Ипотека: Ставка на новостройки
Вектор развития ипотечного кредитования в нашей стране резко переместился со вторичного рынка на первичный. В 2010 году на поддержку ипотеки федеральные власти выделяют 250 млрд рублей. Все они будут направлены на кредитование покупок строящегося жилья.
Объясняется это тем, что квартиры на первичном рынке сегодня гораздо дешевле, чем на вторичном. Кроме того, средства, направленные в ипотеку на «первичке» – инвестиции в реальный сектор экономики. Так они быстрее дойдут до застройщиков и позволят им восстановить объемы строительства.
По мнению участников рынка, акценты расставлены верно. Однако на практике воспользоваться государственными деньгами сможет ограниченное число потребителей. А следовательно, значительного влияния на спрос это не окажет. И если банки с госучастием сейчас активно возобновляют кредитование строек, то коммерческие банки в большинстве своем лишь осторожно присматриваются к рынку. О том, насколько эффективной может оказаться господдержка ипотечного кредитования, когда можно ожидать активизации банков в кредитовании на первичном рынке и какую пользу это принесет застройщикам, рассуждают представители кредитных организаций и строительных компаний, работающих в Петербурге.
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования ЦИК «На Невском №4» ЗАО «Банк ВТБ 24»:
– Наш банк возобновил кредитование новостроек в сентябре прошлого года. Но если раньше мы выдавали кредиты на покупку жилья в домах еще на стадии котлована, то из-за кризиса подход к аккредитации застройщиков изменился. Основным условием стала стопроцентная этажность: коробка построена, остались общестроительные работы, до ввода дома в эксплуатацию – несколько месяцев. Это минимизировало не только наши риски, но и риски заемщиков. Сейчас у нас аккредитовано более 60 объектов от различных застройщиков, в которых можно приобрести квартиру в кредит. Этот список постоянно пополняется. Можно сказать, что ситуация на рынке стабилизировалась, риски сокращаются, банки начали смягчать требования к застройщикам и заемщикам. Сегодня мы рассматриваем возможность выдачи кредитов застройщикам на более ранних стадиях строительства. На мой взгляд, выбранная властями стратегия по поддержке ипотеки оправдана: кредитование новостроек приносит большую пользу экономике, поскольку такие деньги, в отличие от сделок на вторичке, напрямую попадают к строителям.
Марианна Белькова, начальник кредитного отдела ОАО «Балтийская ипотечная корпорация»:
– С апреля этого года начала действовать специальная программа «Новостройка», разработанная АИЖК. Она была введена для того, чтобы стимулировать банки кредитовать покупку жилья на первичном рынке. Ставка по такому кредиту варьируется в пределах 10,5-11 процентов годовых в зависимости от размера первоначального взноса. При этом поручителей не требуется, только залог будущего жилья. Все бы хорошо, если бы не ряд недостатков данной программы, которые не позволят ей оказать существенного влияния на рынок. Главный минус – ограниченный срок действия – 2010 год. Для того чтобы банки успели рефинансировать выданные ипотечные кредиты до конца года, им придется кредитовать только новое готовое жилье, объем которого в городе ограничен. Более того, кредитуя покупку квартир в домах высокой степени готовности, банки рискуют тем, что такие кредиты могут зависнуть у них на балансе: из-за длительных процедур ввода дома в эксплуатацию и оформления права собственности можно не успеть рефинансировать ипотеку в АИЖК. Думаю, программа может стать более эффективной, если ее действие будет продлено и в будущем 2011 году, но пока такой информации нет.
