Рынок недвижимости: инвесторы стучатся в дверь
Весной участники рынка недвижимости в один голос утверждали, что частные инвесторы прекратили вкладываться в жилье. Но сейчас ситуацию на рынке иначе как ажиотажной не назовешь. И инвестиции граждан снова потекли в квадратные метры. Инвестиционные сделки идут как в сегменте традиционной недвижимости, так и в секторе апартаментов.
Директор по продажам холдинга AAG Игорь Бадиков рассказывает, что в минувшем году его компания, как и весь рынок, столкнулась со снижением спроса. В бизнес-классе просадка в среднем составила примерно 50%. Не все участники рынка были к такому готовы Игрокам пришлось перестраивать подходы. «Наша компания обсудила и согласовала с банками-кредиторами новые параметры ковенант – уменьшила план ежемесячных продаж, увеличила сроки экспозиции, но немножко повысила стоимость квадратного метра за счет этого, - говорит Игорь Бадиков. – То есть AAG растянула продажи на более длительный срок, но на снижение стоимости метра не пошла».
К сегодняшнему дню, чтобы вернуться к выполнению плана, компания также запустила ряд программ – таких как «трейд ин», «срочный выкуп», когда выкупаются за реальные живые деньги квартира клиента, а он приобретает новую в доме холдинга; добавила рассрочки, где первоначальный взнос начинается от 5%... «На фоне улучшающихся показателей сейчас мы чувствуем себя гораздо уверенней. И первое полугодие закрыли хорошо с перевыполнением, плана примерно на 15%», – рапортует директор по продажам холдинга.
«За последние полтора года нас подготовили к разным вариантам развития событий – пандемия, СВО, мобилизация... Особенно после такого повышения ключевой ставки, я думаю, застройщики сейчас готовы ко всему, но не к снижению цен», – резюмирует Игорь Бадиков.
Генеральный директор АН ГК «КВС» Анжелика Альшаева рассказывает, что компания также изменила ряд подходов. Например, были пересмотрены условия по проектному финансированию с расчётом увеличения доли продаж после ввода объекта в эксплуатацию. «Но данное маркетинговое решение показало себя недостаточно эффективным – начинаются определенные проблемы с реализацией и усиливается конкурентная борьба по линии комплексного развития территорий. И сейчас компания опять перестраивает структуру продаж обратно», – говорит Анжелика Альшаева.
В КВС объем продаж в августе по сравнению с июлем по самым скромным оценкам подрос на 30%. Но, к сожалению, на прыжок вверх ключевой ставки банковский пул отреагировал повышением ставок по несубсидируемым жилищным кредитам на 2 п.п.—2,5 п.п. А ведь именно льготная ипотека позволяет застройщикам держать более высокие цены.
«Конечно, история с ажиотажем всегда приводит к увеличению цены. Но, как показывает опыт, застройщики с такой же лёгкостью и снижают стоимость на недвижимость – главное, придерживаться своей финансовой модели, – резюмирует Анжелика Альшаева. - А наличие роста цены на квадратный метр, наличие скидок и программ – это инструмент для продажи. Все зависит от того, что будет дальше происходить в экономике государства, и какие новости принесет геополитика. Мы же, в свою очередь, будем подстраиваться под обстановку».
«Характер частных инвестиций изменился: люди покупают новостройку чтобы сберечь накопления, а не с целью заработка на перепродаже. И в данном сегменте также основной проблемой является не льготная, а достаточно высокая, и еще больше подросшая после увеличения ключевой, ипотечная ставка для квартир на вторичном рынке и за пределами программ субсидирования, – считает руководитель по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина. – А преимущественная часть покупок на первичке происходит после продажи старой квартиры».
«Скачек ключевой ставки в реальности пока не очень отразился на ипотечных продуктах на первичном рынке, – делится руководитель по продажам. – Ведь львиная доля сделок идет с привлечением субсидированной ипотеки от застройщиков. Однако ЦБ может и далее ужесточать условия по ипотеке, что в моменте подогревает спрос, а в случае принятия жёстких мер (например, ещё большего повышения первоначального взноса и снижения доли субсидирования в ипотеке) может серьезно его подорвать».
