Мастер-план будущего
Более ста мастер-планов городов уже запроектировано. Однако лишь некоторые из них приносят территориям новое дыхание и долгожданные инвестиции, тогда как остальные ложатся на полку ненужным грузом. Эксперты уверены, что секрет успешной стратегии — в локальной идентичности.
«По сути, мастер-план — это неформальный договор между горожанами, бизнесом и властью о том, каким они хотят видеть город в будущем», — говорит Григорий Соломин, директор компании «Новая земля» и разработчик самого первого в России мастер-плана, добавляя, что именно культурная идентичность помогает определить общие для людей ценности и, как следствие, отразить их в городской структуре.
Например, жители Улан-Удэ сразу сказали, что их особенно заботят вопросы экологии. И при рассмотрении проблемы оказалось: за последние 30 лет город вырос вдвое, в основном за счет частного сектора, где нет центрального отопления, и люди топят печи углем. Мастер-план предложил пересмотреть принятые решения и заняться комплексным развитием тех территорий, где уже есть дороги, инженерная инфраструктура, сети, объекты культуры, сервиса и торговли. Документ приняли в работу, отозвали выданные разрешения на строительство и приступили к возведению КРТ «Батарейка» и «Приречное» на берегу реки в центре города, где раньше располагалось аварийное и ветхое жилье.
Рабочая сила Севера
Опыт разработчиков показал, что переустраивать жизнь людей без учета принятых ими культурных ценностей и традиций — пустая трата средств и времени. Так, в 2017 году жители поселка Тухард на Таймыре отказались переезжать в новые дома, которые для них построил инвестор. Люди предпочли жить по 8–10 человек в старых строительных вагончиках, тогда как новая недвижимость лишь изредка открывает двери туристам из числа любителей северного сияния.
Сегодня Тухард готовятся перестраивать вновь, и все планы четко согласовывают с местным населением. Как поясняет Олег Шапиро, сооснователь архитектурного бюро Wowhaus, в этом городке зарегистрирована всего тысяча человек, но это треть от общей численности коренных народов Севера, проживающих на Таймыре. Люди гордятся традиционным укладом жизни, и летом 60% из них уезжают в тундру, где занимаются оленеводством и рыболовством, а те, кто остаются в поселке, трудятся на предприятии газовой отрасли. Мастер-план предлагает перенести городок на два километра ближе к берегу реки, где на площади в 55 га очень компактно будет расположено жилье с необходимыми объектами инфраструктуры. При этом новые дома по своим свойствам будут напоминать традиционный чум. «Мы тщательно изучали строение чума, и оказалось, что он обладает свойством энергосбережения (удивительно современной вещью), а также выполняет сакральную функцию — обеспечивает контакт с небом. На основе этих принципов традиционного жилья были спроектированы индивидуальные жилые дома», — уточняет архитектор. Ожидается, что строительство нового поселка полностью завершится в 2026 году.
Масштабная перестройка ожидает и Воркуту — город молодых мужчин. По мнению авторов предварительного исследования, управляемое сжатие позволит демонтировать значительную часть пустующих и ветхих зданий, избавиться от ветровых коридоров и поселить жителей ближе к значимым социальным объектам.
А в Тобольске, который когда-то управлял всей Сибирью и Аляской, предлагается создать новые общественные центры на исторической территории. Как рассказывает Олег Шапиро, долгое время Нижний посад оставался будто отрезанным от города, так как большая часть населения стотысячника проживала в верхней части, отстроенной в 50–60-е годы прошлого века, и не заходила в нижнюю. Чтобы дать импульс новому рождению, авторы мастер-плана предложили реконструировать исторические постройки и благоустроить набережные малых рек, превратив их в центры притяжения людей. Часть идей уже реализуется: в городе реконструирована Базарная площадь, а строители готовятся приступить к возведению концертного зала под названием «Алябьев холл» и здания для Музея химии. В недалеком будущем они станут ключевыми точками для пешеходных и велосипедных маршрутов. Помимо этого, в Нижнем посаде появятся новые гостиничные комплексы, а также пройдет реновация жилых кварталов.