Андрей Рублев, заместитель директора дирекции розничного бизнеса ОАО «Банк «Санкт-Петербург»:
– Активизация банков на рынке ипотечного кредитования строящегося жилья происходит не из-за того, что рисков стало меньше. Просто у кредитных организаций сузился круг возможных заемщиков среди юридических лиц и они стали рассматривать все имеющиеся возможности заработать в секторе розничного кредитования, в том числе предоставляя гражданам займы на строящиеся жилье. Кроме того, банки заинтересованы в поддержании своих корпоративных клиентов, коими в том числе являются строительные компании. Кредитуя физических лиц, банк переносит задолженность с застройщиков на граждан. Что касается государственных программ по поддержке ипотеки, то, несомненно, все они интересны. Но пока они не заработают в полную силу, говорить об их эффективности бессмысленно. Ситуация, в которой мы оказались, уникальная. Коммерческим банкам, госструктурам и застройщикам необходимо работать и устранять имеющиеся недочеты совместно. Тем более что специалисты АИЖК, на мой взгляд, открыты для диалога и заинтересованы в конструктивных предложениях бизнес-сообщества.
Дмитрий Григорович, начальник отдела розничного кредитования ЗАО «АКБ «Абсолют Банк»:
– В 2008 году мы очень активно кредитовали как объекты вторичного, так и объекты первичного рынка. В том числе и на стадии котлована. При аккредитации застройщиков прежде всего смотрели на активность работ на строительных площадках. Контроль за некоторыми объектами, где мы выдали кредиты, осуществляется до сих пор, поскольку обязательства заемщиков по ним еще не выполнены. Есть стройки, которые либо возводятся очень медленно, либо вообще стоят. Но все эти проблемы решаются в рабочем порядке. В марте этого года мы реанимировали ипотеку. Пока активно кредитуем только вторичный рынок, при этом процентные ставки у нас – одни из самых низких. Также сейчас снова присматриваемся к первичному рынку. В первую очередь обращаем внимание на тех застройщиков, которые работают по 214-му закону. Следим за ходом строительства объектов, ежемесячно проводим их мониторинг. Выходим на рынок очень плавно, досконально оцениваем все риски.
Константин Мурашкин, руководитель группы ипотечного кредитования филиала «Северная столица» ЗАО «Райффайзенбанк»:
– По уже сложившейся практике кредитования, у нас нет большого количества клиентов, которые готовы вкладывать средства на начальных этапах строительства. Поэтому риски, напрямую связанные с деятельностью застройщиков, также отсутствуют. Так повелось, что наши клиенты выбирают исключительно стройки на высокой стадии готовности. Может быть, это вопрос времени, но факт остается фактом. Даже если мы кредитуем под залог имеющейся у заемщика или находящейся в распоряжении его близких родственников недвижимости, мы кредитуем только те стройки, которые возведены «под крышу». При этом форма договора принципиального значения не имеет: это могут быть как договоры, заключенные в рамках 214-ФЗ, так и предварительные договоры купли-продажи. В дальнейшем мы планируем увеличивать объемы ипотечного кредитования. Сейчас ведем переговоры с несколькими строительными компаниями о кредитовании строящегося жилья, возможно, на более ранних стадиях. Также намерены несколько смягчить условия для заемщиков.
Юлия Сливанкова, старший менеджер по ипотечному кредитованию компании «Петербургская недвижимость»:
– В настоящий момент приобретение квартир в строящихся объектах готовы кредитовать около шести банков, до кризиса на рынке строящегося жилья ипотечные продукты предлагали порядка пятнадцати игроков. Не исключено, что в дальнейшем банки будут продолжать снижать ипотечные ставки. На мой взгляд, оптимальные ставки на рынке строящегося жилья на данный момент должны составлять 14 процентов годовых до получения права собственности и 12 процентов – после. В перспективе, с целью увеличения количества клиентов, банки совместно с застройщиками будут разрабатывать больше специальных партнерских программ, позволяющих потребителям взять на выгодных условиях кредит на квартиру в конкретных жилых комплексах определенных строительных компаний. Условия таких программ выгоднее среднерыночных. Впрочем, партнерские соглашения банков с рядом компаний – традиционная и вневременная политика банков. Так, нашим клиентам при оформлении ипотечной сделки банки предоставляют бесплатное рассмотрение заявки, а также снижают размер ипотечной ставки на полпроцента.
