Защищённый инструмент
Недвижимость в очередной раз показала себя одним из самых надёжных и доходных направлений для инвестиций, благодаря чему её популярность в 2023 году резко выросла. Это обсудили эксперты строительного рынка и рынка недвижимости.
Классическая сдача квартир в долгосрочную аренду уже несколько лет приносит доходность не выше 4% годовых, а иногда и в районе 3%, посетовал Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». Краткосрочная сдача в аренду может приносить существенный доход, уточнил он, однако это требует от собственника вложений времени. Или передачи функции оперативного управления какому-либо посреднику, и тогда это тоже снижает доходность. Так что основной доход инвесторы в недвижимость получают от прироста стоимости недвижимости.
Как сообщила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», в проекте «Огни залива», который находится в приморской части Красносельского района, на большом расстоянии от метро, стоимость квадратного метра за 2,5 года реализации выросла на 56%. «Понятно, что такую динамику не только наши достоинства обосновали, а и то, что происходило на рынке недвижимости в целом, — уточнила она. — Конечно, для подавляющего большинства инвесторов недвижимость остаётся самым понятным инструментом».
Яна Васильева, руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management, надеется, что в будущем недвижимость если и не сможет дорожать прежними темпами, то точно не станет заметно дешеветь. «Я не считаю, что рынок недвижимости можно сломать, — сказала она. — Или что-то с ним может случиться в глобальном негативном смысле. Возможно, будет некий период стагнации, потому что человеку ко всему нужно привыкать. Человек — такое существо. Буквально в том же 2014-, 15-м или 16-м году доля ипотечных сделок была ниже, чем в 18-м, 19-м или 20-м, когда появилась льготная ипотека. К нам приходили инвесторы, и мы считали приблизительную доходность, анализировали объект, и там было 60% годовых, а люди говорили: «Фу, это мало, что такое 60% годовых? Я хочу за 7 месяцев 100%!». То есть люди привыкли к быстрым спекулятивным сделкам, быстрому заработку высокому. Сейчас им нужно отвыкнуть от этого. Нужно перестроиться, понять, что рынок меняется. Я вижу, что сейчас, клиенты, которые приходят к нам приобретать номера в гостиничном комплексе Digital Village Vertical выстраивают собственную инвестиционную стратегию на ближайшие три где-то года, чтобы можно было сохранить накопленный капитал и получать доход от аренды».
По словам Сергея Софронова, для инвесторов, предпочитающих пассивный доход, в Петербурге есть альтернативный и прекрасно работающий формат инвестиций — сервисные апартаменты. «Вот здесь доход от аренды может перекрывать даже ипотечные платежи, поскольку апарт-отели ставят цель максимально загрузки номерного фонда наиболее прибыльным форматом в соответствии с сезоном, — считает он. — В этом году наша сеть апарт-отелей Avenir вышла на рынок гостеприимства сразу с тремя новыми апарт-отелями. И с первого же высокого сезона наша управляющая компания обеспечила среднюю загрузку более чем в 90%, а в некоторых объектах — 99%. Мы обеспечили показатели доходности собственникам даже большие, чем сами прогнозировали. И кроме того, у нас, как и у некоторых других апарт-отелей, есть гарантированная доходность. Это сумма, которую инвестор будет получать вне зависимости от ситуации с загрузкой апартамента». Среднюю доходность сервисных апартаментов в Петербурге сейчас Софронов оценил в 6-9% годовых».
За гарантией — к управляющему
Другие участники дискуссии подтвердили эти цифры. «У нас есть два понятных вида доходности, — объяснил Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well. — Это котловой метод, когда в управляющей компании есть, условно говоря, тысяча юнитов, 800 из них в настоящий момент находятся в управлении. И доход от этих 800 пропорционально квадратным метрам дольщиков, которые владеют тысячью апартаментов, распределяется между всеми инвесторами. Здесь мы точно знаем, что доход будет, но точно прогнозировать доходность в 2024 году мы не берёмся. При этом тем, кто хочет получить от нас конкретные цифры, мы предлагаем программу гарантированного дохода. Она распространяется на определённый пул апартаментов, ограниченный на текущий момент. Если изначально у нас было всего 100 таких апартаментов, то на текущий момент осталось всего 14. При входе на текущий момент в 9,4 млн рублей инвестор в течение трёх лет гарантировано будет зарабатывать 60 тысяч рублей в месяц. Чистыми на карту. Инвестору останется только заплатить налоги. Если принять во внимание капитализацию, то можно выйти на цифры порядка 15% годовых. Недвижимость в среднем каждую пятилетку удваивается в цене».
