КАД: Подножки на финише
Государственный заказчик строительства петербургской Кольцевой автодороги, которую предстоит сдать в 2010 г. заявил, что завершение работы в срок ставится под вопрос несовершенным законодательством и связанным с ним перспективы судебной волокиты.
Равнение на цивилизацию?
16 марта министра транспорта Игорь Левитин сообщил, что Правительство РФ предоставит госгарантии под выпуск инвесторами трех приоритетных транспортных проектов, включая петербургский ЗСД, инфраструктурных облигаций для привлечения средств на строительство крупных автодорог. Впрочем, в Минэкономразвития к таким финансовым инструментам относятся со скепсисом.
Это не первый случай, когда в правительстве сталкиваются разные представления о том, что такое экономическое развитие. О том, что важнее для страны, на федеральном уровне, похоже, никак не могут договориться. Во всяком случае, глава МЭР Эльвира Набиуллина не смогла ответить на вопросы СМИ о том, какие ФЦП 2010 г. будут сохранены, а какие урезаны.
Когда в стране начался кризис, в российской прессе неоднократно вспоминали о примере преодоления депрессии США в 1930-х гг. Тогда прорывным направлением стало дорожное строительство – в том числе и потому, что падение цен на землю сокращало расходы на ее выкуп для государственных нужд.
Тем не менее, финансирование федеральных проектов Минтранса не возросло, а было урезано с 450 до 272 млрд. рублей. С расходами на эксплуатацию дорог и того хуже – объем средств, выделенных по разным расходным статьям на эти цели, составил в итоге корректировки от 5 до 40% от первоначальных объемов.
Гендиректор ФГУ «Дирекция по строительству транспортного обхода» Вячеслав Петушенко, озвучивший эти цифры, доволен тем, что хотя бы средства на завершение строительства петербургской КАД выделены на 2010 г. полностью. 16,4 млрд. из 21 млрд. рублей предназначены непосредственно для строительства последнего Западного участка, который должен связать Таллинское шоссе с Бронкой с выходом на дамбу.
А вот средств на эксплуатацию дороги, которой также занимается ДСТО, дается меньше, чем было запланировано. Между тем трасса претерпевает все большую нагрузку – не только по числу автомобилей, но и по их воздействию на только что созданное полотно.
В странах Западной Европы многополосных автострад множество, в Петербурге и его окрестностях – единицы. В городе доля площади, приходящейся на улично-дорожную сеть, составляет всего 8,5% - в 3 раза меньше, чем в Германии, а уровень автомобилизации сегодня практически сопоставим.
Из этого явствует, что КАД необходима городу, и до ее завершения считать город сколько-нибудь современным и цивилизованным просто нельзя. Однако на пути строительства возникают препятствия, происходящие из того же источника – наличия двух несовместимых мыслей в одной и той же коллективной федеральной голове.
Ни объехать, ни обойти...
Летом 2008 г. в Петербурге состоялся тендер по выбору подрядчиков строительства последнего участка КАД. Уже во время тендера вызывали недоумение имена некоторых претендентов, не известных ранее дорожно-строительной отрасли. Однако закон №94-ФЗ, регламентирующий все процессы госзаказа, не содержит предквалификационных требований при проведении тендеров на строительные и дорожные работы. Поставка канцелярских товаров приравнена этим законом к строительству сложнейших инженерных сооружений.
После тендера тогдашний глава ДСТО Борис Мурашов разводил руками: подведение итогов полностью соответствовало ФЗ-94. Победил тот, кто предложил наименьшую цену. В состязании по лоту №2 выиграла известная компания – ООО «Корпорация Инжтрасстрой». Зато лоты №1 и №3 достались ООО «Флора», которое работало на рынке недавно.
Критерием истины в физической экономике является, однако, результат. Уже в 2009 г. на «Флору» подали в арбитраж сразу 3 субподрядчика, которым не заплатили деньги. При этом объем реально выполненных работ оказался более чем скромным. По свидетельству В.Петрушенко, на отрезке №3 – самом ответственном, примыкающем к дамбе и проектируемому порту Бронка, компания только вырубила лес и заменила кое-где инженерные сети. За тот же период ООО «Корпорация Инжтрасстрой» практически полностью построил 19 из 21, 2 км своего участка дороги.
В конце декабря 2009 г. ДСТО, расторгнув контракт с «Флорой» по лоту №3, передал полномочия подрядчика победителю повторного конкурса – «Корпорации Инжтрасстрой»
Судебная практика – дело долгое, опять же благодаря особенностям федерального законодательства. В арбитражном процессе есть только конфликтующие стороны, но нет понятия «государственный интерес».
