На строителей надвигается снижение себестоимости
В ходе традиционного декабрьского диалога власти и бизнеса в рамках Съезда строителей Петербурга представители строительной отрасли получат возможность не только подвести итоги и обсудить перспективы работы, но также озвучить свои проблемы напрямую. Одна из проблем, с которой вскоре придется столкнуться участникам рынка, – снижение себестоимости строительства.
Съезд строителей Петербурга пройдет 14 декабря 2023 года в атриуме исторического парка «Россия – моя история». В его работе будут участвовать представители строительной отрасли, а также губернатор Петербурга Александр Беглов и чиновники строительного блока городского правительства.
Газета «Строительный Еженедельник» в помощь участникам съезда провела опрос компаний строительного рынка, основываясь на заявлении Никиты Стасишина, заместителя министра строительства и ЖКХ РФ, который в ходе пленарной сессии ХVII Московского форума лидеров рынка недвижимости (MREF-2023) объявил о намерении Минстроя РФ «внимательно посмотреть на все составляющие цены квадратного метра». Очевидная цель – добиться снижения себестоимости.
Мы спросили участников рынка:
– Каким образом можно снизить себестоимость строительства в сегодняшних условиях?
– Что для этого может сделать бизнес, а что – власти?
Публикуем ответы представителей строительной отрасли:
Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ:
– Стоит отметить, что проблема в увеличении разрыва цен на первичном и вторичном рынках недвижимости связана не со строителями, а с отсутствием реальных продуктов ипотеки при такой ключевой ставке. Нынешний рост цен на новостройки является не «завышением», как представляет ситуацию Банк России, а реальной стоимостью, которая формируется на рынке. Если смотреть укрупненно, то стоимость МКД складывается из трех основных показателей: непосредственно строительная себестоимость (затраты, связанные с возведением объекта), стоимость присоединения объекта к сетям инженерного обеспечения и стоимость приобретения прав на земельный участок. В первую очередь для реального снижения цен на жилье необходимо снижать саму себестоимость строительства.
Можно выделить несколько механизмов, которые помогут сдерживать цены. Во-первых, это налоговые льготы и субсидии: правительство может предоставлять налоговые льготы и субсидии застройщикам, чтобы снизить их затраты на строительство, что может сказаться на ценах на жилье. От мер поддержки государства во многом будет зависеть и выбор девелоперов, что в свою очередь является поддержкой отрасли в целом. Во-вторых, необходимо активизировать строительство и развивать рынок наемного жилья с возможностью последующего его выкупа через «условный лизинг». Эти механизмы могут использоваться как отдельно, так и в комбинации для сдерживания цен на первичном рынке жилищного строительства в России и обеспечения доступности жилья для населения.
Елена Соловьева, директор по продажам «СЗ Про-Сервис» (девелопер апарт-отеля Alba del Mare):
– К сожалению, сегодняшние условия настолько турбулентные и быстроменяющиеся, что мы не видим каких-либо рыночных предпосылок для снижения себестоимости строительства. Увеличение ключевой ставки и стремительное удорожание базовых строительных материалов не способствуют фиксации цены строительства объекта. К этому добавляется рост процентов по ипотеке для покупателей, которые уже начинают занимать выжидательную позицию.
Возможно, в качестве основного регулятора рынка государство, как оно всегда и делало, могло бы поддержать застройщиков и покупателей большим количеством субсидированных программ. Но, к сожалению, пока мы наблюдаем обратную тенденцию. Что касается прямого регулирования и фиксации цен, например на строительные материалы, то это может помочь лишь в краткосрочной перспективе.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
– Ключевые составляющие себестоимости известны: регулярно и уверенно растущая стоимость стройматериалов, вплоть до привлечения внимания ФАС, социальная нагрузка на проекты жилого строительства и условия проектного финансирования – стоимость денег на стройку.
По этим направлениям и нужно двигаться. Пытаться сфокусироваться исключительно на экономии на стороне девелоперов малоперспективно. Во-первых, оптимизация затрат и так постоянно присутствует – рынок очень конкурентный. Во-вторых, в конечном счете это приведет к деградации хороших проектных решений, которые прослеживаются в последние годы и которые делают новую недвижимость комфортнее.
Есть потенциал в развитии автоматизации, например проектирования. Но есть и другие направления, которые следовало бы рассмотреть. Например, возможен ли механизм субсидирования проектного финансирования, ставки по которому двузначные.
Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG:
– Повлиять на себестоимость строительства могут меры, вступающие в противоборство с последними тенденциями рынка, к которым относятся закрытие зарубежных рынков, дороговизна импорта строительных, инженерных и отделочных материалов, а также удорожание живой рабочей силы. Таким образом, при наращивании производства объемов импортозамещаемых товаров можно приостановить рост себестоимости. У государства достаточно инструментов, чтобы повлиять на это. Например, оно может ввести пошлины на экспорт строительных материалов, чтобы большая их часть сохранялась внутри страны для собственного потребления, либо снять ограничения на поставки из-за рубежа необходимого оборудования.
