Энергоэффективность на подходе
Покупатели новостроек пока мало заботятся об энергоэффективности будущего жилья, многие не разбираются в теме. Очень медленно, но вместе с количеством домов высокого класса энергоэффективности число граждан, заинтересованных в приобретении именно такого жилья, будет расти, уверены эксперты. Однако предсказываемое падение спроса способно вынудить девелоперов сократить стоимость жилья за счет совсем не энергоэффективных материалов.
Аналитический центр ДОМ.РФ на основе опроса ВЦИОМ подсчитал: только 13% россиян разбираются в вопросах энергоэффективности и «зеленого жилья» и могут объяснить разницу между ними. При выборе жилья покупателей интересуют в первую очередь местоположение, цена, транспортная доступность, внешняя и внутренняя инфраструктура. Где-то в середине списка — интерес к экологии.
«При выборе новостройки в Московском регионе люди все чаще обращают внимание на расположение ЖК в более экологичных районах, рядом с водоемами и парками. Около десяти лет назад этот вопрос волновал не более 5% тех, кто планировали покупать жилье. В 2024 году, по данным разных рейтингов, на фактор экологичности ориентируются до 15–20% потенциальных покупателей», — отметил Григорий Зудилин, руководитель отдела реализации «Север» ГК «Гранель».
В то же время, полагает Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании Л1, зачастую экологичные проекты — это в большей степени маркетинговый термин, чем реально используемые технологии.
Энергоэффективность — это несколько факторов: конструкция, качество строительных материалов и функциональность инженерного оборудования.
Энергоэффективностью интересуются немногие, хотя застройщики, утверждает Денис Демьяненко, директор департамента продаж Sezar Group, сейчас возводят дома, по классу энергоэффективности на порядок выше, чем 10–15 лет назад. Многие современные дома оснащены регуляторами режима отопления, энергосберегающими осветительными приборами, датчиками движения, счетчиками. «Покупателей интересует технология фасада, какие окна установлены, какое лифтовое оборудование, но, скорее, с точки зрения удобства и комфорта в повседневной жизни, а не с точки зрения характеристик энергосбережения. Большинство покупателей квартиры в новостройке априори рассчитывают, что дом последнего поколения будет более комфортным, чем квартира, где он живет, особенно если переезжают из морально устаревшего жилого фонда», — пояснил Денис Демьяненко.
Либо покупателей интересует размер коммунальных платежей, причем люди далеко не всегда связывают плату за коммунальные услуги, например, с энергоэффективными материалами, говорит Павел Евсюков, руководитель департамента развития продукта девелопера AAG: «Со стороны клиентов выраженного запроса на энергоэффективность и зеленую повестку нет. Скорее, на этапе покупки обычно интересуются будущей стоимостью коммунальных платежей, но она зависит не столько от энергоэффективных решений, сколько от набора услуг, которые предоставляет управляющая компания».
В общем, у разных девелоперов — разная точка зрения по поводу востребованности энергоэффективных проектов. «Понятие энергоэффективности дома только начинает входить в устойчивый набор параметров, интересующих покупателей жилой недвижимости», — полагает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС», напоминает: «С 2017 года все застройщики указывают эту информацию в ДДУ, поэтому логично, что люди интересуются данным параметром».
По мнению Татьяны Халиловой, директора департамента продаж GloraX, класс энергоэффективности и экологические характеристики проекта имеют ключевое значение для покупателей квартир в высокобюджетных сегментах жилья. В массовом сегменте это отходит на второй план.
Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), убеждена, что энергосберегающие и энергоэффективные технологии сегодня востребованы и застройщиками, и покупателями: «Запрос на чистые и энергоэффективные технологии со стороны покупателей сегодня очень высок».
Экономия, но деньги вперед
Постройка энергоэффективного здания, по разным оценкам, обходится на 10–20% дороже обычного дома. При этом, подсчитали специалисты Счетной палаты, оценочный потенциал сокращения объема энергопотребления составляет порядка 50–60%. Соответственно, снижаются коммунальные платежи. Однако покупатели относятся к наценкам за энергоэффективность для последующей экономии по-разному.
