Мастер-план будущего
Более ста мастер-планов городов уже запроектировано. Однако лишь некоторые из них приносят территориям новое дыхание и долгожданные инвестиции, тогда как остальные ложатся на полку ненужным грузом. Эксперты уверены, что секрет успешной стратегии — в локальной идентичности.
«По сути, мастер-план — это неформальный договор между горожанами, бизнесом и властью о том, каким они хотят видеть город в будущем», — говорит Григорий Соломин, директор компании «Новая земля» и разработчик самого первого в России мастер-плана, добавляя, что именно культурная идентичность помогает определить общие для людей ценности и, как следствие, отразить их в городской структуре.
Например, жители Улан-Удэ сразу сказали, что их особенно заботят вопросы экологии. И при рассмотрении проблемы оказалось: за последние 30 лет город вырос вдвое, в основном за счет частного сектора, где нет центрального отопления, и люди топят печи углем. Мастер-план предложил пересмотреть принятые решения и заняться комплексным развитием тех территорий, где уже есть дороги, инженерная инфраструктура, сети, объекты культуры, сервиса и торговли. Документ приняли в работу, отозвали выданные разрешения на строительство и приступили к возведению КРТ «Батарейка» и «Приречное» на берегу реки в центре города, где раньше располагалось аварийное и ветхое жилье.
Рабочая сила Севера
Опыт разработчиков показал, что переустраивать жизнь людей без учета принятых ими культурных ценностей и традиций — пустая трата средств и времени. Так, в 2017 году жители поселка Тухард на Таймыре отказались переезжать в новые дома, которые для них построил инвестор. Люди предпочли жить по 8–10 человек в старых строительных вагончиках, тогда как новая недвижимость лишь изредка открывает двери туристам из числа любителей северного сияния.
Сегодня Тухард готовятся перестраивать вновь, и все планы четко согласовывают с местным населением. Как поясняет Олег Шапиро, сооснователь архитектурного бюро Wowhaus, в этом городке зарегистрирована всего тысяча человек, но это треть от общей численности коренных народов Севера, проживающих на Таймыре. Люди гордятся традиционным укладом жизни, и летом 60% из них уезжают в тундру, где занимаются оленеводством и рыболовством, а те, кто остаются в поселке, трудятся на предприятии газовой отрасли. Мастер-план предлагает перенести городок на два километра ближе к берегу реки, где на площади в 55 га очень компактно будет расположено жилье с необходимыми объектами инфраструктуры. При этом новые дома по своим свойствам будут напоминать традиционный чум. «Мы тщательно изучали строение чума, и оказалось, что он обладает свойством энергосбережения (удивительно современной вещью), а также выполняет сакральную функцию — обеспечивает контакт с небом. На основе этих принципов традиционного жилья были спроектированы индивидуальные жилые дома», — уточняет архитектор. Ожидается, что строительство нового поселка полностью завершится в 2026 году.
Масштабная перестройка ожидает и Воркуту — город молодых мужчин. По мнению авторов предварительного исследования, управляемое сжатие позволит демонтировать значительную часть пустующих и ветхих зданий, избавиться от ветровых коридоров и поселить жителей ближе к значимым социальным объектам.
А в Тобольске, который когда-то управлял всей Сибирью и Аляской, предлагается создать новые общественные центры на исторической территории. Как рассказывает Олег Шапиро, долгое время Нижний посад оставался будто отрезанным от города, так как большая часть населения стотысячника проживала в верхней части, отстроенной в 50–60-е годы прошлого века, и не заходила в нижнюю. Чтобы дать импульс новому рождению, авторы мастер-плана предложили реконструировать исторические постройки и благоустроить набережные малых рек, превратив их в центры притяжения людей. Часть идей уже реализуется: в городе реконструирована Базарная площадь, а строители готовятся приступить к возведению концертного зала под названием «Алябьев холл» и здания для Музея химии. В недалеком будущем они станут ключевыми точками для пешеходных и велосипедных маршрутов. Помимо этого, в Нижнем посаде появятся новые гостиничные комплексы, а также пройдет реновация жилых кварталов.
