Ипотека: Ставка на новостройки
Вектор развития ипотечного кредитования в нашей стране резко переместился со вторичного рынка на первичный. В 2010 году на поддержку ипотеки федеральные власти выделяют 250 млрд рублей. Все они будут направлены на кредитование покупок строящегося жилья.
Объясняется это тем, что квартиры на первичном рынке сегодня гораздо дешевле, чем на вторичном. Кроме того, средства, направленные в ипотеку на «первичке» – инвестиции в реальный сектор экономики. Так они быстрее дойдут до застройщиков и позволят им восстановить объемы строительства.
По мнению участников рынка, акценты расставлены верно. Однако на практике воспользоваться государственными деньгами сможет ограниченное число потребителей. А следовательно, значительного влияния на спрос это не окажет. И если банки с госучастием сейчас активно возобновляют кредитование строек, то коммерческие банки в большинстве своем лишь осторожно присматриваются к рынку. О том, насколько эффективной может оказаться господдержка ипотечного кредитования, когда можно ожидать активизации банков в кредитовании на первичном рынке и какую пользу это принесет застройщикам, рассуждают представители кредитных организаций и строительных компаний, работающих в Петербурге.
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования ЦИК «На Невском №4» ЗАО «Банк ВТБ 24»:
– Наш банк возобновил кредитование новостроек в сентябре прошлого года. Но если раньше мы выдавали кредиты на покупку жилья в домах еще на стадии котлована, то из-за кризиса подход к аккредитации застройщиков изменился. Основным условием стала стопроцентная этажность: коробка построена, остались общестроительные работы, до ввода дома в эксплуатацию – несколько месяцев. Это минимизировало не только наши риски, но и риски заемщиков. Сейчас у нас аккредитовано более 60 объектов от различных застройщиков, в которых можно приобрести квартиру в кредит. Этот список постоянно пополняется. Можно сказать, что ситуация на рынке стабилизировалась, риски сокращаются, банки начали смягчать требования к застройщикам и заемщикам. Сегодня мы рассматриваем возможность выдачи кредитов застройщикам на более ранних стадиях строительства. На мой взгляд, выбранная властями стратегия по поддержке ипотеки оправдана: кредитование новостроек приносит большую пользу экономике, поскольку такие деньги, в отличие от сделок на вторичке, напрямую попадают к строителям.
Марианна Белькова, начальник кредитного отдела ОАО «Балтийская ипотечная корпорация»:
– С апреля этого года начала действовать специальная программа «Новостройка», разработанная АИЖК. Она была введена для того, чтобы стимулировать банки кредитовать покупку жилья на первичном рынке. Ставка по такому кредиту варьируется в пределах 10,5-11 процентов годовых в зависимости от размера первоначального взноса. При этом поручителей не требуется, только залог будущего жилья. Все бы хорошо, если бы не ряд недостатков данной программы, которые не позволят ей оказать существенного влияния на рынок. Главный минус – ограниченный срок действия – 2010 год. Для того чтобы банки успели рефинансировать выданные ипотечные кредиты до конца года, им придется кредитовать только новое готовое жилье, объем которого в городе ограничен. Более того, кредитуя покупку квартир в домах высокой степени готовности, банки рискуют тем, что такие кредиты могут зависнуть у них на балансе: из-за длительных процедур ввода дома в эксплуатацию и оформления права собственности можно не успеть рефинансировать ипотеку в АИЖК. Думаю, программа может стать более эффективной, если ее действие будет продлено и в будущем 2011 году, но пока такой информации нет.
Андрей Рублев, заместитель директора дирекции розничного бизнеса ОАО «Банк «Санкт-Петербург»:
– Активизация банков на рынке ипотечного кредитования строящегося жилья происходит не из-за того, что рисков стало меньше. Просто у кредитных организаций сузился круг возможных заемщиков среди юридических лиц и они стали рассматривать все имеющиеся возможности заработать в секторе розничного кредитования, в том числе предоставляя гражданам займы на строящиеся жилье. Кроме того, банки заинтересованы в поддержании своих корпоративных клиентов, коими в том числе являются строительные компании. Кредитуя физических лиц, банк переносит задолженность с застройщиков на граждан. Что касается государственных программ по поддержке ипотеки, то, несомненно, все они интересны. Но пока они не заработают в полную силу, говорить об их эффективности бессмысленно. Ситуация, в которой мы оказались, уникальная. Коммерческим банкам, госструктурам и застройщикам необходимо работать и устранять имеющиеся недочеты совместно. Тем более что специалисты АИЖК, на мой взгляд, открыты для диалога и заинтересованы в конструктивных предложениях бизнес-сообщества.