Можно доказывать жизненную необходимость трассы до хрипоты, потрясая расчетами ежедневных временных и материальных потерь от несовершенства дорожной инфраструктуры. Но исход может обернуться в пользу нерадивого подрядчика. Или, например, в пользу одного из владельцев земли на том месте, где должна быть построена транспортная развязка. 2 из 6 развязок, которые должны быть к концу 2010 г. сданы, стоят по причине персональных амбиций 6 самых упертых «индивидуалов». Они заломили бешенные цены на землю, которая вообще бы ничего не стоила, если бы рядом не прокладывалась востребованная трасса, и рассчитывают именно на то, что госзаказчик «сломается».
«Мы сделали все, что могли», - говорит В.Петушенко. Теперь все документы по спорным участкам направлены в Минрегионразвития. Где закончится спор, в Москве или в Гааге, одному Богу известно.
Кто помешает «убивать дороги»?
Не лучше обстоят дела и в отечественном административном праве, где низкие размеры штрафов не останавливают нарушителя. Минтранс разработал законопроект о внесении поправок в Кодекс об административных правонарушениях, ужесточающий размер наказания за порчу дорожного покрытия в результате превышения нагрузки на ось автомашины. Найти законодательную управу на тех, кто «убивают дороги», уже пытались в Ленобласти. Однако, как напоминает главный инженер ДСТО Сергей Шпаков, любой такой закон может быт оспорен, если не соответствует федеральному.
В Финляндии использование шипованных шин с 19 апреля каждого года воспрещается, и штрафы за нарушение закона достаточны, чтобы вразумить автовладельцев. Российские грузовики ездят на шипах круглый год. Специалисты американского штата Аляска, где также используются зимние шины, вычислили физическую величину ущерба дорожному полотну от использования шипованных покрышек. При всеобщем пользовании шипами за год трасса КАД стирается на 3 см. Однако этот расчет еще не создает полного впечатления. В местах повреждениий трасса заполняется водой, которая при замерзании оказывает еще более разрушительное действие, чем вертикальное давление на полотно.
Вертикальная нагрузка на ось, в соответствии с нормативом, не должна превышать 11,5 тонны. Если верить документам грузоперевозчиков, эта цифра никогда не превышается. Однако на практике это далеко не так. Одна из проверенных в 2009 г. на КАД грузовых автомашин, по документам весившая 46 тонн, фактически «потянула» на все 116.
По словам С.Шпакова, сразу же после завершения строительства на трассе будет оборудована автоматизированная система управления дорожным движением (АСУДД). Датчики системы, у которой в нашей стране пока нет аналогов, позволят зафиксировать не только превышение скорости, но и превышение груза движущегося автомобиля. Сведения будут передаваться в ГИБДД. Вот только будет ли эта служба, подвергаемая непрерывной критике, как и МВД в целом, бороться с нарушителями с должным энтузиазмом?
У Минтранса есть своя надзорная структура. Однако, на трассе КАД действуют всего 2 поста Ространснадзора. В ДСТО рассчитывают на помощь петербургского КБДХ – который, впрочем, вправе контролировать грузы только на территории трассы, проходящей по городу. А, как известно, половина КАД относится к другому субъекту РФ.
Два субъекта – два проекта
Разногласия между Петербургом и Ленобластью сказались и при проектировании 2-й Кольцевой дороги. По расчетам ДСТО и ЗАО «Петербург-Дорсервис», строительство второго многополосного транспортного кольца абсолютно необходимо – не только по причине роста автомобилизации, но и в связи с реализацией новых объектов портовой инфраструктуры.
Так, в порту Приморск, где действует и расширяется нефтеналивной комплекс, проектируется также контейнерный терминал на 2 млн. TEU, терминал грузов ро-ро на 500 тысяч TEU и универсальный комплекс для генеральных грузов на 600 тысяч TEU, причем доставка грузов контейнерами, по расчетам, не менее чем на 50% будет осуществляться автотранспортом. Для того, чтобы грузопоток из этого порта в южном направлении не заполонил КАД, где нагрузка уже сегодня превышает расчетные показатели, единственный выход – строительство КАД-2.
В Ленобласти об этом задумались раньше, чем в Петербурге, где одно время вынашивался проект закона о пригородной зоне, вообще не предполагавший никаких объездных автотрасс. Сегодня об этом законопроекте не вспоминают, но разногласия остались: областное правительство настаивает на приближении КАД-2 к городу. Между тем, как считают в ДСТО, использование трассы существующей «бетонки» (Большая Ижора – Кировск), которая строилась с особо прочным покрытием, выдерживающим бронетехнику, экономически целесообразнее.
В итоге сегодня существуют два проекта строительства КАД-2: ООО «Петербургдорсервис», созвучный планам областного Комитета по транспорту и транспортной инфраструктуре, и петербургского НИПИ ТРТИ, в соответствии с которым южная часть трассы совпадает с "бетонкой», поворачивая на северо-восток между Черемыкино и Кировском к проектируемому мосту через Неву.
