Энергоэффективность на подходе
Покупатели новостроек пока мало заботятся об энергоэффективности будущего жилья, многие не разбираются в теме. Очень медленно, но вместе с количеством домов высокого класса энергоэффективности число граждан, заинтересованных в приобретении именно такого жилья, будет расти, уверены эксперты. Однако предсказываемое падение спроса способно вынудить девелоперов сократить стоимость жилья за счет совсем не энергоэффективных материалов.
Аналитический центр ДОМ.РФ на основе опроса ВЦИОМ подсчитал: только 13% россиян разбираются в вопросах энергоэффективности и «зеленого жилья» и могут объяснить разницу между ними. При выборе жилья покупателей интересуют в первую очередь местоположение, цена, транспортная доступность, внешняя и внутренняя инфраструктура. Где-то в середине списка — интерес к экологии.
«При выборе новостройки в Московском регионе люди все чаще обращают внимание на расположение ЖК в более экологичных районах, рядом с водоемами и парками. Около десяти лет назад этот вопрос волновал не более 5% тех, кто планировали покупать жилье. В 2024 году, по данным разных рейтингов, на фактор экологичности ориентируются до 15–20% потенциальных покупателей», — отметил Григорий Зудилин, руководитель отдела реализации «Север» ГК «Гранель».
В то же время, полагает Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании Л1, зачастую экологичные проекты — это в большей степени маркетинговый термин, чем реально используемые технологии.
Энергоэффективность — это несколько факторов: конструкция, качество строительных материалов и функциональность инженерного оборудования.
Энергоэффективностью интересуются немногие, хотя застройщики, утверждает Денис Демьяненко, директор департамента продаж Sezar Group, сейчас возводят дома, по классу энергоэффективности на порядок выше, чем 10–15 лет назад. Многие современные дома оснащены регуляторами режима отопления, энергосберегающими осветительными приборами, датчиками движения, счетчиками. «Покупателей интересует технология фасада, какие окна установлены, какое лифтовое оборудование, но, скорее, с точки зрения удобства и комфорта в повседневной жизни, а не с точки зрения характеристик энергосбережения. Большинство покупателей квартиры в новостройке априори рассчитывают, что дом последнего поколения будет более комфортным, чем квартира, где он живет, особенно если переезжают из морально устаревшего жилого фонда», — пояснил Денис Демьяненко.
Либо покупателей интересует размер коммунальных платежей, причем люди далеко не всегда связывают плату за коммунальные услуги, например, с энергоэффективными материалами, говорит Павел Евсюков, руководитель департамента развития продукта девелопера AAG: «Со стороны клиентов выраженного запроса на энергоэффективность и зеленую повестку нет. Скорее, на этапе покупки обычно интересуются будущей стоимостью коммунальных платежей, но она зависит не столько от энергоэффективных решений, сколько от набора услуг, которые предоставляет управляющая компания».
В общем, у разных девелоперов — разная точка зрения по поводу востребованности энергоэффективных проектов. «Понятие энергоэффективности дома только начинает входить в устойчивый набор параметров, интересующих покупателей жилой недвижимости», — полагает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС», напоминает: «С 2017 года все застройщики указывают эту информацию в ДДУ, поэтому логично, что люди интересуются данным параметром».
По мнению Татьяны Халиловой, директора департамента продаж GloraX, класс энергоэффективности и экологические характеристики проекта имеют ключевое значение для покупателей квартир в высокобюджетных сегментах жилья. В массовом сегменте это отходит на второй план.
Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), убеждена, что энергосберегающие и энергоэффективные технологии сегодня востребованы и застройщиками, и покупателями: «Запрос на чистые и энергоэффективные технологии со стороны покупателей сегодня очень высок».
Экономия, но деньги вперед
Постройка энергоэффективного здания, по разным оценкам, обходится на 10–20% дороже обычного дома. При этом, подсчитали специалисты Счетной палаты, оценочный потенциал сокращения объема энергопотребления составляет порядка 50–60%. Соответственно, снижаются коммунальные платежи. Однако покупатели относятся к наценкам за энергоэффективность для последующей экономии по-разному.
Оксана Понаморенко, например, говорит о готовности покупателей доплачивать ради экономии расходов на коммуналку: «Снижаются тепло- и энергопотери — оплата уменьшается. В проектах среднего и высокого ценового сегмента часто применяются системы умного дома, которые пользуются популярностью у покупателей. Они упрощают жизнь и также позволяют экономить на платежах».
