей, такие займы должны стать альтернативой, но не заменой банковских кредитов.
По мнению Марии Славич, старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры», буквально из текста решения Госсовета не следует, что речь должна идти о закреплении возможности использовать для строительства соцобъектов денежные средства дольщиков до исполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиками.
«Вместе с тем на сегодняшний день анонсируются два возможных варианта: привлечение средств от дольщиков без использования счетов эскроу под контролем региональных властей; снижение для застройщиков, создающих одновременно с объектами жилищного строительства соответствующую социальную инфраструктуру, процентных ставок по кредиту», — указала она.
Сейчас долевое законодательство запрещает использовать деньги дольщиков для строительства чего-либо, кроме жилья. Власти требуют, чтобы социальные объекты появлялись, но возводить их девелоперы должны за собственные или кредитные средства.
Дмитрий Макаров, коммерческий директор ГК «Полис», обозначил действующую схему: «Жилищное строительство в настоящее время идет только за счет кредитных средств, а с высокой ключевой ставкой ЦБ доля процентной нагрузки по кредиту на проектное финансирование увеличивается. Привлеченные средства дольщиков размещены на счетах эскроу, доступ к которым застройщики получают только после ввода объекта в эксплуатацию. Девелоперы вынуждены переносить срок строительства социальной инфраструктуры на более поздние периоды в целях сокращения расходов на обслуживание кредитов на проектное финансирование».
На благо социалки
Инициаторы законопроекта делают упор на обеспечение регионов объектами соцкультбыта: там, где их не хватает, все построят девелоперы. Но если бы в бюджете хватало средств на строительство социальных объектов, вряд ли застройщиков бы обязали возводить их за свой счет.
В России есть регионы с дотационными бюджетами. Смогут ли они выступать гарантами для дольщиков — вопрос, если они не всегда способны выступить гарантами по инфраструктурным облигациям.
«Отказ от счетов эскроу (механизма, который зарекомендовал себя как наиболее эффективный из всех ранее использованных способов обеспечения прав участников строительства) — опасный путь. Именно поэтому даже инициатива о поэтапном раскрытии счетов эскроу по итогу не была поддержана и реализована. Вызывает сомнение и то, что региональные органы власти будут охотно брать на себя ответственность за потенциальное появление новых обманутых дольщиков», — рассуждает Мария Славич.
«При грамотном распределении ответственности не должно быть рисков при выдаче поручительства по кредитам застройщиков ни для региональных властей, ни для банков», — полагает Дмитрий Макаров.
Участников рынка, конечно, интересует процентная ставка, по которой можно получить средства на строительство социалки. Сегодня ключевая ставка составляет 16% годовых. Проектное финансирование на первом этапе застройщики получают по схеме «ключевая ставка плюс 3%».
Кредиты под гарантии бюджета, возможно, будут чуть дешевле. Но не факт. По словам Дмитрия Макарова, любые предлагаемые правительством решения по снижению процентной ставки только положительно отразятся на бюджете проекта и позволят осуществлять строительство социальных объектов одновременно со строительством жилых домов.
У Марии Славич — иной взгляд на идеи властей: «Еще менее реалистичной представляется идея о снижении процентной ставки по кредиту. Сторонники данного подхода отмечают, что в этом случае сэкономленные на процентах средства могут быть направлены застройщиком на строительство социальных объектов. При этом в условиях, когда банки фактически отказываются выдавать ипотечные кредиты в отсутствие субсидирования процентной ставки со стороны застройщиков, сложно представить, что они готовы снизить свои доходы в обмен на возможность застройщика представить на рынке более востребованный продукт».
Газета «Ведомости» привела мнение Ильи Вольфсона, члена комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. Он полагает, что для девелоперов в плане финансовой нагрузки ничего не изменится, поскольку они все равно оплачивают проценты по кредитам, зато удастся снять острую социальную напряженность без нагрузки на бюджеты всех уровней.
Нагрузка, скорее всего, получится на бюджеты покупателей. Не секрет, что дополнительные расходы девелоперов ложатся в цену квадратного метра. Однако в случае принятия альтернативной схемы, по мнению Марии Славич, цены на новостройки не должны вырасти, поскольку для застройщиков не возникнет дополнительных расходов.
«С учетом стоящей перед Минстроем задачи более перспективной представляется возможность расширения программы предоставления застройщикам кредитов по льготной, субсидируемой государством ставке для строительства объектов социальной инфраструктуры либо проработка механизма учета расходов на создание объектов социальной инфраструктуры в сумме арендной платы при предоставлении земельного участка для жилищного строительства на торгах с последующим исполнением обязательств по строительству таких объектов уполномоченными органами за счет средств бюджета (при этом последний из названных вариантов увеличит себестоимость строительства и, как следствие, стоимость квадратного метра для покупателя)», — резюмировала Мария Славич.
Добавки к альтернативе
Кроме новой схемы, Минстрой должен до 1 июня 2024 года предложить варианты увеличения финансирования программ, по которым жильем обеспечиваются льготные категории граждан; дать предложения о восстановлении института технического учета жилищного фонда; разработать стандарты деятельности по управлению многоквартирными домами, предложения для изменения ценообразования коммунальных услуг.
