Рынок недвижимости: инвесторы стучатся в дверь
Весной участники рынка недвижимости в один голос утверждали, что частные инвесторы прекратили вкладываться в жилье. Но сейчас ситуацию на рынке иначе как ажиотажной не назовешь. И инвестиции граждан снова потекли в квадратные метры. Инвестиционные сделки идут как в сегменте традиционной недвижимости, так и в секторе апартаментов.
Директор по продажам холдинга AAG Игорь Бадиков рассказывает, что в минувшем году его компания, как и весь рынок, столкнулась со снижением спроса. В бизнес-классе просадка в среднем составила примерно 50%. Не все участники рынка были к такому готовы Игрокам пришлось перестраивать подходы. «Наша компания обсудила и согласовала с банками-кредиторами новые параметры ковенант – уменьшила план ежемесячных продаж, увеличила сроки экспозиции, но немножко повысила стоимость квадратного метра за счет этого, - говорит Игорь Бадиков. – То есть AAG растянула продажи на более длительный срок, но на снижение стоимости метра не пошла».
К сегодняшнему дню, чтобы вернуться к выполнению плана, компания также запустила ряд программ – таких как «трейд ин», «срочный выкуп», когда выкупаются за реальные живые деньги квартира клиента, а он приобретает новую в доме холдинга; добавила рассрочки, где первоначальный взнос начинается от 5%... «На фоне улучшающихся показателей сейчас мы чувствуем себя гораздо уверенней. И первое полугодие закрыли хорошо с перевыполнением, плана примерно на 15%», – рапортует директор по продажам холдинга.
«За последние полтора года нас подготовили к разным вариантам развития событий – пандемия, СВО, мобилизация... Особенно после такого повышения ключевой ставки, я думаю, застройщики сейчас готовы ко всему, но не к снижению цен», – резюмирует Игорь Бадиков.
Генеральный директор АН ГК «КВС» Анжелика Альшаева рассказывает, что компания также изменила ряд подходов. Например, были пересмотрены условия по проектному финансированию с расчётом увеличения доли продаж после ввода объекта в эксплуатацию. «Но данное маркетинговое решение показало себя недостаточно эффективным – начинаются определенные проблемы с реализацией и усиливается конкурентная борьба по линии комплексного развития территорий. И сейчас компания опять перестраивает структуру продаж обратно», – говорит Анжелика Альшаева.
В КВС объем продаж в августе по сравнению с июлем по самым скромным оценкам подрос на 30%. Но, к сожалению, на прыжок вверх ключевой ставки банковский пул отреагировал повышением ставок по несубсидируемым жилищным кредитам на 2 п.п.—2,5 п.п. А ведь именно льготная ипотека позволяет застройщикам держать более высокие цены.
«Конечно, история с ажиотажем всегда приводит к увеличению цены. Но, как показывает опыт, застройщики с такой же лёгкостью и снижают стоимость на недвижимость – главное, придерживаться своей финансовой модели, – резюмирует Анжелика Альшаева. - А наличие роста цены на квадратный метр, наличие скидок и программ – это инструмент для продажи. Все зависит от того, что будет дальше происходить в экономике государства, и какие новости принесет геополитика. Мы же, в свою очередь, будем подстраиваться под обстановку».
«Характер частных инвестиций изменился: люди покупают новостройку чтобы сберечь накопления, а не с целью заработка на перепродаже. И в данном сегменте также основной проблемой является не льготная, а достаточно высокая, и еще больше подросшая после увеличения ключевой, ипотечная ставка для квартир на вторичном рынке и за пределами программ субсидирования, – считает руководитель по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина. – А преимущественная часть покупок на первичке происходит после продажи старой квартиры».
«Скачек ключевой ставки в реальности пока не очень отразился на ипотечных продуктах на первичном рынке, – делится руководитель по продажам. – Ведь львиная доля сделок идет с привлечением субсидированной ипотеки от застройщиков. Однако ЦБ может и далее ужесточать условия по ипотеке, что в моменте подогревает спрос, а в случае принятия жёстких мер (например, ещё большего повышения первоначального взноса и снижения доли субсидирования в ипотеке) может серьезно его подорвать».
