Денис Горбунов: «Высокая степень вовлеченности заказчиков в процессы проектирования и экспертизы позволит сделать существенный шаг в развитии строительной отрасли»
Об итогах юбилейного года и перспективах развития экспертизы мы поговорили с начальником ГАУ «Леноблгосэкспертиза» Денисом Горбуновым.
— Денис Александрович, как вы оцениваете итоги 2023 года? Что можете выделить?
— 2023 год получился очень насыщенным и разнообразным. Были заданы новые тренды, подняты вопросы, которым раньше, на мой взгляд, уделялось недостаточно внимания.
В первую очередь я говорю о глобальном переосмыслении роли и задачи экспертного сообщества в современном строительном процессе. Экспертиза больше не рассматривается как административный барьер. Эксперты — это уникальный высококвалифицированный ресурс, действенный инструмент повышения качества проектирования и строительства. Огромная заслуга в этом Минстроя России, ФАУ «Главгосэкспертиза России» и Ассоциации экспертиз России, которые формируют стратегию развития института экспертизы.
По словам министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Ирека Файзуллина, экспертиза в строительной отрасли используется не только для поиска нарушений и ошибок в проектах и сметах, но и для предотвращения таковых. Эксперты улучшают контроль за качеством проектирования, повышая тем самым эффективность управления стройкой.
— Новые тренды задают новые векторы развития. На что сейчас направлено внимание экспертного сообщества?
— Помимо развития цифровых технологий, важнейшими темами стали поднятие уровня проектирования и усиление роли заказчика.
Вопросы наболевшие. На IX Всероссийском совещании организаций государственной экспертизы президент НОПРИЗ Анвар Шамузафаров озвучил следующие цифры: «В 69% рассмотренных случаев поданная на экспертизу проектная документация была подписана специалистами, которые не имеют на это полномочий». Получается абсурдная ситуация: заказчики принимают у подрядчиков проектную документацию, в разработке которой не участвовали соответствующие специалисты (ГИП и ГАП), как этого требует Градостроительный кодекс РФ. И все это, конечно, сказывается на уровне подготовки проектной документации.
В результате было принято решение, что органам экспертизы нужно усилить контроль за проверкой идентификационных номеров специалистов в НРС (Национальный реестр специалистов) и вид деятельности, к которой они допущены.
— Что могут сделать эксперты для повышения уровня проектирования, помимо проверки специалиста в НРС?
— Эксперты могут делиться своими знаниями. Экспертиза Ленинградской области проводит регулярные бесплатные семинары уже более десяти лет.
Наша целевая аудитория — это не только крупные застройщики, промышленники, сетевые компании, технические заказчики и проектировщики, это все муниципальные образования и государственные учреждения. Новое строительство, реконструкция или капитальный ремонт, финансируемый региональным бюджетом, обязывает пройти государственную экспертизу. Но далеко не у всех, в силу отсутствия опыта, есть четкое понимание процедуры и требований. Вебинары дают возможность любому заказчику получить сведения, которые необходимы им для подготовки проектно-сметной документации.
Для максимального охвата аудитории мы проводим открытые трансляции в своем телеграм-канале. Тематику формируем свободно и всегда спрашиваем проектировщиков и застройщиков о вопросах, которые им хотелось бы рассмотреть в первую очередь. По итогам мероприятий выкладываем презентации и видеозаписи в наши социальные сети.
Убежден, что доступность методических рекомендаций и видеозаписей обучающих мероприятий — один из важнейших инструментов в решении вопроса по повышению уровня заказчиков и проектировщиков региона.
— Усиление роли заказчика. Об этом активно говорят весь год на совещаниях с участием экспертиз. Раскройте, пожалуйста, о чем идет речь.
— Усиление роли заказчика означает усиление, осознание и — такое сейчас модное слово — принятие заказчиком своей ответственности, которая должна распространяться на весь жизненный цикл объекта.