Если мы говорим исключительно о себестоимости строительно-монтажных работ, не рассматривая стоимость земли, проектного финансирования и так далее, то девелопер может пойти лишь по пути удешевления конечного продукта. А это неизбежная потеря качества. Если же рассматривать жизненный цикл объекта в целом, то государство может, например, субсидировать самих девелоперов. В частности, проценты по проектному финансированию либо по бридж-кредитам, направленным на приобретение новых проектов или земельных участков. Потому что нынешний уровень ключевой ставки делает покупку новых активов на кредитные средства невозможным.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»:
– Помимо каркаса здания, большую долю в себестоимости строительства занимает приобретение участка, его инженерная подготовка и обеспечение социальными объектами. И если «коробку» дома еще более-менее можно просчитать финансово, то в остальных составляющих много подводных камней, которые могут всплыть на любом этапе реализации проекта. Для удешевления строительства город мог бы выделять участки с уже подготовленной инженерией и градостроительной документацией, чтобы быстрее и более прогнозируемо можно было выйти на этап строительства. Например, в Москве застройщик даже дом не успевает достроить, а к нему уже протянули дороги, маршруты общественного транспорта и т. п. У нас же только на примере Кудрово – сколько лет там обещают открыть станцию метро? Уже и тоннель прорыт. Дело осталось за малым и все равно с мертвой точки никуда не сдвигается.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Способ сокращения себестоимости, который сейчас активно используют застройщики, – выбор не обремененных природоохранными и другими нормами участков земли под строительство. Другой вполне приемлемый способ сокращения себестоимости строительства – более тщательный и разумный подход к планировкам квартир. Сейчас развивается тренд на сокращение жилых квадратных метров в квартирах и вынос функциональных помещений в места общего пользования. Сократить себестоимость строительства позволяет правильный выбор подрядчика и поставщиков материалов, а также применение информационных технологий моделирования проектов, которое дает возможность минимизировать ошибки заранее, а не тратить ресурсы для их исправления на практике. При покупке более экономичных материалов важно предусмотреть, чтобы их применение не снижало общее качество строительства.
Что касается банковских и государственных служб, тесно связанных со строительством, то, конечно, себестоимость объектов во многом зависит и от них. Для тех компаний, у которых нет собственных средств, стройка начинается с заявки на проектное финансирование. Сначала нужно время на доказательство рентабельности будущего проекта, потом требуются средства на погашение кредита. С ростом ставки рефинансирования кредиты становятся дороже, и эта нагрузка неизбежно ложится на конечного потребителя. Субсидирование таких кредитов со стороны государства, установление минимальных кредитных ставок и раннее раскрытие счетов эскроу отчасти спасли бы положение.
Строительные расходы – это еще и прокладка коммуникаций, и составление разрешительной документации, период подготовки которой бывает сопоставим со строительным циклом, и социальная нагрузка, которая сегодня в основном ложится на плечи девелоперов. Конечно, предоставление простых для освоения участков под застройку, сокращение бюрократических процедур и более лояльное к бизнесу распределение обязательств по обеспечению города инфраструктурой помогли бы снизить себестоимость строительства.
Ольга Егоренко, заместитель генерального директора ЗАО «Предприятие ПАРНАС»:
– Наш сектор – объекты социальной инфраструктуры, и здесь себестоимость строительства «под прицелом». По оценкам строительных организаций Петербурга, сегодня себестоимость строительства квадратного метра составляет 100–200 тыс. рублей. По оценкам Минстроя, эта цифра выше. Как работать с такими показателями?
Все начинается с головы, а именно с проектирования. Современные школы зачастую рассчитаны на большое, даже чрезмерное количество учащихся, имеют бассейны, несколько спортзалов, дополнительных помещений свободного назначения. Естественно, взлетает и стоимость материалов, работ, инженерного оборудования.
Никто не выступает против современной, хорошо оснащенной школы, но если есть возможность оптимизировать, то надо это делать. На наш взгляд, это унификация проектных решений. Да, стоит вновь вернуться к идее универсальных типовых проектов для таких объектов. Хорошо проработанные выверенные решения по планировке, ничего лишнего, материалы стабильного качества, инженерное оборудование, достаточное для образовательного учреждения, при этом без лишних функций. И здесь без административного ресурса не обойтись, регулирование методами господдержки, методами прямого отбора, приоритизация оптимальных(!) решений – вот роль государственных структур.
Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
– Чем более масштабна стройка, тем больше возможностей для снижения себестоимости за счет экономии на эффекте масштаба. Стоимость кубометра бетона при небольшом заказе для точечного дома и при гигантских объемах, необходимых для строительства квартала, может различаться весьма значительно. Как и стоимость арматуры, земляных работ, шпаклевки, ламината и всех остальных позиций. Чем больше объем закупки, тем больше скидка для застройщика.
Также снизить себестоимость можно за счет использования типовых проектных решений. Это сокращает расходы на проектирование. Однако типовые решения не всегда позволяют максимально эффективно расположить дома на участке. Также они могут устареть и перестать отвечать требованиям времени и запросам покупателей. И при больших объемах строительства мы получаем массив практически одинаковой застройки, что не всегда хорошо для городской среды.
Со стороны властей снизить себестоимость помогает выкуп социальных объектов у застройщика или возведение этих объектов за счет бюджета.
