Магистрали в будущее
В ближайшие три года в России сохранится тренд на активное возведение объектов транспортной инфраструктуры. При этом работы будут идти не только в рамках бюджетного финансирования, но и с привлечением внебюджетных источников. Перспективные проекты ближайшего будущего чиновники обсудили на главном событии года для дорожной отрасли — XVII международном форуме и выставке «Транспорт России» на территории ВЦ «Гостиный Двор».
Ставка на концессию
Начало «Транспортной недели», включающей в себя крупнейшие и наиболее значимые деловые и культурные события отрасли, совпало с заседанием Государственной думы, на котором депутаты во втором чтении приняли бюджет на следующие три года. Как заявил собравшимся вице-премьер Марат Хуснуллин, дорожное строительство не потеряло ни рубля. Более того, утверждено продление до 2030 года успешных программ: национального проекта «Безопасные качественные дороги» и «Комплексного плана модернизации и расширения магистральной инфраструктуры». «Но в течение ближайших пяти лет мы будем активно привлекать в отрасль внебюджетное финансирование. И это направление будет ключевым», — подчеркнул заместитель председателя правительства России.
Концессии и проекты в рамках государственно-частного партнерства реализуются в стране достаточно давно. Однако лишь единицы из них чиновники могут назвать успешными. Например, при строительстве обхода Хабаровска было заключено соглашение, по которому сегодня регион отдает фактически весь объем дорожного фонда. «Такого мы не допустим», — заявил Марат Шакирзянович, добавив, что строительный блок уже проанализировал порядка 50 планируемых концессий и в ближайшее время подготовит новые предложения по их успешной реализации.
Широтная магистраль скоростного движения
Часть регионов уже сейчас готова заходить в концессии. На выставке в рамках «Транспортной недели» Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области представила все шесть этапов Широтной магистрали скоростного движения (ШМСД). Дополнили информацию о будущем строительстве коллеги из Инфраструктурного холдинга ВТБ, на стенде которого был установлен интерактивный экран с презентацией всего проекта ШМСД.
Отметим, что Широтная магистраль скоростного движения призвана стать одним из самых масштабных транспортных проектов страны. Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области разрабатывала градостроительную документацию для пятого и шестого этапов ШМСД на 2018–2019 годы. Новая дорога соединит несколько районов Северной столицы с кварталами жилой застройки в Ленинградской области, в результате время в пути от Всеволожска до Стрельны сократится с 85 до 49 минут, а от центра города до аэропорта можно будет добраться в два раза быстрее — за 25 минут.
В целом в состав магистрали войдут 12 транспортных развязок, 12 путепроводов на пересечении с улицами, 8 путепроводов над железнодорожными путями и разводной мост через Неву длиной 777 м, который возведут параллельно Финляндскому. При этом высота пролетов и количество опор новой конструкции повторит параметры соседней железнодорожной переправы. Проект планируют реализовывать поэтапно вместе с ВТБ в качестве концессионера.
ШМСД для Петербурга
Первая часть ШМСД — Витебская развязка — на территории Северной столицы уже строится и будет сдана в эксплуатацию в 2024 году. «В данный момент ведется монтаж металлоконструкций пролетного строения на участке, примыкающем к ЗСД. Для этих целей поставлено более 3900 тонн металла, — отмечают в ВТБ. — На участке, прилегающем к Витебскому проспекту, завершено сооружение буронабивных свай в количестве 35 штук, ведутся земляные работы по устройству подходов к путепроводу, мостового полотна путепровода и сопряжения с подходами». Параллельно с этим специалисты продолжают работы по основному ходу Витебской развязки: переносят коммуникации, производят бурение для установки свай под опоры.
К возведению двух следующих этапов ШМСД, которые также пройдут по территории Санкт-Петербурга, концессионер планирует приступить в 2024 году. Предварительный график проведения работ также представили на выставке «Транспорт России». Согласно ему, левобережный участок (второй и третий этапы ШМСД) будут возводить в период с 2024 по 2028 год; разводной мост через Неву и правобережный участок (этапы 4.1 и 4.2) — с 2027 по 2030 год. Полностью ввести объект в эксплуатацию планируется в 2031 году.
