Съезд строителей подвел итоги года
14 декабря 2023 года состоялся XXI Съезд строителей Санкт-Петербурга, который показал достижения и обозначил задачи строительного комплекса двух регионов. Мероприятие прошло на территории исторического парка «Россия — моя история» при поддержке правительства Санкт-Петербурга, Российского союза строителей, Национального объединения строителей.
Мегапроекты Санкт-Петербурга
Деловой программе съезда предшествовала торжественная часть: губернатор Санкт-Петербурга Александр Беглов вручил награды отличившимся строителям. Почетным знаком «Строителю Санкт-Петербурга» III степени были награждены технический директор ООО «ГЕОИЗОЛ» Максим Зайцев, директор Центра государственной экспертизы Ирина Косова, главный специалист отдела проектирования объектов культуры и здравоохранения Управления по проектированию Фонда капитального строительства и реконструкции Екатерина Петринчик. Президент Российского союза строителей Владимир Яковлев был удостоен нового почетного звания «Заслуженный строитель Санкт-Петербурга».
«Ситуацию в строительной отрасли можно обозначить как устойчивую, — сообщил участникам съезда Владимир Яковлев. — Объем строительных работ в стране с начала 2023 года вырос на 8,1% по отношению к предыдущему году. Вклад Санкт-Петербурга и Ленинградской области составил 5,6% от общего объема и 59,3% от объема по Северо-Западу». Президент РСС обозначил круг значимых для строителей вопросов, над которыми работают в союзе, в том числе на уровне законодательных инициатив. Это комплексное развитие территорий, новый метод ценообразования, развитие стройиндустрии, вопросы качества строительных материалов и повышение производительности труда.
Глава города Александр Беглов подвел итоги работы петербургских строителей в уходящем году. По его словам, на начало ноября в городе уже введено более трех миллионов квадратных метров жилья, а к концу декабря эта цифра составит 3,5 миллиона квадратных метров. Работа с застройщиками была организована по принципу «нет социальных объектов — нет жилья», чтобы ликвидировать дефицит социальных объектов. На этих условиях Градостроительный совет рассмотрел порядка 140 проектов площадью 7,5 миллиона квадратных метров жилья. Александр Беглов напомнил также, что даже во время пандемии ни одна стройка и ни одно промышленное предприятие в Петербурге не были закрыты, в результате в 2022 году город заработал 1 триллион 163 миллиарда рублей. Сегодня же Санкт-Петербург достиг и успешно придерживается трех основных показателей: экономической, финансовой и политической стабильности. Благодаря этому с начала 2023 года в экономику города уже инвестировано порядка одного триллиона рублей, и столько же составили доходы.
Основным драйвером дальнейшего развития Северной столицы обещают стать крупные инфраструктурные проекты, которые реализуются с привлечением федеральных средств. Прежде всего речь идет о масштабном транспортном строительстве: Широтная скоростная магистраль, создание туристического кластера в Горской, скоростной трамвай в Шушарах, КАД-2, скоростная магистраль на Москву, железнодорожные обходы вокруг Петербурга — любой из этих проектов может стать источником привлечения инвестиций и стимулом для развития территорий. Примеров, когда дорожное строительство давало импульс для инфраструктурного развития, в городе немало — когда-то таким мегапроектом стало строительство Комплекса защитных сооружений от наводнений, теперь ярким примером может служить музейный кластер в Кронштадте.
Александр Беглов сообщил также, что в 2023 году завершилась непростая многолетняя работа над Генпланом города до 2040 года, рассказал о строительстве новых линий метрополитена и подчеркнул значимость участия строителей из Петербурга в восстановлении Мариуполя.
Рекорды Ленобласти
«С начала года мы ввели в эксплуатацию 3,84 миллиона квадратных метров жилья, но планируем преодолеть планку в 4 миллиона. Из них около 2,5 миллиона придется на ИЖС. Градостроительный потенциал Ленинградской области до 2045 года составляет не менее 50 миллионов квадратных метров жилья. Объем строительных работ достиг на конец октября 170 миллиардов рублей, занятость в строительстве — 102 тысячи человек», — изобиловал цифрами зампред правительства Ленинградской области Евгений Барановский.
Перспективы развития жилого сектора руководство области связывает с малоэтажным и среднеэтажным строительством, а драйвером строительства называет ликвидацию аварийного и ветхого жилья: для этого в таких отдаленных районах, как Подпорожье, область строит новые микрорайоны с необходимой инфраструктурой. Всего в 88 муниципалитетах идет расселение более тысячи аварийных зданий.
Не меньше внимания в отрасли уделяют социальным объектам: с начала года выдано 21 разрешение на строительство социальных объектов, 8 — на объекты торговли, 37 — на строительство производства. Введены в эксплуатацию 18 социальных и 24 производственных объекта.
