КАД: Подножки на финише
Государственный заказчик строительства петербургской Кольцевой автодороги, которую предстоит сдать в 2010 г. заявил, что завершение работы в срок ставится под вопрос несовершенным законодательством и связанным с ним перспективы судебной волокиты.
Равнение на цивилизацию?
16 марта министра транспорта Игорь Левитин сообщил, что Правительство РФ предоставит госгарантии под выпуск инвесторами трех приоритетных транспортных проектов, включая петербургский ЗСД, инфраструктурных облигаций для привлечения средств на строительство крупных автодорог. Впрочем, в Минэкономразвития к таким финансовым инструментам относятся со скепсисом.
Это не первый случай, когда в правительстве сталкиваются разные представления о том, что такое экономическое развитие. О том, что важнее для страны, на федеральном уровне, похоже, никак не могут договориться. Во всяком случае, глава МЭР Эльвира Набиуллина не смогла ответить на вопросы СМИ о том, какие ФЦП 2010 г. будут сохранены, а какие урезаны.
Когда в стране начался кризис, в российской прессе неоднократно вспоминали о примере преодоления депрессии США в 1930-х гг. Тогда прорывным направлением стало дорожное строительство – в том числе и потому, что падение цен на землю сокращало расходы на ее выкуп для государственных нужд.
Тем не менее, финансирование федеральных проектов Минтранса не возросло, а было урезано с 450 до 272 млрд. рублей. С расходами на эксплуатацию дорог и того хуже – объем средств, выделенных по разным расходным статьям на эти цели, составил в итоге корректировки от 5 до 40% от первоначальных объемов.
Гендиректор ФГУ «Дирекция по строительству транспортного обхода» Вячеслав Петушенко, озвучивший эти цифры, доволен тем, что хотя бы средства на завершение строительства петербургской КАД выделены на 2010 г. полностью. 16,4 млрд. из 21 млрд. рублей предназначены непосредственно для строительства последнего Западного участка, который должен связать Таллинское шоссе с Бронкой с выходом на дамбу.
А вот средств на эксплуатацию дороги, которой также занимается ДСТО, дается меньше, чем было запланировано. Между тем трасса претерпевает все большую нагрузку – не только по числу автомобилей, но и по их воздействию на только что созданное полотно.
В странах Западной Европы многополосных автострад множество, в Петербурге и его окрестностях – единицы. В городе доля площади, приходящейся на улично-дорожную сеть, составляет всего 8,5% - в 3 раза меньше, чем в Германии, а уровень автомобилизации сегодня практически сопоставим.
Из этого явствует, что КАД необходима городу, и до ее завершения считать город сколько-нибудь современным и цивилизованным просто нельзя. Однако на пути строительства возникают препятствия, происходящие из того же источника – наличия двух несовместимых мыслей в одной и той же коллективной федеральной голове.
Ни объехать, ни обойти...
Летом 2008 г. в Петербурге состоялся тендер по выбору подрядчиков строительства последнего участка КАД. Уже во время тендера вызывали недоумение имена некоторых претендентов, не известных ранее дорожно-строительной отрасли. Однако закон №94-ФЗ, регламентирующий все процессы госзаказа, не содержит предквалификационных требований при проведении тендеров на строительные и дорожные работы. Поставка канцелярских товаров приравнена этим законом к строительству сложнейших инженерных сооружений.
После тендера тогдашний глава ДСТО Борис Мурашов разводил руками: подведение итогов полностью соответствовало ФЗ-94. Победил тот, кто предложил наименьшую цену. В состязании по лоту №2 выиграла известная компания – ООО «Корпорация Инжтрасстрой». Зато лоты №1 и №3 достались ООО «Флора», которое работало на рынке недавно.
