На строителей надвигается снижение себестоимости
В ходе традиционного декабрьского диалога власти и бизнеса в рамках Съезда строителей Петербурга представители строительной отрасли получат возможность не только подвести итоги и обсудить перспективы работы, но также озвучить свои проблемы напрямую. Одна из проблем, с которой вскоре придется столкнуться участникам рынка, – снижение себестоимости строительства.
Съезд строителей Петербурга пройдет 14 декабря 2023 года в атриуме исторического парка «Россия – моя история». В его работе будут участвовать представители строительной отрасли, а также губернатор Петербурга Александр Беглов и чиновники строительного блока городского правительства.
Газета «Строительный Еженедельник» в помощь участникам съезда провела опрос компаний строительного рынка, основываясь на заявлении Никиты Стасишина, заместителя министра строительства и ЖКХ РФ, который в ходе пленарной сессии ХVII Московского форума лидеров рынка недвижимости (MREF-2023) объявил о намерении Минстроя РФ «внимательно посмотреть на все составляющие цены квадратного метра». Очевидная цель – добиться снижения себестоимости.
Мы спросили участников рынка:
– Каким образом можно снизить себестоимость строительства в сегодняшних условиях?
– Что для этого может сделать бизнес, а что – власти?
Публикуем ответы представителей строительной отрасли:
Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ:
– Стоит отметить, что проблема в увеличении разрыва цен на первичном и вторичном рынках недвижимости связана не со строителями, а с отсутствием реальных продуктов ипотеки при такой ключевой ставке. Нынешний рост цен на новостройки является не «завышением», как представляет ситуацию Банк России, а реальной стоимостью, которая формируется на рынке. Если смотреть укрупненно, то стоимость МКД складывается из трех основных показателей: непосредственно строительная себестоимость (затраты, связанные с возведением объекта), стоимость присоединения объекта к сетям инженерного обеспечения и стоимость приобретения прав на земельный участок. В первую очередь для реального снижения цен на жилье необходимо снижать саму себестоимость строительства.
Можно выделить несколько механизмов, которые помогут сдерживать цены. Во-первых, это налоговые льготы и субсидии: правительство может предоставлять налоговые льготы и субсидии застройщикам, чтобы снизить их затраты на строительство, что может сказаться на ценах на жилье. От мер поддержки государства во многом будет зависеть и выбор девелоперов, что в свою очередь является поддержкой отрасли в целом. Во-вторых, необходимо активизировать строительство и развивать рынок наемного жилья с возможностью последующего его выкупа через «условный лизинг». Эти механизмы могут использоваться как отдельно, так и в комбинации для сдерживания цен на первичном рынке жилищного строительства в России и обеспечения доступности жилья для населения.
Елена Соловьева, директор по продажам «СЗ Про-Сервис» (девелопер апарт-отеля Alba del Mare):
– К сожалению, сегодняшние условия настолько турбулентные и быстроменяющиеся, что мы не видим каких-либо рыночных предпосылок для снижения себестоимости строительства. Увеличение ключевой ставки и стремительное удорожание базовых строительных материалов не способствуют фиксации цены строительства объекта. К этому добавляется рост процентов по ипотеке для покупателей, которые уже начинают занимать выжидательную позицию.
Возможно, в качестве основного регулятора рынка государство, как оно всегда и делало, могло бы поддержать застройщиков и покупателей большим количеством субсидированных программ. Но, к сожалению, пока мы наблюдаем обратную тенденцию. Что касается прямого регулирования и фиксации цен, например на строительные материалы, то это может помочь лишь в краткосрочной перспективе.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
– Ключевые составляющие себестоимости известны: регулярно и уверенно растущая стоимость стройматериалов, вплоть до привлечения внимания ФАС, социальная нагрузка на проекты жилого строительства и условия проектного финансирования – стоимость денег на стройку.