Подводя итоги года, Евгений Барановский отчитался по проблеме обманутых дольщиков. В областном бюджете на достройку жилья изыскали дополнительно 10 миллиардов рублей, а в 2024–2025 годах планируется полностью ликвидировать задолженность перед дольщиками. В Ленобласти более 12 тысяч пострадавших участников долевого строительства уже восстановлены в правах, а количество проблемных объектов сократилось с 234 в 2022 году до 67 в настоящее время.
Евгений Барановский рассказал об успехах в реализации проектов «Чистая вода», «Комфортная городская среда», строительстве новых мостов и развязок, а также отметил, что создание транспортной инфраструктуры в рамках таких проектов, как Широтная скоростная магистраль и КАД-2, окажет заметное влияние на развитие региона.
«Крупные проекты дадут невероятный толчок к развитию территорий Ленинградской области, которые станут гораздо доступнее и интереснее для работы строителей», — заверил он.
Застройщики участвуют в развитии отрасли
От имени крупнейших застройщиков Петербурга выступили руководители строительных компаний, которые затронули важнейшие отраслевые проблемы, пока еще не прозвучавшие в докладах, в том числе внедрение технологий информационного моделирования и подготовка кадров.
Президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина сообщил, что в наступающем году будет полностью завершена цифровая трансформация компании, и с 2025 года все процессы, связанные с проектированием, управлением проектами, строительством и другими этапами жизненного цикла здания, будут реализовываться только в цифровом формате. Он также отметил, что уровень строительных компаний Петербурга настолько высок, что в регионах есть большой интерес к крупным федеральным застройщикам. Группа «Эталон» ведет строительство в девяти регионах страны, и опыт этой работы подтверждает, что местным губернаторам хочется опираться на компании, способные привнести в регион новую архитектуру, качество строительства и современную организацию работы.
Генеральный директор Группы компаний «КВС» Сергей Ярошенко рассказал о созданном силами компании Центре современного строительства «КВС», где проходят экскурсии и обучающие мероприятия для школьников и студентов. Проект направлен на популяризацию строительных профессий и в конечном итоге — на решение кадрового вопроса в сфере строительства. «В прошлом году посещаемость составляла 500 школьников в месяц, сейчас — уже 700. Если 10% из них осознанно придут работать в строительную сферу, то мы будем считать нашу образовательную миссию в профориентации выполненной», — отметил глава ГК «КВС».
Деловую программу завершил доклад вице-президент НОСТРОЙ Антона Мороза, который обратился к возможностям использования механизма КРТ в условиях исторической застройки Петербурга и области. На территории регионов находится несколько тысяч объектов культурного наследия, и их охранный статус и связанные с ним ограничения затрудняют реализацию инвестиционно-строительных проектов.
В конце мероприятия состоялось общее собрание Союза строительных объединений и организаций. Участники переизбрали на новый срок президента ССОО Александра Вахмистрова и продлили полномочия исполнительного директора Олега Бритова. Решением собрания членами ССОО стали две новые организации: «Метрострой Северной столицы» и «АСИС».
В Петербурге отменили конкурс на строительство аэроэкспресса от Витебского вокзала до Пулково по схеме ГЧП. Власти собираются проработать новые модели финансирования проекта.
Соответствующее распоряжение подписал на днях новый глава Комитета по инвестициям Роман Голованов.
Идее аэроэкспресса в Петербурге уже 10 лет. Но конкурс на его создание объявили только в июле прошлого года. Инвестору предложили построить железнодорожную ветку между Витебским вокзалом и аэропортом «Пулково» через Шушары. В этом случае протяженность трассы должна была составить 22 км, из них 14 км – по территории города, а 8 – по территории Ленобласти. Но строить «с нуля» нужно было только 5 км. Был и второй вариант – продлить маршрут за Пулково до будущего города-спутника Южный. В этом случае пришлось бы строить еще 12–15 км железнодорожных путей. Но он так и остался на уровне разговоров.
Остановились на первом варианте, подчеркивая, что главная задача аэроэкспресса – разгрузить аэропорт «Пулково», который, по расчетам, в 2020 году будет обслуживать 20 млн человек в год (для сравнения, в 2017 году – 16,1 млн человек, а в 2018 году была планка в 17,8 млн человек, но статистика еще не обнародована).
Предполагалось, что проект будет реализован по схеме ГЧП. Его общая стоимость оценивалась в 19 млрд рублей, из которых 10 млрд рублей собирался выделить городской бюджет. Окупить эти вложения собирались за 12 лет (при условии, что билет на аэроэкспресс будет стоить 300–500 рублей). Строительство должно было стартовать в 2018 году, и в 2022 году аэроэкспресс обещали запустить. Главным претендентом на проект считалась московская компания «Аэроэкспресс», которая возит пассажиров в столичные аэропорты «Шереметьево», «Домодедово» и «Внуково».
