ВСМ на стартовой линии
Строительство первой в России высокоскоростной ветки между Москвой и Санкт-Петербургом может начаться уже в этом году. На совещании у президента чиновники обсудили источники и механизмы финансирования, обозначили этапы работ, а также условия для привлечения инвесторов.
Время пришло
Новая магистраль должна стать пилотным проектом, стартовым этапом развития высокоскоростного железнодорожного сообщения в России. «Это принципиально другой уровень технологий и транспортных услуг, современные рабочие места и передовые компетенции, новые возможности для граждан и наших регионов, — отметил президент Владимир Путин, открывая совещание. — Сама по себе готовность браться за такие сложнейшие проекты и способность их реализовать — это своего рода интегральный показатель нашего возросшего технологичного, научного, кадрового, индустриального потенциала. Это новые компетенции, и, судя по всему, мы подошли к тому, чтобы их реализовывать».
Согласно планам, первая ветка высокоскоростной магистрали пройдет по территории шести регионов: Москвы, Санкт-Петербурга, Ленинградской, Новгородской, Тверской и Московской областей, в которых суммарно проживают около 30 миллионов человек (это 20 процентов всего населения страны). Ожидается, что поезда будут двигаться со скоростью более 200 км/ч, что позволит сократить время в пути между Москвой и Санкт-Петербургом почти в два раза – с четырех до двух часов 15 минут. При этом от столицы до Твери можно будет добраться всего за 39 минут, а от Санкт-Петербурга до Великого Новгорода – за 29 минут. Фактически это превратит города в единую агломерацию.
Финансовые планы строительства
Министр транспорта Российской Федерации Виталий Савельев отметил, что проект ВСМ предусматривает два участка строительства. Первый — от Санкт-Петербурга до Зеленограда — оценивается в 1,755 трлн рублей и предлагается к реализации в рамках концессионного соглашения. Второй — на выходе из Москвы стоимостью 221,5 млрд рублей планируется осуществить в рамках инвестиционной программы РЖД, при этом компания уже вложила порядка 40 млрд рублей в его развитие.
Рассмотрев несколько вариантов, рабочая группа остановилась на базовом сценарии финансирования: 218,5 млрд рублей — это взносы в уставный капитал концессионера; 290 млрд рублей — облигации пенсионного фонда «Газфонд»; 903,8 млрд рублей — привлекаемые кредитные средства Сбера, ВТБ, «Газпромбанка», которые готовы участвовать в проекте. «Также потребуется совокупная поддержка государства в объеме 609 млрд рублей на период строительства работ по проекту, в том числе 580,6 млрд рублей за счет средств ФНБ под 3% годовых с полным возвратом к 2050 году. Еще раз подчеркну, это возвратные средства», — отметил министр транспорта России, добавив, что также потребуется федеральный грант в 28,5 млрд рублей на выкуп земельных участков за счет средств федерального бюджета и субсидии из бюджета в размере 299,4 млрд рублей на период с 2028 по 2038 год на поддержку операционной деятельности концессионера на начальном этапе эксплуатации ВСМ.
По оценкам Минтранса, прямые эффекты для бюджетных и внебюджетных фондов уже на стадии стройки перекроют запрашиваемую сумму, а эффект от увеличения грузоперевозок в регионах позволит привлечь в бюджет налоги и взносы на сумму, превышающую затраты практически в три раза. Если говорить в цифрах, то создание отдельной линии ВСМ повысит шансы вернуть грузовое движение на основной ход между Москвой и Санкт-Петербургом, что дополнительно создаст возможности перевозки грузов в северо-западном направлении в объеме порядка 74 млн тонн в 2030 году, в том числе 30 млн тонн за счет реализации ВСМ.
Железнодорожный хаб на Рижском вокзале
Ожидается, что в Москве высокоскоростной поезд будет отправляться с платформы Ленинградского вокзала и делать остановку на Рижском вокзале, где появится новый терминал, а также на станциях Петровско-Разумовская и Зеленоград-Крюково. Отвечая на вопросы журналистов, мэр столицы Сергей Собянин отметил, что в городе будет обеспечена интеграция всей городской транспортной инфраструктуры с будущими остановками.
