Ипотека: Ставка на новостройки
Вектор развития ипотечного кредитования в нашей стране резко переместился со вторичного рынка на первичный. В 2010 году на поддержку ипотеки федеральные власти выделяют 250 млрд рублей. Все они будут направлены на кредитование покупок строящегося жилья.
Объясняется это тем, что квартиры на первичном рынке сегодня гораздо дешевле, чем на вторичном. Кроме того, средства, направленные в ипотеку на «первичке» – инвестиции в реальный сектор экономики. Так они быстрее дойдут до застройщиков и позволят им восстановить объемы строительства.
По мнению участников рынка, акценты расставлены верно. Однако на практике воспользоваться государственными деньгами сможет ограниченное число потребителей. А следовательно, значительного влияния на спрос это не окажет. И если банки с госучастием сейчас активно возобновляют кредитование строек, то коммерческие банки в большинстве своем лишь осторожно присматриваются к рынку. О том, насколько эффективной может оказаться господдержка ипотечного кредитования, когда можно ожидать активизации банков в кредитовании на первичном рынке и какую пользу это принесет застройщикам, рассуждают представители кредитных организаций и строительных компаний, работающих в Петербурге.
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования ЦИК «На Невском №4» ЗАО «Банк ВТБ 24»:
– Наш банк возобновил кредитование новостроек в сентябре прошлого года. Но если раньше мы выдавали кредиты на покупку жилья в домах еще на стадии котлована, то из-за кризиса подход к аккредитации застройщиков изменился. Основным условием стала стопроцентная этажность: коробка построена, остались общестроительные работы, до ввода дома в эксплуатацию – несколько месяцев. Это минимизировало не только наши риски, но и риски заемщиков. Сейчас у нас аккредитовано более 60 объектов от различных застройщиков, в которых можно приобрести квартиру в кредит. Этот список постоянно пополняется. Можно сказать, что ситуация на рынке стабилизировалась, риски сокращаются, банки начали смягчать требования к застройщикам и заемщикам. Сегодня мы рассматриваем возможность выдачи кредитов застройщикам на более ранних стадиях строительства. На мой взгляд, выбранная властями стратегия по поддержке ипотеки оправдана: кредитование новостроек приносит большую пользу экономике, поскольку такие деньги, в отличие от сделок на вторичке, напрямую попадают к строителям.
Марианна Белькова, начальник кредитного отдела ОАО «Балтийская ипотечная корпорация»:
– С апреля этого года начала действовать специальная программа «Новостройка», разработанная АИЖК. Она была введена для того, чтобы стимулировать банки кредитовать покупку жилья на первичном рынке. Ставка по такому кредиту варьируется в пределах 10,5-11 процентов годовых в зависимости от размера первоначального взноса. При этом поручителей не требуется, только залог будущего жилья. Все бы хорошо, если бы не ряд недостатков данной программы, которые не позволят ей оказать существенного влияния на рынок. Главный минус – ограниченный срок действия – 2010 год. Для того чтобы банки успели рефинансировать выданные ипотечные кредиты до конца года, им придется кредитовать только новое готовое жилье, объем которого в городе ограничен. Более того, кредитуя покупку квартир в домах высокой степени готовности, банки рискуют тем, что такие кредиты могут зависнуть у них на балансе: из-за длительных процедур ввода дома в эксплуатацию и оформления права собственности можно не успеть рефинансировать ипотеку в АИЖК. Думаю, программа может стать более эффективной, если ее действие будет продлено и в будущем 2011 году, но пока такой информации нет.
Андрей Рублев, заместитель директора дирекции розничного бизнеса ОАО «Банк «Санкт-Петербург»:
– Активизация банков на рынке ипотечного кредитования строящегося жилья происходит не из-за того, что рисков стало меньше. Просто у кредитных организаций сузился круг возможных заемщиков среди юридических лиц и они стали рассматривать все имеющиеся возможности заработать в секторе розничного кредитования, в том числе предоставляя гражданам займы на строящиеся жилье. Кроме того, банки заинтересованы в поддержании своих корпоративных клиентов, коими в том числе являются строительные компании. Кредитуя физических лиц, банк переносит задолженность с застройщиков на граждан. Что касается государственных программ по поддержке ипотеки, то, несомненно, все они интересны. Но пока они не заработают в полную силу, говорить об их эффективности бессмысленно. Ситуация, в которой мы оказались, уникальная. Коммерческим банкам, госструктурам и застройщикам необходимо работать и устранять имеющиеся недочеты совместно. Тем более что специалисты АИЖК, на мой взгляд, открыты для диалога и заинтересованы в конструктивных предложениях бизнес-сообщества.