Оксана Понаморенко, например, говорит о готовности покупателей доплачивать ради экономии расходов на коммуналку: «Снижаются тепло- и энергопотери — оплата уменьшается. В проектах среднего и высокого ценового сегмента часто применяются системы умного дома, которые пользуются популярностью у покупателей. Они упрощают жизнь и также позволяют экономить на платежах».
Григорий Зудилин указывает: спрос на экологичность и энергоэффективность сформирован в основном среди молодых покупателей. Это люди от 30 до 35 лет, молодые семьи и семьи с маленькими детьми. Они готовы рассматривать объекты с повышенным классом энергоэффективности при несущественной переплате.
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», полагает, что отношение покупателей дифференцировано: «С одной стороны, энергоэффективные технологии позволяют снижать затраты на коммунальные услуги не в ущерб качеству проживания. И многие клиенты заинтересованы в том, чтобы после переезда за содержание дома и придомовой территории платить меньше. С другой стороны, стоимость квартиры как фактор выбора сегодня даже не включают в топ-списки: это априори очень важно для всех, кто планируют покупку жилья. И если встанет дилемма между «уложиться в заданный бюджет» и «заплатить больше за экологичные материалы», покупатель, вероятнее всего, выберет первое».
Татьяна Халилова рассуждает: «Нельзя сказать, что клиенты платят именно за энергоэффективность, они приобретают комплексный продукт, куда входят архитектурная концепция, благоустройство, дизайн мест общего пользования и т. д.».
Энергоэффективность ищет класс
Теоретически класс энергоэффективности должен зависеть от класса жилого комплекса. Эксперты подчеркивают: материалы, используемые в строительстве, безопасны и экологичны для любого класса жилья.
«Из-за высоких тарифов на электричество в европейских странах в зависимости от класса энергоэффективности дома от А до D может существенно отличаться арендная ставка. В России электроэнергия существенно дешевле, поэтому разница между классами не критична и не оказывает существенного влияния на стоимость квартиры», — отмечает Павел Евсюков.
Однако в высокобюджетном сегменте используются более дорогие материалы. «Чем выше класс дома, тем выше его класс энергоэффективности. Как и с любым другим продуктом на любом рынке, чем он дороже, тем лучше вся совокупность его характеристик», — говорит Сергей Софронов.
Оксана Понаморенко добавила: «Различие может быть в деталях: например, в домах премиум-класса вместо типовых металлопластиковых стеклопакетов могут быть установлены деревянные. Они существенно дороже, но по сути и своим функциям не превосходят стандартные. Это больше вопрос эстетики».
Многие компании разработали и используют собственные стандарты, в которые включена также энергоэффективность. Причем для каждого класса жилья — свой стандарт.
По словам Дмитрия Ефремова, современные энергоэффективные инженерные решения, рассчитанные для домов более высокого класса, в качестве «пилота» могут применяться на жилье масс-маркета. Затем клиенты тестируют систему и оценивают ее необходимость. «Энергоэффективность, повторюсь, — одна из важных составляющих, однако мы не наблюдали повышенного спроса у покупателей конкретно на эту характеристику при покупке жилья масс-маркет», — добавил он.
С другой стороны, отмечает Денис Демьяненко, классификация жилой недвижимости — это весьма условный свод маркетинговых правил, в то время как класс энергоэффективности определяется четким соответствием нормативным техническим требованиям (например, приказы Министерства строительства и ЖКХ Российской Федерации). «Зависимость ”чем выше класс позиционирования, тем выше класс энергоэффективности” есть, но она непрямая. У нас во всех проектах бизнес-класса — класс энергоэффективности А (очень высокий), в комфорт-плюс — класс В (высокий). Но на рынке много примеров проектов бизнес-класса, в том числе введенных в эксплуатацию после 2020 года, в которых класс энергоэффективности B», — подчеркнул он.