Иван Безрученко, директор по развитию компании «АФК Лидер»:
– Все строительные и производственные компании заинтересованы в долгосрочной стабильности, возможные риски и взрывная инфляция никому не нужны. Снизить себестоимость строительства на данном этапе вполне возможно, придерживаясь достаточно простых решений. Первое – повышение качества строительных материалов, что уменьшит тем самым брак (бетон, металл, фасадная отделка, краски и т. д).. Второе – приобретать материалы только у проверенных надежных производителей и поставщиков. Третье – механизация и привлечение строительной техники, что ускорит процесс строительства.
Вряд ли стоит разделять функционал строительных компаний и властных структур. В непростые кризисные времена очень важно правильное взаимодействие всех участников рынка, от этого зависит, насколько эффективным будет дальнейшее развитие строительной отрасли. Государству необходимо развивать институты по подготовке кадров в строительной сфере. Это ПТО, конструкторы, сварщики и т. д., так как в настоящее время остро чувствуется нехватка квалифицированных сотрудников.
Михаил Бочаров, заместитель генерального директора по науке АО «СиСофт Девелопмент»:
– Один из вариантов снижения себестоимости – сокращение издержек с помощью автоматизации. Инженерное ПО российских производителей в ряде модификаций содержит актуальные базы элементов, что ускоряет проектирование, позволяет проверять модель на нормативные коллизии, что сокращает количество доработок, и позволяет создать как 2D-модель (в случае типового проекта тиражируемую), для передачи данных в государственные информационные системы, так и 3D-модель для дальнейшего управления объектом.
Строительная компания может взаимодействовать с разработчиками ПО на предмет подбора наиболее оптимальной схемы внедрения программных комплексов, а также продумать систему обучения кадров, поскольку цифровые компетенции – это ключ к оптимизации всей стройки. Власти могут создать благоприятные условия в формате субсидий, грантов, консультационной поддержки и других мер в помощь застройщику в приобретении, внедрении и освоении инженерного ПО. От этого в перспективе выиграет и региональная экономика, и экономика страны в целом.
Александр Дядин, генеральный директор ООО РТСЗ:
– В 2023 году РОСТерм проделал большую работу по оптимизации отпускной цены на трубу PEXa. Введено в эксплуатацию новое оборудование с большей производительностью, увеличена глубина переработки, выстроены и оптимизированы новые логистические цепочки, повышена квалификация сотрудников производства. Все действия привели к тому, что компания РОСТерм уменьшила отпускную цену в рынок более чем на 50% относительно первой половины 2022 года.
Поддержка отечественных производителей со стороны строительной отрасли поможет не только стремительному их развитию, но и дальнейшей возможности оптимизации цен на производимую продукцию.
Сергей Шипов, руководитель филиала в ПФО ООО «БДР Термия Рус»:
– Современный многоэтажный дом состоит не только из ограждающих и несущих конструкций и кровли. Важная роль в новом доме отведена инженерным коммуникациям, от которых зависит все то, что мы называем удобствами и комфортом. Именно недостаток правильных инженерных решений ведет к снижению привлекательности жилья. Если рассмотреть себестоимость коммуникаций, то в затратах на дом они составляют 5–15%, и экономия на них несущественна. На эту важную составляющую не стоит снижать затраты, следует выбирать надежные, проверенные материалы и оборудование с поддержкой производителя в течение всего срока эксплуатации.
При выборе системы теплоснабжения здания рекомендуем обратить внимание на индивидуальные котлы или крышные котельные. Это инженерное решение позволяет экономить на внешних коммуникациях, теплотрассе и узлах учета, которые требуют весьма дорогостоящего монтажа и обслуживания. Сократить затраты также можно, исключив посредников при закупке оборудования, заранее разместив заявку у представителей производителя с указанием ориентировочных дат начала комплектации объекта. Такой подход сократит время на хранение и промежуточную транспортировку продукции. Следует обратить внимание на развитие отечественного программного обеспечения по проектированию инженерных сетей и аналитике эксплуатационных данных. Современные адаптированные под нормы РФ программы позволят рационально разместить инженерные коммуникации и избежать избытков материала.
Константин Пороцкий, управляющий партнер ГК «Омакульма», председатель комитета РСС по малоэтажному строительству:
– Наступает новый этап развития ИЖС – индустриальное строительство малоэтажных жилищных комплексов (МЖК). Однако оценка объективной готовности отрасли к новому продукту и масштабному предложению такого продукта на российском рынке свидетельствует о сохранении ряда системных взаимосвязанных барьеров. Это, в частности, отсутствие необходимости применения для МЖК/ИЖС стандартов проектирования и нормативных требований, в том числе к уровню инфраструктурной обеспеченности, архитектурному облику, общественным пространствам. Это крайняя дефицитность нормативного обеспечения сектора, влекущая проблему неликвидности создаваемых в нем объектов. Неликвидность объектов системно ограничивает проникновение в сектор ипотеки и иных механизмов кредитного финансирования (по данным ДОМ.РФ, в 2022 году проникновение ипотеки в сектор ИЖС – 10%, тогда как в многоквартирных домах показатель приближается к 90%. – Примеч. авт.). Также это недостаточная доступность модельного кредитного финансирования, которая повышает трансакционные издержки привлечения капитала и сдерживает развитие сектора.
Недофинансирование сектора, высокие трансакционные издержки привлечения капитала вкупе с системным дефицитом нормативной обеспеченности и контроля не позволяют обеспечить требуемый качественный уровень продукта (хаотичная, технологически несовершенная, неликвидная застройка), а также приводят к «компенсационному» уходу сектора в налоговую тень, что в свою очередь приводит к выпадению значительных налоговых доходов бюджетной системы Российской Федерации.