Критерием истины в физической экономике является, однако, результат. Уже в 2009 г. на «Флору» подали в арбитраж сразу 3 субподрядчика, которым не заплатили деньги. При этом объем реально выполненных работ оказался более чем скромным. По свидетельству В.Петрушенко, на отрезке №3 – самом ответственном, примыкающем к дамбе и проектируемому порту Бронка, компания только вырубила лес и заменила кое-где инженерные сети. За тот же период ООО «Корпорация Инжтрасстрой» практически полностью построил 19 из 21, 2 км своего участка дороги.
В конце декабря 2009 г. ДСТО, расторгнув контракт с «Флорой» по лоту №3, передал полномочия подрядчика победителю повторного конкурса – «Корпорации Инжтрасстрой»
Судебная практика – дело долгое, опять же благодаря особенностям федерального законодательства. В арбитражном процессе есть только конфликтующие стороны, но нет понятия «государственный интерес».
Можно доказывать жизненную необходимость трассы до хрипоты, потрясая расчетами ежедневных временных и материальных потерь от несовершенства дорожной инфраструктуры. Но исход может обернуться в пользу нерадивого подрядчика. Или, например, в пользу одного из владельцев земли на том месте, где должна быть построена транспортная развязка. 2 из 6 развязок, которые должны быть к концу 2010 г. сданы, стоят по причине персональных амбиций 6 самых упертых «индивидуалов». Они заломили бешенные цены на землю, которая вообще бы ничего не стоила, если бы рядом не прокладывалась востребованная трасса, и рассчитывают именно на то, что госзаказчик «сломается».
«Мы сделали все, что могли», - говорит В.Петушенко. Теперь все документы по спорным участкам направлены в Минрегионразвития. Где закончится спор, в Москве или в Гааге, одному Богу известно.
Кто помешает «убивать дороги»?
Не лучше обстоят дела и в отечественном административном праве, где низкие размеры штрафов не останавливают нарушителя. Минтранс разработал законопроект о внесении поправок в Кодекс об административных правонарушениях, ужесточающий размер наказания за порчу дорожного покрытия в результате превышения нагрузки на ось автомашины. Найти законодательную управу на тех, кто «убивают дороги», уже пытались в Ленобласти. Однако, как напоминает главный инженер ДСТО Сергей Шпаков, любой такой закон может быт оспорен, если не соответствует федеральному.
В Финляндии использование шипованных шин с 19 апреля каждого года воспрещается, и штрафы за нарушение закона достаточны, чтобы вразумить автовладельцев. Российские грузовики ездят на шипах круглый год. Специалисты американского штата Аляска, где также используются зимние шины, вычислили физическую величину ущерба дорожному полотну от использования шипованных покрышек. При всеобщем пользовании шипами за год трасса КАД стирается на 3 см. Однако этот расчет еще не создает полного впечатления. В местах повреждениий трасса заполняется водой, которая при замерзании оказывает еще более разрушительное действие, чем вертикальное давление на полотно.
Вертикальная нагрузка на ось, в соответствии с нормативом, не должна превышать 11,5 тонны. Если верить документам грузоперевозчиков, эта цифра никогда не превышается. Однако на практике это далеко не так. Одна из проверенных в 2009 г. на КАД грузовых автомашин, по документам весившая 46 тонн, фактически «потянула» на все 116.
По словам С.Шпакова, сразу же после завершения строительства на трассе будет оборудована автоматизированная система управления дорожным движением (АСУДД). Датчики системы, у которой в нашей стране пока нет аналогов, позволят зафиксировать не только превышение скорости, но и превышение груза движущегося автомобиля. Сведения будут передаваться в ГИБДД. Вот только будет ли эта служба, подвергаемая непрерывной критике, как и МВД в целом, бороться с нарушителями с должным энтузиазмом?
У Минтранса есть своя надзорная структура. Однако, на трассе КАД действуют всего 2 поста Ространснадзора. В ДСТО рассчитывают на помощь петербургского КБДХ – который, впрочем, вправе контролировать грузы только на территории трассы, проходящей по городу. А, как известно, половина КАД относится к другому субъекту РФ.
