Газификация Ленобласти наращивает темпы и ищет подрядчиков
Среди субъектов Российской Федерации Ленинградская область входит в тройку лидеров по поддержке газификации жилых домов. Жителям области предоставляют одни из самых высоких в России социальных субсидий для оплаты работ по прокладке газопровода на территории участка и приобретения газового оборудования.
«По поручению президента России установлен минимальный размер субсидий в 100 тысяч рублей и определены льготные категории граждан, которым они полагаются, — поясняет Сергей Морозов, председатель комитета по топливно-энергетическому комплексу Ленинградской области. — Регионам дано право увеличивать размер субсидий и расширять список льготных категорий. У нас участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним категории граждан получают 300 тысяч рублей, остальные льготники — инвалиды, пенсионеры, многодетные семьи, ветераны труда и другие — 200 тысяч рублей. Еще мы выдаем 180 тысяч рублей всем собственникам недвижимости, прожившим в нашем регионе не менее года».
Гибкая программа
В Ленобласти реализуется программа газификации, рассчитанная на 2021–2025 годы. На данный момент в нее вписаны свыше 58 тысяч домохозяйств. Программа гибкая, эта цифра может быть увеличена.
Газификация происходит последовательно, очередные объекты для подвода газовых коммуникаций подбираются с учетом многих факторов — пожеланий населения, технической возможности, топливно-энергетического баланса. Инициатива исходит как от населения, так и от администрации. Жители региона подают заявки на газификацию, представители администрации обходят домохозяйства, выясняют, кто заинтересован в прокладке газопроводов к участку.
«Мы с жителями плотно работаем, — рассказывает Сергей Морозов. — Комитетом совместно с волонтерами из активистов партии ”Единая Россия”, представителями администрации муниципальных образований, старостами поселений и поселков проведены обходы десятков тысяч домохозяйств. На сегодняшний день заключены договоры с более чем 30 тысячами из 58 696, внесенных в программу, и к более чем 21 тысяче участков уже подведен газопровод».
Договор заключается между компанией АО «Газпром газораспределение Ленинградская область» и домовладельцем, который для этого должен предоставить всего лишь три документа: паспорт, СНИЛС и свидетельство о собственности на дом. Заключая договор, компания обязуется подвести газопровод к территории участка, а домовладелец — выполнить все работы, необходимые для газификации его хозяйства: провести газопровод на своем участке, подвести его к дому, закупить и установить газовое оборудование, которым он планирует пользоваться.
«В этом году жители активно проводят работы на своих земельных участках, — отмечает Сергей Морозов. — По сравнению с предыдущим годом практически на 500% увеличилось количество земельных участков, до границ которых доведены газопроводы. По объему газификации лидируют Гатчинский и районы, примыкающие к Санкт-Петербургу: Выборгский, Всеволожский, Тосненский, Ломоносовский и часть Приозерского, близкого к Северной столице. Это очевидно. В первую очередь целесообразно охватить наиболее густонаселенные территории».
Приглашение к сотрудничеству
Для оперативного решения вопросов создан региональный штаб по газификации, в состав которого вошли в основном заместители глав администраций районов ЛО по ЖКХ, строительству и ТЭК. Его возглавил губернатор Ленобласти Александр Дрозденко; заместителями стали заместитель председателя правительства региона по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Евгений Барановский; заместитель председателя правительства ЛО по транспорту и топливно-энергетическому комплексу, председатель комитета по топливно-энергетическому комплексу Ленинградской области Сергей Морозов и генеральный директор АО «Газпром газораспределение Ленинградская область» Вячеслав Бузин. Штаб собирается раз в неделю для обсуждения хода газификации, координации работ между участниками программы, оперативного решения возникающих задач.
Однако в сфере газификации домовладений Ленобласти стоят задачи, которые не решить на заседании штаба. Одну из них Сергей Морозов озвучил специально для читателей строительных изданий.
«В уходящем году на территории области возведено более 300 распределительных и других газопроводов. Это рекордное количество, в полтора-два раза больше, чем в предыдущие годы. В следующем году не хотелось бы снижать набранные темпы, но уже сейчас для выполнения работ не хватает профильных строительных организаций. Задействованные в газификации компании перегружены, нередко работают без выходных. Мы приглашаем профильные строительные предприятия, имеющие свободные мощности, к участию в программе газификации Ленинградской области».