Отметим, что изменения в подходе к городскому планированию начались с приходом в Тобольск «Сибура». Для крупной корпорации населенный пункт важен как актив, поэтому на повестке дня — главный вопрос: как сделать так, чтобы в город приезжали новые жители? Мастер-план предлагает решать поставленную задачу через раскрытие туристического потенциала и развитие исторической части города.
Гостеприимный Кавказ
Тем временем один из главных туристических центров России формируется на Кавказе. Силы ведущих специалистов брошены на раскрытие потенциала территории и формирование стратегии развития. В частности, Институт генплана Москвы только что завершил работу над масштабным документом, определяющем будущее агломерации Кавказских Минеральные Вод с детальной проработкой проектных решений для курортов Ессентуки, Пятигорск и Железноводск. В целом документ охватил развитие восьми муниципальных образований, семи городов, множества сельских населенных пунктов и четырех городов-курортов.
«На сегодняшний день санатории не совсем отвечают современным требованиям. Требуется модернизация, реновация и формирование полноценной туристической инфраструктуры, — говорит Елена Прохоровская, начальник комплексной мастерской градостроительного планирования Института Генплана Москвы. — При этом есть множество ограничений для нового строительства, что отпугивает инвесторов». К слову, ожидается, что именно последние с помощью собственных проектов и инвестиций примут участие в раскрытии туристического потенциала Кавказа. Специально для этого специалисты Института Генплана Москвы сформировали перспективные площадки для нового строительства. Часть располагается в границах особых экономических зон туристско-рекреационного типа, например «Солнечная долина» в Кисловодске, «Каменная балка» в Ессентуках, «Гора развалка» в Железноводске и инвестиционная площадка на юго-восточном склоне горы Машук в Пятигорске. Впрочем, агломерация не будет лишь лечебной здравницей. В стратегии прописаны также площадки для развития агрономического и делового туризма.
Традиционный подход
В 2023 году началась работа над мастер-планом Грозного. Авторы предложили отразить в градостроительных решениях местную традицию, согласно которой все члены семьи проживают вместе. «Мы спроектировали мусульманский многоквартирный дом, в котором семья, состоящая из нескольких поколений, может выбрать большой блок и разделить его на отдельные квартиры с общей обеденной зоной для сбора всей семьи», — рассказывает Юлия Зубарик, руководитель архитектурно-градостроительного бюро «Мастерс план». Предлагаются и решения для тех, кто захочет жить в частном доме, — в комплексах индивидуальной жилой застройки появятся сблокированные земельные участки.
Дань традициям отдают и молодые архитекторы Абхазии. Например, внимания заслуживает каталог знаков и образов идентичности, которые авторы используют при создании новых объектов образования. За основу планировочного решения детского сада разработчики взяли зонирование абхазского двора с большим деревом в центре — издревле именно в такой обстановке старейшины рода делились своей мудростью с детьми. Дополнили картину обожженной глиняной черепицей в отделке крыши, обозначив, что огонь всегда являлся домашней святыней и отражал понятие продолжения рода.
«Город без лица не нужен современному человеку, — резюмирует Сергей Георгиевский, соучредитель агентства стратегического развития «Центр». — И чтобы бороться за качество человеческого потенциала, у города должно быть не просто лицо, а сильно выраженная идентичность».
С начала объявленных санкций целый ряд проектов в разных регионах подвергся заморозке. Инвесторы объявили о приостановке потока вложений в новые проекты.
- По данным межотраслевой ассоциации саморегуляторов в области строительства и проектирования «Синергия», стройку на ряде объектов остановили 40% девелоперов. Причина - резкое подорожание стройматериалов (на некоторые в среднем на 80% или даже в два раза), сбои в поставках, разрыв логистических цепочек. 29% решили отложить едва начатые стройки и перенаправили ресурсы на завершение тех объектов, которые почти готовы.
- В Перми заморожен проект строительства пивоваренного завода компании «Вятич». Причина - невозможность сегодня приобрести импортное оборудование.
- В Кирове отменили строительство павильона на Октябрьском рынке. Есть официальная причина – «изменение потребностей акционерного общества». Есть неофициальная: строители сейчас не берутся за заказы, поскольку по заявленным ценам объект не построить.
