Загородная недвижимость: Новичкам неймется
На загородном рынке началась активизация. Правда, пока это касается лишь девелоперов. Причем преимущественно тех, кто не имеет опыта работы на загородном рынке.
В феврале-марте на рынок один за другим начали выходить новые коттеджные поселки. Их линейка весьма широка: есть проекты, предполагающие масштабную застройку коттеджами бизнес-класса, есть и такие, где предлагаются дешевые земли без инженерии в голом поле. Для последних аналитикам придется выдумывать новый термин – что-нибудь типа «ультра-супер-эконом»: вчерашний «супер-эконом» и то предполагает более дорогие владения.
Хоть за копейку
По 45 тыс. рублей за сотку просят в коттеджном комплексе «Феликсово» – в Кировском районе, в 70 км по Мурманскому шоссе. Там выставлены на продажу 220 участков от 10 до 25 соток (инженерных коммуникаций пока нет, зато, по утверждению компании-продавца, на землях сделан дренаж). Здесь же застройщик готов построить для покупателей участков зимний дом площадью 60 кв. м за 600 тыс. рублей «в самой минимальной комплектации». Понятно, что в него придется вложить еще «два раза по столько», чтобы можно было жить, однако заявка застройщика (квадратный метр строения обойдется в 10 тыс. рублей) показательна.
Еще дешевле – по 35 тыс. рублей за сотку – начали торговать в проекте «Речное» в Кингисеппском районе. Проект находится в 85 км от города по утверждению продавца и в 120 км – по данным специализированных интернет-порталов. Здесь предлагают 68 участков по 10 соток. Приобретая участок с домом, можно уложиться в 2,5 миллиона.
В проекте «Радуга-3» (Кировский район, 37 км от города) землю готовы отдавать уже по 25 тыс. рублей за сотку. Проектов под названием «Радуга» в области уже несколько, вот и пришлось застройщику прибегнуть к нумерации – не путайтесь. Здесь домики 50 кв. м на участке в 8 соток обойдется покупателям в 832 тыс. рублей. Иначе говоря, дом – язык не поворачивается назвать его коттеджем – обойдется примерно по 13 тыс. рублей за «квадрат».
Для справки: сегодня минимальная стоимость домов, пригодных для проживания (без отделки, но хотя бы с инженерией) колеблется около цифры 40 тыс. рублей за квадратный метр. То же относится и к квартирам. К примеру, в Рощино выставлены в продажу два малоквартирных дома (по 40 квартир), здесь «квадрат» стоит от 37 200 до 44 500 рублей, а самое скромное жилье (44 кв. м) предлагается по 1,9 миллиона.
Примерно такие же ценники выставляются на самые дешевые новостройки в городе. На цену 40 тыс. рублей за квадратный метр ориентируется компания «Старт Девелопмент», которая обещается покрыть территории к югу от Петербурга плотным слоем дешевой малоэтажки – в сумме предполагается возвести 8 млн кв. м (реализацию планируют начать в августе). Это при условии «супермассового» строительства (по 300-500 домовладений в месяц, или по 10-20 ежедневно). Анализ перспектив реализации этого проекта – тема отдельного материала, однако как нижний порог сегодняшних цен это предложение можно взять за ориентир.
С расчетом на лучшее
На другом конце линейки новых поступлений малоэтажный комплекс «Альпино» – здесь предлагают к продаже 47 кирпичных домов в альпийском стиле по цене от 12,2 млн до 23,8 млн рублей. Обещают завершить строительство (включая спортивно-оздоровительный центр с бассейном) в 2011 году. Еще более пафосный проект – «Петергоф Сити»: здесь предполагается построить 351 кирпичный коттедж от 20 млн рублей за домовладение.
Где-то посередине ценовой шкалы – малоэтажный комплекс «Балтийская Ривьера» (в Песках, что за Зеленогорском). Здесь продают 102 надела с коммуникациями от 250 тыс. рублей за сотку. Участок застройки, как следует из рекламы, находится на первой линии у Финского залива, поэтому неудивительно желание застройщика выручить за него такие деньги. Напомним, что в находящемся неподалеку поселке «Золотые пески» самые лакомые участки в лучшие годы уходили по 31 тыс. USD за сотку.
В проекте Mainila-1 (поселок Ленинское) предлагают 30 участков без подряда от 240 тысяч за сотку. Поближе к городу, чем «Балтийская Ривьера», зато далеко от «большой воды».
За небольшим исключением, новые проекты выведены компаниями, которые пока не могут похвастать большим опытом работы на рынке. Фирмы, у которых больше практики загородного девелопмента, напротив, притормаживают вывод новых поселков. Отложился вывод малоэтажных комплексов у компаний Honka, «Мегалит», Parabola Group. Не вышли также несколько поселков от частных лиц.
Весьма показательны предложения, появившиеся от компании «Гарант-девелопмент»: «Коркинские озера» и «Озеро Хапо-ое». В обоих случаях компания готова продать весь участок застройки целиком или в «мелкооптовой нарезке»: от 2 га в первом случае, от 3 га – во втором. Очевидно, фирма избавляется от ненужных активов.