Депутаты Петербургского ЗакС много раз обращали внимание губернатора Георгия Полтавченко на то, что проект «Аэроэкспресс» – несвоевременный. В частности, депутат Алексей Ковалёв призывал отказаться от него и просто довести метро до аэропорта. Он отмечал, что пассажиры будут пользоваться аэроэкспрессом, только если город избавится от маршруток и автобусов от станции метро «Московская». Однако убедить прежнюю администрацию не удалось.
Новые власти города приняли другое решение. Отмену конкурса они объяснили необходимостью проработать разные возможности финансирования проекта, включая участие в нем федерального бюджета. А также потребностью провести «дополнительную работу по сравнению альтернативных вариантов улучшения транспортного сообщения с аэропортом в рамках комплексного развития территории».
Бизнес отменой конкурса сильно удивлен. «Столько разговоров! Такое надувание щек! Такие презентации на ПМЭФ и MIPIM! И все мимо? О чем думают власти? Что они вообще делают? Почему у нас нельзя десять раз подумать и один раз принять решение, которое уже не будет меняться? Эти истории с метанием, с отсутствием жесткой политической воли очень подрывают имидж города в глазах бизнеса, в том числе иностранного», – серчает один из собеседников «Строительного Еженедельника».
«Странное решение. Бюджетные деньги уже потрачены на планировку и проектирование. А результат нулевой. Такой подход свидетельствует об отсутствии долгосрочной программы развития города, которая должна определять все сферы деятельности властей. Если даже власти не могут чего-то спланировать, чего ждать от частных инвесторов? Уж точно не уверенности в инвестиционной политике города и каких-то надежд на хорошие инвестиционные перспективы», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Он добавил, что текущая ситуация с реализацией абсолютно всех крупных инфраструктурных проектов в Петербурге – это история об отсутствии планирования, бессмысленной растрате бюджетных средств и распугивании даже лояльных инвесторов. «Инвестиционный климат в городе пока можно охарактеризовать так – город несбывшихся мечт», – заключил Дмитрий Некрестьянов.
Законодатели, в последние годы сосредоточенные на защите прав дольщиков, неожиданно озаботились таким явлением, как «потребительский терроризм» в отношении застройщиков.
В Госдуму недавно внесен законопроект, предусматривающий исключение из сферы регулирования Закона «О защите прав потребителей» отношений, возникающих в сфере долевого строительства.
Условия задачи
Документ подготовлен депутатом Госдумы РФ Валерием Гартунгом. Он отмечает, что согласно действующему закону, если дольщик до обращения в суд предъявил к застройщику требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, суды взыскивают с застройщика не только неустойку, но и штраф в размере 50% от суммы неустойки. Эта норма и основанная на ней практика привели к появлению такого явления, как «потребительский терроризм»: недобросовестные граждане пользуются этим в целях обогащения.
В сопроводительной записке к законопроекту подчеркивается, что применение Закона «О защите прав потребителей» к долевому механизму ставит под угрозу финансовую устойчивость застройщиков и создает дополнительные риски для самих участников долевого строительства, выражающиеся в повышении вероятности банкротства девелоперов.
Применение данного закона в этой сфере «ставит участников долевого строительства и застройщиков в неравное положение, баланс интересов сторон оборота в данном случае не соблюдается. Кроме того, повышенная, фактически двойная финансовая нагрузка на застройщиков, в связи с применением Закона «О защите прав потребителей», препятствует стабильному функционированию строительного рынка», – заключает Валерий Гартунг.
В настоящее время законопроект проходит этап предварительного обсуждения. В феврале его рассмотрит Совет Госдумы. Первое чтение намечено на начало апреля.
Кто «террорист»?
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты по-разному относятся к актуальности проблемы «потребительского терроризма» и к аргументации автора законопроекта. «В моем представлении данный законопроект вообще не ассоциируется с борьбой против «потребительского терроризма». Указанная норма имеет долгую историю и используется теми дольщиками, которые реально годами ждут свои квартиры. Если нарушения нет, штраф просто не взыщут. Очевидно, что взыскание штрафов является не причиной, а следствием задержки сдачи домов. Кроме того, неустойки снижаются по ст. 333 ГК РФ. Не о таких больших суммах идет речь, чтобы разорить застройщиков», – считает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева.
Более осторожную позицию занимает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский. «В подавляющем большинстве случаев речь идет о законных требованиях участников долевого строительства, связанных с нарушением их прав. Другое дело, что в последние годы стало все больше случаев, когда юридические фирмы, пользуясь известной законодательной и судебной поддержкой, выступают с исками и пытаются получить от застройщиков высокие денежные компенсации за нарушения прав участников долевого строительства», – говорит он, приводя в качестве примера вердикт суда в Московской области, который за просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца обязал застройщика выплатить неустойку фактически в размере стоимости квартиры.
