Слагаемые квадратного метра
Проблемы ценообразования на строительном рынке, критерии качества сдаваемых объектов, прогнозы ценовой динамики и объекты, сконцентрировавшие основной потребительский интерес, стали ключевыми темами дискуссии на круглом столе «Тенденции ценообразования на рынке строящегося жилья», который провел «Строительный Еженедельник».
Ситуацию на рынке охарактеризовал председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. Согласно проведенным аналитическим исследованиям, на продажу выставляются площади в 260 строящихся и новых объектах жилой недвижимости, из них 120 объектов – это новые дома, находящиеся на регистрации прав собственности в Росрегистрации или уже зарегистрированные. Соответственно, на стадии продажи находится 2,6 млн кв. м строящегося и нового жилья.
«Отличие от докризисного периода состоит в том, что практически каждый третий объект уже построен, но до сих пор находится в продаже, – отмечает Павел Созинов, – по его словам, за время кризиса число выведенных на продажу объектов сократилось на 25 процентов». Тем не менее с начала года объем нового и строящегося жилья увеличился на 5-7%, что говорит об определенном оживлении рынка, отмечает эксперт. На это указывает и трехкратный рост цен на земельные участки на последних торгах в ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
Сегодня у застройщиков есть повод для уверенности, что по крайней мере в течение 2-3 лет ситуация на рынке жилья выровняется. В то же время, если количество сделок на вторичном рынке во время кризиса практически не изменилось и осталось прежним – около 60 тысяч в год, – то количество сделок на первичном рынке сократилось практически на треть и составило менее 20 тысяч за прошлый год.
Также к концу прошлого года стало ясно, что портрет потребителя и покупательские предпочтения на рынке недвижимости серьезно изменились. «Каждый второй запрос от потенциального покупателя относится к жилью эконом-класса, то есть активный спрос существует именно на однокомнатные квартиры», – говорит Павел Созинов.
Существует потребность в однокомнатных квартирах общим метражом до
Хотя поводов для особого оптимизма Павел Созинов не видит: в целом, никакие макроэкономические параметры не подтверждают увеличения платежеспособности населения, которая и обеспечивает рост спроса, говорит он, отмечая, однако, что сегодня есть отложенный спрос на жилье, который сформировался с сентября 2008 года.
«В целом по стране на 20 процентов ухудшились экономические показатели, рынок недвижимости в денежном эквиваленте просел на 30 процентов, если исходить из стоимости недвижимости, которая упала на 20 процентов», – привел данные официальной статистики Павел Созинов. Также упало совокупное количество сделок на 15-20%.
Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский поделился наблюдениями, что в этом году спрос на рынке первичного жилья возвращается, доверие потребителей увеличивается.
«По нашему опыту могу сказать, что на первичном рынке основной спрос ориентирован на небольшие недорогие небольшие объекты, – рассказал Дмитрий Щегельский. – Это значит, что на рынке должно строиться больше жилья эконом-класса».
На сегодняшний день, по мнению г-на Щегельского, рынок достиг дна. «На самом деле он достиг дна еще осенью прошлого года, то есть мы видим продолжение устойчивой тенденции, начавшейся в прошлом году», – пояснил эксперт.
Представители строительных компаний высказали свое видение колебаний рынка недвижимости. В частности, заместитель генерального директора по маркетингу и рекламе ИСК «Отделстрой» Лариса Окунь считает, что сейчас строительный рынок – это прежде всего рынок покупателя. То есть объем предложения больше, чем спрос, и в будущем ситуация изменится в корне. Будучи опытным специалистом, г-жа Окунь объяснила, почему произойдет перемена: «По закону любого рынка спады и подъемы чередуются. Спад уже был, и сегодня, как отмечают строительные компании и специализированные СМИ, цены больше уже не опускаются, а начинают расти вверх очень медленно, но тем не менее», – пояснила эксперт.
