Эскроу для всех и каждого
В Госдуме на рассмотрении находится законопроект о распространении схемы с использованием эскроу-счетов на строительство индивидуальных жилых домов с привлечением подрядчиков. Заявленные цели – удешевить ИЖС через использование типовых проектов, защитить средства граждан и банков, позволить девелоперам масштабировать бизнес. По мнению участников рынка, себестоимость строительства, напротив, вырастет, но средства граждан и банков будут защищены.
С 2010 года доля ИЖС в общем объеме ввода жилья по всей стране растет. Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», отмечает неравномерное развитие сегмента: «Объемы из года в год то снижаются, то увеличиваются. Самые большие объемы жилья были введены населением в 2022 году, в первой половине. За первую половину 2023-го доля ИЖС составила 58% от общего объема жилого строительства. Данные по регионам значительно отличаются. На юге, например, на ИЖС приходится примерно две трети от объема ввода жилья, в СЗФО – 46%».
Объемы ввода ИЖС заметно выросли с 2021 года благодаря пандемии, а также программе социальной газификации и ипотечным программам. Ранее в интервью телеканалу «Россия 24» Марат Хуснуллин, вице-премьер, заявил: «В этом году мы точно видим за 50 млн – где-то 53-54 млн кв. м. Будет чуть ниже, чем в прошлом году».
Теория
Выступая на Восточном экономическом форуме в сентябре, Владимир Путин, президент РФ, заявил: нормативную базу для поддержки индивидуального жилищного строительства по всей стране необходимо подготовить нынешней осенью. В частности, речь шла о применении счетов эскроу в ИЖС, как при возведении многоквартирных домов. Это позволит и защитить средства граждан, и создать возможности для привлечения ипотечного займа на постройку индивидуального дома.
Ранее Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект «О привлечении денежных средств граждан в целях строительства индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда». Инициатива принадлежит Минстрою РФ. В разработке проекта закона участвовал ДОМ.РФ. Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ одобрил документ к первому чтению.
Речь идет не только о строительстве малоэтажных комплексов и коттеджных поселков, но также о строительстве индивидуальных домов, когда частное лицо нанимает подрядчика. Механизм предназначен только для типовых проектов и домокомплектов. Пока все на добровольной основе.
Эскроу-счета согласно документу позволят покупателям участвовать в льготных ипотечных программах без залогов и поручительств.
Власти также говорят о безопасности схемы для покупателя. «Это позволит защитить средства граждан, поскольку использоваться будут счета эскроу, а значит, подрядчик получит оплату своей работы только после завершения строительства», – подчеркнул Никита Стасишин, замминистра строительства и ЖКХ, в одном из интервью.
Для подрядчика в этой схеме станет обязательным раскрытие информации в ЕИСЖС о себе и проекте, использование типовой проектной документации или домокомплекта, а также возможность забрать средства со счетов эскроу только по завершении проекта. Но он получит освобождение от НДС по некоторым операциям.
Практика
На портале для ИЖС строим.дом.рф уже опубликованы первые типовые проекты для строительства с подрядчиком и использованием счетов эскроу. До конца года таких проектов должно быть не менее трех десятков.
В пилотном режиме Институт развития запустил программу субсидирования проектного финансирования для подрядчиков (корпоративные кредиты по ставке не выше 1% годовых), а Банк ДОМ.РФ предоставил кредит. Возобновляемая кредитная линия в 20 млн рублей одобрена компании «КСТ» (участник Федерации ИЖС) для строительства в Казани.
Чтобы участвовать в программе, любой подрядчик может зарегистрироваться и разместить свои проекты домов на портале. Индивидуальный застройщик может выбрать на портале любой проект, подать заявку подрядчику в онлайн-режиме, а также оформить заявку на ипотечный заем.
По мнению Сергея Софронова, принципиально внедрение эскроу решает те же задачи, что и в многоквартирном строительстве, – защита интересов дольщиков. В данном случае –заказчиков и инвесторов строительства. «О прошлых проблемах обманутых дольщиков известно много, но на рынке ИЖС эта проблема тоже есть, просто про нее массово не говорят. Чаще всего это недобросовестное строительство, при котором заказчик получает объект плохого качества. Корни же проблемы в отсутствии системы технадзора в частном строительстве, который в ИЖС абсолютно необязателен. И, кстати, также представляет собой свободный рынок услуг не всегда должного качества», – уточнил он.