Так, в Санкт-Петербурге в рамках второго и третьего этапов будут построены два шестиполосных участка от Витебского проспекта до Софийской улицы и дальше до Глухоозерского шоссе. Их проектирование уже завершено, и документация получила положительное заключение Главгосэкспертизы. Идет работа и над проектированием двух отрезков четвертого этапа до Союзного проспекта и КАД. Общий объем потребности в финансировании строительной фазы ШМСД на территории Санкт-Петербурга оценивается в 295 млрд рублей. Сейчас местные власти уточняют структуры финансирования и ищут оптимальный механизм.
ШМСД для Ленобласти
Далее Широтная скоростная магистраль продолжит движение уже по Ленинградской области и в пределах пятого-шестого этапов пройдет по территории Всеволожского муниципального района Ленинградской области, пересекая Заневское и Колтушское городские поселения.
«Проект строительства пятого и шестого этапов ШМСД очень важен, он связан с развитием Ленинградской области, а именно — с быстро развивающимися территориями. Мы ожидаем, что в ближайшие десять лет население на этих территориях вырастет до миллиона человек в связи с интенсивными темпами строительства. Сейчас мы ― регион номер один по темпам строительства жилья: на одного жителя приходится два квадратных метра в год, и темпы наращиваются. Кроме того, здесь находятся новые промышленные зоны, два технопарка, это также удобная логистика и для жителей Ленобласти, и для жителей Санкт-Петербурга, так как будет удобное соединение Мурманского шоссе с проектируемой трассой КАД-2. Мы берем на себя обязательства, которые будем выполнять», ― сказал Александр Дрозденко на церемонии подписания концессионного соглашения о строительстве пятого и шестого этапов Широтной магистрали cкоростного движения (ШМСД).
В целом реализация пятого и шестого этапов ШМСД обеспечит связь морских портов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, грузооборот которых за 2021 год составил 180,4 и 62 млн тонн соответственно (29% всего грузооборота морских портов России) с Мурманским шоссе, будет способствовать снижению нагрузки на федеральную дорожную сеть (путем перераспределения транспортных потоков с Мурманского шоссе на стыке с Санкт-Петербургом), а в будущем обеспечит подключение региональной дорожной сети к перспективной дороге КАД-2. Кроме того, трасса сделает более доступными территории массовой застройки Всеволожского района (Колтуши, Разметелево, Мяглово, Новосаратовка), где ежегодно вводится более миллиона квадратных метров жилья.
На данный момент известно, что пятый этап трассы предполагает строительство четырехполосной дороги длиной 6,25 км от федеральной А-118 КАД до Р-21 «Кола» Санкт-Петербург ― Петрозаводск ― Мурманск ― Печенга ― граница с Королевством Норвегия (Мурманское шоссе). В рамках следующего, шестого этапа дорожники возведут 9,44 км от КАД до региональной трассы Санкт-Петербург ― Колтуши с подходами к городу Всеволожску. Во время «Транспортной недели» озвучивалась предварительная стоимость обоих этапов, равная 94,4 млрд рублей. Ожидается, что окончательная сумма будет представлена по итогам проектирования.
Кроме того, по данным этапам выполнена градостроительная документация, то есть зарезервирована территория по трассе. Этим занималась Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленинградской области в 2018–2019 годах.
Во время проведения выставки «Транспорт России» в Москве говорилось, что Ленинградская область получила частную концессионную инициативу от «Всеволожской концессионной компании» (структура ВТБ) на возведение пятого и шестого этапов магистрали. Власти поддержали инициативу 7 декабря. Церемония прошла в рамках 14-го инвестиционного форума ВТБ «Россия зовет!»
Согласно подписанному соглашению между правительством Ленинградской области, ВТБ и банком «Россия», стороны будут совместно реализовывать проект строительства пятого-шестого этапов ШМСД ― платной автомобильной дороги общей протяженностью около 16 км, проходящей по территории Ленинградской области и являющейся продолжением второго-четвертого этапов ШМСД. Концессионное соглашение заключено на 49 лет, из которых ориентировочный срок проектирования и строительства составляет около восьми лет.