Дмитрий Григорович, начальник отдела розничного кредитования ЗАО «АКБ «Абсолют Банк»:
– В 2008 году мы очень активно кредитовали как объекты вторичного, так и объекты первичного рынка. В том числе и на стадии котлована. При аккредитации застройщиков прежде всего смотрели на активность работ на строительных площадках. Контроль за некоторыми объектами, где мы выдали кредиты, осуществляется до сих пор, поскольку обязательства заемщиков по ним еще не выполнены. Есть стройки, которые либо возводятся очень медленно, либо вообще стоят. Но все эти проблемы решаются в рабочем порядке. В марте этого года мы реанимировали ипотеку. Пока активно кредитуем только вторичный рынок, при этом процентные ставки у нас – одни из самых низких. Также сейчас снова присматриваемся к первичному рынку. В первую очередь обращаем внимание на тех застройщиков, которые работают по 214-му закону. Следим за ходом строительства объектов, ежемесячно проводим их мониторинг. Выходим на рынок очень плавно, досконально оцениваем все риски.
Константин Мурашкин, руководитель группы ипотечного кредитования филиала «Северная столица» ЗАО «Райффайзенбанк»:
– По уже сложившейся практике кредитования, у нас нет большого количества клиентов, которые готовы вкладывать средства на начальных этапах строительства. Поэтому риски, напрямую связанные с деятельностью застройщиков, также отсутствуют. Так повелось, что наши клиенты выбирают исключительно стройки на высокой стадии готовности. Может быть, это вопрос времени, но факт остается фактом. Даже если мы кредитуем под залог имеющейся у заемщика или находящейся в распоряжении его близких родственников недвижимости, мы кредитуем только те стройки, которые возведены «под крышу». При этом форма договора принципиального значения не имеет: это могут быть как договоры, заключенные в рамках 214-ФЗ, так и предварительные договоры купли-продажи. В дальнейшем мы планируем увеличивать объемы ипотечного кредитования. Сейчас ведем переговоры с несколькими строительными компаниями о кредитовании строящегося жилья, возможно, на более ранних стадиях. Также намерены несколько смягчить условия для заемщиков.
Юлия Сливанкова, старший менеджер по ипотечному кредитованию компании «Петербургская недвижимость»:
– В настоящий момент приобретение квартир в строящихся объектах готовы кредитовать около шести банков, до кризиса на рынке строящегося жилья ипотечные продукты предлагали порядка пятнадцати игроков. Не исключено, что в дальнейшем банки будут продолжать снижать ипотечные ставки. На мой взгляд, оптимальные ставки на рынке строящегося жилья на данный момент должны составлять 14 процентов годовых до получения права собственности и 12 процентов – после. В перспективе, с целью увеличения количества клиентов, банки совместно с застройщиками будут разрабатывать больше специальных партнерских программ, позволяющих потребителям взять на выгодных условиях кредит на квартиру в конкретных жилых комплексах определенных строительных компаний. Условия таких программ выгоднее среднерыночных. Впрочем, партнерские соглашения банков с рядом компаний – традиционная и вневременная политика банков. Так, нашим клиентам при оформлении ипотечной сделки банки предоставляют бесплатное рассмотрение заявки, а также снижают размер ипотечной ставки на полпроцента.
Михаил Медведев, генеральный директор группы компаний «ЦДС»:
– Банки, как правило, выбирают для кредитования объекты тех застройщиков, с которыми сотрудничают на постоянной основе, чей бизнес им более или менее понятен и прозрачен. В прошлом году ситуация усложнилась, поскольку финансовые организации, с которыми мы работали до кризиса, ужесточили свои условия и выдача кредитов фактически прекратилась. Мы были вынуждены предложить клиентам собственную программу по продаже квартир в рассрочку до 5 лет. Но в данном случае при небольшом первоначальном взносе конечная стоимость квадратного метра для потребителя получалась достаточно высокая. Сейчас ситуация меняется в лучшую сторону. К нам обращаются банки, которые еще полгода назад не рассматривали возможности кредитования покупки строящегося жилья. Полагаю, что в течение этого года ставки снизятся, а требования к заемщикам ослабнут. Мы, в свою очередь, идем навстречу банкам-партнерам, чтобы они могли смягчать требования, выступаем поручителями за всех заемщиков, которые берут кредит на покупку жилья в наших домах.
