Эскроу для всех и каждого
В Госдуме на рассмотрении находится законопроект о распространении схемы с использованием эскроу-счетов на строительство индивидуальных жилых домов с привлечением подрядчиков. Заявленные цели – удешевить ИЖС через использование типовых проектов, защитить средства граждан и банков, позволить девелоперам масштабировать бизнес. По мнению участников рынка, себестоимость строительства, напротив, вырастет, но средства граждан и банков будут защищены.
С 2010 года доля ИЖС в общем объеме ввода жилья по всей стране растет. Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», отмечает неравномерное развитие сегмента: «Объемы из года в год то снижаются, то увеличиваются. Самые большие объемы жилья были введены населением в 2022 году, в первой половине. За первую половину 2023-го доля ИЖС составила 58% от общего объема жилого строительства. Данные по регионам значительно отличаются. На юге, например, на ИЖС приходится примерно две трети от объема ввода жилья, в СЗФО – 46%».
Объемы ввода ИЖС заметно выросли с 2021 года благодаря пандемии, а также программе социальной газификации и ипотечным программам. Ранее в интервью телеканалу «Россия 24» Марат Хуснуллин, вице-премьер, заявил: «В этом году мы точно видим за 50 млн – где-то 53-54 млн кв. м. Будет чуть ниже, чем в прошлом году».
Теория
Выступая на Восточном экономическом форуме в сентябре, Владимир Путин, президент РФ, заявил: нормативную базу для поддержки индивидуального жилищного строительства по всей стране необходимо подготовить нынешней осенью. В частности, речь шла о применении счетов эскроу в ИЖС, как при возведении многоквартирных домов. Это позволит и защитить средства граждан, и создать возможности для привлечения ипотечного займа на постройку индивидуального дома.
Ранее Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект «О привлечении денежных средств граждан в целях строительства индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда». Инициатива принадлежит Минстрою РФ. В разработке проекта закона участвовал ДОМ.РФ. Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ одобрил документ к первому чтению.
Речь идет не только о строительстве малоэтажных комплексов и коттеджных поселков, но также о строительстве индивидуальных домов, когда частное лицо нанимает подрядчика. Механизм предназначен только для типовых проектов и домокомплектов. Пока все на добровольной основе.
Эскроу-счета согласно документу позволят покупателям участвовать в льготных ипотечных программах без залогов и поручительств.
Власти также говорят о безопасности схемы для покупателя. «Это позволит защитить средства граждан, поскольку использоваться будут счета эскроу, а значит, подрядчик получит оплату своей работы только после завершения строительства», – подчеркнул Никита Стасишин, замминистра строительства и ЖКХ, в одном из интервью.
Для подрядчика в этой схеме станет обязательным раскрытие информации в ЕИСЖС о себе и проекте, использование типовой проектной документации или домокомплекта, а также возможность забрать средства со счетов эскроу только по завершении проекта. Но он получит освобождение от НДС по некоторым операциям.
Практика
На портале для ИЖС строим.дом.рф уже опубликованы первые типовые проекты для строительства с подрядчиком и использованием счетов эскроу. До конца года таких проектов должно быть не менее трех десятков.
В пилотном режиме Институт развития запустил программу субсидирования проектного финансирования для подрядчиков (корпоративные кредиты по ставке не выше 1% годовых), а Банк ДОМ.РФ предоставил кредит. Возобновляемая кредитная линия в 20 млн рублей одобрена компании «КСТ» (участник Федерации ИЖС) для строительства в Казани.
Чтобы участвовать в программе, любой подрядчик может зарегистрироваться и разместить свои проекты домов на портале. Индивидуальный застройщик может выбрать на портале любой проект, подать заявку подрядчику в онлайн-режиме, а также оформить заявку на ипотечный заем.
