Рынок недвижимости: инвесторы стучатся в дверь
Весной участники рынка недвижимости в один голос утверждали, что частные инвесторы прекратили вкладываться в жилье. Но сейчас ситуацию на рынке иначе как ажиотажной не назовешь. И инвестиции граждан снова потекли в квадратные метры. Инвестиционные сделки идут как в сегменте традиционной недвижимости, так и в секторе апартаментов.
Директор по продажам холдинга AAG Игорь Бадиков рассказывает, что в минувшем году его компания, как и весь рынок, столкнулась со снижением спроса. В бизнес-классе просадка в среднем составила примерно 50%. Не все участники рынка были к такому готовы Игрокам пришлось перестраивать подходы. «Наша компания обсудила и согласовала с банками-кредиторами новые параметры ковенант – уменьшила план ежемесячных продаж, увеличила сроки экспозиции, но немножко повысила стоимость квадратного метра за счет этого, - говорит Игорь Бадиков. – То есть AAG растянула продажи на более длительный срок, но на снижение стоимости метра не пошла».
К сегодняшнему дню, чтобы вернуться к выполнению плана, компания также запустила ряд программ – таких как «трейд ин», «срочный выкуп», когда выкупаются за реальные живые деньги квартира клиента, а он приобретает новую в доме холдинга; добавила рассрочки, где первоначальный взнос начинается от 5%... «На фоне улучшающихся показателей сейчас мы чувствуем себя гораздо уверенней. И первое полугодие закрыли хорошо с перевыполнением, плана примерно на 15%», – рапортует директор по продажам холдинга.
«За последние полтора года нас подготовили к разным вариантам развития событий – пандемия, СВО, мобилизация... Особенно после такого повышения ключевой ставки, я думаю, застройщики сейчас готовы ко всему, но не к снижению цен», – резюмирует Игорь Бадиков.
Генеральный директор АН ГК «КВС» Анжелика Альшаева рассказывает, что компания также изменила ряд подходов. Например, были пересмотрены условия по проектному финансированию с расчётом увеличения доли продаж после ввода объекта в эксплуатацию. «Но данное маркетинговое решение показало себя недостаточно эффективным – начинаются определенные проблемы с реализацией и усиливается конкурентная борьба по линии комплексного развития территорий. И сейчас компания опять перестраивает структуру продаж обратно», – говорит Анжелика Альшаева.
В КВС объем продаж в августе по сравнению с июлем по самым скромным оценкам подрос на 30%. Но, к сожалению, на прыжок вверх ключевой ставки банковский пул отреагировал повышением ставок по несубсидируемым жилищным кредитам на 2 п.п.—2,5 п.п. А ведь именно льготная ипотека позволяет застройщикам держать более высокие цены.
«Конечно, история с ажиотажем всегда приводит к увеличению цены. Но, как показывает опыт, застройщики с такой же лёгкостью и снижают стоимость на недвижимость – главное, придерживаться своей финансовой модели, – резюмирует Анжелика Альшаева. - А наличие роста цены на квадратный метр, наличие скидок и программ – это инструмент для продажи. Все зависит от того, что будет дальше происходить в экономике государства, и какие новости принесет геополитика. Мы же, в свою очередь, будем подстраиваться под обстановку».
«Характер частных инвестиций изменился: люди покупают новостройку чтобы сберечь накопления, а не с целью заработка на перепродаже. И в данном сегменте также основной проблемой является не льготная, а достаточно высокая, и еще больше подросшая после увеличения ключевой, ипотечная ставка для квартир на вторичном рынке и за пределами программ субсидирования, – считает руководитель по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина. – А преимущественная часть покупок на первичке происходит после продажи старой квартиры».
«Скачек ключевой ставки в реальности пока не очень отразился на ипотечных продуктах на первичном рынке, – делится руководитель по продажам. – Ведь львиная доля сделок идет с привлечением субсидированной ипотеки от застройщиков. Однако ЦБ может и далее ужесточать условия по ипотеке, что в моменте подогревает спрос, а в случае принятия жёстких мер (например, ещё большего повышения первоначального взноса и снижения доли субсидирования в ипотеке) может серьезно его подорвать».
Ирина Орлянкина соглашается, что срыва планов по вводу новостроек на уровне вводу нового жилья в границах Северо-Запада ожидать по итогам нынешнего года не следует. В силу проектного финансирования у застройщиков нет иного выхода, как строить и сдавать вовремя, не зависимо от колебания цен на стройматериалы, дефицит рабочей сила или бюрократических рогаток и макроэкономических вызовов.
В свою очередь коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов отмечает смещение сезонных факторов. Если ранее в мае застройщики получали торможение продаж в связи со стартом дачного сезона, то нынешний май в комфорт-сегменте показал высокий спрос, по ряду критериев даже лучше марта-апреля.
Текущие продажи компании специалист оценивает, как очень хорошие. Так в августе ГК «ПСК» запустила в продажу проект бизнес-класса на 113 квартир. И спрос превысил ожидания настолько, что уже на старте продаж застройщик несколько раз повышал цену.
