Банк Рукавишникова переживает ренессанс
В октябре 2022 года в Нижнем Новгороде открылся культурно-просветительский центр «Академия “Маяк” им. А. Д. Сахарова» в здании-объекте культурного наследия федерального значения — бывшем Торговом доме комплекса банка Рукавишникова. Открытию предшествовала реставрация, которая длилась полтора года и была высоко оценена архитектурным сообществом.
Проект реализован при участии правительства Нижегородской области, на чьей территории находится объект культурного наследия (ОКН), и Госкорпорации «Росатом», организовавшей здесь культурно-просветительский центр. Восстановление и переформатирование здания стало флагманским проектом к 800-летию Нижнего Новгорода.
Академия располагается между Рождественской улицей и Нижне-Волжской набережной в четырехэтажном здании стиля модерн, построенном по проекту Федора Шехтеля в начале прошлого века. Ныне здесь создана многофункциональная площадка, где готовятся новые кадры по современным специальностям, проходят лекции, мастер-классы и прочее. Академия «Маяк» включена в федеральные проекты президентской платформы «Россия — страна возможностей».
В течение 2023 года проект участвовал во многих архитектурных конкурсах, отмечен несколькими наградами.
Пусть засветит «Маяк»
Дизайн-проект, экономическую модель и социокультурную концепцию нового кластера разработала архитектурная студия Orchestra, она же придумала девиз проекта: «Пусть засветит ”Маяк”». Как сообщают разработчики, идея создания культурно-технологического кластера родилась из анализа городского контекста. При богатстве IT-сферы, наличии интересных культурных и арт-проектов была некая разрозненность. «Людям и командам, у которых есть идеи для развития города, часто не хватает навыков, знаний, финансовой поддержки для их реализации» — указано на сайте компании.
В основу концепции студия Orchestra включила три экосистемы: медиа, образование, инкубатор. Академия должна быть образовательным центром, платформой для взаимодействия университетов разных городов, стран, частных структур. Функция инкубатора — стартапы, поддержка создающихся под новые проекты команд. Соответственно, события, происходящие в «Маяке», формируют медийную повестку.
Среди участников проекта — «СМУ-77», выполнившее реставрационные работы и участвовавшее в разработке эскизного проекта; Архитектурное бюро «Асгард», взявшее на себя работы по сохранению объекта; ООО «Апекс», выполнявшее часть реставрационных работ; Fruit Design Studio, задействованная в дизайнерских проектах; Госкорпорация «Росатом» и региональные власти.
Реставрационные работы на аварийных участках центрального фасада стартовали в 2020 году за счет федерального бюджета, который выделил 52 млн рублей. К делу подключилась корпорация «Росатом», добавив 36,7 млн рублей. Конкретно 20,7 млн рублей было потрачено на ремонт третьего этажа, 68 млн — на реставрацию фасада.
Летом 2021 года администрация Нижегородской области учредила АНО «Центр творческой индустрии ”Маяк”» для управления культурным кластером и профинансировала содержание здания до конца года в объеме 3 млн рублей.
Объект с историей
История комплекса банка Рукавишникова непроста. Это постройка по проекту архитектора Федора Шехтеля и скульптора Сергея Конёнкова. Здание банка длинным фасадом обращено к Волге и очевидно выполняет роль одной из доминант набережной.
Как сообщает Архитектурное бюро «АСГАРД», комплекс возводился постепенно. Участок под строительство принадлежал семье Рукавишниковых и располагался в деловой части города — на Нижнем базаре. В 1908–1912 гг. строился промышленный (или торговый) корпус. В 1912–1914 гг. со стороны дворового фасада строился двухэтажный пристрой для складов (флигель), который соединил промышленный корпус со зданием банка, построенного в 1908–1910 гг.
Сергей Рукавишников скончался весной 1914 года. Хозяин к тому времени не нашел арендаторов. Поскольку здание пустовало, а война была в разгаре, в 1915 году власти реквизировали постройку и организовали здесь мастерские, в том числе пошивочную, работавшие для фронта. После революции 1917 года в комплексе была организована швейная фабрика. За время своего существования она сменила несколько названий, последнее — «Производственное объединение ”Маяк”», проработавшее до 2014 года. Затем в течение нескольких лет здания пустовали, а в 2017 году из федеральной собственности перешли в региональную. К этому времени объект пришел в состояние запущенности: с фасада исчезла аутентичная плитка, кое-где осыпался кирпич.
