Энергоэффективность на подходе
Покупатели новостроек пока мало заботятся об энергоэффективности будущего жилья, многие не разбираются в теме. Очень медленно, но вместе с количеством домов высокого класса энергоэффективности число граждан, заинтересованных в приобретении именно такого жилья, будет расти, уверены эксперты. Однако предсказываемое падение спроса способно вынудить девелоперов сократить стоимость жилья за счет совсем не энергоэффективных материалов.
Аналитический центр ДОМ.РФ на основе опроса ВЦИОМ подсчитал: только 13% россиян разбираются в вопросах энергоэффективности и «зеленого жилья» и могут объяснить разницу между ними. При выборе жилья покупателей интересуют в первую очередь местоположение, цена, транспортная доступность, внешняя и внутренняя инфраструктура. Где-то в середине списка — интерес к экологии.
«При выборе новостройки в Московском регионе люди все чаще обращают внимание на расположение ЖК в более экологичных районах, рядом с водоемами и парками. Около десяти лет назад этот вопрос волновал не более 5% тех, кто планировали покупать жилье. В 2024 году, по данным разных рейтингов, на фактор экологичности ориентируются до 15–20% потенциальных покупателей», — отметил Григорий Зудилин, руководитель отдела реализации «Север» ГК «Гранель».
В то же время, полагает Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании Л1, зачастую экологичные проекты — это в большей степени маркетинговый термин, чем реально используемые технологии.
Энергоэффективность — это несколько факторов: конструкция, качество строительных материалов и функциональность инженерного оборудования.
Энергоэффективностью интересуются немногие, хотя застройщики, утверждает Денис Демьяненко, директор департамента продаж Sezar Group, сейчас возводят дома, по классу энергоэффективности на порядок выше, чем 10–15 лет назад. Многие современные дома оснащены регуляторами режима отопления, энергосберегающими осветительными приборами, датчиками движения, счетчиками. «Покупателей интересует технология фасада, какие окна установлены, какое лифтовое оборудование, но, скорее, с точки зрения удобства и комфорта в повседневной жизни, а не с точки зрения характеристик энергосбережения. Большинство покупателей квартиры в новостройке априори рассчитывают, что дом последнего поколения будет более комфортным, чем квартира, где он живет, особенно если переезжают из морально устаревшего жилого фонда», — пояснил Денис Демьяненко.
Либо покупателей интересует размер коммунальных платежей, причем люди далеко не всегда связывают плату за коммунальные услуги, например, с энергоэффективными материалами, говорит Павел Евсюков, руководитель департамента развития продукта девелопера AAG: «Со стороны клиентов выраженного запроса на энергоэффективность и зеленую повестку нет. Скорее, на этапе покупки обычно интересуются будущей стоимостью коммунальных платежей, но она зависит не столько от энергоэффективных решений, сколько от набора услуг, которые предоставляет управляющая компания».
В общем, у разных девелоперов — разная точка зрения по поводу востребованности энергоэффективных проектов. «Понятие энергоэффективности дома только начинает входить в устойчивый набор параметров, интересующих покупателей жилой недвижимости», — полагает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС», напоминает: «С 2017 года все застройщики указывают эту информацию в ДДУ, поэтому логично, что люди интересуются данным параметром».
По мнению Татьяны Халиловой, директора департамента продаж GloraX, класс энергоэффективности и экологические характеристики проекта имеют ключевое значение для покупателей квартир в высокобюджетных сегментах жилья. В массовом сегменте это отходит на второй план.
Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), убеждена, что энергосберегающие и энергоэффективные технологии сегодня востребованы и застройщиками, и покупателями: «Запрос на чистые и энергоэффективные технологии со стороны покупателей сегодня очень высок».
Экономия, но деньги вперед
Постройка энергоэффективного здания, по разным оценкам, обходится на 10–20% дороже обычного дома. При этом, подсчитали специалисты Счетной палаты, оценочный потенциал сокращения объема энергопотребления составляет порядка 50–60%. Соответственно, снижаются коммунальные платежи. Однако покупатели относятся к наценкам за энергоэффективность для последующей экономии по-разному.
Оксана Понаморенко, например, говорит о готовности покупателей доплачивать ради экономии расходов на коммуналку: «Снижаются тепло- и энергопотери — оплата уменьшается. В проектах среднего и высокого ценового сегмента часто применяются системы умного дома, которые пользуются популярностью у покупателей. Они упрощают жизнь и также позволяют экономить на платежах».