Столичные власти уже утвердили проект планировки будущего терминала ВСМ вблизи станции метро «Рижская», который превратится в крупный транспортно-пересадочный узел. Он подразумевает строительство современного пассажирского вокзала — надземного конкорса площадью 11,4 тыс. кв. метров с инфраструктурой для качественного обслуживания пассажиров не только высокоскоростной магистрали, но и традиционной подземки и четырех диаметров наземного метро. Помимо этого, вблизи станции метро «Рижская» должны появиться второй вестибюль, два надземных пешеходных перехода общей площадью 10,3 тыс. кв. метров и дополнительные парковки. Кроме того, власти намерены восстановить трамвайную линию с устройством разворотного кольца на площади Рижского вокзала и реконструировать прилегающую улично-дорожную сеть, включая 2-ю Мытищинскую улицу от Мурманского проезда до Третьего транспортного кольца, со строительством двух эстакад-съездов общей протяженностью один километр.
По словам заместителя мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрея Бочкарева, вся территория вокруг будущего вокзала преобразится: в планах — возвести около 330 тыс. кв. метров недвижимости, в том числе появится и общественная застройка по обеим сторонам железнодорожных путей. Все это поможет создать комплексную насыщенную городскую среду, полноценно обеспеченную транспортом.
Отметим, что новое строительство запланировано на месте зданий торгового центра «Крестовский» и Рижского рынка (170 тыс. «квадратов»). Также совместно с ОАО «РЖД» предполагается развитие территории, расположенной в междупутье Октябрьской железной дороги (135 тыс. кв. метров), и строительство здания для ГБУ «Жилищник» (1 тыс. кв. метров). Реализация проекта позволит создать свыше 8,7 тысячи рабочих мест.
Активные работы идут и на станции Петровско-Разумовская. На данный момент здесь уже выполнена реконструкция путепроводов через железнодорожные пути, а строители возводят пассажирскую платформу и надземный вестибюль для МЦД-1. По завершении новый городской вокзал объединит потоки со строящейся станцией МЦД-1, МЦД-3, двух линий метро и маршрутов наземного транспорта.
Точка сборки
Параллельно отечественные машиностроители работают над созданием высокоскоростных поездов. Соответствующее поручение президента поступило на предприятия еще в 2020 году. «На первом этапе необходимо 28 поездов к 2028 году. Для этого уже в 2026 году необходимо создать опытный образец поезда и начать сертификационные испытания, — говорит Виталий Савельев. — Мы предусматриваем создание полностью отечественного поезда на базе производственных мощностей ведущих российских компаний транспортного машиностроения: это Группа "Синара", где мы находимся, и
"Трансмашхолдинг"».
Перевод большинства технических требований в разряд добровольных в сфере строительства законодательно не продуман и вызывает множество вопросов. Такие выводы делает генеральный директор компании «Эксперт Проект» Максим Яковлев. В авторской статье эксперт вспоминает новейшую историю отраслевого технического регламента и рассуждает о том, как его выполнять после последних принятых законодательных изменений.
В ходе совещания на тему дорожного строительства 2 июня 2022 года вице-премьер Марат Хуснуллин доложил Президенту РФ об исполнении поручения по сокращению количества обязательных требований в строительстве. Соответствующее Постановление от 20 мая 2022 года № 914 вступит в силу 1 сентября 2022 года. При этом, как сообщил вице-премьер, сами нормы не перестанут действовать, а перевод обязательных требований в разряд добровольных создаст для проектировщиков и строителей возможность выбирать, какие нормативные документы они будут использовать для подтверждения соответствия проекта требованиям Технического регламента по безопасности зданий и сооружений.