- Правительство России решило приостановить реализацию проекта Северного широтного хода (СШХ). Решение о переносе сроков проекта принято "с учетом высоких рисков привлечения финансовых ресурсов, необходимых для начала реализации проекта в сложившихся макроэкономических условиях". 50 млрд рублей одобренного кредита будут перенаправлены на другие инфраструктурные проекты.
- Застройщики приостановили строительство четырех объектов в Нижегородской области. Причина – рост цен на стройматериалы.
- Правительство намерено отказаться от финансирования проекта высокоскоростной магистрали (ВСМ) из Москвы в Санкт-Петербург из Фонда национального благосостояния (ФНБ), где для проекта было зарезервировано 500 млрд рублей. Современная цена составляет 2,5 трлн рублей, окупить которые невозможно в обозримом будущем. Плюс Siemens, поставлявшая поезда «Сапсан», приостановила работу в России.
Отложенные инвестиции
Многие иностранные инвесторы определенно заявили о выходах из российских проектов. Но и российские инвесторы приостановили работу – до наступления ясности.
- Инвесторы отложили строительство завода по переработке молока в Черняховске (Калининградская область). Инициатором проекта выступал агропромышленный холдинг «Залесье». Партнер «Залесья» - компания «ДМС Восток». Разрешение на строительство получено в феврале и действует до 27 января 2024 года.
- Суверенный инвестиционный фонд ОАЭ Mubadala Investment Company, владеющий активами в Петербурге, объявил о приостановке инвестиций в Россию. Фонд выступал соинвестором в проект аэропорта Пулково, ТЦ «Галерея».
- Япония и Франция заморозили инвестиции в строительство российского газового терминала (СПГ) газовой компании "Новатэк" в Ямало-Ненецком автономном округе общей стоимостью 23 млрд долларов. По состоянию на конец 2021 года общая готовность проекта оценивалась в 60%.
- Группа производителей стальных труб из Италии Marcegaglia, владеющая заводом «Марчегалия» во Владимире, приостанавливает инвестиции в расширение производства. Но само предприятие во Владимире продолжает работать в штатном режиме.
Рабочие места «высвобождаются»
«Высвобождение» - термин, который используют чиновники. Люди называют вещи своими именами. После начала спецоперации о своем уходе из России, по некоторым данным, заявили более 400 иностранных компаний, в которых работали не менее 200 тыс. человек. Пока персонал формально не уволен и даже получает зарплату. Но вечно это продолжаться не может. Затем начались сокращения и отправка в отпуск непонятно на какой срок и на ряде российских предприятий. 24 марта замминистра труда РФ Елена Мухтиярова сообщила, что работодатели «заявили к высвобождению» 59 тыс. сотрудников, а 95 тыс. уже пребывают в вынужденных отпусках.
- По данным сервиса «Актион Бухгалтерия», около 20% предприятий малого бизнеса уже отправили сотрудников в отпуск или начали сокращать штаты.
- По данным портала hh.ru, с 24 февраля рынок труда начал меняться: количество вакансий падает, резюме – растет.
- Только на АвтоВАЗе – при сокращении объема выпуска на 40%, в отпуск отправлятся примерно 15 тыс. сотрудников.
- В Челябинской области 143 компании объявили о планах уволить 1865 сотрудников. Кроме того, шесть организаций намерены сократить 1010 человек до конца мая. Об этом говорится в отчете управления по труду и занятости региона. Массовые сокращения затронут МУП «Теплоэнерго», социально-реабилитационный центр для несовершеннолетних Нагайбакского района, спортивную школу олимпийского резерва по хоккею «Трактор», учебную авиационную базу ЧВВАКУШ.
- На 160 предприятиях Ростовской области планируется сокращать около 4,6 тыс. человек. В Ростове-на-Дону массовое сокращение штатов коснется свыше 30 компаний.
- В первую очередь отпуск или увольнение грозят сотрудникам компаний, связанных с грузоперевозками – с использованием практически любого транспорта.