По мнению Сергея Софронова, принципиально внедрение эскроу решает те же задачи, что и в многоквартирном строительстве, – защита интересов дольщиков. В данном случае –заказчиков и инвесторов строительства. «О прошлых проблемах обманутых дольщиков известно много, но на рынке ИЖС эта проблема тоже есть, просто про нее массово не говорят. Чаще всего это недобросовестное строительство, при котором заказчик получает объект плохого качества. Корни же проблемы в отсутствии системы технадзора в частном строительстве, который в ИЖС абсолютно необязателен. И, кстати, также представляет собой свободный рынок услуг не всегда должного качества», – уточнил он.
Эта проблема и вторичного рынка ИЖС, и также банков, поскольку покупки в ипотеку не редки, но на стороне банков также отсутствовала система оценки качества домов, которые оказываются в залоге. И система с эскроу-счетами по идее должна сопровождаться системой контроля качества строительства и оценкой объекта. Условие про типовые проекты и домокомплекты, качество которых контролировать проще, как раз про это, добавил Сергей Софронов.
Цена вопроса
О возможности экстраполировать проектное финансирование на ИЖС в чиновных и законодательных кругах разговор идет не первый год. Стандартизация проектов и переход на проектное финансирования в ИЖС заложены в «Стратегию развития жилищного строительства и ЖКХ до 2030 года», в том числе, чтобы распространить льготные ипотечные программы на этот сегмент. Пока на ИЖС приходится 10% всех ипотечных кредитов, хотя этот сегмент обеспечивает половину объема ввода жилья в последние годы.
За десять месяцев 2023 года на строительство частных домов банки выдали почти 90 тыс. кредитов на сумму 388 млрд рублей – в три раза больше, чем за весь прошлый год. Доля ипотечных кредитов на строительство и покупку готовых домов в общей выдаче составляет 15%.
Алексей Чапик, исполнительный директор Домклик Сбербанка по работе с рынком первичного жилья, выступая на круглом столе «Что сейчас происходит на ипотечном рынке в целом и какие тренды можно отметить в отношении ипотечного кредитования ИЖС», отметил: «Важный тренд рынка ипотечного кредитования – существенное укрепление сегмента ИЖС: в октябре Сбер выдавал около 3 тыс. кредитов в неделю, тогда как весной и в первой половине лета показатель составлял 1-2 тыс. в неделю. По предварительным итогам октября, за десять месяцев 2023 года мы выдали 78,5 тыс. кредитов на ИЖС в размере 344,1 млрд рублей. Столь заметный интерес к индивидуальному строительству можно объяснить возможностью оформить кредит по льготной ипотеке: за октябрь доля льготных программ в ипотеке на ИЖС достигла практически 100%».
С одной стороны, освобождение от НДС (по предложению правительства РФ) должно снизить себестоимость строительства. Однако, по некоторым оценкам, без льготного кредитования или других мер поддержки себестоимость может вырасти на 9-12%.
«Себестоимость вырастет, но это плата за определенные гарантии покупателю. Для добросовестных подрядчиков это развитие рынка за счет кредитования банками покупателей на льготных условиях», – уверен Сергей Софронов.
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой», также полагает, что цены вырастут: «Многоквартирные дома и ИЖС – принципиально разные области. Эскроу-счета и массовые ипотеки хорошо работают для новых высотных зданий, но невозможно их просто скопировать для ИЖС. Цены, безусловно, вырастут, в том числе и потому, что вырастет себестоимость строительства. Сейчас квадратный метр в ИЖС в среднем стоит в 1,5 меньше, чем в многоквартирном доме».
Если…
Как обычно, от законодательных изменений на строительном рынке в выигрыше останутся банки, всегда неохотно кредитовавшие загородные проекты вообще и объекты ИЖС в частности.
В выигрыше, предположительно, окажется и государство – власти рассчитывают на увеличение объемов индивидуального строительства, чтобы с его помощью достичь к 2030 году объема ввода жилья в 120 млн кв. м.
Наверное, цель достижима, если регионы будут обеспечены инженерной инфраструктурой, дорогами, если будут в наличии земельные участки под ИЖС.
Законотворцы не поясняют про ожидаемое «масштабирование бизнеса». Скорее всего, сборные бригады, которые зачастую специализируются на строительстве частных домов, либо сократят запросы, либо останутся не у дел. Нельзя исключить также выход на рынок ИЖС крупных строительных компаний через отдельные структуры.
