Защищённый инструмент
Недвижимость в очередной раз показала себя одним из самых надёжных и доходных направлений для инвестиций, благодаря чему её популярность в 2023 году резко выросла. Это обсудили эксперты строительного рынка и рынка недвижимости.
Классическая сдача квартир в долгосрочную аренду уже несколько лет приносит доходность не выше 4% годовых, а иногда и в районе 3%, посетовал Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». Краткосрочная сдача в аренду может приносить существенный доход, уточнил он, однако это требует от собственника вложений времени. Или передачи функции оперативного управления какому-либо посреднику, и тогда это тоже снижает доходность. Так что основной доход инвесторы в недвижимость получают от прироста стоимости недвижимости.
Как сообщила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», в проекте «Огни залива», который находится в приморской части Красносельского района, на большом расстоянии от метро, стоимость квадратного метра за 2,5 года реализации выросла на 56%. «Понятно, что такую динамику не только наши достоинства обосновали, а и то, что происходило на рынке недвижимости в целом, — уточнила она. — Конечно, для подавляющего большинства инвесторов недвижимость остаётся самым понятным инструментом».
Яна Васильева, руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management, надеется, что в будущем недвижимость если и не сможет дорожать прежними темпами, то точно не станет заметно дешеветь. «Я не считаю, что рынок недвижимости можно сломать, — сказала она. — Или что-то с ним может случиться в глобальном негативном смысле. Возможно, будет некий период стагнации, потому что человеку ко всему нужно привыкать. Человек — такое существо. Буквально в том же 2014-, 15-м или 16-м году доля ипотечных сделок была ниже, чем в 18-м, 19-м или 20-м, когда появилась льготная ипотека. К нам приходили инвесторы, и мы считали приблизительную доходность, анализировали объект, и там было 60% годовых, а люди говорили: «Фу, это мало, что такое 60% годовых? Я хочу за 7 месяцев 100%!». То есть люди привыкли к быстрым спекулятивным сделкам, быстрому заработку высокому. Сейчас им нужно отвыкнуть от этого. Нужно перестроиться, понять, что рынок меняется. Я вижу, что сейчас, клиенты, которые приходят к нам приобретать номера в гостиничном комплексе Digital Village Vertical выстраивают собственную инвестиционную стратегию на ближайшие три где-то года, чтобы можно было сохранить накопленный капитал и получать доход от аренды».
По словам Сергея Софронова, для инвесторов, предпочитающих пассивный доход, в Петербурге есть альтернативный и прекрасно работающий формат инвестиций — сервисные апартаменты. «Вот здесь доход от аренды может перекрывать даже ипотечные платежи, поскольку апарт-отели ставят цель максимально загрузки номерного фонда наиболее прибыльным форматом в соответствии с сезоном, — считает он. — В этом году наша сеть апарт-отелей Avenir вышла на рынок гостеприимства сразу с тремя новыми апарт-отелями. И с первого же высокого сезона наша управляющая компания обеспечила среднюю загрузку более чем в 90%, а в некоторых объектах — 99%. Мы обеспечили показатели доходности собственникам даже большие, чем сами прогнозировали. И кроме того, у нас, как и у некоторых других апарт-отелей, есть гарантированная доходность. Это сумма, которую инвестор будет получать вне зависимости от ситуации с загрузкой апартамента». Среднюю доходность сервисных апартаментов в Петербурге сейчас Софронов оценил в 6-9% годовых».
За гарантией — к управляющему
Другие участники дискуссии подтвердили эти цифры. «У нас есть два понятных вида доходности, — объяснил Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well. — Это котловой метод, когда в управляющей компании есть, условно говоря, тысяча юнитов, 800 из них в настоящий момент находятся в управлении. И доход от этих 800 пропорционально квадратным метрам дольщиков, которые владеют тысячью апартаментов, распределяется между всеми инвесторами. Здесь мы точно знаем, что доход будет, но точно прогнозировать доходность в 2024 году мы не берёмся. При этом тем, кто хочет получить от нас конкретные цифры, мы предлагаем программу гарантированного дохода. Она распространяется на определённый пул апартаментов, ограниченный на текущий момент. Если изначально у нас было всего 100 таких апартаментов, то на текущий момент осталось всего 14. При входе на текущий момент в 9,4 млн рублей инвестор в течение трёх лет гарантировано будет зарабатывать 60 тысяч рублей в месяц. Чистыми на карту. Инвестору останется только заплатить налоги. Если принять во внимание капитализацию, то можно выйти на цифры порядка 15% годовых. Недвижимость в среднем каждую пятилетку удваивается в цене».
