На строителей надвигается снижение себестоимости


11.12.2023 09:57

В ходе традиционного декабрьского диалога власти и бизнеса в рамках Съезда строителей Петербурга представители строительной отрасли получат возможность не только подвести итоги и обсудить перспективы работы, но также озвучить свои проблемы напрямую. Одна из проблем, с которой вскоре придется столкнуться участникам рынка,  – снижение себестоимости строительства.


Съезд строителей Петербурга пройдет 14 декабря 2023 года в атриуме исторического парка «Россия – моя история». В его работе будут участвовать представители строительной отрасли, а также губернатор Петербурга Александр Беглов и чиновники строительного блока городского правительства.

Газета «Строительный Еженедельник» в помощь участникам съезда провела опрос компаний строительного рынка, основываясь на заявлении Никиты Стасишина, заместителя министра строительства и ЖКХ РФ, который в ходе пленарной сессии ХVII Московского форума лидеров рынка недвижимости (MREF-2023) объявил о намерении Минстроя РФ «внимательно посмотреть на все составляющие цены квадратного метра». Очевидная цель – добиться снижения себестоимости.

Мы спросили участников рынка:

– Каким образом можно снизить себестоимость строительства в сегодняшних условиях?

– Что для этого может сделать бизнес, а что – власти?

Публикуем ответы представителей строительной отрасли:

 

Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ:

– Стоит отметить, что проблема в увеличении разрыва цен на первичном и вторичном рынках недвижимости связана не со строителями, а с отсутствием реальных продуктов ипотеки при такой ключевой ставке. Нынешний рост цен на новостройки является не «завышением», как представляет ситуацию Банк России, а реальной стоимостью, которая формируется на рынке. Если смотреть укрупненно, то стоимость МКД складывается из трех основных показателей: непосредственно строительная себестоимость (затраты, связанные с возведением объекта), стоимость присоединения объекта к сетям инженерного обеспечения и стоимость приобретения прав на земельный участок. В первую очередь для реального снижения цен на жилье необходимо снижать саму себестоимость строительства.

Можно выделить несколько механизмов, которые помогут сдерживать цены. Во-первых, это налоговые льготы и субсидии: правительство может предоставлять налоговые льготы и субсидии застройщикам, чтобы снизить их затраты на строительство, что может сказаться на ценах на жилье. От мер поддержки государства во многом будет зависеть и выбор девелоперов, что в свою очередь является поддержкой отрасли в целом. Во-вторых, необходимо активизировать строительство и развивать рынок наемного жилья с возможностью последующего его выкупа через «условный лизинг». Эти механизмы могут использоваться как отдельно, так и в комбинации для сдерживания цен на первичном рынке жилищного строительства в России и обеспечения доступности жилья для населения.

 

Елена Соловьева, директор по продажам «СЗ Про-Сервис» (девелопер апарт-отеля Alba del Mare):

– К сожалению, сегодняшние условия настолько турбулентные и быстроменяющиеся, что мы не видим каких-либо рыночных предпосылок для снижения себестоимости строительства. Увеличение ключевой ставки и стремительное удорожание базовых строительных материалов не способствуют фиксации цены строительства объекта. К этому добавляется рост процентов по ипотеке для покупателей, которые уже начинают занимать выжидательную позицию.

Возможно, в качестве основного регулятора рынка государство, как оно всегда и делало, могло бы поддержать застройщиков и покупателей большим количеством субсидированных программ. Но, к сожалению, пока мы наблюдаем обратную тенденцию. Что касается прямого регулирования и фиксации цен, например на строительные материалы, то это может помочь лишь в краткосрочной перспективе.

 

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:

– Ключевые составляющие себестоимости известны: регулярно и уверенно растущая стоимость стройматериалов, вплоть до привлечения внимания ФАС, социальная нагрузка на проекты жилого строительства и условия проектного финансирования – стоимость денег на стройку.

По этим направлениям и нужно двигаться. Пытаться сфокусироваться исключительно на экономии на стороне девелоперов малоперспективно. Во-первых, оптимизация затрат и так постоянно присутствует – рынок очень конкурентный. Во-вторых, в конечном счете это приведет к деградации хороших проектных решений, которые прослеживаются в последние годы и которые делают новую недвижимость комфортнее.

