Мастер-план будущего
Более ста мастер-планов городов уже запроектировано. Однако лишь некоторые из них приносят территориям новое дыхание и долгожданные инвестиции, тогда как остальные ложатся на полку ненужным грузом. Эксперты уверены, что секрет успешной стратегии — в локальной идентичности.
«По сути, мастер-план — это неформальный договор между горожанами, бизнесом и властью о том, каким они хотят видеть город в будущем», — говорит Григорий Соломин, директор компании «Новая земля» и разработчик самого первого в России мастер-плана, добавляя, что именно культурная идентичность помогает определить общие для людей ценности и, как следствие, отразить их в городской структуре.
Например, жители Улан-Удэ сразу сказали, что их особенно заботят вопросы экологии. И при рассмотрении проблемы оказалось: за последние 30 лет город вырос вдвое, в основном за счет частного сектора, где нет центрального отопления, и люди топят печи углем. Мастер-план предложил пересмотреть принятые решения и заняться комплексным развитием тех территорий, где уже есть дороги, инженерная инфраструктура, сети, объекты культуры, сервиса и торговли. Документ приняли в работу, отозвали выданные разрешения на строительство и приступили к возведению КРТ «Батарейка» и «Приречное» на берегу реки в центре города, где раньше располагалось аварийное и ветхое жилье.
Рабочая сила Севера
Опыт разработчиков показал, что переустраивать жизнь людей без учета принятых ими культурных ценностей и традиций — пустая трата средств и времени. Так, в 2017 году жители поселка Тухард на Таймыре отказались переезжать в новые дома, которые для них построил инвестор. Люди предпочли жить по 8–10 человек в старых строительных вагончиках, тогда как новая недвижимость лишь изредка открывает двери туристам из числа любителей северного сияния.
Сегодня Тухард готовятся перестраивать вновь, и все планы четко согласовывают с местным населением. Как поясняет Олег Шапиро, сооснователь архитектурного бюро Wowhaus, в этом городке зарегистрирована всего тысяча человек, но это треть от общей численности коренных народов Севера, проживающих на Таймыре. Люди гордятся традиционным укладом жизни, и летом 60% из них уезжают в тундру, где занимаются оленеводством и рыболовством, а те, кто остаются в поселке, трудятся на предприятии газовой отрасли. Мастер-план предлагает перенести городок на два километра ближе к берегу реки, где на площади в 55 га очень компактно будет расположено жилье с необходимыми объектами инфраструктуры. При этом новые дома по своим свойствам будут напоминать традиционный чум. «Мы тщательно изучали строение чума, и оказалось, что он обладает свойством энергосбережения (удивительно современной вещью), а также выполняет сакральную функцию — обеспечивает контакт с небом. На основе этих принципов традиционного жилья были спроектированы индивидуальные жилые дома», — уточняет архитектор. Ожидается, что строительство нового поселка полностью завершится в 2026 году.
Масштабная перестройка ожидает и Воркуту — город молодых мужчин. По мнению авторов предварительного исследования, управляемое сжатие позволит демонтировать значительную часть пустующих и ветхих зданий, избавиться от ветровых коридоров и поселить жителей ближе к значимым социальным объектам.
А в Тобольске, который когда-то управлял всей Сибирью и Аляской, предлагается создать новые общественные центры на исторической территории. Как рассказывает Олег Шапиро, долгое время Нижний посад оставался будто отрезанным от города, так как большая часть населения стотысячника проживала в верхней части, отстроенной в 50–60-е годы прошлого века, и не заходила в нижнюю. Чтобы дать импульс новому рождению, авторы мастер-плана предложили реконструировать исторические постройки и благоустроить набережные малых рек, превратив их в центры притяжения людей. Часть идей уже реализуется: в городе реконструирована Базарная площадь, а строители готовятся приступить к возведению концертного зала под названием «Алябьев холл» и здания для Музея химии. В недалеком будущем они станут ключевыми точками для пешеходных и велосипедных маршрутов. Помимо этого, в Нижнем посаде появятся новые гостиничные комплексы, а также пройдет реновация жилых кварталов.
Отметим, что изменения в подходе к городскому планированию начались с приходом в Тобольск «Сибура». Для крупной корпорации населенный пункт важен как актив, поэтому на повестке дня — главный вопрос: как сделать так, чтобы в город приезжали новые жители? Мастер-план предлагает решать поставленную задачу через раскрытие туристического потенциала и развитие исторической части города.