Ирина Орлянкина соглашается, что срыва планов по вводу новостроек на уровне вводу нового жилья в границах Северо-Запада ожидать по итогам нынешнего года не следует. В силу проектного финансирования у застройщиков нет иного выхода, как строить и сдавать вовремя, не зависимо от колебания цен на стройматериалы, дефицит рабочей сила или бюрократических рогаток и макроэкономических вызовов.
В свою очередь коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов отмечает смещение сезонных факторов. Если ранее в мае застройщики получали торможение продаж в связи со стартом дачного сезона, то нынешний май в комфорт-сегменте показал высокий спрос, по ряду критериев даже лучше марта-апреля.
Текущие продажи компании специалист оценивает, как очень хорошие. Так в августе ГК «ПСК» запустила в продажу проект бизнес-класса на 113 квартир. И спрос превысил ожидания настолько, что уже на старте продаж застройщик несколько раз повышал цену.
«Ну и в премиальном проекте «Северная корона» также цены повышаются в связи с высокой степенью готовности, – рассказывает Сергей Софронов. – Кроме того, на элитные сегменты стала больше внимания обращать часть граждан, прежде предпочитавшая инвестиции, связанные с валютами недружественных стран».
Как подсчитал специалист, август к июлю – это плюс 35% выручки. И в сентябре картина не меняется. «Граждане понесли деньги в рынок недвижимости с удвоенной энергией. Причем, как в первичку, так и во вторичку, чтобы защитить свои сбережения от девальвации. Увы, транслируемая СМИ новостная повестка рождает ощущение, что обесценивание рубля действительно происходит. И люди пытаются припарковать в том же самом квадратном метре», – говорит эксперт.
Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов, соглашается, что, если сравнивать с 2021 годом, то снижение показателей сомнения не вызывает, какой сегмент ни возьми: бизнес-класс, премиум или сервисные апартаменты. Однако, последние месяцы компания регулярно обновляет рекорды. «В марте обновили рекорд февраля, в апреле – мартовский. На текущий момент продажи на высоком уровне. Понятно, люди хотят сохранить свои деньги. Наш типичный покупатель – это классический тип инвестора, приобретающего недвижимость для стабильного получения прибыли, – рассуждает Денис Розанов. – На текущий момент у нас практически нет клиентов, которые приобретают недвижимость для собственного проживания».
При этом для любого инвестора с классической моделью пассивного дохода, конечно, важна капитализация объекта. «Но есть нюанс: с текущим курсом рубля оценивать стоимость активов достаточно сложно, ситуация обещает проясниться ближе к концу года, – признает Денис Розанов. – Хотя пока я не вижу перспектив значительного укрепления национальной валюты. Это значит, что люди будут выбирать инвестиции в недвижимость, и еще раз недвижимость».
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова уточняет, что ситуация на первичном и вторичном рынках очень разнится. Квартиры от застройщков, которые только что сданы, и которые уже в собственности у застройщика, более интересны клиенту, чем покупка квартиры у физического лица. Выбор неутешительный – либо ипотека с господдержкой, либо под 14%.
Впрочем, и на вторичном рынке покупатели демонстрируют высокую активность. Идут показы, телефоны в отделах продаж раскаляются от входящих звонков, вручаются авансы… а число выставленных на экспозицию объектов перестало расти.
«Еще тренд – из продаж исчезают самые ликвидные объекты, причем явно продаются, а не снимаются с продаж, – отмечает Светлана Белова. – Да и рынок аренды, можно сказать, стабилизировался, а цены пошли вверх».
По словам главы агентства недвижимости, ей часто приходится слышать разговоры, что нынешний всплеск продаж носит краткосрочный характер. Дескать, с ажиотажным спросом иначе и не бывает. Но, констатирует гендиректор «ВсевРиэлт», в основе волны лежит такой знаковый момент, как ослабление и даже девальвация рубля…
«Ипотечный рынок сейчас весьма волатильный, – делится видением общей ситуации начальник ипотечного центра ПСБ Светлана Четина. – После затишья в начале года очень высокие результаты показал май. Причем, спросом пользовалась не только ипотека с господдержкой. В конце августа также наблюдалось повышение внимания к ипотечным программам, это связано в том числе и с тем, что покупатели жилья стремились «зафиксировать» таким образом действующие на тот момент ставки, оформив ипотеку до их увеличения.