Необходимо комплексное развитие современного формата строительства индивидуального жилья с применением механизма комплексного развития территорий и индустриального подхода, а также перевод отрасли в безопасную зону ФЗ-214 и увеличение проникновения ипотеки на рынок. Требуется синхронизировать строительство с развитием инфраструктуры на выделенных земельных участках.
Среди предлагаемых нами решений: 1. Адресно определить приоритетные регионы индустриального строительства МЖК в рамках комплексного развития территорий с выделением бюджета на субсидирование социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры; 2. Запустить программу содействия строительству малоэтажных жилых комплексов в РФ, в том числе с масштабированием модельных проектов МЖК с проектным финансированием АО «ДОМ.РФ» при учете региональной специфики; 3. Применить все инструменты инфраструктурного меню, в том числе ИБК (инфраструктурный бюджетный кредит), инфраструктурные облигации (АО «ДОМ.РФ») и субсидировать развития инфраструктуры с применением инструментов ФРТ (Фонд развития территорий); 4. Определить региональный перечень (реестр) территорий опережающего развития, подходящих под КРТ с учетом возможности размещения на таких территориях объектов индивидуального жилищного строительства. В дальнейшем синхронизировать программы и инструменты финансирования и создания инфраструктуры, в том числе госпрограмму «Комплексное развитие сельских территорий»; 5. Внести необходимые изменения в программу «Стимул» для софинансирования МЖК и пролонгировать ее действие до 2030 года. Предусмотреть в программе отдельную статью финансирования для направления МЖК (возможно, путем перераспределения); 6. Создать во всех субъектах Российской Федерации региональных операторов МЖК/ИЖС. Наделить оператора полномочиями оперативного управления банком земельных участков под застройку МЖК и индивидуального жилищного строительства, функцией обеспечения градостроительной подготовки, в том числе с использованием механизма КРТ, подготовки документов территориального планирования, градостроительного зонирования (подготовка проектов планировки территории, ПЗЗ), разработки мастер-планов, подготовки инженерно-транспортной инфраструктуры; 7. Внести изменения в программу «Жилье и городская среда» раздел по МЖК для учета специфики организации их строительства и проектного финансирования, включая определение ключевых показателей эффективности для субъектов Российской Федерации по объему ввода.
Не секрет, что налоги государствами повышались всегда. Также известно, что во время кризисов налоговое бремя для налогоплательщиков становится еще более ощутимым. Можно ли, не повышая налог, увеличить поступления в бюджет? Да, если речь идет о земельном налоге и налоге на имущество. О том, где искать скрытые налоговые резервы, рассказывает управляющий партнер Митсан Консалтинг Дмитрий Желнин.
Причины и последствия
На данный момент специалисты уверены, что объем собираемых государством имущественных налогов (налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц и земельный налог. — Прим. редакции) недостаточно большой и его можно увеличить. Сразу оговоримся: речь не идет об увеличении налоговой нагрузки — увеличении размеров налогов. Мы говорим об увеличении, во-первых, количества плательщиков налогов, то есть о выведении из тени тех, кто ухитряется скрыться от уплаты сам или скрыть свое имущество. Во-вторых, говорим о качестве определения размера налоговых платежей. Но обо всем по порядку.
Рис. 1. Поступления в бюджет Санкт-Петербурга
Обратим внимание на причины низкой собираемости имущественных налогов.
Во-первых, это плохое администрирование. Недоработка в контроле вызвана тем, что налоги делятся на федеральные, региональные и местные. Естественно, Федеральная налоговая служба более сконцентрирована на сборе налогов федеральных, как более весомо несущих вклад в бюджет страны. Речь идет о налогах на прибыль, на добавленную стоимость, налог на добычу полезных ископаемых и т. д.
Со сбором же имущественных налогов, которые являются или местными, или региональными, возникают сложности. В России 85 субъектов. Каждый из них имеет право устанавливать региональные нюансы определения и уплаты, например, налога на имущество организаций. Почти сотня различных правил, которые должна выучить и грамотно применять Федеральная налоговая служба. А вот земельный налог — налог местный — регулируется нормативно-правовыми актами местных органов власти, коих в России тысячи.
В связи с этим часто ФНС, не разбираясь в региональных и местных тонкостях, собирает налоги по т. н. «остаточному принципу» и руководствуется при этом федеральными нормами, не обращая внимания на региональное или местное регулирование.
Во-вторых, государство имеет очень низкий уровень информированности об имеющихся на его территории объектах недвижимости, и, естественно, из-за этого огромное их количество не облагается налогом.
«Нужно провести полную инвентаризацию объектов недвижимости, в первую очередь — земли. Использовать для реализации этой задачи существующие механизмы — комплексные кадастровые работы — и искать новые инновационные подходы», — заявлял еще в 2019 году экс-министр ведомства Максим Орешкин. «Большое количество объектов, которые были построены, в том числе в советское время, в реальности не имеют законных владельцев, или эта информация государству неизвестна», — констатировал Орешкин. «Мы должны понимать в отношении каждого объекта, какие у него характеристики, кто его реальный владелец», — пояснил он.