Гостеприимный Кавказ
Тем временем один из главных туристических центров России формируется на Кавказе. Силы ведущих специалистов брошены на раскрытие потенциала территории и формирование стратегии развития. В частности, Институт генплана Москвы только что завершил работу над масштабным документом, определяющем будущее агломерации Кавказских Минеральные Вод с детальной проработкой проектных решений для курортов Ессентуки, Пятигорск и Железноводск. В целом документ охватил развитие восьми муниципальных образований, семи городов, множества сельских населенных пунктов и четырех городов-курортов.
«На сегодняшний день санатории не совсем отвечают современным требованиям. Требуется модернизация, реновация и формирование полноценной туристической инфраструктуры, — говорит Елена Прохоровская, начальник комплексной мастерской градостроительного планирования Института Генплана Москвы. — При этом есть множество ограничений для нового строительства, что отпугивает инвесторов». К слову, ожидается, что именно последние с помощью собственных проектов и инвестиций примут участие в раскрытии туристического потенциала Кавказа. Специально для этого специалисты Института Генплана Москвы сформировали перспективные площадки для нового строительства. Часть располагается в границах особых экономических зон туристско-рекреационного типа, например «Солнечная долина» в Кисловодске, «Каменная балка» в Ессентуках, «Гора развалка» в Железноводске и инвестиционная площадка на юго-восточном склоне горы Машук в Пятигорске. Впрочем, агломерация не будет лишь лечебной здравницей. В стратегии прописаны также площадки для развития агрономического и делового туризма.
Традиционный подход
В 2023 году началась работа над мастер-планом Грозного. Авторы предложили отразить в градостроительных решениях местную традицию, согласно которой все члены семьи проживают вместе. «Мы спроектировали мусульманский многоквартирный дом, в котором семья, состоящая из нескольких поколений, может выбрать большой блок и разделить его на отдельные квартиры с общей обеденной зоной для сбора всей семьи», — рассказывает Юлия Зубарик, руководитель архитектурно-градостроительного бюро «Мастерс план». Предлагаются и решения для тех, кто захочет жить в частном доме, — в комплексах индивидуальной жилой застройки появятся сблокированные земельные участки.
Дань традициям отдают и молодые архитекторы Абхазии. Например, внимания заслуживает каталог знаков и образов идентичности, которые авторы используют при создании новых объектов образования. За основу планировочного решения детского сада разработчики взяли зонирование абхазского двора с большим деревом в центре — издревле именно в такой обстановке старейшины рода делились своей мудростью с детьми. Дополнили картину обожженной глиняной черепицей в отделке крыши, обозначив, что огонь всегда являлся домашней святыней и отражал понятие продолжения рода.
«Город без лица не нужен современному человеку, — резюмирует Сергей Георгиевский, соучредитель агентства стратегического развития «Центр». — И чтобы бороться за качество человеческого потенциала, у города должно быть не просто лицо, а сильно выраженная идентичность».
В Ленинградской области подвели итоги ежегодного регионального конкурса на лучший двор и лучший подъезд.
Конкурсы «Лучший двор» и «Лучший подъезд» ежегодно проводятся среди управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов, советов многоквартирных домов Ленинградской области. Организаторами конкурса являются комитет по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинградской области и комитет государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области.
В этом году лучшим двором региона признана территория у дома 1, корпус 1 по улице Шинников во Всеволожске (товарищество собственников жилья «Хаккапелиитта Вилладж»), а лучшим подъездом — первый подъезд в доме 8 по улице Хохлова в Гатчине (управляющая компания «Город»).
В дом на улице Хохлова в Гатчине управляющая компания «Город» пришла в 2014 году и началась творческая работа, что, по мнению генерального директора УК «Город» Елены Левиной, объясняется неравнодушием жильцов.
«У нас действительно очень активные жильцы, они готовы вносить предложения, связываться с подрядчиками, вести обсуждения по поводу тех или иных вариантов улучшений, именно это — залог результата», — считает она.
«Администрация Гатчинского района прислала нам приглашение принять участие в этом конкурсе, за что им большое спасибо. В этом году мы сделали в нашем доме подъезды, наши жильцы активно принимали в этом участие, и мы поняли, что обязательно должны заявиться на конкурс. Дизайн подъездов, кстати, разработан профессиональным архитектором, также проживающим в нашем доме. Было предложено несколько вариантов цветового решения — ярких и радикальных, нейтральных и спокойных. Много споров было и по поводу зеленого цвета — мы старались избежать скучных и «казенных» оттенков. Нам удалось найти примиряющее всех решение», — рассказывает Елена Левина.