Ирина Орлянкина соглашается, что срыва планов по вводу новостроек на уровне вводу нового жилья в границах Северо-Запада ожидать по итогам нынешнего года не следует. В силу проектного финансирования у застройщиков нет иного выхода, как строить и сдавать вовремя, не зависимо от колебания цен на стройматериалы, дефицит рабочей сила или бюрократических рогаток и макроэкономических вызовов.
В свою очередь коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов отмечает смещение сезонных факторов. Если ранее в мае застройщики получали торможение продаж в связи со стартом дачного сезона, то нынешний май в комфорт-сегменте показал высокий спрос, по ряду критериев даже лучше марта-апреля.
Текущие продажи компании специалист оценивает, как очень хорошие. Так в августе ГК «ПСК» запустила в продажу проект бизнес-класса на 113 квартир. И спрос превысил ожидания настолько, что уже на старте продаж застройщик несколько раз повышал цену.
«Ну и в премиальном проекте «Северная корона» также цены повышаются в связи с высокой степенью готовности, – рассказывает Сергей Софронов. – Кроме того, на элитные сегменты стала больше внимания обращать часть граждан, прежде предпочитавшая инвестиции, связанные с валютами недружественных стран».
Как подсчитал специалист, август к июлю – это плюс 35% выручки. И в сентябре картина не меняется. «Граждане понесли деньги в рынок недвижимости с удвоенной энергией. Причем, как в первичку, так и во вторичку, чтобы защитить свои сбережения от девальвации. Увы, транслируемая СМИ новостная повестка рождает ощущение, что обесценивание рубля действительно происходит. И люди пытаются припарковать в том же самом квадратном метре», – говорит эксперт.
Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов, соглашается, что, если сравнивать с 2021 годом, то снижение показателей сомнения не вызывает, какой сегмент ни возьми: бизнес-класс, премиум или сервисные апартаменты. Однако, последние месяцы компания регулярно обновляет рекорды. «В марте обновили рекорд февраля, в апреле – мартовский. На текущий момент продажи на высоком уровне. Понятно, люди хотят сохранить свои деньги. Наш типичный покупатель – это классический тип инвестора, приобретающего недвижимость для стабильного получения прибыли, – рассуждает Денис Розанов. – На текущий момент у нас практически нет клиентов, которые приобретают недвижимость для собственного проживания».
При этом для любого инвестора с классической моделью пассивного дохода, конечно, важна капитализация объекта. «Но есть нюанс: с текущим курсом рубля оценивать стоимость активов достаточно сложно, ситуация обещает проясниться ближе к концу года, – признает Денис Розанов. – Хотя пока я не вижу перспектив значительного укрепления национальной валюты. Это значит, что люди будут выбирать инвестиции в недвижимость, и еще раз недвижимость».
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова уточняет, что ситуация на первичном и вторичном рынках очень разнится. Квартиры от застройщков, которые только что сданы, и которые уже в собственности у застройщика, более интересны клиенту, чем покупка квартиры у физического лица. Выбор неутешительный – либо ипотека с господдержкой, либо под 14%.
Впрочем, и на вторичном рынке покупатели демонстрируют высокую активность. Идут показы, телефоны в отделах продаж раскаляются от входящих звонков, вручаются авансы… а число выставленных на экспозицию объектов перестало расти.
«Еще тренд – из продаж исчезают самые ликвидные объекты, причем явно продаются, а не снимаются с продаж, – отмечает Светлана Белова. – Да и рынок аренды, можно сказать, стабилизировался, а цены пошли вверх».
По словам главы агентства недвижимости, ей часто приходится слышать разговоры, что нынешний всплеск продаж носит краткосрочный характер. Дескать, с ажиотажным спросом иначе и не бывает. Но, констатирует гендиректор «ВсевРиэлт», в основе волны лежит такой знаковый момент, как ослабление и даже девальвация рубля…
«Ипотечный рынок сейчас весьма волатильный, – делится видением общей ситуации начальник ипотечного центра ПСБ Светлана Четина. – После затишья в начале года очень высокие результаты показал май. Причем, спросом пользовалась не только ипотека с господдержкой. В конце августа также наблюдалось повышение внимания к ипотечным программам, это связано в том числе и с тем, что покупатели жилья стремились «зафиксировать» таким образом действующие на тот момент ставки, оформив ипотеку до их увеличения.