Основным драйвером продаж остаются программы с господдержкой. Изменения условий по программе «семейная ипотека» сделали ее более доступной для семей с детьми. Если ранее на получение такого кредита могли рассчитывать семьи, в которых ребенок родился после 1 января 2018 года, то с 1 января этого года программа стала доступна также и для семей, где есть два ребенка, которым еще не исполнилось 18 лет, при этом сроки их рождения не имеют значения. По-прежнему программа доступна и семьям, где есть несовершеннолетний ребенок с ограниченными возможностями.Мы уверены, что доля ипотечных продаж будет расти. Сейчас это показатель на жилищном рынке Санкт-Петербурга достиг отметки 80%».
Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова заявляет, что и после прыжка ключевой ставки, спрос на приобретение недвижимости с привлечением заемных средств сохраняется как на первичном, так и на вторичном рынке.
Так, в Примсоцбанке бессменным лидером на вторичном рынке остаются сделки по приобретению комнат в коммунальных квартирах. Как в прошлом году, так и в текущем, около 30% от всего объема выданных ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге составляют кредиты именно на приобретение комнат. Причин для сохранения постоянного спроса на данный вид недвижимости несколько: во-первых, это стоимость – комната значительно дешевле, чем отдельная квартира; во-вторых, желание людей, уже проживающих в коммунальной квартире, выкупить оставшиеся комнаты у соседей и остаться единственным полноправными собственниками квартиры.
«При приобретении вторичного жилья сохраняется тенденция на оформление ипотечного кредита с использованием средств материнского капитала. Так, доля сделок по нашей уникальной программе «Материнский капитал» составляет около 15% от всего объема сделок, – продолжает рассказывать Елена Диоргесова. – Это легко объяснимо, ведь если сложить средства материнского капитала и средства гос. поддержки (450 тысяч), то получается сумма свыше 1 млн. рублей. Приобретают наши клиенты с помощью этого продукта квартиры, комнаты, дома с землей...»
Также в банке сохраняется спрос и на кредиты под залог имеющейся недвижимости. По результатам 1 полугодия 2023 объем таких выдач составил около 13% от всего объема сделок в банке. «Думаю, в текущем году не будет значительных колебаний, рост спроса на приобретение недвижимости с привлечением ипотечных средств как на первичном, так и на вторичном рынке будет сохраняться, – ожидает Елена Диоргесова. – Возможно, из-за роста ставок, потребитель будет выбирать жилье подешевле, ориентируясь в первую очередь на размер платежа по кредиту, исходя из дохода».
В Петербурге за 8 месяцев нынешнего года, подытоживает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, зарегистрировано 30 тысяч ДДУ, всего по агломерации – 42,2 тысячи.
«Это серьезная просадка, отмечает эксперт, за январь-август по отношению к тому же периоду рекордного 2019 года в городе недосчитывается 44% сделок, агломерация-39%. Да и по сравнению с прошлым годом оба показателя ниже примерно на 13%. Поэтому к цифрам августа надо относиться сдержаннее, – рассуждает Светлана Денисова. – Несмотря на то, что по России в целом объём предложения на первичном рынке наращивается, и даже ЦБ недавно выражал свою обеспокоенность по этому поводу, в Санкт-Петербурге картина иная. План по вводу в городе на 2023 год составляет всего 2,8 млн. кв.м».
Светлана Денисова не сомневается, что годовой план по вводу будет перевыполнен, но всё же объём предложения на первичном рынке остаётся далёким от рекордных показателей, вывод новых объектов в продажу застройщики не форсируют. Впрочем, с точки зрения строителей это можно назвать и везением – благодаря просадке рынок остаётся сбалансированным, удалось избежать провала реализации и ценовой лихорадки.