По расчетам ДСТО, в первую очередь должен быть построен именно южный участок КАД-2, соединяющий трассу «Нарва» с будущей скоростной магистралью Москва – Петербург. II очередь – это восточное полукольцо с выходом к трассе «Скандинавия» в пос. Стеклянный, III очередь – ветка до Приморска.
Как бы то ни было, для того, чтобы проект был включен в ФЦП, двум субъектам РФ придется договориться о маршруте. Руководителям строительства стратегически важных транспортных проектов сегодня трудно позавидовать: им приходится преодолевать, помимо лесов и болот, еще и горы правовых препятствий, нагроможденных поразительно далекими от действительности государственными людьми. «Некоторые депутаты Госдумы понимают, что в закон 94-ФЗ нужно вносить изменения, а некоторых убедить не удается», - говорит В.Петушенко. Но других законодателей у нас нет, и не предвидится.
Константин Черемных
.jpg)
Дамба, защищающая Санкт-Петербург от волн административного ресурса, лоббизма и коммерческих аппетитов, как охарактеризовала Правила землепользования и застройки губернатор Валентина Матвиенко, не простояла и года. Причем рухнула она под ударами самой городской администрации, которая поименно и единогласно поддержала строительство 400-метровой доминанты в составе «Охта-центра» - офисно-делового комплекса «Газпромнефти».
Крушение дамбы
Произошло это знаковое для Петербурга событие буднично и стремительно, если, конечно, не учитывать многолетнюю бомбардировку города рекламными материалами. Суммарно, если не считать скандальных общественных слушаний, смехотворно назначенных на 9 утра 1 сентября, принятие решения у городских властей заняло порядка 35 минут.
Примерно 25 из них занималась вопросом Комиссия по землепользованию и застройки. Ее члены ознакомились с данными ландшафтно-визуального исследования, произведенного ООО «Институт территориального развития», которые однозначно свидетельствуют о вторжении небоскреба в городские панорамы, находящиеся под охраной закона Санкт-Петербурга «О границах зон охраны объектов культурного наследия». После этого Комиссия решила, что проект не оказывает негативного влияния на виды города.
Также было оглашено экспертное мнение Надежды Косаревой, директора Института экономики города (Москва), бывшего разработчиком Градкодекса РФ. В соответствии с ним, ст. 40 этого документа, на которую ссылаются заказчики «Охта-центра», применяется лишь в случаях незначительного отклонения от предельных параметров застройки, и к данному проекту неприменима. По ее мнению, для утверждения столь масштабных отклонений необходимо внесение изменений в ПЗЗ особым законом Санкт-Петербурга. Комиссия решила не задерживаться на обсуждении позиции эксперта, поскольку, как выразился вице-спикер ЗакС Геннадий Озеров, «мнение уже и так сложилось», после чего 11 голосами против 3 отклонения были утверждены.
Еще меньше времени заняло принятие решения Смольным, причем примерно с той же аргументацией. «По этому поводу уже столько было сказано, что комментарии излишни», сказала В.Матвиенко, и члены правительства единогласно и поименно поддержали строительство небоскреба. Так просто и быстрой был решен вопрос на протяжении многих лет вызывавший бурное общественное негодование, бесчисленные протесты со стороны творческих деятелей, архитекторов, общественности города, в конце-концов Министерства культуры РФ и ЮНЕСКО.
Любопытно отметить, что, подавляющее большинство участников опроса, проведенного АСН-инфо, не доверили Смольному решение вопросов по строительным проектам, значительно отклоняющимся от положений ПЗЗ Санкт-Петербурга (например, «Охта-центра»). Более 2/3 респондентов (70%) считают, что в этом случае вердикт должен выноситься общегородским референдумом. 12% доверяют право такого решения Законодательному собранию (путем принятия особого закона). Лишь 11% готовы положиться на действия Смольного. И только 7% опрошенных считают достаточной компетенцию КЗЗ.
История со статистикой
Эти данные подводят к еще одному весьма интересному и знаковому в данном случае вопросу – об отношении петербуржцев к проекту, которое, казалось бы, должно учитываться городскими властями.
Летом 2007 г. известный социологический центр «Мегаполис» провел исследование, посвященное отношению горожан к перспективе строительства «Охта-центра». Его данные подтвердили результаты предыдущих опросов, проводившихся с 2005 г. в разных формах, и дававших примерно одинаковые итоги. Краткое резюме отчета «Мегаполиса» таково: 39,8% петербуржцев против строительства небоскреба, 18,4% – за. 40,7% назвали лучшим местом для деловой активности окраины, 23,5% – спальные районы, 17,9% – районы вокруг центра, а 17,2% – пригороды Санкт-Петербурга, 2,8% выступили за строительство деловых центров в исторической части города.
