Миллионник нового образца
Более трех триллионов рублей частные и государственные уже инвесторы вложили в развитие Новой Москвы. В результате за одиннадцать лет существования число жителей Новой Москвы увеличилось с 240 тысяч до 730 тысяч человек и уверенно стремится к плановому миллиону.
Новая Москва привлекает москвичей
Власти признаются, что в 2012 году было тяжело осознавать, что территорию в полтора раза больше Москвы удастся превратить в миллионник всего за 15 лет. «В России нет ни одного города-миллионника, который был построен меньше, чем за сто лет, — говорит руководитель Департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин. — Но постепенно, когда мы видели, как формируются отраслевые и транспортные схемы, какой интерес вызывает территория у девелоперов, как работает синергия создания инфраструктуры города и реализация проектов застройщиками, то приходило понимание, что город становится все интереснее для жителей». Это видно и по цене квадратного метра. С первоначальных 100 тысяч рублей она поднялась до почти до 300 тысяч. В регион пришли крупные игроки: «ПИК», «А101», «Самолет», у каждого из которых в портфеле не 1 млн кв. м на рынке недвижимости. В общей сложности за 2023 год на территории Новой Москвы они возвели более 2 млн кв. м жилья. В основном девелоперы реализуют проекты жилых комплексов комфорт- и бизнес-класса, в которых более 50% объектов предлагаются с отделкой, что, по словам чиновника, в целом указывает на высокий уровень конкуренции за покупателя среди застройщиков. При этом статистика показывает, что новые квартиры покупают москвичи. Если в 2016 году процент таких покупателей не превышал 18%, то в 2023-м уверенно остановился на 63%. В то же время число новых жителей из других регионов планомерно сокращается и сегодня достигает всего 10%.
Прошедший год стал позитивным в части выравнивания стоимости квадратного метра. Если в предыдущие годы цена постоянно росла, остановившись на 240 тысяч рублей за «квадрат», то в течение 2023 года она практически не менялась. Прирост составил всего 0,6%. «Мы вышли на плато, что важно для покупателей и для рынка недвижимости в целом», — резюмирует Владимир Жидкин.
Параллельно с этим в Новой Москве идет активное строительство социальной инфраструктуры. В 2024 году город планирует возвести 30 таких объектов. При этом все новые школы будут соответствовать новому стандарту, который предполагает создание многофункционального пространства со стеклянными перегородками и спортзалом-трансформером, где смогут заниматься не только ученики, но и жители прилегающих жилых комплексов. А в следующем году полностью завершится программа по созданию пожарных депо. Другими словами, на всей территории Новой Москвы скорость подъезда машины службы спасения не будет превышать десяти минут.
Дороги как драйвер для развития
Как отмечает глава Департамента развития новых территорий города Москвы, инвесторов, в первую очередь, привлекает развивающаяся транспортная инфраструктура. У людей появляется возможность проехать к участкам, обозначенным на карте, как на личном транспорте, так и на общественном. Только за прошедший год в Новой Москве открылись две станции метро и шесть МЦД с транспортно-пересадочными пунктами. Параллельно с этим дорожники активно строят новые трассы: только за 2023 год введено в эксплуатацию более 37 километров новых дорог с четырьмя искусственными сооружениями. Ожидается, что в 2024 году появятся еще столько же вместе с пятью станциями метрополитена. Отметим, что в рамках пятилетнего плана развития транспортной инфраструктуры в регионе возводят два полноценных дублера между Киевским и Калужским шоссе, которые выйдут за Троицк. Часть уже выполнена. В частности, жители получили новую дорогу протяженностью 16,2 км между Варшавским и Калужским шоссе. На сегодняшний день в развитие УДС ТиНАО вложено более 320 млрд рублей.
«Дороги всегда были основным драйвером для развития. Раньше мы об этом читали в книжках, а сегодня сами их создаем и видим, как в поле, куда раньше было невозможно подъехать, начинают появляться такие проекты, как в Прокшино», — приводит пример Владимир Жидкин.
