Энергоэффективность на подходе
Покупатели новостроек пока мало заботятся об энергоэффективности будущего жилья, многие не разбираются в теме. Очень медленно, но вместе с количеством домов высокого класса энергоэффективности число граждан, заинтересованных в приобретении именно такого жилья, будет расти, уверены эксперты. Однако предсказываемое падение спроса способно вынудить девелоперов сократить стоимость жилья за счет совсем не энергоэффективных материалов.
Аналитический центр ДОМ.РФ на основе опроса ВЦИОМ подсчитал: только 13% россиян разбираются в вопросах энергоэффективности и «зеленого жилья» и могут объяснить разницу между ними. При выборе жилья покупателей интересуют в первую очередь местоположение, цена, транспортная доступность, внешняя и внутренняя инфраструктура. Где-то в середине списка — интерес к экологии.
«При выборе новостройки в Московском регионе люди все чаще обращают внимание на расположение ЖК в более экологичных районах, рядом с водоемами и парками. Около десяти лет назад этот вопрос волновал не более 5% тех, кто планировали покупать жилье. В 2024 году, по данным разных рейтингов, на фактор экологичности ориентируются до 15–20% потенциальных покупателей», — отметил Григорий Зудилин, руководитель отдела реализации «Север» ГК «Гранель».
В то же время, полагает Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании Л1, зачастую экологичные проекты — это в большей степени маркетинговый термин, чем реально используемые технологии.
Энергоэффективность — это несколько факторов: конструкция, качество строительных материалов и функциональность инженерного оборудования.
Энергоэффективностью интересуются немногие, хотя застройщики, утверждает Денис Демьяненко, директор департамента продаж Sezar Group, сейчас возводят дома, по классу энергоэффективности на порядок выше, чем 10–15 лет назад. Многие современные дома оснащены регуляторами режима отопления, энергосберегающими осветительными приборами, датчиками движения, счетчиками. «Покупателей интересует технология фасада, какие окна установлены, какое лифтовое оборудование, но, скорее, с точки зрения удобства и комфорта в повседневной жизни, а не с точки зрения характеристик энергосбережения. Большинство покупателей квартиры в новостройке априори рассчитывают, что дом последнего поколения будет более комфортным, чем квартира, где он живет, особенно если переезжают из морально устаревшего жилого фонда», — пояснил Денис Демьяненко.
Либо покупателей интересует размер коммунальных платежей, причем люди далеко не всегда связывают плату за коммунальные услуги, например, с энергоэффективными материалами, говорит Павел Евсюков, руководитель департамента развития продукта девелопера AAG: «Со стороны клиентов выраженного запроса на энергоэффективность и зеленую повестку нет. Скорее, на этапе покупки обычно интересуются будущей стоимостью коммунальных платежей, но она зависит не столько от энергоэффективных решений, сколько от набора услуг, которые предоставляет управляющая компания».
В общем, у разных девелоперов — разная точка зрения по поводу востребованности энергоэффективных проектов. «Понятие энергоэффективности дома только начинает входить в устойчивый набор параметров, интересующих покупателей жилой недвижимости», — полагает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС», напоминает: «С 2017 года все застройщики указывают эту информацию в ДДУ, поэтому логично, что люди интересуются данным параметром».
По мнению Татьяны Халиловой, директора департамента продаж GloraX, класс энергоэффективности и экологические характеристики проекта имеют ключевое значение для покупателей квартир в высокобюджетных сегментах жилья. В массовом сегменте это отходит на второй план.
Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), убеждена, что энергосберегающие и энергоэффективные технологии сегодня востребованы и застройщиками, и покупателями: «Запрос на чистые и энергоэффективные технологии со стороны покупателей сегодня очень высок».
Экономия, но деньги вперед
Постройка энергоэффективного здания, по разным оценкам, обходится на 10–20% дороже обычного дома. При этом, подсчитали специалисты Счетной палаты, оценочный потенциал сокращения объема энергопотребления составляет порядка 50–60%. Соответственно, снижаются коммунальные платежи. Однако покупатели относятся к наценкам за энергоэффективность для последующей экономии по-разному.
Оксана Понаморенко, например, говорит о готовности покупателей доплачивать ради экономии расходов на коммуналку: «Снижаются тепло- и энергопотери — оплата уменьшается. В проектах среднего и высокого ценового сегмента часто применяются системы умного дома, которые пользуются популярностью у покупателей. Они упрощают жизнь и также позволяют экономить на платежах».
