Рынок недвижимости: инвесторы стучатся в дверь
Весной участники рынка недвижимости в один голос утверждали, что частные инвесторы прекратили вкладываться в жилье. Но сейчас ситуацию на рынке иначе как ажиотажной не назовешь. И инвестиции граждан снова потекли в квадратные метры. Инвестиционные сделки идут как в сегменте традиционной недвижимости, так и в секторе апартаментов.
Директор по продажам холдинга AAG Игорь Бадиков рассказывает, что в минувшем году его компания, как и весь рынок, столкнулась со снижением спроса. В бизнес-классе просадка в среднем составила примерно 50%. Не все участники рынка были к такому готовы Игрокам пришлось перестраивать подходы. «Наша компания обсудила и согласовала с банками-кредиторами новые параметры ковенант – уменьшила план ежемесячных продаж, увеличила сроки экспозиции, но немножко повысила стоимость квадратного метра за счет этого, - говорит Игорь Бадиков. – То есть AAG растянула продажи на более длительный срок, но на снижение стоимости метра не пошла».
К сегодняшнему дню, чтобы вернуться к выполнению плана, компания также запустила ряд программ – таких как «трейд ин», «срочный выкуп», когда выкупаются за реальные живые деньги квартира клиента, а он приобретает новую в доме холдинга; добавила рассрочки, где первоначальный взнос начинается от 5%... «На фоне улучшающихся показателей сейчас мы чувствуем себя гораздо уверенней. И первое полугодие закрыли хорошо с перевыполнением, плана примерно на 15%», – рапортует директор по продажам холдинга.
«За последние полтора года нас подготовили к разным вариантам развития событий – пандемия, СВО, мобилизация... Особенно после такого повышения ключевой ставки, я думаю, застройщики сейчас готовы ко всему, но не к снижению цен», – резюмирует Игорь Бадиков.
Генеральный директор АН ГК «КВС» Анжелика Альшаева рассказывает, что компания также изменила ряд подходов. Например, были пересмотрены условия по проектному финансированию с расчётом увеличения доли продаж после ввода объекта в эксплуатацию. «Но данное маркетинговое решение показало себя недостаточно эффективным – начинаются определенные проблемы с реализацией и усиливается конкурентная борьба по линии комплексного развития территорий. И сейчас компания опять перестраивает структуру продаж обратно», – говорит Анжелика Альшаева.
В КВС объем продаж в августе по сравнению с июлем по самым скромным оценкам подрос на 30%. Но, к сожалению, на прыжок вверх ключевой ставки банковский пул отреагировал повышением ставок по несубсидируемым жилищным кредитам на 2 п.п.—2,5 п.п. А ведь именно льготная ипотека позволяет застройщикам держать более высокие цены.
«Конечно, история с ажиотажем всегда приводит к увеличению цены. Но, как показывает опыт, застройщики с такой же лёгкостью и снижают стоимость на недвижимость – главное, придерживаться своей финансовой модели, – резюмирует Анжелика Альшаева. - А наличие роста цены на квадратный метр, наличие скидок и программ – это инструмент для продажи. Все зависит от того, что будет дальше происходить в экономике государства, и какие новости принесет геополитика. Мы же, в свою очередь, будем подстраиваться под обстановку».
«Характер частных инвестиций изменился: люди покупают новостройку чтобы сберечь накопления, а не с целью заработка на перепродаже. И в данном сегменте также основной проблемой является не льготная, а достаточно высокая, и еще больше подросшая после увеличения ключевой, ипотечная ставка для квартир на вторичном рынке и за пределами программ субсидирования, – считает руководитель по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина. – А преимущественная часть покупок на первичке происходит после продажи старой квартиры».
«Скачек ключевой ставки в реальности пока не очень отразился на ипотечных продуктах на первичном рынке, – делится руководитель по продажам. – Ведь львиная доля сделок идет с привлечением субсидированной ипотеки от застройщиков. Однако ЦБ может и далее ужесточать условия по ипотеке, что в моменте подогревает спрос, а в случае принятия жёстких мер (например, ещё большего повышения первоначального взноса и снижения доли субсидирования в ипотеке) может серьезно его подорвать».