Григорий Зудилин указывает: спрос на экологичность и энергоэффективность сформирован в основном среди молодых покупателей. Это люди от 30 до 35 лет, молодые семьи и семьи с маленькими детьми. Они готовы рассматривать объекты с повышенным классом энергоэффективности при несущественной переплате.
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», полагает, что отношение покупателей дифференцировано: «С одной стороны, энергоэффективные технологии позволяют снижать затраты на коммунальные услуги не в ущерб качеству проживания. И многие клиенты заинтересованы в том, чтобы после переезда за содержание дома и придомовой территории платить меньше. С другой стороны, стоимость квартиры как фактор выбора сегодня даже не включают в топ-списки: это априори очень важно для всех, кто планируют покупку жилья. И если встанет дилемма между «уложиться в заданный бюджет» и «заплатить больше за экологичные материалы», покупатель, вероятнее всего, выберет первое».
Татьяна Халилова рассуждает: «Нельзя сказать, что клиенты платят именно за энергоэффективность, они приобретают комплексный продукт, куда входят архитектурная концепция, благоустройство, дизайн мест общего пользования и т. д.».
Энергоэффективность ищет класс
Теоретически класс энергоэффективности должен зависеть от класса жилого комплекса. Эксперты подчеркивают: материалы, используемые в строительстве, безопасны и экологичны для любого класса жилья.
«Из-за высоких тарифов на электричество в европейских странах в зависимости от класса энергоэффективности дома от А до D может существенно отличаться арендная ставка. В России электроэнергия существенно дешевле, поэтому разница между классами не критична и не оказывает существенного влияния на стоимость квартиры», — отмечает Павел Евсюков.
Однако в высокобюджетном сегменте используются более дорогие материалы. «Чем выше класс дома, тем выше его класс энергоэффективности. Как и с любым другим продуктом на любом рынке, чем он дороже, тем лучше вся совокупность его характеристик», — говорит Сергей Софронов.
Оксана Понаморенко добавила: «Различие может быть в деталях: например, в домах премиум-класса вместо типовых металлопластиковых стеклопакетов могут быть установлены деревянные. Они существенно дороже, но по сути и своим функциям не превосходят стандартные. Это больше вопрос эстетики».
Многие компании разработали и используют собственные стандарты, в которые включена также энергоэффективность. Причем для каждого класса жилья — свой стандарт.
По словам Дмитрия Ефремова, современные энергоэффективные инженерные решения, рассчитанные для домов более высокого класса, в качестве «пилота» могут применяться на жилье масс-маркета. Затем клиенты тестируют систему и оценивают ее необходимость. «Энергоэффективность, повторюсь, — одна из важных составляющих, однако мы не наблюдали повышенного спроса у покупателей конкретно на эту характеристику при покупке жилья масс-маркет», — добавил он.
С другой стороны, отмечает Денис Демьяненко, классификация жилой недвижимости — это весьма условный свод маркетинговых правил, в то время как класс энергоэффективности определяется четким соответствием нормативным техническим требованиям (например, приказы Министерства строительства и ЖКХ Российской Федерации). «Зависимость ”чем выше класс позиционирования, тем выше класс энергоэффективности” есть, но она непрямая. У нас во всех проектах бизнес-класса — класс энергоэффективности А (очень высокий), в комфорт-плюс — класс В (высокий). Но на рынке много примеров проектов бизнес-класса, в том числе введенных в эксплуатацию после 2020 года, в которых класс энергоэффективности B», — подчеркнул он.
Не революция, но запрос
Участники рынка уверены: запрос на энергоэффективность со стороны покупателей будет расти. «Покупатели все больше разбираются в вопросе энергоэффективности и выбирают безопасные, энергоэффективные проекты. Это связано и с заботой об окружающей среде, и с заботой о собственном здоровье, сохранении ресурсов, в том числе и материальных», — пояснила Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и ЛО.
По мнению Анжелики Альшаевой, с течением времени покупатель становится опытнее и избирательнее, поэтому требования к недвижимости будут только расти, а застройщики, в свою очередь, будут «развиваться и соответствовать».