Григорий Зудилин указывает: спрос на экологичность и энергоэффективность сформирован в основном среди молодых покупателей. Это люди от 30 до 35 лет, молодые семьи и семьи с маленькими детьми. Они готовы рассматривать объекты с повышенным классом энергоэффективности при несущественной переплате.
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», полагает, что отношение покупателей дифференцировано: «С одной стороны, энергоэффективные технологии позволяют снижать затраты на коммунальные услуги не в ущерб качеству проживания. И многие клиенты заинтересованы в том, чтобы после переезда за содержание дома и придомовой территории платить меньше. С другой стороны, стоимость квартиры как фактор выбора сегодня даже не включают в топ-списки: это априори очень важно для всех, кто планируют покупку жилья. И если встанет дилемма между «уложиться в заданный бюджет» и «заплатить больше за экологичные материалы», покупатель, вероятнее всего, выберет первое».
Татьяна Халилова рассуждает: «Нельзя сказать, что клиенты платят именно за энергоэффективность, они приобретают комплексный продукт, куда входят архитектурная концепция, благоустройство, дизайн мест общего пользования и т. д.».
Энергоэффективность ищет класс
Теоретически класс энергоэффективности должен зависеть от класса жилого комплекса. Эксперты подчеркивают: материалы, используемые в строительстве, безопасны и экологичны для любого класса жилья.
«Из-за высоких тарифов на электричество в европейских странах в зависимости от класса энергоэффективности дома от А до D может существенно отличаться арендная ставка. В России электроэнергия существенно дешевле, поэтому разница между классами не критична и не оказывает существенного влияния на стоимость квартиры», — отмечает Павел Евсюков.
Однако в высокобюджетном сегменте используются более дорогие материалы. «Чем выше класс дома, тем выше его класс энергоэффективности. Как и с любым другим продуктом на любом рынке, чем он дороже, тем лучше вся совокупность его характеристик», — говорит Сергей Софронов.
Оксана Понаморенко добавила: «Различие может быть в деталях: например, в домах премиум-класса вместо типовых металлопластиковых стеклопакетов могут быть установлены деревянные. Они существенно дороже, но по сути и своим функциям не превосходят стандартные. Это больше вопрос эстетики».
Многие компании разработали и используют собственные стандарты, в которые включена также энергоэффективность. Причем для каждого класса жилья — свой стандарт.
По словам Дмитрия Ефремова, современные энергоэффективные инженерные решения, рассчитанные для домов более высокого класса, в качестве «пилота» могут применяться на жилье масс-маркета. Затем клиенты тестируют систему и оценивают ее необходимость. «Энергоэффективность, повторюсь, — одна из важных составляющих, однако мы не наблюдали повышенного спроса у покупателей конкретно на эту характеристику при покупке жилья масс-маркет», — добавил он.
С другой стороны, отмечает Денис Демьяненко, классификация жилой недвижимости — это весьма условный свод маркетинговых правил, в то время как класс энергоэффективности определяется четким соответствием нормативным техническим требованиям (например, приказы Министерства строительства и ЖКХ Российской Федерации). «Зависимость ”чем выше класс позиционирования, тем выше класс энергоэффективности” есть, но она непрямая. У нас во всех проектах бизнес-класса — класс энергоэффективности А (очень высокий), в комфорт-плюс — класс В (высокий). Но на рынке много примеров проектов бизнес-класса, в том числе введенных в эксплуатацию после 2020 года, в которых класс энергоэффективности B», — подчеркнул он.
Не революция, но запрос
Участники рынка уверены: запрос на энергоэффективность со стороны покупателей будет расти. «Покупатели все больше разбираются в вопросе энергоэффективности и выбирают безопасные, энергоэффективные проекты. Это связано и с заботой об окружающей среде, и с заботой о собственном здоровье, сохранении ресурсов, в том числе и материальных», — пояснила Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и ЛО.
По мнению Анжелики Альшаевой, с течением времени покупатель становится опытнее и избирательнее, поэтому требования к недвижимости будут только расти, а застройщики, в свою очередь, будут «развиваться и соответствовать».
