Мастер-план будущего
Более ста мастер-планов городов уже запроектировано. Однако лишь некоторые из них приносят территориям новое дыхание и долгожданные инвестиции, тогда как остальные ложатся на полку ненужным грузом. Эксперты уверены, что секрет успешной стратегии — в локальной идентичности.
«По сути, мастер-план — это неформальный договор между горожанами, бизнесом и властью о том, каким они хотят видеть город в будущем», — говорит Григорий Соломин, директор компании «Новая земля» и разработчик самого первого в России мастер-плана, добавляя, что именно культурная идентичность помогает определить общие для людей ценности и, как следствие, отразить их в городской структуре.
Например, жители Улан-Удэ сразу сказали, что их особенно заботят вопросы экологии. И при рассмотрении проблемы оказалось: за последние 30 лет город вырос вдвое, в основном за счет частного сектора, где нет центрального отопления, и люди топят печи углем. Мастер-план предложил пересмотреть принятые решения и заняться комплексным развитием тех территорий, где уже есть дороги, инженерная инфраструктура, сети, объекты культуры, сервиса и торговли. Документ приняли в работу, отозвали выданные разрешения на строительство и приступили к возведению КРТ «Батарейка» и «Приречное» на берегу реки в центре города, где раньше располагалось аварийное и ветхое жилье.
Рабочая сила Севера
Опыт разработчиков показал, что переустраивать жизнь людей без учета принятых ими культурных ценностей и традиций — пустая трата средств и времени. Так, в 2017 году жители поселка Тухард на Таймыре отказались переезжать в новые дома, которые для них построил инвестор. Люди предпочли жить по 8–10 человек в старых строительных вагончиках, тогда как новая недвижимость лишь изредка открывает двери туристам из числа любителей северного сияния.
Сегодня Тухард готовятся перестраивать вновь, и все планы четко согласовывают с местным населением. Как поясняет Олег Шапиро, сооснователь архитектурного бюро Wowhaus, в этом городке зарегистрирована всего тысяча человек, но это треть от общей численности коренных народов Севера, проживающих на Таймыре. Люди гордятся традиционным укладом жизни, и летом 60% из них уезжают в тундру, где занимаются оленеводством и рыболовством, а те, кто остаются в поселке, трудятся на предприятии газовой отрасли. Мастер-план предлагает перенести городок на два километра ближе к берегу реки, где на площади в 55 га очень компактно будет расположено жилье с необходимыми объектами инфраструктуры. При этом новые дома по своим свойствам будут напоминать традиционный чум. «Мы тщательно изучали строение чума, и оказалось, что он обладает свойством энергосбережения (удивительно современной вещью), а также выполняет сакральную функцию — обеспечивает контакт с небом. На основе этих принципов традиционного жилья были спроектированы индивидуальные жилые дома», — уточняет архитектор. Ожидается, что строительство нового поселка полностью завершится в 2026 году.
Масштабная перестройка ожидает и Воркуту — город молодых мужчин. По мнению авторов предварительного исследования, управляемое сжатие позволит демонтировать значительную часть пустующих и ветхих зданий, избавиться от ветровых коридоров и поселить жителей ближе к значимым социальным объектам.
А в Тобольске, который когда-то управлял всей Сибирью и Аляской, предлагается создать новые общественные центры на исторической территории. Как рассказывает Олег Шапиро, долгое время Нижний посад оставался будто отрезанным от города, так как большая часть населения стотысячника проживала в верхней части, отстроенной в 50–60-е годы прошлого века, и не заходила в нижнюю. Чтобы дать импульс новому рождению, авторы мастер-плана предложили реконструировать исторические постройки и благоустроить набережные малых рек, превратив их в центры притяжения людей. Часть идей уже реализуется: в городе реконструирована Базарная площадь, а строители готовятся приступить к возведению концертного зала под названием «Алябьев холл» и здания для Музея химии. В недалеком будущем они станут ключевыми точками для пешеходных и велосипедных маршрутов. Помимо этого, в Нижнем посаде появятся новые гостиничные комплексы, а также пройдет реновация жилых кварталов.
Отметим, что изменения в подходе к городскому планированию начались с приходом в Тобольск «Сибура». Для крупной корпорации населенный пункт важен как актив, поэтому на повестке дня — главный вопрос: как сделать так, чтобы в город приезжали новые жители? Мастер-план предлагает решать поставленную задачу через раскрытие туристического потенциала и развитие исторической части города.