Ирина Орлянкина соглашается, что срыва планов по вводу новостроек на уровне вводу нового жилья в границах Северо-Запада ожидать по итогам нынешнего года не следует. В силу проектного финансирования у застройщиков нет иного выхода, как строить и сдавать вовремя, не зависимо от колебания цен на стройматериалы, дефицит рабочей сила или бюрократических рогаток и макроэкономических вызовов.
В свою очередь коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов отмечает смещение сезонных факторов. Если ранее в мае застройщики получали торможение продаж в связи со стартом дачного сезона, то нынешний май в комфорт-сегменте показал высокий спрос, по ряду критериев даже лучше марта-апреля.
Текущие продажи компании специалист оценивает, как очень хорошие. Так в августе ГК «ПСК» запустила в продажу проект бизнес-класса на 113 квартир. И спрос превысил ожидания настолько, что уже на старте продаж застройщик несколько раз повышал цену.
«Ну и в премиальном проекте «Северная корона» также цены повышаются в связи с высокой степенью готовности, – рассказывает Сергей Софронов. – Кроме того, на элитные сегменты стала больше внимания обращать часть граждан, прежде предпочитавшая инвестиции, связанные с валютами недружественных стран».
Как подсчитал специалист, август к июлю – это плюс 35% выручки. И в сентябре картина не меняется. «Граждане понесли деньги в рынок недвижимости с удвоенной энергией. Причем, как в первичку, так и во вторичку, чтобы защитить свои сбережения от девальвации. Увы, транслируемая СМИ новостная повестка рождает ощущение, что обесценивание рубля действительно происходит. И люди пытаются припарковать в том же самом квадратном метре», – говорит эксперт.
Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов, соглашается, что, если сравнивать с 2021 годом, то снижение показателей сомнения не вызывает, какой сегмент ни возьми: бизнес-класс, премиум или сервисные апартаменты. Однако, последние месяцы компания регулярно обновляет рекорды. «В марте обновили рекорд февраля, в апреле – мартовский. На текущий момент продажи на высоком уровне. Понятно, люди хотят сохранить свои деньги. Наш типичный покупатель – это классический тип инвестора, приобретающего недвижимость для стабильного получения прибыли, – рассуждает Денис Розанов. – На текущий момент у нас практически нет клиентов, которые приобретают недвижимость для собственного проживания».
При этом для любого инвестора с классической моделью пассивного дохода, конечно, важна капитализация объекта. «Но есть нюанс: с текущим курсом рубля оценивать стоимость активов достаточно сложно, ситуация обещает проясниться ближе к концу года, – признает Денис Розанов. – Хотя пока я не вижу перспектив значительного укрепления национальной валюты. Это значит, что люди будут выбирать инвестиции в недвижимость, и еще раз недвижимость».
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова уточняет, что ситуация на первичном и вторичном рынках очень разнится. Квартиры от застройщков, которые только что сданы, и которые уже в собственности у застройщика, более интересны клиенту, чем покупка квартиры у физического лица. Выбор неутешительный – либо ипотека с господдержкой, либо под 14%.
Впрочем, и на вторичном рынке покупатели демонстрируют высокую активность. Идут показы, телефоны в отделах продаж раскаляются от входящих звонков, вручаются авансы… а число выставленных на экспозицию объектов перестало расти.
«Еще тренд – из продаж исчезают самые ликвидные объекты, причем явно продаются, а не снимаются с продаж, – отмечает Светлана Белова. – Да и рынок аренды, можно сказать, стабилизировался, а цены пошли вверх».
