Слагаемые квадратного метра
Проблемы ценообразования на строительном рынке, критерии качества сдаваемых объектов, прогнозы ценовой динамики и объекты, сконцентрировавшие основной потребительский интерес, стали ключевыми темами дискуссии на круглом столе «Тенденции ценообразования на рынке строящегося жилья», который провел «Строительный Еженедельник».
Ситуацию на рынке охарактеризовал председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. Согласно проведенным аналитическим исследованиям, на продажу выставляются площади в 260 строящихся и новых объектах жилой недвижимости, из них 120 объектов – это новые дома, находящиеся на регистрации прав собственности в Росрегистрации или уже зарегистрированные. Соответственно, на стадии продажи находится 2,6 млн кв. м строящегося и нового жилья.
«Отличие от докризисного периода состоит в том, что практически каждый третий объект уже построен, но до сих пор находится в продаже, – отмечает Павел Созинов, – по его словам, за время кризиса число выведенных на продажу объектов сократилось на 25 процентов». Тем не менее с начала года объем нового и строящегося жилья увеличился на 5-7%, что говорит об определенном оживлении рынка, отмечает эксперт. На это указывает и трехкратный рост цен на земельные участки на последних торгах в ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
Сегодня у застройщиков есть повод для уверенности, что по крайней мере в течение 2-3 лет ситуация на рынке жилья выровняется. В то же время, если количество сделок на вторичном рынке во время кризиса практически не изменилось и осталось прежним – около 60 тысяч в год, – то количество сделок на первичном рынке сократилось практически на треть и составило менее 20 тысяч за прошлый год.
Также к концу прошлого года стало ясно, что портрет потребителя и покупательские предпочтения на рынке недвижимости серьезно изменились. «Каждый второй запрос от потенциального покупателя относится к жилью эконом-класса, то есть активный спрос существует именно на однокомнатные квартиры», – говорит Павел Созинов.
Существует потребность в однокомнатных квартирах общим метражом до
Хотя поводов для особого оптимизма Павел Созинов не видит: в целом, никакие макроэкономические параметры не подтверждают увеличения платежеспособности населения, которая и обеспечивает рост спроса, говорит он, отмечая, однако, что сегодня есть отложенный спрос на жилье, который сформировался с сентября 2008 года.
«В целом по стране на 20 процентов ухудшились экономические показатели, рынок недвижимости в денежном эквиваленте просел на 30 процентов, если исходить из стоимости недвижимости, которая упала на 20 процентов», – привел данные официальной статистики Павел Созинов. Также упало совокупное количество сделок на 15-20%.
Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский поделился наблюдениями, что в этом году спрос на рынке первичного жилья возвращается, доверие потребителей увеличивается.
«По нашему опыту могу сказать, что на первичном рынке основной спрос ориентирован на небольшие недорогие небольшие объекты, – рассказал Дмитрий Щегельский. – Это значит, что на рынке должно строиться больше жилья эконом-класса».
На сегодняшний день, по мнению г-на Щегельского, рынок достиг дна. «На самом деле он достиг дна еще осенью прошлого года, то есть мы видим продолжение устойчивой тенденции, начавшейся в прошлом году», – пояснил эксперт.
Представители строительных компаний высказали свое видение колебаний рынка недвижимости. В частности, заместитель генерального директора по маркетингу и рекламе ИСК «Отделстрой» Лариса Окунь считает, что сейчас строительный рынок – это прежде всего рынок покупателя. То есть объем предложения больше, чем спрос, и в будущем ситуация изменится в корне. Будучи опытным специалистом, г-жа Окунь объяснила, почему произойдет перемена: «По закону любого рынка спады и подъемы чередуются. Спад уже был, и сегодня, как отмечают строительные компании и специализированные СМИ, цены больше уже не опускаются, а начинают расти вверх очень медленно, но тем не менее», – пояснила эксперт.
В условиях экономического спада граждане боялись совершать дорогостоящие покупки, а если все-таки решались обзавестись жильем, то главным предметом интереса являлись квартиры в готовых объектах. Этот спрос вчера резко снизил количество квартир в готовом новом жилье сегодня.