Два субъекта – два проекта
Разногласия между Петербургом и Ленобластью сказались и при проектировании 2-й Кольцевой дороги. По расчетам ДСТО и ЗАО «Петербург-Дорсервис», строительство второго многополосного транспортного кольца абсолютно необходимо – не только по причине роста автомобилизации, но и в связи с реализацией новых объектов портовой инфраструктуры.
Так, в порту Приморск, где действует и расширяется нефтеналивной комплекс, проектируется также контейнерный терминал на 2 млн. TEU, терминал грузов ро-ро на 500 тысяч TEU и универсальный комплекс для генеральных грузов на 600 тысяч TEU, причем доставка грузов контейнерами, по расчетам, не менее чем на 50% будет осуществляться автотранспортом. Для того, чтобы грузопоток из этого порта в южном направлении не заполонил КАД, где нагрузка уже сегодня превышает расчетные показатели, единственный выход – строительство КАД-2.
В Ленобласти об этом задумались раньше, чем в Петербурге, где одно время вынашивался проект закона о пригородной зоне, вообще не предполагавший никаких объездных автотрасс. Сегодня об этом законопроекте не вспоминают, но разногласия остались: областное правительство настаивает на приближении КАД-2 к городу. Между тем, как считают в ДСТО, использование трассы существующей «бетонки» (Большая Ижора – Кировск), которая строилась с особо прочным покрытием, выдерживающим бронетехнику, экономически целесообразнее.
В итоге сегодня существуют два проекта строительства КАД-2: ООО «Петербургдорсервис», созвучный планам областного Комитета по транспорту и транспортной инфраструктуре, и петербургского НИПИ ТРТИ, в соответствии с которым южная часть трассы совпадает с "бетонкой», поворачивая на северо-восток между Черемыкино и Кировском к проектируемому мосту через Неву.
По расчетам ДСТО, в первую очередь должен быть построен именно южный участок КАД-2, соединяющий трассу «Нарва» с будущей скоростной магистралью Москва – Петербург. II очередь – это восточное полукольцо с выходом к трассе «Скандинавия» в пос. Стеклянный, III очередь – ветка до Приморска.
Как бы то ни было, для того, чтобы проект был включен в ФЦП, двум субъектам РФ придется договориться о маршруте. Руководителям строительства стратегически важных транспортных проектов сегодня трудно позавидовать: им приходится преодолевать, помимо лесов и болот, еще и горы правовых препятствий, нагроможденных поразительно далекими от действительности государственными людьми. «Некоторые депутаты Госдумы понимают, что в закон 94-ФЗ нужно вносить изменения, а некоторых убедить не удается», - говорит В.Петушенко. Но других законодателей у нас нет, и не предвидится.
Константин Черемных
VIII съезд Российского союза строителей (РСС) стал крупнейшим форумом, на котором лидеры отрасли смогли обсудить существующие проблемы строительного комплекса в сложных условиях экономического кризиса, наметить пути их разрешения, оценить перспективы дальнейшего развития.
28 апреля 2009 г. в Москве состоялся VIII съезд РСС, на котором собрались более 800 делегатов из 80 регионов России. Основная цель собрания – отчет о проделанной работе Союза за прошедшие 3 года, определение действий объединений работодателей в условиях кризиса и выборы нового руководящего состава организации.
Сегодня в составе РСС насчитывается 78 территориальных Союзов строителей, действующих в России, Союз охватывает практически все подотрасли строительного комплекса. В него входят крупнейшие акционерные общества, строительные тресты, проектные, проектно-изыскательские научные учреждения, промышленные предприятия, институты, а также представлены строители агропромышленного комплекса, военные и железнодорожные строители. Всего в РСС состоит более 35000 организаций и предприятий практически из всех республик, краев и областей РФ.