После передачи комплекса в распоряжение Нижегородской области созрело решение воссоздать ОКН.
Индивидуальный подход
Реставрационные работы на аварийных участках центрального фасада начались в 2020 году, частичная реставрация была выполнена с помощью Госкорпорации «Росатом» — противоаварийные работы, ремонт отделки главного фасада. В 2021 году эти работы закончились, и стартовали ремонтно-реставрационные работы по всему объему здания, по всем этажам: был отремонтирован дворовый фасад с восстановлением исторического облика на уровне первого этажа; второй этаж поздней советской надстройки был стилистически откорректирован для цельного образа дворового фасада. Кроме того, продолжились работы на главном фасаде, направленные на восстановление его исторического облика: раскрыта центральная проездная арка от встроек советского периода, на крыше воссозданы ограждения по эскизам со старых фотографий, а также утраченные исторические кованые ручки на дверях и дверные заполнения витражей, возвращены на историческое место флагштоки.
Перечень проведенных работ велик. В работе использовались уникальные материалы. Например, пришлось заменить почти треть плитки на фасаде, а также внутри здания. Сто лет назад плитку Villeroy & Boch изготавливали немецкие заводы, туда и обращалась компания «Асгард» с просьбой изготовить аналог. Однако из Германии пришел ответ, что старое оборудование уже не используется, технической возможности изготовить аналогичную плитку нет. Пришлось искать заводы в России, способные произвести похожую плитку и подобрать колеры керамического слоя, близкие к подлинным.
ГИП проекта Элина Бобылёва («Асгард») рассказала, что довелось работать со многими необычными материалами — подлинными изделиями и элементами отделки индивидуального изготовления либо давно снятыми с производства и со следами износа более чем столетней давности. «В здании выявлены такие артефакты, как керамическая плитка Villeroy & Boch, люксферы (световые окна с призмами) производства Торгового дома «М. Франкъ и сын», люки Торгового дома «Мюр и Мерилиз». Это как музейные экспонаты, которые необходимо сохранить в исторической среде и подарить им новую жизнь. Само присутствие их в зданиях «Комплекса банка Рукавишникова» вполне соответствует высокими требованиям к качеству работ, предъявляемым со стороны этой известной нижегородской купеческой фамилии. Конечно, стандартные технологические решения при работе с такими элементами не всегда подходят, и приходилось искать методом проб наиболее подходящие способы сохранения. Здесь мне бы хотелось особенно отметить трепетность и внимание к деталям заказчика, терпение и упорство подрядчика», — подчеркнула Элина Бобылёва.
В перечне работ — укрепление стен изнутри, восстановление лепного декора, штукатурки, металлических конструкций башенок-пинаклей. Внутри восстановлены в первозданном виде оконные и дверные металлические заполнения, декоративное ограждение лифта, исторические металлические лестницы, керамические поверхности в отделке и т. д. Но прежде специалистам пришлось расчищать поле деятельности — избавлять исторические детали от советского наследия, когда все переделывалось под нужды производства. Эти работы выполняли специалисты ООО «Аспект».
Как сообщает Архитектурное бюро «Асгард», в ходе работ по сохранению памятника основной объем сделан в интерьерах с приспособлением их под административные функции, дополненные зонами учебного назначения, общественного питания, и выставочные пространства. В основу принципа легло максимальное использование сложившейся планировочной структуры.
«Работа с памятниками — всегда необычные решения, каждый объект — особенный и индивидуальный. Реставрируемое здание является объектом культурного наследия федерального значения, что накладывает при проектировании определенные рамки. Эмоциональной составляющей было то, что памятник создавал Федор Шехтель. Здание великолепное, но в то же время достаточно сдержанное по наполнению декором, а выявленные исторические элементы, характерные больше для промышленных зданий, как у нас (люксферы, металлические клепаные рамы), каждый элемент, нуждающийся в сохранении, требовал поиска особенных решений по способам реставрации и вариантам приспособления для современного использования», — пояснила Элина Бобылёва.
Кроме того, прежние работы не касались дворового пространства, поэтому пришлось восстанавливать декоративные детали на фасаде флигеля, раскрывать оконные проемы первого этажа дворового фасада, заниматься, в том числе, дымовыми трубами, держателями для часов и прочим.