«У нас тоже есть программа гарантированной доходности, 80 тыс. рублей в месяц чистыми мы гарантируем на определённый пул апартаментов, — добавил Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development. — Окупаемость получается 6-8 лет при стопроцентной оплате. Для частных инвесторов, у кого есть средства в пределах 10 млн рублей, вариант оптимальный. На самом деле чек входа гораздо ниже. Можно взять ипотеку, у нас 20%, как у коллег, ипотечных сделок. Можно пользоваться рассрочкой, после ввода мы будем предлагать ещё рассрочку некоторое время. Так что минимальный порог входа может быть 1,5-2 млн при средней стоимости лота в 9 млн».
По словам Яны Васильевой, Becar также предлагает программы гарантированной доходности в гостиничном комплексе Digital Village Vertical. «Они разные, в зависимости от площади апартамента, — уточнила она. — Если взять, например, апартамент площадью 26 квадратных метров, он стоит сейчас в готовом уже отеле 8,9 млн рублей. Доходность составляет 65 тыс. рублей в месяц на два года. Это порядка 8,9% годовых. В дальнейшем, исходя из нашего опыта, будет 10-11% годовых спустя три года работы отеля. Это без капитализации».
Елена Дементьева, сооснователь агентства недвижимости «Надо брать», рассказала, что гарантированный доход очень хорошо способствует продажам апартаментов. «Это потрясающая история, особенно апарт-отель Well, — заявила она. — Мы очень круто его продаём. Я считаю, что одна из самых классных историй для клиента — это то, что вы дали гарантированный доход. Мы на этом очень много апартаментов продали. Из всего пула проданных апартаментов мы, наверное, только один продали без гарантированного дохода, и то только потому, что у женщины, которая его купила, у самой управляющая компания, и она сказала: «Я разберусь»».
Отсутствие приемлемого и понятного дохода, напротив, охлаждает интерес инвесторов. По словам Елены Дементьевой, в апарт-отеле YE'S Marata инвесторы стали массово избавляться от апартаментов, поскольку управляющая компания выплачивала владельцам апартаментов фиксированный доход в пределах 35-40 тысяч рублей в месяц. При этом сама компания получала с этих объектов гораздо больший доход, сдавая их посуточно. «Только с этого года компания стала показывать свои доходы от ”посутки” и давать клиентам процент от доходов, — продолжила Елена Дементьева. — И они стали зарабатывать. Чтоб вы понимали, в июне наша компания продала на вторичном рынке порядка 10 таких апартаментов. И мы бы продали больше, просто 10 человек сняли объекты с продажи, когда вот этот договор наконец-то управляющая компания им предложила».
Невероятный подъём
В течение 2023 года спрос на недвижимость, как жилую, так и нежилую, рос лавинообразно, отметили участники дискуссии.
«Начало года было достаточно сложным, продажи были на невысоком уровне, — вспомнила Светлана Денисова. — Но уже с начала второго квартала, с апреля, ситуация начала меняться. А конец лета и начало осени вообще принесли рекордные продажи. Ипотека взмыла вверх. Это связано, конечно, отчасти с адаптацией, с тем, что люди привыкли к существующему положению дел. Поверили в то, что, неизбежно, так или иначе произойдёт нормализация. Ну и, конечно, ожидания по ужесточению условий ипотеки играют роль стимула. Пришло ясное понимание, что на фоне ужесточения условий по ипотеке ждать снижения стоимости квадратного метра было бы совсем наивным. И граждане, что называется, побежали. То есть мы увидели буквально ажиотажный спрос».
