Мастер-план будущего
Более ста мастер-планов городов уже запроектировано. Однако лишь некоторые из них приносят территориям новое дыхание и долгожданные инвестиции, тогда как остальные ложатся на полку ненужным грузом. Эксперты уверены, что секрет успешной стратегии — в локальной идентичности.
«По сути, мастер-план — это неформальный договор между горожанами, бизнесом и властью о том, каким они хотят видеть город в будущем», — говорит Григорий Соломин, директор компании «Новая земля» и разработчик самого первого в России мастер-плана, добавляя, что именно культурная идентичность помогает определить общие для людей ценности и, как следствие, отразить их в городской структуре.
Например, жители Улан-Удэ сразу сказали, что их особенно заботят вопросы экологии. И при рассмотрении проблемы оказалось: за последние 30 лет город вырос вдвое, в основном за счет частного сектора, где нет центрального отопления, и люди топят печи углем. Мастер-план предложил пересмотреть принятые решения и заняться комплексным развитием тех территорий, где уже есть дороги, инженерная инфраструктура, сети, объекты культуры, сервиса и торговли. Документ приняли в работу, отозвали выданные разрешения на строительство и приступили к возведению КРТ «Батарейка» и «Приречное» на берегу реки в центре города, где раньше располагалось аварийное и ветхое жилье.
Рабочая сила Севера
Опыт разработчиков показал, что переустраивать жизнь людей без учета принятых ими культурных ценностей и традиций — пустая трата средств и времени. Так, в 2017 году жители поселка Тухард на Таймыре отказались переезжать в новые дома, которые для них построил инвестор. Люди предпочли жить по 8–10 человек в старых строительных вагончиках, тогда как новая недвижимость лишь изредка открывает двери туристам из числа любителей северного сияния.
Сегодня Тухард готовятся перестраивать вновь, и все планы четко согласовывают с местным населением. Как поясняет Олег Шапиро, сооснователь архитектурного бюро Wowhaus, в этом городке зарегистрирована всего тысяча человек, но это треть от общей численности коренных народов Севера, проживающих на Таймыре. Люди гордятся традиционным укладом жизни, и летом 60% из них уезжают в тундру, где занимаются оленеводством и рыболовством, а те, кто остаются в поселке, трудятся на предприятии газовой отрасли. Мастер-план предлагает перенести городок на два километра ближе к берегу реки, где на площади в 55 га очень компактно будет расположено жилье с необходимыми объектами инфраструктуры. При этом новые дома по своим свойствам будут напоминать традиционный чум. «Мы тщательно изучали строение чума, и оказалось, что он обладает свойством энергосбережения (удивительно современной вещью), а также выполняет сакральную функцию — обеспечивает контакт с небом. На основе этих принципов традиционного жилья были спроектированы индивидуальные жилые дома», — уточняет архитектор. Ожидается, что строительство нового поселка полностью завершится в 2026 году.
Масштабная перестройка ожидает и Воркуту — город молодых мужчин. По мнению авторов предварительного исследования, управляемое сжатие позволит демонтировать значительную часть пустующих и ветхих зданий, избавиться от ветровых коридоров и поселить жителей ближе к значимым социальным объектам.
А в Тобольске, который когда-то управлял всей Сибирью и Аляской, предлагается создать новые общественные центры на исторической территории. Как рассказывает Олег Шапиро, долгое время Нижний посад оставался будто отрезанным от города, так как большая часть населения стотысячника проживала в верхней части, отстроенной в 50–60-е годы прошлого века, и не заходила в нижнюю. Чтобы дать импульс новому рождению, авторы мастер-плана предложили реконструировать исторические постройки и благоустроить набережные малых рек, превратив их в центры притяжения людей. Часть идей уже реализуется: в городе реконструирована Базарная площадь, а строители готовятся приступить к возведению концертного зала под названием «Алябьев холл» и здания для Музея химии. В недалеком будущем они станут ключевыми точками для пешеходных и велосипедных маршрутов. Помимо этого, в Нижнем посаде появятся новые гостиничные комплексы, а также пройдет реновация жилых кварталов.
Отметим, что изменения в подходе к городскому планированию начались с приходом в Тобольск «Сибура». Для крупной корпорации населенный пункт важен как актив, поэтому на повестке дня — главный вопрос: как сделать так, чтобы в город приезжали новые жители? Мастер-план предлагает решать поставленную задачу через раскрытие туристического потенциала и развитие исторической части города.
Гостеприимный Кавказ
Тем временем один из главных туристических центров России формируется на Кавказе. Силы ведущих специалистов брошены на раскрытие потенциала территории и формирование стратегии развития. В частности, Институт генплана Москвы только что завершил работу над масштабным документом, определяющем будущее агломерации Кавказских Минеральные Вод с детальной проработкой проектных решений для курортов Ессентуки, Пятигорск и Железноводск. В целом документ охватил развитие восьми муниципальных образований, семи городов, множества сельских населенных пунктов и четырех городов-курортов.
«На сегодняшний день санатории не совсем отвечают современным требованиям. Требуется модернизация, реновация и формирование полноценной туристической инфраструктуры, — говорит Елена Прохоровская, начальник комплексной мастерской градостроительного планирования Института Генплана Москвы. — При этом есть множество ограничений для нового строительства, что отпугивает инвесторов». К слову, ожидается, что именно последние с помощью собственных проектов и инвестиций примут участие в раскрытии туристического потенциала Кавказа. Специально для этого специалисты Института Генплана Москвы сформировали перспективные площадки для нового строительства. Часть располагается в границах особых экономических зон туристско-рекреационного типа, например «Солнечная долина» в Кисловодске, «Каменная балка» в Ессентуках, «Гора развалка» в Железноводске и инвестиционная площадка на юго-восточном склоне горы Машук в Пятигорске. Впрочем, агломерация не будет лишь лечебной здравницей. В стратегии прописаны также площадки для развития агрономического и делового туризма.
Традиционный подход
В 2023 году началась работа над мастер-планом Грозного. Авторы предложили отразить в градостроительных решениях местную традицию, согласно которой все члены семьи проживают вместе. «Мы спроектировали мусульманский многоквартирный дом, в котором семья, состоящая из нескольких поколений, может выбрать большой блок и разделить его на отдельные квартиры с общей обеденной зоной для сбора всей семьи», — рассказывает Юлия Зубарик, руководитель архитектурно-градостроительного бюро «Мастерс план». Предлагаются и решения для тех, кто захочет жить в частном доме, — в комплексах индивидуальной жилой застройки появятся сблокированные земельные участки.
Дань традициям отдают и молодые архитекторы Абхазии. Например, внимания заслуживает каталог знаков и образов идентичности, которые авторы используют при создании новых объектов образования. За основу планировочного решения детского сада разработчики взяли зонирование абхазского двора с большим деревом в центре — издревле именно в такой обстановке старейшины рода делились своей мудростью с детьми. Дополнили картину обожженной глиняной черепицей в отделке крыши, обозначив, что огонь всегда являлся домашней святыней и отражал понятие продолжения рода.
«Город без лица не нужен современному человеку, — резюмирует Сергей Георгиевский, соучредитель агентства стратегического развития «Центр». — И чтобы бороться за качество человеческого потенциала, у города должно быть не просто лицо, а сильно выраженная идентичность».
Градостроительный совет Санкт-Петербурга рассмотрел архитектурный облик высотного гостиничного комплекса, который предлагается возвести на пересечении проспекта Просвещения и улицы Брянцева. Проект подвергся критике.
Заказчиком проекта стало ЗАО «Отель Введенский» (является оператором одноименной гостиницы на Большом проспекте П. С., 37). Исполнителем выступило ООО «ПРОстиль».
Архитектор проекта Вячеслав Ерошин рассказал, что на участке площадью 12,3 тыс. кв. м планируется построить состоящий из двух корпусов гостиничный комплекс общей площадью почти 56 тыс. кв. м. В нем запроектировано 1300 номеров (1098 – одноместных, 262 – двухместных) суммарно на 33,5 тыс. кв. м. Высота зданий – 24 этажа (74 м), в связи с чем запрашивается разрешение на отклонение от предельной высотности (40 м).
«Первый корпус гостиницы предназначен для кратковременного пребывания (до 5 дней), второй – для средне- и долговременного (до нескольких месяцев). Проект обеспечен нормативным озеленением (2,3 тыс. кв. м). Суммарная емкость подземной (на 74 машино-места) и наземной (на 71) парковок, превышает норматив на 10%. Кроме того, по договоренности с властями Калининского района, инвестор взял на себя обязательство за свой счет организовать зеленый сквер общего пользования площадью 0,42 га на прилегающей территории», – рассказал Вячеслав Ерошин.
Генеральный директор ЗАО «Отель Введенский» Андрей Ткачёв подчеркнул, что речь идет именно об отеле, а не об апартаментах. Он напомнил также, что компания является стратегическим инвестором Петербурга, а проект реализуется в рамках программы строительства трехзвездных отелей, которых городу крайне не хватает. Начало строительства запланировано на 2019 год, а завершение – на конец 2021-го. Объем инвестиций – около 2,5 млрд рублей.
Рецензент, Анатолий Столярчук, генеральный директор «Архитектурной мастерской Столярчука», отметил, что запрашиваемое отклонение по высоте – вполне приемлемо, поскольку неподалеку от проектируемого отеля находятся здания высотой 76 и 78 м. «На этом фоне гостиница не будет сильно выделяться. Архитектура здания выдержана в спокойном стиле. Объект не будет агрессивно вторгаться в окружающую застройку», – подчеркнул он.