«Ну и в премиальном проекте «Северная корона» также цены повышаются в связи с высокой степенью готовности, – рассказывает Сергей Софронов. – Кроме того, на элитные сегменты стала больше внимания обращать часть граждан, прежде предпочитавшая инвестиции, связанные с валютами недружественных стран».
Как подсчитал специалист, август к июлю – это плюс 35% выручки. И в сентябре картина не меняется. «Граждане понесли деньги в рынок недвижимости с удвоенной энергией. Причем, как в первичку, так и во вторичку, чтобы защитить свои сбережения от девальвации. Увы, транслируемая СМИ новостная повестка рождает ощущение, что обесценивание рубля действительно происходит. И люди пытаются припарковать в том же самом квадратном метре», – говорит эксперт.
Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов, соглашается, что, если сравнивать с 2021 годом, то снижение показателей сомнения не вызывает, какой сегмент ни возьми: бизнес-класс, премиум или сервисные апартаменты. Однако, последние месяцы компания регулярно обновляет рекорды. «В марте обновили рекорд февраля, в апреле – мартовский. На текущий момент продажи на высоком уровне. Понятно, люди хотят сохранить свои деньги. Наш типичный покупатель – это классический тип инвестора, приобретающего недвижимость для стабильного получения прибыли, – рассуждает Денис Розанов. – На текущий момент у нас практически нет клиентов, которые приобретают недвижимость для собственного проживания».
При этом для любого инвестора с классической моделью пассивного дохода, конечно, важна капитализация объекта. «Но есть нюанс: с текущим курсом рубля оценивать стоимость активов достаточно сложно, ситуация обещает проясниться ближе к концу года, – признает Денис Розанов. – Хотя пока я не вижу перспектив значительного укрепления национальной валюты. Это значит, что люди будут выбирать инвестиции в недвижимость, и еще раз недвижимость».
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова уточняет, что ситуация на первичном и вторичном рынках очень разнится. Квартиры от застройщков, которые только что сданы, и которые уже в собственности у застройщика, более интересны клиенту, чем покупка квартиры у физического лица. Выбор неутешительный – либо ипотека с господдержкой, либо под 14%.
Впрочем, и на вторичном рынке покупатели демонстрируют высокую активность. Идут показы, телефоны в отделах продаж раскаляются от входящих звонков, вручаются авансы… а число выставленных на экспозицию объектов перестало расти.
«Еще тренд – из продаж исчезают самые ликвидные объекты, причем явно продаются, а не снимаются с продаж, – отмечает Светлана Белова. – Да и рынок аренды, можно сказать, стабилизировался, а цены пошли вверх».
По словам главы агентства недвижимости, ей часто приходится слышать разговоры, что нынешний всплеск продаж носит краткосрочный характер. Дескать, с ажиотажным спросом иначе и не бывает. Но, констатирует гендиректор «ВсевРиэлт», в основе волны лежит такой знаковый момент, как ослабление и даже девальвация рубля…
«Ипотечный рынок сейчас весьма волатильный, – делится видением общей ситуации начальник ипотечного центра ПСБ Светлана Четина. – После затишья в начале года очень высокие результаты показал май. Причем, спросом пользовалась не только ипотека с господдержкой. В конце августа также наблюдалось повышение внимания к ипотечным программам, это связано в том числе и с тем, что покупатели жилья стремились «зафиксировать» таким образом действующие на тот момент ставки, оформив ипотеку до их увеличения.
Основным драйвером продаж остаются программы с господдержкой. Изменения условий по программе «семейная ипотека» сделали ее более доступной для семей с детьми. Если ранее на получение такого кредита могли рассчитывать семьи, в которых ребенок родился после 1 января 2018 года, то с 1 января этого года программа стала доступна также и для семей, где есть два ребенка, которым еще не исполнилось 18 лет, при этом сроки их рождения не имеют значения. По-прежнему программа доступна и семьям, где есть несовершеннолетний ребенок с ограниченными возможностями.Мы уверены, что доля ипотечных продаж будет расти. Сейчас это показатель на жилищном рынке Санкт-Петербурга достиг отметки 80%».
Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова заявляет, что и после прыжка ключевой ставки, спрос на приобретение недвижимости с привлечением заемных средств сохраняется как на первичном, так и на вторичном рынке.
Так, в Примсоцбанке бессменным лидером на вторичном рынке остаются сделки по приобретению комнат в коммунальных квартирах. Как в прошлом году, так и в текущем, около 30% от всего объема выданных ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге составляют кредиты именно на приобретение комнат. Причин для сохранения постоянного спроса на данный вид недвижимости несколько: во-первых, это стоимость – комната значительно дешевле, чем отдельная квартира; во-вторых, желание людей, уже проживающих в коммунальной квартире, выкупить оставшиеся комнаты у соседей и остаться единственным полноправными собственниками квартиры.
«При приобретении вторичного жилья сохраняется тенденция на оформление ипотечного кредита с использованием средств материнского капитала. Так, доля сделок по нашей уникальной программе «Материнский капитал» составляет около 15% от всего объема сделок, – продолжает рассказывать Елена Диоргесова. – Это легко объяснимо, ведь если сложить средства материнского капитала и средства гос. поддержки (450 тысяч), то получается сумма свыше 1 млн. рублей. Приобретают наши клиенты с помощью этого продукта квартиры, комнаты, дома с землей...»