Помимо этого, совместно с Роспотребнадзором Минстрою поручено пересмотреть нормативы инсоляции жилых домов и социальных объектов. Также вместе с компанией СИБУР ведомство должно разработать новые требования по проектированию трубопроводов для водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения на основе энергоэффективных полимерных решений.
На прошедшем XVII Съезде строителей Санкт-Петербурга многие говорили о сложностях в строительстве социальных объектов. Градоначальник даже попросил строителей о помощи в решении проблемы.
XVII Съезд строителей Северной столицы не только подвел итоги уходящего 2019 года, но также обозначил сложности, существующие в строительной отрасли. Представители общественных организаций, чиновники, бизнесмены говорили о проблемах кредитования строительного комплекса, сохранения исторического центра, об уходе с рынка подрядных компаний, обманутых дольщиках и т. д. Но, вольно или невольно, главной стала тема дефицита в городе объектов социальной инфраструктуры и сложности их сооружения.
Тему обозначил губернатор Петербурга Александр Беглов, сделавший доклад по итогам года. Для начала он отметил сложность работы в строительной отрасли. Затем немного посетовал на то, что «год прошел не так, как бы хотелось», однако настрой остается оптимистичным.
Хотя за 11 месяцев текущего года в эксплуатацию введено 2,45 млн кв. м жилья, Александр Беглов рассчитывает на исполнение плана (3,4 млн кв. м). Гораздо больше его беспокоит сложившийся дисбаланс между жильем и социальными объектами. По официальным данным, сейчас дефицит мест в детских садах составляет 37 тыс. единиц, в школах также не хватает 24 тыс. мест.
До 2025 года в Петербурге будет построено примерно 25 млн кв. м жилья, прогнозирует губернатор. Для их обеспечения инфраструктурой надо 189 социальных объектов. На это требуется 310 млрд рублей. И это только на «социалку»! На прочую инфраструктуру требуется еще 320 млрд. Для сравнения Александр Беглов привел размер бюджета на 2020 год – всего 711 млрд рублей. «Я за то, чтобы объекты строились вместе», – подчеркнул он, имея в виду жилые и социальные постройки.
По словам губернатора, застройщики в 2019 году безвозмездно передали городу 24 социальных объекта. При этом Петербургу удалось получить от российского правительства 10 млрд рублей на «социалку». «Мне удалось вам помочь», – сказал Александр Беглов и попросил строителей, со своей стороны, тоже помочь городу – вводить жилье вместе с социальной инфраструктурой.
Ввод социальных объектов тормозится и регулярным неисполнением Адресной инвестиционной программы. Как сообщил губернатор, в течение года Смольный расторг 26 контрактов с подрядчиками на сумму около 7 млрд рублей. «Деньги есть – почему не строят?» – удивляется он.
На этот вопрос ответили в своих выступлениях представители бизнеса. Так, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз отметил недостаточное финансирование возведения социальных объектов на фоне низкого спроса на жилье. Директор Петербургского Союза строительных компаний Лев Каплан указал на подход к формированию АИП, которая, по его словам, «принимается кулуарно», условия торгов заставляют подрядчиков демпинговать, а ценообразование – вообще неясная сфера.
При этом выяснилось, что у компании «Главстрой Санкт-Петербург» получены разрешения на строительство 17 социальных объектов. Однако строительство идет по очереди и в невысоком темпе. Как пояснил генеральный директор компании «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин, объекты плохо вписываются в экономику. Он пояснил: пока проект проходит согласование, чиновники в них «напихивают все свои «хотелки», но денег они не считают». В результате утвержденный проект выходит за рамки экономических реалий.
Строительство социальных объектов сегодня убыточно, подчеркнул эксперт. И если полностью строить социальную инфраструктуру, застройщик может попасть в коллапс. «Тогда вообще ничего строиться не будет», – резюмировал Александр Лелин.
«У застройщика нет прибыли для опережающего строительства «социалки». Откуда деньги?» – соглашается генеральный директор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева. По новому законодательству, средства, аккумулированные на эскроу-счетах, должны расходоваться исключительно целевым образом – на строительство жилья. На возведение социальной инфраструктуры эти деньги использовать нельзя. Средства дольщиков можно тратить, если передать объект в общедолевую собственность или безвозмездно государству.
По ее словам, новая система финансирования не заработала так, как было обещано: кредитовать строителей должны были 94 банка, в реальности их 10. Кроме того, банки часто отказываются предоставлять деньги, причем по достаточно странным, с точки зрения застройщиков, причинам. Продекларированный срок рассмотрения заявок – 45 дней, в реальности – три-четыре месяца, и т. д.
В случае, когда застройщик решается потратить на «социалку» собственные средства, они окажутся фактически заморожены. Если власти и выкупят объект, это случится года через два. А передача социального объекта в общедолевую собственность – вообще странная идея: зачем покупателям квартир платить за содержание детсада, если у них, например, уже взрослые дети?
