Защищённый инструмент
Недвижимость в очередной раз показала себя одним из самых надёжных и доходных направлений для инвестиций, благодаря чему её популярность в 2023 году резко выросла. Это обсудили эксперты строительного рынка и рынка недвижимости.
Классическая сдача квартир в долгосрочную аренду уже несколько лет приносит доходность не выше 4% годовых, а иногда и в районе 3%, посетовал Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». Краткосрочная сдача в аренду может приносить существенный доход, уточнил он, однако это требует от собственника вложений времени. Или передачи функции оперативного управления какому-либо посреднику, и тогда это тоже снижает доходность. Так что основной доход инвесторы в недвижимость получают от прироста стоимости недвижимости.
Как сообщила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», в проекте «Огни залива», который находится в приморской части Красносельского района, на большом расстоянии от метро, стоимость квадратного метра за 2,5 года реализации выросла на 56%. «Понятно, что такую динамику не только наши достоинства обосновали, а и то, что происходило на рынке недвижимости в целом, — уточнила она. — Конечно, для подавляющего большинства инвесторов недвижимость остаётся самым понятным инструментом».
Яна Васильева, руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management, надеется, что в будущем недвижимость если и не сможет дорожать прежними темпами, то точно не станет заметно дешеветь. «Я не считаю, что рынок недвижимости можно сломать, — сказала она. — Или что-то с ним может случиться в глобальном негативном смысле. Возможно, будет некий период стагнации, потому что человеку ко всему нужно привыкать. Человек — такое существо. Буквально в том же 2014-, 15-м или 16-м году доля ипотечных сделок была ниже, чем в 18-м, 19-м или 20-м, когда появилась льготная ипотека. К нам приходили инвесторы, и мы считали приблизительную доходность, анализировали объект, и там было 60% годовых, а люди говорили: «Фу, это мало, что такое 60% годовых? Я хочу за 7 месяцев 100%!». То есть люди привыкли к быстрым спекулятивным сделкам, быстрому заработку высокому. Сейчас им нужно отвыкнуть от этого. Нужно перестроиться, понять, что рынок меняется. Я вижу, что сейчас, клиенты, которые приходят к нам приобретать номера в гостиничном комплексе Digital Village Vertical выстраивают собственную инвестиционную стратегию на ближайшие три где-то года, чтобы можно было сохранить накопленный капитал и получать доход от аренды».
По словам Сергея Софронова, для инвесторов, предпочитающих пассивный доход, в Петербурге есть альтернативный и прекрасно работающий формат инвестиций — сервисные апартаменты. «Вот здесь доход от аренды может перекрывать даже ипотечные платежи, поскольку апарт-отели ставят цель максимально загрузки номерного фонда наиболее прибыльным форматом в соответствии с сезоном, — считает он. — В этом году наша сеть апарт-отелей Avenir вышла на рынок гостеприимства сразу с тремя новыми апарт-отелями. И с первого же высокого сезона наша управляющая компания обеспечила среднюю загрузку более чем в 90%, а в некоторых объектах — 99%. Мы обеспечили показатели доходности собственникам даже большие, чем сами прогнозировали. И кроме того, у нас, как и у некоторых других апарт-отелей, есть гарантированная доходность. Это сумма, которую инвестор будет получать вне зависимости от ситуации с загрузкой апартамента». Среднюю доходность сервисных апартаментов в Петербурге сейчас Софронов оценил в 6-9% годовых».
За гарантией — к управляющему
Другие участники дискуссии подтвердили эти цифры. «У нас есть два понятных вида доходности, — объяснил Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well. — Это котловой метод, когда в управляющей компании есть, условно говоря, тысяча юнитов, 800 из них в настоящий момент находятся в управлении. И доход от этих 800 пропорционально квадратным метрам дольщиков, которые владеют тысячью апартаментов, распределяется между всеми инвесторами. Здесь мы точно знаем, что доход будет, но точно прогнозировать доходность в 2024 году мы не берёмся. При этом тем, кто хочет получить от нас конкретные цифры, мы предлагаем программу гарантированного дохода. Она распространяется на определённый пул апартаментов, ограниченный на текущий момент. Если изначально у нас было всего 100 таких апартаментов, то на текущий момент осталось всего 14. При входе на текущий момент в 9,4 млн рублей инвестор в течение трёх лет гарантировано будет зарабатывать 60 тысяч рублей в месяц. Чистыми на карту. Инвестору останется только заплатить налоги. Если принять во внимание капитализацию, то можно выйти на цифры порядка 15% годовых. Недвижимость в среднем каждую пятилетку удваивается в цене».
