Банк Рукавишникова переживает ренессанс
В октябре 2022 года в Нижнем Новгороде открылся культурно-просветительский центр «Академия “Маяк” им. А. Д. Сахарова» в здании-объекте культурного наследия федерального значения — бывшем Торговом доме комплекса банка Рукавишникова. Открытию предшествовала реставрация, которая длилась полтора года и была высоко оценена архитектурным сообществом.
Проект реализован при участии правительства Нижегородской области, на чьей территории находится объект культурного наследия (ОКН), и Госкорпорации «Росатом», организовавшей здесь культурно-просветительский центр. Восстановление и переформатирование здания стало флагманским проектом к 800-летию Нижнего Новгорода.
Академия располагается между Рождественской улицей и Нижне-Волжской набережной в четырехэтажном здании стиля модерн, построенном по проекту Федора Шехтеля в начале прошлого века. Ныне здесь создана многофункциональная площадка, где готовятся новые кадры по современным специальностям, проходят лекции, мастер-классы и прочее. Академия «Маяк» включена в федеральные проекты президентской платформы «Россия — страна возможностей».
В течение 2023 года проект участвовал во многих архитектурных конкурсах, отмечен несколькими наградами.
Пусть засветит «Маяк»
Дизайн-проект, экономическую модель и социокультурную концепцию нового кластера разработала архитектурная студия Orchestra, она же придумала девиз проекта: «Пусть засветит ”Маяк”». Как сообщают разработчики, идея создания культурно-технологического кластера родилась из анализа городского контекста. При богатстве IT-сферы, наличии интересных культурных и арт-проектов была некая разрозненность. «Людям и командам, у которых есть идеи для развития города, часто не хватает навыков, знаний, финансовой поддержки для их реализации» — указано на сайте компании.
В основу концепции студия Orchestra включила три экосистемы: медиа, образование, инкубатор. Академия должна быть образовательным центром, платформой для взаимодействия университетов разных городов, стран, частных структур. Функция инкубатора — стартапы, поддержка создающихся под новые проекты команд. Соответственно, события, происходящие в «Маяке», формируют медийную повестку.
Среди участников проекта — «СМУ-77», выполнившее реставрационные работы и участвовавшее в разработке эскизного проекта; Архитектурное бюро «Асгард», взявшее на себя работы по сохранению объекта; ООО «Апекс», выполнявшее часть реставрационных работ; Fruit Design Studio, задействованная в дизайнерских проектах; Госкорпорация «Росатом» и региональные власти.
Реставрационные работы на аварийных участках центрального фасада стартовали в 2020 году за счет федерального бюджета, который выделил 52 млн рублей. К делу подключилась корпорация «Росатом», добавив 36,7 млн рублей. Конкретно 20,7 млн рублей было потрачено на ремонт третьего этажа, 68 млн — на реставрацию фасада.
Летом 2021 года администрация Нижегородской области учредила АНО «Центр творческой индустрии ”Маяк”» для управления культурным кластером и профинансировала содержание здания до конца года в объеме 3 млн рублей.
Объект с историей
История комплекса банка Рукавишникова непроста. Это постройка по проекту архитектора Федора Шехтеля и скульптора Сергея Конёнкова. Здание банка длинным фасадом обращено к Волге и очевидно выполняет роль одной из доминант набережной.
Как сообщает Архитектурное бюро «АСГАРД», комплекс возводился постепенно. Участок под строительство принадлежал семье Рукавишниковых и располагался в деловой части города — на Нижнем базаре. В 1908–1912 гг. строился промышленный (или торговый) корпус. В 1912–1914 гг. со стороны дворового фасада строился двухэтажный пристрой для складов (флигель), который соединил промышленный корпус со зданием банка, построенного в 1908–1910 гг.