«У нас тоже есть программа гарантированной доходности, 80 тыс. рублей в месяц чистыми мы гарантируем на определённый пул апартаментов, — добавил Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development. — Окупаемость получается 6-8 лет при стопроцентной оплате. Для частных инвесторов, у кого есть средства в пределах 10 млн рублей, вариант оптимальный. На самом деле чек входа гораздо ниже. Можно взять ипотеку, у нас 20%, как у коллег, ипотечных сделок. Можно пользоваться рассрочкой, после ввода мы будем предлагать ещё рассрочку некоторое время. Так что минимальный порог входа может быть 1,5-2 млн при средней стоимости лота в 9 млн».
По словам Яны Васильевой, Becar также предлагает программы гарантированной доходности в гостиничном комплексе Digital Village Vertical. «Они разные, в зависимости от площади апартамента, — уточнила она. — Если взять, например, апартамент площадью 26 квадратных метров, он стоит сейчас в готовом уже отеле 8,9 млн рублей. Доходность составляет 65 тыс. рублей в месяц на два года. Это порядка 8,9% годовых. В дальнейшем, исходя из нашего опыта, будет 10-11% годовых спустя три года работы отеля. Это без капитализации».
Елена Дементьева, сооснователь агентства недвижимости «Надо брать», рассказала, что гарантированный доход очень хорошо способствует продажам апартаментов. «Это потрясающая история, особенно апарт-отель Well, — заявила она. — Мы очень круто его продаём. Я считаю, что одна из самых классных историй для клиента — это то, что вы дали гарантированный доход. Мы на этом очень много апартаментов продали. Из всего пула проданных апартаментов мы, наверное, только один продали без гарантированного дохода, и то только потому, что у женщины, которая его купила, у самой управляющая компания, и она сказала: «Я разберусь»».
Отсутствие приемлемого и понятного дохода, напротив, охлаждает интерес инвесторов. По словам Елены Дементьевой, в апарт-отеле YE'S Marata инвесторы стали массово избавляться от апартаментов, поскольку управляющая компания выплачивала владельцам апартаментов фиксированный доход в пределах 35-40 тысяч рублей в месяц. При этом сама компания получала с этих объектов гораздо больший доход, сдавая их посуточно. «Только с этого года компания стала показывать свои доходы от ”посутки” и давать клиентам процент от доходов, — продолжила Елена Дементьева. — И они стали зарабатывать. Чтоб вы понимали, в июне наша компания продала на вторичном рынке порядка 10 таких апартаментов. И мы бы продали больше, просто 10 человек сняли объекты с продажи, когда вот этот договор наконец-то управляющая компания им предложила».
Невероятный подъём
В течение 2023 года спрос на недвижимость, как жилую, так и нежилую, рос лавинообразно, отметили участники дискуссии.
«Начало года было достаточно сложным, продажи были на невысоком уровне, — вспомнила Светлана Денисова. — Но уже с начала второго квартала, с апреля, ситуация начала меняться. А конец лета и начало осени вообще принесли рекордные продажи. Ипотека взмыла вверх. Это связано, конечно, отчасти с адаптацией, с тем, что люди привыкли к существующему положению дел. Поверили в то, что, неизбежно, так или иначе произойдёт нормализация. Ну и, конечно, ожидания по ужесточению условий ипотеки играют роль стимула. Пришло ясное понимание, что на фоне ужесточения условий по ипотеке ждать снижения стоимости квадратного метра было бы совсем наивным. И граждане, что называется, побежали. То есть мы увидели буквально ажиотажный спрос».
«Если проследить тенденции с начала года, на текущий момент мы имеем где-то четырёхкратный рост продаж, — подтверждает тенденцию Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well. — С каждым месяцем мы росли относительно января, и пришли к тому, что, как и у коллег из «БФА-Девелопмент», сентябрь для нас стал рекордным. И октябрь, скорее всего, закроем с обновлением рекорда».