Основным драйвером продаж остаются программы с господдержкой. Изменения условий по программе «семейная ипотека» сделали ее более доступной для семей с детьми. Если ранее на получение такого кредита могли рассчитывать семьи, в которых ребенок родился после 1 января 2018 года, то с 1 января этого года программа стала доступна также и для семей, где есть два ребенка, которым еще не исполнилось 18 лет, при этом сроки их рождения не имеют значения. По-прежнему программа доступна и семьям, где есть несовершеннолетний ребенок с ограниченными возможностями.Мы уверены, что доля ипотечных продаж будет расти. Сейчас это показатель на жилищном рынке Санкт-Петербурга достиг отметки 80%».
Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова заявляет, что и после прыжка ключевой ставки, спрос на приобретение недвижимости с привлечением заемных средств сохраняется как на первичном, так и на вторичном рынке.
Так, в Примсоцбанке бессменным лидером на вторичном рынке остаются сделки по приобретению комнат в коммунальных квартирах. Как в прошлом году, так и в текущем, около 30% от всего объема выданных ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге составляют кредиты именно на приобретение комнат. Причин для сохранения постоянного спроса на данный вид недвижимости несколько: во-первых, это стоимость – комната значительно дешевле, чем отдельная квартира; во-вторых, желание людей, уже проживающих в коммунальной квартире, выкупить оставшиеся комнаты у соседей и остаться единственным полноправными собственниками квартиры.
«При приобретении вторичного жилья сохраняется тенденция на оформление ипотечного кредита с использованием средств материнского капитала. Так, доля сделок по нашей уникальной программе «Материнский капитал» составляет около 15% от всего объема сделок, – продолжает рассказывать Елена Диоргесова. – Это легко объяснимо, ведь если сложить средства материнского капитала и средства гос. поддержки (450 тысяч), то получается сумма свыше 1 млн. рублей. Приобретают наши клиенты с помощью этого продукта квартиры, комнаты, дома с землей...»
Также в банке сохраняется спрос и на кредиты под залог имеющейся недвижимости. По результатам 1 полугодия 2023 объем таких выдач составил около 13% от всего объема сделок в банке. «Думаю, в текущем году не будет значительных колебаний, рост спроса на приобретение недвижимости с привлечением ипотечных средств как на первичном, так и на вторичном рынке будет сохраняться, – ожидает Елена Диоргесова. – Возможно, из-за роста ставок, потребитель будет выбирать жилье подешевле, ориентируясь в первую очередь на размер платежа по кредиту, исходя из дохода».
В Петербурге за 8 месяцев нынешнего года, подытоживает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, зарегистрировано 30 тысяч ДДУ, всего по агломерации – 42,2 тысячи.
«Это серьезная просадка, отмечает эксперт, за январь-август по отношению к тому же периоду рекордного 2019 года в городе недосчитывается 44% сделок, агломерация-39%. Да и по сравнению с прошлым годом оба показателя ниже примерно на 13%. Поэтому к цифрам августа надо относиться сдержаннее, – рассуждает Светлана Денисова. – Несмотря на то, что по России в целом объём предложения на первичном рынке наращивается, и даже ЦБ недавно выражал свою обеспокоенность по этому поводу, в Санкт-Петербурге картина иная. План по вводу в городе на 2023 год составляет всего 2,8 млн. кв.м».
Светлана Денисова не сомневается, что годовой план по вводу будет перевыполнен, но всё же объём предложения на первичном рынке остаётся далёким от рекордных показателей, вывод новых объектов в продажу застройщики не форсируют. Впрочем, с точки зрения строителей это можно назвать и везением – благодаря просадке рынок остаётся сбалансированным, удалось избежать провала реализации и ценовой лихорадки.
Между тем, констатирует начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент», доля ипотеки в целом по первичному рынку превышает 85%. Могло бы быть и выше, но застройщики широко предоставляют рассрочку, которая тоже станет ипотекой через пару лет. «У нас на объекте «Огни Залива», который вводится в конце года, как раз это и происходит – сначала покупатель берет рассрочку, а после ее окончания переходит на ипотеку, – поясняет Светлана Денисова. – И, если число таких кейсов прибавить к первичной ипотеке, получим в месяц ипотечных сделок намного больше, чем заключенных ДДУ. То есть, честная доля ипотечных сделок – свыше 90%».