По этим направлениям и нужно двигаться. Пытаться сфокусироваться исключительно на экономии на стороне девелоперов малоперспективно. Во-первых, оптимизация затрат и так постоянно присутствует – рынок очень конкурентный. Во-вторых, в конечном счете это приведет к деградации хороших проектных решений, которые прослеживаются в последние годы и которые делают новую недвижимость комфортнее.
Есть потенциал в развитии автоматизации, например проектирования. Но есть и другие направления, которые следовало бы рассмотреть. Например, возможен ли механизм субсидирования проектного финансирования, ставки по которому двузначные.
Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG:
– Повлиять на себестоимость строительства могут меры, вступающие в противоборство с последними тенденциями рынка, к которым относятся закрытие зарубежных рынков, дороговизна импорта строительных, инженерных и отделочных материалов, а также удорожание живой рабочей силы. Таким образом, при наращивании производства объемов импортозамещаемых товаров можно приостановить рост себестоимости. У государства достаточно инструментов, чтобы повлиять на это. Например, оно может ввести пошлины на экспорт строительных материалов, чтобы большая их часть сохранялась внутри страны для собственного потребления, либо снять ограничения на поставки из-за рубежа необходимого оборудования.
Если мы говорим исключительно о себестоимости строительно-монтажных работ, не рассматривая стоимость земли, проектного финансирования и так далее, то девелопер может пойти лишь по пути удешевления конечного продукта. А это неизбежная потеря качества. Если же рассматривать жизненный цикл объекта в целом, то государство может, например, субсидировать самих девелоперов. В частности, проценты по проектному финансированию либо по бридж-кредитам, направленным на приобретение новых проектов или земельных участков. Потому что нынешний уровень ключевой ставки делает покупку новых активов на кредитные средства невозможным.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»:
– Помимо каркаса здания, большую долю в себестоимости строительства занимает приобретение участка, его инженерная подготовка и обеспечение социальными объектами. И если «коробку» дома еще более-менее можно просчитать финансово, то в остальных составляющих много подводных камней, которые могут всплыть на любом этапе реализации проекта. Для удешевления строительства город мог бы выделять участки с уже подготовленной инженерией и градостроительной документацией, чтобы быстрее и более прогнозируемо можно было выйти на этап строительства. Например, в Москве застройщик даже дом не успевает достроить, а к нему уже протянули дороги, маршруты общественного транспорта и т. п. У нас же только на примере Кудрово – сколько лет там обещают открыть станцию метро? Уже и тоннель прорыт. Дело осталось за малым и все равно с мертвой точки никуда не сдвигается.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Способ сокращения себестоимости, который сейчас активно используют застройщики, – выбор не обремененных природоохранными и другими нормами участков земли под строительство. Другой вполне приемлемый способ сокращения себестоимости строительства – более тщательный и разумный подход к планировкам квартир. Сейчас развивается тренд на сокращение жилых квадратных метров в квартирах и вынос функциональных помещений в места общего пользования. Сократить себестоимость строительства позволяет правильный выбор подрядчика и поставщиков материалов, а также применение информационных технологий моделирования проектов, которое дает возможность минимизировать ошибки заранее, а не тратить ресурсы для их исправления на практике. При покупке более экономичных материалов важно предусмотреть, чтобы их применение не снижало общее качество строительства.
Что касается банковских и государственных служб, тесно связанных со строительством, то, конечно, себестоимость объектов во многом зависит и от них. Для тех компаний, у которых нет собственных средств, стройка начинается с заявки на проектное финансирование. Сначала нужно время на доказательство рентабельности будущего проекта, потом требуются средства на погашение кредита. С ростом ставки рефинансирования кредиты становятся дороже, и эта нагрузка неизбежно ложится на конечного потребителя. Субсидирование таких кредитов со стороны государства, установление минимальных кредитных ставок и раннее раскрытие счетов эскроу отчасти спасли бы положение.
Строительные расходы – это еще и прокладка коммуникаций, и составление разрешительной документации, период подготовки которой бывает сопоставим со строительным циклом, и социальная нагрузка, которая сегодня в основном ложится на плечи девелоперов. Конечно, предоставление простых для освоения участков под застройку, сокращение бюрократических процедур и более лояльное к бизнесу распределение обязательств по обеспечению города инфраструктурой помогли бы снизить себестоимость строительства.