«Изменения в проект приходилось вносить, часто подстраиваясь под сроки, возможности строителей и заказчика, что естественно для любой стройки. А при работе над памятниками это неизбежно, так как в ходе строительных работ выявляются ранее не исследованные скрытые элементы, требующие изучения и внесения коррективов», — прокомментировала Элина Бобылёва.
… и люди потянутся
«К 800-летию Нижнего Новгорода было реализовано много различных проектов, включающих благоустройство, реставрацию, реконструкцию объектов, что, безусловно, повлияло на изменение облика города. Среди этих объектов были знаковые — эпохальные, флагманские. Реконструкция “Маяка” была именно таким флагманским проектом. Мы все прекрасно помним, в каком состоянии было это здание еще в 2018–2019 годах. Сейчас уникальный памятник архитектуры восстановлен, ”Маяк” засверкал новыми красками и вновь станет одним из самых значимых объектов ”речного фасада” Нижнего Новгорода. Самое главное, что удалось не только восстановить стены и отреставрировать здание, но и вдохнуть в него жизнь. Сейчас это настоящий маяк, на свет которого будет ориентироваться целый ряд городских сообществ и проектов», — сказал Глеб Никитин, губернатор Нижегородской области, выступая на церемонии открытия Академии «Маяк».
На форуме в соцсетях — сплошь восторженные отзывы от людей, успевших посетить организованные в Академии «Маяк» мероприятия.
«Очень атмосферное пространство».
«Вид из окон шикарен — на Волгу».
«Очень интересное место, где бережно хранят память о Дмитрии Сахарове и его работах в области ядерного сдерживания США, его правозащитной деятельности в позднем СССР. Человеке-легенде, служившему своему народу. Одна из крутейших образовательных площадок Госкорпорации ”Росатом”».
«Много места для общения и нетворкинга».
«Интересная задумка с разделением помещений всевозможными перегородками на подвесных рельсах».
«Как круто, что это старинное здание восстановили и вдохнули в него новую жизнь».
Участники международного форума «Индустриальный переворот», прошедшего 7 июня в пространстве «Ткачи», выразили сомнения в будущем индустриальных парков в Ленобласти и раскритиковали городскую стратегию развития промзон.
По данным «Ассоциации индустриальных парков» в Петербурге и Ленобласти заявлено 11 индустриальных парков общей площадью
Девелоперы не спешат прокладывать коммуникации и развивать инфраструктуру промышленных площадок, пока не заключат контракты со значительным числом резидентов, а проекты built-to-suit пока не пользуются спросом, объясняют участники форума. По словам господина Соболева, в прошлом году привлечь крупных покупателей и арендаторов смогли только парки «Марьино», «Федоровское» и Greenstate. Совокупная площадь этих проектов — всего
«У компаний есть деньги, но рисковать миллионами евро никому не хочется - клиентов мало», - говорит Максим Соболев. Тем более что инвестиции требуются долгосрочные. «У проектов built-to-suit невысокая норма доходности, а срок окупаемости такого строительства – 7-12 лет», - утверждает генеральный директор A Plus Development Петр Гавырин.
Петербургским заводам индустриальные парки пока не очень интересны. Высокая стоимость земли, а она, по словам Петра Гавырина, в несколько раз выше, чем в Европе, делает экономически невыгодным переезд петербургских предприятий из центра. «Денег, за которые можно продать свои площади в центре, скорее всего, не хватит на строительство нового предприятия», - заявил Максим Соболев. К тому же, для переезда необходимо наличие значительных свободных средств, ведь сначала нужно приобрести новую территорию, и только затем – продать существующую, добавляет директор управления паевых земельных фондов ЗАО «ВТБ Капитал Управление Активами» Александр Паршуков.
Дороговизна земли в индустриальных парках, например, в Greenstate – это 175 евро за кв м, обуславливается стоимостью подготовки территорий - только обеспечение 250 кВт мощностей на 1 кв м обходится в 22 евро/кв м. А общая инженерная подготовка территорий обходится в 80-100 евро за кв м и выше. Так, подготовка территории ОЭЗ «Новоорловская» обошлась в 145 евро за кв м, привел данные господин Соболев.