Между тем, констатирует начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент», доля ипотеки в целом по первичному рынку превышает 85%. Могло бы быть и выше, но застройщики широко предоставляют рассрочку, которая тоже станет ипотекой через пару лет. «У нас на объекте «Огни Залива», который вводится в конце года, как раз это и происходит – сначала покупатель берет рассрочку, а после ее окончания переходит на ипотеку, – поясняет Светлана Денисова. – И, если число таких кейсов прибавить к первичной ипотеке, получим в месяц ипотечных сделок намного больше, чем заключенных ДДУ. То есть, честная доля ипотечных сделок – свыше 90%».
В ходе заседания круглого стола «Доходная недвижимость как средство инвестиций», проведенного «Строительным Еженедельником» совместно с ГУД, эксперты строительного рынка и представители государственных органов власти постарались ответить на вопрос, является ли подобное увлечение лишь мимолетной модой или возведение жилья для последующей сдачи его внаем станет тенденцией, которая на ближайшие годы сможет определять развитие рынка недвижимости.
Заместитель генерального директора ГК «Пионер» (Санкт-Петербург) Александр Погодин рассказал, что наряду с доходными домами в Петербурге начал формироваться сегмент апарт-отелей – готовые к заселению апартаменты, полностью меблированные, оборудованные всеми современными видами связи и дополненные гостиничным сервисом. Эксперт рассказал, что осенью 2013 года петербургское направление ГК «Пионер» выведет на рынок города 975 апартаментов общей площадью 28 тыс. кв. м в составе апарт-отеля YE’S, который разместится у станции метро «Проспект Просвещения» в Выборгском районе города. Минимальная площадь апартаментов составит
Глава ГК «Пионер» также рассказал, что по стоимости аренда апартаментов фактически останется на уровне однокомнатной квартиры у метро. То есть желающим жить в апартаментах придется заплатить от 15 до 25 тыс. рублей в месяц, в то время как цены на размещение в гостиничных комплексах, предлагающих аналогичный сервис, начинаются от 2-3 тыс. рублей в сутки. Соответственно, месячное проживание в отеле будет обходиться в 60-90 тыс. рублей.
Помимо апарт-отелей в Петербурге также начал развиваться сегмент доходных домов. Господин Погодин рассказал, что сегодня в городе всего несколько доходных домов, и все они находятся под управлением западных компаний. Один из них расположен на Коломяжском пр., 15. Несколько лет назад финский пенсионный фонд Icecapital Housing Fund выкупил в доме 86 квартир, объединив их в доходный дом. Еще один игрок на этом рынке в Петербурге – компания «Сато», которая является одним из операторов по предоставлению съемного жилья в Финляндии.
Заместитель генерального директора АН «Итака» Валерий Лазугин сказал, что по факту в Петербурге пока функционирует только один доходный дом – на Коломяжском, 15. «Все остальные дома, которые называются доходными, в частности те, которые подпадают под программу Жилкомитета и в первую очередь используются администрацией города с целью обеспечения жильем гастарбайтеров для решения вопроса с рабочей силой в сфере ЖКХ, в чистом виде доходными не являются. Есть также и отдельные инвесторы, владеющие квартирами, которые используются с целью получения дохода. Но сами дома, в которых расположены эти квартиры, доходными не являются».
Управляющий директор NAI Becar Илья Андреев подтвердил, что доходного жилья в Петербурге пока немного, и этот сегмент развивается крайне медленно. «В отличие от Америки и европейских стран у россиян пока нет привычки жить в съемном жилье, – считает эксперт. – В России люди, вынужденные снимать квартиру, чувствуют себя некомфортно. Между тем доля арендного жилья в развитых странах, таких как Нью-Йорк или Лондон, составляет не менее 65%».
В Австрии в аренду сдается еще большее количество жилья. Об этом рассказал генеральный директор ГУ «Горжилобмен» Сергей Филимонов. Он сообщил, что в этой стране в аренде находится около 80% жилого фонда, из них примерно 25% квартир находится в муниципальной собственности, 25% являются объектами государственно-частного партнерства, оставшиеся сдаются в аренду частными собственниками. «Если же говорить о нашем городе, то у нас 80% жилого фонда приватизировано, и процесс «вымывания» государственного фонда будет происходить вплоть до 1 марта 2013 года», – сообщил глава Горжилобмена.