«У нас тоже есть программа гарантированной доходности, 80 тыс. рублей в месяц чистыми мы гарантируем на определённый пул апартаментов, — добавил Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development. — Окупаемость получается 6-8 лет при стопроцентной оплате. Для частных инвесторов, у кого есть средства в пределах 10 млн рублей, вариант оптимальный. На самом деле чек входа гораздо ниже. Можно взять ипотеку, у нас 20%, как у коллег, ипотечных сделок. Можно пользоваться рассрочкой, после ввода мы будем предлагать ещё рассрочку некоторое время. Так что минимальный порог входа может быть 1,5-2 млн при средней стоимости лота в 9 млн».
По словам Яны Васильевой, Becar также предлагает программы гарантированной доходности в гостиничном комплексе Digital Village Vertical. «Они разные, в зависимости от площади апартамента, — уточнила она. — Если взять, например, апартамент площадью 26 квадратных метров, он стоит сейчас в готовом уже отеле 8,9 млн рублей. Доходность составляет 65 тыс. рублей в месяц на два года. Это порядка 8,9% годовых. В дальнейшем, исходя из нашего опыта, будет 10-11% годовых спустя три года работы отеля. Это без капитализации».
Елена Дементьева, сооснователь агентства недвижимости «Надо брать», рассказала, что гарантированный доход очень хорошо способствует продажам апартаментов. «Это потрясающая история, особенно апарт-отель Well, — заявила она. — Мы очень круто его продаём. Я считаю, что одна из самых классных историй для клиента — это то, что вы дали гарантированный доход. Мы на этом очень много апартаментов продали. Из всего пула проданных апартаментов мы, наверное, только один продали без гарантированного дохода, и то только потому, что у женщины, которая его купила, у самой управляющая компания, и она сказала: «Я разберусь»».
Отсутствие приемлемого и понятного дохода, напротив, охлаждает интерес инвесторов. По словам Елены Дементьевой, в апарт-отеле YE'S Marata инвесторы стали массово избавляться от апартаментов, поскольку управляющая компания выплачивала владельцам апартаментов фиксированный доход в пределах 35-40 тысяч рублей в месяц. При этом сама компания получала с этих объектов гораздо больший доход, сдавая их посуточно. «Только с этого года компания стала показывать свои доходы от ”посутки” и давать клиентам процент от доходов, — продолжила Елена Дементьева. — И они стали зарабатывать. Чтоб вы понимали, в июне наша компания продала на вторичном рынке порядка 10 таких апартаментов. И мы бы продали больше, просто 10 человек сняли объекты с продажи, когда вот этот договор наконец-то управляющая компания им предложила».
Невероятный подъём
В течение 2023 года спрос на недвижимость, как жилую, так и нежилую, рос лавинообразно, отметили участники дискуссии.
«Начало года было достаточно сложным, продажи были на невысоком уровне, — вспомнила Светлана Денисова. — Но уже с начала второго квартала, с апреля, ситуация начала меняться. А конец лета и начало осени вообще принесли рекордные продажи. Ипотека взмыла вверх. Это связано, конечно, отчасти с адаптацией, с тем, что люди привыкли к существующему положению дел. Поверили в то, что, неизбежно, так или иначе произойдёт нормализация. Ну и, конечно, ожидания по ужесточению условий ипотеки играют роль стимула. Пришло ясное понимание, что на фоне ужесточения условий по ипотеке ждать снижения стоимости квадратного метра было бы совсем наивным. И граждане, что называется, побежали. То есть мы увидели буквально ажиотажный спрос».
