Мастер-план будущего
Более ста мастер-планов городов уже запроектировано. Однако лишь некоторые из них приносят территориям новое дыхание и долгожданные инвестиции, тогда как остальные ложатся на полку ненужным грузом. Эксперты уверены, что секрет успешной стратегии — в локальной идентичности.
«По сути, мастер-план — это неформальный договор между горожанами, бизнесом и властью о том, каким они хотят видеть город в будущем», — говорит Григорий Соломин, директор компании «Новая земля» и разработчик самого первого в России мастер-плана, добавляя, что именно культурная идентичность помогает определить общие для людей ценности и, как следствие, отразить их в городской структуре.
Например, жители Улан-Удэ сразу сказали, что их особенно заботят вопросы экологии. И при рассмотрении проблемы оказалось: за последние 30 лет город вырос вдвое, в основном за счет частного сектора, где нет центрального отопления, и люди топят печи углем. Мастер-план предложил пересмотреть принятые решения и заняться комплексным развитием тех территорий, где уже есть дороги, инженерная инфраструктура, сети, объекты культуры, сервиса и торговли. Документ приняли в работу, отозвали выданные разрешения на строительство и приступили к возведению КРТ «Батарейка» и «Приречное» на берегу реки в центре города, где раньше располагалось аварийное и ветхое жилье.
Рабочая сила Севера
Опыт разработчиков показал, что переустраивать жизнь людей без учета принятых ими культурных ценностей и традиций — пустая трата средств и времени. Так, в 2017 году жители поселка Тухард на Таймыре отказались переезжать в новые дома, которые для них построил инвестор. Люди предпочли жить по 8–10 человек в старых строительных вагончиках, тогда как новая недвижимость лишь изредка открывает двери туристам из числа любителей северного сияния.
Сегодня Тухард готовятся перестраивать вновь, и все планы четко согласовывают с местным населением. Как поясняет Олег Шапиро, сооснователь архитектурного бюро Wowhaus, в этом городке зарегистрирована всего тысяча человек, но это треть от общей численности коренных народов Севера, проживающих на Таймыре. Люди гордятся традиционным укладом жизни, и летом 60% из них уезжают в тундру, где занимаются оленеводством и рыболовством, а те, кто остаются в поселке, трудятся на предприятии газовой отрасли. Мастер-план предлагает перенести городок на два километра ближе к берегу реки, где на площади в 55 га очень компактно будет расположено жилье с необходимыми объектами инфраструктуры. При этом новые дома по своим свойствам будут напоминать традиционный чум. «Мы тщательно изучали строение чума, и оказалось, что он обладает свойством энергосбережения (удивительно современной вещью), а также выполняет сакральную функцию — обеспечивает контакт с небом. На основе этих принципов традиционного жилья были спроектированы индивидуальные жилые дома», — уточняет архитектор. Ожидается, что строительство нового поселка полностью завершится в 2026 году.
Масштабная перестройка ожидает и Воркуту — город молодых мужчин. По мнению авторов предварительного исследования, управляемое сжатие позволит демонтировать значительную часть пустующих и ветхих зданий, избавиться от ветровых коридоров и поселить жителей ближе к значимым социальным объектам.
А в Тобольске, который когда-то управлял всей Сибирью и Аляской, предлагается создать новые общественные центры на исторической территории. Как рассказывает Олег Шапиро, долгое время Нижний посад оставался будто отрезанным от города, так как большая часть населения стотысячника проживала в верхней части, отстроенной в 50–60-е годы прошлого века, и не заходила в нижнюю. Чтобы дать импульс новому рождению, авторы мастер-плана предложили реконструировать исторические постройки и благоустроить набережные малых рек, превратив их в центры притяжения людей. Часть идей уже реализуется: в городе реконструирована Базарная площадь, а строители готовятся приступить к возведению концертного зала под названием «Алябьев холл» и здания для Музея химии. В недалеком будущем они станут ключевыми точками для пешеходных и велосипедных маршрутов. Помимо этого, в Нижнем посаде появятся новые гостиничные комплексы, а также пройдет реновация жилых кварталов.