Гостеприимный Кавказ
Тем временем один из главных туристических центров России формируется на Кавказе. Силы ведущих специалистов брошены на раскрытие потенциала территории и формирование стратегии развития. В частности, Институт генплана Москвы только что завершил работу над масштабным документом, определяющем будущее агломерации Кавказских Минеральные Вод с детальной проработкой проектных решений для курортов Ессентуки, Пятигорск и Железноводск. В целом документ охватил развитие восьми муниципальных образований, семи городов, множества сельских населенных пунктов и четырех городов-курортов.
«На сегодняшний день санатории не совсем отвечают современным требованиям. Требуется модернизация, реновация и формирование полноценной туристической инфраструктуры, — говорит Елена Прохоровская, начальник комплексной мастерской градостроительного планирования Института Генплана Москвы. — При этом есть множество ограничений для нового строительства, что отпугивает инвесторов». К слову, ожидается, что именно последние с помощью собственных проектов и инвестиций примут участие в раскрытии туристического потенциала Кавказа. Специально для этого специалисты Института Генплана Москвы сформировали перспективные площадки для нового строительства. Часть располагается в границах особых экономических зон туристско-рекреационного типа, например «Солнечная долина» в Кисловодске, «Каменная балка» в Ессентуках, «Гора развалка» в Железноводске и инвестиционная площадка на юго-восточном склоне горы Машук в Пятигорске. Впрочем, агломерация не будет лишь лечебной здравницей. В стратегии прописаны также площадки для развития агрономического и делового туризма.
Традиционный подход
В 2023 году началась работа над мастер-планом Грозного. Авторы предложили отразить в градостроительных решениях местную традицию, согласно которой все члены семьи проживают вместе. «Мы спроектировали мусульманский многоквартирный дом, в котором семья, состоящая из нескольких поколений, может выбрать большой блок и разделить его на отдельные квартиры с общей обеденной зоной для сбора всей семьи», — рассказывает Юлия Зубарик, руководитель архитектурно-градостроительного бюро «Мастерс план». Предлагаются и решения для тех, кто захочет жить в частном доме, — в комплексах индивидуальной жилой застройки появятся сблокированные земельные участки.
Дань традициям отдают и молодые архитекторы Абхазии. Например, внимания заслуживает каталог знаков и образов идентичности, которые авторы используют при создании новых объектов образования. За основу планировочного решения детского сада разработчики взяли зонирование абхазского двора с большим деревом в центре — издревле именно в такой обстановке старейшины рода делились своей мудростью с детьми. Дополнили картину обожженной глиняной черепицей в отделке крыши, обозначив, что огонь всегда являлся домашней святыней и отражал понятие продолжения рода.
«Город без лица не нужен современному человеку, — резюмирует Сергей Георгиевский, соучредитель агентства стратегического развития «Центр». — И чтобы бороться за качество человеческого потенциала, у города должно быть не просто лицо, а сильно выраженная идентичность».
«Зеленое» строительство до сего времени не стало популярным направлением, хотя разговоры о его преимуществах идут не первый год. Низкий спрос обусловлен не только и не столько слабой информированностью граждан, но также дороговизной «зеленых» проектов. Запустить моду на «зеленые» объекты должны помочь специальные финансовые инструменты.
«Зеленое» строительство стало одной из тем, обсуждаемых в ходе Петербургского международного экономического форума в июне 2023 года на секции «"Зеленый свет" "зеленым" зданиям: строительство энергоэффективного и качественного жилья».
По самым строгим критериям, только 3–5% рынка недвижимости сегодня можно отнести к «зеленым» объектам, заявил Антон Шалаев, руководитель Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт), но к 2024–2025 годам доля таких объектов превысит 20%.
Во всяком случае чиновники рассчитывают на стимул в виде Стратегии строительства и ЖКХ, в которой есть энергоэффективные технологии и материалы. По словам Антона Шалаева, в развитие стратегии был принят план мероприятий по стандартизации.
Так, в прошлом году утвержден ГОСТ Р — первый российский «зеленый» стандарт, который пока дополняется, уточняется. Сейчас в работе — стандарт для ИЖС.
Но при этом применение «зеленого» стандарта остается сугубо добровольным.
Подсчитали — прослезились
Девелоперы в течение многих лет говорят о низком спросе на «зеленое» строительство. Сертифицированные по зарубежным стандартам существующие здания — в основном нежилого назначения, причем построенные по заказу иностранных компаний.
В жилом строительстве, по расчетам группы «Самолет», себестоимость вырастает на 7–10%. По данным Сбера, внедрение «зеленых» стандартов может увеличить затраты застройщика на 10–15%. Само собой, вырастает цена квартиры. Но позволить себе лишние траты на приобретение жилья покупатели массового сегмента вряд ли могут и готовы.