«Если проследить тенденции с начала года, на текущий момент мы имеем где-то четырёхкратный рост продаж, — подтверждает тенденцию Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well. — С каждым месяцем мы росли относительно января, и пришли к тому, что, как и у коллег из «БФА-Девелопмент», сентябрь для нас стал рекордным. И октябрь, скорее всего, закроем с обновлением рекорда».
Как отметил Александр Кравцов, у ГК Fizika Development 2023 год тоже стал рекордным по продажам апартаментов. «Мы за три квартала реализовали в два раза больше по деньгам апартаментов, чем во всём 2022 году. Мы стартовали с продажами в феврале 2022 года, чуть больше полутора лет назад. Чек у нас вырос на 60%, если не больше. Стартовали со средним чеком 230, сейчас уже 390. И это не предел. У нас в сентябре средний чек 410 за метр квадратный. Поэтому я могу констатировать невероятный подъём в этом году. По крайней мере, в нашем проекте. Он находится в центре города. На мой взгляд, аналогов в этой локации нет. Поэтому у нас такой успех».
По мнению Кравцова, на руку девелоперам сыграло и ослабление рубля по отношению к иностранным валютам.
Национальные проекты, реализация которых началась в России, взаимоувязаны между собой и дополняют друг друга. В результате изменения должны происходить во всех сферах жизни. Об этом напомнили представители Правительства Ленобласти в ходе пресс-конференции в ТАСС.
Напомним, нацпроект «Жилье и городская среда», рассчитанный до 2024 года, включает четыре федеральных проекта: «Ипотека», «Жилье», «Формирование комфортной городской среды» и «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда».
Жилье
«Перед Ленобластью, как и перед другими регионами России, поставлена задача нарастить объемы ввода жилья. Наша итоговая планка к 2024 году превышает 3 млн кв. м в год. Однако из-за того, что регион в последние годы демонстрировал хорошие темпы строительства, уже на 2019 год нам предлагалось обеспечить ввод почти 2,9 млн «квадратов». Недавно мы договорились с Минстроем о снижении показателя на этот и будущий годы примерно до 2,5 млн кв. м», – сообщил заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Он напомнил, что предыдущие пару лет регион вводил около 2,6 млн кв. м жилья. «Но сейчас проходит реформа привлечения средств в жилищное строительство. Застройщики переходят на проектное финансирование. Перестройка механизма работы строителей и связанные с этим сложности могут вызвать временное снижение объемов ввода. Поэтому в Минстрое с пониманием отнеслись к нашему предложению», – рассказал чиновник.
При этом Михаил Москвин подчеркнул, что переход рубежа в 3 млн кв. м. ежегодного ввода – задача хоть и непростая, но выполнимая. Одним из ресурсов для этого должно стать содействие как на региональном, так и на федеральном уровне созданию инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры: «Направление дополнительных госсредств на решение этих задач снизит нагрузку на застройщиков, положительно повлияет на ценообразование и простимулирует рост объемов строительства».
По его словам, только по программе «Стимул», дающей возможность привлекать федеральные деньги на создание социальной инфраструктуры, в этом году на эти цели направляется около 1,5 млрд рублей (в т.ч. более 1 млрд – из госказны). «А на будущий год мы формируем программу уже на 2,5 млрд рублей. Отмечу, что в Минстрое позитивно реагируют на нашу активность. Тем более что все установленные для получения денег требования мы выполняем. Детсады и школы строятся, причем именно в тех местах, где идет активное жилищное строительство», – отметил Михаил Москвин.
Как добавил глава Комитета по строительству Ленобласти Константин Панкратьев, реализация программы «Стимул» набирает обороты. «Начинали мы с одного объекта. Сейчас в стадии строительства уже шесть, еще шесть заявлено в программу на будущий год. Теперь начинается сдача. Детсад в Буграх на 190 мест уже получил заключение о соответствии и будет введен в ближайшее время. К концу года будут достроены две школы в Буграх на 950 мест каждая и школа на 1175 мест в Мурино. Продолжаются работы по строительству детсада на 295 мест в Кудрово и школы на 550 мест в Ломоносовском районе», – рассказал он.