Полностью согласен со словами начальника ФАУ «Главгосэкспертиза России» Игоря Манылова: «Именно заказчик отвечает за весь итог создания объекта и его дальнейшую эксплуатацию».
Высокая степень вовлеченности заказчиков в процессы проектирования и экспертизы позволит сделать существенный шаг в развитии строительной отрасли.
Изменится подход — изменится и качество управления строительством, в том числе и качество проектных решений.
Особое внимание должно уделяться своевременной подготовке рабочей документации и составления сметы контракта. Вопросы сложные, требующие максимального внимания и компетентности специалистов. Минстрой и Главгосэкспертиза регулярно проводят вебинары, публикуют разъяснения. Мы также размещаем актуальную информацию на своих ресурсах.
— В этом году Леноблгосэкспертизе исполнилось 35 лет. Примите наши самые искренние поздравления! Как прошел юбилейный год? Какие планы на будущее?
— Спасибо за поздравления! 12 декабря 1988 года было утверждено Положение об Управлении государственной вневедомственной экспертизой Ленинградской области. Эту точку мы считаем отправной в истории нашего учреждения.
За 35 лет экспертиза выросла в большое сильное самостоятельное ведомство. Был пройден мощный уникальный путь становления и развития института экспертизы.
Бесспорно, успех ГАУ «Леноблгосэкспертиза» сегодня — это результат кропотливой совместной работы, постоянного взаимодействия с заказчиками, Правительством Ленинградской области, муниципальными образованиями, профессиональными объединениями, коллегами из других экспертных организаций.
Менялись названия и организационные формы, задачи и полномочия, но всегда неизменными оставались ценности нашего учреждения: профессионализм, ответственность, беспристрастность, работа в команде, саморазвитие, преемственность поколений.
Высокий интеллектуальный потенциал сотрудников – наша профессиональная гордость. Благодаря этому институт экспертизы уже сейчас закладывает фундамент для развития технологий будущего: внедряются цифровые решения, совершенствуется система управления в строительной отрасли.
Пользуясь случаем, хочу поблагодарить Правительство Ленинградской области, строительный блок региона, коллег, заказчиков, профессиональное сообщество за добрые слова и пожелания в наш адрес!
И если коротко о планах — «Помня о прошлом, веря в настоящее, строим будущее»!
Всех — с наступающим Новым годом! Пусть 2024-й станет для всех нас годом достижений и личных побед, новых свершений и ярких идей, долгожданных перемен и знаковых событий!
От всего сердца желаем счастья, здоровья и процветания! Счастливого Нового года!
Московский клинический научно-практический центр им. А. С. Логинова получил награду на II Всероссийской инженерно-архитектурной премии 100+ AWARDS в номинации «Лучшее инженерное решение объекта строительства». В роли технического заказчика и генерального проектировщика объекта выступила компания «Метрополис».
ГБУЗ Московский клинический научный центр имени А. С. Логинова — это крупнейший в России онкологический центр, полностью отвечающий мировым стандартам в плане оснащенности.
Уникальная инженерия
По словам Дмитрия Вишнякова, руководителя проектов компании «Метрополис», проектирование клиники велось в плотном контакте с заказчиком АНО «РСИ», а также специалистами клиники, что позволило на ранних этапах учесть все необходимые требования клиента и обеспечить максимальный комфорт врачей и пациентов при будущей эксплуатации объекта.
«Метрополис» для МКНЦ им. Логинова собственными силами запроектировал все инженерные системы от электроснабжения до сетей связи и автоматики. Объект является технически сложным, каждое его подразделение уникально и поэтому предъявляет свои требования к инженерному и технологическому обеспечению.
«Основную сложность представляла собой увязка инженерных систем в запотолочном пространстве и на технических этажах, так как высота всех помещений была ограничена заказчиком для создания эффективного объекта», — рассказывает Дмитрий Вишняков.