Ольга Егоренко, заместитель генерального директора ЗАО «Предприятие ПАРНАС»:
– Наш сектор – объекты социальной инфраструктуры, и здесь себестоимость строительства «под прицелом». По оценкам строительных организаций Петербурга, сегодня себестоимость строительства квадратного метра составляет 100–200 тыс. рублей. По оценкам Минстроя, эта цифра выше. Как работать с такими показателями?
Все начинается с головы, а именно с проектирования. Современные школы зачастую рассчитаны на большое, даже чрезмерное количество учащихся, имеют бассейны, несколько спортзалов, дополнительных помещений свободного назначения. Естественно, взлетает и стоимость материалов, работ, инженерного оборудования.
Никто не выступает против современной, хорошо оснащенной школы, но если есть возможность оптимизировать, то надо это делать. На наш взгляд, это унификация проектных решений. Да, стоит вновь вернуться к идее универсальных типовых проектов для таких объектов. Хорошо проработанные выверенные решения по планировке, ничего лишнего, материалы стабильного качества, инженерное оборудование, достаточное для образовательного учреждения, при этом без лишних функций. И здесь без административного ресурса не обойтись, регулирование методами господдержки, методами прямого отбора, приоритизация оптимальных(!) решений – вот роль государственных структур.
Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
– Чем более масштабна стройка, тем больше возможностей для снижения себестоимости за счет экономии на эффекте масштаба. Стоимость кубометра бетона при небольшом заказе для точечного дома и при гигантских объемах, необходимых для строительства квартала, может различаться весьма значительно. Как и стоимость арматуры, земляных работ, шпаклевки, ламината и всех остальных позиций. Чем больше объем закупки, тем больше скидка для застройщика.
Также снизить себестоимость можно за счет использования типовых проектных решений. Это сокращает расходы на проектирование. Однако типовые решения не всегда позволяют максимально эффективно расположить дома на участке. Также они могут устареть и перестать отвечать требованиям времени и запросам покупателей. И при больших объемах строительства мы получаем массив практически одинаковой застройки, что не всегда хорошо для городской среды.
Со стороны властей снизить себестоимость помогает выкуп социальных объектов у застройщика или возведение этих объектов за счет бюджета.
Иван Безрученко, директор по развитию компании «АФК Лидер»:
– Все строительные и производственные компании заинтересованы в долгосрочной стабильности, возможные риски и взрывная инфляция никому не нужны. Снизить себестоимость строительства на данном этапе вполне возможно, придерживаясь достаточно простых решений. Первое – повышение качества строительных материалов, что уменьшит тем самым брак (бетон, металл, фасадная отделка, краски и т. д).. Второе – приобретать материалы только у проверенных надежных производителей и поставщиков. Третье – механизация и привлечение строительной техники, что ускорит процесс строительства.
Вряд ли стоит разделять функционал строительных компаний и властных структур. В непростые кризисные времена очень важно правильное взаимодействие всех участников рынка, от этого зависит, насколько эффективным будет дальнейшее развитие строительной отрасли. Государству необходимо развивать институты по подготовке кадров в строительной сфере. Это ПТО, конструкторы, сварщики и т. д., так как в настоящее время остро чувствуется нехватка квалифицированных сотрудников.
Михаил Бочаров, заместитель генерального директора по науке АО «СиСофт Девелопмент»:
– Один из вариантов снижения себестоимости – сокращение издержек с помощью автоматизации. Инженерное ПО российских производителей в ряде модификаций содержит актуальные базы элементов, что ускоряет проектирование, позволяет проверять модель на нормативные коллизии, что сокращает количество доработок, и позволяет создать как 2D-модель (в случае типового проекта тиражируемую), для передачи данных в государственные информационные системы, так и 3D-модель для дальнейшего управления объектом.