Не революция, но запрос
Участники рынка уверены: запрос на энергоэффективность со стороны покупателей будет расти. «Покупатели все больше разбираются в вопросе энергоэффективности и выбирают безопасные, энергоэффективные проекты. Это связано и с заботой об окружающей среде, и с заботой о собственном здоровье, сохранении ресурсов, в том числе и материальных», — пояснила Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и ЛО.
По мнению Анжелики Альшаевой, с течением времени покупатель становится опытнее и избирательнее, поэтому требования к недвижимости будут только расти, а застройщики, в свою очередь, будут «развиваться и соответствовать».
«Да, с каждым годом граждане все больше начинают интересоваться вопросами энергоэффективности. Это связано с растущим осознанием людей необходимости бережного отношения к окружающей среде и экономии ресурсов. Кроме того, существенное влияние на повышение интереса к энергоэффективности оказывает рост цен на энергоресурсы. Люди все чаще задают вопросы о том, какие материалы и технологии используются при строительстве домов, какие системы отопления и кондиционирования воздуха устанавливаются, какие меры принимаются для экономии энергоресурсов и снижения затрат на коммунальные услуги. Более того, некоторые граждане уже активно принимают участие в программе энергоэффективности, устанавливают солнечные панели и другие устройства для получения дополнительной энергии, утепляют свои дома, квартиры и т. д.», — уточнил Григорий Зудилин.
Денис Демьяненко упоминает аналогии: «Чем больше потенциальный покупатель доверяет качеству продукта, тем меньше интереса он проявляет к его составу. Покупая новую модель смартфона или пылесоса, мы подсознательно ждем, что она будет более технологичной, чем та, которую имеем сегодня. С квартирами — то же самое. Технологии развиваются, с каждым годом делая шаг вперед, позволяя обывателю не вникать, из чего именно складывается его комфорт».
Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City, полагает, что застройщики не останутся в стороне: «Если застройщик «слышит» своего потребителя — он будет использовать «зеленый стандарт», применять энергоэффективные технологии, ориентироваться на проектирование и возведение таких объектов, которые наносят минимальный ущерб окружающей среде».
По мнению Сергея Софронова, пока для исчерпывающего понимания покупателям нужно объяснять, из чего вообще складывается понятие «энергоэффективность» и как это можно проследить на примере выбора среди конкретных предложений застройщиков. «В то же время есть определенная реальность. И она такова, что если финансовые условия покупки квартиры в доме с условным классом С более привлекательны, чем с условным классом А (при прочих равных), то выбор будет сделан в пользу первого. Поэтому мы, строительная сфера и потребители, — только в начале пути, когда понятие «энергоэффективность» является не просто чем-либо модным и сугубо маркетинговым, но и вполне прикладным», — заключил он.
Уникальное историческое наследие Северной столицы предопределяет особую роль деятельности Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга (КГИОП). Глава ведомства Сергей Макаров на пресс-конференции рассказал о планах работы в наступившем году.
Петербург – самый большой градостроительный объект в списке ЮНЕСКО, площадь только ядра объекта всемирного наследия – исторического центра Северной столицы – составляет около 4 тыс. га. На этой территории находится почти 9 тыс. памятников и около 16 тыс. исторических зданий. Приведенные цифры лучше любых слов говорят о значимости работы КГИОП для города.
Реставрационный размах
По словам Сергея Макарова, в 2020 году из бюджета Петербурга на реставрацию, использование и охрану объектов наследия будет выделено более 2,08 млрд рублей. Этот показатель в последние годы остается примерно на одном уровне. Так, в 2019 году на эти цели городским бюджетом было направлено 2,29 млрд рублей. «Соответственно, и число объектов сохраняется примерно на одном уровне: 60–70 ежегодно. При этом надо понимать, что подавляющее большинство из них просто в силу масштаба – переходящие, то есть реставрация там идет по нескольку лет», – отметил он.