Планируемый общий объем инвестиций ― порядка 110 млрд рублей, из которых примерно 50 млрд рублей составят внебюджетные инвестиции. Финальная сумма требуемых инвестиций будет утверждена по завершении этапа проектирования.
«ВТБ активно участвует в реализации масштабных инвестиционных проектов в самых разных отраслях экономики, в том числе в транспортной инфраструктуре. При участии банка ведется строительство Витебской развязки в Санкт-Петербурге ― первого этапа ШМСД. Новое соглашение станет важным стимулом дальнейшего развития транспортной системы всего региона, обеспечит связь удаленных районов Санкт-Петербурга между собой, с центром города и Ленинградской областью, будет способствовать развитию прилегающих территорий», ― сказал президент - председатель правления ВТБ Андрей Костин.
«Банк ”Россия” считает одной из своих стратегических задач поддержку проектов, направленных на развитие инфраструктуры и транспорта в нашей стране. Мы давно и результативно сотрудничаем с Ленинградской областью, способствуя расширению региональной дорожно-транспортной системы. Широтная магистраль будет не только способствовать экономическому росту Ленобласти, но и значительно улучшит возможности транспортного сообщения и, как следствие, качество жизни жителей региона», ― отметил председатель совета директоров банка «Россия» Михаил Клишин.
Ранее в Дирекции по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области поясняли, что в случае принятия инициативы в рамках первого этапа специалисты приступят к разработке технико-экономического обоснования, которое позволит определить основные технологические решения и параметры стоимости.
Ожидается, что все этапы Широтной скоростной магистральной дороги на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области будут завершены к 2031 году.
Высокоскоростная магистраль Москва ― Санкт-Петербург
Параллельно с автодорожными магистралями в стране будут развиваться и железнодорожные. В стратегии транспортного развития РФ до 2030 года прописано, что в ближайшее время планируется возвести четыре высокоскоростные железнодорожные магистрали (ВСЖМ), пока в России таких нет. Первая ветка пройдет от Москвы до Санкт-Петербурга, вторая свяжет столицу с Казанью и Екатеринбургом, третья дойдет до черноморского побережья, а четвертая соединит с дружественным Минском.
В августе 2023 года президент России Владимир Путин заявил, что «сейчас мы действительно подошли к возможности реализации» первого из указанных проектов. В начале декабря председатель правительства РФ Михаил Мишустин во время выступления на международной выставке-форуме «Россия» на ВДНХ отметил, что специалисты уже ведут проектирование отдельных участков ВСМЖ.
На «Транспортной неделе» в Гостином Дворе чиновники представили образ входной группы нового вокзала высокоскоростной дорожной магистрали в Санкт-Петербурге. Работу над терминалом ведут специалисты Первого проектного института. Вестибюль расположится в самом сердце Северной столицы ― на территории бывших складов купцов Кокаревых, которые фактически соседствуют с существующим Московским вокзалом. Исторические постройки получат новую функцию использования, , а для комфорта посетителей терминала создадут два автоперрона для посадки и высадки пассажиров, зоны ожидания для такси и личного транспорта, а также два многоуровневых паркинга для длительной стоянки автомобилей. На данный момент ведутся проектные работы. Общая площадь терминала составит 55 196 кв. м.
Авторы образа нового объекта отмечают, что он развивается вокруг утвержденного научно-техническим советом РЖД варианта с занятием путей пригородного сообщения на Московском вокзале. В целом железнодорожная часть проекта включает шесть путей и три островные платформы. Положение терминала сбоку от путей предполагает вертикальное зонирование для выхода на платформы, поэтому авторы предлагают устройство распределительного вестибюля на уровне +8,5 м, с которого пассажиры смогут спускаться с помощью эскалаторов на платформы. Этот же уровень свяжет основной объем терминала со вторым восточным входом и с Московским вокзалом.