Строительная компания может взаимодействовать с разработчиками ПО на предмет подбора наиболее оптимальной схемы внедрения программных комплексов, а также продумать систему обучения кадров, поскольку цифровые компетенции – это ключ к оптимизации всей стройки. Власти могут создать благоприятные условия в формате субсидий, грантов, консультационной поддержки и других мер в помощь застройщику в приобретении, внедрении и освоении инженерного ПО. От этого в перспективе выиграет и региональная экономика, и экономика страны в целом.
Александр Дядин, генеральный директор ООО РТСЗ:
– В 2023 году РОСТерм проделал большую работу по оптимизации отпускной цены на трубу PEXa. Введено в эксплуатацию новое оборудование с большей производительностью, увеличена глубина переработки, выстроены и оптимизированы новые логистические цепочки, повышена квалификация сотрудников производства. Все действия привели к тому, что компания РОСТерм уменьшила отпускную цену в рынок более чем на 50% относительно первой половины 2022 года.
Поддержка отечественных производителей со стороны строительной отрасли поможет не только стремительному их развитию, но и дальнейшей возможности оптимизации цен на производимую продукцию.
Сергей Шипов, руководитель филиала в ПФО ООО «БДР Термия Рус»:
– Современный многоэтажный дом состоит не только из ограждающих и несущих конструкций и кровли. Важная роль в новом доме отведена инженерным коммуникациям, от которых зависит все то, что мы называем удобствами и комфортом. Именно недостаток правильных инженерных решений ведет к снижению привлекательности жилья. Если рассмотреть себестоимость коммуникаций, то в затратах на дом они составляют 5–15%, и экономия на них несущественна. На эту важную составляющую не стоит снижать затраты, следует выбирать надежные, проверенные материалы и оборудование с поддержкой производителя в течение всего срока эксплуатации.
При выборе системы теплоснабжения здания рекомендуем обратить внимание на индивидуальные котлы или крышные котельные. Это инженерное решение позволяет экономить на внешних коммуникациях, теплотрассе и узлах учета, которые требуют весьма дорогостоящего монтажа и обслуживания. Сократить затраты также можно, исключив посредников при закупке оборудования, заранее разместив заявку у представителей производителя с указанием ориентировочных дат начала комплектации объекта. Такой подход сократит время на хранение и промежуточную транспортировку продукции. Следует обратить внимание на развитие отечественного программного обеспечения по проектированию инженерных сетей и аналитике эксплуатационных данных. Современные адаптированные под нормы РФ программы позволят рационально разместить инженерные коммуникации и избежать избытков материала.
Константин Пороцкий, управляющий партнер ГК «Омакульма», председатель комитета РСС по малоэтажному строительству:
– Наступает новый этап развития ИЖС – индустриальное строительство малоэтажных жилищных комплексов (МЖК). Однако оценка объективной готовности отрасли к новому продукту и масштабному предложению такого продукта на российском рынке свидетельствует о сохранении ряда системных взаимосвязанных барьеров. Это, в частности, отсутствие необходимости применения для МЖК/ИЖС стандартов проектирования и нормативных требований, в том числе к уровню инфраструктурной обеспеченности, архитектурному облику, общественным пространствам. Это крайняя дефицитность нормативного обеспечения сектора, влекущая проблему неликвидности создаваемых в нем объектов. Неликвидность объектов системно ограничивает проникновение в сектор ипотеки и иных механизмов кредитного финансирования (по данным ДОМ.РФ, в 2022 году проникновение ипотеки в сектор ИЖС – 10%, тогда как в многоквартирных домах показатель приближается к 90%. – Примеч. авт.). Также это недостаточная доступность модельного кредитного финансирования, которая повышает трансакционные издержки привлечения капитала и сдерживает развитие сектора.
Недофинансирование сектора, высокие трансакционные издержки привлечения капитала вкупе с системным дефицитом нормативной обеспеченности и контроля не позволяют обеспечить требуемый качественный уровень продукта (хаотичная, технологически несовершенная, неликвидная застройка), а также приводят к «компенсационному» уходу сектора в налоговую тень, что в свою очередь приводит к выпадению значительных налоговых доходов бюджетной системы Российской Федерации.