Еще несколько лет назад данный участок достался компании «А101», однако четких намерений его освоения не было, пока рядом не появилась дорога Солнцево — Бутово — Видное и не открылась станция метро в 2023 году. Сегодня девелопер возводит здесь жилой комплекс и первую очередь масштабного бизнес-центра с большой рекреационной зоной. Сдача в эксплуатацию намечена на 2024 год.
Рабочие площадки Новой Москвы
Девелоперам интересно создавать в Новой Москве рабочие места, так как это позволяет значительно компенсировать расходы на смену ВРИ (вида разрешенного использования земельного участка). «Они активно ищут проекты по созданию рабочих мест. В частности, одна из компаний планирует построить на территории Коммунарки спортивный комплекс площадью 70 тысяч квадратных метров. Другие девелоперы реализуют свои проекты в пищевом и строительном кластерах», — обращает внимание Владимир Жидкин.
Объем ввода таких площадей год от года увеличивается. Если в 2023-м застройщики сдали в эксплуатацию порядка 700 тыс. кв. м, то в 2024-м планируется значительно увеличить данный показатель. Так, ожидается, что в Новой Москве откроется фулфилмет-центр OZON на 7000 рабочих мест, где будут осуществляться маркировка и размещение товаров на складе, а также завершится реконструкция торгово-развлекательного центра «Мега».
В прошлом году на территории Новой Москвы появились первые объекты большого производства готовых квартир в рамках технополиса «Монарх». В 2024-м инвестор приступает к строительству второй очереди производства. Компания выпускает крупные блоки с чистовой отделкой и коммуникациями, из которых можно собирать как жилые дома, так и нежилые объекты общественного назначения. Каждый модуль имеет размеры 15 х 6 м, что сопоставимо размеру трехкомнатной квартиры. «Он представляет собой полностью отделанное помещение свободной планировки около 100 кв. м со всеми инженерными коммуникациями», — рассказывают в пресс-службе ГК «Монарх», добавляя, что при желании блок можно оснастить системой «умный дом» в заводских условиях с применением современных материалов и соблюдением всех технологических процессов. Со всех шести сторон блок имеет теплозащитный слой из минераловатной плиты, которая еще является прекрасным звукоизоляционным и пожаростойким материалом. С производства блоки везут на строительную площадку, где собирают дом как из деталей конструктора. Совсем недавно компания реализовала свой первый ЖК в деревне Яковлево поселения Десеновское. Напомним, что договор о комплексном развитии данного участка площадью 11,65 гектара инвестор подписал летом 2023 года на площадке XXVI Петербургского международного экономического форума.
Также в этом году пройдет строительство объектов второй очереди пищевого кластера, резидентами которого являются концерн «КРОСТ», ГК «Веспер», ОМПК и «Град Девелопмент». В общей сложности здесь появится более 573 тыс. кв. м промышленной недвижимости. Еще один кластер — автомобильный и нефтехимический — сформирован в Троицке, где ПАО «Камаз» и ООО «Рэнера» намерены возвести завод по производству отечественных литиевых батарей для электротранспорта. Недалеко от ЦКАДа создается и строительный кластер. На его территории разместят объекты «Внуково Логистик» и «Брусника».
Будущее нового миллионника
Согласно первоначальным планам, к 2030 году на территории Новой Москвы должно проживать не менее одного миллиона человек. Сегодня здесь уже насчитывается порядка 750 тысяч жителей, а учитывая ежегодный прирост в 65–70 тысяч, можно говорить о реальности задуманного.
При этом вслед за созданием необходимой для комфортной жизни инфраструктуры власти не исключают, что в регионе могут появиться крупные объекты, которым под силу привлечь туристов со всей страны или ближнего зарубежья. Это может быть большой сафари-парк, трасса Формулы-1 или киберцентр. Как отметил Владимир Жидкин, редко встречается такое сочетание огромного количества свободных территорий (порядка 35 тысяч га земли) и сформированной транспортной инфраструктуры, какую может предложить Новая Москва, и это преимуществом можно грамотно использовать.