Эта проблема и вторичного рынка ИЖС, и также банков, поскольку покупки в ипотеку не редки, но на стороне банков также отсутствовала система оценки качества домов, которые оказываются в залоге. И система с эскроу-счетами по идее должна сопровождаться системой контроля качества строительства и оценкой объекта. Условие про типовые проекты и домокомплекты, качество которых контролировать проще, как раз про это, добавил Сергей Софронов.
Цена вопроса
О возможности экстраполировать проектное финансирование на ИЖС в чиновных и законодательных кругах разговор идет не первый год. Стандартизация проектов и переход на проектное финансирования в ИЖС заложены в «Стратегию развития жилищного строительства и ЖКХ до 2030 года», в том числе, чтобы распространить льготные ипотечные программы на этот сегмент. Пока на ИЖС приходится 10% всех ипотечных кредитов, хотя этот сегмент обеспечивает половину объема ввода жилья в последние годы.
За десять месяцев 2023 года на строительство частных домов банки выдали почти 90 тыс. кредитов на сумму 388 млрд рублей – в три раза больше, чем за весь прошлый год. Доля ипотечных кредитов на строительство и покупку готовых домов в общей выдаче составляет 15%.
Алексей Чапик, исполнительный директор Домклик Сбербанка по работе с рынком первичного жилья, выступая на круглом столе «Что сейчас происходит на ипотечном рынке в целом и какие тренды можно отметить в отношении ипотечного кредитования ИЖС», отметил: «Важный тренд рынка ипотечного кредитования – существенное укрепление сегмента ИЖС: в октябре Сбер выдавал около 3 тыс. кредитов в неделю, тогда как весной и в первой половине лета показатель составлял 1-2 тыс. в неделю. По предварительным итогам октября, за десять месяцев 2023 года мы выдали 78,5 тыс. кредитов на ИЖС в размере 344,1 млрд рублей. Столь заметный интерес к индивидуальному строительству можно объяснить возможностью оформить кредит по льготной ипотеке: за октябрь доля льготных программ в ипотеке на ИЖС достигла практически 100%».
С одной стороны, освобождение от НДС (по предложению правительства РФ) должно снизить себестоимость строительства. Однако, по некоторым оценкам, без льготного кредитования или других мер поддержки себестоимость может вырасти на 9-12%.
«Себестоимость вырастет, но это плата за определенные гарантии покупателю. Для добросовестных подрядчиков это развитие рынка за счет кредитования банками покупателей на льготных условиях», – уверен Сергей Софронов.
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой», также полагает, что цены вырастут: «Многоквартирные дома и ИЖС – принципиально разные области. Эскроу-счета и массовые ипотеки хорошо работают для новых высотных зданий, но невозможно их просто скопировать для ИЖС. Цены, безусловно, вырастут, в том числе и потому, что вырастет себестоимость строительства. Сейчас квадратный метр в ИЖС в среднем стоит в 1,5 меньше, чем в многоквартирном доме».
Если…
Как обычно, от законодательных изменений на строительном рынке в выигрыше останутся банки, всегда неохотно кредитовавшие загородные проекты вообще и объекты ИЖС в частности.
В выигрыше, предположительно, окажется и государство – власти рассчитывают на увеличение объемов индивидуального строительства, чтобы с его помощью достичь к 2030 году объема ввода жилья в 120 млн кв. м.
Наверное, цель достижима, если регионы будут обеспечены инженерной инфраструктурой, дорогами, если будут в наличии земельные участки под ИЖС.
Законотворцы не поясняют про ожидаемое «масштабирование бизнеса». Скорее всего, сборные бригады, которые зачастую специализируются на строительстве частных домов, либо сократят запросы, либо останутся не у дел. Нельзя исключить также выход на рынок ИЖС крупных строительных компаний через отдельные структуры.
«Возросший спрос на земельные участки под ИЖС действительно есть, но считать его решением проблем первичного рынка недвижимости нельзя. Это просто констатация факта, что после «уроков» пандемии все больше людей находит преимущества в загородном образе жизни. Таких людей будет становиться больше, они учатся решать проблемы с образованием детей младшего и школьного возраста и проблемы с качественным досугом. Но таких людей не так уж и много, этот рынок не будет стремительно расти, хотя тренд устойчивый. Чтобы продолжить решать жилищные проблемы страны в достаточном объеме, сегодня необходимо стимулирование строительства многоквартирных домов», – заключил Максим Жабин.
Девелоперская компания Glorax Development запустила собственную бизнес-экосистему, в том числе первого цифрового помощника в девелопменте – Lora. Продуктовая линейка компании, состоящая из четырех типов проектов, продвигается под общим мультиформатным брендом GloraХ. Первые проекты под новым брендом компания обещает презентовать нынешним летом.