В то же время, подчеркивает Марина Слуцкая, директор по устойчивому развитию банка Дом.РФ, если закладывать энергоэффективные технологии на ранней стадии проекта, «можно предусмотреть минимальное удорожание».
В то же время применение «зеленого» стандарта дает преимущества. По расчетам, если следовать ГОСТ Р, экономия коммунальных платежей достигнет 60%, также вырастает ликвидность квартиры.
Как утверждает Марина Слуцкая, выгоду получает в том числе государство: «На одну и ту же инфраструктуру можно подключить больше объектов, а население меньше платит за коммуналку».
Пока в большинстве проектов появляются отдельные «зеленые» элементы, хотя, как ранее выяснили специалисты Дом.РФ, больше половины граждан полагают энергоэффективность важным критерием выбора жилья.
При увеличенных затратах застройщика и низком спросе нужны стимулирующие меры от государства, убежден Владимир Кошелев, первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ: «Государство должно создавать стимулы, чтобы девелоперы шли в "зеленое" строительство и чтобы покупатели обращали внимание на такие дома».
«Наше все» в «зеленом» виде
Один из важных стимулов — «зеленая» ипотека, которую продвигает Дом.РФ. По словам Марины Слуцкой, инструмент обсуждается в Минстрое РФ и Центробанке. «Готовим базу, чтобы застройщики могли развиваться в "зеленом" направлении, не дожидаясь поддержки государства», — пояснила она.
По мнению Владимира Кошелева, для развития «зеленого» строительства нужны специализированные банковские продукты, причем со специальными ставками, желательно — отрицательными. «Нужен адресный продукт с более низкой относительно рыночной ставкой. У нас все почему-то опасаются инфляции, но это не вызовет инфляции», — уточнил он.
Если в коммерческих объектах есть конкретный интересант, который смотрит на репутацию, на тарифы, на больничные, то жилая недвижимость — более дисперсная история: там есть люди, которые не знают об энергоэффективности, снижении тарифов и прочем, рассуждает Марина Слуцкая. По ее словам, «все упирается в достаток населения и ипотечный платеж», поэтому необходимо уравновесить ипотечные платежи для «зеленых» и не «зеленых».
Владимир Кошелев полагает, что внедрение «зеленой» ипотеки простимулирует и девелоперов, поскольку 99% доступного жилья приобретается в кредит.
Анастасия Федотова, управляющий директор-руководитель дирекции по устойчивому развитию ПАО «Сбербанк», подчеркивает: нужно стимулировать и застройщиков, которые вынуждены в условиях сократившихся возможностей входить в новые проекты. «Это могут быть субсидии и макропруденциальное регулирование, сниженные нормативы резервирования», — рассуждает она.
По словам Анастасии Федотовой, есть поручение президента разработать меры стимулирования именно для проектов устойчивого развития. «Хотелось бы, чтобы туда "зеленое" строительство вошло», — сказала она.
Теория и практика
В прошлом году стартовал эксперимент по выпуску «зеленых» облигаций. Одна из первых компаний, выпустившая бумаги, — «Легенда». «Это было естественное продолжение работы с зеленым стандартом, совместной работы с Дом.РФ», — пояснил Василий Селиванов, генеральный директор Legenda Intelligent Development.
По его словам, задача «вдруг стать "зелеными"» не стояла. «Позеленеть» можно по многим критериям, докрутив чуть-чуть уже наработанные в компаниях стандарты. Какие-то критерии стандарта следует учитывать в следующих проектах — в частности, закладывать на этапе проектирования другие решения. Это в том числе повышает качество проектов.
Однако Василий Селиванов отметил: «Половина себестоимости проекта не относится к стройке».
По его мнению, стимулирование необходимо, но нужен «ресурс на улучшение качества» и избавление девелоперов от лишних обременений.
В Москве, указал Антон Кульбачевский, руководитель Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы, «зеленое» строительство рассматривается как перспективное направление для программы реновации. И один из мощных стимулов, по его мнению, — пиар, с которого надо начинать.
Одновременно застройщики видят препоны на пути внедрения «зеленых» технологий. Например, Владимир Калина, управляющий директор дирекции регионального девелопмента ПАО «ПИК-специализированный застройщик», заявляет: половину зданий, построенных компанией, можно сразу сертифицировать по ГОСТ Р, но девелоперы вынуждены строить по формальным стандартам — в противном случае проекты не могут пройти экспертизу. По его мнению, необходимо совершенствовать механизм экспертизы. Но главным двигателем прогресса может стать «зеленая» ипотека.