Самым знаковым объектом, работы на котором стартуют в этом году, по мнению Сергея Макарова, можно назвать памятник императору Николаю I на Исаакиевской площади. «Хотя это объект федерального значения, к КГИОП обратились, чтобы мы контролировали реставрацию. Это очень сложный объект, ему исполнилось 160 лет, и за все это время его ни разу комплексно не реставрировали. Поэтому два года мы проводили исследования и готовили проект. Сейчас все технические решения по памятнику определены, есть точное понимание, что и как делать. В этом году работы стартуют, а завершатся они, по всей видимости, не раньше конца будущего года», – рассказал он. Объем финансирования в 2020 году по этому объекту запланирован на уровне 116,4 млн рублей.
Из других объектов, работы на которых начнутся в этом году, Сергей Макаров выделил Александринскую женскую больницу (Ленинградский научно-исследовательский нейрохирургический институт им. проф. А. Поленова) на ул. Маяковского, 12 (объем финансирования в 2020 году – 72,7 млн рублей), церковь во имя иконы Божией Матери «Всех Скорбящих Радость» на Шпалерной ул., 35 (102 млн), Князь-Владимирский собор на ул. Блохина, 26 (46,5 млн), евангелическо-лютеранский храм Св. Екатерины на Большом пр. В.О., 1 (71,1 млн) и др.
В числе крупнейших переходящих объектов глава КГИОП назвал здания, входящие в состав Смольного монастыря: собор Воскресения Словущего (105 млн рублей на 2020 год), церковь Святых Захарии и Елизаветы (32,7 млн), храм Св. Александра Невского при Александровском институте (24,2 млн), Гатчинский императорский дворец (293,9 млн), дворец Юсуповых на наб. р. Мойки, 94 (200,5 млн), дом О. Монферрана на наб. р. Мойки, 86–88 (90,6 млн) и др.
«Особо хочу выделить Гатчинский дворец. По сравнению с тем состоянием, в котором он находился, сейчас он просто преобразился», – отметил Сергей Макаров. В 2015–2019 годах по программе КГИОП на реставрацию этого объекта было направлено 553 млн рублей. При этом, по словам чиновника, работы на нем продлятся еще не менее пяти лет. «Зато после этого он предстанет перед посетителями во всем своем былом внешнем и внутреннем великолепии», – пообещал он.
Помимо этого, на субсидии религиозным организациям для выполнения реставрационных работ на объектах наследия, находящихся в их собственности, на конкурсной основе в 2020 году будет распределено 369,7 млн рублей.
Фасадный прорыв
Более 1850 объектов культурного наследия в Петербурге являются многоквартирными домами (это наибольшее число среди всех субъектов РФ). Как сообщил Сергей Макаров, в 2020 году запланирована разработка проектной документации на реставрацию фасадов более 60 жилых домов-памятников на общую сумму 184,9 млн рублей.
Он отметил, что в прошлом году была принята программа реставрации фасадов жилых зданий-памятников (подпрограмма «Наследие»). «Ее необходимость стала очевидна, когда все окончательно убедились, что на средства Фонда капремонта многоквартирных домов выполнить грамотные и качественные работы на фасадах жилых домов-памятников просто нереально», – отметил чиновник.
Сергей Макаров напомнил, что в 2005–2013 годах под эгидой КГИОП реализовывалась программа «Фасады Петербурга», по реставрации фасадов объектов наследия. За этот период были проведены работы по 483 объектам на общую сумму примерно 8,1 млрд рублей. Но в 2014 году в Градкодекс РФ были внесены изменения, в соответствии с которыми реставрация жилых зданий-памятников была передана в ведение Фонда капремонта многоквартирных домов. Однако Фонд, не будучи специализированной структурой в сфере реставрации, столкнулся с серьезными проблемами. Они связаны с необходимостью подготовки и утверждения соответствующей проектной документации, надзором за работами и пр.