В условиях экономического спада граждане боялись совершать дорогостоящие покупки, а если все-таки решались обзавестись жильем, то главным предметом интереса являлись квартиры в готовых объектах. Этот спрос вчера резко снизил количество квартир в готовом новом жилье сегодня.
«Безусловно, самыми ликвидными были маленькие по площади квартиры, поэтому они почти выбыли с рынка, – подтверждает существующую тенденцию Лариса Окунь, – соответственно, рынок начнет меняться под давлением формирующегося дефицита».
Дмитрий Щегельский рассказал, что уже сейчас риэлторы компании «Бенуа», которую он возглавляет, становятся свидетелями аукционного сражения покупателей за квартиры небольшого метража, общей площадью 30-
«Цены пойдут вверх, – прогнозирует Лариса Окунь, – рассчитывать на лучший выбор по доступной цене в дальнейшем не придется, потому что качество этих объектов будет не очень высоким. Если у вас есть интерес, нужно реализовывать его сейчас». Отличные квартиры по отличным низким ценам, которые предлагают некоторые застройщики, участники круглого стола газеты «Строительный Еженедельник» смело называют байкой.
«Сейчас на рынке можно найти квартиру-студию за 1,6 миллиона рублей, но это будет земля, которую застройщики только арендуют, к тому же у них, скорее всего, нет разрешения на строительство», – поясняет начальник отдела маркетинга ГК «Унисто-Петросталь» Елена Бухарова. При такой заманчивой для граждан цене строители могут похвастаться максимум проведением геодезических исследований на месте будущего строительства. Для покупателя, равно как и для продавца, операции по такому объекту будут крайне рискованны, так как не факт, что застройщик получит разрешение на строительство. Надо взвешивать риски, объясняют эксперты.
«Застройщик не может до бесконечности понижать цену, но прежде, чем вы сделаете свой выбор, вы должны проанализировать следующую ситуацию: если компания застраивает один точечный дом, это одна история; если она застраивает микрорайон и успешно сдала несколько объектов, да еще и в кризис, – это совершенно другая история и другой портрет компании», – призывает покупателей к бдительности Елена Бухарова.
Непростая ситуация в экономике научила граждан быть весьма аккуратными и внимательными при выборе строительной компании, рассказал генеральный директор ЗАО «Холдинговая строительная компания-2» (ХоСК-2) Закир Муратов. По его словам, люди стали очень тщательно и скрупулезно выяснять юридическую чистоту стройки, соблюдение сроков строительства.
«На сайте нашей компании мы установили онлайн-трансляцию с места возведения объекта: каждый заинтересованный инвестор, находясь в любой точке мира, может контролировать процесс самостоятельно», – рассказал г-н Муратов, пояснив, что виртуальный канал вызывает доверие и интерес к проектам его компании со стороны не только петербуржцев, но и жителей других регионов страны.
«Люди быстро привыкают к хорошему, – добавил Закир Муратов. – У нас был случай, когда в офис приехал человек и сообщил, что два месяца не работал эфир со стройки одного из наших объектов. Мы объяснили ситуацию, рассказали детали проекта, в итоге человек решил купить у нас квартиру».
Директор по продажам объединения «Строительный трест» Сергей Степанов рассказал о ходе продаж квартир его компанией и предложил коллегам оценить результативность показателей.
«В среднем в этот период мы продавали по 100 квартир в месяц, это плановый объем, необходимый для реализации строительных и инвестиционных планов компании, – сообщил г-н Степанов. – Средняя стоимость продаж составила 77-76 тысяч рублей за квадратный метр, в докризисный период стоимость была 90 тысяч квадратных метров».
Безусловно, в конце 2008 – начале 2009 года наблюдалась стагнация; это затронуло практически все компании: покупатели не понимали, как будет развиваться ситуация, и заняли выжидательную позицию. За это время продажи упали у всех компаний, но уже весной ситуация изменилась, спрос возобновился и был ориентирован на готовые объекты, рассказал Сергей Степанов.
Рассуждая о проблеме ценообразования, строители поясняют, что на стоимость жилья влияет много разных факторов. По словам Ларисы Окунь, главными слагаемыми стоимости квадратного метра стоит считать месторасположение, транспортную доступность и экологию.