Детали технического задания чуть ранее ― в начале ноября на открытии выставки «Россия» на ВДНХ ― приоткрыл помощник президента Игорь Левитин. Чиновник отметил, что высокоскоростная магистраль между двумя столицами позволит сократить время в пути от Москвы до Санкт-Петербурга с почти четырех часов до двух часов тридцати минут. Таким образом, новые поезда смогут преодолевать расстояние со скоростью до 420 км/ч.
Известен и маршрут новой железной дороги. По территории города она пройдет от станции Санкт-Петербург-Главный в едином коридоре с путями московского направления Октябрьской железной дороги и далее проследует через Великий Новгород, Валдай, Новую Тверь и Высоково к Ленинградскому вокзалу в Москве. В целом магистраль пройдет по территории шести субъектов Российской Федерации.
Предварительная стоимость проекта оценивается в 1,5 трлн рублей. При этом прогнозные расчеты показывают, что по завершении строительства (к 2028 году) данный узел Московского вокзала будет обслуживать до 25 млн пассажиров в год, из которых практически 16 млн человек будут пользоваться высокоскоростными поездами, то есть «Сапсаном» и ВСЖМ.
Субсидирование ипотечных ставок государством без дополнительных доплат стройкомпаний уже не работает. «Сегодня мы 70% всех ипотечных сделок субсидируем дополнительно», — отмечают строители. Иначе квартиры будет некому покупать. Приходится надеяться, что эта проблема станет понятна не только жителям города, но и представителям власти.
Детальный подход
Пережившие 2008 и 2014 годы профессионалы девелоперского рынка текущую ситуацию воспринимают как неизбежную данность. Всем нелегко, но проблемы решаются пошагово.
Например, общеизвестна болевая точка с уходом из страны производителя лифтов «Отис». Но начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова (ЖК «Огни Залива» и «Новая Скандинавия») поясняет, что российское подразделение компании Otis Elevator Company было приобретено холдингом S8 Capital в конце июля и новые собственники берут на себя прежние обязательства по поставкам.
«По сути, был "Отис", "Отис" и остался с другими собственниками», — говорит специалист.
Кроме того, отмечает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, сегментом заинтересовался один из белорусских металлургических заводов. Плюс к этому на освободившуюся нишу тут же попробовала претендовать одна из китайских компаний.
Впрочем, ситуация со стройматериалами и комплектующими остается острой и предопределяет дальнейший рост себестоимости строительства.
«По многим стройматериалам мы пребываем в зоне неопределенности. Зачастую у строителей нет возможности закупать часть ресурсов на перспективу и складировать. Поскольку издержки при таких решениях не снижаются, складирование тоже обходится недешево, — признает Светлана Денисова. — Кроме того, есть еще естественная порча ресурсов со временем. Поэтому многие материалы и комплектующие неизбежно приобретаются только "с колес"».
«Нам удается решать логистические проблемы, — подчеркивает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. — Но цена проектов растет, в том числе и с ростом строительной готовности, а строим мы достаточно быстро».
Напомним, портфель компании включает апартаменты, жилье комфорт- и элит-класса. И «ПСК» движется в тренде статистики Росреестра по Петербургу. Это увеличение продаж относительно июня в июле на 30%, в августе еще плюс 11%.
Ипотечный ракурс
«Конечно, драйвером является жилье с субсидированной самим застройщиком ипотечной ставкой, но клиенты смотрят не на стоимость объекта, а на комфортный ежемесячный платеж», — продолжает коммерческий директор «ПСК».
Такие сделки не предполагают интереса со стороны инвесторов, изменяется сама структура спроса. Например, фиксируется меньше приобретений студий. «Когда покупаешь с наценкой 30% к телу кредита, после ввода в эксплуатацию продать с выгодой объект будет нереально. Поэтом мы видим смещение спроса в сторону двух- и трехкомнатных квартир», — констатирует он.
В общем, в отдельных ЖК по Петербургу доля сделок в кредит подходит к 90%, а 75% — уже почти норма.