«Снимать жилье на Западе – это вполне естественно, поскольку приобретение объекта недвижимости в любом крупном городе доступно немногим, – продолжил Илья Андреев. – Петербург также не является исключением, поэтому все предпосылки для появления такого сегмента, как доходные дома, в нашем городе уже сложились. Осталось только откорректировать законодательство, а также выстроить схему взаимодействия государства и инвесторов с целью стимулирования данной деятельности».
Директор по развитию издательских проектов ГК «Бюллетень недвижимости» Вячеслав Костров объясняет эту ситуацию следующим образом: «Для наших граждан квартира – это богатство, гарантия, статус, это гораздо больше, чем просто жилье. Такова сложившаяся историческая практика. Однако если возможность иметь мобильное жилье будет законодательно урегулирована, то эта проблема может решиться», – полагает эксперт.
Илья Андреев рассказал о стандартах работы доходных домов, принятых в США. «Управляющие компании берут на себя определенные гарантии и обязательства по ставкам. То есть они гарантируют, что арендная плата за квартиру никогда не будет подниматься выше установленной планки, невзирая на уровень инфляции. Это некий социальный момент. При этом сами они обеспечивают совершенно невысокую рыночную ставку, которой четко придерживаются».
Управляющий партнер АРИН Игорь Горский согласился, что сегмент доходных домов пока находится в зачаточном состоянии, однако если верить прогнозам Министерства регионального развития, к 2020 году до 20-30% жилья будет арендным. «Исторически так сложилось, что Петербург – это не только столица Российской империи, но еще и один из самых крупных российских городов, где большая часть недвижимости была доходной, – рассказал Игорь Горский. – Поскольку до революции Северная столица активно развивалась во всех сферах экономики и культуры, сюда съезжалось много рабочей силы. В связи с этим потребность в доходных домах была очень велика. По сути дела, вся Петроградская сторона и Выборгский район практически полностью были застроены объектами доходной недвижимости».
В своем выступлении Игорь Горский также отметил, что медленное развитие сегмента доходных домов связано с недостаточной информированностью российского населения относительно преимуществ подобного жилья. «В свое время плотно работая с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (РЖС), нами были проведены исследования, в результате которых выяснилось, что для удовлетворения потребностей российских граждан в качественном жилье необходимо построить 763 млн кв. м. Кроме того, было подсчитано, что в улучшении жилищных условий нуждаются 28,5 млн российских семей. И только 5% из них рассматривает вопрос аренды. Однако после проведения разъяснительной работы 38% респондентов, или 11 млн семей, были готовы рассматривать доходный дом как объект своего постоянного проживания».
Эксперт считает, что результаты этого исследования позволяют сделать вывод, что потенциал и тренд роста сегмента доходных домов огромен. «Начиная в 2008 году работать с компанией «Пионер», мы достаточно сильно рисковали, закладывая модель доходного дома как нового объекта строительства. Однако тот риск, на который мы пошли, тем не менее, совершенно оправдан, поскольку мы искренне считаем, что за доходными домами будущее», – уверен аналитик.
В подтверждение своих слов он привел также цифры, полученные в ходе дополнительных исследований, которые были заказаны представителями компаний из Московского региона. «К 2015 году черные маклеры, занимающиеся наймом и сдачей квартир в аренду, в значительной степени уступят свои позиции более цивилизованному и понятному рынку доходных домов, – убежден эксперт. – Кроме того, в отличие от стихийного частного рынка аренды доходные дома предлагают более приемлемые цены. Например, средняя арендная ставка на однокомнатную квартиру составляет около 8,5 тыс. рублей».
Дело не в доходности
По мнению генерального директора компании SATO Стаффана Таста, несмотря на то что в Петербурге сдаются в аренду около 300 тысяч квартир, или около 15% жилого фонда города, существующий рынок аренды в Северной столице очень неорганизованный. Кроме того, он, как и в остальных российских городах, непрозрачен, хаотичен и на 99% сосредоточен в руках частных владельцев.