«Да, с каждым годом граждане все больше начинают интересоваться вопросами энергоэффективности. Это связано с растущим осознанием людей необходимости бережного отношения к окружающей среде и экономии ресурсов. Кроме того, существенное влияние на повышение интереса к энергоэффективности оказывает рост цен на энергоресурсы. Люди все чаще задают вопросы о том, какие материалы и технологии используются при строительстве домов, какие системы отопления и кондиционирования воздуха устанавливаются, какие меры принимаются для экономии энергоресурсов и снижения затрат на коммунальные услуги. Более того, некоторые граждане уже активно принимают участие в программе энергоэффективности, устанавливают солнечные панели и другие устройства для получения дополнительной энергии, утепляют свои дома, квартиры и т. д.», — уточнил Григорий Зудилин.
Денис Демьяненко упоминает аналогии: «Чем больше потенциальный покупатель доверяет качеству продукта, тем меньше интереса он проявляет к его составу. Покупая новую модель смартфона или пылесоса, мы подсознательно ждем, что она будет более технологичной, чем та, которую имеем сегодня. С квартирами — то же самое. Технологии развиваются, с каждым годом делая шаг вперед, позволяя обывателю не вникать, из чего именно складывается его комфорт».
Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City, полагает, что застройщики не останутся в стороне: «Если застройщик «слышит» своего потребителя — он будет использовать «зеленый стандарт», применять энергоэффективные технологии, ориентироваться на проектирование и возведение таких объектов, которые наносят минимальный ущерб окружающей среде».
По мнению Сергея Софронова, пока для исчерпывающего понимания покупателям нужно объяснять, из чего вообще складывается понятие «энергоэффективность» и как это можно проследить на примере выбора среди конкретных предложений застройщиков. «В то же время есть определенная реальность. И она такова, что если финансовые условия покупки квартиры в доме с условным классом С более привлекательны, чем с условным классом А (при прочих равных), то выбор будет сделан в пользу первого. Поэтому мы, строительная сфера и потребители, — только в начале пути, когда понятие «энергоэффективность» является не просто чем-либо модным и сугубо маркетинговым, но и вполне прикладным», — заключил он.
Увлекательная тема реструктуризации задолженности и рефинансирования ипотечных кредитов интересует всё большее количество россиян. Статистика неумолима: объём этого рынка неуклонно растёт. Эксперт по жилищному кредитованию — исполнительный директор компании «Ипотека века» Андрей Колпаков — в прямом эфире на канале «Диалоги о недвижимости» рассказал о нюансах рефинансирования и реструктуризации ипотеки.
В стране, где чуть ли не половина жителей увязла в ипотечных долгах, вопросы рефинансирования и реструктуризации кредитов вызывают живой интерес. В то же время периодические колебания процентных ставок дают простор для эффективного взаимодействия с банками и экономии собственных средств. Главное — хорошо представлять, о чём идёт речь.
Что такое рефинансирование и реструктуризация? Реструктуризация задолженности есть не что иное, как использование новых заёмных средств с погашением предыдущих кредитов. Чем реструктуризация отличается от рефинансирования? Программа рефинансирования — это целевой кредит, направленный на погашение одного или нескольких действующих кредитов под официальные справки об остатках этих кредитов.
— Проще говоря, можно взять обычный потребительский кредит на ремонт квартиры — и потратить на погашение другого кредита, — говорит Колпаков. — И это — реструктуризация. Значит, реструктуризация — это некое действие, а рефинансирование — целевой банковский продукт.
Для чего нужно — или не нужно — проводить реструктуризацию/рефинансирование? Чтобы погасить долг, чтобы платить меньше, наконец, чтобы быстрее погасить кредит? Колпаков соглашается, что основная, «большая» цель — оптимизация расходов. Но при этом сразу уточняет:
— Главная задача заёмщиков, которые обращаются в нашу компанию по вопросам рефинансирования — сократить ежемесячный платёж, «платёж в моменте». Сегодня это самый распространённый запрос, поскольку всеобщий кризис привёл к снижению доходов.
Что интересно: несмотря на экономическую встряску, есть большая группа клиентов, готовых платить банку несколько больше, чтобы вывести из-под ипотеки один из своих объектов. К примеру, чтобы сдавать недвижимость внаём.
— Это может быть одной из целей, но подавляющее большинство хочет сократить платёж в моменте, — настаивает Андрей Колпаков. — Конечно, пожелания бывают разные. Кому-то не нравится платить 10 кредитов, он готов платить больше, но в одно место. Тем более что наличие большого количества кредитов — один из стоп-факторов для многих банков. Кому-то именно сейчас нужна сумма, чтобы перекрутиться, тогда он рефинансирует свою ипотеку. И так далее.
