Ипотека: Ставка на новостройки

Вектор развития ипотечного кредитования в нашей стране резко переместился со вторичного рынка на первичный. В 2010 году на поддержку ипотеки федеральные власти выделяют 250 млрд рублей. Все они будут направлены на кредитование покупок строящегося жилья.

Объясняется это тем, что квартиры на первичном рынке сегодня гораздо дешевле, чем на вторичном. Кроме того, средства, направленные в ипотеку на «первичке» – инвестиции в реальный сектор экономики. Так они быстрее дойдут до застройщиков и позволят им восстановить объемы строительства.

По мнению участников рынка, акценты расставлены верно. Однако на практике воспользоваться государственными деньгами сможет ограниченное число потребителей. А следовательно, значительного влияния на спрос это не окажет. И если банки с госучастием сейчас активно возобновляют кредитование строек, то коммерческие банки в большинстве своем лишь осторожно присматриваются к рынку. О том, насколько эффективной может оказаться господдержка ипотечного кредитования, когда можно ожидать активизации банков в кредитовании на первичном рынке и какую пользу это принесет застройщикам, рассуждают представители кредитных организаций и строительных компаний, работающих в Петербурге.

Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования ЦИК «На Невском №4» ЗАО «Банк ВТБ 24»:

– Наш банк возобновил кредитование новостроек в сентябре прошлого года. Но если раньше мы выдавали кредиты на покупку жилья в домах еще на стадии котлована, то из-за кризиса подход к аккредитации застройщиков изменился. Основным условием стала стопроцентная этажность: коробка построена, остались общестроительные работы, до ввода дома в эксплуатацию – несколько месяцев. Это минимизировало не только наши риски, но и риски заемщиков. Сейчас у нас аккредитовано более 60 объектов от различных застройщиков, в которых можно приобрести квартиру в кредит. Этот список постоянно пополняется. Можно сказать, что ситуация на рынке стабилизировалась, риски сокращаются, банки начали смягчать требования к застройщикам и заемщикам. Сегодня мы рассматриваем возможность выдачи кредитов застройщикам на более ранних стадиях строительства. На мой взгляд, выбранная властями стратегия по поддержке ипотеки оправдана: кредитование новостроек приносит большую пользу экономике, поскольку такие деньги, в отличие от сделок на вторичке, напрямую попадают к строителям.

Марианна Белькова, начальник кредитного отдела ОАО «Балтийская ипотечная корпорация»:

– С апреля этого года начала действовать специальная программа «Новостройка», разработанная АИЖК. Она была введена для того, чтобы стимулировать банки кредитовать покупку жилья на первичном рынке. Ставка по такому кредиту варьируется в пределах 10,5-11 процентов годовых в зависимости от размера первоначального взноса. При этом поручителей не требуется, только залог будущего жилья. Все бы хорошо, если бы не ряд недостатков данной программы, которые не позволят ей оказать существенного влияния на рынок. Главный минус – ограниченный срок действия – 2010 год. Для того чтобы банки успели рефинансировать выданные ипотечные кредиты до конца года, им придется кредитовать только новое готовое жилье, объем которого в городе ограничен. Более того, кредитуя покупку квартир в домах высокой степени готовности, банки рискуют тем, что такие кредиты могут зависнуть у них на балансе: из-за длительных процедур ввода дома в эксплуатацию и оформления права собственности можно не успеть рефинансировать ипотеку в АИЖК. Думаю, программа может стать более эффективной, если ее действие будет продлено и в будущем 2011 году, но пока такой информации нет.

Андрей Рублев, заместитель директора дирекции розничного бизнеса ОАО «Банк «Санкт-Петербург»:

– Активизация банков на рынке ипотечного кредитования строящегося жилья происходит не из-за того, что рисков стало меньше. Просто у кредитных организаций сузился круг возможных заемщиков среди юридических лиц и они стали рассматривать все имеющиеся возможности заработать в секторе розничного кредитования, в том числе предоставляя гражданам займы на строящиеся жилье. Кроме того, банки заинтересованы в поддержании своих корпоративных клиентов, коими в том числе являются строительные компании. Кредитуя физических лиц, банк переносит задолженность с застройщиков на граждан. Что касается государственных программ по поддержке ипотеки, то, несомненно, все они интересны. Но пока они не заработают в полную силу, говорить об их эффективности бессмысленно. Ситуация, в которой мы оказались, уникальная. Коммерческим банкам, госструктурам и застройщикам необходимо работать и устранять имеющиеся недочеты совместно. Тем более что специалисты АИЖК, на мой взгляд, открыты для диалога и заинтересованы в конструктивных предложениях бизнес-сообщества.

Дмитрий Григорович, начальник отдела розничного кредитования ЗАО «АКБ «Абсолют Банк»:

– В 2008 году мы очень активно кредитовали как объекты вторичного, так и объекты первичного рынка. В том числе и на стадии котлована. При аккредитации застройщиков прежде всего смотрели на активность работ на строительных площадках. Контроль за некоторыми объектами, где мы выдали кредиты, осуществляется до сих пор, поскольку обязательства заемщиков по ним еще не выполнены. Есть стройки, которые либо возводятся очень медленно, либо вообще стоят. Но все эти проблемы решаются в рабочем порядке. В марте этого года мы реанимировали ипотеку. Пока активно кредитуем только вторичный рынок, при этом процентные ставки у нас – одни из самых низких. Также сейчас снова присматриваемся к первичному рынку. В первую очередь обращаем внимание на тех застройщиков, которые работают по 214-му закону. Следим за ходом строительства объектов, ежемесячно проводим их мониторинг. Выходим на рынок очень плавно, досконально оцениваем все риски.