Есть потенциал в развитии автоматизации, например проектирования. Но есть и другие направления, которые следовало бы рассмотреть. Например, возможен ли механизм субсидирования проектного финансирования, ставки по которому двузначные.

 

Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG:

– Повлиять на себестоимость строительства могут меры, вступающие в противоборство с последними тенденциями рынка, к которым относятся закрытие зарубежных рынков, дороговизна импорта строительных, инженерных и отделочных материалов, а также удорожание живой рабочей силы. Таким образом, при наращивании производства объемов импортозамещаемых товаров можно приостановить рост себестоимости. У государства достаточно инструментов, чтобы повлиять на это. Например, оно может ввести пошлины на экспорт строительных материалов, чтобы большая их часть сохранялась внутри страны для собственного потребления, либо снять ограничения на поставки из-за рубежа необходимого оборудования.

Если мы говорим исключительно о себестоимости строительно-монтажных работ, не рассматривая стоимость земли, проектного финансирования и так далее, то девелопер может пойти лишь по пути удешевления конечного продукта. А это неизбежная потеря качества. Если же рассматривать жизненный цикл объекта в целом, то государство может, например, субсидировать самих девелоперов. В частности, проценты по проектному финансированию либо по бридж-кредитам, направленным на приобретение новых проектов или земельных участков. Потому что нынешний уровень ключевой ставки делает покупку новых активов на кредитные средства невозможным. 

 

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»:

– Помимо каркаса здания, большую долю в себестоимости строительства занимает приобретение участка, его инженерная подготовка и обеспечение социальными объектами. И если «коробку» дома еще более-менее можно просчитать финансово, то в остальных составляющих много подводных камней, которые могут всплыть на любом этапе реализации проекта. Для удешевления строительства город мог бы выделять участки с уже подготовленной инженерией и градостроительной документацией, чтобы быстрее и более прогнозируемо можно было выйти на этап строительства. Например, в Москве застройщик даже дом не успевает достроить, а к нему уже протянули дороги, маршруты общественного транспорта и т. п. У нас же только на примере Кудрово – сколько лет там обещают открыть станцию метро? Уже и тоннель прорыт. Дело осталось за малым и все равно с мертвой точки никуда не сдвигается.

 

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

– Способ сокращения себестоимости, который сейчас активно используют застройщики, – выбор не обремененных природоохранными и другими нормами участков земли под строительство. Другой вполне приемлемый способ сокращения себестоимости строительства – более тщательный и разумный подход к планировкам квартир. Сейчас развивается тренд на сокращение жилых квадратных метров в квартирах и вынос функциональных помещений в места общего пользования. Сократить себестоимость строительства позволяет правильный выбор подрядчика и поставщиков материалов, а также применение информационных технологий моделирования проектов, которое дает возможность минимизировать ошибки заранее, а не тратить ресурсы для их исправления на практике. При покупке более экономичных материалов важно предусмотреть, чтобы их применение не снижало общее качество строительства.

Что касается банковских и государственных служб, тесно связанных со строительством, то, конечно, себестоимость объектов во многом зависит и от них. Для тех компаний, у которых нет собственных средств, стройка начинается с заявки на проектное финансирование. Сначала нужно время на доказательство рентабельности будущего проекта, потом требуются средства на погашение кредита. С ростом ставки рефинансирования кредиты становятся дороже, и эта нагрузка неизбежно ложится на конечного потребителя. Субсидирование таких кредитов со стороны государства, установление минимальных кредитных ставок и раннее раскрытие счетов эскроу отчасти спасли бы положение.

Строительные расходы – это еще и прокладка коммуникаций, и составление разрешительной документации, период подготовки которой бывает сопоставим со строительным циклом, и социальная нагрузка, которая сегодня в основном ложится на плечи девелоперов. Конечно, предоставление простых для освоения участков под застройку, сокращение бюрократических процедур и более лояльное к бизнесу распределение обязательств по обеспечению города инфраструктурой помогли бы снизить себестоимость строительства.

 

Ольга Егоренко, заместитель генерального директора ЗАО «Предприятие ПАРНАС»:

– Наш сектор – объекты социальной инфраструктуры, и здесь себестоимость строительства «под прицелом».  По оценкам строительных организаций Петербурга, сегодня себестоимость строительства квадратного метра составляет 100–200 тыс. рублей. По оценкам Минстроя, эта цифра выше. Как работать с такими показателями?