Кроме того, при прокладке коммуникаций есть существенные риски превысить сроки или планируемый объем инвестиций. «Бюджет на прокладку инженерных коммуникаций был в разы превышен – только на сети водоснабжения и канализации мы потратили более 300 млн рублей», - приводит пример Максим Соболев. Общая сумма инвестиций «ЮИТа» в индустриальный парк составила 6 млрд руб.
Крупных международных производителей частным девелоперам также привлечь сложно. Конкуренцию им составляет город, который, предлагая значительные преференции, размещает таких инвесторов в особых экономических зонах.
«Индустриальные парки часто конкурируют не друг с другом, а с Санкт-Петербургом, который потенциально готов вывести на рынок сотни гектаров инженерно подготовленных территорий, - говорит Максим Соболев. - Если будет складываться ситуация, когда город и Ленобласть будут активно вкладывать средства в инженерную подготовку собственных территорий и привлечение предприятий, - будущего у частных индустриальных парков нет».
Пока цены на «метры» в индустриальных парках остаются высокими, инвестиционная привлекательность Петербурга снижается. «На первом месте по привлекательности проектов greenfield для инвесторов - Московская область, затем идут Калуга, Нижний Новгород, Екатеринбург, активно развивается Татарстан, и только после них — Петербург», - утверждает Петр Гавырин. Единственный способ конкурировать с городом и другими регионами — снижать себестоимость развития территории, считают эксперты.
Город не готов решать проблемы реновации промзон
Еще одна тема форума - проблемы реновации промышленных территорий. По словам директора по развитию Maris Properties / CBRE Кайла Патчинга, общая площадь промзон в Петербурге составляет 10,5 тыс. га, из них 4 тыс. га - можно перестроить. Сейчас готовятся к реновации территории заводов «Ленполиграфмаша», «Степана Разина», «Петмола». Однако освоение многих других затрудняет тот факт, что они, в основном, отданы в собственность мелкими участками.
Основной темой для обсуждения стал вопрос роли, которую должно играть государство в решении проблем реновации промзон. Инвесторы ждут от города разработки стратегии развития территорий и программ по переносу малых предприятий, их занимающих, упрощения процедур согласования разрешительной документации и помощи в снижении финансовых затрат — в виде дотаций на построение инфраструктуры и подведение коммуникаций, развития практики государственно-частного партнерства или налоговых послаблений.
«Реконструкция всегда дороже нового строительства, а если возникнет необходимость создания зеленых зон, это сделает проекты реновации еще дороже», - рассказала генеральный директор ГК «Овентал» Александра Славянская. Также, по ее словам, возможность использования старого энергоносителя на таких территориях чаще всего сведены к нулю: «Электричество давно распродано, коммуникации использовались варварски, оборудование — старое и изношенное».
Однако присутствовавшие на форуме чиновники так и не смогли представить конкретных планов по решению проблем развития промтерриторий. На финансовое участие в различных программах по развитию территорий, по словам главного архитектора Юрия Митюрева, у города средств нет. «Стимулировать бизнес, с моей точки зрения, не очень правильно, - добавил архитектор. - Он должен сам делать бизнес-план таким, чтобы бизнес развивался». С «расселением» мелких собственников администрация тоже не поможет справиться. «У города нет законных способов переселения собственников, - заявил господин Митюрев. - Единственная возможность — изъятие участков для создания улично-дорожной сети».
По мнению руководителя «Архитектурной мастерской Мамошина» Михаила Мамошина, существует еще одна проблема, затрудняющая реновацию, — предметы охраны памятников, находящихся на территории промзон, до сих пор не определены. Историки и архитекторы так и не пришли к единому мнению, что нужно сохранять — сами ли здания или технологическую цепочку, лежащую в их основе. Также участники форума заявили о необходимости создания комплексного подхода к разработке архитектурного решения застройки промышленных территорий и пересмотра необходимости сохранять все здания, построенные раньше 1917 года.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти на днях прекратил процедуру банкротства в отношении ЗАО «ДСК-Войсковицы», входящего в холдинг «СУ-155». Предприятие вернуло 110 млн руб долга входящим в реестр кредиторам. Оставшиеся финансовые противоречия завод надеется разрешить во внесудебном порядке.