Кроме этого, у госорганов нет полной информации об известных объектах недвижимости: их годах постройки, состоянии, проведении или непроведении в них капитальных ремонтов, удаленности от объектов транспортной инфраструктуры и инженерных сетей. А это лишь малая часть перечня характеристик, которые влияют на справедливую кадастровую оценку объектов.
Из отчета СПб ГБУ «Кадастровая оценка» об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга (2020 г.). Количество объектов оценки:
Анализ перечня объектов оценки показал, что для 264 153 объектов оценки информации, представленной в перечне, было недостаточно для проведения группировки в соответствии с Методическими указаниями (359 земельных участков, 36 051 здание, 280 сооружений, 744 ОНС, 226 719 нежилых помещений).
И это еще далеко не все замечания, предъявляемые государственными оценщиками к информации об оцениваемых объектах.
Недостаток информации об объектах недвижимости влияет не только на грамотное проведение государственной кадастровой оценки, но и способствует недоимкам по сбору налогов в госбюджет, не говоря уже о дополнительном налоговом бремени для добросовестных налогоплательщиков, зарегистрировавших свои объекты недвижимости в Едином государственном реестре (ЕГРН. — Прим. редакции) и сообщивших о своих объектах полную информацию.
Для восполнения пробелов при проведении государственной кадастровой оценки (далее — ГКО) применяются так называемые «допущения», но результатом их применения, как правило, является завышение кадастровой стоимости, потому как эти допущения приводят все объекты к единому знаменателю и не учитывают индивидуальных характеристик.
Как результат вышеперечисленных причин — несправедливое налогообложение, недоимки по сборам у муниципальных и региональных органов власти и переплата у налогоплательщиков.
Простыми словами, сегодня государство ищет «потерянные недоимки» не там, где потеряли, а там, где можно точно что-то собрать, оставляя без внимания большую «темную комнату» с множеством «черных кошек неучтенных объектов».
Одно из другого
Казалось бы, все предельно просто: устранить вышеописанные причины, и все будет хорошо, но практически сделать это в сегодняшних реалиях трудно.
Во-первых, у муниципальных и региональных властей, даже у федеральных, недостаточно средств на организацию мероприятий по ликвидации информационного вакуума по базе объектов недвижимости.
Во-вторых, откровенная нехватка кадров: низкий уровень развития инструментария и малочисленность сотрудников земельного контроля и надзора.
Земельный контроль на территории Санкт-Петербурга осуществляется Комитетом по контролю за имуществом. В план проверок соблюдения земельного законодательства на 2019 год — последний год до пандемии — было включено 93 юридических лица и 34 физических.
План земельного надзора, осуществляемого Росреестром, в том же году предполагал проверку четырнадцати юридических лиц и 547 граждан и некоторого количества участков, занимаемых государственными органами.
Суммарно два ведомства должны были проверить 688 участков из 145 000 существующих на территории города — это 0,5% при том, что каждый земельный участок должен проверяться хотя бы раз в пять лет.
В-третьих, коррупционная составляющая на местах, приводящая к собираемости «дани», но не налогов. Примеры такого отношения к сбору имущественных налогов уже, к сожалению, есть.
В-четвертых, отсутствие законодательной возможности привлечь частные инвестиции для разрешения вышеуказанных проблем.
Возможные пути решения
Выявив основные причины, можно приступать к их устранению. Поэтому логично говорить о том, что если государство уделит больше внимания администрированию процесса сбора имущественных налогов, а также направит усилия на повышение уровня информированности о находящихся в базе, а также неучтенных объектах недвижимости, то на выходе можно получить пополнение бюджета без повышения налоговых ставок.
Также это поможет сделать налогообложение более справедливым: бюджет будет пополняться, тарифы не будут повышаться, добросовестные налогоплательщики не будут страдать от повышения налогов, а недобросовестные — наконец-то начнут платить налог.
Это позволит в конечном итоге предусмотреть для добросовестных налогоплательщиков инвестиционные вычеты или пониженные ставки, а для остальных — будет действовать единый, но справедливый налоговый тариф.
К примеру, если добросовестный налогоплательщик на принадлежащем ему земельном участке решил построить инвестиционно привлекательный объект — торговый центр или промышленное предприятие, увеличивающие количество рабочих мест в локации, — то для него будет применена, скажем, льготная ставка или освобождение от имущественных налогов на период «раскрутки». В конце концов с нового объекта недвижимости тоже будут потом поступать налоги — главное, чтобы предпринимателю было с чего платить.
Такой подход одновременно будет являться хорошим стимулом по «выходу из налогового сумрака» для неплательщиков, а также для более активного потока поступлений от муниципальных и региональных бюджетов в бюджет страны.
При этом надо понимать, что возможно и снижение федерального финансирования в регионы с дефицитом бюджета в случае увеличения налоговых поступлений «на местах». Такими, к слову, являются бюджеты города Санкт-Петербурга и многих муниципальных образований Ленинградской области. Средства могут быть направлены на развитие региона в целом и локации в частности. Это поможет регионам с дефицитным бюджетом выйти из «финансового пике».
Реальные плюсы от частных инвестиций
Проблему нехватки средств в организации и проведении качественного мониторинга объектов недвижимости поможет решить привлечение частных инвестиций.