«Законодательство о долевом строительстве изначально содержит достаточно серьезные меры ответственности застройщиков, в частности, возможность взыскания неустойки в двойном размере. В совокупности с мерами ответственности, предусмотренными законодательством о защите прав потребителей, общий размер ответственности застройщика может выражаться в суммах, сопоставимых с общей стоимостью договора. Такое положение вещей, очевидно, нарушает интересы не только девелоперов, но и интересы других участников долевого строительства, так как их денежные средства могут быть взысканы в счет уплаты штрафов, вместо того, чтобы направляться на строительство объекта», – подчеркивает директор юридического департамента Группы «Эталон» Дмитрий Иванов. В связи с этим юристы комиссии по недвижимости Общества потребителей при обращении дольщиков изучают ситуацию и, если застройщик фактически строительства не прекращает, даже срывая сроки передачи квартир, советуют подождать с исками до ввода объекта в эксплуатацию, добавляет Олег Островский.
По мнению директора по развитию Компании Л1 Надежды Калашниковой, корректнее говорить о «терроризме» не «потребительском», а «адвокатском». «Образовывались целые юридические конторы с весьма внушительным рекламным бюджетом, которые специализируются именно на взимании с застройщиков всевозможных штрафов и пенни. Причем своей рекламой они забивают ключевые запросы в поисковиках – и застройщики несут еще и репутационные потери. А для подобных фирм рисков никаких – они в любом случае получают свой гонорар от дольщика, даже если дело заведомо проигрышное», – считает она.
Худой мир лучше
При этом эксперты согласны с тем, что сторонам конфликта для достижения цели (каковой может быть только достройка объекта и передача квартир дольщикам) лучше проявить здравый смысл и добрую волю – и не доводить дело до судебных крайностей. «Если задержка строительства произошла не по вине застройщика (а такое случается весьма часто, можно вспомнить проблемы с монополистами или с Росреестром), добросовестный застройщик пытается объяснить ситуацию и договориться с дольщиками. И добросовестные дольщики, как правило, идут на такие договоренности. Потому что для потребителя главное – получить квартиру, а не засыпать застройщика исками, которые фактически могут еще сильнее отсрочить ввод дома в эксплуатацию», – подчеркивает Надежда Калашникова.
С ней согласен Олег Островский. «Часть застройщиков, допустивших нарушения, пытается урегулировать взаимоотношения с дольщиком в досудебном порядке. Если деятельность застройщика прозрачна и открыта, его представители находятся в постоянном диалоге с дольщиками и получают полную информацию о ходе строительства, то массовых конфликтных ситуаций, как правило, можно избежать», – говорит он. А для того, чтобы исключить необоснованные претензии участников долевого строительства, в 214-ФЗ уже давно нужно четко определить, что же относится к существенным недостаткам в качестве построенного объекта, которые позволяют дольщику не принимать квартиру, считает эксперт.
«Штрафы никогда не гарантировали получение квартиры, и дольщики от их отмены немного потеряют. Баланс интересов состоит в том, чтобы застройщики имели возможность строить, а дольщики – получали бы свои квартиры, а не штрафы и неустойки. В этом смысле вывод отношений из-под регулирования Закона «О защите прав потребителей» является логическим продолжением уже начавшейся реформы. Раз уж предполагается, что банковское финансирование должно идти только на строительство, логично не отвлекать его на выплату дополнительных санкций, при этом права дольщиков обеспечиваются иным, более эффективным способом», – заключает Елена Крестьянцева.
Впрочем, по мнению Надежды Калашниковой, выдвигаемая инициатива несколько запоздала. «По моим ощущениям, «снявши голову, по волосам не плачут». На фоне новых рисков, связанных с отменой «долевки», «потребительский терроризм» уже не выглядит как серьезная угроза рынку», – считает она.
Мнение
Дмитрий Иванов, директор юридического департамента Группы «Эталон»:
– Применение установленных законодательством штрафных санкций не должно приводить к фактической остановке строительства – именно здесь находится баланс интересов всех участников процесса. Аналогичные проблемы в сфере ОСАГО уже привели к реформированию этого рынка – в частности, кардинально изменились способы исполнения требований по договорам ОСАГО, появился особый порядок рассмотрения споров по договорам страхования. В сфере долевого строительства целесообразно сосредоточить все необходимые меры ответственности застройщиков в рамках 214-ФЗ, вывести данные отношения из-под действия законодательства о защите прав потребителей, а также ввести особый порядок рассмотрения данных споров.