«Безусловно, самыми ликвидными были маленькие по площади квартиры, поэтому они почти выбыли с рынка, – подтверждает существующую тенденцию Лариса Окунь, – соответственно, рынок начнет меняться под давлением формирующегося дефицита».
Дмитрий Щегельский рассказал, что уже сейчас риэлторы компании «Бенуа», которую он возглавляет, становятся свидетелями аукционного сражения покупателей за квартиры небольшого метража, общей площадью 30-
«Цены пойдут вверх, – прогнозирует Лариса Окунь, – рассчитывать на лучший выбор по доступной цене в дальнейшем не придется, потому что качество этих объектов будет не очень высоким. Если у вас есть интерес, нужно реализовывать его сейчас». Отличные квартиры по отличным низким ценам, которые предлагают некоторые застройщики, участники круглого стола газеты «Строительный Еженедельник» смело называют байкой.
«Сейчас на рынке можно найти квартиру-студию за 1,6 миллиона рублей, но это будет земля, которую застройщики только арендуют, к тому же у них, скорее всего, нет разрешения на строительство», – поясняет начальник отдела маркетинга ГК «Унисто-Петросталь» Елена Бухарова. При такой заманчивой для граждан цене строители могут похвастаться максимум проведением геодезических исследований на месте будущего строительства. Для покупателя, равно как и для продавца, операции по такому объекту будут крайне рискованны, так как не факт, что застройщик получит разрешение на строительство. Надо взвешивать риски, объясняют эксперты.
«Застройщик не может до бесконечности понижать цену, но прежде, чем вы сделаете свой выбор, вы должны проанализировать следующую ситуацию: если компания застраивает один точечный дом, это одна история; если она застраивает микрорайон и успешно сдала несколько объектов, да еще и в кризис, – это совершенно другая история и другой портрет компании», – призывает покупателей к бдительности Елена Бухарова.
Непростая ситуация в экономике научила граждан быть весьма аккуратными и внимательными при выборе строительной компании, рассказал генеральный директор ЗАО «Холдинговая строительная компания-2» (ХоСК-2) Закир Муратов. По его словам, люди стали очень тщательно и скрупулезно выяснять юридическую чистоту стройки, соблюдение сроков строительства.
«На сайте нашей компании мы установили онлайн-трансляцию с места возведения объекта: каждый заинтересованный инвестор, находясь в любой точке мира, может контролировать процесс самостоятельно», – рассказал г-н Муратов, пояснив, что виртуальный канал вызывает доверие и интерес к проектам его компании со стороны не только петербуржцев, но и жителей других регионов страны.
«Люди быстро привыкают к хорошему, – добавил Закир Муратов. – У нас был случай, когда в офис приехал человек и сообщил, что два месяца не работал эфир со стройки одного из наших объектов. Мы объяснили ситуацию, рассказали детали проекта, в итоге человек решил купить у нас квартиру».
Директор по продажам объединения «Строительный трест» Сергей Степанов рассказал о ходе продаж квартир его компанией и предложил коллегам оценить результативность показателей.
«В среднем в этот период мы продавали по 100 квартир в месяц, это плановый объем, необходимый для реализации строительных и инвестиционных планов компании, – сообщил г-н Степанов. – Средняя стоимость продаж составила 77-76 тысяч рублей за квадратный метр, в докризисный период стоимость была 90 тысяч квадратных метров».
Безусловно, в конце 2008 – начале 2009 года наблюдалась стагнация; это затронуло практически все компании: покупатели не понимали, как будет развиваться ситуация, и заняли выжидательную позицию. За это время продажи упали у всех компаний, но уже весной ситуация изменилась, спрос возобновился и был ориентирован на готовые объекты, рассказал Сергей Степанов.
Рассуждая о проблеме ценообразования, строители поясняют, что на стоимость жилья влияет много разных факторов. По словам Ларисы Окунь, главными слагаемыми стоимости квадратного метра стоит считать месторасположение, транспортную доступность и экологию.
«Земли, приобретенные с такими характеристиками, изначально стоят дороже, соответственно, квартиры в таких домах тоже будут не из дешевых», – пояснила г-жа Окунь.