Михаил Медведев, генеральный директор группы компаний «ЦДС»:
– Банки, как правило, выбирают для кредитования объекты тех застройщиков, с которыми сотрудничают на постоянной основе, чей бизнес им более или менее понятен и прозрачен. В прошлом году ситуация усложнилась, поскольку финансовые организации, с которыми мы работали до кризиса, ужесточили свои условия и выдача кредитов фактически прекратилась. Мы были вынуждены предложить клиентам собственную программу по продаже квартир в рассрочку до 5 лет. Но в данном случае при небольшом первоначальном взносе конечная стоимость квадратного метра для потребителя получалась достаточно высокая. Сейчас ситуация меняется в лучшую сторону. К нам обращаются банки, которые еще полгода назад не рассматривали возможности кредитования покупки строящегося жилья. Полагаю, что в течение этого года ставки снизятся, а требования к заемщикам ослабнут. Мы, в свою очередь, идем навстречу банкам-партнерам, чтобы они могли смягчать требования, выступаем поручителями за всех заемщиков, которые берут кредит на покупку жилья в наших домах.
Алексей Бонч-Бруевич, директор по продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Думаю, что в течение 2010 года ситуация по ипотечному кредитованию улучшится: ипотечные ставки будут снижаться, а требования к заемщикам станут более лояльными. Уже сейчас можно отметить положительную тенденцию в секторе ипотечного кредитования. Многие банки постепенно улучшают условия по ставкам, выводят новые, более выгодные для заемщиков программы. Это положительно скажется как на рынке недвижимости, так и на экономике страны в целом. В части ипотечного кредитования мы работает со Сбербанком, банком «Санкт-Петербург», Газпромбанком и ВТБ24. Сейчас продажи в «Балтийской жемчужине» растут. Это связано как со стопроцентной готовностью объекта, так и с выгодными условиями по приобретению жилья. Всем клиентам, приобретающим жилье по договору ипотеки, мы предоставляем скидку в размере 7 процентов от общей стоимости квартиры. В настоящий момент доля сделок по ипотеке составляет 35-40 процентов, а в будущем, с развитием программ кредитования, мы рассчитываем на их значительное увеличение.
Дмитрий Кирман
Цифра
В прошлом году объем выданных ипотечных кредитов в России составил 152,5 млрд рублей (в 4,3 раза меньше, чем в 2008-м), из них всего 35 миллиардов – кредиты на рынке строящегося жилья.
По данным Банка России
Цитата
Владимир Путин, председатель Правительства РФ:
– Мы должны стимулировать спрос на недорогое, доступное жилье. Максимальный размер стандартных ипотечных кредитов будет ограничен 3 миллионами рублей в субъектах РФ и 8 миллионами рублей в крупнейших мегаполисах – в Москве и Петербурге. Такие кредиты будут предназначены исключительно для покупки квартир в новостройках. Сегодня новые квартиры стоят значительно дешевле, чем аналогичное жилье на вторичном рынке.
Объем выдачи ипотечных кредитов в Петербурге в 2009 г.:
|
Банк |
Количество выданных кредитов |
Объем выданных кредитов |
Средняя сумма кредита |
Доля от общего количества кредитов,% |
|
млн рублей |
||||
|
Северо-Западный банк Сбербанка РФ |
2667 |
4261,9 |
1,6 |
65,7 |
|
Банки, работающие по программе АИЖК |
382 |
667,4 |
1,7 |
9,4 |
|
ВТБ 24 |
262 |
765,2 |
2,1 |
9 |
|
Банк «Санкт-Петербург» |
203 |
358,9 |
1,8 |
5 |
|
Банк «Дельта Кредит» |
150 |
410,7 |
2,7 |
3,7 |
|
Росбанк |
31 |
32,8 |
1,6 |
0,7 |
|
Другие банки |
267 |
636 |
2,4 |
6,5 |
|
Всего |
4062 |
7132,9 |
1,7 |
100 |
По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства
На сегодняшний день все дискуссии о высотности Петербурга ведутся вокруг Охта-центра, хотя вопрос о перспективах высотного жилищного строительства в Петербурге остается открытым. Его решение зависит не только от административного влияния, но и от климатических условий, и экономической целесообразности. Однако постепенно строители увеличивают этажность своих объектов. Дошло до того, что уже сейчас в городе не найти проекта ниже, чем девять этажей.Самые строгие ограничения высотности зданий действуют в историческом центре Санкт-Петербурга. Здесь разрешение на высотность ограничивается 28 метрами. По действующему регламенту высота зданий в зоне регулируемой застройки не должна превышать 48 метров. Если говорить о строительстве небоскребов, то под их строительство в Петербурге отведено около двух десятков зон. Большей частью они располагаются вдоль широкой дуги на большом расстоянии от охранной зоны: Ленинский проспект, улица Типанова, проспекты Славы, Большевиков, Индустриальный, площадь Мужества и район Комендантского аэродрома.