Также в банке сохраняется спрос и на кредиты под залог имеющейся недвижимости. По результатам 1 полугодия 2023 объем таких выдач составил около 13% от всего объема сделок в банке. «Думаю, в текущем году не будет значительных колебаний, рост спроса на приобретение недвижимости с привлечением ипотечных средств как на первичном, так и на вторичном рынке будет сохраняться, – ожидает Елена Диоргесова. – Возможно, из-за роста ставок, потребитель будет выбирать жилье подешевле, ориентируясь в первую очередь на размер платежа по кредиту, исходя из дохода».
В Петербурге за 8 месяцев нынешнего года, подытоживает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, зарегистрировано 30 тысяч ДДУ, всего по агломерации – 42,2 тысячи.
«Это серьезная просадка, отмечает эксперт, за январь-август по отношению к тому же периоду рекордного 2019 года в городе недосчитывается 44% сделок, агломерация-39%. Да и по сравнению с прошлым годом оба показателя ниже примерно на 13%. Поэтому к цифрам августа надо относиться сдержаннее, – рассуждает Светлана Денисова. – Несмотря на то, что по России в целом объём предложения на первичном рынке наращивается, и даже ЦБ недавно выражал свою обеспокоенность по этому поводу, в Санкт-Петербурге картина иная. План по вводу в городе на 2023 год составляет всего 2,8 млн. кв.м».
Светлана Денисова не сомневается, что годовой план по вводу будет перевыполнен, но всё же объём предложения на первичном рынке остаётся далёким от рекордных показателей, вывод новых объектов в продажу застройщики не форсируют. Впрочем, с точки зрения строителей это можно назвать и везением – благодаря просадке рынок остаётся сбалансированным, удалось избежать провала реализации и ценовой лихорадки.
Между тем, констатирует начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент», доля ипотеки в целом по первичному рынку превышает 85%. Могло бы быть и выше, но застройщики широко предоставляют рассрочку, которая тоже станет ипотекой через пару лет. «У нас на объекте «Огни Залива», который вводится в конце года, как раз это и происходит – сначала покупатель берет рассрочку, а после ее окончания переходит на ипотеку, – поясняет Светлана Денисова. – И, если число таких кейсов прибавить к первичной ипотеке, получим в месяц ипотечных сделок намного больше, чем заключенных ДДУ. То есть, честная доля ипотечных сделок – свыше 90%».
Setl Group (входит в ТОП-3 застройщиков России) назвал лучшие компании, которые выполняли строительно-монтажные работы на объектах холдинга в прошедшем году. В рейтинг включены 17 подрядчиков. Каждый из них стал лучшим по тем или иным показателям: количеству жилых комплексов, победах в тендерах, скорости, качеству и разнообразию работ, соблюдению правил, чистоты и порядка.
Награды руководителям компаний вручил директор департамента строительства Setl Group Виталий Ершов. Лучшими в своих номинациях стали:
- Крупнейший подрядчик – ООО «Электростроймонтаж»
- Лучший генеральный подрядчик – ООО «Петербургская строительная компания»
- Опытный – ООО «БФА – Монолит»
- Масштабный – ООО «Петербургская строительная корпорация»
- Бережливый – ООО «Балтикон»
- Оперативный – ООО «Гидроизол»
- Качественный – ООО «Архистрой»
- Инициативный – ООО «Красный квадрат»
- Технологичный – ООО «Авентин Инжиниринг»
- Многофункциональный – ООО «Инжиниринговая группа «Северо-Запад»
- Региональный – ООО «Мосэнергострой
- Дисциплинированный – ООО «Европроф»
- Безопасный – ООО «Инфотек Сервис»
- Открытие года – ООО «Строительная компания Петербург»
- Аккуратный – ООО «Пальмира»
- Лучший благоустроитель – ООО «Прогресс»
- Дебют – ООО «Ковер»
Виталий отмечает, что подобные встречи являются эффективным инструментом в налаживании открытого диалога между Заказчиком и Исполнителями.
Плахтырь Марина (Директор Производственно-коммерческого департамента) поздравила победителей и пожелала успехов в профессиональном развитии.
Конопа Александр (директор ООО «Петербургская строительная корпорация») поделился мнением о сотрудничестве с Setl Group: «Большая честь являться частью профессиональной команды, которая строит в ритме города, в котором нам жить», а также поддержал нацеленность на развитие и на достижение конечного результата.
Генеральный директор ООО «БФА-монолит», Александров Владимир оценил темпы развития Застройщика и заявил о стремлении оставаться в составе Подрядчиков: «Золото взять тяжело, но его надо еще подтвердить в текущем году!».
Колотвин Юрий (директор ООО "Петербургская строительная компания") выразил благодарность и уважение за признание заслуг и достижений: «Награда – это закономерный итог нашей совместной деятельности».
Награждение проходило в офисе Setl Group на Ушаковской набережной в формате бизнес-ланча. В мероприятии приняли участие более 40 гостей.