Григорий Зудилин указывает: спрос на экологичность и энергоэффективность сформирован в основном среди молодых покупателей. Это люди от 30 до 35 лет, молодые семьи и семьи с маленькими детьми. Они готовы рассматривать объекты с повышенным классом энергоэффективности при несущественной переплате.
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», полагает, что отношение покупателей дифференцировано: «С одной стороны, энергоэффективные технологии позволяют снижать затраты на коммунальные услуги не в ущерб качеству проживания. И многие клиенты заинтересованы в том, чтобы после переезда за содержание дома и придомовой территории платить меньше. С другой стороны, стоимость квартиры как фактор выбора сегодня даже не включают в топ-списки: это априори очень важно для всех, кто планируют покупку жилья. И если встанет дилемма между «уложиться в заданный бюджет» и «заплатить больше за экологичные материалы», покупатель, вероятнее всего, выберет первое».
Татьяна Халилова рассуждает: «Нельзя сказать, что клиенты платят именно за энергоэффективность, они приобретают комплексный продукт, куда входят архитектурная концепция, благоустройство, дизайн мест общего пользования и т. д.».
Энергоэффективность ищет класс
Теоретически класс энергоэффективности должен зависеть от класса жилого комплекса. Эксперты подчеркивают: материалы, используемые в строительстве, безопасны и экологичны для любого класса жилья.
«Из-за высоких тарифов на электричество в европейских странах в зависимости от класса энергоэффективности дома от А до D может существенно отличаться арендная ставка. В России электроэнергия существенно дешевле, поэтому разница между классами не критична и не оказывает существенного влияния на стоимость квартиры», — отмечает Павел Евсюков.
Однако в высокобюджетном сегменте используются более дорогие материалы. «Чем выше класс дома, тем выше его класс энергоэффективности. Как и с любым другим продуктом на любом рынке, чем он дороже, тем лучше вся совокупность его характеристик», — говорит Сергей Софронов.
Оксана Понаморенко добавила: «Различие может быть в деталях: например, в домах премиум-класса вместо типовых металлопластиковых стеклопакетов могут быть установлены деревянные. Они существенно дороже, но по сути и своим функциям не превосходят стандартные. Это больше вопрос эстетики».
Многие компании разработали и используют собственные стандарты, в которые включена также энергоэффективность. Причем для каждого класса жилья — свой стандарт.
По словам Дмитрия Ефремова, современные энергоэффективные инженерные решения, рассчитанные для домов более высокого класса, в качестве «пилота» могут применяться на жилье масс-маркета. Затем клиенты тестируют систему и оценивают ее необходимость. «Энергоэффективность, повторюсь, — одна из важных составляющих, однако мы не наблюдали повышенного спроса у покупателей конкретно на эту характеристику при покупке жилья масс-маркет», — добавил он.
С другой стороны, отмечает Денис Демьяненко, классификация жилой недвижимости — это весьма условный свод маркетинговых правил, в то время как класс энергоэффективности определяется четким соответствием нормативным техническим требованиям (например, приказы Министерства строительства и ЖКХ Российской Федерации). «Зависимость ”чем выше класс позиционирования, тем выше класс энергоэффективности” есть, но она непрямая. У нас во всех проектах бизнес-класса — класс энергоэффективности А (очень высокий), в комфорт-плюс — класс В (высокий). Но на рынке много примеров проектов бизнес-класса, в том числе введенных в эксплуатацию после 2020 года, в которых класс энергоэффективности B», — подчеркнул он.
Не революция, но запрос
Участники рынка уверены: запрос на энергоэффективность со стороны покупателей будет расти. «Покупатели все больше разбираются в вопросе энергоэффективности и выбирают безопасные, энергоэффективные проекты. Это связано и с заботой об окружающей среде, и с заботой о собственном здоровье, сохранении ресурсов, в том числе и материальных», — пояснила Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и ЛО.
По мнению Анжелики Альшаевой, с течением времени покупатель становится опытнее и избирательнее, поэтому требования к недвижимости будут только расти, а застройщики, в свою очередь, будут «развиваться и соответствовать».
«Да, с каждым годом граждане все больше начинают интересоваться вопросами энергоэффективности. Это связано с растущим осознанием людей необходимости бережного отношения к окружающей среде и экономии ресурсов. Кроме того, существенное влияние на повышение интереса к энергоэффективности оказывает рост цен на энергоресурсы. Люди все чаще задают вопросы о том, какие материалы и технологии используются при строительстве домов, какие системы отопления и кондиционирования воздуха устанавливаются, какие меры принимаются для экономии энергоресурсов и снижения затрат на коммунальные услуги. Более того, некоторые граждане уже активно принимают участие в программе энергоэффективности, устанавливают солнечные панели и другие устройства для получения дополнительной энергии, утепляют свои дома, квартиры и т. д.», — уточнил Григорий Зудилин.