Помимо обычных для медицинских объектов инженерных систем, в данном центре была запроектирована система пневмопочты. Кроме передачи документов между отделениями, она позволяет повысить оперативность работы лабораторий: образцы максимально быстро передаются для их последующей обработки. Система увеличивает эффективность работы центра, снижает влияние человеческого фактора.
BIM как ключевая компонента
«Без трехмерного моделирования такой объект запроектировать невозможно, — утверждает Дмитрий Вишняков. — Сложность взаимного расположения инженерных и технологических систем настолько высока, что если бы проект выполнялся в двухмерном формате, то большую часть коллизий пришлось бы устранять по месту, а использование платформы Autodesk Revit позволило в режиме реального времени видеть другие системы и устранять пересечения инженерных систем до этапа строительства».
Объект полностью запроектирован с помощью BIM-технологий, общее количество BIM-моделей проекта — 27. Элементы модели (семейства) проработаны с точностью, которая содержит всю необходимую информацию для заказа оборудования у поставщика.
В работе специалисты «Метрополис» использовали плагины собственной разработки. Они помогли автоматизировать многие рутинные задачи, в том числе такие, как подсчет и анализ площадей, создание спецификаций, проектная печать, экспорт в другие форматы, получение и отработка заданий на отверстия, а также других заданий, выдаваемых смежными специалистами.
Осталось немного, осталось чуть-чуть
По словам Дмитрия Вишнякова, работы по проектированию завершены в полном объеме, проектная документация получила положительное заключение ФАУ ГГЭ, рабочая документация также готова на 100%, идет процедура получения заключения о соответствии (ЗОС) для возможности введения объекта в эксплуатацию. На текущий момент продолжается монтаж медицинского оборудования и завершаются отделочные работы. Готовность объекта составляет выше 95%.
Центробанк РФ выпустил доклад, в котором осуждает ипотечные программы с субсидией от застройщика по экстремально низким ставкам, вплоть до 0,01% годовых. Участники рынка недолго думали — предложили покупателям новые программы — «Ипотека за 1 рубль».
«Банк России намерен ограничивать распространение таких схем кредитования. Рассматривается введение по этим кредитам повышенных макропруденциальных надбавок, а также увеличение уровня резервирования, если эффективная ставка ниже рыночного уровня», — указано в докладе.
Немного раньше ЦБ обещал принять меры относительно ипотечных программ с первым взносом ниже 10% и с 1 декабря вводит новые нормативы для банков — повышенный коэффициент риска на займы для покупки новостроек. Величина надбавки составляет 2,0 и не зависит от размера кредита. То есть банк обязан заморозить в резервах 2 рубля на каждый выданный рубль.
Еще в сентябре глава Центробанка Эльвира Набиуллина назвала инициативы застройщиков с программами под 0,01% годовых маркетинговым ходом, который прикрывает завышенную цену квартиры, и пригрозила некими мерами, чтобы никто не вводил заемщиков в заблуждение.
Минстрой уже сообщил, что договорился с крупными застройщиками — они обещали постепенно повышать эту ставку для того, чтобы через какое-то время дойти до рыночной либо льготной ставки.
«Осуждение Центробанком льготных программ и желание ограничивать их распространение вполне объяснимо: из-за них снижается спрос на обычные ипотечные продукты. По оценкам аналитиков, сейчас на долю субсидированной ипотеки приходится до 70% от всех ипотечных сделок. Но даже в случае увеличения субсидированной ставки на несколько процентных пунктов все равно субсидированная ипотека останется привлекательной в глазах покупателей», — комментирует Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций Компании Л1.
Как утверждает Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», программы под 0,01% появились не от хорошей жизни: финансовые организации вместе со строительными компаниями всеми силами пытаются удержать спрос. «И в этот момент ЦБ ужесточает требования к заемщикам. Как эти два разнонаправленных процесса связать в одно целое, не понимает никто», — говорит он.