Валерия Малышева полагает необходимым подправить законодательство. Например, кредиты на строительство социальных объектов могли бы получать подрядчики. Еще лучше – разрешить использовать застройщикам деньги дольщиков для возведения социнфраструктуры – по сути, это часть жилого комплекса. Также, по ее мнению, необходимо исключить из документа слово «безвозмездно» относительно передачи соцобъектов муниципалитетам.
Кроме проблемы с дефицитом социальных объектов, на съезде также говорилось о сохранении исторического центра, развитии транспортной инфраструктуры, решении проблемы обманутых дольщиков. В частности, президент ЛенОблСоюзстроя Руслан Юсупов назвал создание Фонда защиты прав дольщиков в Ленобласти главным итогом года. А Александр Беглов в 2020 году пообещал решить эту проблему в городе.
Также съезд утвердил отчет работы Союза строительных объединений и организаций (ССОО) и планы на будущий год, продлил полномочия исполнительного директора Олега Бритова, вновь переизбрал президентом ССОО Александра Вахмистрова. Последний в заключительном слове пообещал, что Союз продолжит диалог с властью.
Фотоотчет - на сайте https://m.asninfo.ru/events/photo-reports/276-xvii-syezd-stroiteley-sankt-peterburga
Получить проектное финансирование становится сложнее: с 10 декабря 2019 года Центробанк РФ дополнил перечень документов, которые застройщик обязан представить в банк. Таким образом, предложение НОСТРОЙ об исчерпывающем перечне отвергнуто.
Напомним, выступая на XVII Съезде строителей Санкт-Петербурга, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз рассказал, что подготовлен стандарт, который позволит упростить получение проектного финансирования. В нем прописан перечень процедур и документов, больше которых банки не могут требовать от застройщиков. Попутно он признал, что регулятору этот стандарт не нравится.
На прошлой неделе перечень необходимых документов пополнился еще более чем десятком бумаг – финансисты сочли недостаточным действующий перечень для определения кредитоспособности застройщиков, которые переходят на схему эскроу и претендуют на заем.
Это документы, раскрывающие движение средств на расчетном счете девелопера. Они предусмотрены Постановлением Правительства РФ «Об утверждении состава документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика» (№ 897 от 01.08.2018).
По словам директора по развитию Компании Л1 Надежды Калашниковой, банки и до 10 декабря 2019 года требовали документы из нового перечня, не считая прочих. «У нас весь коридор был заставлен коробками с документами», – сказала она.
«С одной стороны, решение Банка России понятно. В чем смысл перехода на эскроу-счета? Так дольщик получает защиту от банкротства строительной компании и недостроев. Поэтому строгие требования банков к заемщику-застройщику в отношении его кредитоспособности – необходимость, которая страхует от рисков и делает схему эффективной и работоспособной для всех ее участников. В то же время и без того непростой процесс получения проектного финансирования теперь станет еще более длительным, бюрократизированным и трудозатратным. Девелоперам придется еще более детально планировать свою деятельность и подстраивать свою работу под новые банковские требования. Насколько сильно нововведения усложнят процесс перехода на эскроу для застройщиков, мы поймем уже при первой попытке представить необходимый перечень документов», – говорит директор по развитию СИХ «Аквилон Инвест» Виталий Коробов.
Ранее заместитель председателя Банка России Ольга Полякова озвучила некоторые причины отказов застройщикам в проектном финансировании. Более половины случаев – 65% отказов – происходит из-за того, что застройщики предоставляют неполный пакет документов. Примерно треть – из-за несоответствия проектов кредитной политике банка.
В частности, банки интересуются, сколько проектов реализовал застройщик, возникали ли проблемы при реализации проекта, нет ли претензий от партнеров и заказчиков.
Судя по всему, пополнение списка документов – попытка угодить всем банкам в стране.
К сожалению, список все еще не исчерпывающий. Как рассказала генеральный директор «Ленстройтреста» Валерия Малышева, компания получила отказ в финансировании, поскольку банк счел выбранную для строительства локацию неудачной.
Дополнительный перечень документов:
- правоустанавливающие документы на земельный участок под объектом строительства;
- заключение строительного эксперта или независимой инжиниринговой компании, подтверждающее наличие положительного опыта застройщика, технического заказчика, генподрядчика, являющихся участниками проекта, а также сметную стоимость строительства;
- договоры страхования строительно-монтажных рисков на весь срок строительства;
- данные бухгалтерской (финансовой) отчетности подрядчика, генподрядчика, инвестора, при условии их аффилированности с застройщиком, не менее чем за три последних финансовых года;
- данные официальных источников в целях оценки финансового положения, опыта работы подрядчика, генподрядчика, инвестора;
- договоры поручительства генподрядчика и (или) техзаказчика при условии их аффилированности с застройщиком;
- реестр платежей, акты выполненных работ, документы, подтверждающие обоснованность авансовых платежей и выход на место строительства;
- договоры поручительства юрлица, входящего в группу, в которую входит заемщик-застройщик;
- прогнозная модель движения денежных средств по проекту;
- иные документы (информация), в том числе ценовые параметры проекта, данные о темпах продаж, источники финансирования, затраты на строительство.
Источник информации: Единый реестр застройщиков