«Практика показала, что Фонд, при помощи КГИОП, может справиться с работами на относительно несложных фасадах (I–II категории). Но работу на более сложных объектах (III–IV категорий), с обилием декора и различных архитектурных элементов, пришлось вернуть в ведение КГИОП, с разработкой соответствующей программы. Кроме того, КГИОП, в отличие от Фонда капитального ремонта, имеет право на проведение работ по воссозданию утраченных элементов, что позволит вернуть зданиям-памятникам их изначальный облик», – отметил Сергей Макаров.
В 10-летнюю программу вошло 255 объектов наследия (большая часть из них – 130 – в Центральном районе города). Суммарный объем ее финансирования составил 17 млрд рублей. «Ежегодно на эти цели будет выделяться 1,8–1,9 млрд рублей. КГИОП был осуществлен мониторинг объектов, и выбраны те, которые нуждаются в скорейшей реставрации. Именно они попали в первую очередь работ», – рассказал чиновник.
В их число, в частности, вошли: дом Бутурлиной (ул. Чайковского, 10), дом П. Гулина (ул. Чайковского, 61), дом Шрейберов (ул. Чайковского, 63), особняк Л. Н. Симонова (Гагаринская ул., 5), Военно-походная канцелярия (Захарьевская ул., 17), дом И. Екимова (Кирочная ул., 6), дом П. Бадаева (ул. Восстания, 19), дом А. Романова (Солдатский пер., 1) и др.
Власти Ленинградской области максимально расширяют сотрудничество с федеральными структурами в целях скорейшей достройки проблемных объектов и обеспечения пострадавших дольщиков жильем. Окончательно решить проблему в регионе планируется в течение трех лет.
В целях развития сотрудничества, получившего сильнейший толчок в конце прошлого года, в середине января заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ Михаил Москвин провел рабочую встречу с руководством Фонда ДОМ.РФ в Москве.
На совещании обсуждались вопросы завершения строительства проблемных объектов на территории Ленобласти, формирования данных единого реестра проблемных объектов в единой системе жилищного строительства на сайте ДОМ.РФ, взаимодействия федерального и регионального фондов, сокращения сроков процедур и прохождения документов. Отдельным блоком рассматривалось завершение строительства проблемных объектов, в которых денежные средства привлекались по схеме ЖСК.
Горячая дискуссия разгорелась вокруг работы конкурсных управляющих, аккредитованных Фондом ДОМ.РФ. Зачастую, находясь в других регионах и работая с огромным количеством объектов, они физически не успевают заниматься проблемами восстановления прав обманутых дольщиков в Ленобласти. В ходе совещания руководство Фонда ДОМ.РФ и руководители подразделений пришли к более глубокому пониманию проблематики долевого строительства на территории 47-го региона.
Руководство Фонда ДОМ.РФ отметило высокую эффективность решения проблем долгостроев Правительством Ленобласти. Вся работа по созданию регионального Фонда защиты прав обманутых дольщиков была проделана оперативно, и сейчас эта структура является рабочей частью механизма достройки проблемных объектов.
Также Правительство Ленобласти предоставило Фонду ДОМ.РФ для принятия решений все необходимые документы по проблемным объектам региона, а средства, запланированные для завершения строительства, перечислены правительством области в федеральный Фонд.
Напомним, депутаты Законодательного собрания региона в декабре прошлого года одобрили проект закона о бюджете региона на ближайшие три года, в рамках этого закона губернатор Ленобласти Александр Дрозденко предложил профинансировать завершение достройки домов для обманутых дольщиков на сумму в 2 млрд рублей. В частности, 500 млн заложено на 2020 год, 700 млн – на 2021 год и 800 млн – на 2022 год. Добавим, что ранее поправками в бюджет 2019 года на те же цели было выделено еще 800 млн рублей.