Необходимо комплексное развитие современного формата строительства индивидуального жилья с применением механизма комплексного развития территорий и индустриального подхода, а также перевод отрасли в безопасную зону ФЗ-214 и увеличение проникновения ипотеки на рынок. Требуется синхронизировать строительство с развитием инфраструктуры на выделенных земельных участках.
Среди предлагаемых нами решений: 1. Адресно определить приоритетные регионы индустриального строительства МЖК в рамках комплексного развития территорий с выделением бюджета на субсидирование социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры; 2. Запустить программу содействия строительству малоэтажных жилых комплексов в РФ, в том числе с масштабированием модельных проектов МЖК с проектным финансированием АО «ДОМ.РФ» при учете региональной специфики; 3. Применить все инструменты инфраструктурного меню, в том числе ИБК (инфраструктурный бюджетный кредит), инфраструктурные облигации (АО «ДОМ.РФ») и субсидировать развития инфраструктуры с применением инструментов ФРТ (Фонд развития территорий); 4. Определить региональный перечень (реестр) территорий опережающего развития, подходящих под КРТ с учетом возможности размещения на таких территориях объектов индивидуального жилищного строительства. В дальнейшем синхронизировать программы и инструменты финансирования и создания инфраструктуры, в том числе госпрограмму «Комплексное развитие сельских территорий»; 5. Внести необходимые изменения в программу «Стимул» для софинансирования МЖК и пролонгировать ее действие до 2030 года. Предусмотреть в программе отдельную статью финансирования для направления МЖК (возможно, путем перераспределения); 6. Создать во всех субъектах Российской Федерации региональных операторов МЖК/ИЖС. Наделить оператора полномочиями оперативного управления банком земельных участков под застройку МЖК и индивидуального жилищного строительства, функцией обеспечения градостроительной подготовки, в том числе с использованием механизма КРТ, подготовки документов территориального планирования, градостроительного зонирования (подготовка проектов планировки территории, ПЗЗ), разработки мастер-планов, подготовки инженерно-транспортной инфраструктуры; 7. Внести изменения в программу «Жилье и городская среда» раздел по МЖК для учета специфики организации их строительства и проектного финансирования, включая определение ключевых показателей эффективности для субъектов Российской Федерации по объему ввода.
На рынке негосударственной экспертизы наблюдается существенное падение объемов заказов. По словам представителей отрасли, связано это не с пандемией коронавируса, а с последствиями перехода застройщиков на эскроу-счета и, в целом, с общей неблагоприятной ситуацией в российской экономике.
Коронавирус за несколько недель внес коррективы в деятельность многих российских компаний и предприятий, но пока не остановил стройки в Петербурге и Ленобласти. Большинство объектов продолжают возводиться. Также не прекратили свою работу и организации, проводящие негосударственную экспертизу проектной документации. Сами специалисты работают удаленно из дома. Все услуги оказываются в дистанционном режиме. В целом, переход на полностью заочный формат работы с заказчиками, отмечают эксперты, не оказался излишне сложным. Введенный два года назад электронный документооборот в отрасли уже давно позволяет эффективно работать без личных встреч с клиентами.
Позитивно участники рынка встретили и принятое в начале апреля на фоне пандемии постановление правительства РФ «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году». В нем были обозначены сроки автоматического продления аккредитации специалистов, проводящих экспертизу проектной документации, их аттестации и переаттестации. Также документом были продлены сроки действия разрешений на строительство, ГПЗУ и ППТ, а также лицензий и т.д. Представители отрасли негосэкспертизы считают, что принятые решения позволят строительному комплексу функционировать без сбоев из-за сложностей с продлением и оформлением разрешительных документов.
Неизбежный спад
Между тем, в настоящее время этот сегмент рынка чувствует себя очень неважно. Связано это с множеством факторов, в том числе с переходом застройщиков на проектное финансирование, отдельными непродуманными законодательными новшествами, касающихся проведения негосэкспертизы. Кроме того, оказывает негативное влияние на отрасль общее неблагоприятное состояние российской экономики, которое из-за пандемии может еще сильнее ухудшиться.