Использованы публикации СМИ, официальных сайтов
Ситуация на рынке стремительно меняется. Отрицание, гнев, торг и депрессия прошли. Настала фаза принятия, хотя и не одновременно у всех. Но первые шаги для нивелирования последствий санкций уже сделаны.
Санкции холодным душем пролились на строительный рынок. Но власть, наконец, признала строительство локомотивом экономики, способного вытащить страну из кризиса. Сегодня законодательство правится стремительно. Последние законодательные новеллы:
- Изменены условия программ льготного ипотечного кредитования. До 1 июля 2022 года ставка составит 12% годовых. Максимальная сумма займа для Москвы, Московской области, Петербурга и Ленинградской области определена в 12 млн рублей, для других регионов – в 6 млн рублей. Условия программ семейной (до 6% годовых), дальневосточной (2%) и сельской ипотеки (3%) правительство предложило оставить прежними.
- Подписан 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Основные положения:
- оформление разрешительной документации на строительство ускоряется не менее чем на полгода за счет возможности рассматривать одновременно изменения в Генплан, правила землепользования и застройки, проекты планировок территорий, при этом публичные слушания становятся едиными;
- значительно сократится срок предоставления участков под строительство (в критически важных ситуациях возможно предоставление их без торгов);
- после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию исключается повторная проверка госрегистратором прав на землю и соблюдения требований к ограничению использования земли — в соответствии с принципом исключения дублирующих друг друга процедур с целью оптимизацию инвестиционно-строительного цикла в рамках реализации правительственной программы «Новый ритм строительства»;
- чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков, банки должны продлевать действие счетов эскроу в случае задержки ввода объектов в эксплуатацию;
- каждый дом, строящийся с привлечением средств дольщиков, региональные власти должны держать на особом контроле и своевременно реагировать в случае возникновения сложностей у застройщиков;
- в интересах жильцов пени и штрафы за просроченные платежи не будут исчисляться, исходя из выросшей ставки ЦБ;
- договоры аренды государственного и муниципального имущества могут продляться без торгов, при необходимости в текущем году по таким договорам арендная плата будет снижена до 1 рубля.
- Подписано постановление о сокращении сроков оплаты поставленной продукции или услуг по контрактам госкорпораций с представителями малого и среднего бизнеса, малого и среднего предпринимательства – до семи рабочих дней.
- Для небольших предприятий запущены четыре программы по повышению доступности льготных кредитов: новые инвестзаймы на срок до трех лет; программа льготного кредитования в рамках нацпроекта; увеличение предельного уровня риска, который Корпорация МСП может принять на себя за предпринимателей в рамках так называемого зонтичного механизма поручительств, с текущих 4,5% до 10%.
- Вступил в силу исчерпывающий и универсальный перечень из 989 документов, сведений, материалов и согласований по реализации проектов в строительстве. Кроме того, субъекты РФ теперь не могут устанавливать дополнительные процедуры. Контроль возложен на ФАС. Минстрой РФ подготовило сокращение еще 350 согласительных процедур.
- Главгосэкспертиза России выпустила приказ №46, который вводит мораторий на подготовку отрицательных заключений по результатам проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Приказ также вводит Временный порядок госэкспертизы в условиях моратория на отрицательные заключения. Временный порядок направлен на ускоренное устранение замечаний и ошибок в проектной документации.
- Оценка соблюдения требований экологической безопасности и государственной охраны объектов культурного наследия проводится в рамках госэкспертизы. Отдельные виды экспертизы не отменяются, а проводятся в рамках единой процедуры и одного учреждения.
- До 1 мая планируется подготовить новую федеральную адресную инвестиционную программу с учётом трёхлетки и с прогнозом на пятилетний период, которая позволит оперативно вносить в нее изменения.
- Подготовлены изменения в 44-ФЗ: возможность закупать строительные услуги под ключ: проектирование, изыскание, поставка и строительство одновременно, и оперативно менять все решения.
- В ближайшие дни будет выпущен документ по механизму авансирования по капитальному ремонту жилых домов. По прошлогоднему постановлению из-за увеличения стоимости стройматериалов на эти цели на 2022 год выделено 70 млрд, 20 уже выплачено.