Отметим, что изменения в подходе к городскому планированию начались с приходом в Тобольск «Сибура». Для крупной корпорации населенный пункт важен как актив, поэтому на повестке дня — главный вопрос: как сделать так, чтобы в город приезжали новые жители? Мастер-план предлагает решать поставленную задачу через раскрытие туристического потенциала и развитие исторической части города.
Гостеприимный Кавказ
Тем временем один из главных туристических центров России формируется на Кавказе. Силы ведущих специалистов брошены на раскрытие потенциала территории и формирование стратегии развития. В частности, Институт генплана Москвы только что завершил работу над масштабным документом, определяющем будущее агломерации Кавказских Минеральные Вод с детальной проработкой проектных решений для курортов Ессентуки, Пятигорск и Железноводск. В целом документ охватил развитие восьми муниципальных образований, семи городов, множества сельских населенных пунктов и четырех городов-курортов.
«На сегодняшний день санатории не совсем отвечают современным требованиям. Требуется модернизация, реновация и формирование полноценной туристической инфраструктуры, — говорит Елена Прохоровская, начальник комплексной мастерской градостроительного планирования Института Генплана Москвы. — При этом есть множество ограничений для нового строительства, что отпугивает инвесторов». К слову, ожидается, что именно последние с помощью собственных проектов и инвестиций примут участие в раскрытии туристического потенциала Кавказа. Специально для этого специалисты Института Генплана Москвы сформировали перспективные площадки для нового строительства. Часть располагается в границах особых экономических зон туристско-рекреационного типа, например «Солнечная долина» в Кисловодске, «Каменная балка» в Ессентуках, «Гора развалка» в Железноводске и инвестиционная площадка на юго-восточном склоне горы Машук в Пятигорске. Впрочем, агломерация не будет лишь лечебной здравницей. В стратегии прописаны также площадки для развития агрономического и делового туризма.
Традиционный подход
В 2023 году началась работа над мастер-планом Грозного. Авторы предложили отразить в градостроительных решениях местную традицию, согласно которой все члены семьи проживают вместе. «Мы спроектировали мусульманский многоквартирный дом, в котором семья, состоящая из нескольких поколений, может выбрать большой блок и разделить его на отдельные квартиры с общей обеденной зоной для сбора всей семьи», — рассказывает Юлия Зубарик, руководитель архитектурно-градостроительного бюро «Мастерс план». Предлагаются и решения для тех, кто захочет жить в частном доме, — в комплексах индивидуальной жилой застройки появятся сблокированные земельные участки.
Дань традициям отдают и молодые архитекторы Абхазии. Например, внимания заслуживает каталог знаков и образов идентичности, которые авторы используют при создании новых объектов образования. За основу планировочного решения детского сада разработчики взяли зонирование абхазского двора с большим деревом в центре — издревле именно в такой обстановке старейшины рода делились своей мудростью с детьми. Дополнили картину обожженной глиняной черепицей в отделке крыши, обозначив, что огонь всегда являлся домашней святыней и отражал понятие продолжения рода.
«Город без лица не нужен современному человеку, — резюмирует Сергей Георгиевский, соучредитель агентства стратегического развития «Центр». — И чтобы бороться за качество человеческого потенциала, у города должно быть не просто лицо, а сильно выраженная идентичность».
Президент России Владимир Путин по итогам заседания Госсовета в конце 2020 года поручил провести работу по повышению экономической эффективности работы строительной отрасли и снижению темпов роста цен. На совещании в ФАС одним из инструментов для достижения этой цели признано расширение практики прямых поставок оборудования и стройматериалов от производителей застройщикам, минуя различных посредников. Эксперты считают, что определенные перспективы в этом направлении есть.