Впрочем, все эти ограничения не помешали строительству жилых комплексов «Серебряные зеркала» на Петроградской стороне, на набережной Робеспьера, 4 и на Шпалерной, 60. Особняком стоит здание «Монблан», возводимое корпорацией «Строймонтаж», – это самое высокое сооружение в историческом центре города. Эти объекты выше действующих норм, хотя и имеют необходимые согласования. Нельзя забывать и про западную часть Васильевского острова, где рано или поздно появятся объекты «Морского Фасада». Не за горами появление целого архитектурного ансамбля из пяти небоскребов высотой 150 метров у Ладожского вокзала, два из них начнут строиться уже в следующем году. Однако большей частью это нежилые объекты.
Но если обратить взор за пределы зоны регулирования, то жилые дома высотой 18–25 этажей уже насчитываются десятками. Еще не менее 20 зданий подобной этажности строятся в разных районах города. В особом рвении к строительству высотных домов замечены холдинг «М-Индустрия» и корпорация «Петербургская Недвижимость».
Нормы для проформы?
Примета времени – Петербург растет ввысь, опережая административное регулирование и прочие нормы. Только за последний месяц выданы разрешения на строительство высотных домов на ул. Бутлерова (собственник земли ЗАО «Футбольный клуб «Зенит», заказчик – ООО «Стройинвест»); Планерная ул., 63, корп. 3 (застройщик ЗАО «Петровский строитель»); Российский пр., 8, лит. А (собственник земли – ЗАО «Концерн ВМБ», заказчик – ООО «Авангард»); Ленинский пр., уч. 5 и уч. 8 (оба – застройщик ЗАО «ИСК НОРМАН»).
«Сегодня практически уже не встретить проектов домов ниже 7–9 этажей. В связи с дефицитом подготовленной земли строительство начало расти в высоту. Инвестор из одного квадратного метра хочет выжать максимум прибыли. Большинство представляемых проектов носит высотный характер», – говорит начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Александр Орт.
Если к домам до 20 этажей применимы нормы и требования десятиэтажных домов, то к домам высотностью за 20 этажей предъявляются совершенно другие требования и к проектированию, и к строительству. По словам Александра Орта, в Петербурге в полном объеме нормативов по высотному строительству нет. Есть недавно вышедший ТСН и требования к высотному строительству, до этого в Службе пользовались наработками столицы.
Шагая в небо
Однако отсутствием регламентов вряд ли стоит ограничивать проблематику высотного строительства. «Проблемы строительства высотных зданий в целом по России связаны с отсутствием не только норм, но и опыта эксплуатации. А также отсутствием опыта проектирования», – считает Алексей Бегунов, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости.
К прочим факторам риска при высотном строительстве специалисты относят: субъективные – (непрофессионализм проектировщиков), социальные и технические факторы.
Тем не менее руководители строительных компаний ищут и находят способы преодоления проблем. Первый вице-президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Дмитрий Заренков указывает, что решение проблемы, например, плохих грунтов, при которых 25 этажей (или 75 метров) – та граница, когда грунты загружены по максимуму – можно решить за счет подземных этажей, где могут располагаться технические помещения, автостоянки. Если один этаж закопан, можно дополнительно построить еще 2-3 этажа. Кроме этого существуют и другие строительные методики.