По словам главы агентства недвижимости, ей часто приходится слышать разговоры, что нынешний всплеск продаж носит краткосрочный характер. Дескать, с ажиотажным спросом иначе и не бывает. Но, констатирует гендиректор «ВсевРиэлт», в основе волны лежит такой знаковый момент, как ослабление и даже девальвация рубля…
«Ипотечный рынок сейчас весьма волатильный, – делится видением общей ситуации начальник ипотечного центра ПСБ Светлана Четина. – После затишья в начале года очень высокие результаты показал май. Причем, спросом пользовалась не только ипотека с господдержкой. В конце августа также наблюдалось повышение внимания к ипотечным программам, это связано в том числе и с тем, что покупатели жилья стремились «зафиксировать» таким образом действующие на тот момент ставки, оформив ипотеку до их увеличения.
Основным драйвером продаж остаются программы с господдержкой. Изменения условий по программе «семейная ипотека» сделали ее более доступной для семей с детьми. Если ранее на получение такого кредита могли рассчитывать семьи, в которых ребенок родился после 1 января 2018 года, то с 1 января этого года программа стала доступна также и для семей, где есть два ребенка, которым еще не исполнилось 18 лет, при этом сроки их рождения не имеют значения. По-прежнему программа доступна и семьям, где есть несовершеннолетний ребенок с ограниченными возможностями.Мы уверены, что доля ипотечных продаж будет расти. Сейчас это показатель на жилищном рынке Санкт-Петербурга достиг отметки 80%».
Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова заявляет, что и после прыжка ключевой ставки, спрос на приобретение недвижимости с привлечением заемных средств сохраняется как на первичном, так и на вторичном рынке.
Так, в Примсоцбанке бессменным лидером на вторичном рынке остаются сделки по приобретению комнат в коммунальных квартирах. Как в прошлом году, так и в текущем, около 30% от всего объема выданных ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге составляют кредиты именно на приобретение комнат. Причин для сохранения постоянного спроса на данный вид недвижимости несколько: во-первых, это стоимость – комната значительно дешевле, чем отдельная квартира; во-вторых, желание людей, уже проживающих в коммунальной квартире, выкупить оставшиеся комнаты у соседей и остаться единственным полноправными собственниками квартиры.
«При приобретении вторичного жилья сохраняется тенденция на оформление ипотечного кредита с использованием средств материнского капитала. Так, доля сделок по нашей уникальной программе «Материнский капитал» составляет около 15% от всего объема сделок, – продолжает рассказывать Елена Диоргесова. – Это легко объяснимо, ведь если сложить средства материнского капитала и средства гос. поддержки (450 тысяч), то получается сумма свыше 1 млн. рублей. Приобретают наши клиенты с помощью этого продукта квартиры, комнаты, дома с землей...»
Также в банке сохраняется спрос и на кредиты под залог имеющейся недвижимости. По результатам 1 полугодия 2023 объем таких выдач составил около 13% от всего объема сделок в банке. «Думаю, в текущем году не будет значительных колебаний, рост спроса на приобретение недвижимости с привлечением ипотечных средств как на первичном, так и на вторичном рынке будет сохраняться, – ожидает Елена Диоргесова. – Возможно, из-за роста ставок, потребитель будет выбирать жилье подешевле, ориентируясь в первую очередь на размер платежа по кредиту, исходя из дохода».
В Петербурге за 8 месяцев нынешнего года, подытоживает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, зарегистрировано 30 тысяч ДДУ, всего по агломерации – 42,2 тысячи.
«Это серьезная просадка, отмечает эксперт, за январь-август по отношению к тому же периоду рекордного 2019 года в городе недосчитывается 44% сделок, агломерация-39%. Да и по сравнению с прошлым годом оба показателя ниже примерно на 13%. Поэтому к цифрам августа надо относиться сдержаннее, – рассуждает Светлана Денисова. – Несмотря на то, что по России в целом объём предложения на первичном рынке наращивается, и даже ЦБ недавно выражал свою обеспокоенность по этому поводу, в Санкт-Петербурге картина иная. План по вводу в городе на 2023 год составляет всего 2,8 млн. кв.м».
Светлана Денисова не сомневается, что годовой план по вводу будет перевыполнен, но всё же объём предложения на первичном рынке остаётся далёким от рекордных показателей, вывод новых объектов в продажу застройщики не форсируют. Впрочем, с точки зрения строителей это можно назвать и везением – благодаря просадке рынок остаётся сбалансированным, удалось избежать провала реализации и ценовой лихорадки.