«Да, с каждым годом граждане все больше начинают интересоваться вопросами энергоэффективности. Это связано с растущим осознанием людей необходимости бережного отношения к окружающей среде и экономии ресурсов. Кроме того, существенное влияние на повышение интереса к энергоэффективности оказывает рост цен на энергоресурсы. Люди все чаще задают вопросы о том, какие материалы и технологии используются при строительстве домов, какие системы отопления и кондиционирования воздуха устанавливаются, какие меры принимаются для экономии энергоресурсов и снижения затрат на коммунальные услуги. Более того, некоторые граждане уже активно принимают участие в программе энергоэффективности, устанавливают солнечные панели и другие устройства для получения дополнительной энергии, утепляют свои дома, квартиры и т. д.», — уточнил Григорий Зудилин.
Денис Демьяненко упоминает аналогии: «Чем больше потенциальный покупатель доверяет качеству продукта, тем меньше интереса он проявляет к его составу. Покупая новую модель смартфона или пылесоса, мы подсознательно ждем, что она будет более технологичной, чем та, которую имеем сегодня. С квартирами — то же самое. Технологии развиваются, с каждым годом делая шаг вперед, позволяя обывателю не вникать, из чего именно складывается его комфорт».
Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City, полагает, что застройщики не останутся в стороне: «Если застройщик «слышит» своего потребителя — он будет использовать «зеленый стандарт», применять энергоэффективные технологии, ориентироваться на проектирование и возведение таких объектов, которые наносят минимальный ущерб окружающей среде».
По мнению Сергея Софронова, пока для исчерпывающего понимания покупателям нужно объяснять, из чего вообще складывается понятие «энергоэффективность» и как это можно проследить на примере выбора среди конкретных предложений застройщиков. «В то же время есть определенная реальность. И она такова, что если финансовые условия покупки квартиры в доме с условным классом С более привлекательны, чем с условным классом А (при прочих равных), то выбор будет сделан в пользу первого. Поэтому мы, строительная сфера и потребители, — только в начале пути, когда понятие «энергоэффективность» является не просто чем-либо модным и сугубо маркетинговым, но и вполне прикладным», — заключил он.
Чиновники корректируют систему финансирования инфраструктурных проектов.
Последний год показал, что вопреки санкиционному давлению подрядчики могут сдавать в эксплуатацию рекордные объемы дорожно-строительных работ (и даже досрочно) при соответствующем, а иногда и опережающем финансировании. Необходимые условия будущего развития отрасли чиновники прописали в дорожной карте, которая предполагает, что в прошлом году бюджет дополнительно выделил 240 млрд рублей, а в этом году отрасль должна получить еще 100 млрд рублей сверх плана. Средства пойдут на компенсацию роста цен на строительные материалы. «И важную роль здесь играет скорость доведения средств до подрядных организаций. Это нужно делать как можно скорее», — акцентировал внимание на проблеме директор Департамента строительства Правительства Российской Федерации Максим Степанов в рамках выступления на Национальном форуме инфраструктурных компаний, который собрал в Москве топ-менеджеров ведущих дорожно-строительных компаний страны.
Датчики роста цен
Параллельно с этим Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России пытается взять в свои руки контроль над ростом цен на строительные материалы. Как рассказал заместитель главы Минстроя Сергей Музыченко, сейчас ведомство работает над созданием новой системы оценки рисков роста цен на строительные материалы. Подход предполагает, что ежеквартально будут фиксироваться показания по двум критериям: в желтой зоне окажутся позиции, удорожание которых произошло в пределах инфляционных ожиданий, а в красной — те, что вышли за пределы расходов, отведенных на реализацию проектов. Последнюю и будут компенсировать. Ожидается, что такой подход для отслеживания тенденций специалисты начнут применять уже в этом году, а сейчас инициатива проходит обсуждения в Правительстве РФ.