В свою очередь, директор по развитию ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» Григорий Усыченко говорит о том, что решение технических задач – не самое сложное для высотного строительства. «Мы постоянно отправляем на обучение за рубеж своих специалистов и внимательно следим за всеми изменениями и новинками в технологиях высотного строительства». По мнению эксперта, окончательное решение о строительстве объектов формируется по совокупности нескольких факторов, среди которых и экономическая целесообразность.
Среды
Увеличение этажности жилого здания – это не только дополнительные площади, но и дополнительные расходы, связанные с усилением конструкций, что зачастую может свести экономический эффект к нулю. Один из участников рынка на условиях анонимности рассказал, что его компания хотела принять участие в строительстве высотного здания. В итоге, просчитав экономический эффект, специалисты пришли к выводу, что после возведения определенного этажа, доход начинает не увеличиваться, а сокращаться.
Проблематика высотного строительства связано еще и с социальными составляющими. Как рассказал Владимир Копылов, аналитик департамента строительства Setl City, на сегодняшний день в городе при строительстве новых объектов остро стоит проблема с инженерной инфраструктурой. Появление любого многоэтажного дома, а тем более комплекса из нескольких зданий сразу, в несколько раз увеличивает нагрузки на инженерию и требует от города дополнительных расходов на общую инфраструктуру района – общественный транспорт, поликлиники, школы и пр.
Особняком стоят взаимоотношения строителей и пожарных, точнее визирование проекта. По мнению участников рынка, получить подобное одобрение для высотного строительства не всегда просто. И понять надзорные службы можно – ведь случись что, именно им придется эвакуировать людей из «многоэтажек», а как это делать, если нет необходимого для этого инструментария.
«Что касается пожаров, то тут не все так гладко. По нынешним нормам эвакуация людей должна проводиться с помощью вертолета. Но насколько мне известно, ни одного пригодного и предназначенного для этих целей вертолета в Петербурге нет», – рассказал г-н Бегунов.
Впрочем, эксперты считают, что рынок сам определит потребности в высотном строительстве. А пока председатель Комитета по строительству Роман Филимонов отмечает: «Высотное строительство в нашем городе актуально большей частью для районов деловой застройки. Новые высотные административные здания могут стать новым лицом Петербурга. Однако для жилищного строительства это не самое лучшее направление, поскольку, на мой взгляд, высотные дома не являются наиболее комфортными для проживания и требуют больших затрат при эксплуатации».
Игорь Федоров
Губернаторская программа реставрации исторического центра «Фасады Санкт-Петербурга 2005–2007» будет продолжена в следующем году. К такому решению городские чиновники пришли по окончании первого этапа реализации программы. В результате реставрации и ремонта фасадов зданий центр Петербурга должен существенно изменить свой облик.Большая часть зданий в историческом центре Санкт-Петербурга пребывает в удручающем состоянии и давно требует срочного ремонта и реставрации. Среди них уникальные памятники архитектуры, представляющие особую ценность не только для культурной столицы, но и для всей страны. Чтобы привести в надлежащий вид хотя бы фасады всех зданий исторического центра, как выяснилось, трех лет совсем недостаточно. Первоначально городская программа реставрации «Фасады Санкт-Петербурга» была рассчитана на три года (2005 – 2007). Однако, как утверждает и.о. председателя Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) Ольга Таратынова, уже по окончании первого этапа ее реализации стало ясно, что реставрационные работы на фасадах Санкт-Петербурга необходимо продолжать и после 2007 года. По информации КГИОП, в настоящее время готовится проект программы на 2008 год. Уже сейчас этот проект включает в себя более 250 объектов.
К настоящему времени отреставрированы фасады зданий в центре Петербурга, вокруг Исаакиевской площади, на Вознесенском проспекте, на Малой и Большой улицах, на набережной реки Фонтанки. В этом году, как отмечает Ольга Таратынова, планируется выполнить ремонтно-реставрационные работы на лицевых фасадах 392 зданий. Основную работу по восстановлению фасадов выполняют ведущие реставрационные мастерские города. По словам председателя Союза реставраторов Санкт-Петербурга Нины Шангиной, в этом году планируется отреставрировать фасады зданий на набережной реки Фонтанки, на правом берегу Невы, на Садовой улице и улице Декабристов, а также на Литейном, Лиговском и Старопетергофском проспектах, Большом проспекте Васильевского острова.