Стоило Банку России пригрозить своими «мерами», как на рынке появились новые программы, траншевые схемы ипотеки («Ипотека за 1 рубль»), за которыми Центробанк пока собрался только наблюдать.
Ставки опустились к нулю
«Субсидированная ипотека — это совместный продукт банка и застройщика. Фактически застройщик берет на себя оплату разницы между банковской и субсидированной ставкой, и именно он является источником субсидии», — рассказывает Оксана Понаморенко.
По ее словам, базовая цена квартиры для покупателя при этом становится выше, но он все равно остается в прибыли: итоговая переплата по кредиту ниже, как и ежемесячный ипотечный платеж. Застройщик, в свою очередь, увеличивает объем продаж.
«При покупке квартиры по программе субсидированной ипотеки цена объекта недвижимости увеличивается. Причем увеличение стоимости зависит от размера первоначального взноса. Чем выше размер первоначального взноса, тем меньше наценка. В среднем увеличение стоимости квартиры составляет 14%», — уточнила она.
По словам Юлии Ружицкой, генерального директора АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»), до появления субсидированных ставок платежи по ипотеке на разные типы квартир сильно отличались. Размер зависел от суммы договора, разница от суммы в 5 млн рублей и 8 млн рублей была ощутимой для клиента. За счет субсидированной ипотеки разница, например, между одно- и двухкомнатной квартирой получается незначительной.
По некоторым данным, стоимость квартиры может вырасти на 20–30%, а каждый процент сокращения базовой ставки банка стоит застройщику до 3,3% цены квартиры. То есть застройщик будет выплачивать банку 20-40% стоимости квартиры.
Как пояснила Юлия Ружицкая, спрос на околонулевые ставки отличается в зависимости от региона. Так, в Москве спрос на ипотеку от 0,1% не превышает 30%. В Петербурге и Ленобласти доля сделок с ипотекой в сегменте масс-маркет доходит до 90–95%, из них примерно 80% кредитов — с субсидированной ипотекой. «Следовательно, любые изменения по регулированию субсидированной ипотеки в нашем регионе будут ограничивать покупательскую способность», — констатирует она.
«Сейчас люди берут ипотеку только в самых крайних случаях и по возможности на самую минимальную сумму. То есть ипотеку люди рассматривают, когда для сделки не хватает 1–1,5 млн рублей», — добавил Валерий Летенков.
«Доля покупателей недвижимости, выбирающих ипотеку с субсидированной ставкой, ограниченна. Но она предпочтительна для определенной целевой аудитории. Такие кредитные продукты для ряда заемщиков — единственный способ приобрести более комфортное жилье на условиях, которые приемлемы», — подтверждает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
При этом он подчеркивает: условия для клиента прозрачны, поскольку застройщик предоставляет ему информацию о программе со стандартной ставкой и о программе с субсидированной. «Заемщик останавливает свой выбор на той программе, которая более привлекательна», — отметил Сергей Нюхалов.
Однако госструктуры грудью встают на защиту дольщиков. «Многие заемщики могут не до конца понимать риски и ценообразование программ субсидирования от застройщиков. Но опаснее то, что кредиты со сверхнизкими ставками могут погашаться клиентами гораздо медленнее, чем рассчитывают банки. Номинальный срок, на который берут ипотечный кредит, — 19–20 лет. При этом фактический срок, за который гасится кредит, — три-четыре года. Однако, когда люди берут кредиты с символическими ставками, они гасят ипотеку медленнее», — говорит Николай Васев, вице-президент, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка.
По его словам, если банк, например, снизит комиссию с 30 до 15%, то через год-два у него образуется дыра.
Сейчас Сбербанк, в отличие от ряда других банков, утверждает Николай Васев, заложил риски в совместные с застройщиками программы, заметив тенденцию увеличения сроков погашения кредитов.