Примерно такие же результаты дал опрос, проведенный АСН-инфо летом 2008 г. Лишь 14,8% проголосовали за вариант «Пусть строят, как хотят». Практически столько же считают, что комплекс на Охте уместен, но меньшего масштаба. За вариант «Пусть строят с ограничениями по высоте» высказалось 15,4% респондентов. Категорически против строительства офисного здания «Газпромнефти» выступили более пятой части проголосовавших. Вариант «Петербургу этот проект вообще не нужен» выбрали 22,2% опрошенных. За вариант «Пусть строят на окраине города» проголосовали 47,6%.
Большинство других опросов, проводившихся за последний год, примерно повторяют эти цифры. Условно-приближенно можно сказать, что общественно мнение по этому вопросу сравнительно стабильно: порядка 20% – за строительство небоскреба на Охте и как минимум 50-60% – против (либо категорически, либо считая необходимым радикально – не менее, чем в 4 раза – сократить высотные характеристики).
Любопытно, что похожие цифры дал и опрос, проведенный в августе 2009 г. «позитивной общественностью», выступающей за строительство «Охта-центра». По его результатам, число противников проекта более чем в 3 раза превысило число сторонников (оставим за скобками странные логические построения, позволившие организаторам утверждать, что это будто бы доказывает, что большинство петербуржцев «за» небоскреб).
Но есть в городе выдающиеся социологи, чьи цифры разительно отличаются от данных всех прочих опросов. За несколько лет (с 2006 г.) регулярного проведения опросов по заказу ОДЦ «Охта», Агентство социальной информации «снизило» количество противников 400-метровой доминанты с 40 до 32% и, наоборот, «дорастило» число его сторонников с 35 до 45%. Более того, руководитель АСИ Роман Могилевский на недавней презентации очередного опроса заранее предупредил, что к концу 2009 г. число тех, кто поддерживает проект, достигнет 50%.
Разумеется, каждый может сам выбирать «во что ему верить». Тем не менее, радикальное отличие результатов социологических исследований по заказу «охтацентровцев» от всех остальных не может не наводить на размышления. Равно как и то, что цифрам АСИ единодушно верит администрация, и столь же единодушно не верит общественность.
«Протестанты» не сдаются
Разумеется, решение Смольного нимало не повлияло на позицию общественности. Уже на следующий день после его принятия лидеры петербургского «Яблока» обратились с заявлением о признании решения незаконным. По их мнению, оно не соответствует законодательству и нарушает права и свободы граждан.
Как указано в исковом заявлении, ст. 40 Градостроительного кодекса РФ допускает предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров, в случае выполнения хотя бы одного из 4 условий, которым должен соответствовать земельный участок: 1) размеры участка меньше минимальных, установленных градостроительным регламентом; 2) конфигурация земельного участка неблагоприятна для застройки; 3) инженерно-геологические характеристики участка неблагоприятны для застройки; 4) иные характеристики участка неблагоприятны для застройки. Ни одно из этих условий в данном случае не выполнено. «Полагаем, что земельный участок не может быть «неблагоприятным» для строительства 100-метрового здания и при этом «благоприятным» для строительства здания высотой в 403 м», - говорится в заявлении.
Вторая причина, по которой решение правительства незаконно – закон Петербурга «О границах зон охраны…». Земельный участок, на котором планируется построить башню «Охта-центра», целиком находится в зоне охраны объектов культурного наследия – зоне регулируемой застройки ЗРЗ 2-1. «Для указанной зоны данным законом установлены ограничения, предусматривающие, что строящиеся здесь здания не должны быть видны с открытых городских пространств, – говорится в заявлении.
В соответствии с материалами оценки видимости высотного объекта (оценка проведена Институтом территориального развития по заказу ОАО ОДЦ «Охта») 403-метровая доминанта будет просматриваться со следующих точек: вершина Биржевого моста, пляж Петропавловской крепости близ Алексеевского равелина, Нарышкин бастион, правобережный край и вершина Троицкого моста, правобережный край Литейного моста, портик Зимнего дворца. Не вызывает сомнений и тот факт, что указанная доминанта будет просматриваться и с колоннады Исаакиевского собора.
В связи с заявители просят «признать незаконным и отменить решение правительства Санкт-Петербурга о предоставлении ОАО ОДЦ «Охта» разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства».