Сергей Рукавишников скончался весной 1914 года. Хозяин к тому времени не нашел арендаторов. Поскольку здание пустовало, а война была в разгаре, в 1915 году власти реквизировали постройку и организовали здесь мастерские, в том числе пошивочную, работавшие для фронта. После революции 1917 года в комплексе была организована швейная фабрика. За время своего существования она сменила несколько названий, последнее — «Производственное объединение ”Маяк”», проработавшее до 2014 года. Затем в течение нескольких лет здания пустовали, а в 2017 году из федеральной собственности перешли в региональную. К этому времени объект пришел в состояние запущенности: с фасада исчезла аутентичная плитка, кое-где осыпался кирпич.
После передачи комплекса в распоряжение Нижегородской области созрело решение воссоздать ОКН.
Индивидуальный подход
Реставрационные работы на аварийных участках центрального фасада начались в 2020 году, частичная реставрация была выполнена с помощью Госкорпорации «Росатом» — противоаварийные работы, ремонт отделки главного фасада. В 2021 году эти работы закончились, и стартовали ремонтно-реставрационные работы по всему объему здания, по всем этажам: был отремонтирован дворовый фасад с восстановлением исторического облика на уровне первого этажа; второй этаж поздней советской надстройки был стилистически откорректирован для цельного образа дворового фасада. Кроме того, продолжились работы на главном фасаде, направленные на восстановление его исторического облика: раскрыта центральная проездная арка от встроек советского периода, на крыше воссозданы ограждения по эскизам со старых фотографий, а также утраченные исторические кованые ручки на дверях и дверные заполнения витражей, возвращены на историческое место флагштоки.
Перечень проведенных работ велик. В работе использовались уникальные материалы. Например, пришлось заменить почти треть плитки на фасаде, а также внутри здания. Сто лет назад плитку Villeroy & Boch изготавливали немецкие заводы, туда и обращалась компания «Асгард» с просьбой изготовить аналог. Однако из Германии пришел ответ, что старое оборудование уже не используется, технической возможности изготовить аналогичную плитку нет. Пришлось искать заводы в России, способные произвести похожую плитку и подобрать колеры керамического слоя, близкие к подлинным.
ГИП проекта Элина Бобылёва («Асгард») рассказала, что довелось работать со многими необычными материалами — подлинными изделиями и элементами отделки индивидуального изготовления либо давно снятыми с производства и со следами износа более чем столетней давности. «В здании выявлены такие артефакты, как керамическая плитка Villeroy & Boch, люксферы (световые окна с призмами) производства Торгового дома «М. Франкъ и сын», люки Торгового дома «Мюр и Мерилиз». Это как музейные экспонаты, которые необходимо сохранить в исторической среде и подарить им новую жизнь. Само присутствие их в зданиях «Комплекса банка Рукавишникова» вполне соответствует высокими требованиям к качеству работ, предъявляемым со стороны этой известной нижегородской купеческой фамилии. Конечно, стандартные технологические решения при работе с такими элементами не всегда подходят, и приходилось искать методом проб наиболее подходящие способы сохранения. Здесь мне бы хотелось особенно отметить трепетность и внимание к деталям заказчика, терпение и упорство подрядчика», — подчеркнула Элина Бобылёва.
В перечне работ — укрепление стен изнутри, восстановление лепного декора, штукатурки, металлических конструкций башенок-пинаклей. Внутри восстановлены в первозданном виде оконные и дверные металлические заполнения, декоративное ограждение лифта, исторические металлические лестницы, керамические поверхности в отделке и т. д. Но прежде специалистам пришлось расчищать поле деятельности — избавлять исторические детали от советского наследия, когда все переделывалось под нужды производства. Эти работы выполняли специалисты ООО «Аспект».
Как сообщает Архитектурное бюро «Асгард», в ходе работ по сохранению памятника основной объем сделан в интерьерах с приспособлением их под административные функции, дополненные зонами учебного назначения, общественного питания, и выставочные пространства. В основу принципа легло максимальное использование сложившейся планировочной структуры.