«Средняя стоимость сделки и чек по ипотеке растут. В первом квартале банк вышел на среднюю сумму сделки по городу в 4 млн рублей, во втором квартале это уже было 4,6 млн рублей, в третьем — порядка 5 млн рублей. В четвертом квартале также ожидаем прирост, но меньшими темпами — плюс 5%», — комментирует управляющий директор группы ипотечного кредитования «Банка «Санкт-Петербург» Ирина Петрова.
Если важны подробности, здесь работает несколько факторов. Безусловно, субсидирование, а еще IT-ипотека, расширившая коридор возможной сделки и приведшая в банк хороших клиентов с понятным трудоустройством и достойными перспективами по возврату кредита.
При этом эксперт фиксирует отличия в структуре сделок второго и третьего кварталов. Здесь влияние оказало колоссальное падение вторичного рынка из-за заградительных ставок в диапазоне до 20% в марте-апреле. Так, во втором квартале в структуре сделок вторичный рынок у банка занимал не более 30%. «Все упирается в платежеспособный спрос. С учетом корректировки уровня процентных ставок клиентам надо подтвердить размер дохода, позволяющий оплачивать эту кредитную нагрузку», — признает Ирина Петрова.
Управляющая филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова рассказала, что ипотека на вторичном рынке составляет около 30% от объема портфеля банка. «Сейчас такое изобилие программ с субсидированием, что люди чаще хотят купить новое жилье, тем более что на рынке есть предложения, где можно будет въехать почти сразу, — пояснила она. — На вторичном рынке при этом вырос спрос на загородные дома».
По первичному рынку в Абсолют Банке также отмечают рост спроса в течение лета, несмотря на нестабильную ставку.
«Банки и застройщики стали искать для себя пути решения проблемы, и главным из них стало субсидирование ставки: банк выдает кредит под минимальный процент, а застройщик платит комиссионное вознаграждение, — объяснила Мария Батталова. — Такие ставки достигают от 0,1 до 1%, что позволило нам нарастить обороты и выдать более 1 млрд рублей ипотеки за этот квартал».
Цена в вопросе
Неизбежность дальнейшего роста себестоимости и последующего скачка отпускных цен — основная тема разговоров в профессиональной среде.
«Цены на недвижимость выросли не из-за условной жадности застройщиков, а потому что объективно выросла себестоимость строительства. И на сегодняшний день мы не получим наших покупателей и просто не станет этих сделок, если прекратим субсидирование ипотечных ставок, — рассуждает Светлана Денисова. — Только маленькая толика клиентов может себе позволить ипотеку без субсидирования и в перспективе досрочное погашение кредита. Остальные готовы жить с кредитом десятилетиями в ожидании, что со временем инфляция ослабит долговое бремя».
Но смиряться с таким аномальным положением вещей было бы неправильно. Поэтому в профессиональном сообществе выдвигают решения, которые бы позволили смягчить нагрузку на потребителей.
«Напомню, в 2014 году Правительство пошло на временное кардинальное снижение налогового бремени для отрасли, а также снижение взносов на развитие городской инфраструктуры. Похожие планы рассматриваются и сегодня, — рассказывает Алексей Белоусов. — Но самый простой вариант сейчас — пересмотреть обязательства по срокам ввода объектов социальной инфраструктуры».
Ведь сегодня типовые требования города выглядят приблизительно так. Возвели первую очередь ЖК — постройте детский сад. Возвели вторую — постройте школу. Хотя сданные очереди только-только заселяются. При этом все понимают, что при такой организации школа в лучшем случае будет заполнена на 10–12%. В то же время сразу потребуются полноценные расходы на содержание объекта, охрану, персонал… «Социальная нагрузка обходится застройщику примерно в 20 тыс. рублей на квадратный метр. И это налог на покупателя независимо от того, есть у него дети или нет», — уточняет глава объединения.
Таким образом, самым реальным решением по поддержке стройки было бы разрешение передвигать момент запуска соцобъектов: возможно, на год или на два. При этом, конечно, не выходя за границы сроков строительства всего жилого комплекса.
И очень многие субъекты РФ, даже Москва, уже пошли по такому пути.
По материалам круглого стола «Итоги "жаркого" лета 2022-го. Рынок недвижимости набирает обороты».