Впрочем, опытные застройщики, хоть и не торопятся выводить новые поселения, все же продолжают развивать старые проекты. Этой весной в «Новом Минулово» (застройщик – ИСК «Константа») начались продажи пятой и шестой очередей, в поселке Киссолово (от «Балтийского Альянса») запущена четвертая очередь под собственным названием Marvelo.
Забыли о покупателях?
Ко всем новым проектам (и дорогим, и дешевым) остается главный вопрос: кому будете продавать? Статистика продаж последнего времени (о проекте по обмену информацией о реальных сделках среди застройщиков мы писали неоднократно) четко определяет приоритеты граждан. Сегодня покупатели готовы заплатить по 100-200 тыс. рублей за сотку земли, но хотят, чтобы были подведены коммуникации. Дома по 15-20 млн практически не берут. Если удастся реализовать два-три домовладения в год – считай, повезло. Про элитный сегмент разговор особый, но новые предложения до него явно не дотягивают. Сколько при таком спросе будет продаваться поселок из 350 коттеджей… как говорится, люди столько не живут. То же самое можно сказать про 8 млн кв. м дешевой малоэтажки от «Старт Девелопмент», которые грозят навалиться на рынок по осени (первая очередь предполагает возведение «всего» 300-500 домов и должна быть завершена за несколько месяцев – к февралю 2011 года).
Февральские показатели продаж хотя и заметно выше мартовских, однако на долгожданное «пробуждение рынка» пока не тянут. В среднем на один малоэтажный комплекс загородным девелоперам за февраль удалось выручить 3,61 млн рублей (а продать в среднем на три проекта получалось два лота). И это еще хорошо по сравнению с предыдущими месяцами.
Нет и других признаков возрождающегося спроса. Не наблюдается бума в экономике, сокращения безработицы и роста зарплат (реальные доходы за прошлый год снизились на 3%). А значит, не растут траты горожан и, следовательно, не увеличиваются доходы потенциальных покупателей загородной недвижимости – владельцев малого и среднего бизнеса. Согласно банковским отчетам, заметно вырос объем вкладов частных лиц (за тот же 2009 год с 3,6 трлн до 7 трлн рублей). Однако это скорее говорит о возвращении доверия к банкам, а также о настоятельном желании граждан создать «финансовую подушку», но вовсе не об их стремительном обогащении. Эти деньги когда-нибудь попадут и на рынок недвижимости, но не раньше, чем россияне обретут уверенность в собственной финансовой стабильности.
Дмитрий Сперанский, аналитик Ассоциации риэлторов Петербурга
На прошедшей неделе появилась информация о том, что шведский концерн Skanska уходит с российского рынка из-за больших рисков и низкой эффективности строительной отрасли и что генеральный директор дочерней фирмы «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский ищет покупателей на свою компанию.
О том, что строительный рынок в Петербурге находится в некотором застое, говорится много и неоднократно. Действительно, цены на новое жилье не растут уже почти год, вместе с тем продажи падают, а дефицит средств в отрасли растет. На начало года он составлял порядка $300 млн, тогда как весь объем строительного рынка в 2004 году уложился в $1,3 млрд. По мнению руководителя компании «Петербургстрой Skanska» Виталия Вотолевского, «ситуация в настоящее время не очень хорошая. О кризисе говорит то, что падение объемов продаж в отдельные месяцы нынешнего года достигало 45 процентов. При этом растет объем предложений: за последние 2 года он вырос на 2 млн кв. метров, или на 40-45 процентов. Для Санкт-Петербурга это много. Москва в последние несколько лет поддерживает годовой объем ввода жилья на уровне 4,5 млн кв. метров. Это стало возможным из-за монополизации рынка: в Москве пять-шесть крупных компаний контролируют более 60-65 процентов строительного рынка.
В нашем городе ситуация иная, более рыночная: около 17-18 компаний имеют долю рынка порядка 50 процентов. Поэтому она менее управляема. К сожалению, петербуржцы пока не способны переварить объем даже в 2 миллиона».
Цены поползут-таки вверх
Вместе с тем, по мнению советника губернатора, стабильность цен на жилье продержится только до осени, а затем постепенно начнет расти. На это указывают вполне объективные причины, прежде всего рост цен на сырье и материалы, на бензин. Сегодня доходность строительных предприятий упала и составляет менее 10 процентов, тогда как еще год назад она была в 2 раза выше. При такой доходности строители будут не в состоянии долго поддерживать существующие цены и начнут их поднимать. На это указывает и агрессивная реклама некоторых крупных компаний. О неизбежном росте цен говорит и факт сокращения количества ввода новых объектов (в этом году достигнут абсолютный минимум за последние 3 года), и падение количества продаж земельных участков. Виталий Вотолевский полагает, что кризис продлится еще пару лет и к середине 2007 года наступит равновесие в спросе и предложении, после чего объемы строительства можно будет наращивать.