«Работа с памятниками — всегда необычные решения, каждый объект — особенный и индивидуальный. Реставрируемое здание является объектом культурного наследия федерального значения, что накладывает при проектировании определенные рамки. Эмоциональной составляющей было то, что памятник создавал Федор Шехтель. Здание великолепное, но в то же время достаточно сдержанное по наполнению декором, а выявленные исторические элементы, характерные больше для промышленных зданий, как у нас (люксферы, металлические клепаные рамы), каждый элемент, нуждающийся в сохранении, требовал поиска особенных решений по способам реставрации и вариантам приспособления для современного использования», — пояснила Элина Бобылёва.
Кроме того, прежние работы не касались дворового пространства, поэтому пришлось восстанавливать декоративные детали на фасаде флигеля, раскрывать оконные проемы первого этажа дворового фасада, заниматься, в том числе, дымовыми трубами, держателями для часов и прочим.
«Изменения в проект приходилось вносить, часто подстраиваясь под сроки, возможности строителей и заказчика, что естественно для любой стройки. А при работе над памятниками это неизбежно, так как в ходе строительных работ выявляются ранее не исследованные скрытые элементы, требующие изучения и внесения коррективов», — прокомментировала Элина Бобылёва.
… и люди потянутся
«К 800-летию Нижнего Новгорода было реализовано много различных проектов, включающих благоустройство, реставрацию, реконструкцию объектов, что, безусловно, повлияло на изменение облика города. Среди этих объектов были знаковые — эпохальные, флагманские. Реконструкция “Маяка” была именно таким флагманским проектом. Мы все прекрасно помним, в каком состоянии было это здание еще в 2018–2019 годах. Сейчас уникальный памятник архитектуры восстановлен, ”Маяк” засверкал новыми красками и вновь станет одним из самых значимых объектов ”речного фасада” Нижнего Новгорода. Самое главное, что удалось не только восстановить стены и отреставрировать здание, но и вдохнуть в него жизнь. Сейчас это настоящий маяк, на свет которого будет ориентироваться целый ряд городских сообществ и проектов», — сказал Глеб Никитин, губернатор Нижегородской области, выступая на церемонии открытия Академии «Маяк».
На форуме в соцсетях — сплошь восторженные отзывы от людей, успевших посетить организованные в Академии «Маяк» мероприятия.
«Очень атмосферное пространство».
«Вид из окон шикарен — на Волгу».
«Очень интересное место, где бережно хранят память о Дмитрии Сахарове и его работах в области ядерного сдерживания США, его правозащитной деятельности в позднем СССР. Человеке-легенде, служившему своему народу. Одна из крутейших образовательных площадок Госкорпорации ”Росатом”».
«Много места для общения и нетворкинга».
«Интересная задумка с разделением помещений всевозможными перегородками на подвесных рельсах».
«Как круто, что это старинное здание восстановили и вдохнули в него новую жизнь».
Ввести персональную ответственность за проекты застройки, унифицировать и систематизировать законодательную базу, переработать генплан и ПЗЗ и определиться, наконец, с направлением развития города предложили ведущие архитекторы и девелоперы города на круглом столе «Новый урбанизм в Петербурге».
Архитекторы и девелоперы Петербурга обсудили за круглым столом, организованном клубом «Деловая Политика» в рамках проекта «Идеи для Петербурга», перспективы развития города. Дискуссия вышла противоречивой и бурной. На любое высказанное предложение тут же находились контраргументы. А часто беседа и вовсе разбивалась на отдельные, не связанные реплики.
Создать стратегический план градостроительного развития на 50 лет предложил руководитель архитектурной мастерской Цыцина, председатель комитета по архитектуре и градостроительству Гильдии управляющих и девелоперов Сергей Цыцин.
«В нем должны быть перечислены проекты, в которые смогли бы вливаться инвесторы, и неизменные принципы и цели городского развития».
О важности определения цели и направления развития города говорил и Юрий Васильев, генеральный директор ИК «Евроинвест». По его словам, это должно удешевить развитие города и коммуникаций. Также необходимо совершенствовать законодательство.
«За все годы ни одной поправки ни в генплан, ни в ПЗЗ не было принято. Все, что делается в городе, делается не благодаря, а вопреки власти».