Все начинается с головы, а именно с проектирования. Современные школы зачастую рассчитаны на большое, даже чрезмерное количество учащихся, имеют бассейны, несколько спортзалов, дополнительных помещений свободного назначения. Естественно, взлетает и стоимость материалов, работ, инженерного оборудования.

Никто не выступает против современной, хорошо оснащенной школы, но если есть возможность оптимизировать, то надо это делать. На наш взгляд, это унификация проектных решений. Да, стоит вновь вернуться к идее универсальных типовых проектов для таких объектов. Хорошо проработанные выверенные решения по планировке, ничего лишнего, материалы стабильного качества, инженерное оборудование, достаточное для образовательного учреждения, при этом без лишних функций. И здесь без административного ресурса не обойтись, регулирование методами господдержки, методами прямого отбора, приоритизация оптимальных(!) решений – вот роль государственных структур.

 

Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:

– Чем более масштабна стройка, тем больше возможностей для снижения себестоимости за счет экономии на эффекте масштаба. Стоимость кубометра бетона при небольшом заказе для точечного дома и при гигантских объемах, необходимых для строительства квартала, может различаться весьма значительно. Как и стоимость арматуры, земляных работ, шпаклевки, ламината и всех остальных позиций. Чем больше объем закупки, тем больше скидка для застройщика.

Также снизить себестоимость можно за счет использования типовых проектных решений. Это сокращает расходы на проектирование. Однако типовые решения не всегда позволяют максимально эффективно расположить дома на участке. Также они могут устареть и перестать отвечать требованиям времени и запросам покупателей. И при больших объемах строительства мы получаем массив практически одинаковой застройки, что не всегда хорошо для городской среды.

Со стороны властей снизить себестоимость помогает выкуп социальных объектов у застройщика или возведение этих объектов за счет бюджета.

 

Иван Безрученко, директор по развитию компании «АФК Лидер»:

– Все строительные и производственные компании заинтересованы в долгосрочной стабильности, возможные риски и взрывная инфляция никому не нужны. Снизить себестоимость строительства на данном этапе вполне возможно, придерживаясь достаточно простых решений. Первое – повышение качества строительных материалов, что уменьшит тем самым брак (бетон, металл, фасадная отделка, краски и т. д).. Второе – приобретать материалы только у проверенных надежных производителей и поставщиков. Третье – механизация и привлечение строительной техники, что ускорит процесс строительства.

Вряд ли стоит разделять функционал строительных компаний и властных структур. В непростые кризисные времена очень важно правильное взаимодействие всех участников рынка, от этого зависит, насколько эффективным будет дальнейшее развитие строительной отрасли. Государству необходимо развивать институты по подготовке кадров в строительной сфере. Это ПТО, конструкторы, сварщики и т. д., так как в настоящее время остро чувствуется нехватка квалифицированных сотрудников.

 

Михаил Бочаров, заместитель генерального директора по науке АО «СиСофт Девелопмент»:

– Один из вариантов снижения себестоимости – сокращение издержек с помощью автоматизации. Инженерное ПО российских производителей в ряде модификаций содержит актуальные базы элементов, что ускоряет проектирование, позволяет проверять модель на нормативные коллизии, что сокращает количество доработок, и позволяет создать как 2D-модель (в случае типового проекта тиражируемую), для передачи данных в государственные информационные системы, так и 3D-модель для дальнейшего управления объектом.

Строительная компания может взаимодействовать с разработчиками ПО на предмет подбора наиболее оптимальной схемы внедрения программных комплексов, а также продумать систему обучения кадров, поскольку цифровые компетенции – это ключ к оптимизации всей стройки. Власти могут создать благоприятные условия в формате субсидий, грантов, консультационной поддержки и других мер в помощь застройщику в приобретении, внедрении и освоении инженерного ПО. От этого в перспективе выиграет и региональная экономика, и экономика страны в целом.

 

Александр Дядин, генеральный директор ООО РТСЗ:

– В 2023 году РОСТерм проделал большую работу по оптимизации отпускной цены на трубу PEXa. Введено в эксплуатацию новое оборудование с большей производительностью, увеличена глубина переработки, выстроены и оптимизированы новые логистические цепочки, повышена квалификация сотрудников производства. Все действия привели к тому, что компания РОСТерм уменьшила отпускную цену в рынок более чем на 50% относительно первой половины 2022 года.