Проектное финансирование становится привычной схемой работы для застройщиков. Но, как в любой схеме, здесь есть положительные и отрицательные стороны. Один из плюсов — ускорение строительного процесса. Наряду с этим схема породила целый ряд проблем для застройщиков.
По данным Дом.РФ, семь субъектов РФ уже перешли на проектное финансирование и эскроу-счета. Впрочем, совокупный объем нового строительства в этих регионах составляет всего 0,5 млн кв. м. Еще в десяти регионах по новой схеме продается примерно 90% новых квартир. По прогнозам, через год-полтора 90-процентные показатели будут средними по России.
«Переход на работу с эскроу-счетами обеспечил застройщикам финансовую ритмичность и стабильность реализации проекта. Естественно, строительные компании заинтересованы в быстрой и качественной реализации проекта. Это, правда, не отменяет необходимости детально прорабатывать проектную документацию, чтобы не задерживать строительство и при первой возможности открыть эскроу-счета, получить прибыль от реализации проекта и перенаправить активы на приобретение новых земельных участков», — комментирует Андрей Паньков.
По мнению Игоря Белова, правильнее формулировать «проектное финансирование позволяет не затягивать строительство: застройщик финансово заинтересован передавать дольщикам жилье как можно раньше».
Сроки с запасом
Заинтересованность застройщиков в скорейшей сдаче проанализировал Сбер. По подсчетам аналитиков, с переходом на эскроу скорость строительства в стране выросла в среднем на 25%. Это среднее значение. Например, в компании Bonava скорость строительства типового дома составляет двадцать месяцев, но компания намерена в течение пяти лет сократить этот период на 10%: ускорение особенно актуально на фоне постоянно растущей стоимости строительных материалов.
В компании ЮИТ «Жилищное строительство, Россия» в Санкт-Петербурге актуальные сроки строительства — от восемнадцати до 24 месяцев в зависимости от сложности проекта и наличия подземного паркинга. За последние пять лет сроки сократились примерно в полтора раза.
В ГК «Еврострой» по схеме с использованием эскроу-счетов только один проект, но он реализуется в соответствии с графиком.
«Каждый проект индивидуален, и у каждого индивидуальный график строительства. О единых сроках говорить сложно», — рассуждает Андрей Зимонов.
При этом большинство застройщиков не считают введение эскроу-счетов важным фактором в ускорении строительства.
«Если срок определен корректно, исходя из реальных особенностей строительного процесса и рассчитан на здоровую работу всей команды, нет необходимости форсировать события и "на публику" сдавать проект раньше срока. В конечном счете такая политика может привести к ухудшению качества», — опасается Иван Носов.
Анатолий Клинков полагает, что многое зависит от размера и финансовой устойчивости компании — для крупных застройщиков эскроу-счета не выступают ключевым фактором для ускорения строительства, но для средних доступ к финансированию без необходимости продаж на стадии котлована становится значительным преимуществом.
«Для крупного ключевым фактором скорее является долгосрочная экономическая стратегия максимизации чистой приведенной стоимости (NVP). Грубо говоря, чем больше домов он введет за десять лет, тем больше будет его маржа за этот период», — поясняет он.
«Если подвести под общий знаменатель даты всех выданных разрешений на строительство, ввода в эксплуатацию и отложенной сдачи, можно отметить общее ускорение реализации проектов на рынке новостроек. Однако вряд ли на это уже повлияли эскроу-счета», — полагает Алексей Плюта.
По его словам, во-первых, большинство сданных за последние 2,5 года домов возведены по старым правилам. Во-вторых, с рынка уходят слабые компании, у которых скорость строительства зависела от скорости продаж. В-третьих, санкции за нарушения сроков передачи квартир способны разорить кого угодно, хотя девелопер не всегда виноват. Поэтому застройщики стремятся заложить сроки сдачи с запасом.
Василий Селиванов и вовсе настроен скептически: «Вообще не понимаю, о чем говорят эксперты, утверждая, что скорость строительства сокращается. Возможно, такие данные возникают из статистики, учитывающей обычные для отрасли временные запасы, которые застройщики обычно закладывали в плюс к своему плановому сроку завершения строительства. Это — повсеместная практика как ответ на потребительский экстремизм, достигший своего апогея. Дольщики порой получают ключи от своих квартир с большим временным лагом — вплоть до года после сдачи».