«Возросший спрос на земельные участки под ИЖС действительно есть, но считать его решением проблем первичного рынка недвижимости нельзя. Это просто констатация факта, что после «уроков» пандемии все больше людей находит преимущества в загородном образе жизни. Таких людей будет становиться больше, они учатся решать проблемы с образованием детей младшего и школьного возраста и проблемы с качественным досугом. Но таких людей не так уж и много, этот рынок не будет стремительно расти, хотя тренд устойчивый. Чтобы продолжить решать жилищные проблемы страны в достаточном объеме, сегодня необходимо стимулирование строительства многоквартирных домов», – заключил Максим Жабин.
10 сентября в Санкт-Петербурге пройдет XII Всероссийская конференция «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство».
Пленарное заседание по традиции состоится в формате «открытого микрофона» и будет посвящено злободневным вопросам строительного комплекса. Более узкие вопросы профессионалы рынка обсудят на тематических секциях.
В повестку дня войдут вопросы законодательного регулирования отрасли, проблемы жилищного строительства, а также промышленного и транспортного строительства, преодоление последствий пандемии и дальнейшее развитие стройкомплекса.
В рамках мероприятия состоится выставка «Строим Дом B2B», где производители стройматериалов представят свою продукцию и разработки. Также по инициативе компаний «ПЕНОПЛЭКС» и «БОЛАРС» пройдет тематическая секция, посвященная требованиям к энергоэффекивности зданий и особенностям современной фасадной системы. Для специалистов саморегулируемых организаций НОСТРОЙ и НОПРИЗ организуют двухдневные обучающие семинары.
Свое участие в конференции подтвердили представители Министерства строительства и ЖКХ РФ, Госдумы РФ и Совета Федерации ФС РФ, Администрации Санкт-Петербурга и Правительства Ленинградской области, Госэкспертизы, ФАС России, ФАУ «РОСДОРНИИ», АО «ДОМ.РФ», Национального объединения строителей, Национального объединения изыскателей и проектировщиков, Национального объединения малоэтажного и коттеджного строительства, Профсоюза работников строительства и промышленности строительных материалов РФ и других крупных профессиональных объединений и ассоциаций, крупнейшие застройщики и производители стройматериалов.
В адрес участников конференции свои приветствия направили полномочный представитель Президента РФ в СЗФО Александр Гуцан, председатель Высшего совета партии «Единая Россия» Борис Грызлов, Первый заместитель председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий, депутат Госдумы РФ Владимир Катенёв, Заместитель Министра науки и высшего образования РФ Александр Нарукавников, и.о. заместителя Председателя Правительства Ленинградской области по строительству и ЖКХ Евгений Барановский, руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин, председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга Игорь Креславский, президент Российского Союза строителей Владимир Яковлев, президент НОСТРОЙ Антон Глушков, президент НОПРИЗ Михаил Посохин, президент Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец, вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты Антон Мороз и многие другие.
Для удобства участников запущено официальное мобильное приложение конференции, бесплатно скачать которое можно в магазинах приложений по запросу RSKConf.
Адрес: Санкт-Петербург, ул. Кораблестроителей, 14, «PARK INN Рэдиссон Прибалтийская».
Время проведения: 10 сентября 2021 года, начало регистрации – 9:00, начало пленарного заседания – 10:00, начало тематических секций – 15:00.
Участие в качестве слушателей БЕСПЛАТНОЕ!
Обязательна регистрация на сайте http://rskconf.ru/
Оргкомитет конференции: (812) 251-31-01, +7 (921) 849-35-92.
Ситуация в дорожном строительстве дошла до точки кипения: мелкие и средние компании уже покинули рынок, крупные готовятся к банкротству. Им на смену могут прийти или казенные предприятия, или китайские компании, единственные из иностранных, работающих на дорогах России.