По информации КГИОП, за счет бюджета Санкт-Петербурга в 2007 году будут выполнены работы по реставрационному ремонту фасадов 284 зданий на сумму более 1,8 млрд рублей. Долгое время город был не вправе финансировать реставрацию памятников истории и культуры федерального значения. Такую возможность Петербург получил 1 января 2006 года. Сегодня судьба всех городских фасадов в руках городской власти. Часть зданий реставрируется за счет средств пользователей. Такова, например, судьба фасада здания бывшего Министерства просвещения, расположенного на улице Зодчего Росси, 1-3. Затраты на его ремонт пойдут в зачет арендной платы. В губернаторскую программу вошли также несколько инвестиционных проектов. Одним из инвесторов, принявших участие в этой программе, выступило ОАО «Талион», отреставрировав за свой счет лицевые фасады здания на пересечении Большой Морской улицы, 14 и Невского проспекта, 15.
Фасады жилых домов и объектов, не состоящих под государственной охраной, восстанавливаются по заказу администраций районов Санкт-Петербурга. В большей степени это касается жилых домов, расположенных в центральных районах города. Сегодня под контролем Жилищного комитета ведутся работы на фасадах 386 зданий. По информации Жилищного комитета, для этого из городского бюджета в целом предусмотрено более 963 млн рублей.
Некоторые жилые объекты в центре города также взяли под свое крыло инвесторы. Эти здания в большинстве своем подвергаются реконструкции под иные цели. Например, на территории Василеостровского района в этом году инвесторы реконструируют восемь объектов: на проспекте Кима, 1, на ул. Гаванской, 3, на Малом проспекте, 51/50, 54, на Среднем проспекте, 36/40, на 2 Линии, 37, на 8 Линии, 37, на ул. Одоевского, 5. Как правило, подобная процедура касается зданий, не являющихся памятниками архитектуры. Такие объекты могут подвергаться реконструкции, но не сносу – в том случае, если они расположены в пределах Объединенной охранной зоны памятников исторического центра Петербурга. В Центральном районе города в начале года было допущено одно исключение из этого незыблемого правила. Речь идет об историческом здании на Литейном проспекте, 5/19, которое в течение этого года компания «Адамант» планирует реконструировать под гостиницу. Напомним, что здание, признанное аварийным, было демонтировано, в то время как его снос был категорически запрещен. В результате к концу года, по планам руководства компании «Адамант», на Литейном, 5/19 будет построен муляж утраченного исторического объекта. Другой известный объект Центрального района, расположенный на Литейном проспекте, 24 – Дом Мурузи – будет реконструирован за счет средств инвесторов. Функциональное назначение здания при этом не изменится. Дом Мурузи как был жилым объектом, так им и останется.
Судьба многих других зданий, признанных аварийными, в настоящее время не совсем ясна. Понятно, что ветхие жилые дома будут расселены, но что их ждет в дальнейшем, чиновники пока не уточняют. Как отмечает заместитель главы администрации Василеостровского района Олег Фадеенко, в Василеостровском районе в этом году подготовлены технические заключения по аварийности пяти зданий. В Центральном районе таких зданий отмечено гораздо больше. По информации жилищного отдела, администрация Центрального района занимается расселением семи домов, непригодных для проживания и расположенных по различным адресам: Дмитровский пер., 15, Дегтярный пер., 26, ул. Тюшина, 6, 24/34, Лиговский проспект, 110, лит. Г. Все эти объекты требуют комплексной реставрации, капитального ремонта. Восстановления одних фасадов здесь недостаточно. Однако в процессе реализации программы «Фасады Санкт-Петербурга» эти здания, так или иначе, в ближайшее время должны принять соответствующий вид.
Марина Голокова