Система сложилась
Представители девелоперов отмечают, что в настоящее время доля прямых поставок стройматериалов с производств сравнительно невелика. По словам директора по развитию компании Л1 Надежды Калашниковой, непосредственно с заводов поступают в основном нерудные материалы, кирпич и бетон. Юрий Колотвин, генеральный директор ООО «ПСК» (входит в ГК «ПСК»), отмечает, что компания старается по максимуму работать напрямую с производителями и дает сходный список. Впрочем, он добавляет в перечень еще и арматуру.
О том же свидетельствуют производители стройматериалов. «Доля прямых поставок у нас составляет около 8%, из которых 4% приходятся на объекты крупных клиентов и 4% на —сети DIY», — констатирует заместитель генерального директора по продажам ТЕХНОНИКОЛЬ Виктор Юрченко.
При этом эксперты отмечают, что эта система не искусственно создана, а отражает реалии и потребности рынка. «Работа с посредниками оправданна, если их ценообразование обосновано сервисом. Например, есть своя логистика, есть возможность разместить комплексный или сборный заказ, согласовать удобный график поставок под график выполнения работ на объекте», — говорит Юрий Колотвин.
«Закупка большинства строительных материалов, таких как арматура, утеплитель и многое другое, производится через официальных дилеров заводов-изготовителей, и это нормальная мировая практика. Особенно если речь идет о продукции иностранных компаний, имеющих свои производства в России: они не работают напрямую с конечным потребителем. Производителю просто невыгодно поставлять небольшие партии материалов. Вести диалог напрямую с заводом стоит в том случае, если речь идет о десятках тысяч тонн той же арматуры. Понятно, что такие объемы не нужны застройщикам», — отмечает Надежда Калашникова.
Аналогичное мнение озвучивают эксперты НОСТРОЙ на примере металла. «Из 95 тысяч строительных компаний, которые входят в состав строительных СРО, около 90% — микро- и малые предприятия. Их потребности в металле по объему каждой ассортиментной позиции объективно неинтересны заводам. Минимальные условия отгрузки от производителей: от пяти вагонов, каждый из которых вмещает 68 тонн, и в каждом вагоне не более трех позиций номенклатуры», — отмечают там.
При этом строительная компания должна решить вопрос с разгрузкой вагонов, хранением этих 340 тонн металла, т. к. держать на стройплощадке такие запасы невозможно. «К тому же заводы просят сделать заказ минимум за 45 дней до отгрузки, чтобы спланировать свою производственную программу и оплатить заранее до 100% стоимости. В такой ситуации покупка с заводов — это прерогатива крупных застройщиков, которые строят серии домов или осуществляют комплексное освоение обширных территорий. Также среди прямых покупателей мы видим заводы ЖБИ. Остальные вынуждены покупать металл у дилеров, которые держат у себя постоянно наиболее востребованный ассортимент, имеют площади для хранения, разгрузки вагонов, осуществляют доставку и др. Это совершенно оправданная часть цепочки дистрибуции на рынке», — заключают в НОСТРОЙ.
«Рыночная модель подразумевает, что производитель может сфокусироваться на своей продукции, а вопросы реализации и доставки делегировать посредникам. Поэтому стремиться к 100%-но прямым поставкам — не факт, что правильно. Кроме того, иностранные поставщики в принципе могут работать на российском рынке только через посредников — разворачивать свой отдел поставок и свои склады в России экономически для них не всегда оправданно», — отмечает Юрий Колотвин. «Крупные застройщики имеют персональные максимальные скидки от дилеров, поэтому итоговая цена для них оказывается практически не выше той, которая была бы при покупке прямо с производства. Если же говорить о небольших торговых посредниках, то они уже давно себя изжили в сфере строительства. Поэтому переделывать сложившуюся систему нет никакого смысла», — добавляет Надежда Калашникова.