Как отметил Александр Кравцов, у ГК Fizika Development 2023 год тоже стал рекордным по продажам апартаментов. «Мы за три квартала реализовали в два раза больше по деньгам апартаментов, чем во всём 2022 году. Мы стартовали с продажами в феврале 2022 года, чуть больше полутора лет назад. Чек у нас вырос на 60%, если не больше. Стартовали со средним чеком 230, сейчас уже 390. И это не предел. У нас в сентябре средний чек 410 за метр квадратный. Поэтому я могу констатировать невероятный подъём в этом году. По крайней мере, в нашем проекте. Он находится в центре города. На мой взгляд, аналогов в этой локации нет. Поэтому у нас такой успех».
По мнению Кравцова, на руку девелоперам сыграло и ослабление рубля по отношению к иностранным валютам.
Надел оценен в 1,3 млрд рублей. Там можно построить почти 100 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости.
В ближайшее время девелоперы поборются за право провести редевелопмент бывшей промышленной территории завода им. В. Я. Климова в Петербурге. Корпорация «Ростех», в которую входит завод, 22 февраля текущего года объявит торги по продаже 7,6 га на Кантемировской улице.
Для «Ростеха» это непрофильный актив. Он находится в залоге у ВЭБ по кредиту в размере 6,2 млрд рублей, который завод брал для строительства нового производственного комплекса в Шувалово. Переезд завершился в 2014 году. Всего освободили три участка площадью 10 га. Два из них – под жилье, а один – под спортивную и социальную инфраструктуру (там сейчас расположен заводской стадион). На территории завода много объектов КГИОП и МЧС, рядом железная дорога, которая накладывает ограничения на застройщика. «Учитывая все это, получается, что земли вроде много, но выход полезной площади в проекте может оказаться не таким уж большим», – делится наблюдениями один из девелоперов.
Тем не менее, по расчетам продавца, в границах участка можно возвести около 100 тыс. кв. м жилья и коммерческих площадей. Причем под жилье отведено две-три четверти территории.
Стартовая цена земли – 1,3 млрд рублей, включая НДС. Конкурс по продаже будет проводить структура «Ростеха» – АО «РТ-Стройтех». Согласно его условиям, всю сумму за землю покупателю придется выплатить единовременно в течение 10 дней после заключения сделки.
Главным претендентом на этот актив участники рынка называют компанию «Строительный трест», которая последние несколько лет консультировала завод им. В. Я. Климова по поводу редевелопмента этой территории. «ППТ на эту территорию разрабатывало само предприятие. А мы выступали консультантами по оптимальному использованию заводской земли. Надеемся в итоге приобрести ее на торгах», – заявлял еще в 2015 году один из руководителей компании. Сегодня в «Строительном тресте» воздержались от комментариев по поводу участия в конкурсе.
«Может, сглазить боятся. А может, «Ростех» решил, что многолетнее участие компании в подготовке участка под застройку не стоит самого участка, – и ждет битвы за актив», – поделился соображениями один из участников рынка. По его мнению, заявленная цена адекватна и может заинтересовать многих девелоперов Петербурга. «Если интерес будет высокий, участок может подорожать и на 20%, и на 50%. Все зависит от спроса», – говорит собеседник АСН. Потенциальными покупателями актива участники рынка считают ГК «Пионер» и ГК «РосСтройИнвест». Интересной эту территорию назвал и глава ГК «Легенда» Василий Селиванов, но с оговоркой, что время для покупки новых участков под жилищную застройку сейчас неудачное из-за радикальных изменений в отраслевом законодательстве. «Застройщики не понимают, что будет с рынком и как им работать дальше. Непонятно, как отмена долевого строительства повлияет на цены и на спрос, как в новой реальности придется строить социальные объекты. Все это делает застройщиков очень осторожными. Тем более, что многие не испытывают острой потребности в новых проектах, поскольку сделали запас участков до запуска реформы строительной отрасли и теперь сами не знают, что с ними делать», – поясняет гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Кстати
Конкурентная среда, в которую попадет новый проект, довольно жесткая. Недалеко от завода им. В. Я. Климова расположены проекты «Группы ЛСР» (Riviere Noire) и ГК «РосСтройИнвест» (ЖК «Терра»). А на Белоостровской улице, на территории бывшего НПО «Абразивный завод «Ильич», которое занимает 17,8 га, Группа ЦДС строит целый квартал площадью более 240 тыс. кв. м (свыше 4,5 тыс. квартир). Всего в районе «Черной речки», по данным «Петербургской недвижимости», возводится 12 ЖК общей жилой площадью 482 тыс. кв. м, из них 222 тыс. кв. м находятся в продаже. «Средняя цена за 1 кв. м составляет 133,7 тыс. рублей, что на 28% выше показателя средней цены в классе по городу», – сообщила руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
В центре Петербурга, на углу Невского проспекта и набережной Мойки, продается комплекс исторических зданий общей площадью в 24 тыс. кв. м. Продают его структуры главы холдинга «Талеон» Александра Ебралидзе. Актив оценен в 12 млрд рублей.