Константин Мурашкин, руководитель группы ипотечного кредитования филиала «Северная столица» ЗАО «Райффайзенбанк»:

– По уже сложившейся практике кредитования, у нас нет большого количества клиентов, которые готовы вкладывать средства на начальных этапах строительства. Поэтому риски, напрямую связанные с деятельностью застройщиков, также отсутствуют. Так повелось, что наши клиенты выбирают исключительно стройки на высокой стадии готовности. Может быть, это вопрос времени, но факт остается фактом. Даже если мы кредитуем под залог имеющейся у заемщика или находящейся в распоряжении его близких родственников недвижимости, мы кредитуем только те стройки, которые возведены «под крышу». При этом форма договора принципиального значения не имеет: это могут быть как договоры, заключенные в рамках 214-ФЗ, так и предварительные договоры купли-продажи. В дальнейшем мы планируем увеличивать объемы ипотечного кредитования. Сейчас ведем переговоры с несколькими строительными компаниями о кредитовании строящегося жилья, возможно, на более ранних стадиях. Также намерены несколько смягчить условия для заемщиков.

Юлия Сливанкова, старший менеджер по ипотечному кредитованию компании «Петербургская недвижимость»:

– В настоящий момент приобретение квартир в строящихся объектах готовы кредитовать около шести банков, до кризиса на рынке строящегося жилья ипотечные продукты предлагали порядка пятнадцати игроков. Не исключено, что в дальнейшем банки будут продолжать снижать ипотечные ставки. На мой взгляд, оптимальные ставки на рынке строящегося жилья на данный момент должны составлять 14 процентов годовых до получения права собственности и 12 процентов – после. В перспективе, с целью увеличения количества клиентов, банки совместно с застройщиками будут разрабатывать больше специальных партнерских программ, позволяющих потребителям взять на выгодных условиях кредит на квартиру в конкретных жилых комплексах определенных строительных компаний. Условия таких программ выгоднее среднерыночных. Впрочем, партнерские соглашения банков с рядом компаний – традиционная и вневременная политика банков. Так, нашим клиентам при оформлении ипотечной сделки банки предоставляют бесплатное рассмотрение заявки, а также снижают размер ипотечной ставки на полпроцента.

Михаил Медведев, генеральный директор группы компаний «ЦДС»:

– Банки, как правило, выбирают для кредитования объекты тех застройщиков, с которыми сотрудничают на постоянной основе, чей бизнес им более или менее понятен и прозрачен. В прошлом году ситуация усложнилась, поскольку финансовые организации, с которыми мы работали до кризиса, ужесточили свои условия и выдача кредитов фактически прекратилась. Мы были вынуждены предложить клиентам собственную программу по продаже квартир в рассрочку до 5 лет. Но в данном случае при небольшом первоначальном взносе конечная стоимость квадратного метра для потребителя получалась достаточно высокая. Сейчас ситуация меняется в лучшую сторону. К нам обращаются банки, которые еще полгода назад не рассматривали возможности кредитования покупки строящегося жилья. Полагаю, что в течение этого года ставки снизятся, а требования к заемщикам ослабнут. Мы, в свою очередь, идем навстречу банкам-партнерам, чтобы они могли смягчать требования, выступаем поручителями за всех заемщиков, которые берут кредит на покупку жилья в наших домах.

Алексей Бонч-Бруевич, директор по продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Думаю, что в течение 2010 года ситуация по ипотечному кредитованию улучшится: ипотечные ставки будут снижаться, а требования к заемщикам станут более лояльными. Уже сейчас можно отметить положительную тенденцию в секторе ипотечного кредитования. Многие банки постепенно улучшают условия по ставкам, выводят новые, более выгодные для заемщиков программы. Это положительно скажется как на рынке недвижимости, так и на экономике страны в целом. В части ипотечного кредитования мы работает со Сбербанком, банком «Санкт-Петербург», Газпромбанком и ВТБ24. Сейчас продажи в «Балтийской жемчужине» растут. Это связано как со стопроцентной готовностью объекта, так и с выгодными условиями по приобретению жилья. Всем клиентам, приобретающим жилье по договору ипотеки, мы предоставляем скидку в размере 7 процентов от общей стоимости квартиры. В настоящий момент доля сделок по ипотеке составляет 35-40 процентов, а в будущем, с развитием программ кредитования, мы рассчитываем на их значительное увеличение.

Дмитрий Кирман

Цифра

В прошлом году объем выданных ипотечных кредитов в России составил 152,5 млрд рублей (в 4,3 раза меньше, чем в 2008-м), из них всего 35 миллиардов – кредиты на рынке строящегося жилья.

По данным Банка России

Цитата

Владимир Путин, председатель Правительства РФ:

– Мы должны стимулировать спрос на недорогое, доступное жилье. Максимальный размер стандартных ипотечных кредитов будет ограничен 3 миллионами рублей в субъектах РФ и 8 миллионами рублей в крупнейших мегаполисах – в Москве и Петербурге. Такие кредиты будут предназначены исключительно для покупки квартир в новостройках. Сегодня новые квартиры стоят значительно дешевле, чем аналогичное жилье на вторичном рынке.

Объем выдачи ипотечных кредитов в Петербурге в 2009 г.:

По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства