Мастер-план будущего
Более ста мастер-планов городов уже запроектировано. Однако лишь некоторые из них приносят территориям новое дыхание и долгожданные инвестиции, тогда как остальные ложатся на полку ненужным грузом. Эксперты уверены, что секрет успешной стратегии — в локальной идентичности.
«По сути, мастер-план — это неформальный договор между горожанами, бизнесом и властью о том, каким они хотят видеть город в будущем», — говорит Григорий Соломин, директор компании «Новая земля» и разработчик самого первого в России мастер-плана, добавляя, что именно культурная идентичность помогает определить общие для людей ценности и, как следствие, отразить их в городской структуре.
Например, жители Улан-Удэ сразу сказали, что их особенно заботят вопросы экологии. И при рассмотрении проблемы оказалось: за последние 30 лет город вырос вдвое, в основном за счет частного сектора, где нет центрального отопления, и люди топят печи углем. Мастер-план предложил пересмотреть принятые решения и заняться комплексным развитием тех территорий, где уже есть дороги, инженерная инфраструктура, сети, объекты культуры, сервиса и торговли. Документ приняли в работу, отозвали выданные разрешения на строительство и приступили к возведению КРТ «Батарейка» и «Приречное» на берегу реки в центре города, где раньше располагалось аварийное и ветхое жилье.
Рабочая сила Севера
Опыт разработчиков показал, что переустраивать жизнь людей без учета принятых ими культурных ценностей и традиций — пустая трата средств и времени. Так, в 2017 году жители поселка Тухард на Таймыре отказались переезжать в новые дома, которые для них построил инвестор. Люди предпочли жить по 8–10 человек в старых строительных вагончиках, тогда как новая недвижимость лишь изредка открывает двери туристам из числа любителей северного сияния.
Сегодня Тухард готовятся перестраивать вновь, и все планы четко согласовывают с местным населением. Как поясняет Олег Шапиро, сооснователь архитектурного бюро Wowhaus, в этом городке зарегистрирована всего тысяча человек, но это треть от общей численности коренных народов Севера, проживающих на Таймыре. Люди гордятся традиционным укладом жизни, и летом 60% из них уезжают в тундру, где занимаются оленеводством и рыболовством, а те, кто остаются в поселке, трудятся на предприятии газовой отрасли. Мастер-план предлагает перенести городок на два километра ближе к берегу реки, где на площади в 55 га очень компактно будет расположено жилье с необходимыми объектами инфраструктуры. При этом новые дома по своим свойствам будут напоминать традиционный чум. «Мы тщательно изучали строение чума, и оказалось, что он обладает свойством энергосбережения (удивительно современной вещью), а также выполняет сакральную функцию — обеспечивает контакт с небом. На основе этих принципов традиционного жилья были спроектированы индивидуальные жилые дома», — уточняет архитектор. Ожидается, что строительство нового поселка полностью завершится в 2026 году.
Масштабная перестройка ожидает и Воркуту — город молодых мужчин. По мнению авторов предварительного исследования, управляемое сжатие позволит демонтировать значительную часть пустующих и ветхих зданий, избавиться от ветровых коридоров и поселить жителей ближе к значимым социальным объектам.
А в Тобольске, который когда-то управлял всей Сибирью и Аляской, предлагается создать новые общественные центры на исторической территории. Как рассказывает Олег Шапиро, долгое время Нижний посад оставался будто отрезанным от города, так как большая часть населения стотысячника проживала в верхней части, отстроенной в 50–60-е годы прошлого века, и не заходила в нижнюю. Чтобы дать импульс новому рождению, авторы мастер-плана предложили реконструировать исторические постройки и благоустроить набережные малых рек, превратив их в центры притяжения людей. Часть идей уже реализуется: в городе реконструирована Базарная площадь, а строители готовятся приступить к возведению концертного зала под названием «Алябьев холл» и здания для Музея химии. В недалеком будущем они станут ключевыми точками для пешеходных и велосипедных маршрутов. Помимо этого, в Нижнем посаде появятся новые гостиничные комплексы, а также пройдет реновация жилых кварталов.
Отметим, что изменения в подходе к городскому планированию начались с приходом в Тобольск «Сибура». Для крупной корпорации населенный пункт важен как актив, поэтому на повестке дня — главный вопрос: как сделать так, чтобы в город приезжали новые жители? Мастер-план предлагает решать поставленную задачу через раскрытие туристического потенциала и развитие исторической части города.
Гостеприимный Кавказ
Тем временем один из главных туристических центров России формируется на Кавказе. Силы ведущих специалистов брошены на раскрытие потенциала территории и формирование стратегии развития. В частности, Институт генплана Москвы только что завершил работу над масштабным документом, определяющем будущее агломерации Кавказских Минеральные Вод с детальной проработкой проектных решений для курортов Ессентуки, Пятигорск и Железноводск. В целом документ охватил развитие восьми муниципальных образований, семи городов, множества сельских населенных пунктов и четырех городов-курортов.
«На сегодняшний день санатории не совсем отвечают современным требованиям. Требуется модернизация, реновация и формирование полноценной туристической инфраструктуры, — говорит Елена Прохоровская, начальник комплексной мастерской градостроительного планирования Института Генплана Москвы. — При этом есть множество ограничений для нового строительства, что отпугивает инвесторов». К слову, ожидается, что именно последние с помощью собственных проектов и инвестиций примут участие в раскрытии туристического потенциала Кавказа. Специально для этого специалисты Института Генплана Москвы сформировали перспективные площадки для нового строительства. Часть располагается в границах особых экономических зон туристско-рекреационного типа, например «Солнечная долина» в Кисловодске, «Каменная балка» в Ессентуках, «Гора развалка» в Железноводске и инвестиционная площадка на юго-восточном склоне горы Машук в Пятигорске. Впрочем, агломерация не будет лишь лечебной здравницей. В стратегии прописаны также площадки для развития агрономического и делового туризма.
Традиционный подход
В 2023 году началась работа над мастер-планом Грозного. Авторы предложили отразить в градостроительных решениях местную традицию, согласно которой все члены семьи проживают вместе. «Мы спроектировали мусульманский многоквартирный дом, в котором семья, состоящая из нескольких поколений, может выбрать большой блок и разделить его на отдельные квартиры с общей обеденной зоной для сбора всей семьи», — рассказывает Юлия Зубарик, руководитель архитектурно-градостроительного бюро «Мастерс план». Предлагаются и решения для тех, кто захочет жить в частном доме, — в комплексах индивидуальной жилой застройки появятся сблокированные земельные участки.
Дань традициям отдают и молодые архитекторы Абхазии. Например, внимания заслуживает каталог знаков и образов идентичности, которые авторы используют при создании новых объектов образования. За основу планировочного решения детского сада разработчики взяли зонирование абхазского двора с большим деревом в центре — издревле именно в такой обстановке старейшины рода делились своей мудростью с детьми. Дополнили картину обожженной глиняной черепицей в отделке крыши, обозначив, что огонь всегда являлся домашней святыней и отражал понятие продолжения рода.
«Город без лица не нужен современному человеку, — резюмирует Сергей Георгиевский, соучредитель агентства стратегического развития «Центр». — И чтобы бороться за качество человеческого потенциала, у города должно быть не просто лицо, а сильно выраженная идентичность».
«Строительный Еженедельник» продолжает рассказывать об уникальных проектах, реализованных в Санкт-Петербурге за последние годы. Сегодняшний объект – новая многопрофильная клиника Военно-медицинской академии им. С. М. Кирова (ВМА), расположившаяся в исторической части Выборгской стороны – занимает достойное место среди них.
Официальным днем учреждения ВМА стало 18 (29) декабря 1798 года, когда Император Павел I подписал Указ «Об… устроении при главных госпиталях особого здания для врачебного училища и учебных театров». Между тем, еще в 1773 году при Адмиралтейском и Сухопутном госпиталях, основанных Петром I, были открыты учебные хирургические школы, которые в 1786 объединили в Главное врачебное училище, готовившее лекарей для армии и флота России. Инициатором создания ВМА стал главный директор Медицинской коллегии барон А. Васильев, который обосновал необходимость создания Медико-хирургического училища. Вскоре оно было переименовано в Медико-хирургическую академию, а в 1808 году Александр I дал ей право именоваться Императорской. ВМА стала первым и главным в стране научным, учебным и лечебным центром, где издавались первые русские оригинальные медицинские учебники и где стали готовить профессоров для медицинских факультетов российских университетов. Строительство здания академии было начато в 1799 году по проекту Антонио Порто и закончено в 1809 под руководством Андрея Воронихина. Указом Президента РФ в 1998 году ВМА включена в Государственный свод особо ценных объектов культурного наследия России.
В сжатые сроки
Началом реализации проекта стало одно из первых поручений главы Минобороны РФ Сергея Шойгу, который в начале 2013 года отменил переезд ВМА за пределы Петербурга. Немаловажную роль в этом сыграли общественные настроения и инициативы градозащитников. Тогда же было принято и принципиальное решение о начале реставрации и восстановления старинных зданий академии, признанных объектами культурного наследия. Параллельно началась работа по проектированию и подготовке строительства многопрофильной клиники.
Строительство клиники началось 22 августа 2014 года. Чтобы реализовать проект, на территории снесли 11 ветхих зданий, не представлявших исторической ценности. Это позволило построить клинику площадью 147 тыс. кв. м. При строительстве нового здания клиники были учтены все особенности сложившейся застройки, архитектурный облик существующих исторических зданий и современная архитектура Выборгской стороны. Классический фасад клиники с полукруглыми пилястрами с канелюрами, медальонами, карнизами и портиками органично вписывается в архитектуру стиля ампир, по которому в начале XIX века застраивался Петербург. В результате строителям удалось грамотно вписать новый комплекс в сложившуюся застройку.
Клиника состоит из семи корпусов, которые соединены с центральной коммуникационной частью. На возведение монолитного каркаса ушло 65 тыс. куб. м бетона и 10 тыс. т арматуры. Протяженность инженерных сетей МПК составляет 120 тыс. км.
Строительство продолжалось почти три года. И 30 июля 2017 года Верховный Главнокомандующий Вооруженными силами РФ, Президент России Владимир Путин смог осмотреть новый медицинский объект. Он ознакомился с уникальными возможностями, которые предоставляет многопрофильная клиника, и высоко оценил проделанную работу.
По проекту в семи корпусах располагаются 15 кафедр, 15 лечебно-диагностических центров, 27 операционных, 8 научно-исследовательских лабораторий. В клинике одновременно могут находиться на стационарном лечении 630 пациентов, из них 537 – в режиме круглосуточного пребывания. В отделениях реанимации предусмотрено 63 места. За год в 27 операционных можно проводить 20 тысяч операций (16 тысяч из них – сложные, с применением высокотехнологичного оборудования), обслуживать 50 тысяч пациентов и давать практические знания 1300 курсантам и слушателям ВМА. На крыше клиники есть вертолетная площадка для экстренной доставки больных. Немаловажно, что клиника будет работать в интересах не только военнослужащих, но и гражданского населения.
Работа идет
«Несмотря на продолжающиеся монтаж высокотехнологичного оборудования и оснащение большинства подразделений клиники медицинской и офисной мебелью, практически в полном объеме организована работа консультативно-диагностической и стоматологической поликлиник, отделений лучевой и функциональной диагностики, отделения офтальмологии для амбулаторных пациентов, отделения диализа», – рассказывает начальник многопрофильной клиники, полковник медслужбы Анатолий Завражнов.
По его словам, после ввода клиники в эксплуатацию первичная и специализированная медико-санитарная помощь оказана более чем 400 тыс. амбулаторных пациентов. «На новом оборудовании для лучевой и функциональной диагностики проведено более 50 тыс. исследований (КТ, МРТ, денситометрия, эндоскопия, УЗИ, эхокардиография, электроэнцефалография и др.), выполнено более 5 тыс. малоинвазивных операций на глазном яблоке и сетчатке, проведено более 7 тыс. операций заместительной почечной терапии. Количество амбулаторных посещений уже превысило 2,5 тыс. за рабочий день. Спектр оказываемых медицинских услуг постоянно обновляется и расширяется, увеличивается количество военнослужащих, прошедших углубленный медицинский осмотр и военно-врачебную экспертизу. Для развития платных услуг на базе многопрофильной клиники организован единый договорной отдел и call-центр, где можно получить не только справочную информацию по лечению в клиниках Военно-медицинской академии, но и дистанционно записаться на прием к специалистам и плановую госпитализацию», – говорит эксперт.
Как сообщил Анатолий Завражнов, силами дежурной службы Центра координации медицинского обеспечения ВС РФ в круглосуточном режиме может быть организована видеоконференцсвязь с Национальным Центром управления обороной государства. С привлечением ведущих специалистов академии проводятся плановые телемедицинские консультации с лечебными организациями Западного военного округа.
В классах кафедр учебного корпуса многопрофильной клиники ежедневно проводятся занятия с 1600 курсантами и слушателями. В современных аудиториях не только читаются лекции, но и организуются научно-практические конференции и межкафедральные совещания по плану академии.
По словам Анатолия Завражнова, в подразделениях научно-исследовательского центра, развернутых на базе клиники, проводятся исследования по оценке функционального состояния организма человека при воздействии неблагоприятных климатических факторов, по совершенствованию процесса медицинской реабилитации и оказанию медико-психологической помощи. Организовано взаимодействие научного и клинического комплексов. Дальнейшее оснащение научных лабораторий специальным оборудованием позволит продолжить фундаментальные исследования по клеточным и биоинженерным технологиям, регенеративной и персонализированной медицине, а также способствовать внедрению полученных результатов в клиническую практику.
«В ближайших планах работы многопрофильной клиники – открытие приемно-диагностического отделения с палатами краткосрочного пребывания. К концу года планируется переезд клиник военно-полевой хирургии, терапии усовершенствования врачей №1 и клиники офтальмологии для стационарных пациентов», – рассказал начальник клиники.
Мнение
Сергей Яшенков, региональный представитель ООО «ЦинКо РУС»:
– В рамках строительства многопрофильной клиники Военно-медицинской академии им. С. М. Кирова наша компания консультировала и участвовала в проектировании пирогов эксплуатируемой кровли. Отличительными особенностями решений ZinCo можно назвать максимальную надежность и при этом минимальную высоту пирога эксплуатируемой кровли. Благодаря опыту, который накоплен нашей компанией, для нас это стандартная задача, с которой мы справились без каких бы то ни было проблем.
Особенно важно подчеркнуть, что в рамках работы по озеленению и устройству эксплуатируемой кровли мы строго придерживались российских СНиПов. Это важный момент, поскольку подавляющее большинство компаний, работающих в этом сегменте рынка, игнорирует СНиПы, действующие с декабря 2017 года. Следствием этого становятся серьезные проблемы, которые возникают при эксплуатации кровли, и их ликвидация приводит к значительным дополнительным затратам. В частности, на газонах из-за этого просто-напросто не растет трава, не говоря уже о кустарниках и деревьях.
На нашем объекте прекрасно себя чувствует хоть посевной, хоть рулонный газон. Высота субстрата – 30 см, что позволяет высаживать не только травянистые растения, но даже кустарники.
Казалось бы, эпоха больших скандалов, связанных с конфликтами между дольщиками и застройщиками, ушла в прошлое. Но на прошлой неделе произошел еще один, в центре которого оказался ЖК «Георг Ландрин» застройщика «Абсолют Строй Сервис».
Инициативная группа дольщиков распространила информацию, что компания «пытается согласовать изменения в проекте, которые в корне меняют его классность. Речь идет об отказе застройщика от поквартирной разводки труб водоснабжения в стяжке пола, а также отказе от горизонтальной разводки сетей отопления в стяжке пола и замене ее на классическую вертикальную».