Производители в принципе согласны с такой постановкой вопроса. «При разговоре о прямых поставках вид продукции не имеет значения. Гораздо более важно учитывать тип объекта. Так, например, для крупных и статусных объектов прямые поставки могут быть экономически целесообразнее при предоплате», — считает Виктор Юрченко.
Есть перспективы
При этом эксперты отмечают, что определенные перспективы у наращивания прямых поставок имеются. Виктор Юрченко полагает, что расширению этой практики мешают и нерыночные факторы. «Одно из самых главных препятствий — плохое планирование строительных работ на объекте. Сюда же можно отнести недостаточную финансовую дисциплину при отгрузках в кредит. Также мешает практике прямых поставок неготовность многих покупателей к электронному документообороту», — говорит он.
В НОСТРОЙ же обращают внимание на злоупотребления в рамках сложившейся системы. Там называют неприемлемым то, что наблюдалось в декабре 2020 — январе 2021 года, когда цены на металл взлетели у дилеров на десятки процентов и когда его перестали отгружать, ссылаясь на то, что не знают, на сколько вырастет цена.
В такой ситуации одним из путей решения проблемы может стать расширение практики прямых поставок. «Строительные компании вынуждены были искать новые варианты покупки и выходить непосредственно на заводы. НОСТРОЙ стал помогать региональным строителям, собирать заявки и вместе с Ассоциацией «Русская сталь» отправлять их на заводы. Начали заключаться прямые контракты. При этом средние цены по ним были на 5–10% ниже, чем те, которые назначали дилеры. НОСТРОЙ предложил для заключения прямых контрактов использовать единую электронную торговую площадку, доступ на которую будут иметь только заводы и подрядчики. Пилотные проекты по таким контрактам сейчас в стадии реализации. Минстрой РФ и Минпромторг РФ поддержали эту инициативу», — резюмируют в НОСТРОЙ.
Со своей стороны, производители стараются развивать сервисы, которые могли бы помочь строительным компаниям работать с ними напрямую. «Нужно развивать сервисное направление. Так, в ТЕХНОНИКОЛЬ для крупных клиентов мы создали Проект Личный Кабинет для КК 2.0. Клиенты через него могут заказывать продукцию, отслеживать статусы заказов, узнать свое сальдо, заказать технический расчет, техническую документацию и пр.»,—- рассказывает Виктор Юрченко.
Таким образом, наблюдается явный интерес со стороны и производителей, и строительных компаний к наращиванию объемов прямых поставок, что должно сыграть позитивную роль в повышении экономической эффективности работы отрасли.
Не секрет, что налоги государствами повышались всегда. Также известно, что во время кризисов налоговое бремя для налогоплательщиков становится еще более ощутимым. Можно ли, не повышая налог, увеличить поступления в бюджет? Да, если речь идет о земельном налоге и налоге на имущество. О том, где искать скрытые налоговые резервы, рассказывает управляющий партнер Митсан Консалтинг Дмитрий Желнин.
Причины и последствия
На данный момент специалисты уверены, что объем собираемых государством имущественных налогов (налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц и земельный налог. — Прим. редакции) недостаточно большой и его можно увеличить. Сразу оговоримся: речь не идет об увеличении налоговой нагрузки — увеличении размеров налогов. Мы говорим об увеличении, во-первых, количества плательщиков налогов, то есть о выведении из тени тех, кто ухитряется скрыться от уплаты сам или скрыть свое имущество. Во-вторых, говорим о качестве определения размера налоговых платежей. Но обо всем по порядку.
Рис. 1. Поступления в бюджет Санкт-Петербурга
Обратим внимание на причины низкой собираемости имущественных налогов.
Во-первых, это плохое администрирование. Недоработка в контроле вызвана тем, что налоги делятся на федеральные, региональные и местные. Естественно, Федеральная налоговая служба более сконцентрирована на сборе налогов федеральных, как более весомо несущих вклад в бюджет страны. Речь идет о налогах на прибыль, на добавленную стоимость, налог на добычу полезных ископаемых и т. д.