Топ застройщиков Петербурга по скорости строительства по состоянию на 1 января 2022 года
|
Наименование компании, регион |
Средняя скорость строительства дома, дней |
Средняя площадь, кв. м |
Средняя этажность |
Преобладающий стеновой материал |
|
Терминал ресурс |
544.55 |
5 431 |
5.2 |
монолит-кирпич |
|
ГК Прагма |
564 |
10 524 |
11 |
монолит-кирпич |
|
ПСК |
749.6 |
18 778 |
10.5 |
монолит-кирпич |
|
СЗ ГРИНПЛАСТ |
769 |
783 |
4 |
монолит-кирпич |
|
Строительный трест |
794.2 |
27 771 |
12.5 |
кирпич |
|
ГК Арсенал-Недвижимость |
808.67 |
33 391 |
13 |
кирпич |
|
ПИК, Москва |
828.83 |
22 413 |
22.7 |
панель |
|
Балтийская жемчужина |
840.25 |
14 991 |
17.4 |
монолит-кирпич |
|
Seven Suns Development |
855.57 |
32 292 |
23.2 |
монолит |
|
ГК ФСК, Москва |
897.22 |
11 713 |
20.2 |
панель |
Источник: Единый ресурс застройщиков
Топ застройщиков Ленинградской области по скорости строительства по состоянию на 1 января 2022 года
|
Наименование компании, регион |
Средняя скорость строительства дома, дней |
Средняя площадь, кв. м |
Средняя этажность |
Преобладающий стеновой материал |
|
ЛенОблСтрой 47 |
209 |
3 431 |
5 |
монолит-кирпич |
|
Стройсоюз |
300 |
11 060 |
12 |
монолит-кирпич |
|
ГК ФСК, Москва |
347 |
24 740 |
13 |
панель |
|
ГК Самолет, Москва |
464 |
55 606 |
12 |
монолит-кирпич |
|
СК Лидер |
622.5 |
19 142 |
11.3 |
панель |
|
Строительный трест |
687.63 |
22 059 |
20.3 |
кирпич |
|
ГК РОСТ |
698 |
7 816 |
9.6 |
монолит-кирпич |
|
УК Новоселье |
755.87 |
5 278 |
10.1 |
монолит-кирпич |
|
ЕВРОИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ |
813 |
20 303 |
18.6 |
монолит-кирпич |
|
СК ЛенРусСтрой |
832.43 |
21 863 |
16.1 |
блочный |
Источник: Единый ресурс застройщиков
Топ застройщиков Москвы по скорости строительства по состоянию на 1 января 2022 года
|
Наименование компании, регион |
Средняя скорость строительства дома, дней |
Средняя площадь, кв. м |
Средняя этажность |
Преобладающий стеновой материал |
|
ГК Град |
411 |
8 552 |
19.3 |
монолит-кирпич |
|
Страна Девелопмент, Тюменская область |
579 |
9 784 |
12 |
блочный |
|
КП УГС |
641.96 |
14 792 |
22 |
монолит |
|
Авеста-Строй |
698.63 |
12 837 |
19.6 |
панель |
|
Рождествено |
710 |
36 513 |
26.9 |
панель |
|
Инвесттраст |
714.1 |
22 030 |
15.9 |
панель |
|
Группа Эталон, Петербург |
742.12 |
18 419 |
24.2 |
монолит-кирпич |
|
Концерн ЮИТ |
749 |
9 247 |
16 |
панель |
|
РГ-Девелопмент |
752.43 |
23 056 |
24.4 |
монолит-кирпич |
|
TEKTA GROUP |
753.67 |
49 092 |
31.7 |
монолит-кирпич |
Источник: Единый ресурс застройщиков
Топ застройщиков Московской области по скорости строительства по состоянию на 1 января 2022 года
|
Наименование компании, регион |
Средняя скорость строительства дома, дней |
Средняя площадь, кв. м |
Средняя этажность |
Преобладающий стеновой материал |
|
СТРОИТЕЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ |
121 |
4 695 |
6 |
блочный |
|
Свежий Ветер девелопмент |
406 |
841 |
2 |
монолит-кирпич |
|
Холдинг Стройпромавтоматика |
460 |
6 015 |
9 |
панель |
|
ПАРИТЕТ |
526 |
8 559 |
18 |
монолит-кирпич |
|
ГК Отрада |
547 |
8 760 |
13.4 |
монолит-кирпич |
|
Концерн ЮИТ |
614.35 |
9 406 |
16.6 |
панель |
|
ИСК ЖИЛСТРОЙ МИЛЛЕНИУМ |
619 |
14 030 |
15.6 |
монолит-кирпич |
|
ГК ФСК |
638.08 |
24 404 |
21.4 |
панель |
|
ГК ИНВЕСТ-СТРОЙ |
700.67 |
25 297 |
25.6 |
монолит |
|
MR Group |
706.67 |
35 130 |
17 |
монолит-кирпич |
Источник: Единый ресурс застройщиков
Причины сокращения
Николай Епифанов, директор по связям с общественностью ГК «Сибпромстрой», выделяет четыре базовых фактора успеха быстрого строительства: разрешительные процедуры, согласование; материально-техническая база; кадры; финансы.
При этом главное, по его мнению — разрешительные процедуры. Кроме того, темп зависит от скорости оборачиваемости средств.
Быстрее всех в стране строит компания «Унистрой» из Казани — на возведение дома площадью 50 тыс. кв. м затрачивается 621 день. Искандер Юсупов, коммерческий директор «Унистрой», объясняет причины высокой скорости наличием собственного строительного бюро и своей управляющей компании, одновременным со строительством монтажом окон, постоянными партнерами-подрядчиками и проч. «Совокупность факторов дает ускорение», — пояснил он.