«Если проследить тенденции с начала года, на текущий момент мы имеем где-то четырёхкратный рост продаж, — подтверждает тенденцию Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well. — С каждым месяцем мы росли относительно января, и пришли к тому, что, как и у коллег из «БФА-Девелопмент», сентябрь для нас стал рекордным. И октябрь, скорее всего, закроем с обновлением рекорда».
Как отметил Александр Кравцов, у ГК Fizika Development 2023 год тоже стал рекордным по продажам апартаментов. «Мы за три квартала реализовали в два раза больше по деньгам апартаментов, чем во всём 2022 году. Мы стартовали с продажами в феврале 2022 года, чуть больше полутора лет назад. Чек у нас вырос на 60%, если не больше. Стартовали со средним чеком 230, сейчас уже 390. И это не предел. У нас в сентябре средний чек 410 за метр квадратный. Поэтому я могу констатировать невероятный подъём в этом году. По крайней мере, в нашем проекте. Он находится в центре города. На мой взгляд, аналогов в этой локации нет. Поэтому у нас такой успех».
По мнению Кравцова, на руку девелоперам сыграло и ослабление рубля по отношению к иностранным валютам.
ГК «АЛЮТЕХ» выводит на российский рынок новый продукт — алюминиевые светопрозрачные конструкции с деревянными накладками. 25 февраля 2022 года во Всеволожске Ленобласти состоялось официальное открытие производства, рассчитанного на выпуск 20 тысяч единиц продукции в текущем году и 95 тысяч в перспективе.
Новое предприятие — это полный цикл производства окон, дверей, противопожарных конструкций из алюминиевых систем «АЛЮТЕХ», включая производственную линию, склад для работы с деревянными накладками, участок остекления и упаковки.
В начале церемонии директор филиала ООО «АЛЮТЕХ» Олег Жигель представил базовые светопрозрачные конструкции, которые будет выпускать предприятие. Это уже хорошо известные на рынке теплые алюминиевые окна и двери на базе системы «Оконная система W72», противопожарные двери на базе «Противопожарной системы FR76», раздвижные системы на базе «Портальной системы SL 160».
Но «главным блюдом» вечера стала презентация премиального продукта — алюминиевых окон с декоративными деревянными накладками в составе стеклопакета. Конструкция окон разработана на основе W72 и будет комплектоваться премиальными стеклопакетами «Российской стекольной компании», премиальным стеклом AGC Glass Russia и премиальной фурнитурой «РОТО ФРАНК».
Окна премиум-класса
Основное преимущество алюминиевых конструкции с декоративными деревянными накладками, которое выгодно отличает их от других оконных конструкций, — это устойчивость ко всем погодным испытаниям благодаря алюминиевому профилю, в то время как натуральное дерево создает в доме комфорт и уют.
Внутренняя отделка конструкций создается из экологически чистого массива двух пород дерева: прочного долговечного дуба или износостойкого эластичного ясеня. Архитекторы и дизайнеры смогут подобрать подходящую отделку из белого ясеня и темно-коричневого, рыжего или натурального дуба.
Установка деревянных накладок происходит непосредственно в заводских условиях, что поможет избежать целого ряда проблем, возникающих при монтаже и дальнейшей эксплуатации изделий. Заказчик может быть уверен, что дерево не получит повреждений, так как до установки будет храниться в проветриваемом помещении с соблюдением режима влажности. Оно не подвержено плесени, так как после установки покрывается пластиком, а дополнительная угловая поддержка гарантирует целостность угловых стыков и защиту от попадания влаги.
Путь от идеи производить премиальные конструкции до открытия завода занял три года — начиная от анализа рынка и подбора технологического оборудования до организации продвижения новой продукции в дилерской сети.
«Сегодня мы создаем новые возможности на рынке, — сказал директор регионального управления ГК "АЛЮТЕХ" в России Владимир Архипов. — В это непростое время всем нам потребуется больше концентрации на результате и на своих возможностях. Последние три года мы успешно выстраивали цепочку поставок от производителя до конечных потребителей и теперь создаем продукты, востребованные на рынке. Надеюсь, что введенные мощности позволят заложить хорошую основу на будущее».
Компоненты высокого качества
Проект стал результатом совместных усилий большой команды партнеров, которые поставляют комплектующие и участвуют в разработке уникального продукта.