Профессиональное архитектурное сообщество тоже не в восторге. Президент Союза архитекторов России Андрей Боков также заявил, что Союз обязательно отреагирует на скандал. «Появление этого необязательного и крайне рискованного объекта в Петербурге становится возможным в тот момент, когда в России повсеместно усиливаются законодательные запреты в градостроительной сфере, – отметил А.Боков. – Складывается впечатление, что территория под будущим небоскребом находится в другой стране».
Не осталась в стороне и творческая общественность, воззвавшая непосредственно к «гаранту конституции» с просьбой защитить исторический облик города. В направленном Дмитрию Медведеву обращении отмечается также, что одобрение строительства здания с нарушением ПЗЗ, «создаст опаснейший прецедент, когда установленные законом ограничения будут на глазах у всех признаны ничтожными на фоне коммерческих интересов компании «Газпром» и явятся вопиющим примером правового нигилизма и коррупции». Документ подписан, в частности, народными артистами России Натальей Теняковой, Сергеем Юрским и Олегом Басилашвили, сопредседателем Петербургского отделения ВООПиК Александром Марголисом, председателем Союза писателей Санкт-Петербурга Валерием Поповым, чемпионом мира по боксу Николаем Валуевым, музыкантом Юрием Шевчуком и др., а также рядом представителей политической оппозиции.
И федералы, и ЮНЕСКО
Не нашло решение Смольного поддержки и в федеральных ведомствах. «Минкультуры России разделяет озабоченность научной и творческой общественности в связи с возможным строительством офисного здания «Газпрома» высотою 396 м в Санкт-Петербурге», говорится ответе за подписью вр.и.о. министра А.Бусыгина на письмо депутата ЗакС города Сергея Малкова.
В нем также говорится: «В Минкультуры России поступила информация по указанному вопросу от академика архитектуры Российской академии архитектуры и строительных наук, члена Межведомственного совета по особо ценным объектам культурного наследия народов РФ при Минкультуры России В.П.Орфинского». Он, в частности отмечает, что «демонстрация разработанной Институтом территориального развития трехмерной электронной модели виртуальной прогулки по наиболее популярным туристическим маршрутам города на Неве, позволяет наглядно оценить, насколько газпромовская башня испортит виды исторического центра».
Росохранкультура планирует заняться вопросом строительства «Охта-центра» в Санкт-Петербурге, сообщил глава службы Александр Кибовский. «Исторический центр Петербурга является объектом ЮНЕСКО, мы не заинтересованы, чтобы нам высказывались претензии со стороны международных коллег», - заявил он.
А.Кибовский также отметил, что если речь идет о корректировке зон охраны, которые были приняты законами Петербурга, то, в соответствии с законодательством, такие решения требуют согласования с федеральными властями, в частности, с Росохранкультурой.
Ему вторит ответственный секретарь комиссии РФ по делам ЮНЕСКО ответственный секретарь комиссии РФ по делам ЮНЕСКО Григорий Орджоникидзе. По его мнению, власти Санкт-Петербурга не имели полномочий принимать решения, связанные со строительством небоскреба в исторической части города; этот вопрос находится в ведении Минкультуры России. «Поскольку исторический центр Санкт-Петербурга представлен от РФ в списке всемирного наследия ЮНЕСКО, за него отвечает федеральное правительство», - сказал Г.Орджоникидзе.
По его словам, в соответствии с Конвенцией ЮНЕСКО об охране всемирного культурного и природного наследия, именно правительства принимают решения, касающиеся объектов, включенных в список всемирного наследия. Г.Орджоникидзе подчеркнул, что еще 2 года назад комитет всемирного наследия принял решение о том, что если будет дано разрешение на возведение небоскреба в рамках строительства комплекса «Охта-центр», то встанет вопрос о переводе номинации «Дворцовые ансамбли исторического центра Санкт-Петербурга и связанных с ним окрестностей» в список объектов, находящихся под угрозой.
Всемирный фонд памятников (WMF) внес ансамбль центра Петербурга в список 100 объектов, которым грозит исчезновение. А.Кибовский напомнил, что негативную позицию по «Охта-центру» неоднократно высказывало и ЮНЕСКО, отмечая, что строительство этого небоскреба может в дальнейшем послужить основанием, что по Петербургу будут приняты санкции, аналогичные примененным к Дрездену, то есть он будет исключен из списка городов наследия ЮНЕСКО. «Прецедент исключения Дрездена из-за строительства моста показывает, что это не просто слова. Кстати говоря, ЮНЕСКО проинформировал уже об этом», - сказал он.
Плюс на минус
В целом, как и негативное отношение граждан к небоскребу, так и минусы от потенциальной реализации проекта, очевидны. Что касается возможных плюсов, то здесь ничего не ясно.