Малоэтажный жилой комплекс «Hakkapeliitta Village», построенный в 2009 году для российских сотрудников компании «Nokian Tyres», находится неподалеку от Всеволожска. Председателю правления ТСЖ «Хаккапелиитта Вилладж» Надежде Синявской не пришлось дополнительно знакомится с жильцами — все они сотрудники одного предприятия, и решения по благоустройству своих домов и двора принимают вместе.
«Каждый год в мае у нас проходят субботники, - рассказывает Надежда Синявская. - Все цветы, кустарники, деревья посажены руками жильцов. Как нужно улучшить наш двор мы тоже решаем вместе. В прошлом году наши пешеходные дорожки замостили тротуарной плиткой, сделали освещение, а в целях безопасности установили видеонаблюдение. Безусловно, у нас много внимания уделено детской инфраструктуре, ведь из 1200 жильцов, более 500 — дети. На территории работают два детских сада. В нашем дворе есть две детские площадки с безопасным антитравматическим покрытием и игровым оборудованием, и спортивная универсальная площадка, где можно играть в футбол, баскетбол и волейбол. А рядом — зона с тренажерами для мам».
В планах на будущий год — установить качели с навесами вдоль прогулочных дорожек и у каждого дома сделать закрытые велосипедные стоянки, чтобы летом там можно было оставлять детские коляски и велосипеды. А кроме того — принять участие в конкурсе « Лучший подъезд ».
«Несмотря на то, что нашим подъездам уже десять лет, они светлые и просторные, и вовсе не утратили современности. Мы подумаем как их оформить, чтобы они полностью соответствовали требованиям конкурса. Ну, а в дальнейшем, готовы с нашим двором выходить на всероссийский конкурс» , — строит планы Надежда Синявская.
Мнение
Александр Тимков, председатель комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинградской области:
- Это конкурс для людей с активной жизненной позицией, для тех, кто хочет сделать красивее свою жизнь и окружающих людей. Именно такие проекты мы отмечаем и ставим в пример.
В России растет количество юридических компаний, специализирующихся на предоставлении услуг дольщикам и взыскании неустоек и штрафов с девелоперов. Игроки строительного рынка считают значительную часть претензий и действия таких специалистов «потребительским экстремизмом».
По оценке экспертов, в настоящее время в России около 800 юридических компаний специализируются только на оказании услуг дольщикам. С 2016 года число таких организаций выросло в 2,5 раза. В эту статистику не вошли частные адвокаты, также активно занимающиеся этим направлением деятельности. В 2018 году российские суды различной инстанции удовлетворили около 2,7 тыс. исков в пользу дольщиков и представляющих их интересы юристов, на общую сумму более 11 млрд рублей.
Предъявить претензии
Директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов напоминает, что в 2017 году ужесточились законодательные требования к застройщикам. В частности, изменения коснулись мер повышения информационной открытости застройщиков, порядка определения цены договора, гарантий качества, требований к финансовой обеспеченности застройщиков. Тем не менее, проблема «обманутых дольщиков» остается открытой и актуальной и сегодня.
Эксперт добавляет, что большая часть споров в этой сфере возникает в связи с нарушением сроков передачи объектов долевого строительства, а также наличием недостатков в переданном объекте недвижимости. Для застройщика нарушение сроков сопряжено с обязанностью выплатить дольщику неустойку, что также является предметом рассмотрения судебных инстанций. В судебной практике присутствуют и споры (в небольшом количестве), связанные со включением в договор условий, не соответствующих законодательству, ограничением права участников на уменьшение цены соразмерно уменьшению площади квартиры.
Как отмечает ведущий юрист компании «Гражданский юрист» Роман Котов, любой гражданин имеет право на возмещение убытков при неоказании ему услуги или если она была оказана некачественно. Но, как правило, человеку сложно разобраться в тонкостях законодательства. «В особенности это касается жилищного строительства. В настоящее время растет число долгостроев и банкротов-девелоперов. Также достаточно часто жилье сдается с существенными недоделками. Наша задача – оказать юридическую помощь гражданину, в том числе приобретающему или уже купившему недвижимость, вне договора ДДУ. Некоторые вопросы по соглашению сторон решаются и в досудебном порядке», – подчеркнул он.