Важность мероприятия подчеркивается в официальных приветствиях съезду от первых лиц страны. Президент РФ Дмитрий Медведев, в частности, подчеркивает: В нашей стране профессия строителя всегда пользовалась заслуженным уважением и почетом. Благодаря созидательному труду нескольких поколений были возведены жилые дома, объекты промышленности и энергетики, социальной и культурной сферы. И сегодня вы с честью продолжаете эти славные традиции. Высокий профессионализм и компетентность позволяют вам осваивать современные технологии, внедрять передовые системы управления, готовить достойную смену.
Премьер-министр Владимир Путин отмечает: «За прошедшие годы Российский союз строителей вырос в крупное, авторитетное профессиональное объединение, которое неизменно демонстрирует взвешенную и конструктивную позицию, выступает надежным партнером государства в решении насущных экономических задач, утверждении принципов социального партнерства и ответственности бизнеса перед обществом. Все эти проблемы обозначены как ключевые пункты повестки нынешнего форума. Уверен, что съезд станет значимым событием в деловой жизни страны, а рекомендации и предложения, выработанные в ходе его работы, будут востребованы на практике, послужат развитию строительного комплекса как одной из основных отраслей экономики России».
19 лет руководил РСС Заслуженный строитель России Виктор Забелин – почетный академик Российской академии архитектуры и строительных наук, почетный президент общества «Россия – Япония», имеющий отечественные и иностранные награды: орден «За заслуги перед отечеством IV ст.», два ордена Трудового Красного Знамени, орден Дружбы народов, орден Почета, орден Восходящего солнца, Золотую и Серебряную звезды (Япония). На своем посту он активно участвовал в разработке новых отраслевых законов, реализации федеральных и региональных строительных программ, создающих благоприятные условия для развития рынка строительных услуг, увеличения объемов строительства жилья, повышения его качества и снижения стоимости. Во всех государственных структурах В.Забелин отстаивал интересы строительной отрасли.
Покидая свой пост, он представил отчет о проделанной работе, а также остановился в своем выступлении на наиболее злободневных проблемах в настоящее время. По его словам, отрасль в настоящий момент находится в тяжелейшем положении. Строительные компании не имеют возможности брать кредиты в коммерческих банках под 20% годовых, так как рентабельность их деятельности составляет, в основном, 10-13%. Между тем, государство пока не оказало серьезной помощи строительному сектору. Также В. Забелин отметил, что строители не могут продавать жилье за те деньги, которые предлагает государство, так как строительство велось по докризисным ценам.
Резюмируя ситуацию, сложившуюся в сфере жилищного строительства в связи с кризисом он признал: «Мы должны с сожалением констатировать, что в настоящее время невозможно выполнять национальный проект «Доступное жилье», и тем более начать строить по 1 кв. м на жителя России в год, даже к 2020 г.».
В.Забелин отметил отставание в технической модернизации предприятий индустрии стройматериалов: «Строительные материалы в России, например, цемент, производятся на старых заводах на советском оборудовании, которое уже изношено, с огромными энергозатратами. Именно поэтому у нас такие высокие цены на цемент. И раньше этой проблеме руководители предприятий никогда не придавали значения, так как думали, что такой дорогой цемент и так будут брать».,Он также добавил, что отмена пошлин на импорт цемента привела к тому, что в Россию хлынул товар иностранного производства, хоть, порой, и не качественный, но не дорогой, и цены упали. Окончательный удар по ним был нанесен кризисом, и теперь производители вынуждены продавать цемент практически по себестоимости.
Кроме того, В.Забелин подчеркнул, что строительная отрасль России до сих пор остается одной из самых высокозатратных в мире. По его словам, производительность труда строителей в РФ составляет 50% от показателей поляков, 40% - бразильцев и треть – от производительности труда строителей ЮАР. «Мы расходуем на 1 кв. м вводимого жилья 0,7-0,8 куб. м железобетона, 60-70 кг металла. В Европе расходуется в 1,5 раза меньше».