Начать можно с того, что в результате участия в проекте, Петербург уже потерял порядка 1,5 млрд. рублей. Вложив в основной капитал ОАО «ОДЦ «Охта» в общей сложности 4,41 млрд. рублей, вернуть при продаже своих долей «Газпрому» город сможет лишь 2,9 млрд. По мнению главы Комитета финансов Санкт-Петербурга Эдуарда Батанова это «выгодно», поскольку 1,88 из 4,41 млрд. рублей составляли безвозмездные субсидии, и компания, в принципе, могла предложить городу за его долю лишь 2,5 млрд. рублей.
Не ясны перспективы развития транспортной инфраструктуры. Сложная дорожная ситуация в городе общеизвестна. Столь же очевидно, что небоскреб станет сильнейшим «центром притяжения» транспортных потоков. Между тем, подводя итоги общественных слушаний по проекту, ОДЦ «Охта», назвал в числе новых объектов инфраструктуры только развязку на Красногвардейской пл. и расширение Малоохтинского моста.
Не понятен и вопрос экономической целесообразности проекта. Директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков на форуме PROEstate отметил, что высотный объект предназначается не для коммерческого использования, а исключительно для корпоративных нужд. «Мы это знаем, поскольку консультировали заказчика», - пояснил он.
Исходя из заявленных характеристик проекта, очевидно, что небоскреб «великоват» не только для «Газпромнефти», но, наверное, и для «Газпрома» в целом. Тем более, что несмотря на перерегистрацию в Петербурге, большая часть управленческого персонала компании продолжает работать в Москве, в Северную столицу перебираться не намерена.
Остается вариант коммерческого использования. Но и здесь возникают сомнения. Так, начальник отдела аренды бизнес-центра Atlantic Сity Дмитрий Селезнев отмечает: «На мой взгляд, «Охта центр» – это амбициозный проект, не имеющий под собой экономической целесообразности. Непонятно, какое количество времени должно пройти, чтобы этот проект окупился, и какая должна быть арендная ставка, чтобы окупалась хотя бы эксплуатация. Если бы башня была 100 м, никаких вопросов не возникало бы – это выгодно и экономически целесообразно. Но 400-метровый «Охта-центр» – это малорентабельный объект».
Кому оно надо?
В уже упоминавшемся письме В.Орфинского также отмечается: «Решая вопрос о строительстве исполинской башни, нельзя не учитывать еще одно обстоятельство: небоскребы слишком дороги в эксплуатации. Они создают огромную нагрузку на дороги и инженерные коммуникации. Они недостаточно комфортны из-за резких перепадов давления, а как стало очевидно после 11.09.2001 к тому же – небезопасны… Правда, на заре «небоскребомании» авторы газпромовского небоскреба, рекламируя свое детище, утверждали, что он «экономически не выгоден», но «совершенно необходим для престижа компании».
Во тут-то и кроется ответ на все вопросы. Оказывается, проект, который
- вызывает негативное отношение горожан;
- нарушает законы Петербурга;
- вторгается в исторический облик;
- приводит к исключению центра города из списка памятников всемирного наследия;
- наносит убытки бюджету;
- усугубляет транспортные проблемы;
- непонятен с точки зрения экономической целесообразности,
просто-напросто «совершенно необходим для престижа «Газпрома».
Причем не Москве, где после 1917 г. каждая власть делала свой вклад в разрушение исторического центра (снося особняки и храмы и строя «сталинские доминанты», железобетонные коробки в центре Кремля и нынешние небоскребы), и никаким уродством ухудшить положение практически невозможно, а именно в Петербурге, где сердце города, не без ущерба конечно, но все же сохранилось. Именно здесь можно оставить «след в истории» – и не важно какой ценой – ведь, как известно, Герострат своей цели добился.
Михаил Добрецов
(1).jpg)
Общий объем реального спроса на жилую недвижимость в России составляет 1,6 млрд. кв. м. В Санкт-Петербурге отложенный спрос на нее к концу 2009 г. может составить 1 млн. кв. м. Такие цифры прозвучали на круглом столе в Ассоциации риэлторов. Уже из их сопоставления следует, что такие термины, как спрос, дефицит и ликвидность построенного жилья, могут употребляться лишь в зависимости от того, что под ними подразумевают чиновники, риэлторы и эксперты рынка.
Новые люди на рынке недвижимости
По наблюдениям начальника Городского жилищного агентства Алексея Башкина, в Санкт-Петербурге на рынок недвижимости в период кризиса вышли жители с весьма скромными доходами, не принимавшие участия в ипотечных программах. Для этой категории горожан качество недвижимости значения практически не имеет. Если их средств хватает только на комнату, они приобретут 12-метровую каморку в бывшем общежитии за 800 тысяч рублей, если сбережений больше – комнату в 2-комнатной квартире за 1,2 млн. Граждане, мечтавшие получить хоть какое-нибудь отдельное жилье, имеют возможность доплатить всего 1 млн.рублей для переселения из комнаты в «хрущевку», которые сегодня успешно продаются хоть в Дачном, хоть в заводских кварталах Невского района.