Дмитрий Григорович, начальник отдела розничного кредитования ЗАО «АКБ «Абсолют Банк»:
– В 2008 году мы очень активно кредитовали как объекты вторичного, так и объекты первичного рынка. В том числе и на стадии котлована. При аккредитации застройщиков прежде всего смотрели на активность работ на строительных площадках. Контроль за некоторыми объектами, где мы выдали кредиты, осуществляется до сих пор, поскольку обязательства заемщиков по ним еще не выполнены. Есть стройки, которые либо возводятся очень медленно, либо вообще стоят. Но все эти проблемы решаются в рабочем порядке. В марте этого года мы реанимировали ипотеку. Пока активно кредитуем только вторичный рынок, при этом процентные ставки у нас – одни из самых низких. Также сейчас снова присматриваемся к первичному рынку. В первую очередь обращаем внимание на тех застройщиков, которые работают по 214-му закону. Следим за ходом строительства объектов, ежемесячно проводим их мониторинг. Выходим на рынок очень плавно, досконально оцениваем все риски.
Константин Мурашкин, руководитель группы ипотечного кредитования филиала «Северная столица» ЗАО «Райффайзенбанк»:
– По уже сложившейся практике кредитования, у нас нет большого количества клиентов, которые готовы вкладывать средства на начальных этапах строительства. Поэтому риски, напрямую связанные с деятельностью застройщиков, также отсутствуют. Так повелось, что наши клиенты выбирают исключительно стройки на высокой стадии готовности. Может быть, это вопрос времени, но факт остается фактом. Даже если мы кредитуем под залог имеющейся у заемщика или находящейся в распоряжении его близких родственников недвижимости, мы кредитуем только те стройки, которые возведены «под крышу». При этом форма договора принципиального значения не имеет: это могут быть как договоры, заключенные в рамках 214-ФЗ, так и предварительные договоры купли-продажи. В дальнейшем мы планируем увеличивать объемы ипотечного кредитования. Сейчас ведем переговоры с несколькими строительными компаниями о кредитовании строящегося жилья, возможно, на более ранних стадиях. Также намерены несколько смягчить условия для заемщиков.
Юлия Сливанкова, старший менеджер по ипотечному кредитованию компании «Петербургская недвижимость»:
– В настоящий момент приобретение квартир в строящихся объектах готовы кредитовать около шести банков, до кризиса на рынке строящегося жилья ипотечные продукты предлагали порядка пятнадцати игроков. Не исключено, что в дальнейшем банки будут продолжать снижать ипотечные ставки. На мой взгляд, оптимальные ставки на рынке строящегося жилья на данный момент должны составлять 14 процентов годовых до получения права собственности и 12 процентов – после. В перспективе, с целью увеличения количества клиентов, банки совместно с застройщиками будут разрабатывать больше специальных партнерских программ, позволяющих потребителям взять на выгодных условиях кредит на квартиру в конкретных жилых комплексах определенных строительных компаний. Условия таких программ выгоднее среднерыночных. Впрочем, партнерские соглашения банков с рядом компаний – традиционная и вневременная политика банков. Так, нашим клиентам при оформлении ипотечной сделки банки предоставляют бесплатное рассмотрение заявки, а также снижают размер ипотечной ставки на полпроцента.
Михаил Медведев, генеральный директор группы компаний «ЦДС»:
– Банки, как правило, выбирают для кредитования объекты тех застройщиков, с которыми сотрудничают на постоянной основе, чей бизнес им более или менее понятен и прозрачен. В прошлом году ситуация усложнилась, поскольку финансовые организации, с которыми мы работали до кризиса, ужесточили свои условия и выдача кредитов фактически прекратилась. Мы были вынуждены предложить клиентам собственную программу по продаже квартир в рассрочку до 5 лет. Но в данном случае при небольшом первоначальном взносе конечная стоимость квадратного метра для потребителя получалась достаточно высокая. Сейчас ситуация меняется в лучшую сторону. К нам обращаются банки, которые еще полгода назад не рассматривали возможности кредитования покупки строящегося жилья. Полагаю, что в течение этого года ставки снизятся, а требования к заемщикам ослабнут. Мы, в свою очередь, идем навстречу банкам-партнерам, чтобы они могли смягчать требования, выступаем поручителями за всех заемщиков, которые берут кредит на покупку жилья в наших домах.