Это сделает возможным не только ввести в коммерческий оборот земельные участки, но и пополнить информационную базу для проведения государственной кадастровой оценки, определить самострои и самозахваты, выявить неучтенные объекты недвижимости и пополнить государственный бюджет за счет привлечения к ответственности недобросовестных налогоплательщиков и неплательщиков.
К слову, выявленные объекты недвижимости и земельные участки смогут привнести как налоги в копилку государства, так и новые рабочие места, новые источники капиталовложений для российских и иностранных инвесторов.
Проведение качественного мониторинга с привлечением частных инвесторов, обеспечиваемого современной аппаратурой, результатами аэрофотосъемки, даст в свою очередь полное представление об объектах недвижимости, устранение информационных пробелов и в конечном итоге — справедливое налогообложение и упорядоченный сбор имущественных налогов.
Станет возможно увеличение налоговых поступлений в бюджет не за счет повышения налогового бремени, а за счет увеличения количества налогоплательщиков.
В результате реализации данной идеи налоговые ставки для добросовестных налогоплательщиков могут быть снижены до минимума или, как это уже сделано в цивилизованных странах, Россия сможет прийти к налогообложению только земельных участков.
Совет по церковной архитектуре Санкт-Петербургского Союза архитекторов подготовил перечень утраченных храмов и церквей города, к воссозданию которых можно приступать уже сегодня. Всего, по мнению доктора архитектуры, доцента СПбГАСУ Сергея Семенцова, в Петербурге после революции утрачено более 1000 храмов. Эксперты рассказали «Строительному Еженедельнику» о том, почему важно восстанавливать объекты духовного наследия Петербурга и как следовало бы строить церкви и храмы в новых микрорайонах.
В подготовленный архитекторами список храмов, которые необходимо восстановить в первую очередь, вошли шесть церквей в историческом центре Петербурга и один в Кронштадте. По словам одного из авторов инициативы, заслуженного архитектора РФ, вице-президента Санкт-Петербургского Союза архитекторов (СПб СА), председателя Совета по церковной архитектуре СПб СА Михаила Мамошина, воссоздание этих храмов не сопряжено с техническими трудностями: переносом инженерных сетей, демонтажем существующих строений. Исключение составляет Благовещенская церковь Конногвардейского полка на площади Труда, в случае строительства которой придется уделить внимание вопросам перераспределения большого количества транспортных потоков, пересекающихся в данном месте.
Духовное прошлое
Почему так важно вернуть городу утраченные церкви, соборы и храмы? «Не комментируя очевидное духовное значение, остановимся на градостроительном, культурном и социальном аспектах, — объясняет Михаил Мамошин. — Вспомним о "небесной линии" Санкт-Петербурга академика Дмитрия Лихачева: Петербург — это тотальная горизонталь со всплесками храмов, неких доминант, формирующих эту линию. Если посмотреть на план дореволюционного города, храмы формировали основные городские пространства. Вокруг храмов вырастали площади, скверы. Это была система определенных градостроительных акцентов, вокруг которых образовались ключевые ансамбли города: ансамбль Иссакиевской площади вокруг Исаакиевского собора, ансамбль Владимирской площади вокруг собора Владимирской иконы Божией Матери, ансамбль Преображенской площади вокруг Спасо-Преображенского собора. При храмах и соборах обязательно были учреждения социальной помощи, воскресные школы для детей, благотворительные организации. Это была система координат для горожан».
«Церковная архитектура сильнее всего пострадала из-за трагических событий ХХ века. Но именно храмы традиционно были доминантами в архитектурной ткани города, и без них говорить о целостной исторической среде не приходится», — уверен Филипп Грибанов, представитель Фонда содействия восстановлению объектов истории и культуры в Санкт-Петербурге.
Храмы в дореволюционном Петербурге были отдельно стоящие и домовые, при учреждениях и военных частях. «Сегодня этот мир трудно воссоздать буквально, но необходимо приложить все усилия, потому что 1000 исчезнувших церквей и соборов — это страшная цифра», — убежден Михаил Мамошин. Речь идет только о православных церквях. Если принять в расчет храмы других конфессий, цифра будет еще больше. «Петербург — уникальный город, в архитектуре которого представлены все конфессии. Многоконфессиональность — актив нашего государства, а Петербург является наглядной иллюстрацией бережного отношения к духовному наследию».
Градостроительное настоящее
Сегодня мы живем в другое время, когда церковь отделена от структурных подразделений государственной власти. Петербургские архитекторы с сожалением констатируют, что строительство новых городских районов ведется без учета важных градостроительных основ, которые и сформировали культурно-эстетический и исторический бренд Санкт-Петербурга. По словам Михаила Мамошина, в новых районах сегодня очень мало некоммерческих доминант. Печально и то, что сегодня во все градостроительные регламенты храмы вписываются принудительно и без соблюдения самой культуры церковного строительства, отмечает эксперт. Речь идет прежде всего о высотности и отсутствии пространства вокруг храма. «Посмотрим на Спасо-Преображенский собор, — приводит пример Михаил Мамошин. — Слева и справа от него рядовая застройка, высота которой полностью соответствует кубовидной части собора. А купол и главки превышают высотность и образуют ту самую "небесную линию", о которой говорил Дмитрий Лихачев».