Меняет подход к определению сметной стоимости и Главгосэкспертиза России. Так, в конце февраля первые регионы начали переходить на новый ресурсно-индексный метод. На данный момент он уже внедрен в 79 регионах, а до конца второго квартала к ним присоединятся еще 15 субъектов. Напомним, новый ресурсно-индексный метод отрасль ждала давно, так как с его помощью можно приблизить реальную стоимость строительства к той, что рассчитывается при составлении проектно-сметной документации. Для того, чтобы этого добиться, разработчики провели комплексный пересмотр существующих сметных норм: исключили неточности в расчетах, связанных с применением укрупненных индексов и различной структурой затрат по видам объектов капитального строительства, сформировали сборник сметных цен на материалы и машины по новому уровню, исключили дублирующие и устаревшие позиции, подобрали аналоги. В целом специалисты Главгосэкспертизы России проанализировали порядка 52 тысяч сметных норм, из которых изменению в той или иной степени подверглись более 34 тысяч. В итоге основные строительные ресурсы, оказывающие непосредственное и существенное влияние на сметную стоимость, теперь напрямую привязаны к текущим ценам по данным живого мониторинга. Кроме того, в соответствии с новой методологией рассчитаны сметные цены на эксплуатацию машин и механизмов, уточнен годовой режим работы, порядок определения амортизационных отчислений на полное восстановление и нормы годовых затрат на все виды ремонтов и техническое обслуживание, затраты на энергоносители. Важно и то, что у однородных строительных ресурсов величина индекса больше не привязана к виду объекта строительства. Если раньше пересчет сметной стоимости осуществлялся с его учетом, то сейчас на конечную стоимость ресурса влияет общий тренд изменения цены на группу. Например, если подорожала арматура, значит, вся арматура по базе подорожает вне зависимости от того, какой объект строится. Это влияние будет работать и в обратную сторону: при снижении цены на бетон его стоимость скорректируется везде. Все это позволяет избегать ситуаций, когда одни и те же ресурсы или виды работ на разных объектах имеют различную стоимость. Как отмечают в Главгосэкспертизе России, теперь индекс адекватно и справедливо формирует цену только в привязке к объекту целиком, а отдельные позиции и конкретные ресурсы нельзя пересчитывать ни при каких обстоятельствах. Как подчеркнул Сергей Музыченко, на следующем этапе планируется перейти к еще более справедливой оценке сметной стоимости строительства — ресурсному методу.
Экономия за счет сокращения инвестцикла
Большая работа продолжается и в части сокращения процедур в дорожном строительстве. Если в 2019 году их было 1200, то теперь цифру удалось довести до 989, а, согласно Стратегии развития отрасли, к 2030-му она должна снизиться еще на 30% — до 560. Ожидается, что вместе с этим сократятся и сроки реализации проектов, следствием чего станет привлечение дополнительных инвестиций на уровне 1–2 трлн рублей.
Со своей стороны, подрядчики работают над раскрытием кадрового потенциала и увеличением производительности труда. При этом проблемы и дополнительные расходы у компаний возникают из ошибок в проектной документации, которые приходится исправлять за свой счет. В ответ на это Сергей Музыченко отметил, что Минстрой готовит изменения в этой части, которые позволят подрядчикам снизить затраты.
Внебюджетное финансирование
Чуть позже к дискуссии подрядчиков и чиновников присоединились банкиры, чтобы обсудить перспективы развития в части внебюджетного финансирования строительства дорог, мостов и путепроводов. Напомним, что некоторое время назад соответствующее поручение дал Президент Владимир Путин.
Потенциал для роста в данном направлении есть, так как Россия далека от насыщения автомобильными дорогами, в том числе работающими на платной основе (по окончании концессии и выплаты процентов по кредитам они могут стать бесплатными, как происходит в Испании и Латинской Америке). Согласно экспертным оценкам, нашей стране требуется не менее 10 тысяч километров таковых. Есть и готовые проекты. По данным госкомпании «Российские автомобильные дороги», сегодня созданы и готовы к реализации в рамках концессий и ГЧП объекты на общую сумму порядка 5,6 трлн рублей. Среди них Юго-Западная хорда и магистраль «Золотое кольцо», которую ранее презентовал ГК «Автодор».
Однако сдерживающие факторы не позволяют запустить проекты в стройку. По словам первого заместителя председателя правления госкомпании Игоря Коваля, главные из них — непомерно высокая ставка заемных средств, отсутствие качественно проработанной документации и увеличенные сроки возведения объектов при концессии. По мнению участников дискуссии, первую поможет решить субсидирование процентной ставки, как это уже сделано в сфере сельского хозяйства или промышленного строительства.