По словам президента ГК «ННЭ», вице-президента Ассоциации «НОЭКС» Александра Орта, переход на эскроу-счета привел к падению объемов проектов, подаваемых на негосэкспертизу. Когда все девелоперы готовились к проектному финансированию, они запустили значительное количество проектов по старым правилам, что называется впрок. И, соответственно, за временным подъемом неизбежно последовал спад проектной и экспертной активности.
«Также мы отмечаем серьезное падение объемов заказов, связанное с общим положением российской экономики. Поэтому можно говорить о том, что сегодня рынок услуг негосударственной экспертизы чувствует себя достаточно плохо. А точнее, его вообще нет. Тем не менее, в этой ситуации мы стараемся не сокращать нашу деятельность, а наоборот, идти навстречу заказчикам, вводя новые услуги, расширяя спектр нашей деятельности. Имея интеллектуальные ресурсы, мы становимся не просто экспертизой ПД и ИИ, а «службой заказчика», которая оказывает различные консалтинговые услуги, помогает в подготовке и оформлении исходно-разрешительной документации, оценивает инвестиционные риски, связанные с земельными участками и проектными работами, предлагает консультации по снижению стоимости строительства и оптимизации проектных решений»,- сообщил Александр Орт.
Не быть статистами
Схожие выводы о текущей ситуации на рынке делает и президент ГК «Н.Э.П.С.», вице-президент Ассоциации «НОЭКС» Виктор Зозуля. Он также отмечает существенное падение объема представляемой на экспертизу проектной документации, в том числе из-за перехода застройщиков на эскроу-счета, а также обращает внимание на нелепость и вредность ряда законодательных новшеств, принимаемых органами власти, касательно проведения экспертизы.
«У меня создалось впечатление, что и Минстрой и Главгосэкспертиза РФ заняты сплошным экспериментаторством в отношении экспертной деятельности, особенно негосударственной. Дошло уже до того, что письмом первого замглавы Минстроя от 06.03.2020 № 8129-ИФ/03 организациям негосударственной экспертизы проектной документации вменена обязанность предоставления сведений статистической отчетности по форме ЭПД-1. И это при наличии огромной базы ЕГРЗ, находящейся в ведении Главгосэкспертизы, кстати, абсолютно бесполезной. И где же здесь равенство полномочий между государственной и негосударственной экспертизой?»,- задает он риторический вопрос.
Виктор Зозуля также напомнил, что с 1 января 2021 года упраздняется система аккредитации организаций негосударственной экспертизы, в связи с отменой действия постановления Правительства РФ от 29.12.2008 №1070. «Видимо, отмена действия этого постановления связана с предстоящим введением очередного «долгожданного» эксперимента – системы саморегулирования института негосэкспертизы. Не уверен, что он приведет к чему-то хорошему, особенно учитывая опыт деятельности и результаты перипетий в НОПРИЗ и НОСТРОЙ в отношении этих организаций, но нам не привыкать – поживем-увидим. А увидим – прослезимся, после чего опять будем уповать на здравый смысл. Считаю что, ни в коем случае эксперт не должен быть статистом, экономистом, руководителем и исполнителем проектов строительства, в том числе и в рамках сопровождения, а также специалистом с кучей иных функций, необоснованно взятых на себя необъятным штатом Главгосэкспертизы»,- подчеркнул специалист.
Отметим, что ранее принятые некоторые законодательные инициативы органов власти, связанные с проведением экспертизы, уже чуть не привели к ликвидации всего института негоски. В частности, в августе 2018 года Госдумой скоропалительно был принят 342-ФЗ, в соответствии с которым экспертизу строительных проектов, если они находятся в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), могут проводить только органы госэкспертизы. Таким образом, была практически парализована деятельность организаций, занимающихся негосэкспертизой. Через год после неоднократных обращений игроков рынка и деловой общественности к чиновникам, депутаты нововведения отменили.