Алексей Бонч-Бруевич, директор по продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Думаю, что в течение 2010 года ситуация по ипотечному кредитованию улучшится: ипотечные ставки будут снижаться, а требования к заемщикам станут более лояльными. Уже сейчас можно отметить положительную тенденцию в секторе ипотечного кредитования. Многие банки постепенно улучшают условия по ставкам, выводят новые, более выгодные для заемщиков программы. Это положительно скажется как на рынке недвижимости, так и на экономике страны в целом. В части ипотечного кредитования мы работает со Сбербанком, банком «Санкт-Петербург», Газпромбанком и ВТБ24. Сейчас продажи в «Балтийской жемчужине» растут. Это связано как со стопроцентной готовностью объекта, так и с выгодными условиями по приобретению жилья. Всем клиентам, приобретающим жилье по договору ипотеки, мы предоставляем скидку в размере 7 процентов от общей стоимости квартиры. В настоящий момент доля сделок по ипотеке составляет 35-40 процентов, а в будущем, с развитием программ кредитования, мы рассчитываем на их значительное увеличение.
Дмитрий Кирман
Цифра
В прошлом году объем выданных ипотечных кредитов в России составил 152,5 млрд рублей (в 4,3 раза меньше, чем в 2008-м), из них всего 35 миллиардов – кредиты на рынке строящегося жилья.
По данным Банка России
Цитата
Владимир Путин, председатель Правительства РФ:
– Мы должны стимулировать спрос на недорогое, доступное жилье. Максимальный размер стандартных ипотечных кредитов будет ограничен 3 миллионами рублей в субъектах РФ и 8 миллионами рублей в крупнейших мегаполисах – в Москве и Петербурге. Такие кредиты будут предназначены исключительно для покупки квартир в новостройках. Сегодня новые квартиры стоят значительно дешевле, чем аналогичное жилье на вторичном рынке.
Объем выдачи ипотечных кредитов в Петербурге в 2009 г.:
|
Банк |
Количество выданных кредитов |
Объем выданных кредитов |
Средняя сумма кредита |
Доля от общего количества кредитов,% |
|
млн рублей |
||||
|
Северо-Западный банк Сбербанка РФ |
2667 |
4261,9 |
1,6 |
65,7 |
|
Банки, работающие по программе АИЖК |
382 |
667,4 |
1,7 |
9,4 |
|
ВТБ 24 |
262 |
765,2 |
2,1 |
9 |
|
Банк «Санкт-Петербург» |
203 |
358,9 |
1,8 |
5 |
|
Банк «Дельта Кредит» |
150 |
410,7 |
2,7 |
3,7 |
|
Росбанк |
31 |
32,8 |
1,6 |
0,7 |
|
Другие банки |
267 |
636 |
2,4 |
6,5 |
|
Всего |
4062 |
7132,9 |
1,7 |
100 |
По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства
Актуальность проблемы безопасности объектов коммерческой недвижимости приобретает особую остроту после чрезвычайных событий, возникающих на данных объектах. После пожара в одном из бизнес-центров Владивостока государственная противопожарная служба будет проводить проверки на объектах коммерческой недвижимости во всех регионах страны. Инспекции бизнес-центров Санкт-Петербурга начнутся на этой неделе.По мнению экспертов, количество бизнес-центров в Северной столице с каждым годом будет только увеличиваться. В 2006 году спрос на помещения в офисных центрах будет по-прежнему расти. Специалисты отмечают, что спрос на рынке аренды площадей в офисных центрах превышает предложение, все построенные в прошлом году бизнес-центры на сегодняшний момент практически полностью заполнены. «Затоваривания» данного рынка в этом году не ожидается.
Рост платежеспособного спроса будет происходить и в секторе торгово-развлекательных центров. В соответствии с заявленными сроками окончания строительства новых торговых комплексов планируется, что в 2006 году будет сдано в эксплуатацию около 285 тыс. кв. метров торговых площадей.