Совершенно очевидно, что эта категория населения, вышедшая на рынок на фоне снижения цен на 30-35%, достаточно велика. Как называть этот непритязательный спрос, и можно ли его включить в общий объем отложенного спроса на рынке? Надо полагать, подход не в малой степени зависит от того, насколько универсальное по классу недвижимости жилье продает компания, которую представляет аналитик.
Во всяком случае, ГЖА отмечает в настоящее время значительную активность на вторичном рынке дешевого жилья. Инвестиционных приобретений – иными словами, покупок с целью последующей перепродажи – агентство пока не отмечает. В ситуации, когда курсы валют претерпевают достаточно частые колебания, спекулятивные сделки явно выгоднее производить не с недвижимостью, а с наличными средствами.
На загородном рынке доля продаваемой недвижимости самой доступной ценовой категории за год не изменилась, составляя, по данным АН «Прогаль», 26,3%. В кризис часть потенциальных покупателей предпочла приобрести недорогое жилье в городе, а за город, напротив, перебралась доля бывших жильцов коммуналок, выбирая при этом районы, где есть возможности трудоустройства, что расширило географию покупок.
Спокойствие на Олимпе
Термин «элитное жилье» столь же вариабелен в интерпретации, как понятие «состоятельный человек». Специалисты, работающие на вторичном рынке эксклюзивных квартир, знают требования узкого круга столь же досконально, как и квартирографию. Как известно, в Петербурге цены на жилье даже в одном и том же доме могут различаться в несколько раз в зависимости от уникальных видовых характеристик – исключительного свойства города-памятника.
Впрочем, к разряду требований элитного клиента в узком смысле этого понятия относится и возможность парковки автомашины, и транспортная доступность, и качество охраны объекта, и благоприятная социальная среда. Некоторые другие элементы «джентльменского набора», которые застройщики уникальных пятен на берегах Невы старались создать для своего контингента, оказались отнюдь не столь востребованными. Как свидетельствует гендиректор АН «Невский простор» Александр Гиновкер, в 80-90% случаев бассейны, сауны и тренажерные залы в новых элитных комплексах не посещаются жильцами; более того, они часто отказываются оплачивать их эксплуатацию.
Как считает эксперт, при планировке таких домов было учтено все, кроме особенностей отечественного менталитета. «Клубный дом в западной стране – это сообщество узкого круга, в который просто так не попасть. У нас же клубным домом называется просто очень дорогое здание на несколько квартир, где владельцы скорее сторонятся друг друга», - констатирует А.Гиновкер. По его оценке, к категории клубного дома приближаются лишь несколько небольших объектов в центре, где владельцы изначально договорились о всей внутренней инфраструктуре, выбрав из имеющихся возможностей только то, что им необходимо.
Существенно ли изменился рынок продажи и аренды эксклюзивной недвижимости в период кризиса? Как утверждает А.Гиновкер, слухи о статистически значимой тенденции к перепродаже премиум-жилья преувеличены. Более того, нет существенных изменений и в ценах, ибо спрос на объекты с исключительными качествами как был, так и остался очень высоким.
Если что и изменилось, так это география спроса. Так, задыхающийся в пробках Васильевский остров не отвечает сегодня требованиям взыскательных клиентов. То же касается и Крестовского, где единственным объектом, действительно находящимся, в соответствии с рекламой, в тихом и зеленом месте, остался «Пятый элемент». Но качеству и этого объекта грозит скорое открытие реконструируемого стадиона. Вот на Каменном острове по-прежнему тихо, зелено и пока просторно.
В остальных районах города сходными качествами, по оценке А.Гиновкера, обладают отдельные места в Центральном и Адмиралтейском районах. Впрочем, полным «джентльменским набором» современного элит-класса здесь располагают разве что 2 новых дома на Тверской, у Таврического сада. Большинство объектов центре, позиционируемых в качестве «элиты», представляет собой, по оценке эксперта, «переделанные коммуналки с евроремонтом 15-летней давности с нелегальной планировкой, включая захваты части лестничных клеток».
На этом фоне взгляд взыскательных клиентов все чаще обращается к Курортному району. По оценке А.Гиновкера, с запуском ЗСД его привлекательность неизмеримо повысится. В связи с этим вполне естественно, что здешние владельцы продолжают упорно «держать цены».