Со сбором же имущественных налогов, которые являются или местными, или региональными, возникают сложности. В России 85 субъектов. Каждый из них имеет право устанавливать региональные нюансы определения и уплаты, например, налога на имущество организаций. Почти сотня различных правил, которые должна выучить и грамотно применять Федеральная налоговая служба. А вот земельный налог — налог местный — регулируется нормативно-правовыми актами местных органов власти, коих в России тысячи.
В связи с этим часто ФНС, не разбираясь в региональных и местных тонкостях, собирает налоги по т. н. «остаточному принципу» и руководствуется при этом федеральными нормами, не обращая внимания на региональное или местное регулирование.
Во-вторых, государство имеет очень низкий уровень информированности об имеющихся на его территории объектах недвижимости, и, естественно, из-за этого огромное их количество не облагается налогом.
«Нужно провести полную инвентаризацию объектов недвижимости, в первую очередь — земли. Использовать для реализации этой задачи существующие механизмы — комплексные кадастровые работы — и искать новые инновационные подходы», — заявлял еще в 2019 году экс-министр ведомства Максим Орешкин. «Большое количество объектов, которые были построены, в том числе в советское время, в реальности не имеют законных владельцев, или эта информация государству неизвестна», — констатировал Орешкин. «Мы должны понимать в отношении каждого объекта, какие у него характеристики, кто его реальный владелец», — пояснил он.
Кроме этого, у госорганов нет полной информации об известных объектах недвижимости: их годах постройки, состоянии, проведении или непроведении в них капитальных ремонтов, удаленности от объектов транспортной инфраструктуры и инженерных сетей. А это лишь малая часть перечня характеристик, которые влияют на справедливую кадастровую оценку объектов.
Из отчета СПб ГБУ «Кадастровая оценка» об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга (2020 г.). Количество объектов оценки:
Анализ перечня объектов оценки показал, что для 264 153 объектов оценки информации, представленной в перечне, было недостаточно для проведения группировки в соответствии с Методическими указаниями (359 земельных участков, 36 051 здание, 280 сооружений, 744 ОНС, 226 719 нежилых помещений).
И это еще далеко не все замечания, предъявляемые государственными оценщиками к информации об оцениваемых объектах.
Недостаток информации об объектах недвижимости влияет не только на грамотное проведение государственной кадастровой оценки, но и способствует недоимкам по сбору налогов в госбюджет, не говоря уже о дополнительном налоговом бремени для добросовестных налогоплательщиков, зарегистрировавших свои объекты недвижимости в Едином государственном реестре (ЕГРН. — Прим. редакции) и сообщивших о своих объектах полную информацию.
Для восполнения пробелов при проведении государственной кадастровой оценки (далее — ГКО) применяются так называемые «допущения», но результатом их применения, как правило, является завышение кадастровой стоимости, потому как эти допущения приводят все объекты к единому знаменателю и не учитывают индивидуальных характеристик.
Как результат вышеперечисленных причин — несправедливое налогообложение, недоимки по сборам у муниципальных и региональных органов власти и переплата у налогоплательщиков.
Простыми словами, сегодня государство ищет «потерянные недоимки» не там, где потеряли, а там, где можно точно что-то собрать, оставляя без внимания большую «темную комнату» с множеством «черных кошек неучтенных объектов».
Одно из другого
Казалось бы, все предельно просто: устранить вышеописанные причины, и все будет хорошо, но практически сделать это в сегодняшних реалиях трудно.
Во-первых, у муниципальных и региональных властей, даже у федеральных, недостаточно средств на организацию мероприятий по ликвидации информационного вакуума по базе объектов недвижимости.
Во-вторых, откровенная нехватка кадров: низкий уровень развития инструментария и малочисленность сотрудников земельного контроля и надзора.
Земельный контроль на территории Санкт-Петербурга осуществляется Комитетом по контролю за имуществом. В план проверок соблюдения земельного законодательства на 2019 год — последний год до пандемии — было включено 93 юридических лица и 34 физических.