«Мы давно сотрудничаем с "АЛЮТЕХ"и рады участвовать в новом проекте, — отмечает менеджер архитектурных проектов AGC Glass Russia Алексей Колонтаев. — Качественное окно — это не только профиль, но и его заполнение. Для новой продукции мы выбрали стекло из продуктовой линейки Energy — это мультифункциональное энергосберегающее стекло для оконного сегмента. Подзеркаленное, с серебристым оттенком, оно обеспечивает не только современный дизайн, но и высокий уровень теплоизоляции и при этом блокирует излишки поступающего извне тепла».
По словам руководителя департамента «РСК» Сергея Негрея, в Санкт-Петербурге у компании есть четыре завода по выпуску стеклопакетов, и они способны полностью обеспечить качественными поставками новое предприятие «АЛЮТЕХ».
«Фурнитура — это самый технически сложный компонент для окон, особенно если речь идет о проектном бизнесе, — считает руководитель направления корпоративных продаж "РОТО ФРАНК" Алексей Щавлев. — Фурнитура, которая будет применяться в алюмо-деревянных окнах, рассчитывается и подбирается индивидуально, исходя из толщины стен, требований к безопасности, веса, размеров, дизайна и других характеристик окна. В ассортименте ROTO не менее 2 тысяч наименований продукции, можно сказать, что правильным подбором фурнитуры для окон "АЛЮТЕХ" занимаются 200 инженеров нашей компании».
При разработке технологических процессов компания также ведет консультации с Научно-информационным учебно-производственным центром «Межрегиональный институт окна».
«Алюминиевые конструкции с деревянными накладками известны на строительном рынке, но "АЛЮТЕХ" решил не ронять марку качества и теперь сам производит алюмо-деревянные окна, запустив современный автоматизированный завод, — прокомментировала директор НИУПЦ "Межрегиональный институт окна" Александра Куренкова. — Сейчас в городе идет рекультивация серой зоны — это дорогие участки, которые, скорее всего, начнут застраиваться жильем высокого класса, потому застройщики смогут еще шире применять премиальную оконную продукцию. Растет спрос на безопасные окна и пожаробезопасные двери, и алюминиевые конструкции "АЛЮТЕХ" полностью удовлетворяют не только этим требованиям, но и различным архитектурным решениям».
Современное производство
Новый производственный комплекс «АЛЮТЕХ» оснащен европейским высокотехнологичным оборудованием, которое представляет собой линию из нескольких автоматизированных станков и участков ручной обработки и сборки. В цехе установлен станок для распиловки профиля с ЧПУ, обрабатывающий фрезерный центр FomIndustrie, импостовые, углообжимные и копировально-фрезерные станки, есть отдельный участок для обработки и сборки деревянных элементов.
Управление станочным оборудованием происходит с помощью AluPRO — профессионального ПО для расчета конструкций из алюминиевых профильных систем. Работу высокоточных станков можно контролировать в онлайн-режиме. Прежде чем приступить к работе на оборудовании, операторы прошли необходимое обучение. Новое производство сертифицировано как по продукту, так и по рабочим местам. С готовым продуктом будет выдаваться паспорт качества.
Технологическое оснащение предприятия дает возможность настраивать станки под объектные проекты конкретного заказчика.
«Мы первыми среди предприятий ГК получили и установили это оборудование, — говорит замдиректора по производству Виктор Сорока. — Оно позволяет производить более 20 000 кв. м готовых изделий в год».
Для долгой и надежной эксплуатации окон не менее важна их качественная установка, потому на предприятии открыта школа «АЛЮТЕХ» — здесь для партнеров компании проводится обучение специалистов по монтажу, а также и маркетологов.
«Наши дальнейшие усилия будут сосредоточены на оптимизации стоимости изделий, обеспечении оптимизированной цены на рынке В2В, В2С, на обучении дилеров по продукту, а также монтажников оконных блоков, — рассказывает о ближайших перспективах Олег Жигель. — Конечно, мы должны заниматься продвижением продукта на рынок В2С, и наша основная цель — это информирование о достоинствах и преимуществах наших продуктов в области теплофизических характеристик, сервиса, гарантии».