Между тем, констатирует начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент», доля ипотеки в целом по первичному рынку превышает 85%. Могло бы быть и выше, но застройщики широко предоставляют рассрочку, которая тоже станет ипотекой через пару лет. «У нас на объекте «Огни Залива», который вводится в конце года, как раз это и происходит – сначала покупатель берет рассрочку, а после ее окончания переходит на ипотеку, – поясняет Светлана Денисова. – И, если число таких кейсов прибавить к первичной ипотеке, получим в месяц ипотечных сделок намного больше, чем заключенных ДДУ. То есть, честная доля ипотечных сделок – свыше 90%».
О путях развития городского хозяйства в России беседуем с Александром Садыговым, генеральным директором ЗАО «РСУ «Строй-Сервис», членом Экспертного совета по ЖКХ при Комитете Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям, членом Общественного совета по вопросам модернизации систем жизнеобеспечения (ЖКХ) Минрегионразвития РФ.
– Александр Шыхалыевич, Вы почти двадцать лет работаете в сфере городского хозяйства Санкт-Петербурга. Каков, на Ваш взгляд, вектор развития этой отрасли российской экономики?
– Следует уточнить, что я тружусь именно в сегменте малого бизнеса данной отрасли и надеюсь, что малые и средние предприятия будут занимать более достойное и прочное положение.
– А какова сейчас роль малых предприятий в сфере городского хозяйства?
– Рассмотрим нынешнюю экономическую ситуацию на примере такого важного сегодня явления для российского бизнеса, как государственный заказ. По статистике 55% госзаказа у нас в стране выигрывают малые и средние предприятия. Однако их львиную долю составляют либо фирмы-однодневки, которые исчезают с получением аванса, либо посредники, которые специализируются на выигрышах торгов и затем продают свой заказ, либо компании, созданные крупными участниками рынка. По формальным признакам (численность персонала, оборот), все эти три категории победителей конкурсов можно отнести к малым предприятиям. Но в конечном итоге их заказ передается монополистам. А роль честных высокопрофессиональных малых и средних компаний, которые делают свой бизнес самостоятельно и не зависят от крупных игроков рынка, за последние годы резко снизилась во всех отраслях экономики. Такую ситуацию необходимо исправлять.
– Каким образом?
– Я считаю, что нужно начинать с соответствующих законодательных инициатив. В одном из своих интервью вашему изданию я рассказывал о законопроекте № 435903-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части регулирования отношений по управлению многоквартирными домами)». Он содержит немало положений, которые могут существенно оздоровить ситуацию в области управления жилищным фондом и поспособствовать привлечению туда высокопрофессиональных малых предприятий. В то же время законопроект нес в себе опасность закабаления управляющих компаний системой саморегулирования. Но к счастью, благодаря усилиям Галины Петровны Хованской и других благоразумных депутатов раздел, который регламентирует обязательное саморегулирование для компаний, управляющих многоквартирными домами, был исключен. На сегодняшний день законодательство подразумевает добровольное членство в СРО для таких предприятий.
– Удивительно, что была допущена такая вольность!
– Это не вольность, а победа здравого смысла над абсурдом. Строительная отрасль живет по принципам саморегулирования уже почти полтора года, но никаких серьезных позитивных сдвигов не претерпела. По крайней мере я не вижу достаточно фактов, подтверждающих правильность этого пути. Хорошо, что пока удается оберегать от этой напасти жилищно-коммунальное хозяйство, в котором и без того проблем хватает.