Храмам нет необходимости соперничать с 25-этажными жилыми домами, поясняет архитектор, но в геометрической типологии церковной архитектуры есть формы, позволяющие доминировать даже в окружении современных высоток. Например, шатровые храмы. Шатровая форма в 1,5 раза выше кубовидной и поэтому позволяет поднять храм над мирской архитектурой. «По сегодняшним высотным ограничениям мы не можем обозначать храмы более заметно, а было бы хорошо, если бы церкви были доминантами: архитектурными, высотными и социальными. Ведь и сегодня возле храмов возрождается социальная жизнь: в приходах проводятся культурные мероприятия, ведется благотворительная деятельность и работа с детьми», — говорит Михаил Мамошин.
Архитектурная преемственность
Несмотря на трудности, современные зодчие города на Неве продолжают традиции церковного строительства. Так, «Архитектурной мастерской Мамошина» разработан проект воссоздания одного из семи объектов, попавших в перечень, — собора Андрея Первозванного в Кронштадте, и не только самого собора в варианте Андрея Захарова (на основе его проекта) без достроенных позднее приделов, но и пешеходной улицы с Домом трудолюбия, ведущей к собору, в котором 53 года служил Иоанн Кронштадтский.
Также в мастерской Михаила Мамошина в BIM-формате спроектирован Крестовоздвиженский храм в русском стиле на Крестовском острове, который получил все необходимые согласования и сейчас реализуется. Построен храм сошествия Святого духа в Колпино, переосмысляющий традиции псковско-новгородской архитектуры. Он расположен в новом районе, но именно там во время Великой Отечественной войны проходила линия обороны. Малые храмы реализованы на кладбищах: часовня Успения Пресвятой Богородицы в Московской Славянке и часовня Серафима Саровского на кладбище в Колпино. Малые храмы, часовни на кладбище не менее важны, а возможно, даже более функциональны, чем большие «парадные» храмы. Многие проекты еще ждут своего часа: Большой храм в Колпино, Князь Владимирский собор на юге Петербурга, храм во имя врача-страстотерпца Евгения Боткина в Военно-Медицинской академии им. С. М. Кирова, часовня на Черной речке, рядом с местом дуэли А. С. Пушкина, и другие.
Возводя в районах новостроек храмы, приходы, часовни, крупные застройщики создают знаковые объекты и центры притяжения локального значения. Например, компания «Строительный трест» принимала участие в создании Благовещенской церкви на пересечении Бестужевской улицы и Пискаревского проспекта, часовни во имя иконы Пресвятой Богородицы «Неопалимая Купина» на Лесном проспекте, храма Святой Мученицы Татианы на Богатырском проспекте. Кроме того, силами компании были построены звонница храма в честь святого благоверного великого князя Димитрия Донского на территории университета МВД в Красносельском районе, а также храм Преображения Господня в Репино.
Церковное зодчество является отдельным направлением деятельности строительной компании «Дальпитерстрой». «Помимо своего основного предназначения храмы украшают местность, облагораживают нашу суетную повседневную жизнь, радуют глаз, умиротворяют душу, — считает Аркадий Скоров, генеральный директор СК «Дальпитерстрой». — Что позволяет человеку думать о душе? Вера, данная нашими отцами. А где ты услышишь слова отеческой веры? Где помолишься? Где попросишь у Господа непостыдную кончину? Для этого есть церковь».
Гордостью застройщика является храм Воскресения Христова в Шушарах. Архитектор Сергей Крюков, спроектировавший храм, органично соединил в нем традиционный консерватизм православной церкви и новаторские идеи. Внутренние стены расписаны художниками Пушкинской иконописной школы в византийском стиле. Церковь по праву считается достопримечательностью поселка Шушары.
Другой значимый объект для компании — храм Благовещения Пресвятой Богородицы в Парголово, работа над созданием которого ведется уже пять лет силами «Дальпитерстроя». Грандиозный проект создан ныне покойным архитектором Василием Питаниным. Художественное оформление доверено известному петербургскому скульптору Тиграну Никогосяну.
Помимо храмов в Шушарах и Парголово, компанией возведено и отреставрировано более двадцати православных храмов, в том числе: причтовый дом при церкви Святых праведных Симеона Богоприимца и Анны Пророчицы на улице Моховой, храм в честь Святого благоверного Димитрия Донского на улице Летчика Пилютова, Дом приемов на подворье Софийского собора Царскосельского благочиния в Пушкине, церковно-причтовый дом в ансамбле собора Феодоровской иконы Божией Матери на улице Миргородской и многие другие.
Большая работа по возвращению городу утраченных объектов духовного наследия ведется Фондом содействия восстановлению объектов истории и культуры в Санкт-Петербурге. Организацией реализован ряд проектов. Так, завершена реставрация собора Пресвятой Троицы в киновии Александро-Невской лавры, построенного в середине XIX века, за советский период утратившего главы и декор и в целом пришедшего в руинированное состояние. Завершается воссоздание церкви иконы Божией Матери «Всех Скорбящих Радость», взорванной в 1933 году. Сейчас заканчиваются работы по восстановлению внутреннего убранства. Также реализован проект по символическому воссозданию Троицкой церкви — первого храма Петербурга, где Петр I был провозглашен Императором Всероссийским. Поскольку по ряду причин воссоздать церковь, уничтоженную в 1933 году, невозможно, на Троицкой площади был установлен миниатюрный образ, изготовленный по сохранившимся изображениям.