Летом 2021 года Ростуризм запустил программу льготного кредитования инвесторов на строительство и реконструкцию отелей. Властям программа очень нравится; банкам и отельерам – не очень.
В декабре 2021 года председатель Правительства РФ Михаил Мишустин утвердил госпрограмму «Развитие туризма», рассчитанную до 2030 года (Постановление от 24 декабря 2021 года №2439). Общий объем финансирования до 2024 года составляет 724 млрд рублей: 168,4 млрд – средства федерального бюджета, 75,8 млрд рублей – средства консолидированных бюджетов регионов, 542,1 млрд рублей – внебюджетные источники.
Основная идея: бизнес вкладывается в создание туристической инфраструктуры, федеральный бюджет выделяет средства на создание инженерной инфраструктуры, подведение дорог, разработку мастер-планов туристических территорий и проч. Среди мер поддержки – кредиты с субсидированной процентной ставкой.
Как ранее в одном из интервью заявлял Юрий Гордеев, заместитель главы Минстрой РФ, приоритетными направлениями – по поручению президента и Правительства РФ, становятся Крым, Дальний Восток, территории Золотого кольца. Также первыми в очереди на госпомощь будут регионы, в которых проработаны предложения по развитию туризм: Республика Бурятия, Республика Алтай, Иркутская область.
Программа Ростуризма по льготному кредитованию позволяет инвесторам привлекать займы для строительства или реконструкции отелей категории не ниже, чем 3*, площадью не менее 5 тыс. кв. м или с номерным фондом от 120 единиц.
Размер займа – от 100 млн до 70 млрд рублей сроком на 15 лет по ставке 3-5% годовых.
Плюс высокая проработанность проекта – с документами на землю и бизнес-планом.
Кроме того, банки будут обращать внимание на долю собственных средств, которые инвестор уже вложил или готов вложить в проект.
Займы для избранных
Ростуризм получил более 50 инвестпроектов на строительство отелей, еще примерно столько же находятся на рассмотрении у банков.
На программу льготного кредитования до 2024 года в рамках национального проекта по туризму выделено почти 19 млрд рублей. Объем кредитов за этот период, по оценкам Ростуризма, может составить 200 млрд рублей.
Осенью стало известно об одобрении 38-ми проектов с объемом финансирования около 200 млрд рублей, из которых привлеченные кредитные средства – 140 млрд рублей.
Сергей Бессонов, вице-президент Сбербанка также осенью сообщил: банк предоставит льготное кредитование для строительства 17-ти отелей на общую сумму 43 млрд рублей в рамках совместного проекта с Ростуризмом.
ВТБ подписал соглашение на строительство нового корпуса парк-отеля «Доброград» во Владимирской области на 500 млн рублей. Кредит на реконструкцию санатория в Минеральных водах составит 275 млн рублей. Всего, по данным Ростуризма, одобрено 14 проектов на 24 млрд рублей, которые профинансирует ВТБ.
Известно, что на Дальнем Востоке было подано заявок на получение 70 млрд рублей, в Крыму претендентами считались десять проектов. Как сообщил глава Республики Крым Сергей Аксенов в соцсетях, общий объем инвестиций в крымские отели оценивается в 23 млрд рублей. Из Алтайского края поступили заявки на сумму более 30 млрд рублей.
Заполняемость VS роста номерного фонда
По расчетам властей, за счет льготных кредитов до 2024 года номерной фонд страны пополнят около 20 тыс. номеров.
В 2021 году, заявил заместитель председателя Правительства РФ Дмитрий Чернышенко, в прошлом году инвесторы уже получили кредиты, которые позволят обустроить около 14 тыс. номеров.
Как ранее в одном из интервью сообщила Зарина Догузова, руководитель Ростуризма, в 2021 году общий оборот туризма и индустрии гостеприимства составил 2,5 трлн рублей, что составляет 70% от показателей 2019 года.