В комплекс зданий входят: отель Taleon Imperial Hotel уровня «пять звезд» на 89 номеров (гостиница входит в международный клуб The Leading Small Hotels of The World, но не находится под управлением сетевого оператора) и офис самого «Талеона» площадью 9,8 тыс. кв.м.
Минувшей весной Александр Ебралидзе свое желание продать недвижимость на Невском проспекте объяснял тем, что хочет сосредоточиться на других бизнесах. В частности, на развитии деревообрабатывающего завода «Талион Терра» в Тверской области (производит клееный брус) и строительстве мусороперерабатывающего завода (место под него еще не определено).
До этого «Талеон» пытался продавать свою недвижимость трижды. Первый раз актив появился на рынке в 2011 году по цене 300 млн евро. Собственник два года безуспешно пытался заключить сделку без посредников. В этот период к недвижимости «Талеона» присматривался инвестиционный фонд из Катара, а также инвесторы из ОАЭ и Кореи. Интересовалась объектом и сеть Marriott, которая планировала взять его в управление под брендом Autograph Marriott Hotels. Но эти переговоры оказались безрезультатны.
В 2013 году здание пытались выставлять на открытый аукцион за 12 млрд рублей. Причем собственник не возражал против голландской схемы (на понижение цены). Но торги не состоялись.
Весной 2018 года «Талеон» повторил попытку. На этот раз недвижимость продавали уже за 20,8 млрд рублей. Но эксперты рынка говорили, что планка слишком высока и собственник, скорее всего, просто хочет «прощупать» рынок.
Сейчас, несмотря на то, что цена почти в два раза ниже, чем годом ранее, она, по мнению участников рынка, все еще слишком высока, чтобы побудить покупателей к активным действиям. «Если цена будет рыночной, шансы продать актив появятся. Но пока она запредельная – 500 тыс. рублей за 1 кв. м. Думаю, торг надо начинать от 60 тыс. рублей за 1 кв. м. При условии, что здание купят под реконструкцию», – говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. «Собственник очень много средств вложил в этот отель и вряд ли без крайней нужды отдаст недвижимость дешевле, чем по 400 тыс. рублей за 1 кв. м. Но если будет острая необходимость, связанная с кредитами, долгами или другим бизнесом, цена может упасть до 100 тыс. рублей за 1 кв. м. И это вполне рыночная планка по нынешней ситуации. Но даже в этом случае купят его не как бизнес, а как красивую и статусную игрушку», – говорит председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.
Справка:
По данным JLL, гостиницы высокой ценовой категории в 2018 году достигли максимальной загрузки по рынку Петербурга – на их долю пришлось 72,2% проданных номеров. Но это на 1,4% меньше, чем годом ранее. Но снижение загрузки в люксовых отелях Петербурга оказалось самым незначительным в сравнении с другими сегментами – всего на 0,4%, что позволило отелям этой категории стать в городе лидерами по росту показателя доходности на номер (RevPAR).
За 2018 год в Петербурге было открыто 3 новых гостиницы на 540 номеров. За год отели Петербурга продали на 4,3% меньше номеров по сравнению с 2017 годом, и их загрузка снизилась до минимального уровня за последние четыре года – 61%. При этом средний тариф в Петербурге вырос на 17%, до рекордных 7,3 тыс. рублей.