Защищённый инструмент
Недвижимость в очередной раз показала себя одним из самых надёжных и доходных направлений для инвестиций, благодаря чему её популярность в 2023 году резко выросла. Это обсудили эксперты строительного рынка и рынка недвижимости.
Классическая сдача квартир в долгосрочную аренду уже несколько лет приносит доходность не выше 4% годовых, а иногда и в районе 3%, посетовал Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». Краткосрочная сдача в аренду может приносить существенный доход, уточнил он, однако это требует от собственника вложений времени. Или передачи функции оперативного управления какому-либо посреднику, и тогда это тоже снижает доходность. Так что основной доход инвесторы в недвижимость получают от прироста стоимости недвижимости.
Как сообщила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», в проекте «Огни залива», который находится в приморской части Красносельского района, на большом расстоянии от метро, стоимость квадратного метра за 2,5 года реализации выросла на 56%. «Понятно, что такую динамику не только наши достоинства обосновали, а и то, что происходило на рынке недвижимости в целом, — уточнила она. — Конечно, для подавляющего большинства инвесторов недвижимость остаётся самым понятным инструментом».
Яна Васильева, руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management, надеется, что в будущем недвижимость если и не сможет дорожать прежними темпами, то точно не станет заметно дешеветь. «Я не считаю, что рынок недвижимости можно сломать, — сказала она. — Или что-то с ним может случиться в глобальном негативном смысле. Возможно, будет некий период стагнации, потому что человеку ко всему нужно привыкать. Человек — такое существо. Буквально в том же 2014-, 15-м или 16-м году доля ипотечных сделок была ниже, чем в 18-м, 19-м или 20-м, когда появилась льготная ипотека. К нам приходили инвесторы, и мы считали приблизительную доходность, анализировали объект, и там было 60% годовых, а люди говорили: «Фу, это мало, что такое 60% годовых? Я хочу за 7 месяцев 100%!». То есть люди привыкли к быстрым спекулятивным сделкам, быстрому заработку высокому. Сейчас им нужно отвыкнуть от этого. Нужно перестроиться, понять, что рынок меняется. Я вижу, что сейчас, клиенты, которые приходят к нам приобретать номера в гостиничном комплексе Digital Village Vertical выстраивают собственную инвестиционную стратегию на ближайшие три где-то года, чтобы можно было сохранить накопленный капитал и получать доход от аренды».
По словам Сергея Софронова, для инвесторов, предпочитающих пассивный доход, в Петербурге есть альтернативный и прекрасно работающий формат инвестиций — сервисные апартаменты. «Вот здесь доход от аренды может перекрывать даже ипотечные платежи, поскольку апарт-отели ставят цель максимально загрузки номерного фонда наиболее прибыльным форматом в соответствии с сезоном, — считает он. — В этом году наша сеть апарт-отелей Avenir вышла на рынок гостеприимства сразу с тремя новыми апарт-отелями. И с первого же высокого сезона наша управляющая компания обеспечила среднюю загрузку более чем в 90%, а в некоторых объектах — 99%. Мы обеспечили показатели доходности собственникам даже большие, чем сами прогнозировали. И кроме того, у нас, как и у некоторых других апарт-отелей, есть гарантированная доходность. Это сумма, которую инвестор будет получать вне зависимости от ситуации с загрузкой апартамента». Среднюю доходность сервисных апартаментов в Петербурге сейчас Софронов оценил в 6-9% годовых».
За гарантией — к управляющему
Другие участники дискуссии подтвердили эти цифры. «У нас есть два понятных вида доходности, — объяснил Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well. — Это котловой метод, когда в управляющей компании есть, условно говоря, тысяча юнитов, 800 из них в настоящий момент находятся в управлении. И доход от этих 800 пропорционально квадратным метрам дольщиков, которые владеют тысячью апартаментов, распределяется между всеми инвесторами. Здесь мы точно знаем, что доход будет, но точно прогнозировать доходность в 2024 году мы не берёмся. При этом тем, кто хочет получить от нас конкретные цифры, мы предлагаем программу гарантированного дохода. Она распространяется на определённый пул апартаментов, ограниченный на текущий момент. Если изначально у нас было всего 100 таких апартаментов, то на текущий момент осталось всего 14. При входе на текущий момент в 9,4 млн рублей инвестор в течение трёх лет гарантировано будет зарабатывать 60 тысяч рублей в месяц. Чистыми на карту. Инвестору останется только заплатить налоги. Если принять во внимание капитализацию, то можно выйти на цифры порядка 15% годовых. Недвижимость в среднем каждую пятилетку удваивается в цене».