Никто никуда не уйдет
Что касается ухода западных фирм с российского рынка, то, по мнению руководителя «Петербургстрой Skanska», кто-то «услышал звон, да не знает, где он». На самом деле никто никуда уходить не собирается, происходит обычная реорганизация, дело вполне естественное и заурядное. Концерн Skanska со штаб-квартирой в Стокгольме настолько крупная и устойчивая компания (ее оборот в 2004 году составил порядка 15 млрд EURO, компания работает в 60 странах мира), что временные кризисы, происходящие в нашей стране, не в состоянии как-то ухудшить ее положение. Чтобы было понятнее, Виталий Вотолевский рассказал о структуре концерна: «Поскольку концерн Skanska – это огромный холдинг, то в ряде регионов для управления непосредственными оперативными или производственными единицами для координации управления и делегирования части функций головного холдинга руководство концерна еще в 90-е годы создало достаточно крупные дочерние компании. В частности, в Скандинавии для работы в России и странах СНГ на территории Финляндии была создана 100-процентная дочерняя фирма Skanska Oу с оборотом около 1 млрд EURO. Эта дочка, в свою очередь, в 1995 году для работы в России создала компанию Skanska East Europe Oy (SEE). А уже эта компания начала работать в России и создала целый ряд дочерних компаний в различных регионах и офисы в Петербурге и Москве. На сегодняшний день президентом SEE Oy является швед Андерс Йоранссон. В конце прошлого года Skanska East Europe Oy приняла решение о концентрации деятельности компании на двух видах бизнеса. Первый – это подрядные услуги, головной в этом виде деятельности является Skanska Olson (Москва), ее возглавляет г-н Чертищев. В нашем городе ЗАО «Петербургстрой-Сканска» предоставляет второй вид услуг, который было решено оставить – девелопмент (проектирование и строительства жилья). Было еще третье подразделение – Special Projects, в состав которого входила компания ЗАО «Сканска Строй»,,которая занималась крупными подрядными работами по промышленному строительству в регионах России. В частности, строила ледовые дворцы в Петербурге, Ярославле, Череповце».
Нацелились на эффективность
Принятие решения Skanska East Europe Oy о некотором сокращении объемов в России связано с обычным желанием любого грамотного бизнесмена повысить доходность и эффективность всех подразделений. Решение это было принято еще зимой. Компания Hansastroi Oy, основанная прежними руководителями Skanska, выкупила полный пакет акций стоимостью более 100 млн EURO петербургской компании ЗАО «Сканска Строй».
В ходе переговоров достигнута договоренность, что строящиеся в настоящее время объекты будут завершены в сотрудничестве с компанией-продавцом. Компания продолжит свою деятельность под названием ЗАО «Ханса Строй». Генеральным директором остается Кари Мелься, который одновременно является акционером Hansastroi Oy. Кроме того, произведены новые назначения и в компании Hansastroi Oy. На должность директора-распорядителя приглашен Тимо Вилен, председателем совета директоров будет прежний директор-распорядитель компании Skanska Oy Ээро Макконен. Последний официально заявил, что «деятельность компании будет продолжена в качестве производителя качественных строительных услуг и услуг по развитию проектов. Нашей целью является развитие компании и поиск компаньонов по сотрудничеству, которые вместе с опытным персоналом и руководством компании упрочат ее положение в качестве российско-финской компании по предоставлению строительных услуг».
Принятие решения о некотором сокращении объемов в России связано с обычным желанием любого грамотного бизнесмена повысить доходность и эффективность всех подразделений. Решение это было принято еще зимой. Компания Hansastroi Oy, основанная прежними руководителями Skanska, выкупила полный пакет акций стоимостью более 100 млн петербургской компании ЗАО «Сканска Строй». В ходе переговоров достигнута договоренность, что строящиеся в настоящее время объекты будут завершены в сотрудничестве с компанией-продавцом.Компания продолжит свою деятельность под названием ЗАО «Ханса Строй». Генеральным директором остается Кари Мелься, который одновременно является акционером . Кроме того, произведены новые назначения и в компании Hansastroi Oy. На должность директора-распорядителя приглашен Тимо Вилен, председателем совета директоров будет прежний директор-распорядитель компании Skanska Oy Ээро Макконен.Последний официально заявил, что«деятельность компании будет продолжена в качестве производителя качественных строительных услуг и услуг по развитию проектов.
Лилиана Глазова
Смольный готов передать больничные корпуса инвесторам.Это Боткинская больница (Миргородская улица, 3), детская больница им. Святителя Николая Чудотворца (улица Глинки, 4), городская больница №5 (Чебоксарский переулок, 1/6) и психоневрологический диспансер №7 (набережная реки Фонтанки, 132). Почему именно они станут первенцами реформы? Дело в том, что на сегодняшний день они находятся в наиболее плачевном состоянии. Большинство корпусов этих медицинских учреждений построены еще в конце XIX века и требуют дорогостоящего капитального ремонта. Речь идет о миллиардах рублей. Понятно, что в городской казне таких денег просто нет. Поэтому и было принято соломоново решение передать эти здания инвесторам, а сами больницы перевести на периферию.
Игорь ЧЕРЕВКО