Девелоперы указывают на цифровизацию строительного процесса и применение BIM-технологий как на один из значимых факторов ускорения строительства. «Ускорение строительства происходит за счет стандартизации и повторяемости продуктовых решений, за счет цифровизации основных бизнес- и производственных процессов», — уверена Мария Черная.
По словам Ивана Носова, современные ИТ-решения дают возможность всем подразделениям застройщика работать в единой информационной среде, когда каждый участник процесса своевременно получает нужные сведения и данные не теряются «на бумаге». Проводившаяся в течение нескольких лет последовательная автоматизация бизнес-процессов сегодня позволяет сотрудникам экономить сотни рабочих часов, ранее затрачиваемых на рутинные операции.
Он также приводит конкретный пример: «Мы внедрили несколько программных продуктов, один из которых — система мониторинга качества строительства «МОНстр». Она позволяет специалистам технадзора мгновенно выносить замечания по качеству строительства с помощью мобильного телефона, подрядчикам быстрее устранять замечания, нам — контролировать качество выполненной работы. В результате число замечаний при приемке квартир уже снизилось на 40%».
Анатолий Клинков подчеркивает важность цифровизации проектно-изыскательских работ, а также стандартизации производства в сочетании с его вертикальной интеграцией: «Когда крупный девелопер начинает применять стандартизированные проектные решения, он приходит к тому, что многие этапы технологического цикла можно сделать самому. Это будет выгоднее, быстрее и, главное, лучше для собственных проектов».
Но у целого ряда застройщиков нет уверенности в прямом влиянии BIM на ускорение процесса. Валентина Калинина убеждена: использование цифровых технологий напрямую не влияет на увеличение скорости строительства. Скорее важен экономический эффект.
«На скорость строительства влияют проектное решение и наличие хорошей документации на момент начала строительства, а также сложности при реализации нулевого цикла, особенно в условиях сложившейся застройки», — добавил Владимир Шабанов.
Николай Гражданкин, кроме того, указывает на тенденцию к сокращению масштабов проектов: «Сократились этажность и площади домов. Земельные участки тоже небольшие. Естественно, небольшой дом гораздо быстрее построить, чем 25-этажный».
В то же время есть технологии, при которых строительство невозможно ускорить. В частности, речь идет о строительстве кирпичных домов. Как пояснил Андрей Паньков, существующие технологические и производственные процессы, влияющие на скорость строительства кирпичных домов, в компании за 30 лет работы доведены почти до совершенства. Поэтому с введением эскроу-счетов скорость строительства домов из кирпича существенно не изменилась, в зависимости от масштаба объекта она по-прежнему составляет два-три года. «Ускорить реализацию проектов могут внешние факторы, такие, например, как оперативное рассмотрение и согласование проекта административными организациями, а также ответственная бесперебойная работа монополистов — поставщиков ресурсов»,— добавил Андрей Паньков.
Средняя ставка по кредитным договорам по федеральным округам, %
|
Южный ФО |
3,68 |
|
Уральский ФО |
4,06 |
|
Сибирский ФО |
4,62 |
|
Северо-Кавказский ФО |
3,27 |
|
Северо-Западный ФО |
4,38 |
|
Приволжский ФО |
3,09 |
|
Дальневосточный ФО |
4,30 |
|
Центральный ФО |
5,11 |
Источник: Банк России
Что мешает
В то же время есть немало факторов, замедляющих строительство. Некоторые связаны с пандемией. Так, Андрей Зимонов указывает на дефицит рабочей силы: «У подрядных организаций на ряде объектов ощущается нехватка отделочников, каменщиков, монолитчиков, разнорабочих. Это особенно проявляется, когда необходимо сделать значительный объем работ в короткие сроки. Набирает обороты тенденция, когда подрядные организации переманивают друг у друга рабочих. Каждый рабочий заинтересован в более высокой зарплате».
Однако, по его словам, сейчас ситуация постепенно выправляется.
Недавно руководитель Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков оценил нехватку иностранных трудовых мигрантов на стройплощадках страны в 1,5–2 млн человек. В Москве недостаток трудовых ресурсов оценивается примерно в 40%. По состоянию на начало марта 2021 года Минстрой России оценивал дефицит более чем в 1 млн человек, осенью прошлого года этот показатель составлял 1–1,5 млн человек.
Застройщики в качестве «тормозов» указывают скорость согласований, получения градостроительной документации и выдачи разрешения на строительство; сложность оформления исполнительной и первичной бухгалтерской документации, без которой нельзя обращаться в банк за кредитом; возросшие запросы покупателей — качество требует дополнительных временных затрат.
По мнению Владимира Шабанова, целый букет проблем замедляет скорость строительства: «Если говорить в целом про реализацию проекта, а не только про строительство, то тормозит в первую очередь отсутствие острой необходимости в жилищном строительстве в Петербурге в принципе; проблемы, созданные в предыдущие десятилетия; административные барьеры для новых проектов (отсутствие понятных и работоспособных правил); неадекватная позиция градозащитников и/или жителей окружающей застройки; постоянно меняющиеся требования и условия монополистов и контролирующих органов власти».
Также он указал в качестве препятствий «сюрпризы с геологией или окружающей застройкой, пандемию, неадекватный рост цен на материалы, оборудование и услуги, банкротство контрагентов».