Госпрограмма субсидирования ипотечной ставки продлена, но условия ее существенно изменились. По оценке экспертов рынка недвижимости обеих столиц, это решение властей повлияет на ситуацию, но не кардинально. Поддержку рынку окажут другие ипотечные продукты.
Президент России Владимир Путин, выступая на ПМЭФ-2021, призвал продлить действие госпрограммы льготной ипотеки до 1 июля 2022 года, но изменить ее условия. Процентная ставка поднимется с 6,5 до 7% годовых, а предельная сумма кредита станет единой для всех регионов — 3 млн рублей (ранее — до 12 млн — в зависимости от субъекта РФ).
В то же время расширяется круг заемщиков, которые могут взять семейную ипотеку под 6% годовых. Эта программа станет доступна для семей, у которых родился хотя бы один ребенок с начала 2018 года. Максимальная сумма кредита остается на уровне 6 млн рублей, а для Москвы, Петербурга, Подмосковья и Ленобласти — 12 млн.
Причины
Введенная весной прошлого года программа субсидирования ипотечной ставки была задумана как антикризисная мера, призванная поддержать строительный рынок. С этой задачей она справилась превосходно, обеспечив существенный рост спроса на жилье. По данным генерального директора Единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ Виталия Мутко, льготную ипотеку в России взяли более 500 тыс. человек.
Однако рост спроса имел и побочные последствия, особенно в крупных городах. А именно: повышение цены жилья и, соответственно, снижение его доступности для граждан, о чем недавно сообщили в Счетной палате РФ, добавив, что среднее подорожание «квадрата» на первичном рынке по итогам 2020 года составило 12%.
При этом в Счетной палате оперировали данными по стране. В столицах темпы роста были гораздо выше. По оценке Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за прошлый год «метр» в среднем подорожал почти на 30%, а за первые три месяца этого года — еще на 7,6%. В Москве, по оценке ЦИАН, за 2020 год «средний метр» вырос в цене на 21%, за I квартал 2021-го — еще на 8%.
Таким образом, цели запуска нового формата льготной ипотеки вполне очевидны. Меры поддержки решено сконцентрировать, во-первых, в регионах, где ситуация для застройщиков сохраняется достаточно сложная, а во-вторых, в нижних ценовых сегментах рынка, где покупают жилье наименее обеспеченные граждане.
«Доступное кредитование — это позитивный фактор как для участников рынка, так и покупателей. Однако в сложившихся условиях, когда резкое снижение ипотечной ставки на ограниченный срок привело к скачку цен, продление ипотеки с господдержкой еще на некий промежуток времени может снова всколыхнуть спрос и привести к еще одному витку цен», — говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
Генеральный директор Optima Development Давид Худоян отмечает, что льготная ипотека на новых условиях будет востребована в регионах со сравнительно низкими ценами на жилье, где для приобретения квартиры достаточно кредита на 3 млн рублей.
Дела столичные
При этом в столицах льготная ипотека, по сути, упразднена. «Фактически программа отменена для регионов с высоким уровнем цен, прежде всего московской и петербургской агломераций, где с лимитом 3 млн рублей мало что можно купить», — констатирует генеральный директор ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин.
«Если рассчитывать на максимальный лимит и минимальный первоначальный взнос, то в выборе останется только жилье стоимостью до 3,5 млн рублей. Это менее 5% от всего, что предлагается в петербургских новостройках сейчас», — отмечает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Тем более это касается столицы. «Средний бюджет на покупку квартиры в Троицком и Новомосковском округах Москвы в мае 2021 года составил почти 9,4 млн рублей. В границах МКАД он был выше минимум на 30%. Соответственно, купить квартиру на новых условиях в Москве и даже ближайшем Подмосковье будет невозможно без первоначального взноса в 6,5 млн рублей», — говорит директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.