Неужели теперь застройщики вздохнут свободно, так как не будет двойных толкований нормативных документов? Давайте разберемся. Новейшая история сокращения обязательных документов в строительстве началась в августе 2020 года, когда Правительство РФ в соответствии с частью 5 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ утвердило новый перечень (№ 985) национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Технического регламента. Данный документ вступил в действие с 1 августа 2020 года и должен иметь силу в течение как минимум пяти лет. Его подготовила команда под руководством вновь назначенного руководителя Министерства строительства РФ. Однако, несмотря на то, что чернила на подписи премьера под перечнем № 985 еще не успели высохнуть, Правительство РФ уже в ноябре 2020 года в нарушение Федерального закона № 384-ФЗ утверждает новый перечень — № 815, который вступил в действие с 1 сентября 2021 года.
Что же заставило чиновников это сделать? Как указывается в обосновании Минстроя, четырехмесячная практика применения перечня № 985 показала наличие в нем технических ошибок и дублирований, исключение которых в новой редакции документа разрешит возникающие вопросы и обеспечит единообразное толкование и применение требований субъектами права.
Сколько же этих ошибок? Одна, две, больше? Оказалось, что обнаружено семь листов технических ошибок. Таким образом, измененный перечень должен быть сокращен на 153 пункта (включающий в себя 254 требования безопасности). Однако Министерство строительства РФ на этом не успокоилось и инициировало принятие Постановления Правительства РФ от 20 мая 2022 года № 914 «О внесении изменений в перечень № 815», которое и вступит в действие с 1 сентября 2022 года.
В проекте данного постановления, в его первоначальном варианте, из перечня № 815 исключались все обязательные своды правил и национальные стандарты. Однако в недрах согласующих министерств нашелся один компетентный специалист, который, по всей видимости, сообщил «специалистам» Минстроя, что для принятия этого постановления в таком виде необходимо менять Федеральный закон № 384-ФЗ. Его изменение потребовало бы много времени, а руководству Минстроя необходимо было доложить о выполнении поручения Президента. В связи с этим принято «гениальное» решение — оставить в перечне № 815 всего один национальный стандарт и четыре свода правил (СП), самым важным из которых оказался СП 28.13330.2017 — защита от коррозии.
Так что же получается? Застройщик теперь обязан выполнить только эти пять документов, а остальные добровольные может не выполнять? Нет, это не совсем так. Добровольность не означает, что данные нормы не нужно соблюдать!
Добровольность применения предоставляет возможность использования проектировщиками либо добровольных требований, либо на альтернативной основе других правил при дополнительном обосновании того, что они обеспечивают соблюдение требований Технического регламента. В этом случае допускается применение предварительных национальных стандартов Российской Федерации, стандартов организаций и (или) иных документов для оценки соответствия требованиям технических регламентов при условии, что содержащиеся в них проектные значения параметров и другие проектные характеристики здания или сооружения обосновываются одним или несколькими из следующих способов: 1. Результатами исследований. 2. Расчетами и (или) испытаниями, выполненными по сертифицированным или апробированным иным способом методикам. 3. Моделированием сценариев возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий, в том числе при неблагоприятном сочетании опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий. 4. Оценкой риска возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий.
Однако что означают эти четыре волшебных пункта? Несмотря на то, что они существуют в федеральном законе уже в течение девяти лет, «специалисты» Минстроя РФ не соизволили разработать подзаконные акты по методологии соответствия каждого из этих четырех положений, а значения этих пунктов не понимает никто из чиновников ведомства.
Что же остаётся в сухом остатке: 1. Исключив из технического регламента практически все обязательные требования, Минстрой полностью изменил принципы технического регулирования в строительстве. 2. Ввиду фактического отсутствия возможности проектировщикам обосновать не применение добровольных сводов правил одним или несколькими из этих четырех способов 667 документов в области стандартизации, применяемых на добровольной основе, стали обязательными к применению.
Застройщики все чаще объявляют бронирование квартир на ранней стадии строительства, до официального старта продаж. Это законно, но риски будущих дольщиков возрастают.