Сопоставимый объем средств будет выделен федеральными структурами. Соответственно, в 2020–2022 годах суммарно на строительство долгостроев будет направлено 4 млрд рублей
«Ленинградская область – один из первых субъектов РФ, который создал региональный Фонд помощи обманутым дольщикам, мы передали в аналогичный федеральный Фонд всю информацию о наших проблемных объектах. Руководство страны понимает, что в одиночку регионам будет не справиться с этой общероссийской проблемой, поэтому масштабы помощи ощутимые. В течение трех лет, я надеюсь, мы полностью закроем проблему застройщиков-банкротов», – отмечал ранее Александр Дрозденко.
В результате активности региональных властей в прошлом году началось активное сотрудничество с федеральным Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства. В рамках подписанного соглашения Фонд решил выплатить средства обманутым гражданам, купившим квартиры в трех недостроенных проектах на территории Ленобласти. Это расположенный в деревне Бугры ЖК «Морошкино» (застройщик «Норманн Запад», корпус 5 – первая очередь, корпус 2 – вторая очередь), ЖК Yolkki Village («Гранд-строй», вторая очередь) и все дома ЖК «Азбука» (Constanta Development) Затем Наблюдательный совет Фонда принял решение завершить строительство следующих домов компании-банкрота «Навис»: ЖК «Шотландия» в Агалатово – 1, 2, 3А, 4А, 5А, 6, 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 3.1, 3.2, ЖК «Щегловская усадьба» – Д1, Д2, Д3, Д4. Права участников строительства «Шотландии» (домов 3Б, 3В, 4Б, 5Б, 5В) решено восстановить через выплату компенсаций.
На данный момент вопрос включения объектов для рассмотрения Наблюдательным советом Фонда ДОМ.РФ в большей степени зависит от работы конкурсных управляющих, которые должны представить полный пакет документов, в соответствии с требованиями федеральных структур (включая реестры требований участников долевого строительства и оценку объекта незавершенного строительства).
Александр Дрозденко подчеркивает: помимо привлечения федеральных средств, в регионе продолжат работать другие формы поддержки дольщиков. В частности, к достройке проблемных объектов регион по-прежнему будет привлекать инвесторов в обмен на инфраструктурные преференции и выделение земельных участков. «Ленобласть взяла на себя обязательства завершить не менее пятой части всех долгостроев с помощью компаний-доноров, без средств Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», – напомнил Михаил Москвин.
Отметим, что серьезные успехи достигнуты регионом в конце прошлого года и на этом пути. В частности, сдан пятиэтажный дом застройщика «АСП Проект» на 89 квартир в Сосново, в Типографском переулке. Введен корпус 6.1 проблемного ЖК «Радужный» в микрорайоне Южный города Всеволожска. Дано разрешение на ввод дома в составе ЖК «Солнце» на 129 квартир в Сосновом Бору и двух секций ЖК «Дубровка на Неве» на Советской улице в Невской Дубровке.
Также достигнуто соглашение со «Строительным трестом» о завершении строительства дома на 252 квартиры общей площадью 8 тыс. кв. м для ЖСК «Лаголово-2». Стоимость достройки – около 450 млн рублей. В качестве компенсации у компании в 2020 году будут выкуплены детсад в Кудрово и школа в Новоселье.
Помимо этого, СК «Нева Сити» построила дом в Кировске на бульваре Партизанской Славы для пострадавших покупателей квартир КТ «Социальная инициатива».
Пользуясь случаем, корреспондент «Строительного Еженедельника» задал вопрос о судьбе проблемного ЖК «Галактика», застройщик которого находится в процедуре банкротства.
«Сейчас обсуждается вопрос завершения строительства ЖК «Галактика» с участием федерального Фонда. Так как часть дольщиков категорически против достройки их дома по соглашению с ГК «ПИК», по данному соглашению, возможно, будет достраиваться другой объект за те земельные участки, которые расположены рядом с ЖК "Галактика"», – ответил Михаил Москвин.