Министр регионального развития РФ Виктор Басаргин в выступлении на VIII съезде Российского союза строителей (РСС) отметил, что государство передает часть полномочий в регулировании строительного рынка общественным объединениям, в связи, с чем существенно возрастает роль и общероссийских строительных объединений. «На сегодняшний день, министерство делает все, чтобы функции, связанные с регулированием и контролем в строительной отрасли передавались саморегулируемым организациям, то есть, самим строителям, а не чиновникам», подчеркнул он.
При этом В.Басаргин отметил, что «в настоящее время ни одна отрасль не имеет столько внимания со стороны государства, как строительная». Он также призвал всех строителей обращаться со всеми предложениями по реформированию отрасли в Минрегионразвития: «Мы поддерживали, и будем поддерживать строительное сообщество». «Нам необходимо объединить усилия в преодолении последствий мирового финансового кризиса в строительной отрасли», - сказал В.Басаргин.
По его словам, планируется, что на федеральном уровне на поддержку отрасли будет выделено 427,7 млрд. рублей. Непосредственно на новое строительство будет направлено около 127,5 млрд. рублей, на поддержку спроса на рынке жилья – 174,8 млрд. рублей, оставшийся объем средств – 125,4 млрд. рублей пойдет на проведение капитального ремонта жилищного фонда, модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры, изъятие земельных участков, находящихся в федеральной собственности на цели жилищного строительства, реструктуризацию ипотечных кредитов. Эти средства способны обеспечить до 1/4 объема ежегодно строящегося жилья.
В.Басаргин высоко оценил работу, проводимую РСС, и выразил надежду на то, что сотрудничество Минрегионразвития РФ и Союза будет и в дальнейшем конструктивным и плодотворным.
Он также отметил, что государство передает часть полномочий в регулировании строительного рынка общественным объединениям, в связи, с чем существенно возрастает роль и общероссийских строительных объединений. «На сегодняшний день, министерство делает все, чтобы функции, связанные с регулированием и контролем в строительной отрасли передавались саморегулируемым организациям, то есть, самим строителям, а не чиновникам», подчеркнул В.Басаргин.
Юрий Свердлов, заместитель председателя Комитета Государственной Думы РФ по строительству и земельным ресурсам отметил: «Кризис заставил в целом скорректировать планы по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Вместе с тем правительством РФ уже приняты первые шаги по оказанию государственной поддержки строительному комплексу и жилищно-коммунальному хозяйству. Так, в 2008 г. вступил в силу федеральный закон, который предусматривает выделение средств из федерального бюджета для приобретения квартир для военнослужащих. Начато дополнительное финансирование новых региональных программ по стимулированию рынка жилья».
Вместе он признал, что этими мерами нельзя ограничиваться, и необходимо продолжить государственную поддержку строительной отрасли. В этой сфере по мнению депутат, необходим ряд мер, в частности, в области жилищного строительства необходимо продолжить выполнение гособязательств по обеспечению жильем ветеранов, военнослужащих, молодых семей, вынужденных переселенцев и др. Необходимо также продолжить стимулирование спроса, поддержку потенциальных покупателей за счет развития ипотечного кредитования, гарантирование рефинансирования ипотечных кредитов. Кроме того, нужно обеспечить внедрение новых видов кредитов.
При этом Ю.Свердлов подчеркнул: «Государство в состоянии обеспечить таким образом реализацию не более 15-20% готового жилья. Нельзя рассматривать государство как замену рынку. Кроме того, неправильно требовать от государства подачи сигналов, которые в состоянии дезориентировать рынок. Не нужна также выборочная поддержка отдельных строительных компаний. Необходимо поддерживать строительную отрасль в целом. Необходимыми являются условия развития законодательной базы по строительству частного и малоэтажного жилья, внедрение новых форм объединений граждан в целях жилищного строительства. При этом необходимо пресечь возможные злоупотребления. В том числе хотел бы отдельно отметить, что у нас есть застройщики, в деятельности которых наблюдается обход положения закона 214-ФЗ, из-за чего дольщики подвергаются необоснованному риску».