Эксперты считают, что это не пойдет на пользу рынкам столиц и городов-миллионников. «Решение продлить льготную ипотеку с повышением ставки и сокращением лимита окажет негативное влияние на рынок. Для Москвы и Петербурга лимит в 3 млн явно недостаточен», — отмечает Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга РСТИ («РосСтройИнвест»).
«Доступность покупки заметно снизится. Если по льготной процентной ставке переплата по кредиту составляет 47%, то по стандартной — 72%», — добавляет директор по продажам Группы RBI Дмитрий Фалкин.
В то же время представители девелоперских структур обеих столиц единодушно отмечают, что чем-то катастрофическим для рынков принятое решение не станет. «Уже весной 2021 года объемы выдачи кредитов по льготной ипотеке стали снижаться: большинство, кто имел возможность приобрести жилье в ипотеку, успело это сделать. Кроме того, рост цен уже полностью нивелировал преимущества от низкой процентной ставки», — считает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.
Власти учли многофакторность трендов, влияющих на рынок. «Принятое решение, безусловно, позволит обеспечить баланс спроса и предложения, а также избежать резкого повышения цен на недвижимость и значительного увеличения ставок по ипотеке, особенно на фоне ужесточения денежно-кредитной политики», — отмечает Давид Худоян.
Рыночные перспективы
Теперь рынок должен найти новую точку равновесия, не зависящую от мер господдержки. «Полагаю, льготная ипотека выполнила свою основную функцию — поддержала спрос в непростой период. Сегодня рынку необходимо искать естественный баланс спроса и предложения, который сам отрегулирует цены», — говорит Дмитрий Ефремов. «Даже с фактической отменой для столиц льготной ипотеки после 1 июля мы не ожидаем значительного снижения спроса. Возможно, в летние месяцы он незначительно упадет относительно весенних показателей, но уже осенью снова станет активным», — добавляет Константин Гриценко.
При этом эксперты не ожидают снижения цен. «Застройщики сейчас ограниченно зависят от количества клиентов, так как финансируют проект банки, а не дольщики. Себестоимость строительства из-за роста цен на стройматериалы постоянно растет, поэтому большие скидки приведут только к убыткам. Поэтому в целом мы ожидаем плавного выхода из ажиотажного периода высокого спроса и замедления активности в отрасли», — прогнозирует Григорий Ваулин.
С ним соглашается Сергей Софронов. «Девелоперы не будут заниматься целенаправленным снижением цен. В новых проектах, которым еще предстоит выйти на рынок, сделать это физически невозможно. В 2020-м и в первой половине 2021 года состоялось много сделок с покупками участков под проекты, чья экономика рассчитана в новых ценовых реалиях. Ранее довольно долгое время эти участки оставались невостребованными, поскольку строить по ценам 2–3-летней давности на них просто нерентабельно», — подчеркивает он.
Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова напоминает, что, помимо ипотеки, на рынок влияет множество иных факторов. «Активный спрос в течение последнего года серьезно вымыл предложение. Оно сейчас находится на довольно низком уровне, и те объекты, что вышли в Петербурге на рынок в I полугодии 2021 года, пока не смогли возместить раскупленные объемы. А если вспомнить о дефиците рабочих и росте цен на стройматериалы, то очевидно, что ждать падения стоимости "квадрата" не приходится», — уверена она. «В последнее время наблюдается естественное замедление темпов удорожания "метра". Можно ожидать, что в ближайшие месяцы цены зафиксируются на уровнях, близких к текущим», — полагает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Ипотека в помощь
Главной поддержкой для рынка новостроек в столицах после сворачивания программы льготной ипотеки, по оценке экспертов, станет… ипотека. «За период действия госпрограммы субсидирования процентные ставки по базовым ипотечным программам банков существенно снизились, и сегодня не очень сильно отличаются от новой льготной ставки в 7%. Даже повышение Центробанком России ключевой ставки на 0,5 п.п. не приведет к значительному отрыву. Банки заинтересованы в сохранении объемов выдачи, имеют продуманные программы и модели действий в разных ситуациях и постараются сдержать рост ставок. Так что, думаю, по итогам года объем выдачи ипотеки будет не меньше, чем в прошлом году, возможно, даже несколько больше — за счет активного первого полугодия», — отмечает Светлана Денисова.