«Земли, приобретенные с такими характеристиками, изначально стоят дороже, соответственно, квартиры в таких домах тоже будут не из дешевых», – пояснила г-жа Окунь.
На цену влияет этап строительства: растут этажи, растет цена, наличие или отсутствие розетки, потому что квартиры с отделкой всегда стоят дороже. Расходы на строительство парковок также закладываются в стоимость квадратного метра. Кроме того, в стоимость жилья включены такие расходы застройщика, как покупка земли, согласование, отладка технических коммуникаций, реклама компании и т. д. Самый дорогостоящий этап – это подготовительные работы на участке, сходятся во мнении строители.
«Важно понять, что цели у производителей и продавцов жилья совпадают с целями покупателей: мы не хотим, чтобы цены скакали, – говорит о рынке недвижимости Сергей Степанов, – потому что как только начинают расти цены на жилье, следом растет стоимость земельных участков строительных материалов, начинается ценовая гонка, – эту ситуацию мы только что пережили».
Нужно стремиться к стабильности и избегать очередных «пузырей», пояснил эксперт.
Действительно, ни одни игрок рынка не заинтересован в скачках рынка. «На сколько возможно удержать потенциальные возможности всплеска потребительского спроса я сказать не могу, - говорит Дмитрий Щегельский, - строительным компаниям необходимо производить товар постоянно, чтобы быть наплаву». С началом кризиса многие стройки были заморожены, либо темпы строительства существенно снижались. В результате, после консервации строек, и, как следствие, небольшого количества готового предложения, на рынке в ближайшее время произойдет всплеск спроса. Из-за нехватки готовых квартир на первичном рынке часть спроса перекинется на вторичный рынок, говорит г-н Щегельский, цены будут расти.
«Когда это случится, строители вряд ли удержатся от искушения не продавать выше запланированной цены», - подытожил эксперт.
Оксана Прохорова
Губернаторская программа реставрации исторического центра «Фасады Санкт-Петербурга 2005–2007» будет продолжена в следующем году. К такому решению городские чиновники пришли по окончании первого этапа реализации программы. В результате реставрации и ремонта фасадов зданий центр Петербурга должен существенно изменить свой облик.Большая часть зданий в историческом центре Санкт-Петербурга пребывает в удручающем состоянии и давно требует срочного ремонта и реставрации. Среди них уникальные памятники архитектуры, представляющие особую ценность не только для культурной столицы, но и для всей страны. Чтобы привести в надлежащий вид хотя бы фасады всех зданий исторического центра, как выяснилось, трех лет совсем недостаточно. Первоначально городская программа реставрации «Фасады Санкт-Петербурга» была рассчитана на три года (2005 – 2007). Однако, как утверждает и.о. председателя Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) Ольга Таратынова, уже по окончании первого этапа ее реализации стало ясно, что реставрационные работы на фасадах Санкт-Петербурга необходимо продолжать и после 2007 года. По информации КГИОП, в настоящее время готовится проект программы на 2008 год. Уже сейчас этот проект включает в себя более 250 объектов.
К настоящему времени отреставрированы фасады зданий в центре Петербурга, вокруг Исаакиевской площади, на Вознесенском проспекте, на Малой и Большой улицах, на набережной реки Фонтанки. В этом году, как отмечает Ольга Таратынова, планируется выполнить ремонтно-реставрационные работы на лицевых фасадах 392 зданий. Основную работу по восстановлению фасадов выполняют ведущие реставрационные мастерские города. По словам председателя Союза реставраторов Санкт-Петербурга Нины Шангиной, в этом году планируется отреставрировать фасады зданий на набережной реки Фонтанки, на правом берегу Невы, на Садовой улице и улице Декабристов, а также на Литейном, Лиговском и Старопетергофском проспектах, Большом проспекте Васильевского острова.