В июле доведенные до отчаяния крупные компании, работающие на строительстве дорог и мостов, обратились с письмом к президенту РФ Владимиру Путину с просьбой решить проблемы отрасли. Реакция есть: президент поручил председателю правительства Михаилу Мишустину «рассмотреть и доложить».
Профильные министерства подготовили свои ответы, а Минстрой еще в апреле – поправки в законодательство, которые разрешают пересмотреть и увеличить цену контракта. Однако участники рынка называют министерские письма отписками. «Нам нужен ответ, как нам планировать свою деятельность. ФАС дала более-менее конструктивный ответ, прочие вызывают удивление», - прокомментировал Павел Горячкин, президент Союза инженеров-сметчиков, директор департамента ценообразования и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России.
Похоже, что основная задача – снять поручение «с контрольки президента».
ПЕРЕЧЕНЬ компаний, подписавших обращение к президенту РФ:
ООО «СГМ Мост»
АО «Дороги мосты»
АО «Мосметрострой»
АО «ВАД»
ООО «ДСК»
ООО «Альмакор Груп»
АО «ДСК «Автобан»
АО «Стройтрансгаз»
ООО «Трансстроймеханизация»
АО «Мостострой»
АО «Новосибирскавтодор»
АО «Донаэродострой»
АО «Центродострой»
ООО «ФСК Мостотряд-47»
ПАО «Мостострест»
ООО «УК Бамстроймеханизация»
АО «АБС-Дорстрой»
АО «УК Камдострой»
ООО ТК «Руслан-1»
Сплошные убытки
По итогам 2020 года в России работала 301 дорожно-строительная компания с выручкой свыше 1 млрд рублей, из них 25 закончили финансовый год с убытками. Мостовых компаний с выручкой свыше 1 млрд рублей работало 25, из них 5 компаний завершили год с отрицательной прибылью. Фактическая рентабельность за 2017-2019 г. мостостроительных компаний составила -1,02%, рентабельность дорожно-строительных компаний равна 0%.
Отрасль терпит убытки с 2015 года. По данным Росстата, за 2017-2019 г. рентабельность мостостроительных компаний составила -1,02%, рентабельность дорожно-строительных компаний равна 0%, заявил Юрий Агафонов, генеральный директор Ассоциации строителей и поставщиков дорожного комплекса. Однако сегодня, по его словам, эти данные удалены с сайта Росстата.
Убытки заставляют компании уходить с рынка. За последние пять лет 54% предприятий прекратили работу. Мелкие и средние подрядчики не выдержали первыми.
Теперь очередь дошла до крупных компаний. «Принято считать, что дорожный бизнес прибыльный. Почему тогда компании уходят с рынка», - задает риторический вопрос Агафонов.
По его словам, с каждым годом количество компаний сокращается. В Петербурге еще несколько лет назад был десяток мостостроительных компаний, теперь осталась одна. Если немедленно не принять кардинальных мер, банкротство грозит еще нескольким компаниям, в том числе крупным. «Если бы на рынке было все хорошо, никто бы таких писем не писал», - резюмировал Агафонов.
Уже в 2019 году, выступая на XVII Съезде строителей Санкт-Петербурга, Лев Каплан, директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой», рассказывал о срыве торгов на ремонт и строительство дорог в соседних регионах. Желающих не находилось – целый ряд компаний уже объявились банкротами. По словам Агафонова, в прошлом году на 80% конкурсов с ценой более 1 млн рублей заявлялся один участник. И кто сегодня будет ремонтировать дороги и мосты, в том числе аварийные, пока не ясно.
Причины для недовольства
Известны и другие официальные данные: за пять лет убытки дорожных строителей достигли 137 млрд рублей. Система торгов выстроена таким образом, что подрядные компании вынуждены обращаться в банки за кредитами. По словам Агафонова, отрасль сильно закредитована, проценты по кредитам не компенсируются сметной стоимостью. «Прибыль подрядчика, заложенная в контрактах, ушла в банки», - полагает он.
Прибыль банков за прошлый год составила 1,6 трлн рублей – при том, что около 300 млрд рублей составляют долги дорожных строителей, более 15 млрд – мостостроителей.