По его мнению, в условиях кризиса важную роль приобретают действия по снижению административных барьеров для застройщиков: «В этой части мы будем создавать прозрачные правила предоставления земельных участков для строительства, исключив избыточные нормы согласования, а также обеспечим участие инвесторов в достаточно комфортной для них разработке документации по планировке территорий».
«В области технического регулирования мы готовим к принятию технический регламент о безопасности зданий и сооружений. Это очень сложный и нетривиальный технический регламент, который существенно повысит требования к строительству жилых домов. В настоящее время действуют 144 СНиПа, из них 70 СНиПов должны носить обязательный характер. Мы не в состоянии перенести все эти СНиПы в закон. Как вы знаете, стандарты применяются добровольно. В то же время мы не можем в полной мере возложить это на добросовестность проектировщика и застройщика. Поэтому мы планируем в техническом регламенте указать стандарты, применение которых будет обязательным», заявил он.
Главным событием съезда стали выборы руководящих органов Российского Союза строителей на последующие три года. Новым президентом Союза единогласно избран экс-губернатор Санкт-Петербурга и экс-министр регионального развития ВФ Владимир Яковлев. «Сегодня нужна новая поросль людей, нужны новые идеи. Президент РСС должен быть строителем, должен жить в Москве и должен обладать доверием как снизу, так и сверху. Думаю, В.Яковлев соответствует этим требованиям», - отметил В.Забелин, получивший пост почетного президента РСС.В состав правления Союза вошли три петербуржца – исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов, президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин и вице-президент, директор Союзпетростроя Лев Каплан.
Вновь избранный президент В.Яковлев отметил «Я признателен вам за оказанное доверие. Безусловно, кризис оказал влияние на Россию, но я рад, что сегодня на нашем съезде присутствуют люди «с горящими глазами».
По его мнению, не надо чрезмерно сгущать краски, оценивая перспективы строительной отрасли: «Президент Д.А.Медведев не случайно говорил о том, что стратегическую задачу – строить по 1 кв. м жилья на человека – никто не отменял. Кризис немного сбил темпы, но я уверен в том, что мы с вами его все вместе преодолеем. Если вы обратили внимание, В.В.Путин в своем выступлении сказал, что во многом выход из кризиса зависит от того, как будет работать строитель. Именно строительная отрасль всегда создает необходимые россиянам рабочие места».
В.Яковлев пообещал, что в ближайшее время будет составлен перечень первостепенных проблем для строительной отрасли страны, назначены конкретные лица, ответственные за их проработку.
В постановлении VIII съезда РСС, в части, касающейся антикризисных мер, отмечается:
«Российский Союз строителей считает, что только рациональные, своевременные, целевые и комплексные меры противодействия кризису могут сохранить непрекращающееся производство, инвестирование и экспорт, а значит рабочие места, доходы работников и социальные системы.
Поэтому Правительство РФ, разрабатывая меры помощи строительству в комплексе с антикризисными действиями, должно предпринять:
• меры бюджетно-налоговой политики, направленные на стимулирование восстановления экономики и создание рабочих мест;
• финансовые меры по восстановлению доступа к кредитам конкурентоспособных предприятий и потребителей, а также реформирование систем регулирования для восстановления доверия к рынкам капитала;
• разработать и реализовать комплексные меры кредитной поддержки по льготным процентным ставкам для предприятий строительного комплекса и, прежде всего, для компаний, занимающихся строительством массового жилья, осуществляющих проекты комплексной застройки с дорогостоящим инфраструктурным развитием городских территорий, а также дорожного строительства;
• упростить доступ к ресурсам, необходимым для строительства, а именно: земельные участки – вплоть до бесплатного целевого предоставления для целей социального массового жилищного строительства, и энергоподключения;
• ревизовать тарифы и плату за подключение к энерго- и теплосетям, имея в виду их значительное снижение.