Безопасность по правилам
Как рассказали в Управлении государственного противопожарного надзора МЧС России по Санкт-Петербургу, в городе на Неве, к счастью, пока не открыта печальная статистика серьезных происшествий на объектах коммерческой недвижимости. Хотя нарушения мер противопожарной безопасности здесь все-таки имеются. По словам заместителя начальника отдела надзора за обеспечением пожарной безопасности на объектах градостроительной деятельности УГПН МЧС России по Санкт-Петербургу Дениса Дегтерева, типичными нарушениями правил пожарной безопасности в процессе эксплуатации коммерческих объектов являются конструктивные изменения внутри зданий и перепланировка существующих помещений без надлежащего согласования с надзорными органами. Решетки на окнах или железные двери, установленные без разрешения пожарных, могут усложнить работу спасателей во время чрезвычайного происшествия. Кроме того, достаточно распространенным нарушением является сегодня беспорядочная парковка машин рядом с офисными зданиями, которая значительно затрудняет подъезд пожарной техники.
Трудности в процессе устранения пожаров могут быть связаны не только с нарушениями правил пожарной безопасности в процессе эксплуатации зданий, но и с организацией данного процесса в самих пожарных службах города. Известно, что одной из самых больших проблем при тушении пожаров является сложный доступ пожарной техники к помещениям, расположенным на верхних этажах высотных зданий.
Все дело в технике
Техника, имеющаяся в распоряжении городских пожарных служб, позволяет тушить пожары на высоте до 50 метров, в зданиях высотой до 16 этажей. Что же делать, если пожар случится в помещении, расположенном выше 16 этажа, до которого пожарные лестницы уже не достают? Как объяснил Денис Дегтерев, для таких случаев в городских пожарных службах предусмотрены специальные комплекты верхолазного оборудования, позволяющего проникать на верхние этажи зданий с крыши. В управлении городской противопожарной службы создано отдельное подразделение, в которое входят верхолазы, альпинисты и водолазы - специалисты, имеющие квалификацию для спасения людей в затрудненных условиях.
Возможности эвакуировать людей из высотных зданий с помощью вертолетов городские пожарные службы не имеют, потому что, во-первых, у них нет вертолетов, во вторых - на крышах наших зданий не строятся вертолетные площадки. Как сказали в УГПН МЧС России по Санкт-Петербургу, в городе предусмотрено только пять объектов, вблизи которых разрешено устройство вертолетных площадок. Это учреждения здравоохранения в разных районах города, в том числе детские больницы. Впрочем, сами пожарные говорят, что рассчитывать во время пожара на помощь, которая придет с вертолета, особо не стоит. Даже если на крыше здания есть специальная площадка, посадить вертолет на горящий объект все равно весьма проблематично из-за поднимающихся тепловых потоков, возникающих при пожаре.
По этой причине организации, занимающиеся эксплуатацией зданий повышенной пожарной опасности, должны стремиться заранее предусмотреть все возможные меры по эвакуации людей. В таких зданиях должны быть тщательно разработаны пути эвакуации, установлены системы, позволяющие устранить задымление на лестничных площадках, лифты для транспортировки пожарных отрядов.
Максимальная высота большинства петербургских бизнес-центров не превышает 10-11 этажей. Самыми высокими зданиями коммерческого назначения являются бизнес-центр «Прин» на улице Возрождения (15 этажей), бизнес-центр гостиницы «Советская» на Лермонтовском проспекте (18 этажей) и офисный центр «Радуга» на Кантемировской улице (24 этажа).
Как заверили нас в бизнес-центре «Радуга», вопросам обеспечения пожарной безопасности в одном из самых высоких нежилых зданий Петербурга уделяется особое внимание, так как объект относится к разряду зданий повышенной пожарной опасности. В каждом помещении этого здания установлены системы пожарной сигнализации и сплинкерного распыления воды, лифтовые холлы оборудованы системами дымоудаления, лестничные клетки - системами подпора воздуха, устраняющими задымление на лестницах. Компаниям-арендаторам строго предписано назначать сотрудников, ответственных за пожарную безопасность.
Безопасность на практике
В некоторых бизнес-центрах и торговых комплексах должность ответственного за выполнение противопожарной безопасности выделяется в отдельную штатную единицу. Так, например, в некоторых управляющих компаниях существует должность инспектора пожарной безопасности, в обязанности которого входит разработка регламентирующих документов, контроль за выполнением норм и правил противопожарной безопасности. Инспектор следит за наличием и исправностью огнетушителей в помещениях арендаторов, дает рекомендации по применению той или иной бытовой техники, использованию различных материалов для отделки офисных помещений, уборки здания и т.д. Кроме этого он отвечает за взаимодействие с пожарной инспекцией.