Предприниматель Игорь Бурдинский предложил ввести персональную ответственность за нарушение законов. В частности, - поднять статус архитектора и наделить его ответственностью за все постройки и соответствующими полномочиями вплоть до остановки строительства. Девелоперам, ставящим своей целью лишь зарабатывание денег, по его мнению, не место на рынке. В первую очередь, застройщики должны создавать среду, заниматься развитием города и учитывать интересы горожан.
«Прежде чем приобрести территорию завода «Красное знамя» (на территории завода, расположенного на Петроградской стороне, находится памятник регионального значения силовая подстанция Эриха Мендельсона – ред.), я купил книги об архитектуре. Теперь я знаю все о Мендельсоне.
Главный архитектор бюро «СТУДИЯ-17» Владимир Линов упрекнул и власть, и общественность в отсутствии инициативы для разработки концепций территорий и сделал акцент на важности определения нормативов по плотности застройки новых кварталов.
«Сейчас мы строим до
На теме унификации законодательства и стабильности действия его норм сконцентрировался генеральный директор «БТК девелопмент» Дмитрий Абрамов.
«Нам очень важно, в каком окружении будут находиться наши проекты через десятки лет. Нам важно, чтобы документы, регламентирующие нашу деятельность, складывались в систему, были связаны, а их вектор был не однонаправленным. Нам важно приходить к согласию с властью до того, как заключены договоры, а не после. Наша задача предложить конкретные механизмы, которые позволят центру Петербурга не продолжать умирать, а восстанавливаться».
Конкретную проблему протекающих крыш и скопления на них снега и сосулек предложил решить руководитель архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» Михаил Кондиайн.«Если бы мы сдвинули с места законопроект о реконструкции крыш под жилые помещения, о создании мансард, можно было бы решить проблемы протекающих крыш, образования сосулек, скопления снега, применив соответствующие конструктивные решения».
И, наконец, сделать создание проектов открытым и вынести дискуссии на обсуждение горожан предложил креативный директор «Лофт Проект ЭТАЖИ», архитектор Савелий Архипенко.
«Нужно разговаривать с горожанами. Они имеют право на свой город. Первична публичность».
«Мы загнали девелоперов в такие нормативы, в которых они вынуждены рассчитывать максимум, сколько квадратных метров они смогут построить на участке площади», - подвел итог председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко. По его словам, правительству еще предстоит переработать генплан и дать зеленый свет развитию промышленных территорий.
Антонина Асанова
В марте прошлого года премьер-министр РФ Владимир Путин поставил задачу решить до конца 2012 года проблему обманутых дольщиков. По мнению экспертов рынка, если не принять экстренные меры, то к концу года проблема будет решена только наполовину.
Общественные приемные Владимира Путина в Санкт-Петербурге и в Ленинградской области выступили с инициативой проведения межрегионального совещания по вопросам защиты обманутых дольщиков и внесения изменений в действующее законодательство. Идею поддержал Аппарат полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе.
Неискорененная проблема
По словам Сергея Зимина, заместителя полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе, в СЗФО зафиксировано около 100 «проблемных» объектов строительства, осуществляющихся на основе долевого участия. Для того, чтобы решить этот вопрос требует не менее 3,6 млрд рублей, - сообщил Сергей Зимин. – Несмотря на наличие 214-ФЗ, обманутые дольщики никуда не деваются. В СЗФО таких дольщиков около 7 тысяч человек, из них 4 тысячи в Петербурге».
Впрочем, как отметил Сергей Зимин, эта проблема наблюдается и остается нерешенной практически во всех субъектах РФ.
«Мы неоднократно выносили на обсуждение вопрос об участии органов власти в решении проблем дольщиков, - рассказал Сергей Зимин. - Надо отметить, что реакция руководителей регионов была различной: одни высказывались за возможность предоставления компенсации для граждан из бюджетов регионов через систему выкупа этих объектов с последующим завершением работ. Другие однозначно говорили о невозможности участия в этом вопросе региональных бюджетов, справедливо замечая, что это дело отношений застройщика и дольщика на свободном рынке».
Сергей Зимин призвал участников совещания внести свои предложения по решению этого вопроса.