Алексей Бонч-Бруевич, директор по продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Думаю, что в течение 2010 года ситуация по ипотечному кредитованию улучшится: ипотечные ставки будут снижаться, а требования к заемщикам станут более лояльными. Уже сейчас можно отметить положительную тенденцию в секторе ипотечного кредитования. Многие банки постепенно улучшают условия по ставкам, выводят новые, более выгодные для заемщиков программы. Это положительно скажется как на рынке недвижимости, так и на экономике страны в целом. В части ипотечного кредитования мы работает со Сбербанком, банком «Санкт-Петербург», Газпромбанком и ВТБ24. Сейчас продажи в «Балтийской жемчужине» растут. Это связано как со стопроцентной готовностью объекта, так и с выгодными условиями по приобретению жилья. Всем клиентам, приобретающим жилье по договору ипотеки, мы предоставляем скидку в размере 7 процентов от общей стоимости квартиры. В настоящий момент доля сделок по ипотеке составляет 35-40 процентов, а в будущем, с развитием программ кредитования, мы рассчитываем на их значительное увеличение.
Дмитрий Кирман
Цифра
В прошлом году объем выданных ипотечных кредитов в России составил 152,5 млрд рублей (в 4,3 раза меньше, чем в 2008-м), из них всего 35 миллиардов – кредиты на рынке строящегося жилья.
По данным Банка России
Цитата
Владимир Путин, председатель Правительства РФ:
– Мы должны стимулировать спрос на недорогое, доступное жилье. Максимальный размер стандартных ипотечных кредитов будет ограничен 3 миллионами рублей в субъектах РФ и 8 миллионами рублей в крупнейших мегаполисах – в Москве и Петербурге. Такие кредиты будут предназначены исключительно для покупки квартир в новостройках. Сегодня новые квартиры стоят значительно дешевле, чем аналогичное жилье на вторичном рынке.
Объем выдачи ипотечных кредитов в Петербурге в 2009 г.:
|
Банк |
Количество выданных кредитов |
Объем выданных кредитов |
Средняя сумма кредита |
Доля от общего количества кредитов,% |
|
млн рублей |
||||
|
Северо-Западный банк Сбербанка РФ |
2667 |
4261,9 |
1,6 |
65,7 |
|
Банки, работающие по программе АИЖК |
382 |
667,4 |
1,7 |
9,4 |
|
ВТБ 24 |
262 |
765,2 |
2,1 |
9 |
|
Банк «Санкт-Петербург» |
203 |
358,9 |
1,8 |
5 |
|
Банк «Дельта Кредит» |
150 |
410,7 |
2,7 |
3,7 |
|
Росбанк |
31 |
32,8 |
1,6 |
0,7 |
|
Другие банки |
267 |
636 |
2,4 |
6,5 |
|
Всего |
4062 |
7132,9 |
1,7 |
100 |
По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства
Нагнетаемая властью и прессой истерия на рынке нового жилья рождает у потенциальных покупателей квартир один главный вопрос: до какого уровня сможет опуститься (или «смогут опустить») уровень цен на строящееся жилье? Объявленная властями цена планируемых закупок строящегося жилья установила новые ориентиры.
Участники рынка бьют тревогу
Смольный заявил, что планирует закупить для бюджетников квартиры в строящихся домах по 47 тыс. рублей за 1 кв. м. Тем самым город фактически обозначил для всех потенциальных клиентов строительных компаний новый ценовой ориентир. Если планы города осуществятся, то непонятно, как впоследствии строителям объяснять своим клиентам, почему их жилье продается по 70-80, а то и по 100 тысяч за метр?
Причем город-то хочет покупать самые ликвидные квартиры – в приличных районах, небольшого метража, готовности от 70% или с уже оформленным правом… Да еще и с рассрочкой по «незавершенке»: 30% сразу, а 70% – после сдачи объекта.
Кому будет хуже
Не совсем ясно, чем руководствовались чиновники, принимая эти цифры. «К сожалению, меня, руководителя крупнейшего объединения строителей в Петербурге, на это совещание не пригласили, – пояснил Максим Шубарев, президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». – Но могу сказать, что цена в 47 тысяч за метр вряд ли заинтересует кого-то из ответственных, надежных участников рынка». «Это ниже себестоимости, и, я думаю, торги не состоятся. Если же городу кто-то предложит жилье за такие деньги – последствия могут быть самыми печальными», – поддержал коллегу президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко.
Важно понять, для кого они будут печальнее. Для строителей, которым Смольный пытается установить «ординар» продажных цен на типовое жилье? Или же для самого города, который может стать «счастливым обладателем» недостроя?