Старший управляющий директор Управления структурных кредитов ПАО «Сбербанк» Константин Песоцкий предложил с помощью софинансирования сделать ставку фиксированной для заемщиков на уровне 4% на весь срок действия кредита. Такие условия дадут возможность ПАО «Сбербанк» предоставить порядка 1,5 трлн рублей для строительства дорожных объектов, а Газпромбанку нарастить портфель инвестиций в инфраструктурное строительство до 750 млрд рублей. Еще по 300 млрд рублей, в соответствии с поручением Президента Владимира Путина, готовы предоставить ДОМ.РФ в формате инфраструктурных облигаций и ВЭБ.РФ.
«Суммы в 1 трлн рублей хватит на реализацию целого ряда проектов, — отметил заместитель генерального директора АО "ДСК "Автобан" Денис Анисимов. — Мы готовы работать и по 44-ФЗ, и в рамках концессии». При этом эксперт добавил, что дополнительные финансовые инструменты дают возможность приступить к строительству сейчас, а не через несколько лет, когда каждый из проектов станет ощутимо дороже.
Кроме того, банкиры предложили дорожникам создать новый финансовый инструмент — возмездную рассрочку в рамках 44-ФЗ, позволяющий вернуть справедливость, когда в моменты «кассовых разрывов» у заказчиков подрядчики вынуждены брать кредиты для продолжения деятельности за свой счет.
«CASE-IN» — это международная система соревнований по решению инженерных кейсов. Партнером новой специальной лиги «Архитектура, проектирование и строительство» выступила компания «Метрополис» — лидер архитектурно-строительного проектирования в России.
Эксперты компании «Метрополис» представили кейс, требующий разработки решений по разным разделам проектирования, включая архитектуру, конструктивные и инженерные решения. Участники разрабатывали комплексную концепцию четырехзвездочной гостиницы в Калининграде с номерным фондом не менее 200 единиц и общей площадью не более 12 000 м2.
Цель чемпионата — сократить разрыв между академическим образованием и потребностями бизнеса. Подобные соревнования помогают студентам развить soft skills и hard skills, а также обратить на себя внимание потенциального работодателя.
К участию приглашались студенты бакалавриата, специалитета и магистратуры факультетов «Архитектура», «Строительство», «Информационные системы и технологии» из семи вузов: НИУ МГСУ, СПбГАСУ, КГАСУ, ННГАСУ, СПГУ, СПбПУ Петра Великого, Мосполитех.
Всего в соревнованиях приняли участие более 400 студентов, которые объединились в 52 команды. В каждой команде ребята выбрали главного инженера проекта (ГИПа) и распределили роли архитектора, конструктора, специалистов инженерных направлений и BIM-координатора.
Во время отборочных этапов, помимо консультаций от вузовских наставников, более 30 экспертов компании «Метрополис» провели более 300 консультаций для студенческих команд.
По результатам двух отборочных этапов («Концепция проекта» и «Проектирование»), которые прошли онлайн, жюри определило десять команд-финалистов, которых пригласили на финальный очный этап 1 июня. Финал Специальной лиги прошел в Москве на площадке Национального исследовательского технологического университета МИСИС.
Победителем стала команда БРОЙЗ, представлявшая Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого!
Итого, три призовых места заняли:
1-е место — БРОЙЗ, Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого;
2-е место — PROFECTUS, Санкт-Петербургский горный университет;
3-е место — КГАСУ-1, Казанский государственный архитектурно-строительный университет.
Победителям и финалистам компания «Метрополис» предложила стажировки и возможность дальнейшего трудоустройства в своих филиалах в Москве, Санкт-Петербурге, Казани или Нижнем Новгороде. Также команды-победители получили денежные призы в размере от 100 000 до 300 000 рублей.
Мнение:
Александр Ворожбитов, генеральный директор компании «Метрополис»:
— Данный проект — это не только возможность для студентов получить практические навыки, но и новый этап в развитии нашей компании. Обучались не только студенты, но и мы как команда.
Благодаря чемпионату мы встречались с новым опытом, идеями, подходами, проявляли себя и делились знаниями с поколением будущих коллег.
Все участники продемонстрировали высокий уровень знаний, лидерские качества, а также креативный подход к решению задач. Мы рады, что часть участников СASE-IN станут нашими сотрудниками. Можно сказать, сейчас фактически формируется будущее нашей команды и растут будущие эксперты рынка.