Остается открытым также и вопрос решения социальных проблем, потому что этот рынок работает не только в элитном секторе, но и в сегменте дешевых квартир. «Основное преимущество аренды в том, что она позволяет людям гибко реагировать на возникающие в их жизни ситуации, жить здесь и сейчас», – высказался Стаффан Таст.
Что касается окупаемости инвестиций в строительство доходных домов, то если девелоперские проекты в области долевого строительства жилья начинают приносить доход еще на этапе строительства, то проект, связанный с управлением доходными домами, – на более поздних этапах. Такое мнение высказал Вячеслав Костров.
По расчетам специалистов компании SATO, окупаемость таких проектов составляет около 10 лет, доходность находится на уровне 50%. Генеральный директор первого в Петербурге доходного дома «Коломяжский, 15» Елена Гришина считает, что срок окупаемости проектов доходных домов вполне может быть и выше. «Следует понимать, что если мы говорим не об апарт-отеле, а именно о доходном доме, то это очень долгие деньги, и о быстрой доходности речь идти не может. Смысл доходных домов состоит в сохранении денег с незначительным приумножением, а не в быстрой доходности», – резюмировала глава ООО «Коломяжский, 15».
Александр Погодин считает, что уровень доходности зависит от класса доходной недвижимости. «Если говорить о проекте финской компании SATO, которая сдает в аренду элитные квартиры и объекты бизнес-класса в Петербурге, то процент доходности здесь будет значительно менее скромным, нежели инвестиции в экономичную недвижимость на Коломяжском, 15», – заявил эксперт.
Игорь Горский подтвердил, что бизнес, связанный со строительством доходных домов, отличается очень низкой доходностью, что связано с первоначально высокими затратами. «Наши расчеты показывают, что окупаемость проектов эконом-класса находится в диапазоне от 18 до 22 лет, – утверждает эксперт. – Сроки окупаемости объектов в элит- и бизнес-классе значительно короче – в Москве, например, они составляют от 7 до 10 лет, поскольку здесь достаточно понятен платежный спрос и заполняемость подобных объектов достаточно высока. Но Москва не может быть показателем, это столичный город с огромным количеством местного населения и приезжих (в частности иностранцев).
В то же время участники круглого стола отметили надежность инвестиций в доходную недвижимость. Илья Андреев считает, что риски в доходных домах самые низкие. Доходная недвижимость в минимальной степени подвержена влиянию кризисных явлений. Эксперт рассказал, что в США после начала кризиса офисные центры продавались ниже себестоимости. Владельцы же доходной недвижимости практически не пострадали. «Платежи за аренду квартир снизились всего на 10-15%, – рассказал Андреев. – И заполняемость оставалась на уровне 90% и выше. И все это очень просто объясняется: людям всегда, независимо от экономической ситуации, надо где-то жить».
Для того чтобы уменьшить сроки окупаемости по проектам доходных домов, очень важна кооперация с государством, уверены специалисты. «Государство должно предоставить инвесторам более льготные условия для приобретения земельных участков, а также ипотечные кредиты. Запуск программы, направленной на развитие сегмента доходных домов, также может принести большую пользу», – уверен Игорь Горский.
Квартира за три тысячи
Сергей Филимонов рассказал, что в Санкт-Петербурге в этом году принят законопроект, предусматривающий сдачу в коммерческий наем бюджетного жилья тем, кто стоит в очереди на квартиру. По словам главы Горжилобмена, квартиры выделяются с соблюдением социальных норм жилой площади и сдаются внаем по более чем приемлемым ценам. Месячная плата за однокомнатную квартиру общей площадью
В 2011 году планировалось передать очередникам 500 квартир, однако строители задерживают оформление жилья в собственность. Тем не менее по некоторым адресам уже выданы смотровые листы. «Сейчас одной из основных задач для нас является скорейшая регистрация госсобственности, чтобы ускорить процесс распределения этих квартир между нуждающимися в улучшении жилищных условий». В 2012 году планируется еще 1,5 тыс. квартир сдать очередникам. Окупить инвестиционные затраты администрация города планирует в течение 25 лет.