Прогноз перспектив рынка недвижимости, как можно убедиться по часто диаметрально противоположным суждениям отечественных экспертов, - дело непростое. Представители консалтинговых компаний отмечают, что никто не в силах оценить многие факторы в силу недостатка информации. Когда из федерального центра «спускается» желательная для госбюджета цена стоимости недвижимости по регионам, рынку легче не становится, поскольку покупатель, имея склонность верить словам с телеэкрана, откладывает приобретение до тех времен, когда цены и вправду сократятся до «обещанного» уровня. Ключевой вопрос о цене определяется себестоимостью строительства, а она складывается из стоимости стройматериалов, рабсилы, расходов на приобретение земельных участков, их инженерную подготовку, а в мегаполисах – еще и стоимости градостроительных согласований, выраженной не только в деньгах, но и во времени. Региональные власти, может, и хотели бы их сократить, но в этом случае съежатся доходы и без того напряженных бюджетов. По этой причине они надеются на снижение расходов на стройматериалы. Однако этот фактор себестоимости также дробится на составные части и зависит от множества внутренних и привходящих условий. Кризис обнажает не один, а целую цепочку замкнутых кругов. Как разъяснял посетителям Ярмарки недвижимости вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Павел Созинов, на каждом производстве стройматериалов есть рабочие, которым надо платить, оборудование, которое требуется поддерживать в функциональном состоянии, кроме того, производители зависят и от поставщиков транспортных и иных услуг. Для потребителей, если они не имеют отношения к строительной отрасли, неочевидно и многое другое. Например, то, что производители стройматериалов, как и застройщики, оказались в ситуации кредитного голода, а приток оборотных средств ограничен еще и неспособностью заказчиков рассчитаться «живыми» деньгами. Или то обстоятельство, что доходы производителей бетона и цемента, и соответственно, возможности реинвестиций в производство, зависят не только от заказов на строительство жилья. Как напомнил на круглом столе в «Строительном Еженедельнике» президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин, на жилой сектор приходится не более 25% объема поставок. Между тем в период кризиса резко сокращаются заказы из сферы промышленного производства, энергетики и транспорта. Сейчас федеральное правительство, как рассказал глава Комитета по финансам Смольного Эдуард Батанов, согласилось выделить средства на продолжение строительства Западного скоростного диаметра в 2010 г. Этот проект предоставит заказы целому спектру производителей и подрядчиков. Однако практика конкурсов по закону №94-ФЗ, как отмечал гендиректор ОАО «Мостоотряд-19» Ефим Иголинский, по существу оборачивается экономией именно на доходах производителей стройматериалов. А положение у них и так несладкое. По оценке исполнительного директора ООО «Объединение 45» Сергея Янкина, сокращение закладки новых жилых и промышленных объектов осенью 2009 г. приведет к дальнейшему сокращению объемов раблоты производителей стройматериалов. Они уже сегодня отгружают заказчикам в 2 раза меньше, чем год назад, а к 2010 г. поставки, по его расчетам, могут сократиться еще в 5 раз. Меры стимулирования строительства со стороны государства, введенные со слишком большим запозданием, могут дать реальный экономический эффект для производителей к весне 2010 г. «для тех, кто выживет», добавляет он. Последствия нынешнего спада, по мнению директора по развитию ПО «Баррикада» Ильдара Кутыева, будут ощущаться и через год. «Раньше 2011-2012 гг. отрасль из кризиса не выйдет», - считает П.Горячкин. На многих предприятиях производство достигло предела рентабельности. Между тем возобновление остановленного производства стройматериалов – не только организационно, но и технически трудоемкая задача, особенно в производстве цемента. Сегодняшняя скупость, олицетворяемая, в частности, законом №94, может обернуться в дальнейшем более значительными затратами, чем те, которые сегодня необходимы для поддержания отрасли на плаву, особенно в канун зимы, когда темпы строительства в наших климатических условиях сокращаются. Цены на стройматериалы, как считают в петербургской ассоциации «Абетон», будут продолжать падать в связи с низким спросом. Низкие цены предложения еще долго будет обуславливаться стремлением сохранить производственные мощности в работающем состоянии. Тем не менее, региональные власти продолжают ждать от производителей ценовых уступок: тогда сократятся расходы и на бюджетное строительство. Резервы сокращения