По информации КГИОП, за счет бюджета Санкт-Петербурга в 2007 году будут выполнены работы по реставрационному ремонту фасадов 284 зданий на сумму более 1,8 млрд рублей. Долгое время город был не вправе финансировать реставрацию памятников истории и культуры федерального значения. Такую возможность Петербург получил 1 января 2006 года. Сегодня судьба всех городских фасадов в руках городской власти. Часть зданий реставрируется за счет средств пользователей. Такова, например, судьба фасада здания бывшего Министерства просвещения, расположенного на улице Зодчего Росси, 1-3. Затраты на его ремонт пойдут в зачет арендной платы. В губернаторскую программу вошли также несколько инвестиционных проектов. Одним из инвесторов, принявших участие в этой программе, выступило ОАО «Талион», отреставрировав за свой счет лицевые фасады здания на пересечении Большой Морской улицы, 14 и Невского проспекта, 15.
Фасады жилых домов и объектов, не состоящих под государственной охраной, восстанавливаются по заказу администраций районов Санкт-Петербурга. В большей степени это касается жилых домов, расположенных в центральных районах города. Сегодня под контролем Жилищного комитета ведутся работы на фасадах 386 зданий. По информации Жилищного комитета, для этого из городского бюджета в целом предусмотрено более 963 млн рублей.
Некоторые жилые объекты в центре города также взяли под свое крыло инвесторы. Эти здания в большинстве своем подвергаются реконструкции под иные цели. Например, на территории Василеостровского района в этом году инвесторы реконструируют восемь объектов: на проспекте Кима, 1, на ул. Гаванской, 3, на Малом проспекте, 51/50, 54, на Среднем проспекте, 36/40, на 2 Линии, 37, на 8 Линии, 37, на ул. Одоевского, 5. Как правило, подобная процедура касается зданий, не являющихся памятниками архитектуры. Такие объекты могут подвергаться реконструкции, но не сносу – в том случае, если они расположены в пределах Объединенной охранной зоны памятников исторического центра Петербурга. В Центральном районе города в начале года было допущено одно исключение из этого незыблемого правила. Речь идет об историческом здании на Литейном проспекте, 5/19, которое в течение этого года компания «Адамант» планирует реконструировать под гостиницу. Напомним, что здание, признанное аварийным, было демонтировано, в то время как его снос был категорически запрещен. В результате к концу года, по планам руководства компании «Адамант», на Литейном, 5/19 будет построен муляж утраченного исторического объекта. Другой известный объект Центрального района, расположенный на Литейном проспекте, 24 – Дом Мурузи – будет реконструирован за счет средств инвесторов. Функциональное назначение здания при этом не изменится. Дом Мурузи как был жилым объектом, так им и останется.
Судьба многих других зданий, признанных аварийными, в настоящее время не совсем ясна. Понятно, что ветхие жилые дома будут расселены, но что их ждет в дальнейшем, чиновники пока не уточняют. Как отмечает заместитель главы администрации Василеостровского района Олег Фадеенко, в Василеостровском районе в этом году подготовлены технические заключения по аварийности пяти зданий. В Центральном районе таких зданий отмечено гораздо больше. По информации жилищного отдела, администрация Центрального района занимается расселением семи домов, непригодных для проживания и расположенных по различным адресам: Дмитровский пер., 15, Дегтярный пер., 26, ул. Тюшина, 6, 24/34, Лиговский проспект, 110, лит. Г. Все эти объекты требуют комплексной реставрации, капитального ремонта. Восстановления одних фасадов здесь недостаточно. Однако в процессе реализации программы «Фасады Санкт-Петербурга» эти здания, так или иначе, в ближайшее время должны принять соответствующий вид.
Марина Голокова
Профессиональный праздник – это не только награды, концерты, слова признания и благодарности. Это еще и возможность подвести некоторые итоги, взглянуть на свою деятельность со стороны, еще раз обсудить проблемы и попробовать найти пути их решения. День строителя в этом смысле не исключение. А с учетом важности отрасли, которая является одной из бюджетообразующих в Петербурге, стоит, наверное, еще раз взглянуть на цифры и факты.