Председатель комитета по ТЭК региона рассказал, куда обращаться. При желании выполнять работы до границ земельных участков нужно пройти конкурс на портале госзакупок, через который работает компания «Газпром газораспределение Ленинградская область».
Для получения заказа на работу внутри домовладений нужно обращаться в администрации районов или муниципальных образований, там сообщат контакты жителей, подавших заявку на газификацию. Подрядчик заключает договор с домовладельцем.
Его работы оплачиваются двумя способами.
Если заказчик имеет право на субсидию, то после заключения с ним договора подрядчик заключает соглашение с комитетом по ТЭК Ленобласти, по завершении работ и пуска газа снова приходит в комитет с подписанным актом об их выполнении и получает деньги из областного бюджета.
Заказчик, не имеющий права на субсидию, оплачивает подрядчику работы самостоятельно, согласно заключенному между ними договору.
С вопросами Сергей Морозов рекомендует обращаться в возглавляемый им комитет. «Мы с удовольствием подскажем, куда идти и как действовать», — пообещал он.
По материалам комитета по топливно-энергетическому комплексу Ленинградской области
Сегодняшняя тема полезна для застройщиков, которые являются налогоплательщиками налога на прибыль организаций при долевом строительстве.
Полезные нюансы, которые стоит учитывать при исчислении налоговой базы в случае долевого строительства, осветила Малика Король, руководитель судебного управления Адвокатского бюро «ЭЛКО профи» (г.Москва).
Долевое строительство — это практически вся жилая недвижимость, которая в настоящее время представлена на первичном рынке.
Это как раз история с дольщиками — участниками долевого строительства. Такие отношения регулируются Законом N 214-ФЗ.
Итак, налоговая база налога на прибыль при долевом строительстве.
Для организаций-застройщиков установлены специальные правила налогообложения, предполагающие отражение в регистрах налогового учёта не доходов и расходов от реализации помещений (квартир), а определение налоговой базы исходя из итоговой величины финансового результата (прибыли или убытка). При этом критерием определения финансового результата является использование полученных от дольщиков средств по целевому назначению.
Закон N 214-ФЗ определяет объект долевого строительства как жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства и входящее в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства (пункт 2 статьи 2), и устанавливает право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства (пункт 1 статьи 3).
Сложно?
Конечно сложно, да так, что суды не могут в этом разобраться.
Например, в марте текущего года Верховному Суду РФ пришлось исправлять ошибки налогового органа и судов трёх инстанций.
Проблема заключается в том, что, по мнению налогового органа, застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту договора долевого участия в строительстве – то есть по каждой квартире.
При этом средства, полученные по договорам долевого участия, являются источником целевого финансирования, следовательно, сумма экономии по результатам строительства является платой за услуги, ВКЛЮЧАЕМОЙ в налоговую базу, а убытки в связи с превышением затрат над суммой целевого финансирования, НЕ ВКЛЮЧАЮТСЯ в состав расходов.
При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю, так как недостаточность целевых средств застройщик восполнил своими средствами, отнести которые к расходам, уменьшающим доходы, нет оснований.
На этом основании налоговые органы очень часто привлекают застройщиков к ответственности и просят уплатить недоимку и штрафы.
На деле приведённая позиция налогового органа НЕ ВЕРНА!
При таком подходе сумма экономии застройщика является его доходом, а вот сумма убытка по отдельным квартирам в состав расходов не включается.
А вот верная позиция, на которую указал ВС РФ, изменив давно сложившуюся судебную практику.
По правилам статей 247, 250, 251, 270 НК РФ застройщик, привлекающий денежные средства в соответствии с положениями Закона N 214-ФЗ, ВПРАВЕ в целях исчисления налога на прибыль по завершении строительства спорного дома определять налоговую базу по объекту строительства в целом как совокупную разницу доходов и расходов, связанных со строительством жилого комплекса за налоговый период.
Иными словами, финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется В ЦЕЛОМ по объекту строительства (многоквартирному дому).
Такой расчёт позволяет существенно снизить налоговую нагрузку застройщиков.
В качестве примера, дело N А60-43572/19.
Берите на заметку!
В Санкт-Петербурге побывал с двухдневным визитом замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин. Он посетил ряд крупных строящихся объектов — как жилых, так и возводящихся по госзаказу. Кроме того, замминистра провел совещание с представителями крупнейших застройщиков Северной столицы, в ходе которого тезисно изложил основные подходы Минстроя РФ по ключевым проблемам отрасли, а также озвучил ожидания ведомства от работы девелоперов.