МГТС, входящая в Группу МТС, окажет крупнейшему московскому девелоперу «Донстрой» услуги технического консалтинга при разработке и развертывании цифровой инфраструктуры в ЖК «Остров». Это позволит застройщику установить для жителей большее количество полезных сервисов при равных в сравнении с традиционными решениями затратах.
При строительстве ЖК «Остров» применяется набирающая популярность на российском рынке жилой недвижимости концепция «цифрового комплекса». Цифровые сервисы в каждом доме будут объединены в интеллектуальную сеть для коммуникации и обмена данными в режиме реального времени, что улучшит управление таким масштабным жилым комплексом в целом и сделает среду «Острова» более комфортной для людей.
Общая площадь комплекса – 40,4 га, на которых расположатся жилые дома разной этажности и три крупных социальных кластера со школами и детскими садами, коворкингами, торговыми центрами, клиникой и спортивными объектами, включая глубоководный бассейн, открытые теннисные корты и крупнейший в Москве серфинг-парк. Жителям проекта будет доступен высокоскоростной интернет 5G со скоростью до 10 Гбит/с не только в квартирах, но и в любой точке «Острова». Через мобильное приложение жители смогут просматривать камеры видеонаблюдения, получат открытый проход по всей территории, будут взаимодействовать с управляющей компанией. Мониторинг состояния всей инфраструктуры жизнеобеспечения будет осуществляться в цифровом формате. Сбор показаний счетчиков, а также формирование счетов за коммунальные услуги будет происходить автоматически.
Для построения такой цифровой среды требуется интеграция всех систем комплекса, обширный сбор данных и их оценка. Это позволит на стадии проектирования исключить ошибки в наложении коммуникаций при дальнейшей эксплуатации, избежать завышения сметы. Весь цикл работ по созданию проекта цифровой инфраструктуры – от оценки текущей проектной документации до сопровождения застройщика по техническим вопросам при защите проекта в государственной экспертизе – будет проходить в сопровождении МГТС, входящей в Группу МТС, в качестве технического консультанта.
«Наши клиенты сегодня хорошо понимают, за что они платят, и хотят инвестировать не просто в квадратные метры, но в комфорт, экологию, безопасность. Помочь в этом могут цифровые сервисы. Но чтобы они работали действительно эффективно, нужна высокотехнологичная инфраструктура, которая закладывается в проект на самой ранней стадии. Мы доверили ее оператору с богатым опытом и уверены, что благодаря экспертизе партнеров сможем в полном объеме заложить на «Острове» все возможности «цифрового жилого комплекса», — рассказывает Илья Кушнеренко, руководитель функционального направления "Корпоративный центр" «Донстрой».
«МГТС более десяти лет развивает новые технологии в Московском регионе. Мы рады использовать свой опыт в проекте «Остров». Здесь запланировано большое количество полезных сервисов для комфортного, безопасного и экологичного проживания, в т. ч. за счет непрерывного контроля за состоянием объекта и всех систем жизнеобеспечения. Реализация сверхскоростной инфраструктуры запланирована как на проверенной временем волоконно-оптической сетью GPON, так и с применением технологии связи нового поколения 5G. Такой проект интересен нашей компании масштабностью задачи и тем, что это — новый подход в жилом строительстве», — говорит директор по продуктам МГТС Валентин Достовалов.
Справка
Сервис «Инфраструктура цифрового здания» МГТС
МГТС создает инфраструктуру цифрового здания для новых жилых домов в Московском регионе. Продукт реализуется с 2021 года в партнерстве с лидерами российского рынка девелопмента, Комплексное решение включает в себя выдачу технических условий, проектирование, строительно-монтажные и пусконаладочные работы, поставку оборудования, технический консалтинг, сопровождение на государственной комиссии и ввод в эксплуатацию. Услуги могут быть предоставлены в комплексе или по отдельности. В «Инфраструктуре цифрового здания», применяются интеллектуальные решения компании с соблюдением принципов единой мультисервисной сети на базе технологии GPON. Это позволяет застройщикам сэкономить при реализации инновационных технических решений для внедрения цифровых сервисов в жилых комплексах.