Почему обращаются к ипотечным брокерам? По словам Андрея, 20% клиентов компании «Ипотека века» — те, у которых нет времени самостоятельно разбираться во всех нюансах кредитования. Остальные приходят тогда, когда уже столкнулись с отказами в 3-4 банках. Цена такой нерешительности — повышенные ставки. Так что не стоит откладывать обращение к профессионалам. Рефинансировать ипотеку довольно сложно, ведь идёт серьёзная аналитика платежеспособности. Никто не даст деньги, если увидит, что заёмщик неисправно платил раньше, под закрытие этого же кредита.
Кто может рассчитывать на реструктуризацию и рефинансирование? Совершеннолетний гражданин (либо резидент с видом на жительство), возраст которого на момент погашения ипотеки не будет превышать 75 лет (в некоторых банках — 65), имеющий чистую кредитную историю и официально подтверждённый доход. Есть регламенты, по которым мы не имеем права тратить на кредиты 50-60% от него. Если он низкий — обращаться за рефинансированием смысла нет.
Говорить о рефинансировании можно только после 6 своевременно внесённых платежей. Даже наличие так называемой «технической просрочки» (к примеру, задержка межбанковских переводов) автоматически отправит вашу заявку в отказ — она просто не дойдёт до менеджера.
Но не всё так безнадёжно. Колпаков делится лайфхаком: брокеры могут помочь подтвердить реальный доход на основании выписки по дебетовой карте, где оборот выше официального дохода.
Сколько можно сэкономить на переплате? Один из кейсов, которым поделился со слушателями «Диалогов о недвижимости» Андрей Колпаков, наглядно показывает, как человек сэкономил на переплате по ипотечному кредиту более миллиона рублей и при этом существенно снизил сумму ежемесячного платежа. В другом случае удалось добиться снижения процентной ставки с 19% до 9% — и «убрать» почти 50% переплаты.
Как часто можно делать рефинансирование? Каждые полгода, если на это есть желание, деньги и время. Одно «но»: перепродать такую квартиру будет нелегко. Потому что новая ипотека — это так или иначе сделка с недвижимостью. Не все риелторы имеют достаточную квалификацию, чтобы с этим работать. Сложные схемы — профиль ипотечных брокеров.
Как отличить мошенника от профессионала? Это очень сложно, рассказывает гость эфира, потому что часто на обман идут бывшие сотрудники банка. Если у вас просят деньги до получения кредита — за кредитную историю, за консультацию, за подтверждение платежеспособности — это плохой знак. Порядочные брокеры:
- не берут предоплаты;
- лично встречаются с клиентом;
- всегда делают тщательный анализ конкретной ситуации, прежде чем дать ответ.
… «Реструктуризация» и «рефинансирование» — это только звучит страшно. А на деле даёт очень хорошую экономию. При грамотном подходе.
Если бы кто-то сказал мне десять лет назад, что я приму участие в спасении Петропавловской крепости, я бы не поверил.
В 2011 году мы с братом организовали небольшую компанию по продаже гидроизоляционных материалов. Вскоре поняли, что интереснее и выгоднее заниматься работами, переключились на осушение небольших погребов и подвалов. Росли компетенции, пухла папка портфолио, и нас стали приглашать на все более ответственные объекты.
На каком-то этапе наша фирма «Оптимум Прайс» вместе с операциями по гидроизоляции уже что-то укрепляла, усиливала. Новый вид работ органично влился в пул осуществляемых услуг. В немалой степени благодаря применению нами материала «ФОРС», обезвоживающего и упрочняющего конструкцию.
Однажды раздался звонок, и некий прораб попросил нас помочь разобраться с проектом. Каково же было удивление, когда в штампе документации мы прочитали «Петропавловская Крепость Монетный Дворъ». Рассмотрев чертежи и спецификации, мы выдали альтернативное решение задачи одновременного усиления и гидроизоляции стен углубляемого подвала старинного помещения, отослав обратным письмом. Прошло два дня. И вдруг на третий наша телефонная трубка стала красной! Мобильный разрывался от десятков звонков. Нас просили обосновать, доказать, дать пояснения. Мы несколько обескураженно рассказывали вещи, ставшие для нас рутинными за последние годы, и не понимали, что вызвало столь бурную реакцию.