«"Льготная ипотека от застройщика" на первый взгляд кажется выгодной для граждан из-за снижения ежемесячных платежей. Однако цена приобретаемой недвижимости оказывается существенно завышенной. При необходимости продать квартиру (например, в случае потери дохода или переезда) это будет трудно сделать без убытка, то есть вырученных средств может не хватить для погашения кредита. Также при досрочном погашении такого кредита расходы заемщика выше, чем при классической ипотеке. Ряд банков, в свою очередь, может недооценивать процентные и кредитные риски, а искусственно завышенный уровень цен создает ложные ориентиры для всего рынка.
Банк России намерен ограничивать распространение таких схем кредитования. Рассматривается введение по этим кредитам повышенных макропруденциальных надбавок, а также увеличение уровня резервирования, если эффективная ставка ниже рыночного уровня», — указано в письме Центробанка.
Последствия не заставили ждать
По данным Дом.РФ, в третьем квартале 2022 года средневзвешенная ипотечная ставка на рынке строящегося жилья в Петербурге опустилась ниже 3,5%. Причины — не только в снижении ключевой ставки и корректировке льготных госпрограмм, но и в субсидиях от застройщиков.
Параллельно идет снижение спроса. По некоторым данным, в стране к концу года спрос может сократиться на 60%. И здесь субсидированная ипотека от застройщиков — одна из возможных причин. «У застройщиков ситуация еще хуже, чем у банков. Строительные компании живут исключительно за счет продаж. Сейчас эти организации оказались между молотом и наковальней: с одной стороны, ЦБ, с другой стороны — ситуация в стране. Кроме того, застройщикам не очень понятно, что говорить людям, ведь если раньше был аргумент "вы купите, а цены будут расти, и вы сможете перепродать", то сейчас его нет», — заметил Валерий Летенков.
«Субсидирование ипотеки — это эффективный механизм поддержания спроса в условиях колебания рынков. Сокращение таких программ уменьшит выбор кредитных продуктов для покупателей жилья, что негативно повлияет на продажи», — говорит и Сергей Нюхалов.
Однако государство недооценивает российский строительный бизнес. Филипп Третьяков, вице-президент по маркетингу и продажам ГК КОРТРОС, в ходе Международного жилищного конгресса заявил: если Центробанк отменит «околонулевые» ставки, застройщики найдут альтернативные варианты. Это могут быть, например, кредитные каникулы сроком на год, и/или «сверхнизкий» первый взнос.
По его словам, как только ЦБ запретит субсидированные программы от застройщиков, спрос резко вырастет, но часть клиентов выждет два-три месяца, а тем временем застройщики придумают новое, альтернативное, но не менее привлекательное предложение.
Оксана Понаморенко также не исключает, что застройщики вместе с банками разработают какие-то новые интересные предложения.
«Рублевая» ипотека
Новые интересные предложения, собственно, уже появились на рынке. Это так называемая траншевая ипотека, которая выдается покупателю частями ради снижения кредитной нагрузки. Пока в большинстве компаний подобные программы действуют на ограниченное число объектов или в течение определенного срока.
Так, ГК «Основа» в партнерстве со Сбербанком предлагает программу с платежами от 600 рублей в месяц на протяжении первого периода кредитования. Минимальный размер первоначального взноса — 15–20% от стоимости квартиры, а ипотечный кредит в момент оформления сделки клиенты компании получают в размере 1–5% от стоимости. Именно с этой суммы заемщик должен вносить ежемесячные платежи в первый год кредитования. Выдача оставшихся происходит только через год.
ГК ФСК запустила совместную со Сбербанком программу «Ипотека за 1 рубль» в петербургских проектах «Zoom на Неве» и «Zoom Черная речка». При минимальном первом взносе 20% размер первого транша — 100 рублей. Затем до разрешения на ввод покупатель платит 1 рубль в месяц, а за полгода до ввода выдается второй транш — основная сумма кредита.