На цену влияет этап строительства: растут этажи, растет цена, наличие или отсутствие розетки, потому что квартиры с отделкой всегда стоят дороже. Расходы на строительство парковок также закладываются в стоимость квадратного метра. Кроме того, в стоимость жилья включены такие расходы застройщика, как покупка земли, согласование, отладка технических коммуникаций, реклама компании и т. д. Самый дорогостоящий этап – это подготовительные работы на участке, сходятся во мнении строители.
«Важно понять, что цели у производителей и продавцов жилья совпадают с целями покупателей: мы не хотим, чтобы цены скакали, – говорит о рынке недвижимости Сергей Степанов, – потому что как только начинают расти цены на жилье, следом растет стоимость земельных участков строительных материалов, начинается ценовая гонка, – эту ситуацию мы только что пережили».
Нужно стремиться к стабильности и избегать очередных «пузырей», пояснил эксперт.
Действительно, ни одни игрок рынка не заинтересован в скачках рынка. «На сколько возможно удержать потенциальные возможности всплеска потребительского спроса я сказать не могу, - говорит Дмитрий Щегельский, - строительным компаниям необходимо производить товар постоянно, чтобы быть наплаву». С началом кризиса многие стройки были заморожены, либо темпы строительства существенно снижались. В результате, после консервации строек, и, как следствие, небольшого количества готового предложения, на рынке в ближайшее время произойдет всплеск спроса. Из-за нехватки готовых квартир на первичном рынке часть спроса перекинется на вторичный рынок, говорит г-н Щегельский, цены будут расти.
«Когда это случится, строители вряд ли удержатся от искушения не продавать выше запланированной цены», - подытожил эксперт.
Оксана Прохорова
Эксперты, собравшиеся на круглый стол «Загородный дом по цене однокомнатной квартиры в городе», не смогли найти консенсус во взглядах на строительство загородных домов эконом-класса. Тема круглого стола, по общему признанию, спровоцирована кризисом и снижением продаж на рынке, с перетеканием спроса в наиболее низкие по цене сегменты. При этом, начав обсуждение с определения стоимости 1-комнатной квартиры в Петербурге – в среднем 3 млн. рублей – участники круглого стола плавно перешли к дискуссии о том, возможно ли построить дом за 1 млн. рублей.
Так, по мнению главного редактора журнала «Загородное обозрение» Филиппа Урбана, за 1 млн. рублей возможно построить дом с удобствами, но это сумма без стоимости земли, инженерии и с наймом не подрядной компании, а строительной бригады. «Этот путь не всегда выбирают из-за бедности – ведь так можно почувствовать себя творцом своего дома», - уверен он.
По словам Киры Рыжовой, сотрудника журнала «Доступно о недвижимости», сегодня наибольшее количество звонков от потенциальных покупателей загородной недвижимости поступает от тех, кто интересуется домами стоимостью от 500 тысяч до 5 млн. рублей. Кроме того, по ее данным, «на ура» уходят дешевые земельные участки (без подряда на строительство) – например, в Кировском районе, в
Что касается цен, то, по данным журнала «Доступно о недвижимости», простой деревянный дом можно построить за 600 тысяч рублей (со сборкой, но без утепления) – и получится некий «полудачный вариант». Есть похожие дома, возводимый по каркасной технологии, но они не пользуются доверием у клиентов и стоят значительно дороже 1 млн. рублей. «В целом, мы наблюдаем, что люди готовы вкладывать деньги в недорогие дома и участки, но мало знают о том, как выбрать проект. В этих условиях спрос перетечет к тем застройщикам или производителям домокомплектов, которые сумеют экономнее посчитать себестоимость и лучше предложить свой продукт», - считает эксперт.
Иного мнения о ценах придерживается директор центра аналитики и консалтинга АН «Итака» Яна Долотова. «Мне смешно, когда говорят о возможности построить загородный дом для постоянного проживания за деньги, равные стоимости городской квартиры, то есть 3 млн. рублей, уж не говоря о цене в 1 млн.», - заявила она. По данным «Итаки», в Выборгском районе только участок под ИЖС стоит 1,5 млн. рублей, плюс 500 тысяч стоит подключение 10 кВт электричества, необходимых для полноценного функционирования дома, где предполагается жить постоянно.