Отметим, что изменения в подходе к городскому планированию начались с приходом в Тобольск «Сибура». Для крупной корпорации населенный пункт важен как актив, поэтому на повестке дня — главный вопрос: как сделать так, чтобы в город приезжали новые жители? Мастер-план предлагает решать поставленную задачу через раскрытие туристического потенциала и развитие исторической части города.
Гостеприимный Кавказ
Тем временем один из главных туристических центров России формируется на Кавказе. Силы ведущих специалистов брошены на раскрытие потенциала территории и формирование стратегии развития. В частности, Институт генплана Москвы только что завершил работу над масштабным документом, определяющем будущее агломерации Кавказских Минеральные Вод с детальной проработкой проектных решений для курортов Ессентуки, Пятигорск и Железноводск. В целом документ охватил развитие восьми муниципальных образований, семи городов, множества сельских населенных пунктов и четырех городов-курортов.
«На сегодняшний день санатории не совсем отвечают современным требованиям. Требуется модернизация, реновация и формирование полноценной туристической инфраструктуры, — говорит Елена Прохоровская, начальник комплексной мастерской градостроительного планирования Института Генплана Москвы. — При этом есть множество ограничений для нового строительства, что отпугивает инвесторов». К слову, ожидается, что именно последние с помощью собственных проектов и инвестиций примут участие в раскрытии туристического потенциала Кавказа. Специально для этого специалисты Института Генплана Москвы сформировали перспективные площадки для нового строительства. Часть располагается в границах особых экономических зон туристско-рекреационного типа, например «Солнечная долина» в Кисловодске, «Каменная балка» в Ессентуках, «Гора развалка» в Железноводске и инвестиционная площадка на юго-восточном склоне горы Машук в Пятигорске. Впрочем, агломерация не будет лишь лечебной здравницей. В стратегии прописаны также площадки для развития агрономического и делового туризма.
Традиционный подход
В 2023 году началась работа над мастер-планом Грозного. Авторы предложили отразить в градостроительных решениях местную традицию, согласно которой все члены семьи проживают вместе. «Мы спроектировали мусульманский многоквартирный дом, в котором семья, состоящая из нескольких поколений, может выбрать большой блок и разделить его на отдельные квартиры с общей обеденной зоной для сбора всей семьи», — рассказывает Юлия Зубарик, руководитель архитектурно-градостроительного бюро «Мастерс план». Предлагаются и решения для тех, кто захочет жить в частном доме, — в комплексах индивидуальной жилой застройки появятся сблокированные земельные участки.
Дань традициям отдают и молодые архитекторы Абхазии. Например, внимания заслуживает каталог знаков и образов идентичности, которые авторы используют при создании новых объектов образования. За основу планировочного решения детского сада разработчики взяли зонирование абхазского двора с большим деревом в центре — издревле именно в такой обстановке старейшины рода делились своей мудростью с детьми. Дополнили картину обожженной глиняной черепицей в отделке крыши, обозначив, что огонь всегда являлся домашней святыней и отражал понятие продолжения рода.
«Город без лица не нужен современному человеку, — резюмирует Сергей Георгиевский, соучредитель агентства стратегического развития «Центр». — И чтобы бороться за качество человеческого потенциала, у города должно быть не просто лицо, а сильно выраженная идентичность».
Сбербанк предоставил 1,15 млрд рублей проектного финансирования компании «Базис-СПб» для строительства в Петербурге жилого комплекса на Васильевском острове. Пока такие кредиты редкость. Но если Центробанк снизит требования к уставному капиталу банков, финансирующих стройку, на рынок выйдут небольшие кредитные организации – и возможности строителей расширятся.
Сбербанк предоставил компании «Базис-СПб» («дочке» казахстанской строительной корпорации «Базис-А») кредит в размере 1,15 млрд рублей для реализации проекта на Васильевском острове. Деньги пойдут на строительство дома бизнес-класса, общей площадью 18,5 тыс. кв. м, на 24-й линии Васильевского острова. Сдать его в эксплуатацию девелопер планирует к концу 2020 года. «Проектное финансирование защищает как девелопера, так и покупателя недвижимости. Реализация проекта не будет зависеть от динамики продаж и сезонности спроса. А контроль целевого расходования средств со стороны банков повышает прозрачность бизнеса», – говорит гендиректор компании «Базис-СПб» Александр Игнатов.