«У нас тоже есть программа гарантированной доходности, 80 тыс. рублей в месяц чистыми мы гарантируем на определённый пул апартаментов, — добавил Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development. — Окупаемость получается 6-8 лет при стопроцентной оплате. Для частных инвесторов, у кого есть средства в пределах 10 млн рублей, вариант оптимальный. На самом деле чек входа гораздо ниже. Можно взять ипотеку, у нас 20%, как у коллег, ипотечных сделок. Можно пользоваться рассрочкой, после ввода мы будем предлагать ещё рассрочку некоторое время. Так что минимальный порог входа может быть 1,5-2 млн при средней стоимости лота в 9 млн».
По словам Яны Васильевой, Becar также предлагает программы гарантированной доходности в гостиничном комплексе Digital Village Vertical. «Они разные, в зависимости от площади апартамента, — уточнила она. — Если взять, например, апартамент площадью 26 квадратных метров, он стоит сейчас в готовом уже отеле 8,9 млн рублей. Доходность составляет 65 тыс. рублей в месяц на два года. Это порядка 8,9% годовых. В дальнейшем, исходя из нашего опыта, будет 10-11% годовых спустя три года работы отеля. Это без капитализации».
Елена Дементьева, сооснователь агентства недвижимости «Надо брать», рассказала, что гарантированный доход очень хорошо способствует продажам апартаментов. «Это потрясающая история, особенно апарт-отель Well, — заявила она. — Мы очень круто его продаём. Я считаю, что одна из самых классных историй для клиента — это то, что вы дали гарантированный доход. Мы на этом очень много апартаментов продали. Из всего пула проданных апартаментов мы, наверное, только один продали без гарантированного дохода, и то только потому, что у женщины, которая его купила, у самой управляющая компания, и она сказала: «Я разберусь»».
Отсутствие приемлемого и понятного дохода, напротив, охлаждает интерес инвесторов. По словам Елены Дементьевой, в апарт-отеле YE'S Marata инвесторы стали массово избавляться от апартаментов, поскольку управляющая компания выплачивала владельцам апартаментов фиксированный доход в пределах 35-40 тысяч рублей в месяц. При этом сама компания получала с этих объектов гораздо больший доход, сдавая их посуточно. «Только с этого года компания стала показывать свои доходы от ”посутки” и давать клиентам процент от доходов, — продолжила Елена Дементьева. — И они стали зарабатывать. Чтоб вы понимали, в июне наша компания продала на вторичном рынке порядка 10 таких апартаментов. И мы бы продали больше, просто 10 человек сняли объекты с продажи, когда вот этот договор наконец-то управляющая компания им предложила».
Невероятный подъём
В течение 2023 года спрос на недвижимость, как жилую, так и нежилую, рос лавинообразно, отметили участники дискуссии.
«Начало года было достаточно сложным, продажи были на невысоком уровне, — вспомнила Светлана Денисова. — Но уже с начала второго квартала, с апреля, ситуация начала меняться. А конец лета и начало осени вообще принесли рекордные продажи. Ипотека взмыла вверх. Это связано, конечно, отчасти с адаптацией, с тем, что люди привыкли к существующему положению дел. Поверили в то, что, неизбежно, так или иначе произойдёт нормализация. Ну и, конечно, ожидания по ужесточению условий ипотеки играют роль стимула. Пришло ясное понимание, что на фоне ужесточения условий по ипотеке ждать снижения стоимости квадратного метра было бы совсем наивным. И граждане, что называется, побежали. То есть мы увидели буквально ажиотажный спрос».
«Если проследить тенденции с начала года, на текущий момент мы имеем где-то четырёхкратный рост продаж, — подтверждает тенденцию Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well. — С каждым месяцем мы росли относительно января, и пришли к тому, что, как и у коллег из «БФА-Девелопмент», сентябрь для нас стал рекордным. И октябрь, скорее всего, закроем с обновлением рекорда».
Как отметил Александр Кравцов, у ГК Fizika Development 2023 год тоже стал рекордным по продажам апартаментов. «Мы за три квартала реализовали в два раза больше по деньгам апартаментов, чем во всём 2022 году. Мы стартовали с продажами в феврале 2022 года, чуть больше полутора лет назад. Чек у нас вырос на 60%, если не больше. Стартовали со средним чеком 230, сейчас уже 390. И это не предел. У нас в сентябре средний чек 410 за метр квадратный. Поэтому я могу констатировать невероятный подъём в этом году. По крайней мере, в нашем проекте. Он находится в центре города. На мой взгляд, аналогов в этой локации нет. Поэтому у нас такой успех».