Василий Селиванов продолжает перечень: «Хотя застройщиков чрезвычайно мотивирует большая процентная нагрузка за пользование банковскими средствами, есть другие препятствующие факторы. Во-первых, это полная деградация подрядной отрасли. Об этом мало говорят, но любой девелопер сталкивается с тем, что подрядчики не справляются со своими обязательствами, происходят повсеместные банкротства подрядных организаций, очень часты случаи, когда, не справляясь с объемами и сроками работ, они могут просто все бросить и уйти с площадки, невзирая на контрактные обязательства. Рабочей силы катастрофически не хватает… Не все гладко и в отношениях с поставщиками, особенно на фоне резкого скачка цен практически на все материалы и комплектующие в прошлом году. Компании-поставщику выгоднее отказаться от законтрактованных поставок и перепродать те же материалы по уже более высокой цене. Проблем — масса, и о каком-то балансе отрасли, возможно, будет смысл рассуждать только через 3–4 года, когда весь рынок целиком перейдет на работу по новым правилам. Сейчас пока мы еще находимся в переходном периоде».
Словом, пока он не видит реальных предпосылок к сокращению сроков строительства.
Деньги в банки
С переходом на эскроу и проектное финансирование появился непременный участник проекта — банк, который должен надзирать за строительным процессом. «Государство вовлекло третье лицо, банк, и дополнительную статью расходов, но рискует только девелопер. Раньше мы делили риски с участниками долевого строительства, а теперь за все отвечает застройщик, в том числе — перед банками», — отметил Алексей Плюта.
Чем быстрее удается строить, тем быстрее можно раскрыть эскроу-счета и меньше процентов уплатить банку. Если темп продаж хорош и на эскроу-счетах аккумулируются значительные суммы, реально снизить проценты по кредиту до 3–4%. Но при нарушении графика строительства получить следующий заем будет сложно.
«Строить быстро — значит снижать себестоимость строительства и, как следствие, повышать собственную маржинальность», — комментирует Мария Черная.
«В рамках проектного финансирования в кредитном договоре все четко прописывается. Это очень объемный документ, учитывающий мельчайшие детали во взаимоотношениях сторон. В результате риски сводятся к минимуму и для застройщика, и для банка. В кредитном договоре предусмотрены различные рычаги воздействия на девелопера. Банк может наложить штрафные санкции, повысить процентную ставку для компании, ограничить финансирование, если не соблюдаются те или иные условия со стороны девелопера, и в самом крайнем случае прекратить кредитование», — поясняет Андрей Зимонов.
Кроме того, счета эскроу раскрываются — и застройщик получает свои деньги после ввода объекта. «И чем раньше это произойдет, тем меньше денег девелопер потеряет, т. к. чем ближе к раскрытию эскроу, тем процентная нагрузка становится выше», — комментирует Василий Селиванов.
Получается, что строить в рамках эскроу-схемы не всегда выгодно, но всегда сложно. В том числе из-за возникновения технических проблем, которые приходится быстро решать. По словам Валентины Калининой, застройщик разрабатывает и согласовывает с банком бюджет строительства задолго до начала строительства. При расчете финансовой модели проекта закладывается поправка на инфляционные процессы, но в последнее время издержки застройщика увеличиваются значительно быстрее уровня инфляции, поскольку цены на стройматериалы растут взрывными темпами. «Поэтому уже после выхода на стройплощадку оказывается, что согласованный бюджет надо корректировать, что требует значительных временных и человеческих ресурсов», — пояснила Валентина Калинина.
При этом, по словам Андрея Зимонова, банку безразлично, ускорит девелопер процесс или сорвет срок строительства: «После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию непроданные квартиры переходят в залог банка. Поэтому банк не особенно беспокоится, даже если наполнение эскроу-счетов ниже ожидаемого. Банк всегда возместит затраты, получив деньги за продажу квартир после сдачи объекта».
Ранее СМИ сообщали, что в случае проблем у застройщика банк может забрать недостроенный объект на свой баланс, минуя процедуру банкротства. По данным агентства недвижимости HomeMarket, несмотря на появление эскроу-счетов, в Ленинградской области банк «Дом.РФ» получил права на ЖК «Лампо» — проблемного застройщика «Петрострой».
«Банки, финансирующие объекты строительства, рассматривают их исключительно с точки зрения прибыльности проекта. Просто бизнес, ничего личного», — отметил Сергей Хлыстов, генеральный директор агентства недвижимости HomeMarket.
Появились финансовые проблемы и иного рода. Известно, что получить заем небольшим застройщикам сложно: банк выставляет более жесткие условия, например, устанавливая значительную долю собственных средств компании, вложенную в проект. Результат — уход ряда небольших компаний с рынка.
Согласно данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) за 2021 год, в 43 российских городах строительство жилья прекратилось, а всего без новостроек остались 812 городов. Только за первую половину прошлого года о банкротстве заявила 91 компания, оставив недостроенными более 1 млн кв. м. Речь идет в первую очередь о небольших компаниях, с объемом строительства 10–50 тыс. кв. м.