С аналогичной программой и примерно такими же сроками работает Объединение «Строительный трест» в рамках программы «Ипотека 1 рубль в месяц».
Группа Аквилон совместно со Сбербанком запустила программу «Ипотека за 1 рубль» во всех регионах присутствия, но в рамках акции. Как сообщили в компании, клиент приобретает квартиру в ипотеку и платит всего 1 рубль в месяц в течение срока до двух лет. Когда объект вводят в эксплуатацию, ежемесячный платеж корректируется в соответствии с выбранной ипотечной программой для конкретного жилого комплекса.
Ставка по ипотеке фиксируется на весь период кредитования. Первоначальный взнос составляет от 15% общей стоимости квартиры для жилых комплексов в Москве и от 20% для объектов в других городах присутствия Группы Аквилон. Срок кредита — до 30 лет. Покупатели могут воспользоваться программой с господдержкой или семейной ипотекой.
Компания Element Development совместно со Сбербанком запустила программу, по которой ежемесячный платеж составляет 2 рубля в месяц для проекта «Bereg.Курортный» до его ввода в эксплуатацию.
Setl Estate (входит в Setl Group) аналогичную программу — за 1 рубль в месяц — запустила в Калининграде и Светлогорске. В Петербурге программа Setl Group и Сбербанка за 1 рубль в месяц действует даже при покупке элитных объектов.
Первые результаты уже известны. АН «Петербургская Недвижимость» по итогам октября зафиксировала почти трехкратное увеличение броней на квартиры в ипотеку в новостройках Setl Group после запуска траншевой ипотечной программы.
Но и траншевые программы не понравились Центробанку. Эльвира Набиуллина на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров в конце октября заявила: эта схема может нести риски и для застройщиков, и для всего рынка. Пока этот продукт не получил широкого распространения, и сотрудники ЦБ внимательно анализируют возможные последствия.
По словам главы Центробанка, при траншевой схеме эскроу-счета будут пополняться медленнее, кредитная ставка для застройщика, соответственно, будет медленнее снижаться. Кроме того, пока стоимость проектного финансирования для застройщиков в среднем ниже, чем кредиты для корпоративного сектора, но теперь ставки могут вырасти.
В числе опасностей для рынка Эльвира Набиуллина назвала возможность роста спроса на жилье как на объект инвестирования, что также несет риски роста цен на вторичном рынке. По ее словам, усиление разрыва между динамикой цен на первичном и вторичном рынках есть уже сейчас, еще большее увеличение разрыва может создать проблемы для покупателей, которым надо погашать ипотеку.
«Кода людям нужно будет продать жилье, которое в залоге по ипотеке, оно на вторичном рынке будет очень сильно отличаться по цене, чем на первичное жилье. Кроме того, здесь возможен мисселинг, когда люди будут реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания кредита», — предостерегла Эльвира Набиуллина.
Гибкость девелоперов
Чтобы не уронить объем продаж, застройщики вынуждены прибегать к различным бонусам в пользу покупателя. Но вмешательство Центробанка заставляет придумывать все новые схемы. «Сейчас рассматриваются два варианта решения вопроса. Один из них — изменить условия субсидирования, то есть сократить величину дисконта к ставке, уменьшая размер компенсации банку и повышая в определенной степени стоимость лота. Второй вариант — отменить субсидированную ипотеку. В случае корректировки программы ее привлекательность будет зависеть от новых условий», — рассуждает Сергей Нюхалов.
«Развитие ситуации и варианты замены действующим околонулевым ставкам будут зависеть от решений Центробанка. Это может быть как ограничение размера ставки, например, под 2–3%, или иные программы господдержки, также продолжат действовать программы льготной и стандартной ипотеки. Сегодня мы продолжаем использовать субсидированные ставки для наших клиентов, поскольку этот формат позволяет приобрести жилье людям, которые располагают лишь минимальным первым взносом, при соразмерном ежемесячном платеже», — заключила Юлия Ружицкая.