Денис Демьяненко упоминает аналогии: «Чем больше потенциальный покупатель доверяет качеству продукта, тем меньше интереса он проявляет к его составу. Покупая новую модель смартфона или пылесоса, мы подсознательно ждем, что она будет более технологичной, чем та, которую имеем сегодня. С квартирами — то же самое. Технологии развиваются, с каждым годом делая шаг вперед, позволяя обывателю не вникать, из чего именно складывается его комфорт».
Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City, полагает, что застройщики не останутся в стороне: «Если застройщик «слышит» своего потребителя — он будет использовать «зеленый стандарт», применять энергоэффективные технологии, ориентироваться на проектирование и возведение таких объектов, которые наносят минимальный ущерб окружающей среде».
По мнению Сергея Софронова, пока для исчерпывающего понимания покупателям нужно объяснять, из чего вообще складывается понятие «энергоэффективность» и как это можно проследить на примере выбора среди конкретных предложений застройщиков. «В то же время есть определенная реальность. И она такова, что если финансовые условия покупки квартиры в доме с условным классом С более привлекательны, чем с условным классом А (при прочих равных), то выбор будет сделан в пользу первого. Поэтому мы, строительная сфера и потребители, — только в начале пути, когда понятие «энергоэффективность» является не просто чем-либо модным и сугубо маркетинговым, но и вполне прикладным», — заключил он.
Зарплата архитектора зависит не только от умения проектировать здания и опыта работы, но также от знаний законодательства и даже английского языка.
Сервис по поиску высокооплачиваемой работы SuperJob в августе 2021 года изучил предложения работодателей и ожидания претендентов на позицию «Архитектор» в гражданском строительстве.
Наиболее востребованы архитекторы со стажем работы в гражданском строительстве от 3 лет, имеющие опыт проектирования крупных объектов. Зарплатный максимум для архитектора в Москве составляет 250 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — 200 тыс. руб., в Екатеринбурге — 170 тыс. руб.
Есть стандартный перечень обязанностей архитекторов:
- архитектурное проектирование зданий;
- выполнение архитектурно-строительных чертежей;
- участие в подготовке технических заданий;
- разработка предпроектной, проектной и рабочей документации;
- согласование проектной и исполнительной документации;
- авторский надзор;
- взаимодействие со смежными организациями.
Но уровень зарплаты зависит еще от требований и пожеланий работодателей.
Первая группа работодателей, которая готова платить меньше прочих, требует:
- Высшее образование (архитектурное/строительное)
- Знание ArchiCAD/AutoCAD
- Знание современных строительных нормативов, противопожарных и экологических норм и правил
- Знание методов проектирования и проведения технико-экономических расчетов
- Знание современных технологий строительства, видов и свойств строительных материалов
- Опыт выполнения архитектурных чертежей.
Зарплата на 5-10 тыс. рублей больше требует дополнительного опыта – разработки проектной и рабочей документации и стаж работы не менее года. И желательно владеть Adobe Photoshop.
На 20 тыс. рублей, а то и больше могут получать архитекторы, которые, помимо прочего, знают Revit, владеют английским языком на уровне чтения технической документации, имеют портфолио реализованных проектов и опыт работы не менее трех лет. В качестве дополнения неплохо бы владеть технологией BIM, знать Autodesk 3ds Max и SketchUp.
На самую высокую зарплату в любом регионе могут претендовать специалисты, которые, помимо перечисленного, имеют опыт разработки всех стадий архитектурной части проекта, работы над крупными проектами/несколькими проектами одновременно и работают в профессии не менее пяти лет. Свободный английский язык не возбраняется.
В свою очередь претенденты на должность в большинстве своем женщины (59%) 36-ти лет (средний возраст). И хотя около 30% готовы к переезду и в среднем имеют опыт работы более четырех лет, три четверти не имеют высшего образования, что сводит их шансы к минимуму.
Недавно созданная Градостроительная комиссия Санкт‑Петербурга постановила: разрешение на строительство жилых комплексов застройщики получат на определенных условиях – к обязательной инженерной инфраструктуре добавилась социальная и дороги. Очевидно, что все оплатят покупатели жилья.