Чиновник отметил также, что в деле повышения объемов ввода региональные власти намерены уделять повышенное внимание развитию ИЖС. «Уже в прошлом году его доля в общем объеме ввода превысила четверть – 700 тыс. кв. м из 2,6 млн. И работа в этом направлении продолжается. Осматриваются свободные участи, оценивается возможность обеспечения инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой», – сообщил Константин Панкратьев.
Аварийное жилье
Как напомнил Михаил Москвин, федеральный проект в этой сфере называется теперь «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». «Разница в сравнении с предыдущими программами не только в названии. Раньше ставилась задача к определенному сроку переселить некое число граждан из аварийного жилья. Сейчас же, как видно из самого названия проекта, необходимо добиться того, чтобы сокращение непригодного для проживания фонда шло темпами, опережающими признание новых объектов аварийными», – пояснил он.
Всего на эти цели до 2024 года намечено потратить 12,5 млрд рублей. Они пойдут как на закупку жилья, так и на новое строительство. «Пока мы только приобретаем жилье на вторичном рынке, а с будущего года приступим к строительству домов по этой программе», – рассказал Михаил Москвин.
Константин Панкратьев добавил, что в этом году будет расселено лишь 4 тыс. кв. м аварийного жилья, зато уже в будущем – даже больше, чем планировалось: около 20,5 тыс. кв. м. «А с 2021 года начнем предоставлять жилье в специально построенных для этого домах. Уже сейчас заключены контракты на проектирование 50 тыс. кв. м. В ближайшее время намечено подписать еще примерно на столько же. В Шумском поселении заключен договор на строительство первого дома. Оператором программы выступает ЛенОблАИЖК», – сообщил он.
Михаил Москвин также пояснил изменение технологии получения «квадратов» для расселения граждан. «Начинать работу надо прямо сейчас, а строительство – процесс не быстрый. Поэтому начали с выкупа. Но строить – дешевле. То есть на те же деньги можно обеспечить нормальным жильем большее число людей. При этом оба варианта сохранятся и впредь, поскольку квартиру нужно предоставлять на территории того же муниципального образования, где человек жил ранее. В некоторых местах просто нет свободного рынка, чтобы купить жилье, – придется строить. В других – наоборот: число переселяемых настолько невелико, что возводить дома нет смысла – будем покупать», – отметил он.
Федеральная программа ориентирована на расселение аварийного фонда, признанного таковым до 2017 года, напомнил Константин Панкратьев. «Но мы не забыли и о тех, чье жилье признано не пригодным для проживания и после этого. Для них сформирована региональная программа переселения. В 2020 году на ее реализацию планируется направить около 200 млн рублей», – рассказал он.
Комфортная среда
В рамках проекта «Формирование комфортной городской среды» в Ленобласти намечено до 2024 года благоустроить 534 общественных пространства. «Это наиболее заметная для граждан работа, поскольку результаты ее видны всем. Кроме того, сами люди инициируют и выбирают проекты, которые нужно реализовать в первую очередь. И сами же они контролируют результат», – отметил Михаил Москвин.
Как сообщил замглавы Комитета по ЖКХ Ленобласти Валерий Хабаров, объемы финансирования программы неуклонно растут. В 2018 году на эти цели было направлено чуть более 1 млрд рублей, в 2019-м – 1,3 млрд, на будущий запланировано 1,6 млрд. «В работе сейчас находятся 122 проекта – 49 дворов и 73 общественных пространства – парков, скверов, площадей, набережных и др. Все контракты заключены своевременно. Более того, 30 объектов уже завершено. Работы в дворовых территориях планируется закончить к 30 сентября, в общественных пространствах – к 30 октября. Проект-победитель Всероссийского конкурса лучших проектов создания комфортной городской среды 2018 года, реализуемый в Выборге, будет завершен 14 ноября 2019 года», – рассказал он.