По данным аналитиков консалтинговой компании JLL, в брендированных отелях Москвы по итогам года средневзвешенная загрузка составила 60%, прирост к предыдущему году – 22 п.п. Самый высокий рост заполняемости зафиксирован в верхнем пределе среднего сегмента (4 звезды, без расширенного предложения конференц-услуг) – 75% против 49%. Но до уровня 2019 года, когда те же отели достигали загрузки в 85%, дело пока не дошло.
В Петербурге средневзвешенная загрузка брендированных гостиниц оценивается примерно в 44%, увеличившись на 15 п.п. к уровню 2020 года. Самый большой рост заполняемости также пришелся на высокий ценовой сегмент – 52% против 36% в 2020 году.
Хотя, по мнению Яны Ухановой, руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL, гостиничная индустрия адаптировалась к ковидным ограничениям, и спрос стал более устойчивым, «глубина бронирования не превышает двух-трех дней, что связано с высоким уровнем неопределенности».
Очередей на займы нет
Согласно программе, бюджет компенсирует банкам сумму, равную актуальной ключевой ставке Центробанка. Но большинству банков участвовать в программе не интересно. Представителей банковского сообщества беспокоит неопределенная ситуация на рынке, которая не позволяет спрогнозировать ситуацию, оценить отраслевые риски и рассчитать возврат средств.
Кроме того, кредитный анализ занимает почти полтора месяца. Это очень трудоемкая работа целой группы высокооплачиваемых специалистов, пояснили в одной из кредитных организаций Петербурга. При этом она может быть безрезультатной для заявителя – банк может отказать в займе или предоставить меньшую сумму. Зачем тратить столько сил обеим сторонам?
Но банки готовы были бы предоставлять льготные займы инвесторам отелей, если бы на кредиты был спрос. Его нет.
Кроме того, ключевая ставка уже подросла и будет расти впредь.
Кредитные обещания
Программу льготного кредитования отельеры сочли полезной, но сомневаются в ее эффективности для увеличения номерного фонда. Не исключено, что основным моментом стали сжатые сроки. Подготовка проекта иной раз занимает годы. Чтобы подать заявку, нужно было собрать большой пакет документов. При этом о программе стало известно год назад. В июле 2021 года Ростуризм объявил о ее запуске. В середине августа были выбраны уполномоченные банки, а проекты инвесторы должны были предоставить до 30 сентября.
Кроме того, ускорившись, приложив массу сил, вложив немалые средства, можно остаться ни с чем.
В конце прошлого года Торгово-промышленная палата РФ, «Деловая Россия» и «Опора России» направили Михаилу Мишустину письмо с просьбой изменить критерии отбора заявок от инвесторов – снизить требования. В частности, сократить количество номеров со 120-ти до 20-ти. Отельерам непонятно, почему взята именно эта цифра. На кредиты рассчитывали малые гостиницы, в том числе потому, что быстро реализовать можно именно такой проект. Кроме того, в курортных зонах, на побережьях редко найдется площадка под строительство отеля с большим номерным фондом.
Заступившиеся за отельеров объединения также указывают: «Большинство малых компаний, занятых в сфере гостиничного бизнеса, не могут получить льготные кредиты, а иных источников финансирования по сниженным ставкам в рамках действующих программ поддержки малого предпринимательства нет».
Однако уже в феврале стало известно, что Ростуризм не будет смягчать требования к проектам, которые рассчитывают на льготные займы. Видимо, не хотят работать с малым и средним бизнесом, утверждая, что крупный в сложный период более устойчив.
Таким образом, на кредиты могут рассчитывать крупные сетевые компании – при условии, что проект у них готов и тщательно проработан.
По данным JLL, на фоне не восстановившейся заполняемости отелей в Петербурге номерной фонд вырос на 419 номеров – открылись пятизвездочная «Wawelberg» и четырехзвездочные «MARIA», «Holiday Inn St. Petersburg Theatre Square», «Kravt Nevsky Hotel&Spa».
В Москве, заявила летом прошлого года заместитель мэра Наталья Сергунина, в 2021 году должны открыться 14 новых гостиниц. Причем до 2021-го гостиниц в столице открывалось значительно меньше.
Впрочем, открывать новый отель на фоне низкой заполняемости – действо, близкое к самоуничтожению.