Градостроительная комиссия под председательством губернатора Петербурга Александра Беглова создана в мае текущего года. Первое заседание состоялось в июле, конкретных указаний после этого застройщики не получили. Но в августе их уже загрузили обязательствами. «РСТИ-Нова» в нагрузку к планам по строительству ЖК в Московском районе площадью 44 тыс. кв. м получила обременение в виде строительства детского сада на 100 мест, школы на 200 мест и внутриквартальных проезда. По завершении все это надо безвозмездно передать городу.
Аналогичные обязательства возложены на компанию «Озерный край», которая собирается построить ЖК площадью 128 тыс. кв. м в Калининском районе: подарить городу 600 кв. м. нежилых помещений, детский сад на 280 мест и внутриквартальные проезды. Только за школу на 1125 мест Смольный готов немного заплатить.
Поддержка из федерального центра
Беспрерывно заботящаяся о людях «Единая Россия» в лице депутата Госдумы от Петербурга Евгения Марченко разработала аналогичный законопроект – уже на федеральном уровне. Задача – обязать застройщиков синхронно с возведением жилья строить школы, детские сады, объекты транспортной инфраструктуры. «Законом будет четко прописано: если ты строишь жилой дом или квартал, изволь построить сколько-нибудь детских садов или поликлиник. То, на чем нерадивые чиновники "играют", освобождая от социальной инфраструктуры, это все затягивается, а потом ничего не строится», - пояснил РИА Новости инициатор законопроекта.
По мнению Евгения Марченко, закон будет иметь обратную силу – распространяться на объекты, построенные до его принятия.
В дополнение уже подготовлен второй законопроект, по которому срок исковой давности для требований властей к застройщикам по поводу исполнения инвестиционного договора увеличивается с трех до десяти лет. Таким образом, чиновники смогут обязать девелоперов построить школ, детские сады и дороги в уже давно сданных объектах, а главное, «увеличивать на них нагрузку в виде социальной инфраструктуры».
Нагруженные метры
Нагружать девелоперов строительством дорог Смольный начал еще в 2016 году. Однако тогда чиновники КРТИ утверждали, что «Лидер Групп», Seven Suns Development, Группа ЛСР, «Леннорд» и другие застройщики сами вызвались строить дороги.
В 2016 году были готовы первые жилые дома на намыве. Сдать их не представлялось возможным, поскольку подъездов к домам не существовало – за шесть освоения намыва город не удосужился даже подступиться к своим обязательствам по транспортному обеспечению новостроек. Даже после того, как дороги были построены, город долго не принимал их на баланс.
Попытку собрать средства с застройщиков на строительство дорог предпринимал вице-губернатор Игорь Албин. Застройщики, которых утомили постоянные требования властей, инициировали создание Фонда социальных обязательств застройщиков (или Фонда социального участия), в который они – как заранее было подсчитано, собирались отчислять 4 тыс. рублей с каждого построенного квадратного метра. Эти средства предполагалось направить на строительство социальных объектов.
Но Смольный решил брать 10-40 тыс. рублей с каждого построенного метра, чтобы еще и на строительство дорог хватило.
После ухода Албина с поста идея Фонда умерла, но желание взять побольше денег с застройщиков живо.
Застройщики давно смирились с необходимостью самостоятельно строить инженерную инфраструктуру и безвозмездно, «то есть, даром», передавать частным или городским компаниям готовые сети. Потом добавились школы и детские сады, также частенько безвозмездно передаваемые властям.
Между тем, любые дополнительные затраты увеличивают стоимость квадратного метра для покупателя жилья. Как подсчитал Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI, действующие нормативы по отчислениям на социальную инфраструктуру дают следующую нагрузку в расчете на 1 кв. метр жилья: по школам – 8,8 тыс. рублей, по детским садам – 6,25 тыс. рублей, по поликлиникам – 1,88 тыс. рублей.
Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент», отмечает: «Если брать старые цены на стройматериалы и прежнюю методику, то, по нашим расчетам, надбавка в стоимости жилых домов при обязательном возведении застройщиками социальной инфраструктуры могла бы составить 10 тыс. рублей на 1 кв. м. С учетом нынешних реалий и первых объявленных застройщиками проектов по новым правилам мы допускаем, что дополнительная финансовая нагрузка для девелоперов будет составлять около 20 тыс. рублей за 1 кв. м. Если городское правительство пытается обязать застройщиков возводить внутриквартальные проезды, это, по нашим подсчетам, еще около 5 тыс. рублей на 1 кв. м. Таким образом, максимальное увеличение может составить 25 тыс. рублей за 1 кв. м. жилья, которые оплатят будущие покупатели квартир».