Проекты комплексного освоения, строящиеся по принципу «город в городе», выйдут в продажу под маркой GloraХ City; загородные проекты комфорт-класса – под маркой GloraХ Air; точечные проекты высокого ценового сегмента – под маркой GloraХ Aura; проекты, сочетающие жилую и коммерческую функции (коливинги, коворкинги, капсульные отели, сервисные апартаменты, торговая недвижимость, креативные пространства и проч.) – под маркой GloraХ Space.
По мнению президента компании Андрея Биржина, Glorax Development предлагает рынку новую философию комфорта. Обязательными критериями будущих проектов станут отделка и частичная меблировка квартир, а также система «умный дом».
В формате GloraХ
По данным Rusland SP, компания Glorax Development в первом квартале текущего года закрыла сделки по приобретению двух участков. 1,5 млрд рублей стоил участок площадью 2,9 га на Белоостровской улице, где компания планирует построить 80 тыс. кв. м жилья и апартаментов. Пятно на Курской улице площадью 0,99 га оценивается в 400 млн рублей. Здесь можно построить 35 тыс. кв. м недвижимости.
Кроме того, сообщил вице-президент компании по Северо-Западному региону Александр Лобанов, ведутся переговоры о новых приобретениях.
Судя по всему, эти проекты будут продвигаться под новой торговой маркой. А мультиформатный проект GloraХ Space, по словам Биржина, будет реализован на намыве Васильевского острова, где компания работает уже несколько лет. Ранее заявленная общая площадь недвижимости – 450 тыс. кв. м.
Lora в помощь
Андрей Биржин прежде уже заявлял о намерении инвестировать примерно 10 млрд рублей в диджитализацию компании в ближайшие три года. Сейчас компания внедрила целый ряд приложений для покупателей и жильцов уже построенных объектов в рамках создания экосистемы.
В апреле текущего года Glorax Development и резидент «Сколково», IT-компания «Юникорн», разработавшая цифровую платформу Ujin, подписали соглашение о стратегическом партнерстве до 2025 года. Согласно договору, на всех объектах девелопера системы «Умный дом», «Умная квартира» и другие цифровые сервисы новых жилых комплексов будут объединены на платформе.
Сегодня компания продвигает многофункциональное приложение GloraXApp и цифрового помощника Lora. По словам Биржина, задача – упростить процессы до «двух кликов».
По некоторым подсчетам, покупка квартиры в Москве и Петербурге занимает сейчас 3-6- месяцев. Новые цифровые сервисы позволят ускорить процесс. Задача покупателя – заполнить анкету, в которой указать требования к будущему объекту. Цифровой помощник сам найдет подходящие варианты. В числе сервисов также услуга «примерь квартиру на себя» с использованием VR-очков.
Клиенты управляющей компании в жилых комплексах Glorax Development могут получить услуги через приложения – по оплате ЖКХ, вызову няни, заказу еды и проч., а также по управлению «умным домом».
Решая задачу улучшения комфорта жилой среды, идеологи диждитализации полагают: синергия новых форматов и создания диджитал-сервисов радикально изменит представления о жилой среде и повысит запросы к недвижимости. «Мы формируем новое сообщество», - резюмировал Биржин.
Для создания комфортной городской среды необходимо сократить «серый» пояс Петербурга, решить транспортные проблемы, добавить зелени, а также более активно развивать «зеленое» строительство. Об этом говорили участники Четвертой ежегодной конференции «Экологические тренды в развитии города и агломерации» в рамках проекта «Архитектура, закон и бизнес: поиск баланса».
Организаторами конференции выступили Санкт-Петербургский союз архитекторов и РИА «Архитектурные сезоны». Модерировали мероприятие Сергей Цыцин, генеральный директор, главный архитектор «Архитектурной мастерской Цыцина», член Совета по экологическому строительству (Ассоциация содействия созданию и внедрению норм и правил экологического строительства) и Анна Катханова, советник председателя КГА.
В конференции участвовали архитекторы, чиновники, представители девелоперского бизнеса и общественных движений, эксперты из Петербурга, Ленинградской области, Москвы, Казани, Краснодара.
С приветственным словом к участникам обратились Вячеслав Ухов, вице-президент СПб союза архитекторов, Джемал Сурманидзе, заместитель директора ФАУ «Проектная дирекция Минстроя России», и Ирина Гарнье, руководитель оргкомитета российско-французского проекта «Водно-зеленый городской каркас как база для создания устойчивых и умных городов».