По их мнению, «на данный момент в проекте предусмотрена поквартирная разводка, что соответствует заявленному бизнес-классу проекта. Отсутствие критериев, которые четко относят проект к тому или иному классу, дает возможность застройщику корректировать проект, а в данном случае это похоже на мошенничество, так как вносимые изменения в корне меняют саму инженерию дома и в итоге являются ухудшением продукта для будущих жителей».
Дольщики пишут, что опасаются дальнейших изменений, заявляют, что попытки связаться с застройщиком не привели к результатам, и сообщают, что готовят официальное коллективное обращение в прокуратуру.
Компания, разумеется, отреагировала на заявление, подчеркнув, что «характеристики проекта остались неизменными и на качество проживания это никак не повлияет», сославшись на положительное заключение экспертизы, размещенное на сайте «Абсолют Строй Сервиса».
По заявлению застройщика, произошла незначительная ошибка. «На старте продаж с сентября по ноябрь 2017 года произошел сбой выгрузки шаблона договора долевого участия в связи с настройкой системы "1С". Это привело к тому, что в нескольких договорах была допущена ошибка в Приложении №3 к ДДУ. В секциях "Строганов" (2.2-2.3) и "Третьяков" (2.1) был указан неверный тип разводки отопления: "горизонтальный" вместо корректного "вертикальный". Данная ошибка была найдена в единичных договорах 2017 года. Мы оповестили дольщиков квартир, где была выявлена ошибка, и пригласили их в офис для подписания дополнительного соглашения, корректирующего формулировку Приложения №3. Более 80% исправленных документов дольщиками приняты и подписаны», – заявили в компании, посчитав вопрос исчерпанным.
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты считают, однако, что у дольщиков есть правовые основания для недовольства. «Независимо от того, пытается ли застройщик исправить изначально допущенную в договоре ошибку либо изменить проект по ходу строительства, ему необходимо договариваться с дольщиками. Они платили за квартиру с вполне определенными характеристиками. Указание на то, что тип разводки отопления не влияет на качество проживания, не вполне соответствует действительности. Все мы знаем, как передается звук по стоякам отопления. А если их нет и разводка производится в стяжке внутри квартиры, то соседи, стучащие по батарее, исключены», – говорит руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева.
«Если проектной документацией на строительство ЖК и ДДУ предусмотрена горизонтальная разводка сетей, то передача квартир с вертикальным расположением сетей будет являться нарушением договора, и дольщики могут предъявлять застройщику требования, связанные с передачей квартир ненадлежащего качества (безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены). Также необходимо отметить, что законодательством предусмотрена ответственность за введение потребителей в заблуждение относительно потребительских свойств или качества товара», – добавляет юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова. Она отмечает также, что в отношении тех дольщиков, в ДДУ с которыми указана горизонтальная разводка сетей, ссылка застройщика на «сбой выгрузки шаблона договора» не должна иметь правового значения.
Юристы считают, что застройщику целесообразно постараться договориться с недовольными дольщиками, не доводя дело до суда. «Внесудебное урегулирование спора в любом случае позволит сторонам снизить организационные и временные издержки, при наличии у застройщика намерения пойти на уступки в ЖК может быть возвращен первоначальный вариант коммуникаций (в зависимости от стадии строительства), может быть снижена стоимость квартир», – говорит Людмила Степанова.
«Вопрос в том, пойдет ли на это застройщик. Если ему удалось подписать дополнительное соглашение к договору с большинством дольщиков, то он вряд ли добровольно пойдет на создание прецедента в виде выплат или снижения цены отдельным участникам конфликта. В принудительном порядке компенсация может быть присуждена в случае, если застройщик попытается внести изменения в договоры долевого участия через суд, либо уже после сдачи квартир, когда дольщики будут требовать убытки в связи с передачей им объекта, не соответствующего договору», – резюмирует Елена Крестьянцева.