Правда, по нынешним временам получение проектного финансирования – редкое событие. Из-за высоких требований банка к заемщикам этот инструмент доступен только для крупных компаний. За последний год самый крупный такой кредит от Сбербанка на стройку получила ГК «Легенда» Василия Селиванова. Речь про 4,2 млрд рублей для строительства комплекса «Легенда Героев» на территории квартала «Балтийская жемчужина». Сдать первую очередь этого проекта компания намерена в 2019 году. «Получить проектное финансирование у крупнейшей в стране финансовой структуры достаточно сложно, – признается Василий Селиванов. – Это индикатор доверия». При этом Василий Селиванов признает, что проектное финансирование по силам далеко не всем компаниям. «Сейчас оно составляет не более 10% от общего объема денег, привлеченных в отрасль емкостью 4,5 трлн рублей. И Центробанк все время говорит банкам «не лезьте в стройку», ужесточая требования к кредиторам и порядок выдачи кредитов. Именно поэтому застройщики с проектным финансированием не связываются, а не только из-за больших процентных ставок», – говорит Василий Селиванов.
Крупный кредит (более 3 млрд рублей) Сбербанк минувшим летом предоставил ГК «Пионер» – на строительство апарт-отеля YE’S на Социалистической улице. Ввод комплекса, рассчитанного более чем на 1000 апартаментов, запланирован на I квартал 2020-го. А срок займа – до сентября 2021 года.
А весной 2017 года Сбербанк выдал 3 млрд рублей компании «Петровский Альянс» (входит в ГК «Кортрос») на строительство ЖК Royal Park на Петровском острове. А чуть ранее 700 млн рублей до 2020 года на строительство ЖК «Неоклассика» в Пушкинском районе получила от Сбербанка компания «Красная стрела».
Застройщики по-разному относятся к проектному финансированию. Но признают, что в случае отмены «долевки» это будет один из немногих инструментов для работы на рынке строящегося жилья.
«На данный момент мы не пользуемся этой схемой, однако уже сейчас ведем переговоры с банками-партнерами и обсуждаем возможные условия. Альтернативный вариант рассрочек за последние пару лет практически сошел на нет. Это единичные сделки», – говорит директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
«В целом мы приветствуем проектное финансирование. Оно придает уверенность и девелоперу, и покупателю жилья в том, что даже при каких-то негативных тенденциях на рынке объект будет возведен точно в срок. Но в наших проектах мы сейчас органично совмещаем проектное финансирование с долевым строительством. Это дает стабильность. В случае сбоев с продажами можно какое-то время строить объект на деньги банка. А затем снова вернуться к дольщикам. Не думаю, что вообще нужно противопоставлять эти виды финансирования друг другу», – говорит заместитель председателя правления компании «Охта Групп», девелопер проекта Art View House Михаил Ривлин.
«Проектное финансирование может стать альтернативой привлечению средств дольщиков, вот только альтернатива эта навязанная и более дорогая. Все участники рынка должны понимать, что застройщик понесет дополнительные расходы, которые найдут отражение в конечной стоимости жилья. И достаточно ли будет у банков ресурсов, чтобы должным образом обеспечить и контролировать деятельность застройщиков? Много «но». Так что отношение к проектному финансированию пока неоднозначное», – заключил генеральный директор Группы «Эталон» Вячеслав Заренков.
Но Минфин и Центробанк намерены подключить к проектному финансированию даже малые и средние банки. Как сообщил на прошлой неделе глава Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, федеральные власти уже готовят соответствующие изменения в нормативные акты. Хотят убрать требования к размеру капитала банка, если он финансирует стройки. Если это произойдет, возможностей у строителей привлекать банковские средства станет больше.
Справка
Общий объем проектного финансирования в России в 2017 году, по данным АИЖК, составил 400 млрд рублей. Более половины – 245 млрд рублей – пришлось на Сбербанк. К 2020 году объемы проектного финансирования в России, по прогнозу АИЖК, должны вырасти до 2-3,5 трлн рублей, то есть в 5-9 раз.
По данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), в настоящее время объем вложенных российскими застройщиками средств в текущее жилищное строительство составляет 4,7 трлн рублей, из них 3,5 трлн рублей составляют средства населения.
Российский аукционный дом выставил на продажу имущественный комплекс киностудии «Леннаучфильм» в Петербурге. Актив оценен почти в 1 млрд рублей. Эксперты считают, что при нынешнем промышленном имидже района, недвижимость переоценили.
В Москве 14 марта 2018 года Российский аукционный дом (РАД) проведет торги по продаже петербургской недвижимости киностудии «Леннаучфильм» по поручению ее собственника - ОА ТПО «Центральная киностудия детских и юношеских фильмов им. Горького». На аукцион попадут два земельных участка на Мельничной ул., 4 общей площадью около 2 га и находящиеся на них четыре здания общей площадью 17,1 тыс. кв.м. Здания не являются памятниками и не подлежат обязательному сохранению. А земля относится к зоне общественно-деловой застройки и предназначена под размещение объектов культуры и искусства.
Имущество пустят с молотка единым лотом по стартовой цене 956,6 млн рублей. Сделку в течение трех дней после торгов должно одобрить Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество). Если одобрение будет получено, покупатель должен будет оплатить сделку в течение трех дней. А если агентство сделку не одобрит, покупателю вернут задаток (200 млн рублей) и договор будет считаться расторгнутым по соглашению сторон.
Эксперты считают, что стартовая цена актива завышена. «При нынешнем имидже района она слишком высока. А наиболее актуальный вариант использования недвижимости - реконструкция существующих зданий под коммерческую функцию. Но вариант строительства жилья тоже не исключен. Для этого участок придется полностью расчистить», - говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
«Цена в 48 тыс. рублей за 1 кв.м. земли – слишком высока, с учетом необходимых работ по сносу существующих построек», - говорит управляющий директор департамента управлениями активами и инвестициями NAIBecarОльга Шарыгина. По ее словам, актив будет интересен девелоперам жилых комплексов, так как район тяготеет к центру города и рядом находится станция метрополитена. «Таких пятен в городе немного. Даже если возникнут проблемы с переводом земли под жилищное строительство, на участке возможна реализация проекта административно-делового назначения или апартаментов», - говорит она.
По оценке эксперта NAIBecar, потенциально на участке можно построить около 70 тыс. кв.м. недвижимости. «С учетом необходимых работ по проведению инженерных коммуникаций и сносу старых построек стоимость строительства составит около 5-6 млрд рублей», - говорит Ольга Шарыгина.
«Потенциально здесь может быть построен комплекс с офисной и жилой составляющей. Конкуренцию новым офисам составят расположенные рядом бизнес-центры «Мельник», «Премиум» и еще несколько менее качественных зданий. А у застройщиков жилья конкурентов практически нет. Район промышленный и жилья здесь мало. Но после открытия движения по южному берегу Обводного канала, возможности для редевелопмента территории выросли. Девелоперы активизировались. Постепенное улучшение имиджа района привлечет и застройщиков жилья, особенно на участки по соседству с зелеными зонами», - добавляет руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
«Но пока участок «Леннаучфильма» - классическая депрессивная зона «серого пояса» города. Даже относительная близость к Старо-Невскому проспекту и Александро-Невской лавре не спасает. Для инвесторов этот лот будет интересен только после того, как решится судьба находящегося по соседству Мельничного комбината. Власти декларировали вывод этого предприятия из центра города на Парнас. Но переезд пока не состоялся. Именно он даст толчок редевелопменту всего района», - говорит коммерческий директор ГК Docklands development. Екатерина Запорожченко.
Кстати
О планах строительства нового мукомольного комбината Петербурга на «Парнасе» чиновники Смольного заявили в прошлом году. Для строительства нового предприятия уже подобран участок площадью 28,4 га на Парнасе. Инвестиции новое мельничное производство мощностью 900 тонн муки в сутки (с возможностью расширения до 1200 тонн) с новым элеватором для единовременного хранения 110 тыс. тонн муки оцениваются в 4,2 млрд рублей. Построить новый мукомольный комбинат город рассчитывает до 2024 года.