Формирование пространств
В ходе конференции обсуждались подходы к планированию и проектированию водно-зеленого каркаса городов, проблемы формирования комфортной городской среды, благоустройство общественных и дворовых территорий и т. д. Были презентованы проекты парков, ландшафтные и архитектурные решения — опыт разных регионов.
В Петербурге, в частности, действует несколько программ, которые позволят сформировать береговые линии, пешеходные маршруты, зеленые зоны и прочие пространства. Как пояснила заместитель председателя Комитета по благоустройству Лариса Канунникова, для каждого района разработана стратегия до 2030 года. В программах формирования пространств задействованы городской и муниципальный бюджеты, а также средства инвесторов. Благоустройство отдельных территорий уже выполнено, и там, по ее словам, «уже очередь из инвесторов».
«Задача — построить 60 общественных пространств при том минимальном финансировании, которое имеем, создать комфортную среду», — добавила Канунникова.
Зеленые легкие города
Комфортная среда не бывает без зеленых зон. По Своду правил, норма озеленения — 6 кв. м на человека. В региональных нормативах градопланирования норма зелени не указана. При создании ППТ формирование зеленых зон необязательно, доступность зеленых зон не нормируется, отмечали участники конференции.
В Петербурге, по данным 2020 года, на человека приходится 65 кв. м. Общая площадь зеленых насаждений — более 31 тыс. га, в том числе 68 парков, 166 садов, 730 скверов.
Однако всем известно, сколько зелени во дворах исторической части города. Как отметила Канунникова, порой перевод территории в зеленую зону ставит вопрос: где взять деньги на содержание?
При этом большинство парков, отметил главный архитектор проектов АБ «Студия 44» Евгений Новосадюк, отрезаны от воды трассами, недоступны благодаря оградам, имеют мало входов. По его мнению, необходимы изменения в городском транспортном каркасе.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, также считает необходимым решить «зеленый» вопрос. Существующие зеленые пространства надо развивать, но необходимо также создавать новые парки, сады, скверы. Для этой цели подойдут в том числе бывшие промышленные территории, с которых выведено производство. Ну и, безусловно, необходимы нормативные документы, разработка типовых решений и принципов применения этих решений для озеленения.
В Петербурге очевидна транспортная проблема, в том числе нехватка парковок. По словам Канунниковой, иногда приходится выбирать между зеленой зоной и парковкой.
Как отметил Кокарев, решить транспортную проблему можно комплексно: развивая общественный транспорт, альтернативные автомобилю виды личного транспорта и связи города и пригородов.
Большая проблема для экологии, по его мнению, — все еще обширный промышленный пояс Петербурга. Для ликвидации «серого» пояса нужен вывод крупных и/или вредных производств на периферию города или в область, отдать приоритет высокотехнологичным и экологически чистым производствам, а также сбалансировать развитие высвобождающихся территорий. Это либо редевелопмент со строительством жилых комплексов, где озеленение пойдет по нормам, либо приспособление промышленных объектов, в том числе объектов культурного наследия. «А без этого развитие зеленых территорий невозможно», — заключил Кокарев.
Новая модель
Для экологизации среды необходим ресурсосберегающий подход, нацеленный на сокращение потребления ресурсов, а также природоохранное или «экологически рациональное» проектирование, полагает руководитель департамента строительства и генерального подряда группы компаний «ФСК Северо-Запад» Евгений Наталенко.
По его мнению, положение России как страны, которая активно занимается «зеленой» сертификацией, — так себе. В стране нет требования по сертификации.
Россия в 2015 году согласилась с международными целями устойчивого развития. Из семнадцати целей одиннадцать касаются устойчивого развития городов, в том числе «зеленых» стандартов. За пять лет существования отечественной системы «зеленых» стандартов Green Zoom сертифицированы только 65 зданий (совокупная площадь менее 3 млн кв. м). В основном это коммерческая недвижимость, где собственники заинтересованы в рачительной эксплуатации, или это связано с кредитами. По словам Наталенко, только 2% жилой недвижимости можно сертифицировать.
Между тем пора переходить к проектированию GreenBIM — сплаву зеленых технологий и информационного моделирования.
Как указал Наталенко, сегодня уже актуален новый этап моделирования — контекстного CIM, когда создается каркас, ткань. Это позволит переходить к концепции умного города — модели, которой городские власти могут управлять в любой точке.
Главный архитектор проектов Архитектурного бюро МLA+ в Санкт-Петербурге Виктор Коротыч подчеркивает: через «зеленую» инфраструктуру можно организовать все городские процессы.
Но для развития «зеленого» строительства и новых методов проектирования необходима политическая воля. «Власть должна подать хороший пример и продемонстрировать желание», — заключил Наталенко.