издержек производства стройматериалов, разумеется, существуют. Однако для их реализации региональным чиновникам придется найти рычаги влияния на представителей естественных монополий. Двойное повышение тарифов на перевозки по железной дороге отнюдь не способствует удешевлению поставок сырья на бетонные и цементные заводы. «Мы уже работаем на эту тему с ОАО «РЖД», - заверяет начальник методического отдела петербургского Стройкомитета Игорь Шикалов. Кроме того, как говорит президент ассоциации «Абетон» Владимир Филиппов, владельцы карьеров удерживают цены на песок и щебень, чтобы окупить лизинг дорогостоящей зарубежной техники. Еще один замкнутый круг замыкается в практику весьма специфического международного разделения труда. В настоящее время цены на бетон падают, а на арматуру, напротив, растут. По словам В.Филиппова, на рынке сформировались циклы ценообразования, зависящие от поставок проката в Китай и последующего импорта «перекатанного» металла. Хорошо забытое старое Региональные чиновники справедливо напоминают, что за период бума некоторые производители стройматериалов заработали сверхприбыли. Вопрос в том, на что тратились эти средства – на инвестиции в производство или на увеселения, отмечает начальник отдела развития и мониторинга строительного комплекса правительства Ленобласти Георгий Вязников. Впрочем, ответ на этот вопрос очевиден из того факта, что за период бума технология производства того же цемента ничуть не приблизилась к европейской – это на 90% мокрый способ, как напоминает И.Шикалов. На недавних слушаниях в ЗакСе вице-президент «Союзпетростроя» Лев Каплан высказал мнение, что кризис в строительной отрасли России неизбежно произошел бы в любом случае. Ценовой «пузырь» на отечественном рынке недвижимости раздувался, по его мнению, в силу своих особенностей экономической политики как на федеральном, так и на региональном уровне. Тезис Л.Каплана подтверждают данные о динамике цен на наиболее употребляемые в России стройматериалы, представленные «Абетоном» на круглом столе в «СЕ». Графическое сопоставление динамики цен на наиболее распространенные марки бетона и цемента, представленное исполнительным директором ЗАО «Метробетон» Михаилом Бизяевым, у зарубежного специалиста вызвало бы большое удивление. В период строительного бума бетон Б-25 подорожал в 2,2 раза, а цемент ПЦ-500 – более чем в 3,5 раза по сравнению с ценами начала 2006 г. На фоне кризиса за стремительным взлетом последовало столь же стремительное падение. Для участников российского рынка столь значительное расслоение графиков никакого секрета не составляет. Как напомнил заместитель главы департамента товарного рынка ЗАО «Биржа Санкт- Петербург» Юрий Косточка, рынок цемента в России остается крайне монополизированным. Строительный бум, как известно, в существенной мере подстегивался нацпроектом «Доступное жилье». Однако прежде чем внедрять проект и широко пропагандировать ипотеку, государство не позаботилось о демонополизации отечественного рынка стройматериалов. В то же время руководители регионов обязаны были отчитываться о выполнении программ. Не дождавшись тогда никаких действий со стороны ФАС, регионы были вынуждены лоббировать корректировку тарифов на импорт стройматериалов, а также заключать прямые соглашения с поставщиками из Белоруссии. В итоге рынок открылся для потоков не только качественного белорусского цемента, но и часто сомнительного товара из Китая, Турции и Украины. Наконец, в сентябре выяснилось, что Минрегион всерьез озаботился проблемой ценообразования в строительной отрасли. Экономисты-практики, сменившие в министерстве рыночных теоретиков, поставили вопрос об обуздании монополистов. Очевидно, серьезность проблемы была оценена и на уровне аппарата правительства: в Госдуму вслед за первым антимонопольным пакетом был внесен второй, не только ужесточивший критерии монополизма на товарных рынках, но и ужесточающий ответственность за картельный сговор. Впрочем, сами изменения в кодексах приобретают практическую силу лишь с созданием механизма выявления недобросовестных действий на рынках. Как отмечал глава УФАС по Ленобласти Вадим Владимиров, эффективность антимонопольного законодательства в Польше и Венгрии обеспечивается широкими полномочиями правоохранительных ведомств этих стран. Между тем либеральная реформа отечественных УК и УПК резко ограничила возможности досудебных расследований. Правоведы из российских регионов, в частности екатеринбургские юристы А.Давлетов и А.