Второй вариант петербургские девелоперы считают вполне реальным. «Опаснее всего то, что принять данные предложения могут финансово неустойчивые компании, которые готовы пойти на что угодно ради сиюминутного затыкания финансовых дыр», – предполагает Максим Шубарев. Александр Лелин, генеральный директор компании «Ленстройтрест», также не исключает, что участие может быть интересно компаниям, «чье нынешнее положение совсем плачевно».
Сколько стоит жилье
Не так давно на одном из круглых столов свою структуру себестоимости представил холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ». Причем в двух вариантах: до кризиса, и новую – с учетом изменения цен и банковских кредитных ставок. По состоянию на «докризисное время» холдинг приводит себестоимость в размере почти 80 тыс. рублей. Новая версия себестоимости от «ЛенСпецСМУ» превысила 86 тыс. рублей за 1 кв. м.
Но данный застройщик ориентируется на себестоимость конкретно своих объектов, расположенных в довольно престижных местах и часто относящихся к классу комфорт. Мы же решили собрать данные нескольких крупных компаний и независимых экспертов, чтобы оценить нынешнюю структуру себестоимости 1 кв. м типового (без излишеств) жилья при условии не очень хорошего местоположения дома.
Эксперты оценивают стоимость земли в районах вроде Шушар примерно в 5,4 тыс. рублей за 1 кв. м будущего жилья (при том что в районе улицы Оптиков город продал застройщику землю по 13-23 тыс. рублей на 1 кв. м возводимого жилья).
Так вот, в Шушарах метр жилья обойдется почти в 58 тыс. рублей. В стоимость работ по строительству объекта на каждый построенный метр «лягут» следующие расходы: проектирование и согласование – 2,1 тыс. рублей, инженерная подготовка участка – 3,7 тыс. рублей, расходы на управление проектом – 1,1 тыс. рублей, СМР – 38 тыс. рублей. Прибавим к этому обслуживание банковских кредитов по нынешним ставкам – 4,4 тыс. рублей, а также расходы на содержание офиса и рекламу – 3,3 тыс. рублей на 1 кв. м.
Легко посчитать, что если этот же объект построить на уже упомянутой улице Оптиков, то цена 1 кв. м возрастет до 72-75 тыс. рублей. А чуть улучшить «классность» дома – и получатся те же показатели, что у «ЛенСпецСМУ»…
Нарушать и побеждать
«Пусть чиновники сами скажут, за что нам можно не платить, чтобы наша цена укладывалась в предлагаемую Смольным?» – говорит Артур Кириленко. Например, не платить налоги – это уже даст экономию более 10% от себестоимости. И не платить за землю – еще почти 10%... И тогда, получив 20% экономии, можно продавать городу.
По сути, именно в таких, и даже еще более «тепличных» условиях возводится государственное жилье. Налоги – минимальные, кредиты – копеечные, земля – и вовсе бесплатная. А еще можно сэкономить на инженерной подготовке, на согласованиях и, конечно же, на офисе и рекламе. Ну зачем городу рекламировать свои стройки? И офис из казны оплачивается, и сотрудники работают за бюджетные деньги.
Не удивительно, что вице-губернатор Михаил Осеевский заявляет, что город может строить бюджетное жилье по 30 тыс. рублей за метр. У города налицо как минимум 50%-ное преимущество, и было бы неверно здесь равняться с частными компаниями.
«В дальнейшем это приведет к непоправимым последствиям. И, в таком случае, не надо называть такие шаги антикризисными мерами: просто государство решает свои проблемы, но, к сожалению, делает это в ущерб рынку, ценой его здоровья и стабильности», – резюмирует ситуацию Максим Шубарев.
Алексей Виноградов, Строительный Еженедельник
Адмиралтейский район не случайно считается ядром исторического центра. Основанный в 1704 году, он и сегодня в отдельных местах практически не изменил своего первоначального облика. Но время берет свое. В соответствии с Генеральным планом развития Адмиралтейскому району уготована судьба стать местом, где намечены перспективные градостроительные преобразования.
В настоящий момент подготовлена документация по планировке территории, ограниченной Московским проспектом, набережной Обводного канала, полосой отвода Балтийской линии Октябрьской железной дороги, Благодатной улицей. Это так называемая «Измайловская перспектива», которая охватывает территории и соседнего Московского района. Зона «сити» станет отправной точкой в дальнейшем развитии территории Обводного канала. Среди запущенных проектов – развитие квартала Шкапина-Розенштейна, реконструкция огромной и вместе с тем проблемной территории завода «Красный треугольник».
Предполагается дальнейшее преобразование территорий трамвайного парка им. Коняшина, фабрики «Скороход». ООО «Финансово-консалтинговая группа» готовит проект планировки и межевания территории на бывших территориях фабрики «Гознак». На бывших объектах военного назначения на острове Новая Голландия года через четыре появится большой общественно-деловой и развлекательный комплекс.