Поддержка отечественных производителей со стороны строительной отрасли поможет не только стремительному их развитию, но и дальнейшей возможности оптимизации цен на производимую продукцию.

 

Сергей Шипов, руководитель филиала в ПФО ООО «БДР Термия Рус»:

– Современный многоэтажный дом состоит не только из ограждающих и несущих конструкций и кровли. Важная роль в новом доме отведена инженерным коммуникациям, от которых зависит все то, что мы называем удобствами и комфортом. Именно недостаток правильных инженерных решений ведет к снижению привлекательности жилья. Если рассмотреть себестоимость коммуникаций, то в затратах на дом они составляют 5–15%, и экономия на них несущественна. На эту важную составляющую не стоит снижать затраты, следует выбирать надежные, проверенные материалы и оборудование с поддержкой производителя в течение всего срока эксплуатации.

При выборе системы теплоснабжения здания рекомендуем обратить внимание на индивидуальные котлы или крышные котельные. Это инженерное решение позволяет экономить на внешних коммуникациях, теплотрассе и узлах учета, которые требуют весьма дорогостоящего монтажа и обслуживания. Сократить затраты также можно, исключив посредников при закупке оборудования, заранее разместив заявку у представителей производителя с указанием ориентировочных дат начала комплектации объекта. Такой подход сократит время на хранение и промежуточную транспортировку продукции. Следует обратить внимание на развитие отечественного программного обеспечения по проектированию инженерных сетей и аналитике эксплуатационных данных. Современные адаптированные под нормы РФ программы позволят рационально разместить инженерные коммуникации и избежать избытков материала.

 

Константин Пороцкий, управляющий партнер ГК «Омакульма», председатель комитета РСС по малоэтажному строительству:

– Наступает новый этап развития ИЖС – индустриальное строительство малоэтажных жилищных комплексов (МЖК). Однако оценка объективной готовности отрасли к новому продукту и масштабному предложению такого продукта на российском рынке свидетельствует о сохранении ряда системных взаимосвязанных барьеров. Это, в частности, отсутствие необходимости применения для МЖК/ИЖС стандартов проектирования и нормативных требований, в том числе к уровню инфраструктурной обеспеченности, архитектурному облику, общественным пространствам. Это крайняя дефицитность нормативного обеспечения сектора, влекущая проблему неликвидности создаваемых в нем объектов. Неликвидность объектов системно ограничивает проникновение в сектор ипотеки и иных механизмов кредитного финансирования (по данным ДОМ.РФ, в 2022 году проникновение ипотеки в сектор ИЖС – 10%, тогда как в многоквартирных домах показатель приближается к 90%. – Примеч. авт.). Также это недостаточная доступность модельного кредитного финансирования, которая повышает трансакционные издержки привлечения капитала и сдерживает развитие сектора.

Недофинансирование сектора, высокие трансакционные издержки привлечения капитала вкупе с системным дефицитом нормативной обеспеченности и контроля не позволяют обеспечить требуемый качественный уровень продукта (хаотичная, технологически несовершенная, неликвидная застройка), а также приводят к «компенсационному» уходу сектора в налоговую тень, что в свою очередь приводит к выпадению значительных налоговых доходов бюджетной системы Российской Федерации.

Необходимо комплексное развитие современного формата строительства индивидуального жилья с применением механизма комплексного развития территорий и индустриального подхода, а также перевод отрасли в безопасную зону ФЗ-214 и увеличение проникновения ипотеки на рынок. Требуется синхронизировать строительство с развитием инфраструктуры на выделенных земельных участках.