Чиновник напомнил также, что в январе 2019 года губернатор Ленобласти Александр Дрозденко принял решение о создании регионального центра компетенций. Его основной задачей будет привлечение молодежи, волонтеров и студентов к решению вопросов городской среды, вовлечение в процесс проектирования, отбора и реализации проектов жителей. «Подготовка к созданию этого центра подходит к концу. Он начнет работу в октябре этого года», – сообщил Валерий Хабаров.
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти:
– В каком-то смысле Санкт-Петербургу будет проще достигнуть плановых показателей по росту объемов ввода жилья, чем области. Дело в том, что в городе реализуется множество проектов редевелопмента бывших промышленных территорий «серого пояса».
А с точки зрения привлекательности для покупателей это достаточно интересные локации, находящиеся во внутренних районах города. Девелоперы осваивают их все активнее. Между тем есть очевидная разница в маржинальности строительного бизнеса в двух субъектах РФ.
При практически одинаковой себестоимости возведения объектов жилье в городе гораздо дороже. Конкуренция между рынками недвижимости регионов так или иначе существует, а значит, нам необходимо усиливать привлекательность жилья в Ленобласти за счет тех ресурсов, которые есть.
Необходимо строить комфортные, благоустроенные кварталы, формировать социнфраструктуру, сдерживать рост цен, обеспечивать транспортную доступность. Для последней задачи немалую роль играет еще один нацпроект – по развитию дорожной сети. В этом году Минтранс добавил более 800 млн рублей на эти цели.
И часть этих денег пойдет на развитие транспортной инфраструктуры в местах активного жилищного строительства. На 2020 год мы уже получили подтверждение на федеральное софинансирование таких важных с этой точки зрения объектов, как расширение трассы от КАД до Колтушей, продолжение Пискаревского проспекта, строительство дороги от КАД к транспортно-пересадочному узлу «Девяткино».
Застройщики Санкт-Петербурга и Ленобласти вносят все больший вклад в создание социальной инфраструктуры регионов. В Северной столице новые ПЗЗ прямо предписывают создание детсадов и школ в новых проектах застройки. Впрочем, по словам игроков рынка, наличие таких объектов в составе ЖК стало уже нормой, ожидаемой покупателями жилья от застройщиков.
По данным вр. и. о. губернатора Петербурга Александра Беглова, в этом году в городе откроется 11 новых школ (9 из них – ко Дню знаний) и 44 детских сада (25 – к 1 сентября). «За один год, конечно, не выправить ситуацию. Слишком долго накапливался дефицит», – отметил глава города, заверив, что проблема будет решаться активными темпами.
Вклад застройщиков
Часть новых объектов социальной инфраструктуры вводится по старой схеме – путем реализации АИП. Но в большей мере в решение проблемы вкладываются девелоперы. В годовом исчислении (с 1 сентября 2018 года) ими введено в эксплуатацию не менее 30 детсадов. Новые объекты начали работать, в частности, в таких жилых комплексах, как «ЗимаЛето», «Чистое небо» (оба – Setl Group), «Московские ворота» (Группа «Эталон»), ЖК «Приневский» (Группа ЦДС), «Юнтолово» («Главстрой Санкт-Петербург»), «Кремлевские звезды» и «Золотые купола» (оба – РСТИ) и др. Кроме того, построено 10 школ. Они появились, например, в составе проектов «Новоорловский» («ЮИТ Санкт-Петербург»), «Северная долина» («Главстрой Санкт-Петербург»), Green City (Группа RBI) и др.
Председатель правления РСТИ (ГК «РосСтройИнвест») Игорь Креславский отмечает, что возведение социальных объектов – это существенная статья расходов для девелопера. «В Петербурге стоимость строительства одного места в детском саду в среднем составляет порядка 1,5 млн рублей, одного места в школе – около 1,3 млн», – говорит он.
По оценке руководителя группы маркетинга компании ЦДС Петра Буслова, затраты на объекты социальной инфраструктуры в общем объеме инвестиций в проект составляют в среднем около 5%.
Красиво и удобно
По словам экспертов, возводя социальные объекты, строители стремятся сделать их красивыми, удобными и функциональными.