Как рассказал в интервью Алексей Степанов, начальник отдела строительства и землепользования Адмиралтейского района, сейчас на различных стадиях реализации находится 199 объектов. Из них на этапе формирования инвестиционной заявки и предварительного согласования – 85. На 36 объектах идут строительно-монтажные работы. Четыре объекта вводятся в эксплуатацию. 15 объектов являются особо значимыми.
Но есть в районе объекты, которые не бросаются в глаза, но для инвестиционной привлекательности района, его развития они крайне важны. К примеру, в начале 2008 года введена в эксплуатацию районная трансформаторная подстанция ПС-40А на Рижском проспекте. Для ее ввода было проложено более
Учитывая ошибки прошлого
По словам Алексея Степанова, в связи с изменениями, внесенными в Градостроительный кодекс, стало легче работать с документами при рассмотрении того или иного объекта строительства или реконструкции. Теперь при разработке градостроительного плана земельного участка еще до этапа рабочего проектирования должны быть представлены документы по его формированию под объект строительства или реконструкции. Кроме того, должны быть обеспечены технические условия, необходимые для подключения объекта к системам инженерного обеспечения. Были в районе прецеденты, когда объекты не были своевременно сданы в эксплуатацию, – в частности, жилые дома на углу 5-й Красноармейской улицы и Советского переулка и в Большом Казачьем переулке.
– За прошлый год и первую половину 2008 года в наш отдел поступило примерно 50 обращений от ГУ «Управление инвестиций» по вопросу согласования проектов реконструкции под функции, не противоречащие Генплану, – сообщил Алексей Степанов. – Из них было отклонено восемь. Это связано с тем, что проект, например, негативно влияет на зону зеленых насаждений и благоустройство прилегающей территории. Или в процессе их реализации ухудшаются условия проживания граждан.
Так, например, одна из инвестиционных заявок была отклонена в связи с желанием компании пристроить к существующему зданию на улице Писарева новый объект. Отклонили и проект строительства между домами 16 и 18 по Дровяному переулку, чтобы не допустить уплотнительной застройки и нарушения благоустройства территории.
Адресные программы
В районе, где жилой фонд старый, хватает зданий, претендующих на признание их аварийными.
– По большому счету, говорить об аварийности или предаварийном состоянии здания можно по результатам технического обследования, – утверждает Алексей Степанов. – Это не только серьезная, но и дорогостоящая процедура. В районе много зданий, за которыми мы наблюдаем. Здания, признанные аварийными, включены в соответствующее постановление правительства Санкт-Петербурга. И по ним уже ведется или будет вестись определенная работа. Есть объекты, которые необходимо обследовать. Как вариант решения вопроса, связанного с ветхим и аварийным жильем, администрацией района было высказано предложение о строительстве многоэтажного жилого комплекса площадью свыше 90 тысяч квадратных метров в районе набережной Бумажного канала, Бумажной улицы, Нарвского проспекта и Перекопской улицы. Сейчас на этот квартал КГА разрабатывает проект планировки территории.
Этот проект повысит инвестиционную привлекательность и доступность других объектов в районе. Поскольку строительство жилого комплекса правительство города берет на себя, затраты бюджета будут компенсированы за счет привлечения инвесторов в реконструкцию освобождаемых зданий.
Долгострою говорят «нет»
Есть в районе объекты, которые числятся «долгостроями». Они находятся на особом контроле. В прошлом году выездная коллегия рассматривала вопрос об изъятии у инвестора объекта в Подъездном переулке, 13. В настоящий момент рассматривается возможность строительства на этом месте автоматического подземного паркинга. Предложение получило поддержку со стороны администрации города.
Администрация района совместно с КУГИ решает вопрос о замене инвестора, который намеревался реконструировать здание на Серпуховской улице, 2/68.
Внебюджетные источники
Реализация инвестиционных проектов на территории района направлена не только на обеспечение капиталовложений и инвестиций частных инвестиционных компаний. В районе активно осуществляется реконструкция и модернизация школ и дошкольных учреждений. Так, на улице Егорова планируется реконструкция здания школы, в переулке Бойцова, 3 – реконструкция здания с последующей пристройкой.
Власти района намерены осуществить строительство новых спортивных сооружений и многофункциональных комплексов, в которых предусмотрено размещение спортивных объектов. Например, в квартале 4 южнее Обводного канала (за «Варшавским экспрессом») на площади
Марианна Рахман, Строительный Еженедельник