Среди предлагаемых нами решений: 1. Адресно определить приоритетные регионы индустриального строительства МЖК в рамках комплексного развития территорий с выделением бюджета на субсидирование социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры; 2. Запустить программу содействия строительству малоэтажных жилых комплексов в РФ, в том числе с масштабированием модельных проектов МЖК с проектным финансированием АО «ДОМ.РФ» при учете региональной специфики; 3. Применить все инструменты инфраструктурного меню, в том числе ИБК (инфраструктурный бюджетный кредит), инфраструктурные облигации (АО «ДОМ.РФ») и субсидировать развития инфраструктуры с применением инструментов ФРТ (Фонд развития территорий); 4. Определить региональный перечень (реестр) территорий опережающего развития, подходящих под КРТ с учетом возможности размещения на таких территориях объектов индивидуального жилищного строительства. В дальнейшем синхронизировать программы и инструменты финансирования и создания инфраструктуры, в том числе госпрограмму «Комплексное развитие сельских территорий»; 5. Внести необходимые изменения в программу «Стимул» для софинансирования МЖК и пролонгировать ее действие до 2030 года. Предусмотреть в программе отдельную статью финансирования для направления МЖК (возможно, путем перераспределения); 6. Создать во всех субъектах Российской Федерации региональных операторов МЖК/ИЖС. Наделить оператора полномочиями оперативного управления банком земельных участков под застройку МЖК и индивидуального жилищного строительства, функцией обеспечения градостроительной подготовки, в том числе с использованием механизма КРТ, подготовки документов территориального планирования, градостроительного зонирования (подготовка проектов планировки территории, ПЗЗ), разработки мастер-планов, подготовки инженерно-транспортной инфраструктуры; 7. Внести изменения в программу «Жилье и городская среда» раздел по МЖК для учета специфики организации их строительства и проектного финансирования, включая определение ключевых показателей эффективности для субъектов Российской Федерации по объему ввода.


ИСТОЧНИК ФОТО: ASNinfo



08.08.2023 08:23

За первую половину 2023 года в Петербурге введено более 1,775 млн кв. м жилья. Уже за первые пять месяцев введено больше половины от планового объема. Однако план по соглашению с Минстроем РФ в последующие годы будет сокращаться, чтобы сооружение социальной инфраструктуры поспевало за строительством жилья.


В 2023 году план по вводу жилья — 2,77 млн кв. м, в 2024-м — 2,61 млн. Как известно, Петербург убедил столичных чиновников, которые требовали наращивать объем жилого строительства, в необходимости сократить его.

В борьбе за баланс

Одновременно возводится большое количество социальных объектов. Они строятся и в рамках городской Адресной инвестиционной программы (АИП) за счет бюджетных денег, и силами застройщиков в новых кварталах.

В текущем году запланирован ввод восьми школ и 11 детских садов, построенных за бюджетный счет, а также более двух десятков детсадов за внебюджетные средства.

На детские сады в 2023 году бюджет выделяет 29,1 млрд рублей. Но АИП составлена сразу на три года, поэтому финансирование поделено между объектами в разной стадии строительства. В программу вошел 21 детский сад, но 14 будут сданы в 2024 году.

На сооружение школ по АИП выделено 23,6 млрд рублей. Это школы со сроком сдачи в текущем году, со стартом строительства в 2023 году и колледж Метростроя.

Также появятся школы, которые будут строиться на основе концессии с привлечением средств федерального бюджета: на Ленинском проспекте, на Октябрьской набережной, в Гуммолосарах, на проспекте Энгельса, на Морской набережной.

Всего к концу года предполагается сдать в эксплуатацию 37 детских садов и 18 школ.

Несколько объектов уже сданы. Госстройнадзор выдал разрешения на строительство школы и детского сада в Выборгском районе, детского сада в Приморском районе.

Кроме объектов образования, строятся объекты здравоохранения. В 2023 году на их сооружение выделено 12,4 млрд рублей. Запланировано сдать амбулаторно-поликлинический онкологический корпус в Песочном, поликлинику на Туристской улице, детский туберкулезный санаторий в Ушкове. Всего в АИП более двух десятков объектов, но строительство некоторых продолжится даже после завершения действующей АИП, после 2025 года. В частности, начнется строительство нового корпуса больницы на Авангардной, корпуса больницы в Курортном районе, корпуса на улице Борисова: начато строительство шести объектов, проектирования — пяти новых больниц.

По итогам года запланирована сдача 14 объектов здравоохранения, в том числе трех подстанций скорой помощи, поликлиники в Приморском районе, поликлинического корпуса в Курортном районе.

Помимо местных застройщиков, которые хочешь не хочешь обязаны возводить в жилых комплексах социальную инфраструктуру, в петербургские проекты вписалась компания из Чебоксар СЗ «Отделфинстрой», с которой город в ходе Петербургского международного экономического форума заключил соглашение о сотрудничестве в реализации проектов социально значимых объектов инфраструктуры в Пушкинском районе. Компания собирается построить примерно 0,5 млн кв. м жилья, попутно — объекты инженерной и социальной инфраструктуры, в том числе общественные пространства, объекты образования и культуры, спорта и здравоохранения. Объем финансирования оценивается минимум в 43 млрд рублей. В качестве механизма финансирования будут использованы инфраструктурные облигации ДОМ.РФ.