СНиПы-хрипы
«Большинство сводов правил и техрегламентов становятся скорее рекомендательными, чем обязательными к применению документами. При этом мы прекрасно понимаем, что для региональных властей и экспертиз это достаточно сложный в реализации подход. И силовые ведомства регулярно продолжают настаивать на полном соблюдении требований. Поэтом мы с коллегами из Генпрокуратуры не раз уже проводили консультации с представителями местных властей, на которых озвучивали позицию Минстроя РФ, и будем и далее продолжать эту практику. Мы понимаем, что это необходимо для того, чтобы облегчить и ускорить работу девелоперов», — подчеркнул Никита Стасишин.
Факторы себестоимости
Минстрой видит проблему роста цен на стройматериалы. «Самая сложная ситуация с металлом. Для улучшения положения можно подготовить консолидированную заявку региона в Минстрой РФ, и мы поможем заключить прямой договор на поставку продукции с Металлинвестом и еще рядом организаций. Это даст достаточно неплохую экономию за счет исключения посредников. Но понятно, что это будет достаточно серьезная партия, которую нужно единовременно доставить и складировать. Так что это должна быть групповая заявка», — сообщил замглавы ведомства.
Готово оно оказать поддержку и с доставкой трудовых мигрантов. «Пик остроты эта тема, наверное, уже прошла. Тем не менее мы продолжаем по ней работать. Во-первых, мы смягчаем условия всем известного алгоритма ввоза мигрантов. А во-вторых, появилась возможность задействовать в этих целях РЖД, сформировав специальный чартер, способный за раз привезти порядка тысячи человек. Для этого опять же лучше всего подготовить консолидированную заявку и через Минстрой договариваться с железной дорогой. Такой вариант, безусловно, дешевле, чем ввозить рабсилу самолетами, хотя тут и есть некоторые нюансы, связанные с оформлением», — отметил он.
Госзаказ
Никита Стасишин признал также существование серьезной проблемы с выполнением подрядчиками работ по госзаказу из-за резкого повышения цен на стройматериалы, вследствие чего стоимость контракта не обеспечивает рентабельности работы строительных компаний. Для ее решения Минстроем РФ выпущены методические рекомендации о том, как можно повысить потолок увеличения цены договоров подряда.
«Изначально мы предлагали откорректировать ФЗ-44 о госзакупках. Но Минфин РФ убедил нас пока ограничиться рекомендациями хотя бы в силу того, что внесение поправок в закон — дело небыстрое. Если от методичек толку не будет, мы вернемся к идее законодательных корректировок, но они возможны теперь уже только в осеннюю сессию. Впрочем, здесь есть еще один сложный вопрос: где взять деньги на покрытие роста стоимости договоров с подрядчиками», — сообщил он.
Замминистра добавил также, что в настоящее время, пожалуй, даже большую проблему представляет заключение госконтрактов на будущий год: «Многие подрядчики, опасаясь дальнейшего роста цен, воздерживаются от участия в тендерах. Так что, конечно, проблему надо решать принципиально. И здесь будет полезна консолидированная позиция строительного сообщества».
Проектное финансирование
Никита Стасишин подчеркнул, что уже два года власти не меняют правил игры в долевом строительстве, за исключением некоторых мер по снижению стоимости проектного финансирования для застройщиков.
«Учитывая объемы спроса, простимулированного льготной ипотекой, скорость наполнения эскроу-счетов была такая, что эффективная ставка по проектному финансированию не превышала 2% годовых на период строительства. Сейчас Минстрой прорабатывает с Центральным банком интересную схему (кстати, если у застройщиков есть идеи в этой сфере, мы готовы их рассмотреть). Суть ее в том, чтобы дать девелоперу возможность использования денег на эскроу-счетах, превышающих объем покрытия проектного кредита, на развитие: на приобретение земельных участков, в качестве собственных инвестиций в другой проект, чтобы обеспечить получение у банка более привлекательных условий кредитования и др. Тем самым мы стремимся помочь оптимизации затрат застройщиков и повлиять на конечную стоимость квадратного метра для потребителя», — отметил он.