Тем не менее, члены Градсовета высказали ряд критических замечаний. При этом, однако, не было мнений о полной неприемлемости проекта, но каждому архитектору какие-то вопросы казались недоработанными. Руководитель ООО «Студия 44» Никита Явейн высказал подозрение, что проектируется все-таки комплекс апартаментов, а также не увидел необходимости в столь существенном отклонении по высоте. В этом его поддержал председатель Комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев. «Высотные объекты должны быть доминантами, а не "китайскими стенами"», – считает он.
«Вопрос высоты, на мой взгляд, особо остро не стоит, поскольку неподалеку есть сопоставимые объекты. Фасады не лишены элегантности. Но «масса» отеля избыточна», – говорит глава архитектурной мастерской «Б2» Феликс Буянов, отметивший также недостатки конфигурации комплекса и его расположения на участке. Михаил Мамошин, руководитель «Архитектурной мастерской Мамошина», высказал критические замечания по транспортной доступности и внутренней «начинке» отеля. Таким образом, по оценке членов Градсовета, проект нуждается в доработке.
Кстати
Официально опубликованы результаты голосования членов Градсовета по эскизу спортивно-концертного комплекса «Арена», который намечено возвести на месте нынешнего здания СКК на проспекте Юрия Гагарина. Проект рассматривался на заседании 7 декабря (см. «Проект СКК вновь раскритиковали», «Строительный Еженедельник», № 37, 2018).
Более половины голосов членов Градсовета было отдано реконструкции существующего СКК при возможности изменения его внешнего облика. ООО «Хоккейный клуб «СКА» было рекомендовано провести более детальное техническое обследование старого комплекса, параллельно прорабатывая вариант строительства нового. Кроме того, разработчику – «Лайф Кволити Эволюшн» – единогласно указано на необходимость доработки архитектурного облика арены и очередного представления фасадного решения на рассмотрение Градсовета.
Законодательное собрание Ленинградской области одобрило предложения правительства региона по изменениям в региональное и федеральное законодательство, касающееся завершения проблемных жилых объектов.
Если федеральные власти прислушаются к регионалам, то в стране появится автоматизированная схема по изъятию прав у не справившегося со стройкой девелопера в пользу госструктур или нового застройщика.
Выступая на депутатских слушаниях, губернатор Ленобласти Александр Дрозденко предложил ввести в законодательство понятие «компания-донор»: «Так будет называться компания, готовая завершить проблемный проект. Донорам нужны гарантии, и мы должны их обеспечить».
Финансовые гарантии будут обеспечены рядом преференций. Власти готовы выделять «донорам» компенсационные участки под другие проекты, строить инженерную и дорожную инфраструктуру за счет федерального, регионального и муниципального бюджетов, выкупать в проектах «донора» помещения для госнужд, отклоняться от предельных параметров разрешенного строительства, а благоустройство прилегающих к долгострою территорий выполнять в рамках реализации муниципальных контрактов.
Юридические гарантии «доноров» также будут обеспечены. «Если кредиторы долгостроя обратятся в суд, то есть вероятность, что «донор» потеряет свои права на проект. Чтобы этого избежать, мы должны уравняться в правах с обманутыми дольщиками. Для этого мы предлагаем недобросовестным застройщикам продать или переуступить нам все непроданные площади по договору долевого или паевого участия», – сказал губернатор, напомнив, что дольщики и пайщики не могут быть лишены прав на участие в завершении объекта, а значит, права «донора» будут в безопасности.
Помимо этого, Александр Дрозденко предложил создать штаб по каждому проблемному проекту, чтобы и дольщики, и власти всегда были в курсе реального положения дел. «В штаб войдут представители правительства, депутаты, дольщики и другие специалисты», – сообщил Александр Дрозденко, отметив, что первые штабы начнут создаваться уже с 17 декабря текущего года.
На федеральном уровне чиновники предлагают поправить законы о банкротстве (№ 127-ФЗ) и долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин отметил, что ключевых поправок две. Первая предлагает законодательно обязать застройщиков, на год и более просрочивших сдачу объекта в эксплуатацию, в течение пяти дней заручиться поддержкой всех своих дольщиков и передать объект на достройку либо новому застройщику, либо компании, которая полностью или частично принадлежит государству. В Ленобласти такой компанией станет ЛеноблАИЖК. «Все должно происходить автоматически», – пояснил Александр Дрозденко.
Вторая инициатива призвана облегчить процесс банкротства застройщика. По действующему законодательству, на время банкротства застройщика (которое в лучшем случае занимает год, а в большинстве случаев гораздо больше) строительные работы на объекте приостанавливаются. Возобновляется стройка только после создания жилищно-строительного кооператива и получения им земли. Чиновники предлагают передавать долгострои госкомпаниям или «донорам» на первом этапе банкротства. «После начала банкротства назначенный арбитражный управляющий должен будет в течение семи дней получить согласие всех дольщиков проекта на передачу долгостроя госпредприятию или новому девелоперу», – объяснил Михаил Москвин.
Одобренные поправки областное Заксобрание направит в Государственную Думу РФ.