Ранее Александр Беглов, губернатор Петербурга, заявил: сейчас дефицит социальных объектов почти перекрыт — только в 2019–2021 годах построено две трети необходимых объектов, и к 2025 году город перейдет на плановое строительство школ, детских садов и поликлиник.

В ходе недавно прошедшей встречи с Президентом РФ Владимиром Путиным губернатор Петербурга обосновал замедление темпов жилищного строительства необходимостью увязывать возведение жилья со строительством социальных объектов. Замедление, пояснил Александр Беглов, «связано с тем, что мы сегодня заставляем строителей сдавать жилье вместе с социальными объектами. Нет социальных объектов — школ, детских садов, поликлиник — нет жилья. Вот такие правила на сегодняшний день действуют».

Именно поэтому дисбаланс, пообещал губернатор президенту, будет ликвидирован к концу текущего года.

 

Объем ввода жилья в Петербурге, тыс. кв. м

Год

Январь

Февраль

Март

Апрель

Май

Июнь

Июль

2022

450

430

200

250

250

350

160

2023

518

340

183

143

236

353

Источник: Комитет по строительству

Не социалкой единой

Между тем в городе строятся очень разные объекты. С начала года уже сданы несколько десятков социальных объектов, в том числе объект спорта в Красносельском районе, ресторан в Петродворцовом районе, торгово-рекреационный комплекс в Кировском районе, отделение скорой помощи в Невском районе, два спорткомплекса в Приморском и Колпинском районах, магазины в Красногвардейском и Курортном районах, склады в Пушкинском и Колпинском, гостиница в Московском районе, лабораторно-экспериментальный корпус в Приморском районе, типография в Пушкинском районе, производственное здание в Колпинском районе и объект бытового обслуживания в Парголове и другие.

В АИП заложены также реконструкция Мюзик-холла и Центра им. Курехина, учебно-спортивного клуба «Знамя», строительство спортивных комплексов, объектов социального обслуживания, приютов для животных.

 

Перерасчеты

В последние годы Комитет по строительству может похвалиться почти стопроцентным исполнением АИП. Высокие показатели ожидаются и по итогам текущего года, хотя с начала СВО подрядчики столкнулись с некоторыми трудностями.

Для облегчения их работы на федеральном уровне решено увеличить авансовые платежи подрядчикам бюджетных объектов. Кроме того, есть возможность скорректировать сумму контракта. Администрация Петербурга также подняла размер аванса до 50% от суммы госконтракта и готова пересматривать контракты до их завершения.

Сейчас на федеральном уровне обсуждается целесообразность увеличения авансового платежа до 80%, поскольку ключевая ставка, а вслед за ней кредитные идут по нарастающей.

Игорь Креславский, председатель Комитета по строительству, в одном из интервью подтвердил: пересмотр контрактов в рамках АИП происходит. Однако предварительно новую сметную стоимость должна подтвердить экспертиза.

Корректировка может быть серьезной, если проектная документация готовилась несколько лет назад: за прошедшее время изменились и цены на работы и материалы, и нормативная база.

В то же время экспертиза не только позволяет увеличить стоимость действующего контракта, но также сэкономить средства по новым контрактам. Как ранее сообщил Николай Линченко, вице-губернатор Петербурга, Петербургский центр государственной экспертизы за первую половину 2023 года сэкономил 11 млрд рублей бюджетных денег: «С января по июнь текущего года по результатам проведения экспертизы 207 объектов обеспечено общее снижение сметной стоимости на 11,155 млрд рублей, что вдвое превышает показатель аналогичного периода прошлого года».

При этом на экспертизу подавались проекты совокупной сметной стоимостью 148 млрд рублей.

Сэкономленные средства власти направят на строительство других городских проектов.


АВТОР: Лариса Петрова
ИСТОЧНИК ФОТО: http://globallookpress.com



20.07.2023 06:22

Девелопер - игрок рынка недвижимости, создающий новые продукты на рынке недвижимости. Остальные участники рынка участвуют в приспособлении существующего. Девелопер - игрок, создающий принципиально новое.