Доминантой антикризисных мер должна стать программа в каждой строительной организации и предприятии по повышению своей конкурентоспособности, обеспечению полной прозрачности финансовой деятельности и соблюдение норм трудового законодательства».
Михаил Добрецов
Когда вернутся деньги… То состояние, которое сегодня переживает рынок недвижимости, является классическим случаем дефляции, или дефицита денег, и соответственно, кризис недвижимости закончится тогда, когда на рынок вернутся деньги, - считает директор по развитию ГК «БН» Вячеслав Костров. Дефляция чревата ростом безработицы и социального напряжения, поэтому большинство правительств мира стараются гасить ее при помощи финансовых инъекций, побочным эффектом которых является инфляция. А в условиях инфляции начинается гонка сбережений. Вопрос в чем сберегать – в рублях или долларах – очень важен для рынка недвижимости. «Мы говорим о притоке или оттоке капитала, а на самом деле это одно и то же», - размышляет эксперт. С тех пор, как в 2006 г. произошла либерализация валютного регулирования, никто не может хотя бы на глазок оценить объем валютных сбережений российских граждан. Все долларовые запасы путешествуют из России в оффшоры и обратно вслед за владельцами, превращая попытки подсчитать индексы соотношения цен в рублевом и валютном эквиваленте, а также принять за точку отсчета количество денег, находящихся в банковских ячейках, в бесполезную трату времени. Даже если инфляция в США приведет к падению курса доллара, до тех пор, пока существуют такие «эмитенты», как экспортно-сырьевые компании, доллар не уйдет с российского рынка. В то же время, если в России не будет резкого скачка инфляции и процесс этот пойдет более-менее сглажено, деньги начнут возвращаться на рынок недвижимости, - полагает В.Костров. Однако возвращение это, скорее всего, может сказаться очередным рецидивом «маникально-депрессивной экономики», в результате которого доступ к покупкам по самым низким ценам получит все тот же ограниченный слой потенциальных покупателей. Рынок для 7% Гонка сбережений, возможно, как-то и объясняет отложенный спрос на элитное жилье, но о ней нельзя говорить применительно к покупкам жилья бизнес-класса, поскольку средний класс, в расчете на который оно строится, теряя работу и заработки, уже не может делать сбережений. И уж, тем более, таким образом не объяснишь отказ от покупки жилья эконом-класса. Каждая из этих групп потенциальных покупателей обладает собственной психологией, - считает директор по рекламе и PR АН «Балтрос» Светлана Аршинникова. В действительности ценник на самые дешевые квартиры в черте города от 2,5 млн. рублей в сочетании с термином «жилье эконом-класса» выглядит странно. Чтобы купить дом эконом-класса в коттеджном поселке, нужно иметь жилье в городе на продажу. У потенциальных приобретателей в этом секторе попросту нет собственных сбережений, либо их недостаточно даже для первоначального взноса, - замечает президент Гильдии аналитиков рынка недвижимости Сергей Бобашев. В то же время, по его данным, к настоящему времени практически обнулился спрос на дорогие квартиры бизнес-класса. А в целом спрос на строящееся жилье сократился за время кризиса с 15-17 до 5-7%. Еще менее утешительное мнение по этому поводу высказал директор Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Михаил Бимон. По его словам, купить жилье на первичном рынке могут позволить себе лишь 2-2,5%. Если воспринимать отложенный спрос как потребность, которая не может быть реализована по причине низкого уровня доходов, то этот спрос колоссален, - соглашается генеральный директор АН «Адвекс-Московский», преподаватель Института недвижимости Максим Чернов. Самым эффективным инструментом его стимулирования, безусловно, является ипотека. Человек, взявший кредит, лоялен и не отвлекается от работы. Но делать ипотечный кредит доступным (со ставкой ниже уровня инфляции) в России пока нельзя по той простой причине, что деньги будут разворованы, - считает эксперт. Комната как единица измерения? Сегодня мечта практически любого представителя малого бизнеса – это покупка помещения на первых этажах строящихся жилых домов, - отмечает М.