Елена Киселева, руководитель общественной приемной Владимира Путина в Санкт-Петербурге, депутат Заксобрания Петербурга, рассказала, что в городскую Общественную приемную В.В. Путина за последние полгода поступило 3041 обращение. «По сравнению с 2010 годом количество обращений увеличилось в 1,5 раза и продолжает расти, - отметила Елена Киселева. - 28% от всех обращений – это вопросы обеспечения жильем.
Надо сказать, что обманутые дольщики – это не самый больной вопрос, с которым обращаются граждане. Сюда входит и переселение из ветхого и аварийного жилья, расселение коммунальных квартир, общежитий, предоставление жилья инвалидам, ветеранам Отечественной войны и проч. Тем не менее, проблема обманутых соинвесторов долевого строительства остается весьма существенной».
По мнению Елены Киселевой, к решению данного вопроса нужно подходить дифференцированно: «У города нет финансовых возможностей решить вопросы всех обманутых дольщиков. Нужно разделять дольщиков на две группы – либо это бизнес-проект, в который человек добровольно вступил, либо в такую ситуацию попали малоимущие граждане, вложившие в улучшение своих жилищных условий все свои средства, с привлечением ипотеки, государственных субсидий. Законодательная база для защиты таких граждан очень слабая. Профессиональное сообщество должно со всей серьезностью отнестись к разрешению таких случаев». По словам Елены Киселевой, площадка Общественной приемной очень эффективна для продвижения законодательных инициатив. «Нам бы хотелось профессиональных рекомендаций, которые мы могли бы продвигать для закрепления в законодательстве», - подчеркнула Елена Киселева.
Работа органов власти
Игорь Кокорев, заместитель председателя Жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга рассказал на совещании о результатах работы своего ведомства в решении проблемы обманутых дольщиков. «Размер бюджетного строительства невелик по сравнению с потребностями очереди, на сегодняшний день в городе существуют различные механизмы «косвенной» поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий – субсидии, целевые программы. Если говорить о проблемах долевого участия, из десятков тысяч семей, которые в прошлом году получили содействие, лишь единичные случаи оказались в числе обманутых дольщиков. Эти случаи находятся на контроле, мы помогаем решить эти вопросы. В городе уже не первый год существует специальная комиссия, которая рассматривает проблемы дольщиков. За последний год было проведено 8 заседаний. Были рассмотрены 28 вопросов по строительству 21 объекта в городе», - сказал Игорь Кокорев.
По мнению Игоря Кокорева, мерами по борьбе с проблемой обманутых дольщиков, могут быть нормы, в соответствии с которыми Жилищный комитет согласует приобретение жилья за счет бюджетных средств, а именно - 70% готовность дома, сбор и проверка информации о законности деятельности застройщика.
По мнению Олега Островского, начальника управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга, проблему нужно разделить на несколько частей. «Есть две разные категории – строящиеся дома и дома, которые по каким-то причинам никогда построены не будут.
Пути решения здесь должны быть совершенно разные. Существует рабочая группа при правительстве Петербурга, которая решает вопросы завершения строительства. Остальными случаями занимается специальная комиссия. За 3 года комиссия рассмотрела 537 вопросов. Многим помогли, многим – нет, потому что есть ограничения в законодательстве».
По словам Олега Островского, в соответствии с 214-ФЗ в городе работает 84 организации на 145 объектах. «Это даже не половина. Мы их проверяем, договоры долевого участия регистрируется в ФРС. Есть категории застройщиков, которые работают вне 214-ФЗ. Например, ЖСК. Нужно решать проблемы дольщиков, которые сегодня уже есть. И вторая задача – не позволять возникновения таких ситуаций в дальнейшем. Мое личное мнение – без частичного привлечения бюджетных средств эту проблему полностью не разрешить», - считает Олег Островский.
СРО в ответе
Сергей Зимин задал собравшимся вопрос о том, возможно ли решение вопроса дольщиков посредством использования компенсационных фондов саморегулируемых организаций в сфере строительства. «Финансовое участие СРО в решении вопросов дольщиков – нереально. Здесь может идти речь только о создании специализированных СРО в инвестиционно-строительной сфере», - считает Юрий Курикалов, эксперт аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО.