Доступность жилья
Замминистра призвал девелоперов задуматься над доступностью жилья для покупателей и не допускать чрезмерного роста цен. «Мы принципиально против принудительного регулирования стоимости жилья — это вопрос рыночных механизмов. Также мы понимаем, что качественное дешевым быть не может. Но за счет оптимизации расходов, за счет увеличения объемов строительства и других мер необходимо обеспечить уровень цен, приемлемый для покупателя. Также нужно посмотреть на квартирографию, чтобы молодым семьям было комфортно жить, чтобы они не боялись заводить детей», — подчеркнул он, добавив, что речь идет о стандартном жилье, а в более высоких ценовых сегментах действуют свои правила игры.
При этом Никита Стасишин предложил не ждать очередных мер стимулирования отрасли: «Отстаивать программы поддержки перед финансовым блоком Правительства становится очень сложно, когда нам демонстрируют графики роста цен на жилье».
Комплексный подход
Замглавы Минстроя призвал застройщиков максимальное внимание уделить проектам комплексного развития территорий (КРТ), получившим недавно законодательную базу на федеральном уровне. Теперь необходимо региональные законы привести в соответствие с общероссийскими и включаться в практическую реализацию таких проектов.
«Мы уделяем очень большое внимание вопросам реновации, редевелопмента территорий, где есть ветхое жилье, еще не признанное аварийным, имеется инвестиционный потенциал, и сохраняются хорошие перспективы для реализации проектов КРТ. То же касается и бывших промышленных площадок, которые нужно вовлекать в оборот. Мы надеемся на активную работу девелоперов в этом направлении», — отметил он.
Комфортная среда
Никита Стасишин в очередной раз озвучил требования федерального центра по повышению уровня комфортности вновь возводимых объектов. «Необходимо стремиться к созданию нового качества проектов. Нужно снижать этажность и плотность проживания граждан. Даже цветовое решение строящегося жилья и социальных объектов имеет важное значение. Это фактически не влияет на себестоимость возведения зданий, так что вполне можно обеспечить им облик, который радовал бы глаз», — заявил замглавы Минстроя.
По его словам, инвестиционные схемы застройщиков сегодня прекрасно позволяют делать затраты, необходимые для реализации качественных проектов со всей необходимой инженерной и социальной инфраструктурой. Задача города — расшивка транспортных проблем, магистральные сети и энергоисточники, чтобы обеспечить возможность введения в оборот новых территорий, в том числе под жилищное строительство.
Регионы ждут!
Замминистра поинтересовался у присутствующих девелоперов, нет ли желающих прийти поработать в регионы. «Нет? Очень зря. Все равно придется», — заметил он, не услышав ответа.
Никита Стасишин подчеркнул, что приход крупных застройщиков в регионы — это важная задача. Со своей стороны Минстрой готов предложить помощь, в частности, в создании социальной и инженерной инфраструктуры.
«Многие регионы Северо-Запада нуждаются в вашем приходе. А экономика девелоперов сегодня вполне позволяет это сделать», — добавил он.
Льготная ипотека
«Льготная ипотека сейчас реализуется в новых условиях. Причем основной упор сделан на семейный формат, для тех, у кого после 1 января 2018 года родился хотя бы один ребенок. Задача состоит в том, чтобы привлечь те семьи, которые на рыночных условиях не могут позволить себе взять кредит. Но есть ощущение, что многие люди в регионах не поняли изменения и не оценили возможность взять ипотечный кредит под те же 6% на те же 12 млн рублей по этой программе», — отметил Никита Стасишин.
При этом он подчеркнул, что Минстрою нужны реальные данные с мест, насколько эффективно работает новая схема. «С финансовым блоком Правительства есть договоренность вернуться к вопросу о формате льготной ипотеки осенью, когда будет понимание результативности семейной программы. Если она будет недостаточной — возможно рассмотрение других вариантов», — добавил замминистра.
Индустриализация ИЖС
Замглавы Минстроя пригласил крупных девелоперов принять участие в еще одной важной государственной инициативе — развитии индивидуального жилищного строительства (ИЖС). «Стоит задача внедрить индустриальное строительство в ИЖС. Это даст возможность распространить на этот сегмент проектное финансирование, все льготные программы, включая ипотеку», — заявил он.
Сейчас банки не понимают предмет залога и остаточную стоимость таких объектов, и, как следствие, они строятся в основном хозспособом, а это весьма дорогостоящие потребительские кредиты. «До конца года мы планируем урегулировать все эти вопросы и тем самым привести в ИЖС индустриальные технологии и дешевые ипотечные деньги», — сказал Никита Стасишин.