Александр Орт отмечает, что на данном примере очень четко видны вся сила и последствия поспешного, непродуманного принятия законодательных актов, отсутствия подзаконных актов и понимания работы принимаемых законов. «В 2018 году было принято поспешное решение, которое через год совещаний и консультаций, методичной работы экспертного сообщества и оценки результатов его применения пришлось отменять и переделывать. Однако произошедший по его вине сбой здоровой и профессиональной работы экспертных организаций ощущается до сих пор. Если говорить о последних новшествах, то, по моему мнению, требование предоставления всей полноты сведений об оказываемых организацией негосударственной экспертизы услугах и ее финансовом положении по форме ЭПД-1 имеет признаки избыточного административного давления. Это новшество еще следует серьезно анализировать и обсуждать», - считает он.
Совет Федерации породил очередную законодательную инициативу, имеющую целью приравнять апартаменты к жилью. Предыдущие действия в этом направлении успеха не имели. Эксперты скептически относятся как к самой «идеологии» инициативы, так и к ее шансам быть реализованной на практике.
Рабочая группа работает
Рабочей группой при Комитете Совета Федерации по федеративному устройству и региональной политике разработан законопроект, переводящий апартаменты в разряд жилых помещений. «Документом предлагается внести изменения в жилищное, градостроительное и земельное законодательство в целях установления правового статуса апартаментов и зданий с апартаментами как новых видов жилой недвижимости», - заявил глава Комитета Олег Мельниченко.
По его словам, в последние 10 лет широкое распространение получил такой сегмент рынка недвижимости, как апартаменты, однако в законодательстве такое понятие отсутствует. При этом на практике эти помещения, расположенные в зданиях нежилого назначения, используются гражданами для постоянного проживания. «Это порождает значительное количество проблем, во-первых, для самих граждан, которые не могут зарегистрироваться по месту жительства в нежилых помещениях. Во-вторых, ряд проблем возникает и у городских властей, поскольку проживающие в апартаментах граждане не обеспечиваются объектами социальной инфраструктуры», - говорит сенатор.
Олег Мельниченко считает, что нельзя игнорировать объективные процессы развития городов и блокировать развитие нового сегмента недвижимости: «В связи с этим весьма важно установить правовой статус апартаментов и зданий, в которых они расположены. Разработанный законопроект выделяет новый вид жилых помещений – «апартаменты в многофункциональном доме», что даст возможность дифференцировать требования к квартирам, жилым домам и к самим апартаментам. Определяются статус уже построенных апартаментов и зданий с апартаментами, а также условия обеспечения жилищных прав граждан, проживающих в них».
В настоящее время законопроект направлен на рассмотрение в правительство, после получения отзыва работа над законопроектом будет продолжена.
Снова здорова!
Необходимо отметить, что это, мягко говоря, уже не первая попытка приравнять апартаменты к жилью. За последнюю пятилетку, эта инициатива, кажется, уже четвертая. «Предложения сенаторов звучат как «наша песня хороша, начинай сначала». Подобного рода инициативы выдвигались и ранее, но не были доведены до законодательного уровня по разным причинам. В том числе, по причине отсутствия четкой классификации апартаментов», - отмечает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
При этом она отмечает, что законопроект исходит из реалий ситуации в столице. «Сейчас рынок апартаментов Москвы огромен, только в продаже на конец 2019 года находилось 124 проекта, это около 11 тыс. юнитов. Подавляющее большинство из этих проектов созданы для проживания, это факт», - говорит эксперт.