- Правительство Москвы повысило с 50% до 70% максимальный размер авансовых платежей при заключении госконтрактов в сфере строительства (но не более суммы принятого обязательства, подлежащего исполнению за счет средств бюджета Москвы в текущем финансовом году).
- Правительство РФ определило условия «кредитных каникул». Лимит по ипотечным кредитам для Москвы составляет 6 млн рублей, для Московской области, Санкт-Петербурга и регионов Дальневосточного федерального округа – 4 млн рублей, для остальных регионов России – 3 млн рублей. Заемщики имеют право обратиться в банк до 30 сентября 2022 года при условии снижения дохода на 30% по сравнению со средним доходом в предыдущем году. Льготный составляет от одного до шести месяцев. «Кредитные каникулы» распространяются на займы, выданные до 1 марта 2022 года.
Рынок приходит в себя
Ряд частных компаний уже успел предпринять первые шаги, которые позволят не останавливаться строительному процессу.
- ГК ФСК ведет переговоры с компаниями из Турции, Китая, а также с российскими производителями о поставках продукции для строительства жилья.
- Машиностроительный завод «Тонар» (Московская область), выпускающий прицепы, полуприцепы, карьерные самосвалы и автопоезда повышенной грузоподъемности готов взяться за производство импортных аналогов осей для полуприцепов.
- Setl Group вводит поквартальную корректировку стоимости контрактов на подрядные работы в зависимости от ситуации на рынке стройматериалов. Также меняется система оплаты работ подрядных организаций. Если раньше выплаты были поэтапными, то сейчас платежи ускорятся и синхронизируются – такой подход возможен и будет применяться на стройках, обеспеченных проектным банковским финансированием. В ряде случаев может рассматриваться авансирование.
- Белорецкий металлургический комбинат (АО «БМК», входит в Группу «Мечел») получил сертификат соответствия на стальные канаты для лифтов по европейскому стандарту DIN EN 12385-5.
- Компания ТЕХНОНИКОЛЬ завершила очередной этап цифровизации производства и внедрила систему машинного зрения на четырех заводах каменной ваты – в Заинске (Татарстан), Рязани, Ростове-на-Дону и Белгороде. Система позволит на 75% увеличить эффективность контроля качества продукции, а также повысить безопасность труда.
Планы
Государственные меры поддержки отрасли не исчерпаны. Готовятся новые и звучат оптимистичные заявления о неплохой ситуации в ряде сегментов строительного рынка.
Денис Мантуров, глава Министерства промышленности и торговли РФ:
«Достаточно высокой независимостью обладает наша мебельная отрасль, за исключением небольшой, может быть, доли импортных люксовых товаров. То же самое можно сказать и по отделочным стройматериалам. В этом сегменте доля импорта не превышает 4%, и в основном из-за рубежа поставляется плитка, санфаянс и строительные сухие смеси. Но даже по этим позициям на отечественных производителей и локализованные компании приходится свыше 80% продаж. По нашей информации, никто на нашем рынке стройматериалов не планирует его покидать. Более того, к нему сейчас присматриваются на самом деле другие зарубежные инвесторы, обладающие необходимыми технологиями, сырьём, оборудованием».
Марат Хуснуллин, вице-премьер:
«У нас с вами целевая задача – иметь задел градостроительной документации минимум на 240 млн кв. м в год. Важно не только не останавливать, но и форсировать нашу работу, чтобы к моменту экономической стабилизации быть готовыми строить в более высоком темпе».
Ирек Файзуллин, глава Минстрой РФ:
«По программе "Стимул" уже заключены контракты по 124 объектам из 200, по федеральной программе "Формирование комфортной городской среды" законтрактованность составляет 96,5%, по "Чистой воде" – 71%».
Никита Стасишин, замглавы Минстрой РФ:
«Российское правительство планирует ввести мораторий на внесение недостроенных зданий в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО). Это необходимо сделать, чтобы не отвлекать девелоперов от работы. Мораторий будет действовать до конца 2022 года».
Использованы публикации СМИ, официальных сайтов