Я.Долотова также напомнила, что с начала
Эксперт, как и многие ее коллеги, не избежала обвинений в адрес прессы: по ее мнению, именно то, что СМИ в начале года много говорили о выгоде вложений в землю, вызвало ажиотажный рост цен на нее и, как следствие, снижение числа сделок. «А теперь продавцы дают скидки, снижая свою цену порой очень существенно. По листингам этого не скажешь, но скрытое снижение цен именно такое», - подчеркнула Я.Долотова.
Между тем, некоторые застройщики все же находят возможность построить загородный дом и за 1 млн рублей. Так, по словам Владимира Поручикова, гендиректора Центра загородного домостроения «Жизнь за городом» и компании «Канадский дом», панельно-каркасная технология дает возможность возвести дачный дом площадью 50-
«Полгода назад мы отказывались строить такие маленькие дома, это было нерентабельно. Теперь мы пересмотрели свою позицию, оптимизировали затраты и начали предлагать такие проекты, в плюс к тем, которые предлагали и ранее – например, дом площадью
Однако у присутствующих в зале нашлась информация и о более дешевых вариантах. «ООО «ТСК РосСтройаАльянс» предлагает дома из профилированного бруса по цене 600 тысяч рублей. Это дома из цельного дерева, а у вас каркасные стоят дороже», - заметила К.Рыжова. Ф.Урбан, заметил в ответ, что заявленные в прайсе цены могут значительно вырасти в ходе строительства, когда поставщик находит массу «внеплановых» сложностей, удорожающих стройку.
Не обошлась дискуссия и без представителя самого крупного в СЗФО проекта малоэтажной застройки – «Новая Ижора», включающего 6 тысяч домов на
Собственно, «Новая Ижора» и позиционируется как полноценный городской район, подчеркнул он: там будет 2 школы, 4 детсада, вся медицинская, социальная, торговая инфраструктура. «Вся инфраструктура не входит в цену, она строится на средства холдинга», - подчеркнул М.Солодовников.
Председатель совета директоров ООО «Хаус Комплект» Александр Параскева (компания поставляет и монтирует домокомплекты по немецкой технологии «платформа») заявил: «По цене однокомнатной квартиры полностью обустроить загородный дом для постоянного проживания невозможно – из-за цены земли, цены инженерного подключения и т.д. А вот сам конструктив, стены и кровлю, двери и окна, за 1 млн. построить можно. Можно даже и за 500 тысяч рублей, в дачном варианте. Но мы работаем в другом сегменте рынка – строим дома для постоянного проживания».
Так, дом площадью
Итог дискуссии оказался неожиданным. «Если нельзя построить дом дешевле, чем городская квартира, то, может быть, за эту цену его можно купить на вторичном рынке? – задал вопрос директор по развитию ООО «Медиа-центр «Загородный отдых» Александр Пудиков. – Я знаю прецедент покупки дома для постоянного проживания в Ленобласти за 1,25 млн. рублей. Продавцу срочно нужны были деньги для оплаты кредита. Думаю, число подобных предложений во время кризиса будет увеличиваться. Покупателю останется только отслеживать такую удачную возможность».
Елена Зеликова
Нагнетаемая властью и прессой истерия на рынке нового жилья рождает у потенциальных покупателей квартир один главный вопрос: до какого уровня сможет опуститься (или «смогут опустить») уровень цен на строящееся жилье? Объявленная властями цена планируемых закупок строящегося жилья установила новые ориентиры.
Участники рынка бьют тревогу
Смольный заявил, что планирует закупить для бюджетников квартиры в строящихся домах по 47 тыс. рублей за 1 кв. м. Тем самым город фактически обозначил для всех потенциальных клиентов строительных компаний новый ценовой ориентир. Если планы города осуществятся, то непонятно, как впоследствии строителям объяснять своим клиентам, почему их жилье продается по 70-80, а то и по 100 тысяч за метр?
Причем город-то хочет покупать самые ликвидные квартиры – в приличных районах, небольшого метража, готовности от 70% или с уже оформленным правом… Да еще и с рассрочкой по «незавершенке»: 30% сразу, а 70% – после сдачи объекта.