По данным ПРАЙД ГРУПП, с переходом на эскроу с петербургского рынка ушла 21 компания. «Количество застройщиков, работающих в Петербурге, за 2,5 года сократилось на 20,59%. Так, если в июле 2019 года в Северной столице работали 102 строительные компании, то к декабрю 2021 года их число сократилось до 81 организации», — уточнил генеральный директор ПРАЙД ГРУПП Алексей Бондарев.
15 ЖК Московского региона, окупивших проектное финансирование
|
Жилой комплекс |
Застройщик |
Банк, предоставляющий проектное финансирование |
Дата предоставления проектного финансирования |
Объем проектного финансирования, млрд рублей |
Объем выручки от реализации жилья, млрд рублей |
|
Поклонная 9 и Victory Park Residences |
Ant Development |
Сбербанк |
06.2019 |
34,00 |
38,59 |
|
Дмитровский парк |
ГК «ПИК» |
ВТБ |
10.2018 |
19,90 |
22,99 |
|
Вестердам |
Интеко |
Открытие |
06.2019 |
15,00 |
16,23 |
|
Sydney City (корпуса 1-3) |
ГК «ФСК» |
Сбербанк |
12.2020 |
11,80 |
14,73 |
|
Режиссер |
ГК «ФСК» |
Сбербанк |
10.2020 |
11,40 |
11,45 |
|
Profit |
ГК «Гранель» |
Банк Дом.РФ |
10.2020 |
11,20 |
11,46 |
|
TopHills |
Инград |
Банк Дом.РФ |
09.2019 |
11,10 |
14,80 |
|
Остафьево (корпуса 7-10) |
Группа «Самолет» |
ВТБ |
07.2020 |
10,40 |
11,99* |
|
Тринити |
ГК «Гранель» |
Сбербанк |
04.2019 |
9,70 |
11,53 |
|
Balance |
Главстрой |
Сбербанк |
01.2019 |
7,95 |
11,97* |
|
Тринити-2 |
ГК «Гранель |
Сбербанк |
01.2021 |
7,90 |
8,68 |
|
Новое Внуково |
Группа «Самолет» |
Сбербанк |
01.2020 |
6,10 |
7,85 |
|
Румянцево-Парк |
Lexion Development |
Сбербанк |
07.2018 |
5,95 |
28,49 |
|
Алхимово (корпуса 4-6) |
Группа «Самолет» |
Сбербанк |
03.2021 |
2,80 |
3,07* |
* Объем выручки рассчитывался с момента заключения соглашения
Источник: Urban Awards
Плюсы и минусы
Застройщики обязаны исполнять законодательство: рынок жилого строительства постепенно переходит на эскроу-схему и проектное финансирование. Участники рынка видят и плюсы, и минусы схемы. Так, один из существенных плюсов — более стабильная экономическая модель девелоперского проекта, когда банк финансирует стройку, и график строительства не зависит от продаж. «Плюс проектного финансирования для застройщика — в более низкой стоимости финансирования (конечно, при условии хороших продаж) по сравнению со стоимостью собственных средств. Это, к сожалению, наверное, единственный плюс, хотя и немаловажный», — уточнил Владимир Шабанов.
По словам Оксаны Кравцовой, стали немного ниже административные барьеры, хотя каждый проект — это отдельная история, везде есть свои нюансы, которые требуют дополнительных усилий и времени девелопера.
Василий Селиванов оценил контроль банков, которые не допускают на рынок ни слабых объектов, ни ценового демпинга на старте, ни ненадежных застройщиков. «Рост цены продажи в зависимости от стадии сильно сокращается, и это тоже "плюс" — застройщику, системе, отрасли. Таким образом, рынок в конечном итоге качественно улучшается. Тем не менее все должны понимать, что система проектного финансирования — это дорогая форма обеспечения спокойствия покупателей за их же счет», — добавил он.
Минусов, однако, тоже немало. «Интересы дольщиков защищены, эскроу дает возможность покупателю гарантировано получить жилье в новостройке или же забрать свои деньги назад. Однако цена такой гарантии — банковский процент по кредиту. Проекты, реализация которых в старых правилах вполне могла бы обойтись без банковского финансирования, теперь обязаны быть прокредитованы. Стоимость обслуживания этого кредита в конечном итоге отражается на цене квадратного метра», — отметила Валентина Калинина.
Застройщики отмечают дополнительную работу, которую приходится выполнять по требованию банков: возросший документооборот требует добавочных человеческих и временных ресурсов.
Алексей Плюта указывает на потерю гибкости в работе с банками, невозможность управлять продажами в «ручном» режиме — все заведомо регламентировано.
«Минусов значительно больше: невозможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов существенно увеличивает стоимость инвестированного капитала, а также сдерживает возможность покупки новых участков», — дополнил Владимир Шабанов.
«В целом застройщик приспособился к работе с эксроу-счетами и проектным финансированием, однако за счет дополнительной экономической нагрузки на проект эта схема ведет к росту себестоимости и, соответственно, либо к существенному сокращению рентабельности, что порой критично для проекта, либо к необходимости увеличения стоимости продаж», — резюмировал Андрей Паньков.