По словам вице-губернатора Александра Вахмистрова, на 1 августа в Петербурге введено в строй 177 жилых домов общей площадью 1 млн 129 тыс. 777,6 кв. метров. Из них 172 дома были построены вновь, в том числе 62 – по индивидуальным проектам, а пять – реконструировано. Эти цифры позволяют с уверенностью утверждать, что к концу года будет сдано не менее 2,4-2,5 млн кв. метров жилья, то есть план на нынешний год будет не только выполнен, но и перевыполнен. Среди этого огромного количества квадратных метров, которое еще совсем недавно казалось фантастическим, 267 тысяч, или 29 домов, будет построено за счет городского бюджета. А еще 60 домов – по федеральной программе «Жилье для военнослужащих» на 2 566 квартир общей площадью 159,2 тыс. кв. метров в Пушкине. Земельный участок ограничен Парковой ул., Гусарской ул., Саперной ул., Красносельским шоссе и разделен на четыре лота, где генподрядчиками выступают строительные компании ФГУП «211 КЖБИ», ЗАО «ИВИ-93», ЗАО «ДСК «Блок» и ОАО «Монолитстрой». В настоящее время строительство большей части домов завершено.
Инженерия, госзаказ
Кроме жилья, в первом полугодии петербургские строители ввели в эксплуатацию около 250 общегражданских объектов. Это 45 бизнес-центров, 40 торговых точек, более 30 гаражей и крытых автостоянок, 29 автозаправочных станций, пять гостиниц и многое другое.
Адресной инвестиционной программой на 2007 год на выполнение работ по инженерной подготовке запланировано 1 700 234,4 тыс. рублей. В этом году будут завершены работы по инженерной подготовке квартала 56 АБ Северо-Приморской части, включая внутриквартальные инженерные сети, дороги, благоустройство, объекты электрохозяйства. Будет введено в эксплуатацию 17 тыс. кв. метров дорог, 4 500 п. метров сетей водопровода, 2 000 п. метров сетей канализации, 1,5 км сетей теплоснабжения, 2 км кабельных трасс и 12 ТП.
Ведутся работы по инженерной подготовке квартала 59АБ Северо-Приморской части. На сегодня в квартале выполнены работ по прокладке 1 800 п.метров сетей канализации, 4 200 п. метров сетей водопровода, 1100 п. метров сетей теплоснабжения.
Начаты работы по проектированию инженерных сетей в кварталах 15,18 Юго-Западной Приморской части и 55, 58 Северо-Приморской части. Работы планируется полностью завершить в 2009 году. Общая площадь инженерно подготовленной территории по данным кварталам составит 115,88 га.
Закончены работы по подготовке (рекультивации) территории золоотвала квартала 9А севернее улицы Новоселов. На данной территории будут размещены объекты социальной инфраструктуры, два детских сада и школа. Завершаются работы по строительству межквартальных проездов на территории квартала 9 севернее улицы Новоселов. Выполнены работы по устройству сетей ливневой канализации и дренажной системы микрорайона, ограниченного улицами Бассейной, Кубинской, Варшавскойя, Ленинский пр. Завершаются работы по инженерной подготовке территории квартала 9 Южной части Пушкина для обеспечения жилого квартала для военнослужащих.
В I полугодии 2007 года государственный заказ Санкт-Петербурга в рамках средств, предусмотренных по Адресной инвестиционной программе, размещен на сумму 13 571,9 млн рублей. В общей сложности было произведено 414 закупок, включая заключение государственных контрактов на проектно-изыскательские работы, в том числе по отраслям: «Жилищное строительство» – произведено 54 закупки; «Спорт и физическая культура» – 20 закупок; «Коммунальное строительство» – 108 закупок; «Социальная политика» – 37 закупок; «Правоохранительная деятельность и обеспечение безопасности» – 10 закупок. За этот период состоялось более 30 открытых конкурсов, по результатам которых заключены государственные контракты Санкт-Петербурга на общую сумму более 7 млрд рублей, в том числе 1,9 млрд рублей за счет лимитов 2007 года.