В случаях, когда масштаб бизнес-центра не предусматривает введение данной штатной единицы, обязанности ответственного за пожарную безопасность выполняет или представитель собственника здания, или представитель управляющей компании. В офисных и торговых центрах, обслуживаемых компанией «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» (торгово-офисный комплекс «Гулливер», ТРК «Желтый угол», бизнес-центр «Таймс» и др.), эти функции выполняют специалисты технической службы, а помогают им в этом работники охранной службы. «Технические специалисты отвечают за исправность и функционирование всех инженерных систем на объекте, а охранная структура во время отсутствия технических специалистов (ночью или в выходные дни) должна вовремя заметить возникновение экстренных ситуаций и вызвать соответствующие службы, - объяснила Светлана Маковецкая, главный инженер ЗАО «МТЛ. Эксплуатация недвижимости». - Мы считаем такой подход достаточно разумным и эффективным, потому что он позволяет предотвращать чрезвычайные ситуации и оперативно реагировать в случае их возникновения».
Дороже значит безопаснее?
Похожий порядок взаимодействия внутренних служб в вопросах безопасности действует практически на всех объектах коммерческой недвижимости. Однако вопросы выбора оборудования для систем противопожарной безопасности каждый бизнес центр решает по-своему. В данном случае большое значение играет класс бизнес-центра: чем выше уровень притязаний бизнес-центра, тем выше уровень систем безопасности, которые используются при его эксплуатации. Офисные центры класса А и В могут позволить себе устанавливать в своих зданиях самые современные системы противопожарной безопасности: сигнализации, реагирующие на задымление и повышение температуры в помещениях, системы видеонаблюдения, автоматические системы пожаротужения, сложные интеллектуальные системы, которые управляют всеми коммуникациями здания. При этом считается, что бизнес-центры более высокого класса обычно используют и более качественные материалы для отделки здания с точки зрения огнестойкости, например, огнестойкие двери лифтов.
Вообще, чем новее здание, тем больше оно соответствует последним правилам пожарной безопасности. В новых зданиях, построенных специально под объекты коммерческой недвижимости, лучше продумана схема выходов и путей перемещения по зданию, следовательно - в случае опасности из него будет проще выбраться. В идеале здания, прошедшие реконструкцию, тоже должны подвергнуться тщательной внутренней перестройке в соответствии с новым функциональным назначением объекта. В случае необходимости здесь должны строиться запасные входы, расширяться коридоры и т.д. Однако практика показывает, что реконструированные здания зачастую не отвечают всем требованиям современных бизнес-центров.
Чаще всего это здания бывших заводов, научно-исследовательских институтов, крупных производственных организаций. В катакомбах и запутанных коридорах такого рода зданий арендаторам офисных помещений несложно заблудиться не только в экстренной ситуации, но и в течение обычного трудового дня. Проблема нормального функционирования лифтов в большинстве подобных «бизнес-центров» также до сих пор не решена. Хотя все понимают, что правила пожарной безопасности создаются для сохранения здоровья и жизни людей вне зависимости от класса бизнес-центра, в котором эти люди работают. Любой объект коммерческой недвижимости может представлять угрозу, если в нем не уделяют надлежащего внимания противопожарной безопасности. И эта проблема касается не только эксплуатирующих служб и управляющих компаний, но и самих арендаторов офисных и торговых площадей, которые чаще всего становятся заложниками непредвиденных ситуаций.
Александра Тен
В ближайшее время молодые петербургские семьи, стоящие в городской очереди на получение жилья, смогут рассчитывать на серьезные льготы.Обе эти схемы реализуются при участии и за счет городских властей. Однако в ближайшее время может появиться возможность получить средства из федерального бюджета. Сегодня в стадии утверждения находится национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и его подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей». По ней все тем же очередникам государство будет компенсировать до 40 % от стоимости жилья, и весьма приятный бонус - не менее 5 % цены квартиры за каждого родившегося ребенка в период участия семьи в программе. Пока реальные финансовые лимиты под данную финансовую схему не выделены. Но произойти это может уже в ближайшее время.