Петр Буслов подчеркивает, что строительство «социалки» ведется в строгом соответствии с городскими нормативами. В них прописано количество мест в детсадах и школах, исходя из площади ЖК и расчетного числа жителей. «При работе с каждым объектом мы продумываем его концепцию, дизайн и стараемся сделать его максимально удобным для детей. Ведь в детсаду и школе ребенок проводит значительную часть дня, и для нас важно, как будет выглядеть это место. Например, для детского сада, построенного нами в Кудрово, был разработан дизайн-проект в сдержанном скандинавском стиле», – рассказывает он.
По словам начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николая Гражданкина, компания строит детсады и школы в составе своих ЖК по индивидуальным проектам. «В большинстве случаев это отдельно стоящие двух-четырехэтажные здания с огороженной территорией, на которой расположены спортивные и прогулочные площадки для детей разных возрастов. Строим по кирпично-монолитной технологии с наружными кирпичными стенами. Возведенные здания получаются теплыми, экологичными, приятными глазу. Обязательно продумываем логистику – как будут обеспечиваться подходы и проезды к зданию. Также мы стараемся проектировать соцобъекты, учитывая все передовые технологии. Например, школа в «Новом Оккервиле» реализована в рамках модели «школа-технопарк», а потому в ней изначально оборудованы лингафонные классы, лаборатории, классы робототехники и нанотехнологий, телевизионная студия и пр.», – говорит он.
«Подход к возведению социальной инфраструктуры отличается в зависимости от того, идет ли речь о точечной застройке или реализации проектов комплексного освоения территорий. Отдельные дома появляются в микрорайоне с уже сложившейся инфраструктурой. Возведение больших объемов жилья невозможно без создания качественной инфраструктуры, включающей детсады, школы, медицинские центры, коммерческие площади, новые дороги и другие необходимые объекты», – отмечает директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.
В «ЮИТ Санкт-Петербург» подчеркнули, что соцобъект сейчас – это не только здание, но и серьезный объем сопутствующей инфраструктуры. «Школа, построенная в ЖК «Новоорловский», включает объекты школьной инфраструктуры, в том числе бассейн, спортивный зал, просторный актовый зал, большую библиотеку, располагающуюся в четырех помещениях. Для обеспечения комфортных условий для людей с инвалидностью в школе предусмотрен пассажирский лифт. На школьной территории размещается стадион со всем необходимым для занятий физкультурой и спортом. Особое внимание уделяется безопасности учеников и преподавателей школы. Территория школы огорожена, на здании школы установлены камеры для видеонаблюдения по периметру», – рассказали в компании.
Стало нормой
Эксперты отмечают, что даже если не говорить о новой норме ПЗЗ, в сознании покупателей наличие социнфраструктуры в составе ЖК стало обычным явлением. «Многие наши покупатели — это семьи с детьми или пары, планирующие появление ребенка. Такой аудитории важно наличие социальной инфраструктуры, причем это касается покупателей жилья любого класса», – говорит Игорь Креславский.
«Наличие развитой инфраструктуры является одним из основных факторов, которые определяют качество жизни. Сегодня уже недостаточно предложить покупателям просто доступное жилье. Важным является наличие детсадов, школ, спортивных и детских площадок, зон для прогулок и отдыха, отделений полиции и медицинских центров», – соглашается Юлия Ружицкая.
Наличие собственной социнфраструктуры повышает привлекательность проекта для определенных групп покупателей, в частности молодых семей с детьми, признает Петр Буслов. «Однако присутствие в составе ЖК детсада или школы не является решающим фактором, влияющим на покупку. На первом месте стоят такие параметры, как цена квартиры, ее площадь и планировка, а также локация жилого комплекса, в частности его транспортная доступность», – подчеркивает он.
Мнение
Александр Беглов, вр. и. о. губернатора Петербурга:
– Работа по вводу в строй объектов социальной инфраструктуры, которую мы начали с нового года, ведется активно. И у нас уже есть конкретные результаты. Мы будем и дальше наращивать темпы и, уверен, в скором времени решим проблему дисбаланса между жильем и социальной инфраструктурой.