Особое внимание социальным объектам
К 1 сентября распахнут двери три новые современные школы в Калининском, Приморском и Пушкинском районах, построенные по последнему слову – с просторными спортивными и актовыми залами, бассейнами, светлыми и удобными классами, библиотеками, столовыми. «Я объехал, посмотрел все школы, – отметил Александр Вахмистров, – остался очень доволен, это совершенно новые, прекрасные школы, думаю, это отличный подарок петербургским ребятишкам ко Дню знаний».
На текущий год запланирован ввод еще одной школы в Пушкине, на 825 мест, которая строится в новом жилом квартале для военнослужащих. Заселение квартала предполагается начать в октябре-ноябре, в связи с чем школу введут в строй в декабре, чтобы с нового года можно было начать в ней обучение детей, поселившихся во вновь отстроенном квартале.
Кроме того, в этом году будут введены в строй шесть детских садов, чтобы снять напряжение с устройством детей в дошкольные учреждения, в том числе три – в Приморском районе.
К концу года планируется завершить реконструкцию главного здания Мариинской больницы, а также здания для размещения городского врачебно-физкультурного диспансера на Фонтанке. Три помещения после реконструкции получит городское управление внутренних дел, для пожарных построят новое депо, а для брачующихся – дворец бракосочетаний. Будет выполнена реконструкция городского стадиона в Пушкине на Ленинградской ул., 83.
Мосты, дороги и реновация
Предполагается ввести и целый ряд объектов транспортного строительства. Мост Лейтенанта Шмидта с четырехполосным движением в одну сторону под новым «старым» названием – Благовещенский мост предположительно будет открыт 15 августа. К концу года запустят вторую очередь вантового моста. Строятся ЗСД, новая линия метро, стадион на Крестовском острове. Буквально на днях завершился конкурс на реконструкцию Крюковских казарм, куда будет переведен военно-морской музей. Этот объект считается одним из важнейших, так как после вывода музея свое историческое место займет сырьевая Биржа, решение об открытии которой в нашем городе уже принято.
Продолжается работа по строительству магистральных дорог и улиц. На эти цели предусмотрено финансирование в объеме 1 516 643,1 тыс. рублей. Завершаются работы по строительству Морской наб. и проезда между кв. 3А-1, 3А-2 для обеспечения функционирования жилых комплексов «Морской фасад» и «Морской каскад» в Василеостровском районе. Завершаются работы по строительству I очереди ул. Димитрова, на участке от Софийской ул. до М. Бухарестской ул., для обеспечения жилой застройки. Завершаются работы по строительству нечетной стороны ул. Турку.
В 2007 году будут завершены работы по строительству II очереди ул. Репищева, ул. Аккуратова для нормального функционирования НИИ кардиологии им. Алмазова. Планируется начать работы по завершению пробивки Богатырского пр., от Стародеревенской ул. до Гаккелевской ул., для улучшения транспортной обстановки в Северо-Приморской части Приморского района.
В соответствии с решением правительства Санкт-Петербурга формируется Перечень городских территорий, подлежащих реновации. Проект нацелен на комплексную реконструкцию кварталов, застроенных аварийным жильем, жилыми домами первых массовых серий, обновление жилищного фонда, улучшение среды проживания горожан и повышение эффективности использования городских территорий. Осенью на рассмотрение городского правительства будет представлен проект закона Санкт-Петербурга «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в 2007-2017 годах».
Разработанная в прошлом году новая схема предоставления земельных участков – торги по комплексному освоению – постепенно набирает обороты. В первом полугодии на торгах было продано 759,7 га земли под комплексное освоение в целях жилищного строительства. По полному пакету на аукционах реализовано 1 гектар и по короткому пакету – 3,9 га для строительства общегражданских объектов: торговые объекты, общественно-деловая застройка, паркинги и другие.
Одним словом, «город строится, значит, город живет».