Барабаш, поднимали эту проблему еще 5 лет назад, но только сегодня в эту область права вносятся корректировки. Впрочем, рассчитывать только на меры административного воздействия, подкрепляющие антимонопольное право, не приходится: как известно, предписания региональных органов ФАС эффективно оспариваются арбитражными судами. На круглом столе «СЕ» Ю.Косточка напомнил о такой рыночной форме воздействия на ценообразование, как товарная биржа. По его словам, ЗАО «Биржа Санкт-Петербург», возобновившая с лета 2009 г. торговлю лесом, в ближайшее время распространит эту деятельность в сферу нерудного сырья. При бирже уже аккредитовались 6 ведущих компаний, добывающих щебень и песок на территории Ленобласти. Как избавиться от «серости» Пока в правительстве РФ осмысляли как реальность кризиса, так и правовые новации и кадровые подвижки, жизненно необходимые для его преодоления, в сфере торговли стройматериалами обострилась проблема «серого» товара. По мнению В.Филиппова, закон №94-ФЗ прямо способствует широкому использованию некачественного сырья, равно как и найму неквалифицированной рабочей силы. Каким бумерангом это ударит в будущем, остается только догадываться. Экономия на составляющих стройматериалов, как утверждает В. Филиппов, сегодня повсеместно используется в производстве бетона, кирпича, утеплителей. Методов проверки качества, по его словам, существует множество, но механизма их применения нет. Более того, неразбериха с техническими стандартами, которая грозит наступить с начала 2010 г., может только сыграть на пользу «серых» производителей и фальсификаторов торговых марок, опасается М.Бизяев. Введенное законом «О техническом регулировании» добровольное применение технических нормативов в производстве стройматериалов, вопреки предназначению этого закона, лишь затормозило внедрение новых технологий. Как известно, лишь после внесения поправок в этот закон в 2007 г. стала юридически возможна актуализация существующих и разработка новых нормативов до внедрения технических стандартов в отрасли. Так, «Метробетон» внедрял свой новый утеплитель, полистиролбетон, в течение 8 лет; столько же потребовалось московскому НИИ железобетона для утверждения госстандарта на высокопрочную арматуру. Однако профильный ТР по стройматериалам и изделиям, по оценке М.Бизяева, оставляет больше вопросов, чем ответов. В данном случае, нежелание ждать, пока улита в Москве сдвинется с места, срабатывает на пользу. В правительстве Санкт-Петербурга, как рассказал И.Шикалов, формируется межведомственная комиссия по качеству строительства. По его мнению, имеющийся в городе научно-технологический и кадровый потенциал достаточен для разработки территориальных строительных нормативов с учетом новых технологий. В Стройкомитете рассчитывают на партнерство со специалистами из «Абетона», ведущего борьбу за качество стройматериалов. Очевидно, к работе будут привлечены и представители саморегулируемых строительных и проектных организаций – тем более что, по словам И.Шикалова, внедрение новых технологий тормозится именно на проектном уровне. Вопрос лишь в том, как реально заработает саморегулирование, идеологи которого со странным упорством отвергли возможность формирования комплексных СРО, а производителей стройматериалов просто решили оставить «за бортом». Между тем сегодня на рынке добиться реальной экономии удается строительным компаниям, в состав которых входят и добывающие мощности, и производство металлоконструкций и железобетона. Об этом ярко свидетельствует успех «Группы ЛСР» и холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ». По этому же пути пошло объединение «Строительный трест», которое реанимировано железобетонный завод на Ржевке, построило цеха по изготовлению металлоконструкций и металлопластика, и изыскало возможности экономии транспортных издержек. В то же время специализированные малые строительные компании, в том числе внедряющие новые технологии, поставлены разработчиками реформы в те же условия, что и «киты» строительного бизнеса. На них распространяются те же требования по уплате взносов в компенсационные фонды, хотя они нуждаются в допусках, как правило, лишь на отдельные виды работ. Предложение главы петербургского НП «Жилищный комплекс» Алексея Степаненко внести поправку в законодательство, устанавливающую пропорциональную зависимость размера взноса от числа видов работ, не было включено в письмо Координационного совета по поддержке саморегулирования к главе Правительства РФ. Корректив в нормативную базу саморегулирования предстоит внести еще много – это неизбежно, если следовать поставленной цели общественного контроля над рынком, при котором над каждым недобросовестным производителей будет висеть угроза исключения из организации. На это рассчитывает