«Монетный Дворъ» мы выполнили, сдали. Помню, как сидел в кабинете инженера крепости, и туда ворвался прораб сторонней организации с круглыми глазами, рассказывая, что они «попытались выбурить состав Оптимум Прайс, а от него искры летят, буры ломаются, такой крепкий!». Это был замечательный комплимент нашей технологии.
После этого нас приглашали на крепость еще трижды на протяжении нескольких лет. Одной из решенных нами задач было усиление оснований корпуса 14Б. Свежо воспоминание о совещании, посвященном началу работ. Длинный стол, администрация, проектировщики, технадзор, КГИОП, все твердо стоят на том, что делать нужно по проекту и никак иначе. Мне передают утвержденную документацию, а я смотрю и не понимаю. Так посмотрел и эдак, а между тем дискуссия продолжается и уже переходят к другим вопросам.
— Простите, но тут забивка свай прописана, верно? — я неуверенно прерываю общий диалог, все еще сомневаясь, так ли я понял.
— Да, верно.
— Внутри здания бить сваи? Но это невозможно. А если и было бы реально, то такие вибрации разрушат корпус и еще пару зданий рядом.
На минуту воцарилась тишина. А потом все тот же шквал вопросов, что и при первом знакомстве с объектом.
Усиление фундамента Петропавловской крепости мы выполнили успешно, применив метод манжетного инъектирования составом ФОРС Фундамент. Наше решение спасло комплекс от вероятного разрушения. Все фото и видеоотчеты в открытом доступе размещены на нашем сайте.
Петропавловская крепость — это не единственный памятник архитектуры, спасенный нашей организацией, где мы поменяли проект, доказали его у проектировщиков и сделали все от нас зависящее, чтобы культурное наследие увидели потомки. В нашей копилке — здание «Грандъ Отеля» на Малой Морской, 18–20, особняк Бейера 1820 года постройки на набережной реки Фонтанки в Санкт-Петербург, усадьба Баташевых (ныне Яузская больница) и Трехгорная мануфактура в Москве, парковый комплекс «Монрепо» (наследие ЮНЕСКО) в Выборге, Меншиковский дворец в Ораниенбауме и другие. Также мы работали на ТЭЦ № 5 в Санкт-Петербурге, вытаскивали проваливающуюся под землю мегаваттную котельную в Ярославле, обследовали и выдавали технические решения по ТЭС на Кавказе, а сейчас, когда вы читаете эту статью, наши сотрудники работают на острове Сахалин.
Петропавловская крепость — не единственный и даже, возможно, не самый интересный объект. Нам, как специалистам, было гораздо занятнее останавливать подземную реку под проваливающимся шестиметровым колодцем в районе Лахта Центра, который после остановки потока нужно было еще и заглубить. Вот там была борьба!
Петропавловская крепость поразила меня отсутствием непробиваемого бюрократического аппарата. Я ожидал натолкнуться на сопротивление, длительные согласования, крючкотворство… Вместо этого были живые дискуссии, правильные вопросы и быстрые решения.
К сожалению, отсутствие бюрократии — это скорее исключение, чем правило. Например, проектировщики с одной электростанции обратились к нам еще в 2017 году. Проблема достаточно яркая. Важной конструкции грозит обрушение. Решение нами выдано сразу же, в рамках диалога. Но вот прошло четыре года, мы успели съездить и провести обследования, выдать пачки листов расчётов и подтверждений, а воз и ныне там. Представители заказчика решают вопрос «кто виноват?» вместо «что делать?».
Еще страшнее лобби производителей материалов. Например, сейчас очень распространена технология, согласно которой для гидроизоляции старинного здания его стены практически подсекаются под корень перфораторами, прошивающие почти насквозь шпуры заполняют материалом, который затем просто выбуривают и выбрасывают. Издевательство над стеной повторяется трижды. В результате и без того ослабленное веками основание здания становится будто изъеденным термитами, которые забили свои ходы хлебным мякишем. Кому это выгодно? Производителю материалов. Тройной перерасход материалов! Да еще каких дорогих материалов!
Сейчас мы боремся за то, чтобы спасти от такого вандализма памятник архитектуры, входящий в пятерку самых значимых в Санкт-Петербурге.
Но вот беда: технология и материалы Оптимум Прайс, обладая многократно превосходящими характеристиками, проверенные многолетним опытом использования на самых ответственных объектах, стоят в несколько раз дешевле. А это, увы, не всем выгодно.