– Но ведь идея саморегулирования не так уж плоха…
– Разумеется! Но сколько замечательных идей было скомпрометировано и загублено недобросовестным воплощением! В отношении саморегулирования за конкретными примерами далеко ходить не надо. Недавно на рассмотрение Экспертного совета по ЖКХ при Комитете Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям поступил документ – первая редакция стандарта, разработанного Национальным объединением строителей. Он называется «СТО НОСТРОЙ 3.1-2011 «Организация строительного производства. Капитальный ремонт. Капитальный ремонт жилых домов без отселения жильцов. Общие технические требования». Тема мне близкая и понятная: уж почти два десятка лет возглавляю предприятие по ремонту жилой недвижимости. Естественно, я взялся за изучение документа с живейшим интересом. При поверхностном рассмотрении он выглядит вполне респектабельно, ничуть не хуже советских СНиПов. Витиеватые юридические формулировки, подробные таблицы, вполне приличная библиография. Но начинаешь вчитываться в текст – и в глаза бросаются недоработки. Уже в пояснительной записке к этому стандарту я наткнулся на фразу: «При разработке первой редакции стандарта были исследованы, обобщены и проанализированы отечественный и зарубежный опыт в области обследования, проектирования и выполнения строительно-монтажных работ при капитальном ремонте жилых домов без отселения жильцов». Нас, строителей, только ленивый не упрекает в том, что мы делаем свое дело не так быстро, эффективно и качественно, как на Западе.
– И Вы обрадовались, что наконец-то российское строительное сообщество получит в свое распоряжение документ, где отражены достижения ведущих стран в области капитального ремонта зданий.
– Я не склонен тешить себя иллюзиями. Даже если бы они возникли, то были бы тотчас развеяны. Я сразу проверил истинность этой фразы. Заявление оказалось формальным. Для того чтобы придти к такому выводу, достаточно было взглянуть на перечень нормативных документов, список литературы и основных источников, использованных в разработке данного стандарта. Среди иностранных документов оказались лишь строительные нормы Республики Беларусь СНБ 1.04.02-02 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений». При всем уважении к нашим соседям (их есть за что уважать: в хозяйстве больше чистоты, порядка и дисциплины, чем у нас, а уровень коррупции несравненно ниже российского), следует признать, что их опыт вряд ли включает переработку лучших мировых достижений в области капремонта зданий. Очевидно, что в основе белорусских нормативов лежат те же советские СНиПы, что и у нас. Уж если создавать новый российский норматив, то надо перед этим скрупулезно изучить аналогичные документы, изданные не только в Белоруссии, но и в США, Японии, странах Евросоюза.
– Но ведь НОСТРОЙ тем не менее сделал значительный шаг в сфере технического регулирования. Стандарт СТО НОСТРОЙ 3.1-2011 впервые собрал на страницах одного документа основные положения и общие требования по организации капитального ремонта жилых домов без отселения жильцов.
– Работа важная, но выполнять ее нужно тщательно. А в тексте упомянутого документа чувствуется небрежность и торопливость его создателей. Приведу еще один пример. Некоторые разделы стандарта предписывают следовать Градостроительному кодексу города Москвы. При этом читателя просто-напросто отсылают к данному источнику, не цитируя его. Как будто для всех потенциальных пользователей стандарта НОСТРОЙ ГК Москвы является настольной книгой. Но ведь в других регионах московские нормативы в глаза не видели – своих законодательных актов хватает. Если стандарт НОСТРОЙ претендует на всероссийский охват, то он должен быть удобным для использования во всех субъектах Федерации.
– Вы как всегда критически оцениваете деятельность Национального объединения строителей.
– Конструктивная критика еще никому не мешала. А что касается НОСТРОЙ, то создание и деятельность этой организации отражает общую, не слишком благополучную ситуацию в отечественном строительстве и городском хозяйстве. Монополизм, бюрократизация, неэффективное использование финансовых средств – вот далеко не полный перечень явлений, которые тормозят развитие отрасли. Но я весьма удовлетворен тем, что жилищную сферу пока отгородили от внедрения системы саморегулирования, не оправдывающей себя в применении к строительному комплексу. О ее недостатках я вел много разговоров как в прессе, так и в общении с коллегами из Госдумы и Министерства регионального развития. Наши усилия дали положительные результаты, и это вдохновляет на дальнейшую энергичную деятельность по оздоровлению экономической жизни. Возвращаясь к первому вопросу нашей беседы о векторе развития городского хозяйства в России, выражаю надежду, что здесь одним из определяющих факторов станет здравый смысл. Если он возобладает в умах людей, принимающих решения, то многие проблемы, от которых страдает отрасль, отпадут автоматически.