«Если мы рассматриваем деятельность СРО относительно 214-ФЗ, то, прежде всего нужно отметить, что такого вида деятельности как отношения «заказчик»-«застройщик» нет. Мы не выдаем допуск на ведение такого вида бизнеса, - пояснил Владимир Кобзаренко, директор СРО НП «Строители Ленинградской области». - СРО занимается контролем качества, безопасности строительства, но не имеет права вмешиваться в хозяйственные, договорные взаимоотношения между своим партнером и другим лицом. Если ставить вопрос о том, что компенсационный фонд нужно «повернуть» на реализацию проблем дольщиков, так мы только поощрим тех, кто обманывает. С другой стороны нужно возрождать профессиональную службу заказчиков (застройщиков) иначе, если заказчик не строительная компания, то не ясно, чем он руководствуется при работе, ведь на нем исполнение 214-ФЗ».
«Строители, входящие в СРО понимают, что само наличие обманутых дольщиков – это удар по рынку, - отметил Алексей Белоусов, вице-президент НП СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга». - Поэтому наше строительное сообщество выступило с инициативой принять закон о фонде страхования вкладов дольщиков, который фактически повторяет закон о страховании вкладов населения в банках. Но, к сожалению, пока этот законопроект тормозится». Владимир Джикович, президент Ассоциации банков Северо-Запада, предложил в принципе уйти при строительстве жилых домов от долевой схемы, а вести продажи только готовых объектов.
Определиться с понятиями
По мнению Павла Созинова, председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости, решение вопроса серьезно усложняет отсутствие четкого определения понятия застройщик в законодательстве. «Кто такой застройщик – строитель или финансист? В настоящее время законодатель не дает однозначного толкования на этот счет. Никаких дифференциаций в подходах между кажущимися однокоренными словами «строитель» и «застройщик» нет. Не удалось и создать единый механизм привлечения и расходования финансовых средств, уйти от прослойки посредников. Не внятность механизмов ЖСК и жилищных сертификатов позволили легализовать схемы ухода от исполнения требований 214-ФЗ. Систему жилищных кооперативов стали применять именно в тот момент, когда государство начало принуждать застройщиков работать в соответствии с 214-ФЗ. Зачастую мы имеем целую пирамиду разных ООО и ЖСК, которые по факту являются аффилированными лицами. Наше предложение – регламентировать эти понятия, институализировать всех тех субъектов предпринимательства, о которых идет речь. Ведь до сих пор поступают предложения – последние обсуждаемые в ГД поправки в ФЗ-214 касаются именно этого – законодатели пытаются связать понятие «гарантий по договорам долевого участия» и «саморегулирование», т.е. «инвестиционные» и «строительные» процессы в единый гибрид. По словам Павла Созинова, в законодательстве также нет четко прописанных регламентов работы ЖСК (при этом около 25% строек сегодня ведется посредством этого института), в 214-ФЗ не отражена роль различных посредников, в том числе инвесторов, при реализации квартир (через агентства недвижимости продается не менее 25% строящихся квартир), а также не прописаны особенности применения бартерных сделок, «доля которых в период кризиса составляет – 75-80%». Законодательно не оформлены проблемы достройки многоквартирных домов обманутых дольщиков, передачи недостроенного объекта ЖСК или иному застройщику.
«Предложений много, а ясности в решении вопроса они не добавили», - подвел итоги совещания Сергей Зимин. Было решено разработать и направить предложения по устранению проблемы от всех заинтересованных сторон до 15 марта. Первое заседание Экспертного совета по правовым вопросам Координационного совета будет посвящено именно проблемам в долевом строительстве и выработке законодательных инициатив.
В заключение встречи Сергей Зимин поздравил с десятилетним юбилеем коллектив газеты «Строительный Еженедельник» и вручил директору издательства «Строй-Пресс» Инге Удаловой памятную грамоту.
Дарья Литвинова