Столь же верно и то, что идея законопроекта совершенно не учитывает ситуации в Петербурге. «Складывается впечатление, что власти не понимают, как регулировать этот сегмент, а регулировать очень хочется. Но у нас большая страна и региональная специфика в таком подходе «под одну гребенку» не учитывается. Поэтому нельзя назвать эту инициативу рациональной и обоснованной. Законопроект пока выглядит, как создающийся в интересах столичного рынка. Но в Петербурге 82% от всего приложения приходится на сервисные апартаменты. И именно на них спрос и растет больше всего. В свою очередь, оценка сегмента петербургскими властями более адекватна, нежели на федеральном уровне», - отмечает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
«Путь уравнивания всех апартаментов с жильем нецелесообразен, нужно четкое разграничение объектов для аренды или для проживания. Последний тип недвижимости несет в себе наибольшую опасность, т.к. не обеспечен необходимым нормами и требованиями, что в перспективе приведет к проблемам с обеспеченностью парковками, социнфраструктурой, нагрузкой на транспортную систему и пр.», - резюмирует руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
Заявленный законопроект, хоть вероятность его принятия и невелика, потенциально способен создать проблемы для девелоперов сервисных апартаментов. «Это наиболее уязвимый сегмент с точки зрения данной законодательной инициативы, поскольку, с одной стороны, он предназначен и для сдачи в аренду, а, с другой – позволяет покупателям жить самим», - считает Ольга Шарыгина. «Если сервисные апартаменты будут признаны жилой недвижимостью, то стоимость метра моментально пойдет вверх. Тем самым снижая инвестиционный интерес к сегменту и девальвируя саму идею современной доходной недвижимости. Не совсем понятно, что в таком случае делать с уже построенными объектами. Возникнут юридические коллизии. Если уж и принимать этот сомнительный закон, то нужно оставить право на определение и регулирование апартаментов за региональными властями», - добавляет Сергей Мохнарь.
«Нововведения, приравнивающие все объекты к жилью, могут негативно отразиться на доходности и спросе на апартаменты. Пока законопроект носит очень расплывчатые очертания. Сенаторы предлагают создать новый статус «апартаменты в многофункциональных домах». Но какие объекты будут относится к этому типу, а главное, какие требования будут предъявляться застройщикам данного типа недвижимости, не ясно. Возможность прописки в апартаментах должна повлечь за собой и выполнения норм для жилых объектов, в частности, необходимо будет обеспечить жильцов социальной инфраструктурой. В таких условиях интерес девелоперов к не сервисным апартаментам значительно снизится», - соглашается Светлана Московченко.
Что делать?
При этом эксперты признают сложность задачи, стоящей перед законодателями именно из-за неурегулированности вопроса с самим понятием «апартаменты» и их классификацией. «Подобную классификацию создать возможно. Для этого нужно спросить и привлечь девелоперов, создав рабочую группу из бизнеса», - уверена Ольга Шарыгина.
Она считает, что законодателям требуется на этапе исходно-разрешительной документации различать такие проекты, чтобы до выдачи разрешения на строительство налагать на них определенные обязательства, в том числе социальные. «Но с этим пока справиться не могут, - признает эксперт. – Думаю, что девелоперам стоит задуматься о более узкой концепции новых объектов, а законодателям – о критериях оценки таких проектов».
«Всегда будет опасность в том, что недобросовестные девелоперы будут реализовывать объект под видом гостиницы. На наш взгляд, необходимо определение особого статуса, и, как следствие, специальных требований и норм к проектированию и строительству комплексов апартаментов, а также соответственный режим налогообложения», - отмечает Светлана Московченко.
А вот Сергей Мохнарь не видит острой необходимости законодательного разделения сервисных апартаментов и псевдожилья. «Это как если попытаться законодательно разделить легковые автомобили и легкий коммерческий транспорт. И то и то можно водить с правами категории B, но выбор определяется функциональным назначением и характеиристиками. Такой же принцип и в недвижимости», - считает он.
«Разделить сервисные апартаменты и псевдожилье довольно легко по наличию программы доходности. Можно так в законе и записать: апартаменты должны сопровождаться программами доходности. Но и здесь будут исключения — элитные и рекреационные апартаменты. Их покупают сознательно для регулярного личного проживания. В том числе, выбирают за счет цены. Это вновь к вопросу о том, что нельзя форматировать рынок лишь по одному признаку», - резюмирует эксперт.