По мнению Кравцова, на руку девелоперам сыграло и ослабление рубля по отношению к иностранным валютам.
Законодательное собрание Ленинградской области на прошлой неделе во втором и третьем чтениях приняло проект областного закона «Об областном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов».
Бюджет остается социально ориентированным, а доходная и расходная его части на 2020 год впервые утверждены выше фактических показателей 2019-го.
Доходная часть бюджета региона (с учетом средств из федерального бюджета на реализацию нацпроектов) в 2020 году составит 146 млрд рублей, в 2021 году – 153,4 млрд рублей, в 2022 году – 161,4 млрд рублей.
Расходы на 2020 год утверждены в объеме 154,1 млрд рублей, на 2021 год – 162 млрд рублей, на 2022 год – 166 млрд рублей. Дефицит составит 8 млрд рублей (6% от собственных доходов) в 2020 году и к 2022 году сократится до 4,5 млрд рублей (3%).
Социальную ориентацию подтверждают запланированные расходы. Так, в 2020 году предполагается потратить 35,1 млрд рублей на здравоохранение, 25,7 млрд рублей – на образование, 21 млрд рублей – на другие социальные программы.
Комитет по здравоохранению уже знает, куда будут направлены средства, выделенные на соответствующую статью. В частности, планируется провести ремонт в 34 объектах, в том числе в Токсовской больнице, подразделениях Ленинградской областной клинической больницы, в детских поликлиниках в Пикалёво, Волосово, Подпорожья, в Рощинской межрайонной больнице и т. д.
Председатель постоянной комиссии по бюджету и налогам Татьяна Бездетко отметила рост параметров бюджета на протяжении пяти лет. «Наиболее существенным стало увеличение расходов на социальную сферу: рост ассигнований на образование составил 177,7%, на здравоохранение – 122,6%, культуру – 205,9%, социальную политику – 201,4%, физкультуру и спорт – 164,2%. Существенно вырос объем финансирования Адресной инвестиционной программы, а это очень сложная задача», – добавила она.
Кроме того, принятый документ предусматривает увеличение расходов на Адресную инвестиционную программу, в том числе благоустройство дворовых и общественных территорий. Так, 220 млн рублей направлено дополнительно на ремонт дворовых территорий, еще 1,4 млн рублей – на благоустройство общественных зон. Дополнительные расходы – результат обсуждения проекта бюджета в постоянных комиссиях областного парламента.
Как сообщает пресс-служба ЗакС, в ходе обсуждения депутаты внесли 57 поправок, 56 из которых было одобрено, одна отклонена по объективным причинам.
6 декабря в Санкт-Петербурге состоялась конференция на тему «Актуальные вопросы и тенденции развития современных систем управления охраной труда в строительной отрасли».
Участниками мероприятия стали руководители строительных компаний Петербурга и Ленинградской области, представители саморегулируемых организаций, специалисты по охране труда и промышленной безопасности в области строительства, студенты и аспиранты профильных вузов.
Организатором конференции выступила Ассоциация «Национальное объединение строителей», модерировал пленарное заседание координатор НОСТРОЙ по СЗФО, член Совета НОСТРОЙ, председатель Комитета по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка НОСТРОЙ Никита Загускин.
В пленарном заседании в качестве спикеров приняли участие исполнительный директор НОСТРОЙ Виктор Прядеин, заместитель председателя Комитета по труду и занятости населения Санкт-Петербурга Пётр Тищенко, заместитель руководителя Государственной инспекции труда в городе Санкт-Петербурге – заместитель главного государственного инспектора труда в городе Санкт-Петербурге (по охране труда) Игорь Беляев, начальник отдела охраны труда и государственной экспертизы условий труда Комитета по труду и занятости населения Санкт-Петербурга Константин Дженжеруха, и.о. начальника отдела инженерного обеспечения Управления капитального строительства Комитета по строительству Санкт-Петербурга Сергей Веркеев, начальник отдела строительного контроля подведомственной комитету организации ГКУ «Управление строительства Ленинградской области» Александр Матвеев, заведующей кафедрой техносферной безопасности Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета, руководитель проекта SAFECON Виталий Цаплин, руководитель отдела стандартизации и технического регулирования Единого национального объединения труда Алексей Елистратов и начальник отдела трудовых мигрантов с безвизовым порядком въезда Санкт-Петербургского государственного автономного учреждения «Центр трудовых ресурсов» Сергей Лукьяненко.