Долг погашен. Почти
Холдинг «СУ-155» миллиардера Михаила Балакина полностью погасил долги «ДСК-Войсковицы», расположенного в Гатчинском районе Ленобласти. С ноября 2011 года предприятие находилось в процедуре банкротства из-за долга перед шестью кредиторами, вошедшими в реестр. Общий долг составлял 110 млн руб, причем, около 60% этой суммы предприятие задолжало налоговым органам (среди других кредиторов были "ФинСтройЛизинг", предприятия группы ЛСР: "Рудас", "Гранит-Кузнечное", а также банк "ВТБ Северо-Запад"). «ДСК полностью погасило требования кредиторов реестра. В результате, Арбитраж прекратил процедуру банкротства в отношении предприятия», - заявили в пресс-службе «СУ-155».
Правда, бывший временный управляющий предприятия Сергей Цветков заявил, что кредиторы, не попавшие в реестр, будут подавать новые заявления на банкротство домостроительного комбината. «Мне известно, что еще три кредитора, которым не погасили долги, собирались продолжать судебные разбирательства и подавать новые заявления о банкротстве ДСК", - сообщил он. В пресс-службе «СУ-155» на это сообщили, что у «ДСК-Войсковицы» осталось требование от кредиторов на 12 млн руб и погасить этот долг предприятие намерено во внесудебном порядке.
Планы на будущее
В «СУ-155» уверяют, что «ДСК-Войсковицы» продолжает работать в обычном режиме. «Коллектив комбината, а это 1,5 тыс. человек, сохранит рабочие места и существующие условия труда. До конца текущего года предприятие выпустит около 30 тыс. элементов железобетонных конструкций, что позволит построить до 90 тыс. кв м жилья в Петербурге и его окрестностях», - сообщили в холдинге. Предприятие производит 250 тыс. кв м готового жилья в год. Оно обеспечивает продукцией две стройки в Петербурге, которые ведет дочка «СУ-155» - «Росстрой СПб». Это ЖК «Каменка» (площадью 500 тыс. кв м, срок сдачи - 2015 год) и строительство социального жилья по заказу администрации города в 20-м квартале ЮЗПЧ (площадь - 500 тыс. кв м, срок сдачи – 2013 год). В «СУ-155» уверяют, что компания планирует расширение портфеля проектов в Петербурге. Правда, в 2010 году долг всего холдинга «СУ-155» оценивался в 40 млрд руб. Но эксперты говорят, что политика по снижению долговой нагрузки, принятая группой в 2011 году, реализуется успешно. «Если до конца года «СУ-155» сократит долги еще на 10 млрд руб, к началу 2013 года долговая нагрузка холдинга составит около 20 млрд руб", - говорит управляющий партнер инвестиционной компании "УРСА Капитал" Хачатур Мурадов.
Значительная доля
Сегодня на региональном рынке домостроения присутствуют классические ДСК, функционирующие с советского времени (ДСК "Блок", "Гатчинский ССК", "Гатчинский ДСК", ДСК-3, ДСК-5, Киришский ДСК, Кировский ДСК), а с недавнего времени также и крупные производители ЖБИ: ПО "Баррикада" и «ДСК-Войсковицы». По оценке управляющего партнера консалтинговой группы "Решение" Александра Батушанского, лидерами (без учета бюджетного строительства), являются комбинаты Группы ЛСР (ДСК "Блок", "Гатчинский ДСК", ПО "Баррикада") – 43%, комбинат группы ПО "Ленстройматериалы" ("Гатчинский ССК") – 18% и комбинат "ЛенРусСтрой" ("Киришский ДСК) – 14%. На долю «ДСК-Войсковицы» приходится 3% рынка. «По объемам строящихся социальных объектов (также по заявленным планам их строительства) Группа ЛСР и «ДСК-Войсковицы» имеют наибольший портфель заказов - суммарно около 70% регионального рынка», - констатирует Александр Батушанский. Поэтому, по его мнению, уход с рынка "ДСК-Войсковицы" вряд ли произойдет.
Справка:
«СУ-155» – промышленно-строительная группа компаний и отраслевой лидер с вертикальной интеграцией бизнеса. В России и СНГ «СУ-155» ежегодно возводит около 1,5 млн кв м жилых, социальных, офисных и торгово-развлекательных объектов. В состав Группы входят 64 промышленные предприятия и строительные организации, работающие в 50 городах России, СНГ и Европы. В Группе компаний трудится более 45 тыс. человек.
«ДСК-Войсковицы» входит в структуру «СУ-155» с 2004 года.