В самом деле, инженеры и каменщики, бетонщики и проектировщики, страховые компании и банки, брокеры и арендаторы, покупатели, пользователи - все они важны, все составные части единого целого. Без одного элемента нельзя создавать нового и, все же, девелопер главенствует. Без намерения и замысла девелопера не будет отобран участок, не будет запроса к архитектору и другим участникам создания нового продукта.

И все же, без «команды» игры не получится. Без других игроков не получится создавать нового

Спор между девелопером и архитектором - спор души и разума. Душа стремится к выражению  себя в  формах, разум же, как правило, старается упростить их, сделать более строгими, порой лишая части эстетики. 

Точка соприкосновения для совместного творчества,исоздания нового находится в разных начальных частях пути от замысла к готовому продукту. 

Смотря за противоречиями  между  одними и другими, наблюдая противодействия  там, где их может и не существовать, хочется попробовать привести обе стороны к общему, найти соединительные ткани для объединения усилий. 

Дискурс между представителями одной и другой среды ведется постоянно. Архитектурное сообщество часто говорит о преобладании экономии над эстетикой, постоянной переменчивости в формулировании технического задания и отсутствия четкости  в нем. Девелоперская  среда отвечает на это сетованиями по поводу сроков обработки технических заданий и использовании большого количества типовых решений, шаблонной работы. 

Даже на последней нашей закрытой для большинства участников дискуссии профессионалов звучали взаимные сетования такого рода, от представителей одной профессии к другим. 

Это - не единственные разногласия во  взглядах на общее  дело. Архитектурное сообщество было бы радо участвовать в создании проекта еще на этапе анализа участка, однако девелоперская среда не всегда видит целесообразность такого шага, подключая архитектора к проектам позже, обычно сразу после прохождения этапа создания коммерческой концепции. 

Это могло бы позволить прорабатывать будущий проект более глубоко, видеть и воплощать больше деталей в предстоящем создании функциональных решений и, кроме того, снять еще несколько претензий к архитектурному сообществу со стороны девелопмента - частое незнание региональных особенностей и нормативной региональной базы, проработку предпроектной работы и исследований, приведших к созданию  коммерческой  концепции  будущего  проекта, а от нее - к более глубокому пониманию конечного результата на этапе формирования архитектурной концепции. Тогда, возможно будет проще избегать некоего «шаблонного» проектирования среды, придомовых территорий. 

Здесь уместно и важно упомянуть об обратном - девелоперы часто излишне «застандартизированы» в проектах, особенно массовой застройки, порой не доверяют архитекторам и мало обращают внимания своей социальной миссии - формированию среды для роста и развития человека. Последнее - отдельная тема, которой можно посвятить большую статью. 

Межведомственная разобщенность в девелоперских компаниях - еще одна трудность, влияющая на скорость и качество работы архитектора. Порой разные исполнители различных разделов проекта не взаимодействуют друг с другом и подрядчиками синхронизируя свои задачи и замыслы, противоречат друг другу в реализации той или иной части проектных решений и архитектору приходится взаимодействовать с этим как с плохо настроенным музыкальным инструментом. Инструмент извлекает  звуки, однако для  того, чтобы превратить их в звучащую мелодию требуется большее, чем просто умение играть.

Еще один важный элемент взаимодействия - финансовое мышление и способность смотреть  на  проекты  через  призму  денежных  потоков, инвестиций и их источников, сроков  окупаемости  и целевой доходности проектов. Архитектурное  сообщество редко владеет инструментарием финансиста,  позволяющего  оценивать  каждое решение в рамках проекта с точки зрения затрат на его воплощение и дальнейшее использование, а для девелопера этот взгляд - один из краеугольных, заставляющих принимать ключевые решения по проекту. 

Этот элемент важен для обеих сторон. Архитекторы нередко говорят об отсутствии корреляции между концепцией и финансовой моделью на стороне девелопера, девелоперы же - о несовместимости предлагаемых архитектурных и проектных решений с финансовой целесообразностью. 