Павел Карнаух, генеральный директор «CLT Девелопмент» (АФК «Система»), чья компания строит CLT-дома в Вологодской области, — они намного дешевле построенных по традиционным технологиям и «соответствуют всей повестке "зеленого" домостроения», видит проблемы в слабо развитой нормативной базе.
Стандарт едет за рубежи
Между тем Росстандарт, Минстрой РФ и Дом.РФ готовы поделиться наработками со странами — участницами Евразийского экономического союза (ЕАЭС). Базой послужит ГОСТ Р, на основе которого будет разработан межгосударственный стандарт
«У нас большие планы по написанию новых стандартов: это не только ГОСТ Р для ИЖС и ГОСТ Р для капитального ремонта, но и продвижение утвержденного в прошлом году ГОСТ Р для МКД на пространство ЕАЭС, который станет основой для написания Межгосударственного стандарта. Реализация стандарта невозможна без помощи федерального ведомства, которое, в свою очередь, также поддерживает идею отраслевого обмена опытом с зарубежными странами. Для значительного снижения углеродного следа в отрасли необходима координация усилий стран — партнеров по линии СНГ и ЕАЭС. Росстандарт, Минстрой России и ЕЭК поддержали инициативу ДОМ.РФ по разработке в 2023 году межгосударственного "зеленого" стандарта», — прокомментировала Марина Слуцкая.
Источник фото: фотобанк Фонда Росконгресс
«Газпромнефть – Битумные материалы» применила уникальную разработку в ходе масштабных работ по замене верхнего слоя дорожного покрытия на одной из важнейших транспортных артерий Санкт-Петербурга – Литейном проспекте.
Специалисты предприятия нанесли инновационный продукт, жидкую ленту, с помощью специального устройства – автоматизированного модуля для асфальтоукладчика. Технологию применили на участке протяженностью один километр от Невского проспекта до улицы Пестеля.
Оборудование не имеет аналогов, повышает качество и скорость работ. При этом модуль легко устанавливается на любой асфальтоукладчик и позволяет автоматически наносить продукт непосредственно при укладке асфальтобетонной смеси.
Дмитрий Орлов, генеральный директор «Газпромнефть – Битумные материалы»:
«Применение наших технологий при работах в историческом центре Санкт-Петербурга – большая ответственность. Туристическая привлекательность города зависит, в том числе и от качества дорожной сети. Это достигается не только за счёт тщательного контроля проводимых работ и профессионализма строителей, но и благодаря использованию современных технологий. В комплексе с заменой дорожного полотна это не только позволяет повысить безопасность движения, но и сократить время нахождения в пути при поездках. Литейный проспект стал первой локацией в Петербурге, где мы применили наш инновационный модуль для нанесения продукта. В дальнейшем мы продолжим применять наши технологии, чтобы жители могли с комфортом добираться до главных туристических достопримечательностей».
Александр Варламов, директор по производству ООО «ДСК АБЗ-Дорстрой»
«В качестве генерального подрядчика мы регулярно выполняем работы на объектах транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга, в частности в рамках национального проекта «Безопасные качественные дороги». Это предъявляет особенные требования к результату, добиться которого нам позволяет наличие собственного производства асфальтобетонной смеси, богатый профессиональный опыт и качественное оборудование. При этом замена дорожного полотна на Литейном проспекте стала для нас своего рода знаковым событием, поскольку речь идет об одной из главных улиц города. Выполнить такую ответственную задачу помогают самые современные технологии, которые, в том числе предлагают наши партнеры».
Андрей Демин, начальник управления контроля качества и внедрения инноваций СПБ ГКУ «Дирекция транспортного строительства»
«Ремонт на Литейном проспекте проведен с опережением по срокам и по современной методике объемно-функционального проектирования смесей и покрытий, что позволит значительно повысить устойчивость дороги к высоким нагрузкам. Но самое главное – в результате развития транспортной инфраструктуры город станет еще комфортнее для жителей. Это возможно только благодаря эффективной координации действий власти и бизнеса, примером которой и стали работы на таком значимом объекте. Применение современных технологий особенно важно для Санкт-Петербурга, где объемы дорожного ремонта постоянно растут. И только в этом году в рамках нацпроекта в городе будут приведены в нормативное состояние еще 130 км дорог».
Справка:
* Жидкая стыковочная лента — это битумно-полимерный жидкий состав с различными модификаторами. В отличие от работы с рулонным материалом, технология ее применения состоит всего из двух операций: залить состав в бак машины и под давлением нанести его на кромку. При этом не требуется дополнительной фиксации материала на кромке, лента не требует разогрева и не содержит растворителей.