Кому будет хуже
Не совсем ясно, чем руководствовались чиновники, принимая эти цифры. «К сожалению, меня, руководителя крупнейшего объединения строителей в Петербурге, на это совещание не пригласили, – пояснил Максим Шубарев, президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». – Но могу сказать, что цена в 47 тысяч за метр вряд ли заинтересует кого-то из ответственных, надежных участников рынка». «Это ниже себестоимости, и, я думаю, торги не состоятся. Если же городу кто-то предложит жилье за такие деньги – последствия могут быть самыми печальными», – поддержал коллегу президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко.
Важно понять, для кого они будут печальнее. Для строителей, которым Смольный пытается установить «ординар» продажных цен на типовое жилье? Или же для самого города, который может стать «счастливым обладателем» недостроя?
Второй вариант петербургские девелоперы считают вполне реальным. «Опаснее всего то, что принять данные предложения могут финансово неустойчивые компании, которые готовы пойти на что угодно ради сиюминутного затыкания финансовых дыр», – предполагает Максим Шубарев. Александр Лелин, генеральный директор компании «Ленстройтрест», также не исключает, что участие может быть интересно компаниям, «чье нынешнее положение совсем плачевно».
Сколько стоит жилье
Не так давно на одном из круглых столов свою структуру себестоимости представил холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ». Причем в двух вариантах: до кризиса, и новую – с учетом изменения цен и банковских кредитных ставок. По состоянию на «докризисное время» холдинг приводит себестоимость в размере почти 80 тыс. рублей. Новая версия себестоимости от «ЛенСпецСМУ» превысила 86 тыс. рублей за 1 кв. м.
Но данный застройщик ориентируется на себестоимость конкретно своих объектов, расположенных в довольно престижных местах и часто относящихся к классу комфорт. Мы же решили собрать данные нескольких крупных компаний и независимых экспертов, чтобы оценить нынешнюю структуру себестоимости 1 кв. м типового (без излишеств) жилья при условии не очень хорошего местоположения дома.
Эксперты оценивают стоимость земли в районах вроде Шушар примерно в 5,4 тыс. рублей за 1 кв. м будущего жилья (при том что в районе улицы Оптиков город продал застройщику землю по 13-23 тыс. рублей на 1 кв. м возводимого жилья).
Так вот, в Шушарах метр жилья обойдется почти в 58 тыс. рублей. В стоимость работ по строительству объекта на каждый построенный метр «лягут» следующие расходы: проектирование и согласование – 2,1 тыс. рублей, инженерная подготовка участка – 3,7 тыс. рублей, расходы на управление проектом – 1,1 тыс. рублей, СМР – 38 тыс. рублей. Прибавим к этому обслуживание банковских кредитов по нынешним ставкам – 4,4 тыс. рублей, а также расходы на содержание офиса и рекламу – 3,3 тыс. рублей на 1 кв. м.
Легко посчитать, что если этот же объект построить на уже упомянутой улице Оптиков, то цена 1 кв. м возрастет до 72-75 тыс. рублей. А чуть улучшить «классность» дома – и получатся те же показатели, что у «ЛенСпецСМУ»…
Нарушать и побеждать
«Пусть чиновники сами скажут, за что нам можно не платить, чтобы наша цена укладывалась в предлагаемую Смольным?» – говорит Артур Кириленко. Например, не платить налоги – это уже даст экономию более 10% от себестоимости. И не платить за землю – еще почти 10%... И тогда, получив 20% экономии, можно продавать городу.
По сути, именно в таких, и даже еще более «тепличных» условиях возводится государственное жилье. Налоги – минимальные, кредиты – копеечные, земля – и вовсе бесплатная. А еще можно сэкономить на инженерной подготовке, на согласованиях и, конечно же, на офисе и рекламе. Ну зачем городу рекламировать свои стройки? И офис из казны оплачивается, и сотрудники работают за бюджетные деньги.
Не удивительно, что вице-губернатор Михаил Осеевский заявляет, что город может строить бюджетное жилье по 30 тыс. рублей за метр. У города налицо как минимум 50%-ное преимущество, и было бы неверно здесь равняться с частными компаниями.
«В дальнейшем это приведет к непоправимым последствиям. И, в таком случае, не надо называть такие шаги антикризисными мерами: просто государство решает свои проблемы, но, к сожалению, делает это в ущерб рынку, ценой его здоровья и стабильности», – резюмирует ситуацию Максим Шубарев.
Алексей Виноградов, Строительный Еженедельник