Духовное возрождение
«Сложности в деле восстановления храмов связаны не столько с необходимостью согласовывать документацию с КГИОП или соблюдать традиционные технологии, сколько с определенной косностью мышления, — делится Филипп Грибанов. — У нас почему-то историческая справедливость, а также красота и грандиозность замысла часто пасуют перед формальным соблюдением буквы закона и однобоко понимаемой идеей сохранения наследия. Живой город нельзя законсервировать, ему требуется развитие. Впрочем, как мне кажется, в общественном сознании намечаются позитивные изменения, и я надеюсь, что наши идеи удастся воплотить в жизнь».
Прогресс в сторону создания условий для возрождения культурного и духовного наследия Петербурга отмечает и Михаил Мамошин: «В Санкт-Петербургской митрополии восстановлена служба епархиального архитектора, и в целом церковное строительство возвращается в лоно строительной и проектной культуры. Последние 30 лет многому нас научили. Сначала была попытка слепо копировать некие образцы, делать ремейки, сейчас этот процесс пройден, его надо было пройти, чтобы осознать тему, предмет современного храма. Эта сфера становится все более реальной, адекватной времени. И слава Богу».
«Наши деды строили храмы, мы возводим и возрождаем их, наши дети и внуки продолжат это дело, — замечает Аркадий Скоров. — Современные техника и технологии нам в помощь. И специалисты сегодня ничуть не хуже. Есть талантливая молодежь и хорошие опытные архитекторы. Это же все-таки Петербург».
Список первоочередных храмов, подлежащих восстановлению
ЦЕРКОВЬ ПОКРОВА ПРЕСВЯТОЙ БОГОРОДИЦЫ В БОЛЬШОЙ КОЛОМНЕ на площади Тургенева была построена в 1803 году по проекту архитектора Ивана Старова в стиле классицизм. Прихожанами церкви были жившие неподалеку на Фонтанке, 185, Александр Пушкин и его родители. С 1871 года при церкви действовало благотворительное общество, содержавшее женскую богадельню, два детских приюта, приходскую школу, бесплатную столовую. Снесли церковь в 1936 году.
БЛАГОВЕЩЕНСКАЯ ЦЕРКОВЬ КОННОГВАРДЕЙСКОГО ПОЛКА на площади Труда, 5, была построена в русско-византийском стиле в 1849 году по проекту Константина Тона для лейб-гвардии Конного полка. До сноса в 1929 году украшала Благовещенскую площадь (ныне площадь Труда). Сегодня о судьбе площади идут споры. Часть архитектурного сообщества и горожан выступает за установку здесь памятника адмиралу Федору Ушакову.
ВВЕДЕНСКИЙ СОБОР ЛЕЙБ-ГВАРДИИ СЕМЕНОВСКОГО ПОЛКА на Загородном проспекте, 45А, была также построена по проекту архитектора Константина Тона для второго по старшинству лейб-гвардии Семеновского полка. Вокруг сооружения в русско-византийском стиле был разбит Введенский сад, с одной стороны выходящий на Загородный проспект, с другой — на Лазаретный переулок. В 1914 году Иерусалимский патриарх Дамиан преподнес в дар собору икону «Воскресение Христово», в которую была помещена частица Гроба Господня. Собор разрушили в 1933 году.
ЦЕРКОВЬ БОРИСА И ГЛЕБА на Синопской набережной, 32, воздвигли в 1882 году по проекту архитектора Михаила Щурупова в неорусском стиле по случаю неудавшегося покушения на императора Александра II в 1866 году. Она венчала створ проспекта Бакунина и Синопской набережной вплоть до 1934 года, а в последующие 40 лет использовалась в качестве склада. В 1975 году полуразрушенное здание полностью снесли.
ЦЕРКОВЬ ВО ИМЯ ВВЕДЕНИЯ ВО ХРАМ ПРЕСВЯТОЙ БОГОРОДИЦЫ на Большой Пушкарской улице, 13, построена по проекту архитектора Ивана Лема в стиле классицизм. В 1872 году при церкви было создано Петровское общество вспоможения бедным. В 1873 году оно открыло приют, в 1875-м — богадельню в наемных помещениях. В настоящее время на месте разрушенной в 1932 году церкви — сквер.
ЦЕРКОВЬ ВО ИМЯ СВЯТОГО МИТРОФАНИЯ ВОРОНЕЖСКОГО НА МИТРОФАНЬЕВСКОМ КЛАДБИЩЕ, Митрофаньевское шоссе, 13, украсила кладбище в 1847 году. Возведена по проекту Константина Тона. В приделе находились фамильные захоронения купеческих династий, а также могила автора биографии императора Александра I — Николая Шильдера. Церковь разрушили в 1929 году.
СОБОР АНДРЕЯ ПЕРВОЗВАННОГО в Кронштадте на Соборной площади, 1. Основание и первый камень фундамента заложил Петр I в 1717 году. Первая соборная церковь была деревянная, ни ее плана, ни первоначального вида не сохранилось. Новое здание каменного собора по проекту Андрея Захарова и Алексея Акутина в стиле ампир было заложено в 1805 году при участии Александра I. Строительство завершилось в 1817 году. 53 года в соборе служил Иоанн Кронштадский. Здание разрушили в 1932 году.