Позитивную роль сыграет смягчение требований по программе семейной ипотеки. «Выгодные условия покупки квартиры в Москве, Петербурге и ряде других городов сохранятся в рамках новых правил семейной ипотеки, то есть только для тех семей, у которых есть хотя бы один ребенок, рожденный после 1 января 2018 года. Сейчас самым старшим из них исполняется три года, и это как раз тот период, когда матери начнут выходить из декретного отпуска, а уровень дохода на семью, который значительно сократился после ухода в декрет, вернется к "обычному" уровню. Именно в это время — но не раньше — семьи вновь возвращаются к вопросу важных решений и крупных покупок. Поэтому в краткосрочной перспективе можно ожидать рост спроса на программы семейной ипотеки», — прогнозирует Дмитрий Цветов.
«Кроме того, банки продолжат предлагать индивидуальные программы ипотечного кредитования, в которых часть процентной ставки субсидируется застройщиком. Для покупателя это выражается в существенно более низкой ставке на определенный срок — от первого полугода до всего периода кредитования. Стоимость квартиры при покупке по данной программе может незначительно повышаться. Но, несмотря на это, выгода для клиента при достаточно длительном периоде кредитования очевидна. Низкая ставка по кредиту позволяет заемщику сэкономить на процентах от нескольких сотен тысяч до миллиона рублей за весь срок кредита, даже с учетом изначально чуть более высокой цены недвижимости. Преимущество данного инструмента — его доступность всем категориям граждан вне зависимости от состава семьи», — подчеркивает Сергей Терентьев.
Несмотря на пандемию, а в какой-то степени, может быть, именно благодаря ей коворкинги стремительно наращивают объемы своего присутствия на офисном рынке Санкт-Петербурга. По оценке экспертов, за этот год их совокупная площадь в городе удвоится.
Разгон формата
В последнее время гибкие офисы стали одним из наиболее динамично развивающихся форматов коммерческой недвижимости. «Первое полугодие 2021 года характеризовалось бурным ростом коворкинг-пространств. Прирост рабочих мест в гибких офисах составил практически 50% от валового объема предложения на конец 2020 года», — говорит руководитель отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE Алена Волобуева.
По ее данным, на конец июня 2021 года в городе функционировало 57 коворкинг-центров в формате офисов и бизнес-инкубаторов. Большая часть (60%) располагается в центральных районах города. Лидерами являются Центральный — 28%, Адмиралтейский — 14%, Петроградский — 11% и Московский районы — 9%.
При этом, по оценке Becar Asset Management, несмотря значительные объемы нового ввода, заполняемость сохраняется на уровне IV квартала прошлого года — 76%. «И, скорее всего, в ближайшие месяцы ситуация не изменится — часть объектов уже забронирована, подписаны предварительные договоры аренды с крупными корпорациями», — отмечает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
По мнению экспертов, стремительный рост формата в Петербурге продолжится. «Объем прироста качественного предложения на рынке во втором полугодии 2021-го не уступит достижениям первой половины года, а при благоприятном развитии событий превзойдет его на 30%», — прогнозирует Алена Волобуева.
«Пока что нет предпосылок для снижения активности в сегменте коворкингов. Некоторые объекты открываются в бывших офисах — это один из способов заполнения традиционных бизнес-центров. В то же время Петербург — город активного редевелопмента. Здесь остается еще много мест для создания новых проектов», — добавляет Ольга Шарыгина.