Застройщик может открывать продажи на основании разрешения на строительство и проектной декларации. Во многих случаях компания объявляет бронирование, имея на руках такие документы. В этом случае эксперты оценивают этот факт как маркетинговый ход, который позволяет изучить конъюнктуру рынка. «Так делают почти все застройщики, чтобы понять, каков будет финансовый поток в первые три месяца после старта продаж. Застройщики должны понимать, сколько покупателей к ним придет. Т. е. цель бронирования — сформировать пул на старт продаж», — поясняет Павел Штепан, учредитель ГК «ЮРИНФО».
По формальному признаку
Хотя застройщик имеет право привлекать деньги только на основании договора долевого участия, Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры», указывает: «Действующее гражданское законодательство основывается на принципах свободы договора: между застройщиком и гражданами могут заключаться иные виды договоров, в том числе договор бронирования, предметом которого может являться предоставление преимущественного права на приобретение квартиры. Такая потребность может возникнуть исходя из желания покупателя подготовиться к будущей сделке, при этом быть уверенным в том, что интересующая его квартира не будет продана иному покупателю».
Бронирование — не бесплатная услуга, она обойдется потенциальному дольщику минимум в 200–300 тыс. рублей. Но и цены до открытия продаж на 5–15% ниже, хотя на старте обычно они и без того невысоки. Покупатель, как правило, платит «живые» деньги. Уплаченная сумма, подчеркивает Максим Алексеев, не может учитываться в оплате ДДУ — это будет прямое нарушение 214-ФЗ, поскольку «застройщик не вправе оставлять у себя денежные средства, причитающиеся по ДДУ, вся сумма должна идти на эскроу-счета».
Однако, получая деньги от будущих покупателей за услугу бронирования квартиры, застройщики формально не нарушают действующее законодательство, добавил эксперт.
Без формализма
В то же время договор бронирования — не тот документ, который позволит стать впоследствии собственником жилья, он лишь резервирует конкретную квартиру за потенциальным дольщиком до заключения ДДУ. Поэтому для покупателя возникают риски.
Максим Алексеев перечисляет:
- риски, связанные с заблуждением покупателя относительно сути сделки, заключаемой на основании договора бронирования, поскольку бронь — это выражение лишь неких условий будущей сделки, бронирование не является предварительным договором, а также не влечет правовых последствий, направленных на приобретение самого объекта, в отличие от ДДУ;
- риск двойной продажи, поскольку договор бронирования не регистрируется;
- договор бронирования не дает гарантий приобретателю в отличие от прав дольщика, предусмотренных Законом № 214-ФЗ;
- риск потери внесенных денежных средств, в случае если сделка не состоится по любым причинам, — приобретателям необходимо внимательно ознакомиться с условиями бронирования, особенно в части порядка возврата внесенных денежных средств.
К тому же не факт, что застройщик, объявивший бронирование, вообще получит разрешение на строительство и выйдет на площадку.
Павел Штепан полагает, что практику бронирования пресекать не надо. Обе стороны сделки получают выгоду: застройщик — понимание спроса, цен и первых финансовых потоков, покупатель — льготную цену на квартиру. «Деньги он платит небольшие, а опасности двойных продаж нет», — убежден эксперт.
«Мне кажется, практику бронирования сложно пресечь, поскольку никуда не исчезнет спрос со стороны потенциальных покупателей "придержать" за собой право на покупку квартиры, пока покупатели разрешают некоторые формальности с подготовкой к будущей сделке. Да и добросовестные застройщики, ориентируясь на спрос на такую услугу со стороны покупателей, будут находить механизмы предварительно закрепить намерения сторон относительно будущей сделки. Самое главное, чтобы приобретатели понимали и осознавали правовые последствия предлагаемой им схемы с бронирования», — резюмирует Максим Алексеев.
ОТ РЕДАКЦИИ
Каждый месяц «Строительный Еженедельник» публикует информацию о выведенных на рынок новых проектах в двух столичных регионах. И каждый месяц несколько проектов из этого списка приходится удалять перед публикацией — застройщики, как оказывается, не объявляли о старте продаж, речь идет только о бронировании. Если это законная процедура, чего они опасаются?