Подрядные компании вынуждены обращаться за займами в финансовые организации, поскольку собственных средств не хватает на реализацию проекта. Есть целый перечень расходов, которые заказчик подрядчику не компенсирует. «Он еще не приступил к работе, а уже должен заплатить», - комментирует дополнительные затраты Агафонов.
Кроме того, теперь появилась еще одна статья затрат, связанных с пандемией, в том числе платные прививки для неграждан РФ.
По мнению участников рынка, в отрасли есть системные проблемы, которые необходимо срочно исправлять.
Кроме давления со стороны банков, страдает система ценообразования в общем. Так, в рамках госзаказа механизм не учитывает реальный график распределения затрат, механизм нацелен исключительно на удешевление стоимости строительства. Есть дисбаланс между фактической инфляцией и индексами-дефляторами. Контракты заключаются с учетом официальных прогнозов инфляции, хотя реальные цифры, как правило, выше. Кроме того, заказчики по-прежнему задерживают выплаты подрядчикам.
Методика ценообразования на 2021 год не соответствует реалиям. Мало того, в ней снижены нормы прибыли: до 15% по строительным работам, по пуско-наладочным – до 33%. По новой методике показатель снижен с 7% до 5%, а по факту будет 2% от сметной прибыли, рассуждает Агафонов, поскольку подрядчикам приходится делать дополнительную работу и нести дополнительные затраты.
В сметную стоимость не включен целый ряд позиций, например, не финансируются изыскания, слишком мало средств выделяется на проектирование. «В результате подрядчик за свои деньги проводит повторные изыскания, появляются дополнительные виды работ, растут издержки, которые подрядчик оплачивает из своей сметной прибыли», - указывает Агафонов.
Нередко подрядчик выходи на неподготовленную территорию, и по мере реализации проекта появляются дополнительные виды работ.
Пример дополнительных финансовых затрат подрядчика, не учтенных в нормативах и смете
|
НМЦК с НДС, руб |
26 841 550 330 |
|
|
№ |
Наименование затрат |
Стоимость без НДС, руб. |
|
1 |
НМЦК без НДС |
22 367 958 608 |
|
2 |
Затраты на банковскую гарантию для обеспечения исполнения контракта |
521 338 206 |
|
3 |
Задраны на банковскую гарантию для обеспечения заявки на участие в конкурсе |
3 072 926 |
|
4 |
Затраты на банковскую гарантию для обеспечения гарантийных обязательств 0,1% от МНЦК на срок 8 лет под кредит 12% годовых -27 млн руб, |
39 736 144 |
|
5 |
МСП (30%) - 8 052 млн руб. Срок оплаты 30/15 дней под кредит 12% годовых |
25 749 021 |
|
6 |
Затраты на страхование СМР, не предусмотренные контрактом |
107 340 570 |
|
7 |
Затраты по кредиту (12%) на пополнение оборотных средств для устранения кассового разрыва при несоответствии графика финансирования графику производства работ |
237 251 269 |
|
8 |
Банковское сопровождение (простое) |
Ограничение ведения самостоятельной финансовой деятельности, прогноз потерь невозможен |
|
Итого: |
934 488 139 |
|
|
Затраты в %% от НМЦК |
4,2 % |
Источник: Ассоциация строителей и поставщиков дорожного комплекса
Большинство контрактов заключается без рабочей документации, у которой почему-то нет статуса. Требует повторная экспертиза. «В итоге задержка темпов строительства, даже остановка, и повторную экспертизу оплачивает подрядчик», - говорит Агафонов.
Отдельная тема – удорожание стройматериалов. Как отметил Горячкин, за 25 лет работы он не помнит, чтобы настолько и так дружно дорожали все позиции. По его словам, в июне цены на стройматериалы выросли на 5,6%, в июле – на 5,1%. А с начала года битум, например, подорожал на 43,8%, листовое стекло – на 22%, асфальтобетонная смесь, востребованная только в сезон, - на 9,8%. Подорожали и металл, и пиломатериалы, и цемент, и теплоизоляция.