15 мая группа компаний ЛЭК отметила свой девятнадцатый день рождения. О том, с каким настроением ЛЭК встречает свой день рождения и будет расти дальше, рассказывает руководитель компании Павел Андреев.
– Настроение бодрое, деловое. Девятнадцатый год нашей работы, несмотря на то что он был сложным, завершается достаточно позитивно. Мы сократили кредитную нагрузку. Значит, снижаем себестоимость и больше средств можем тратить на строительство домов. Несмотря на кризис, довольно сильно повлиявший на строительную отрасль, компания продолжает оставаться лидером по объемам возводимого жилья на строительном рынке Санкт-Петербурга. Сейчас ЛЭК только в нашем городе возводит 11 жилых комплексов (все жилые дома строятся по кирпично-монолитной технологии) и обладает обширным земельным банком общей площадью почти 100 га. Все это позволяет с уверенностью смотреть в будущее.
Мы стремимся не только удерживать лидерские позиции, но и укреплять наше положение на строительном рынке Санкт-Петербурга. На сегодняшний день нашим самым главным приоритетом является повышение скорости и качества строительства домов. И мы поставили себе цель добиться в этом направлении лучших показателей в отрасли.
В этом году мы сдаем 5 объектов полностью: дома на Серебристом бульваре, на ул. Ушинского, на ул. Ленской, на Гражданском пр. и клубный дом Буржуа на Песочной набережной.
Кроме того, планируются к сдаче первая очередь жилого комплекса «Классика» на Петроградской стороне. Очень активно строится жилой комплекс «Империал» на Московском проспекте. К слову сказать, недавно на объекте в рамках Недели Германии в России побывала немецкая делегация, и специалисты из Баварии высоко оценили нашу работу, в том числе качество используемых нами материалов.
Суммарно мы планируем сдать в этом году порядка 150 тыс. кв. м жилой площади. Это почти докризисная мощность. Кроме того, мы планируем форсировать скорость строительства комплексов «Лондон Парк» и «Граф Орлов», с тем чтобы в будущем году дольщики этих объектов смогли бы также отпраздновать новоселье. Это объекты комплексной застройки, каждый из которых уникален для города.
Отдельно хотелось сказать о проекте «Лондон Парк». Это знаковый объект для нашей компании. Мы задумали его как клубный жилой комплекс с внутренней охраняемой территорией, на которой разместятся спортивный и торгово-развлекательный комплексы, бассейн, школа и детский сад. Таким образом, все преимущества клубного проживания становятся доступными для людей со средним уровнем доходов, ведь мы намеренно хотим выдержать цены в сегменте не выше верхнего «эконома». Мы хотим показать, что за такие цены можно получить принципиально новый уровень жилья. Именно потому что этот жилой комплекс является знаковым проектом компании, в честь нашего праздника мы продлевает до конца мая скидку в 15% на квартиры в «Лондон Парке».
Ее раз хочу подчеркнуть: компания ЛЭК своими результатами показывает, что строительная отрасль восстанавливается от кризиса. Сейчас в условиях сниженной и комфортной для нас кредитной нагрузки мы можем не только еще более сконцентрировать свои ресурсы на быстром и качественном строительстве возводимых нами комплексов, но и начать строительство новых объектов. Так, к концу года мы планируем запустить два новых проекта.
Справка
Компания ЛЭК была основана в 1992 году. В 1993 году компания выбрала строительство жилых домов в качестве основного вида деятельности. За это время ЛЭК построил и ввел в эксплуатацию более 100 жилых домов, только за последние пять лет – 1 млн кв. м жилья. В 2001 году Компания ЛЭК первой вывела на строительный рынок бренды «Риал» и «Супер-риал» (квартиры-студии), которые немедленно заняли первое место по продажам в эконом-классе.