в том числе и руководство «Абетона». Наиболее ценные поправки в законодательство о саморегулировании поступают из регионов. Здравый смысл исходит из практики реального производства. Именно в регионах со сложными геологическими и климатическими условиями практики лучше всего понимают, насколько российские условия отличаются от усредненных западноевропейских, и сколь ответственно должна внедряться реформа нормативов и стандартов в строительстве, равно как и система оценки качества. То же относится и к механизмам регулирования рынка, где должен быть соблюден баланс между интересами производителей и транспортников. То же касается и разумного выбора именно тех областей инновации, где она непосредственно служит потребителю. В производстве строительных материалов это разработка новых добавок, новых утеплителей, новых стеновых покрытий, наконец, новой лабораторной и испытательной техники. Наконец, это рециклинг – отрасль, целенаправленно дотируемая в европейских странах и практически неразвитая в России. Константин Черемных.jpg)
Стремление федерального правительства снизить себестоимость строящегося жилья можно только приветствовать. Однако этой цели в масштабе огромной страны куда труднее достигнуть, чем, к примеру, принудить одного производителя цемента покупать сырье на отдельно взятом глиноземном заводе. В условиях рыночной экономики цены по приказу не меняются. А если и отдается приказ, то он должен быть сопровожден такой системой стимулов и ограничителей, которая позволила бы эффективно использовать и финансовые средства, и товарные ресурсы, чтобы не допустить деградации промышленности стройматериалов.
Издержки явные и скрытые
(1).jpg)
Гражданский жилищный конгресс и XIX Ярмарка недвижимости не обманули ожиданий петербургских застройщиков и риэлторов. Холлы Ледового дворца и Петербургского СКК были заполнены потенциальными покупателями. После того, как слухи о «второй волне» кризиса развеялись, интерес граждан к недвижимости наконец проснулся.
Скользящее плато
По словам президента группы компаний «Адвекс» Александра Романенко, за сентябрь и начало октября 2009 г. количество сделок на городском рынке жилой недвижимости, возросло на 25%. Еще более воодушевляющие данные были представлены аналитиками «Бюллетеня недвижимости»: в III квартале количество проданных объектов превысило показатель I квартала почти в 2 раза. Даже скептики признают, что тенденция спада, сохранявшаяся вплоть до середины лета, переходит в плато: цена на недвижимость падает уже даже не на 0,5%, а на 0,2% в неделю.
Пробуждение интереса к покупке жилья – несомненное благо для рынка. Однако не все открытые сделки завершаются. Достигнутый в III квартале объем продаж на 70% меньше, чем в I квартале 2008 г. Кроме того, статистика часто не учитывает дисконтов, предоставляемых строительными компаниями. Так, в ходе Ярмарки 12 петербургских застройщиков приняли участие в акции «Скидка на 3 дня». На той же неделе о предоставлении скидки в размере 7% при покупке квартир в комплексе «Балтийская жемчужина» объявил Сбербанк.
Оценка реальной динамики цен на первичном и вторичном рынке недвижимости затруднена и распространенной ныне уловкой, применяемой застройщиками. По данным полномочного представителя РГР в СЗФО Павла Созинова, около 25% квартир в только что построенных домах оказывается в листинге вторичного рынка. Часть из них зарегистрирована на аффилированных лиц застройщика. Мотивы уловки просты: как свидетельствуют опросы Gallup и газеты «Мой район», интерес граждан к приобретению жилья в новостройках упал за период кризиса почти вдвое. А аналогичная квартира в листинге «вторички» уже как бы не новостройка. К тому же средние цены на вторичном рынке остаются на уровне 87 тысяч рублей в сегменте типового жилья, в то время как на первичном – не более 73 тысяч.
Плохая хорошая ипотека
Отложенный спрос, как свидетельствуют результаты того же опроса, остается высоким: от намерения приобрести жилье в 2009 г. отказались только 14,5% потенциальных покупателей. Однако при этом число клиентов, намеревавшихся приобрести жилье на собственные средства, сократилось всего на 7%, а доля граждан, рассчитывавших ранее на ипотеку – на 67,5%.
Представители трех крупных банков подробно рассказали о своих ипотечных программах. Судя по репликам с мест, восторга не вызывала ставка даже в 13,75% годовах, равно как и жесткое требование предоставление формы 2 НДФЛ для подтверждения доходов. Впрочем, Росбанк идет на поблажки, соглашаясь принимать вместо свидетельства о «белых» доходах поручительство работодателя, а от собственников бизнеса – управленческую отчетность.