Это наблюдение подтверждает и глава загородного направления АН «Прогаль» Людмила Юшина. По ее данным, число сделок в этих пригородах крайне мало, в отличие от доминирующих районов Ленобласти. Самая крупная сделка в I полугодии 2009 г. заключена агентством в Приозерском районе, где за 46 млн. продан объект, отвечающий всем критериям усадьбы. Аналитик подтверждает: спрос на эксклюзив сохраняется, но реализуется эпизодами, после долгих, внимательных и конфиденциальных просмотров и оценок.
Территория невроза
Излишне напоминать, что главной жертвой кризиса стал средний класс в широком смысле слова. На эту категории одновременно пришлись сокращения рабочих мест и ипотечный кризис. Рассчитанная на него недвижимость продолжает дешеветь даже на фоне выхода среднего уровня цен на «плато». Так, по данным «Петербургской недвижимости», цена предложения в бизнес- и комфорт-классе сократилась за август с 102,8 до 101,5 тысячи рублей за 1 кв. м. Здесь же наблюдается самый значительный дисконт. То же самое отмечается в загородной недвижимости, где доля продаж объектов от 1,2 млн. до 4 млн. рублей сократилась с 52,4 до 43,8%.
Интересно и изменение в структуре реализуемого загородного жилья в целом. По данным Л.Юшиной, по сравнению с 2008 г. доля земельных участков в объеме приобретаемой недвижимости сократилась с 20,3% до 13,6%, а доля обжитых домов с участками в садоводствах – напротив, возросла с 32,3% до 55,2%. И это несмотря на то, что в период кризиса услуги по строительству сельских домов, как и стройматериалы, существенно подешевели .
Загадка этого феномена, по оценке Л.Юшиной, имеет две стороны – материальную и психологическую. Переселяясь в обжитой садовый дом, семья может сдать в аренду городскую квартиру. С другой стороны, в ситуации экономической неопределенности совершение покупки, требующей последующего вложения времени и сил, кажется неоправданной. Наконец, в обжитом доме психологически проще переживать невзгоды.
Именно к среднему классу регулярно апеллируют аналитики, напоминая о сокращении доли так называемых ликвидных – то есть обладающих благоприятным расположением и удобно планировкой – городских квартир на первичном рынке. «Петербургская недвижимость» уже в третий раз извещает о сокращении этого вроде бы непополняемого запаса, на этот раз сообщая о повышении цен на квартиры комфорт-класса рядом застройщиков (назывались три фирмы с самой надежной репутацией). В то же время, заместитель главы агентства Олег Пашин сообщает, что из 8,6 млн. кв. м строящегося жилья на продажу выставлено только 3,1 млн. Логично предположить, что в оставшейся части «скрывается» и жилье, по критериям «ПН» являющееся ликвидным.
По оценке главы отдела жилой недвижимости ГК «Олимп-2000» Татьяны Барановой, часть объектов не вышла на продажу в связи с переходом застройщиков к выполнению требований закона №214-ФЗ. Притормозились все жилищные программы, равно как и программы комплексного освоения территорий, так что дефицит предложения на первичном рынке и в самом деле скоро даст о себе знать в полную силу. Однако, по мнению Т.Барановой, дефицит не окажется «жестким»: часть клиентов, рассчитывавших на приобретение новой квартиры, поищут объект с сопоставимыми качествами на вторичном рынке.
Эффект психотерапии
В ходе дискуссии эксперты единодушно выразили сомнение в том, что решение Московского районного суда в пользу компании ЛЭК, от которой дольщики требовали возврата вложенных средств, повлияет на уровень активного спроса. Как свидетельствует А.Башкин, покупателям жилья приходится постоянно разъяснять, что приобретение непостроенной квартиры – это такой же риск, как приобретение акций.
Кроме того, по оценке Л.Юшиной, отечественные покупатели жилья с большим доверием относятся к словам, произнесенным в высоких трибун и транслируемым по телевидению – во всяком случае, больше, чем сводкам цен на нефть или иным объективным показателям. Самым мощным психотерапевтическим воздействием по причинам, науке неизвестным, из федеральных чиновников обладает, по ее наблюдениям, Игорь Шувалов.
Действительно, в последнее время первый вице-премьер, отвечающий за жилищные программы, часто появлялся на телеэкране. Именно его слова сопровождались воодушевляющей статистикой и прекращения инфляции, и приостановления экономического спада. Доверие к высшим чиновникам страны несравнимо выше доверия к экспертам – и этой особенностью менталитета невозможно пренебречь. Как, впрочем, и тенденцией к приобретению загородного жилья в осенний и весенний периоды, для которой и кризисный год не стал исключением: в сентябре число первичных обращений в АН «Прогаль» возросло на 30%.
Что же касается содержания терминов «спрос» и «дефицит» в применении к жилью, то по философскому замечанию Д.Синочкина, потребности человека не имеют пределов: квадратных метров, как и денег, много не бывает.
Федор Хлебников