По словам Романа Котова, стоимость услуг для граждан зависит от сложности ситуации, а также суммы заявленных требований. В частности, обычно консультация обходится дольщику в 1–2 тыс. рублей. Подготовка претензионных документов – до 10 тыс. За участие юристов в судебном процессе необходимо будет заплатить 20–30 тыс. рублей.
Несколько иную позицию по этому вопросу имеют юристы, работающие с бизнесом. Юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев отмечает, что многие признают российский закон о защите прав потребителей одним из самых гуманных в мире. И если для одних потребителей он является гарантией защиты нарушенных прав, то для других – средством получения личной выгоды. Такая практика распространена во всех сферах потребительского рынка, начиная с ритейла повседневных вещей и услуг и заканчивая рынком долевого строительства.
«Как мне кажется, «потребительский экстремизм» – явление, вызванное скорее не столько изъянами действующего законодательства, сколько системной ошибкой, вызванной формальной практикой применения закона, неспособностью дать оценку поведению участников потребительского рынка. При этом он зачастую является типичным примером недобросовестного поведения и явного злоупотребления потребителями своими правами с целью получения материальной выгоды, а не механизмом привлечения к ответственности недобросовестных предпринимателей», – говорит Максим Алексеев.
Защитить строителя
Стоит отметить, что Минстрой РФ на прошлой неделе сообщил, что завершает разработку законопроекта, который будет призван ограничить подачу необоснованных исков к застройщикам от граждан. Предполагается, что правовой документ обезопасит строительные компании от чрезмерных претензий, связанных со взысканием неустойки за недостатки в жилье, передаваемом дольщикам
Потребительский экстремизм в недвижимости, к сожалению, довольно распространенное явление, считает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова. «Пока квадратные метры, наравне с чайником или пылесосом, будут подпадать под действие закона о защите прав потребителя, он будет только расти и крепнуть. Все чаще мы будем сталкиваться с ситуациями, когда человек может получить с помощью адвокатов не только квартиру, но и сумму, фактически равную ее цене. Это уже целый бизнес для специализирующихся на этой теме адвокатов и разного рода ловкачей, специально приобретающих квартиры для того, чтобы отсуживать у застройщиков крупные суммы денег. Непонятно, почему покупатель недвижимости подпадает под закон о защите прав потребителя, который четко определяет предмет потребления как приобретаемое для личных бытовых нужд. Также неясно, для каких бытовых нужд нужна пятнадцатая квартира, приобретаемая явно в инвестиционных целях. Когда власти поймут, что защищать надо уже строителей, может оказаться, что защищать то уже и некого», – говорит она
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что в последнее время покупатели все чаще предъявляют завышенные требования при передаче квартир. «214-ФЗ серьезно изменил жизнь застройщика, прежде всего в части его ответственности, – деятельность по передаче квартир выстраивается более тщательно и аккуратно. К сожалению, невозможно избежать всех сложностей на этом пути. Большинство конфликтных ситуаций связано со спорами по существу, если возникли недочеты при передаче квартир. Застройщик устраняет замечания, старается снять конфликтность, но иногда ситуация заходит в тупик. Например, при попытках дольщиков пересмотреть обмеры проектно-инвентаризационного бюро, хотя застройщик на результаты повлиять не может, а работу производит лицензированная организация. Этот вопрос остается законодательно не урегулированным: с одной стороны, застройщик, который абсолютно не влияет на результаты обмеров; с другой стороны, дольщик, не доверяющий результатам и стремящийся еще до подписания акта приема-передачи их оспорить», – добавляет эксперт.
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Еще одна «горячая» тема в отношениях между застройщиком и дольщиком – это срок передачи квартир. Некоторые покупатели по-детски уверены, что должны быть в первых рядах принимающих, хотя на это дело выделяется порядка 3–4 месяцев. Передача происходит планомерно, в соответствии с графиком, передаются сотни, а то и тысячи квартир. Иногда скандалист просто не понимает, что отношения между дольщиком и застройщиком строго регламентированы, в масс-маркете еще и типизированы, невозможно индивидуально для него выйти бригадой в выходной.
Директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов:
– Значительная часть объектов недвижимости в России приобретается на основании договоров долевого участия. С учетом того обстоятельства, что в претензионном порядке разрешается небольшой процент споров, большинство споров с застройщиками переходит в судебную плоскость. При этом, согласно «Обзору судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в большинстве случаев суды встают на сторону дольщиков. В целом же профессионализм юристов возможно проверить по результатам: количеству выигранных и проведенных дел, с этими данными можно ознакомиться на сайтах соответствующих судебных инстанций.