Виктор Прядеин в своем приветствии участникам конференции выразил благодарность всем присутствующим за проявленный высокий интерес к мероприятию со стороны петербургских специалистов по охране труда.
В своем докладе исполнительный директор НОСТРОЙ остановился на разделах законодательства, которые обеспечивают соблюдение требований техники безопасности в процессе строительных работ и правил охраны труда, а также пояснил, какими законодательными актами осуществляется контроль установленных требований со стороны СРО.
Наибольший интерес участников конференции вызвала демонстрация спикером инновационных программных продуктов, использующих технологию компьютерного зрения на объектах строительства и производства. Новейшие разработки направлены на идентификацию, контроль, сбор и анализ данных по оснащенности рабочего персонала СИЗ, нарушениям правил нахождения лиц в опасных зонах и пр.
Никита Загускин добавил: «Система видеофиксации, которая позволяет выявлять нарушения, хорошо известна и широко используется в различных сферах. Надеемся, в ближайшее время строительство также активно перейдет на программное обеспечение для контроля требований по охране и безопасности труда ввиду того, что отсутствие человеческого фактора максимально упрощает многие контрольные процедуры».
О порядке взаимодействия Государственной инспекции труда, СРО и строительных организаций по проведению надзорных мероприятий по соблюдению требований охраны труда рассказал Игорь Беляев. Также он привел данные по травматизму в строительстве по состоянию на конец 2019 года, основными причинами которого по-прежнему являются: недостатки в обучении персонала, низкая квалификация специалистов по ОТ и руководящего состава строительных компаний, отсутствие необходимых документов на производство строительных работ, неудовлетворительное состояние ограждающих и защитных конструкций на строительных площадках и т.д.
Сергей Веркеев и Александр Матвеев поделились опытом реализации современных систем управления охраной труда на строительных объектах Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В частности, в Сосновом Бору возводится Центр волейбола, претендующий на звание образцового объекта, построенного по всем стандартам требований охраны и безопасности труда.
Константин Дженжеруха отметил, что в Санкт-Петербурге за текущий год было зафиксировано 43 несчастных случая на строительных площадках, из которых 9 со смертельным исходом, 25 тяжелых и 2 случая с вопиющим нарушением требований охраны труда и техники безопасности. Однако положительным моментом можно считать то, что в этом году Россия наконец-то присоединилась к международной концепции «Нулевого травматизма» (Vision Zero), что должно повлиять на повышение безопасности в строительстве.
О системе подбора кадров для строительных организаций Санкт-Петербурга, разработанной «Центром трудовых ресурсов», рассказал Сергей Лукьяненко. Учреждение проводит политику оповещения, консультирования и правовой поддержки трудовых мигрантов с безвизовым въездом, а также профориентационные мероприятия для молодёжи.
Виталий Цаплин ознакомил участников мероприятия с ходом реализации международного проекта SAFECON, в рамках которого завершается строительство Парка безопасности «Умный город» на территории Ленинградской области.
О необходимых мероприятиях, которые должны проводить строительные компании для соответствия требованиям СТО НОСТРОЙ 8.1.1.-2019 «Системы управления охраной труда в строительных организациях. Порядок создания и внедрения», рассказал Алексей Елистратов.
Завершая пленарную часть конференции, Пётр Тищенко поблагодарил НОСТРОЙ за внимательное отношение к вопросу охраны труда и безопасности на стройплощадках, выразив уверенность, что при таком подходе концепция «Нулевого травматизма» в нашей стране может быть реализуема.
Спикеры отметили высокую активность и заинтересованность аудитории, поскольку в ходе планерного заседания слушатели задавали докладчикам много злободневных вопросов, а также делились своим опытом, возникающими в процессе работы проблемами и озвучивали свои предложения.
Вторая часть конференции прошла в формате интерактивной деловой игры «Брейн-ринг «Профессиональные риски в строительстве: идентификация, оценка, управление». Все участники мероприятия, включая спикеров конференции, были разделены на команды, которые за короткий срок должны были определить нарушения правил охраны труда во фрагментах кинофильмов «Операция «Ы» и другие приключения Шурика», «Высота» и пр. Победу в игре одержала команда СПБГАСУ под руководством Виталия Цаплина.
Участниками конференции было высказано пожелание продолжить общение с представителями государственных органов исполнительной власти на темы, волнующие специалистов охраны труда, а формат интерактивной игры «брейн-ринг» был единодушно признан эффективным способом формирования новых неформальных коммуникаций внутри профессионального сообщества.