Чернов. А в результате дальше первого этажа порой ничего не строится. Тем самым 5-7%, на которые могут рассчитывать продавцы «первички», жилье, может быть, уже и не нужно. Для них это – знак богатства или способ вложения денег, - предполагает П.Костров. До революции в Петербурге существовал вполне развитый рынок недвижимости. Он был поделен собственниками – владельцами доходных домов, - напомнил М.Чернов. При этом единицей измерения емкости рынка считалась не квартира, а комната. Комнаты делились на углы, а иногда сдавалось даже полкойки, то есть какой-нибудь рабочий мог сдать в субаренду на пол дня своему приятелю, работающему в другую смену. При этом съемщик не должен был согласовывать такие вопросы с хозяином. И сегодня в Петербурге сдается в аренду примерно одна пятая существующего жилищного фонда, то есть порядка 250-300 тысяч квартир, - сообщил С.Бобашев. Существенным препятствием для вовлечения этой части жилфонда в оборот является, по его мнению, устаревшее жилищное законодательство, не позволяющее ухудшать условий проживания. Тем не менее, условия проживания все равно ухудшаются, - настаивает М.Чернов. Семьи растут, не имея при этом возможности разъехаться из коммуналок и малогабаритного жилья. Сдающееся жилье могло бы оживить рынок и сдвинуть с мертвой точки ожидания наиболее выгодных покупок, - считает С.Бобашев. Но к вопросу обмена недвижимости, мало кто притрагивался и до кризиса. Кроме того, сдающееся в аренду жилье можно было бы использовать в качестве залогов для покупки жилья на первичном рынке, который до сих пор служит своего рода придатком по отношению к вторичному, поскольку его основное назначение сегодняь – это создание возможности улучшить условия проживания для тех, кто уже имеет жилье. Маневренная отморозка Строительный рынок хотя и не умер, но заморожен почти абсолютно, - считает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. По его мнению, даже если объемы строящегося жилья в Петербурге сократятся с 3 млн. до 300-400 тысяч кв. м, и спрос по-прежнему будет опережать предложение, говорить о неизбежности близящегося роста цен все равно нельзя. «Есть только предпосылки для роста, но грамотного объяснения того, как все будет развиваться, я лично не вижу», - заявил эксперт. Есть ли какие-нибудь доказательства того, что сегодняшний кризис не будет развиваться по японскому сценарию с длительным периодом спада? Что будет через полгода, как скажется период заморозки на уверенности потенциальных покупателей, инвесторов и застройщиков? Эти вопросы требуют всесторонней оценки. В частности, даже при открытой кредитной линии инвесторы часто предпочитают отказываться от ранее намеченных планов. Хорошо, если рынок удастся разморозить вовремя. А что если компании, заморозившие свои объекты, сократившие штаты и оставшиеся без работы, попросту начнут закрываться? Если ГосДума РФ поддержит поправки к ФЗ-214 о долевом строительстве, то замороженные объекты все же будут достраиваться. Но при этом следует учесть, что в этом случае не весь строительный комплекс станет подконтрольным правоохранительным органам, - отметил М.Чернов. Достроенное, но не распроданное жилье, лучше всего использовать в качестве маневренного фонда для тех, кто хочет и имеет возможность приобрести жилье, - предлагает С.Бобашев. Все-таки это лучше, чем ничего, и чем вмешательство прокуратуры. Н.Черемных
Что такое отложенный спрос – отсутствие денег или отсутствие уверенности в завтрашнем дне? Можно ли его измерить, и если да, то в чем? И как, в конечном счете, излечиться от этого недуга, охватившего рынок недвижимости? Ответить на эти вопросы попытались участники круглого стола «Отложенный спрос: мифы и реальность», организованного Институтом недвижимости и ГК «Бюллетень Недвижимости».