Разумеется, речь не идет о крайних степенях выражения той или иной претензии сторон друг другу, скорее о смещении в ту или иную сторону. Тем не менее, это сильно влияет на диалог и работу между архитектором и девелопером. Второй, как заказчик, порой, стремится  перетянуть  одеяло в процессе на себя, забывая  при этом, что  процесс сотворения результата есть акт  партнерства, где оба партнера вне зависимости от того, кто и кому платит, могли бы добиться лучших результатов находясь в равной позиции по отношению друг к другу. Часто спор между архитектором  и девелопером похож на спор матери и отца  относительно того, как  стоит  воспитывать  общего ребенка  и  спор  - действий, а не спор слов. Каждый из родителей «заставляет» ребенка поступать так, как ему кажется правильным. Каким при таком взаимодействии вырастет ребенок? 

Вопрос «чего вы ждете от другой стороны и что могли бы предложить сами» очень помог бы сблизить позиции и вытащить на свет некоторые аспекты взаимодействия, позволяющие сторонам снизить разность восприятия картины и, тем самым, превратить процесс  сотворения  готового  продукта  в совместное  творчество  с  удовольствием  в отличие от конфронтации внутри процесса. 

Архитекторы ожидают от девелоперов понимания и принятия важности собственных компетенций - любому профессионалу важно быть воспринятым не только в роли обслуживающего   подрядчика, но в первую очередь - партнера. Умение слушать и слышать, уважение к опыту архитектора и его профессиональным компетенциям, открытый диалог в прямой коммуникации  и готовность к такому диалогу, двустороннему разговору, сильно помогло бы взаимному пониманию сторонами друг друга. 

Совместное принятие решений по ключевым моментам проекта и принятие собственной ответственности за результат проекта девелопером, интерес к сфере архитектора, стремление повышать свой культурный уровень и проявление творческого подхода - еще несколько важных ожиданий архитектурной стороны от своих партнеров-девелоперов по результатам проекта, которые могут упростить взаимодействие и позволить работе проходить продуктивнее. 

Кстати,  еще одно - насмотренность. Считается, что насмотренность крайне необходима архитектору   для  формулирования  замысла  в  решениях,  однако не только  для  него одного важно видеть много различных проектов. Для девелопера насмотренность также крайне важная компетенция, поскольку она выступает одним из элементов общего языка посредством которого архитектор и девелопер разговаривают друг с другом. Насмотренность - словарный  запас  сторон,  чем шире вокабуляр,  тем проще строится беседа и взаимное понимание. 

Взамен можно ожидать от архитекторов более широкого взгляда на проблемы девелоперских  проектов, выхода за рамки классической  профессии архитектора,  учета технологических и инвестиционно-финансовых процессов создания и исполнения проекта из роли девелопера. Предложений об экономической оптимизации предлагаемых решений для девелопера, умения четко формулировать техническое задание на проектирование совместно с  девелопером. Готовности  сопровождения проекта на каждом из его этапов с максимальным для уровня архитектора погружением в процесс. 

Девелоперы могли бы предложить архитекторам более реалистичные сроки на проектирование  и создание проектных решений, участник в рабочих группах, состоящих из представителей девелопера с общим для архитектурно-девелоперской группы руководителем проекта, выступающего фасилитатором и медиатором в создаваемых решениях. Предоставление аналитических  и исследовательских данных о предстоящем проекте для более глубокого погружения в ДНК проекта, понимания замысла и экономического смысла с самого начала. 

И, наверное, одно из самых главных, что обе стороны могли бы предложить друг другу - получение удовольствие от сотрудничества. Финансовая мотивация сторон, разумеется, очень важна. 

Однако еще более важной представляется мотивация личностная, мотивация удовольствием от процесса сотворения среды и работы над отдельными ее функциями, улучшение и изменение мира вокруг вместе и общая творческая, при этом остающаяся в периметре сроков и бюджета - цель. 

При  подготовке   исследования  использовались  мнения  и  точки  зрения  представителей: Human Creative Capital, девелоперской компании "СОФИЯ", компании "Сибирские владения", ГК «Страна Девелопмент», Semren&Mansson, AMD Architects, Бюро Разное, Tobe Architects, ABD Architects, GARDT Landscape Architects,  а также Ксении Бутковой, профессионального архитектора-генпланиста.


РУБРИКА: Актуальная тема
АВТОР: Марат Манасян, управляющий партнер в M1 Solutions, управляющий партнер, руководитель функции T&D в ОЦММ; Рябченко Ксения, учредитель Human Concept
ИСТОЧНИК: Human Concept
ИСТОЧНИК ФОТО: Human Concept
РЕКЛАМА: manasian