План земельного надзора, осуществляемого Росреестром, в том же году предполагал проверку четырнадцати юридических лиц и 547 граждан и некоторого количества участков, занимаемых государственными органами.
Суммарно два ведомства должны были проверить 688 участков из 145 000 существующих на территории города — это 0,5% при том, что каждый земельный участок должен проверяться хотя бы раз в пять лет.
В-третьих, коррупционная составляющая на местах, приводящая к собираемости «дани», но не налогов. Примеры такого отношения к сбору имущественных налогов уже, к сожалению, есть.
В-четвертых, отсутствие законодательной возможности привлечь частные инвестиции для разрешения вышеуказанных проблем.
Возможные пути решения
Выявив основные причины, можно приступать к их устранению. Поэтому логично говорить о том, что если государство уделит больше внимания администрированию процесса сбора имущественных налогов, а также направит усилия на повышение уровня информированности о находящихся в базе, а также неучтенных объектах недвижимости, то на выходе можно получить пополнение бюджета без повышения налоговых ставок.
Также это поможет сделать налогообложение более справедливым: бюджет будет пополняться, тарифы не будут повышаться, добросовестные налогоплательщики не будут страдать от повышения налогов, а недобросовестные — наконец-то начнут платить налог.
Это позволит в конечном итоге предусмотреть для добросовестных налогоплательщиков инвестиционные вычеты или пониженные ставки, а для остальных — будет действовать единый, но справедливый налоговый тариф.
К примеру, если добросовестный налогоплательщик на принадлежащем ему земельном участке решил построить инвестиционно привлекательный объект — торговый центр или промышленное предприятие, увеличивающие количество рабочих мест в локации, — то для него будет применена, скажем, льготная ставка или освобождение от имущественных налогов на период «раскрутки». В конце концов с нового объекта недвижимости тоже будут потом поступать налоги — главное, чтобы предпринимателю было с чего платить.
Такой подход одновременно будет являться хорошим стимулом по «выходу из налогового сумрака» для неплательщиков, а также для более активного потока поступлений от муниципальных и региональных бюджетов в бюджет страны.
При этом надо понимать, что возможно и снижение федерального финансирования в регионы с дефицитом бюджета в случае увеличения налоговых поступлений «на местах». Такими, к слову, являются бюджеты города Санкт-Петербурга и многих муниципальных образований Ленинградской области. Средства могут быть направлены на развитие региона в целом и локации в частности. Это поможет регионам с дефицитным бюджетом выйти из «финансового пике».
Реальные плюсы от частных инвестиций
Проблему нехватки средств в организации и проведении качественного мониторинга объектов недвижимости поможет решить привлечение частных инвестиций.
Это сделает возможным не только ввести в коммерческий оборот земельные участки, но и пополнить информационную базу для проведения государственной кадастровой оценки, определить самострои и самозахваты, выявить неучтенные объекты недвижимости и пополнить государственный бюджет за счет привлечения к ответственности недобросовестных налогоплательщиков и неплательщиков.
К слову, выявленные объекты недвижимости и земельные участки смогут привнести как налоги в копилку государства, так и новые рабочие места, новые источники капиталовложений для российских и иностранных инвесторов.
Проведение качественного мониторинга с привлечением частных инвесторов, обеспечиваемого современной аппаратурой, результатами аэрофотосъемки, даст в свою очередь полное представление об объектах недвижимости, устранение информационных пробелов и в конечном итоге — справедливое налогообложение и упорядоченный сбор имущественных налогов.
Станет возможно увеличение налоговых поступлений в бюджет не за счет повышения налогового бремени, а за счет увеличения количества налогоплательщиков.
В результате реализации данной идеи налоговые ставки для добросовестных налогоплательщиков могут быть снижены до минимума или, как это уже сделано в цивилизованных странах, Россия сможет прийти к налогообложению только земельных участков.