Сергей Филимонов также сообщил, что граждане, которые вселяются в подобные квартиры, снимаются с учета по улучшению жилищных условий. Кроме того, закон запрещает приватизировать, отчуждать и сдавать внаем это жилье.
Глава Горжилобмена подробно описал процедуру получения бюджетного жилья в аренду. «Прежде всего желающему получить возможность проживания в такой квартире необходимо написать заявление в госучреждение «Горжилобмен». Мы передаем дело на рассмотрение в Жилищный комитет, и в случае положительного решения с гражданином заключается договор. Этот договор является трехсторонним. С одной стороны ставится подпись Горжилобмена, так как он является оператором данной программы, с другой свою резолюцию выносит ГУЖА. Третьей стороной является гражданин, которому предоставляется данное помещение», – объяснил господин Филимонов. Он также добавил, что при заключении договора гражданин должен в обязательном порядке страховать выделенное ему жилое помещение. «Текст данного договора будет опубликован на нашем сайте, на котором также можно более подробно ознакомиться и с самой программой», – сказал Сергей Филимонов.
По словам господина Филимонова, активной работы по информированию населения власти пока не проводили: «Мы хотим сначала получить государственную регистрацию первого дома. Хотя уже сейчас, несмотря на отсутствие широкой информационной работы среди населения, около 1500 заявлений от граждан находится в Горжилобмене».
По мнению Александра Погодина, появление подобной городской программы должно стимулировать развитие рынка доходного жилья и, соответственно, улучшить ситуацию на рынке. «Прежде всего это мощный социальный аспект, ведь существует достаточно обширный пласт граждан, которые не имеют возможности ни приобретать квартиры, ни арендовать их по той стоимости, которую сейчас предлагает рынок. Кроме того, подобные государственные программы позволят россиянам быстрее осознать, что аренда жилья – это правильно, удобно и комфортно. А это первоочередная задача, которую нам надо вместе решать. Немаловажным моментом станет также и то, что чем больше будет появляться цивилизованных доходных домов, тем быстрее рынок аренды утратит присущую ему сегодня хаотичность, станет более прозрачным и организованным. Сейчас же не защищен ни арендодатель, ни арендатор. И у той, и у другой стороны совершенно размыт статус и какие-то непонятные права».
Кстати
С 1 июля 2011 года в Санкт-Петербурге заработала программа коммерческого найма жилой недвижимости. Очередникам, ожидающим получения бесплатного жилья, было предложено снять квартиры в аренду. Пока город на эту программу направил 500 квартир. Согласно программе аренда однокомнатной квартиры обойдется в среднем в 4620 рублей в месяц, двухкомнатной – в 6380 рублей, трехкомнатной – в 8690 рублей. Плюс коммунальные услуги. По словам представителей Жилищного комитета, цена будет регулироваться договором и незначительно варьироваться год от года. Договор на аренду жилья заключается с очередниками на срок 5 лет и может быть продлен или прекращен по желанию нанимателя. В случае если квартиросъемщику жилье не понравилось и он его освобождает, в очередь на улучшение жилищных условий он сможет встать лишь через 5 лет.
Татьяна Елекоева
Прежние городские власти обещали решить проблему подключения новых жилых домов к электросетям до 1 октября 2011 года. Но до сих пор в Санкт-Петербурге остаются сданные, но не подключенные дома. Весной этого года тогдашний губернатор Петербурга Валентина Матвиенко озвучила неутешительную для энергетиков и строителей статистику: в городе начитывалось 80 домов, введенных в эксплуатацию, но не подключенных по постоянной схеме к электросетям. Тогда была поставлена задача до 1 октября перевести на постоянную схему подключения все эти дома. Однако как показала проверка «АСН-Инфо», до конца проблему решить не удалось.
Сложная арифметика
По данным ОАО «Ленэнерго», на постоянную схему до сих пор не переведены только два жилых комплекса. В компании отметили, что давно готовы подключить эти дома, но к этому оказались не готовы застройщики. Озвучить названия компаний-застройщиков в Ленэнерго отказались.