С этим согласен и Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»). «Надо понимать, что Россия, хоть и с некоторым отставанием, идет в русле мировых трендов. Конечно, коворкинги никогда полностью не вытеснят с рынка классические бизнес-центры. Но международная практика показывает, что сегмент коворкингов приближается к насыщаемости, когда его доля доходит примерно до 10% от всех офисных площадей. В Петербурге мы сейчас только приближаемся к показателю в 1%. Так что опасаться перегрева рынка в настоящее время никаких оснований нет», — уверен он.
Новое открытие
Исходя из этих прогнозов ГК «БестЪ» продолжает развивать сеть коворкингов PAGE. На сегодняшний день она объединяет шесть объектов (три собственных и три открытых по франшизе).
Новая точка сети — коворкинг RODELEN-PAGE — открылся по франшизе в бизнес-центре «Роделен», расположенном по адресу: Кантемировская улица, 4. Гибкое офисное пространство находится на первом этаже здания, рассчитано на 66 рабочих мест и оформлено в соответствии с фирменным дизайном и стилем сети PAGE.
«В этом помещении ранее находилась точка сети столовых "Тарелка". Учреждения общественного питания из-за пандемии коронавируса стали проблемным бизнесом. Доходы столовой существенно снизились, и сеть решила закрыть точку. Между тем формат гибких офисов, напротив, динамично растет и пользуется сегодня повышенным спросом. Именно поэтому появился коворкинг RODELEN-PAGE. Если проект продемонстрирует свою успешность, возможно, он будет расширен и на второй этаж бизнес-центра», — рассказывает акционер лизинговой компании «Роделен» и инвестор проекта Денис Левицкий.
Как сообщила партнер, генеральный директор УК PAGE Мария Сумарокова, инвестиции в организацию коворкинга в данном случае были сравнительно небольшими — порядка 20–30 тыс. рублей на кв. м (т. е. на помещение площадью 440 кв. м — порядка 9–13 млн рублей). «Это связано с отсутствием необходимости в больших капитальных работах по организации сетей, переносу стен, выравниванию полов и пр. Обычно для создания коворкинга в менее удобном помещении затраты составляют порядка 60–70 тыс. рублей на метр», — говорит она.
Инвестор рассчитывает увеличить доходность с «квадрата» на 1,5 раза по сравнению с размещением «Тарелки» и надеется окупить проект не более чем за два года. «На мой взгляд, интеграция коворкинга в действующий бизнес-центр — решение очень эффективное. Неслучайно арендаторы офисов уже начали интересоваться новыми возможностями, которые у них появляются без необходимости покидать здание. Это и переговорные, и беспроблемное подключение к работе временно необходимых специалистов, и многое иное», — отмечает Денис Левицкий.
Мария Сумарокова полностью разделяет его мнение и даже выражает удивление, что такая практика не получила широкого распространения раньше. «До сих пор петербургские коворкинги открывались где угодно — в старинных особняках, бывших доходных домах, креативных кластерах, общественно-деловых пространствах. Мы открыли PAGE даже в апарт-отеле и в фитнес-клубе. Но именно бизнес-центры плохо поддавались современным трендам. Однако уже в ближайшее время это станет обычной практикой. Думаю, что наш проект убедит всех, что можно "встроить" коворкинг в действующий бизнес-центр и ничего при этом не сломать», — подчеркивает она.
Проект рассчитан как на отдельных пользователей — индивидуальных предпринимателей, самозанятых, фрилансеров, которым необходимо оборудованное место для работы, так и на корпоративных клиентов. По свидетельству Марии Сумароковов, интерес со стороны потенциальных арендаторов очень высок. Более того, уже заключены первые договоры. Заполнить коворкинг пользователями в управляющей компании надеются уже к концу октября.
Она сообщила также, что сеть PAGE продолжает развитие. «В настоящее время идет работа над созданием еще четырех коворкингов, включая три по франшизе. В целом внимание к формату очень высоко, немало интересантов из других регионов страны. Думаю, что сеть будет динамично расширяться», — отметила Мария Сумарокова.