С ним согласна Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург». По ее подсчетам, нагрузка уже увеличилась до 15-20 тыс. рублей на 1 кв. м. «Это существенное увеличение, дополнительная статья расходов, которая заставит девелоперов пересматривать финансовые модели проектов и, в конечном итоге, обусловит дополнительный рост стоимости жилья для покупателя», - подчеркнула она.
Источник финансирования – дольщики
«Город планомерно и неуклонно работает над ликвидацией дисбаланса между жилой и социальной застройкой, особенно в новостройках. Нужно активнее создавать социальную инфраструктуру и привлекать к этому инвесторов. Мы стремимся не только наращивать темпы возведения социальных объектов, но и вести их строительство параллельно с жилой застройкой, чтобы все сдавалось синхронно. Этих правил должны придерживаться все застройщики», - по итогам заседания Градкомиссии заявил Александр Беглов.
Город, безусловно, «стремится наращивать», однако власти постоянно жалуются на нехватку средств для строительства дорог и социальных объектов.
В зависимости от материалов и технологий, от того, типовой проект или нет, наконец, от количества мест в школах и детских садах, стоимость их строительства разная. По подсчетам компании «Дальпитерстрой», RBI, ГК «КВС», строительство детского сада стоит от 200 млн до 500 млн рублей. Строительство школы обходится в 1-1,5 млрд рублей. Но это типовые проекты.
По подсчетам «Бонава Санкт-Петербург», строительства одного места в начальной школе – саду с бассейном на данный момент составляет около 2 млн рублей.
По данным Союза инженеров-сметчиков, строительство 1 км дороги стоит до 270 млн рублей.
А источников финансирования у девелоперов два: средства покупателей жилья и кредиты. Если инфраструктурные объекты строятся за счет кредитов, финансовая нагрузка на 1 кв. м еще подрастает. «Сейчас в среднем минимальная ставка при наполненности эскроу-счетов составляет 4-4,5%, и это тоже влияет на экономику проекта и увеличение стоимости квадратного метра», - отмечает Игорь Карцев.
Двойное сплошное
Инициатива Смольного не напугала застройщиков – видимо, чего-то подобного они давно ждали. По словам Игоря Карцева, властная инициатива восторга не вызвала, но для строителей важно все время иметь работу. «Все участники рынка работают в рамках законодательства, для нас важна доступность финансовых средств. При новых требованиях стоимость социальных объектов будут оплачивать покупатели. Как раз у них и надо спросить: считают ли они справедливым, что все будущие квартиры будут стоить дороже на сумму соседних поликлиник, школ, детских садов и дорог? Ведь стоимость типовой двухкомнатной квартиры на 50 кв. м с учетом новых обязательств застройщиков может вырасти на 1 млн рублей!» - добавил он.
Мария Черная указывает на несправедливые действия властей: «Здесь, на мой взгляд, скрыт очень важный вопрос двойного налогообложения, когда петербуржцы сначала оплачивают строительство социальных объектов из своих налогов, а затем, еще раз, при покупке жилья».
Конечно, застройщики никуда не денутся – будут исполнять возложенные обязательства. Во-первых, в борьбе за покупателя качество жилой среды играет все более важную роль. Во-вторых, отказ компании выполнять требования властей автоматически закрывает ей доступ к новым проектам – если только в качестве подрядной организации.
Мнение
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
- Самая большая сложность в девелопменте – это отсутствие ясных, постоянных и одинаковых для всех правил работы и их постоянное изменение на разных уровнях. Первое предметное заседание Градостроительной комиссии показало, что условия по-прежнему могут измениться в один момент и в одностороннем порядке, а органы городского управления могут преподнести сюрприз застройщикам.
Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент»:
- У города есть социальная функция, а мы – субъект экономической деятельности. Город должен сам об этом заботиться. Во многих субъектах РФ эти функции лежат именно на них. Но, видимо, в Петербурге выбран иной путь – граждане платят налоги и дополнительно оплачивают социальные объекты, покупая новое жилье.
Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI:
- Строительство учреждений соцкультбыта за счет бизнеса – сложившаяся практика. Хотя в идеале объекты социальной инфраструктуры, конечно, должны строиться на государственные средства. В том числе и на те, которые застройщик платит в бюджет в виде налогов. А сегодня получается, что застройщики по факту «платят дважды», и в конечном итоге это ложится на плечи покупателей.