Риэлторы не высказывали сомнений в перспективности ипотечного возрождения. Президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Д.Щегельский даже отметил, что граждане рады возобновлению ипотечных программ, тем более что их условия обещают смягчить.
В то же время П.Созинов отмечает, что спад на рынке жилья в российских городах прямо пропорционален размаху ипотеки в докризисный период. По его словам, Санкт-Петербургу повезло: в городе на условиях ипотеки совершалась лишь каждая пятая сделка. А в других областных центрах Северо-Запада, где эта доля достигала 40-60%, спад значительно более выражен, и более того, не имеет тенденции к прекращению. Застой на рынке также характерен для большинства крупных городов округа, за исключением промышленного Череповца.
Оптимистические прогнозы рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, впрочем, связываются в первую очередь с относительно благоприятной общей экономической ситуацией: в город возвращаются инвесторы, проектируются новые производственные кластеры. «Будет расти экономика – неизбежно будут расти и доходы граждан, и цены», - отмечает П.Созинов.
Действительно, вряд ли банки стали бы возвращаться к ипотеке, если бы ряды ее потенциальных клиентов не имели тенденции к росту. Это, впрочем, не дает ясного понимания последствий «второй волны» ипотечного бума: приведет ли это к расцвету банков и производства или к возникновению очередного пузыря.
Любопытно было в связи с этим послушать о том, что происходит в других странах. Рассказ А.Романенко о ситуации на жилищном рынке США никакого оптимизма не внушал. За океаном, по его словам, наступила «вторая волна» кризиса на ипотечном рынке: у многих клиентов истек 3-летний срок, в течение которого выплачивалась только задолженность по процентам. По его словам, в бывшем СССР наиболее точно воспроизвели американскую модель ипотеки в Латвии и Казахстане, где и последовал самый резкий обвал рынка.
Загадка отлива и прилива
Противоречия в оценках экспертов проявляются и при оценке актуального спроса на рынке недвижимости Петербурга. С одной стороны, разброс цен на недвижимость разного класса свидетельствует, по оценке гендиректора компании «Юринфо-Недвижимость» Николая Лаврова, о расслоении рынка: «хрущевки» больше не продаются по неадекватно завышенным ценам, как это было в период подъема. С другой, недвижимость комфорт-класса, рынок которого, по выражению А.Романенко, «еле жив», иногда снижается в цене до уровня типового жилья. И наконец, разброс цен предложения и продажи в разных районах настолько велик, что различия легко преодолевают границы классов.
Впрочем, аналитики «БН» отмечают определенную закономерность: в Центральном, Адмиралтейском и Василеостровском районах, где выше всего цены предложения, спрос на жилье минимален. По сравнению с ними Приморский, Выборгский и Калининский районы идут, можно сказать, нарасхват. В Московском районе этот процесс, как утверждается, уже дошел до логического завершения. По словам Д.Щегельского, 1-комнатную квартиру дешевле 2,4 млн. рублей здесь можно приобрести разве что на самой непрестижной окраине: все адреса с благоприятной локацией уже ушли с рынка.
С другой стороны, объем предложения пока не сокращается. Это Н.Лавров объясняет тем, что ряд застройщиков до поры «придерживали» построенные объекты, не выводя их на продажу в период активного ценового спада. Впрочем, имена этих олимпийски спокойных застройщиков не были названы.
Остаемся зимовать...
Данные «БН» о том, что на 99 строящихся объектов со сроком завершения в
Судя по непреходящему интересу риэлторов к государственным программам с гарантированным объемом сделок, по их призывам сотрудничать в заключении сделок, смирившись с необходимостью раздела комиссионных, равно как и по предлагаемым формам поощрения удачливых агентов (лишь бы не ушли в «левый» бизнес), они морально готовятся к продолжению застоя на рынке. По оценке П.Созинова, оживление на нем наступит не ранее зимы, а постепенного роста цен, как считает Н.Лавров, имеет смысл ожидать весной 2010 г.
Впрочем, А.Романенко оговаривается, что любые прогнозы можно строить лишь с оговоркой о том, что на общеэкономическом уровне не произойдет неких резких потрясений, например, девальвации рубля, падения цен на нефть и т.п.
Константин Черемных