«В течение десяти лет мы по два раза в год обращались с предложениями в правительство изменить ценообразование. Кардинальных мер не принято», - подытожил Агафонов.
Рост цен на отдельные строительные материалы с начала 2021 года
|
Наименование материала |
Рост цен, % |
|
Битум строительный |
43,8 |
|
Лакокрасочные материалы |
34,6 |
|
Бордюр ж/б |
22,5 |
|
Смеси асфальтобетонные |
9,51 |
|
Цемент |
3,6-5,3 |
|
Щебень |
4,5 |
|
Песок строительный |
3,3 |
Источник: мониторинг Союза инженеров-сметчиков
Презумпция виновности
Система построена так, что ответственность за любые недочеты в готовом объекте возложена на подрядчиков. Четкого определения оценки работ и правил приемки нет. «Как только подрядчик подписал контракт, он берет на себя все риски», - отмечает Агафонов.
Он полагает, что систему надо менять.
Горячкин добавляет: после завершения работ, когда подрядчик и заказчик уже мирно разошлись, появляются толпы проверяющих. Считается, что нарушения всегда найдутся – стоит зайти на любой объект. «Неразбериха с ценами и нормативами, которую устроил Минстрой, позволяет обвинять строителей», - уточняет Горячкин.
И все решается через уголовный кодекс, минуя арбитражный суд или суд общей юрисдикции.
Предсказуемые последствия
Особое беспокойство у участников рынка вызывают контракты, заключенные в 2020 году и с начала текущего года. Как поясняет Горячкин, процедуры торгов были проведены на основе неактуальной сметной стоимости.
Ранее президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков заявил: после многочисленных обращений строителей и профильных сообществ Минстрой, Минфин и ФАС написали разъяснительное письмо, по которому заказчик может увеличить стоимость контракта даже на 30%. Правда, отметил Глушков, речь идет о контрактах стоимость свыше 100 млн рублей, а таких насчитывается всего 9%. Что делать подрядчикам на остальных 91%?
Но пересмотр контрактов, обещанный вице-премьером Маратом Хуснуллиным с 1 июля 2020 года, до сих пор не случился, хотя сезон строительства и ремонта дорог в самом разгаре. Обещанного правительством постановления нет.
Участники рынка предлагают выход из кризисной ситуации. Во-первых, необходимо как можно скорее выпустить постановление правительства о пересмотре контрактов. «Мы предлагаем в первую очередь увеличить стоимость заключенных контрактов на 15%. В 2009 году все контракты были урезаны на 15%. Никто не мешает сделать теперь наоборот», - комментирует Агафонов.
Кроме того, в рамках постановления участники рынка предлагают увеличить норму прибыли до 10%; исключить обязательную экспертизу при пересчете стоимости для контрактов с суммой свыше 100 млн рублей; разрешить пересчет контрактов до их завершения и проч.
Во-вторых, необходимо разрешить системные проблемы в отрасли, пересмотрев подходы к бюджетному строительству. Помимо мер, заложенных в постановление, участники рынка предлагают исключить из состава затрат проценты по кредитам; закрепить разработку рабочей документации как самостоятельного этапа проектирования; закрепить «симметричную» ответственность заказчика за выполнение своих функций, исключив «презумпцию виновности» подрядчика при любых отклонениях и проч.
Министерства предлагают некие варианты, но это надо было делать намного раньше, пока ситуация не дозрела до критической. «Клубок проблем и решения правительства – промежуточные, они кардинально не решают проблемы. Меры, предложенные министерствами, мы сможем оценить в 2026-2027 годах», - говорит Агафонов.
Он утверждает: ситуация будет только ухудшатся. И в этом случае рынку строительства дорог и мостов грозит национализация, а правительство будет создавать казенные госпредприятия. «Давайте делать казенные предприятия, которые будут выполнять указания», - разводит руками Агафонов.
По мнению Горячкина, если российские компании продолжат банкротиться, их место могут занять китайские. Это крупные структуры. И если они придут на российский рынок, уже не власти, а китайские предприниматели будут диктовать условия госконтрактов.