При этом «АСН-Инфо» удалось найти четыре проблемных объекта. До сих пор ждут перевода на постоянную схему подключения жильцы комплекса «Гранд Капитал» на углу ул. Матроса Железняка и Ланской ул. Дом в 26 этажей общей площадью 100 тыс. кв. м ввели в эксплуатацию еще в 2008 году, но до сих не перевели на постоянную схему подключения. Застройщиком дома является ООО «Невский Луч-1», а генподрядчиком – ЗАО «УК «Модуль». Как заявили в управляющей компании «Дом-Сервис», «комплекс подключат, как только будут устранены все недоделки», однако когда это произойдет, уточнить не смогли. Интересно, что при временном подключении домов жильцы платят за свет и электроэнергию больше, чем при постоянном. Все 658 квартир комплекса «Гранд Капитал» сейчас раскуплены, однако заселен дом только на 50%. На форумах люди жалуются на перебои со светом и подачей горячей воды, а также на сложности по оформлению права собственности на квартиры. По данным агентств по продаже недвижимости, часть квартир этого дома вторично выставлена на продажу. Не подключен и жилой комплекс «Международный» на пересечении Будапештской ул., ул. Белы Куна и ул. Турку (застройщик – ООО «Квартира.ру – Северо-Западный альянс»), первая очередь которого сдавалась еще в 2009 году. Дольщики этого дома весной выходили на митинг, поскольку до сих пор не получили ключи от квартир.
Виноватых нет
Согласно постановлению Правительства РФ № 861 срок подключения новых объектов к сетям составляет от 6 месяцев до 2 лет (в зависимости от присоединяемой мощности). Для многоквартирного дома этот срок составляет от 1 года до 2 лет (присоединяемая мощность от 750 кВА и выше). Застройщики уверяют, что средний срок подключения дома сейчас составляет не менее двух лет, а для ускорения процесса приходится задействовать личные связи. При этом стоимость подключения к инженерным сетям составляет от 20 до 40% от затрат на строительство квадратного метра в жилом комплексе.
Как рассказали в Ленэнерго, сейчас ведется работа по максимальному упрощению процедуры подключения дома. В сентябре компания запустила автоматизированную информационную систему управления документооборотом, которая облегчает процедуру подачи документов, разработки технических условий подключения, проектирования и развития электрических сетей.
По мнению Натальи Агрэ, директора по маркетингу строительной компании KVS, в последние годы ситуация с подключением новых домов меняется к лучшему. «Если строительство велось в соответствии с законом и были получены все согласования, то к моменту сдачи дом подходит подключенным и требуется лишь пройти госкомиссию, что занимает примерно месяц», – отметила она.
По коттеджным поселкам уже идут другие сроки. При наличии технической возможности подключение дома займет один год: два-три месяца занимает получение технических условий, еще пять-семь месяцев – их выполнение. При отсутствии мощностей подключение может растянуться до 2 лет и более.
Основной проблемой при строительстве коттеджных поселков становится недостаточно развитая инженерная инфраструктура. «Подведение внешних сетей ложится большой нагрузкой на застройщика», – рассказывает Игорь Петров, заместитель генерального директора по операционной деятельности ООО «УК «СТАРТ Девелопмент». Однако он также отмечает, что за последние пять лет ситуация изменилась к лучшему, и монополисты более охотно идут навстречу застройщикам. Если раньше застройщик просто оплачивал строительство подстанции и сетей для своего объекта, то теперь появилась программа, согласно которой Ленэнерго частично будет возмещать затраты строителей за счет льготных тарифов на подключение. «Это стимулирует снижение издержек, так как сэкономленные средства остаются в компании, в отличие от применяемой исторически в России системы «затраты плюс», – отмечает Игорь Петров.
Однако еще в конце прошлого года прокурорская проверка Ленэнерго выявила факты навязывания невыгодных условий сотрудничества. Таким нарушением было признано как раз строительство подстанций за счет застройщиков. Тогда же были выявлены случаи затягивания сроков подключения жилых домов: на момент проверки сроки подключения уже истекли, застройщик внес деньги, а заявка еще даже не была рассмотрена.
Цифра
2 года и более может пройти с момента сдачи дома до подключения его к энергосетям