Рынок недвижимости: инвесторы стучатся в дверь
Весной участники рынка недвижимости в один голос утверждали, что частные инвесторы прекратили вкладываться в жилье. Но сейчас ситуацию на рынке иначе как ажиотажной не назовешь. И инвестиции граждан снова потекли в квадратные метры. Инвестиционные сделки идут как в сегменте традиционной недвижимости, так и в секторе апартаментов.
Директор по продажам холдинга AAG Игорь Бадиков рассказывает, что в минувшем году его компания, как и весь рынок, столкнулась со снижением спроса. В бизнес-классе просадка в среднем составила примерно 50%. Не все участники рынка были к такому готовы Игрокам пришлось перестраивать подходы. «Наша компания обсудила и согласовала с банками-кредиторами новые параметры ковенант – уменьшила план ежемесячных продаж, увеличила сроки экспозиции, но немножко повысила стоимость квадратного метра за счет этого, - говорит Игорь Бадиков. – То есть AAG растянула продажи на более длительный срок, но на снижение стоимости метра не пошла».
К сегодняшнему дню, чтобы вернуться к выполнению плана, компания также запустила ряд программ – таких как «трейд ин», «срочный выкуп», когда выкупаются за реальные живые деньги квартира клиента, а он приобретает новую в доме холдинга; добавила рассрочки, где первоначальный взнос начинается от 5%... «На фоне улучшающихся показателей сейчас мы чувствуем себя гораздо уверенней. И первое полугодие закрыли хорошо с перевыполнением, плана примерно на 15%», – рапортует директор по продажам холдинга.
«За последние полтора года нас подготовили к разным вариантам развития событий – пандемия, СВО, мобилизация... Особенно после такого повышения ключевой ставки, я думаю, застройщики сейчас готовы ко всему, но не к снижению цен», – резюмирует Игорь Бадиков.
Генеральный директор АН ГК «КВС» Анжелика Альшаева рассказывает, что компания также изменила ряд подходов. Например, были пересмотрены условия по проектному финансированию с расчётом увеличения доли продаж после ввода объекта в эксплуатацию. «Но данное маркетинговое решение показало себя недостаточно эффективным – начинаются определенные проблемы с реализацией и усиливается конкурентная борьба по линии комплексного развития территорий. И сейчас компания опять перестраивает структуру продаж обратно», – говорит Анжелика Альшаева.
В КВС объем продаж в августе по сравнению с июлем по самым скромным оценкам подрос на 30%. Но, к сожалению, на прыжок вверх ключевой ставки банковский пул отреагировал повышением ставок по несубсидируемым жилищным кредитам на 2 п.п.—2,5 п.п. А ведь именно льготная ипотека позволяет застройщикам держать более высокие цены.
«Конечно, история с ажиотажем всегда приводит к увеличению цены. Но, как показывает опыт, застройщики с такой же лёгкостью и снижают стоимость на недвижимость – главное, придерживаться своей финансовой модели, – резюмирует Анжелика Альшаева. - А наличие роста цены на квадратный метр, наличие скидок и программ – это инструмент для продажи. Все зависит от того, что будет дальше происходить в экономике государства, и какие новости принесет геополитика. Мы же, в свою очередь, будем подстраиваться под обстановку».
«Характер частных инвестиций изменился: люди покупают новостройку чтобы сберечь накопления, а не с целью заработка на перепродаже. И в данном сегменте также основной проблемой является не льготная, а достаточно высокая, и еще больше подросшая после увеличения ключевой, ипотечная ставка для квартир на вторичном рынке и за пределами программ субсидирования, – считает руководитель по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина. – А преимущественная часть покупок на первичке происходит после продажи старой квартиры».
«Скачек ключевой ставки в реальности пока не очень отразился на ипотечных продуктах на первичном рынке, – делится руководитель по продажам. – Ведь львиная доля сделок идет с привлечением субсидированной ипотеки от застройщиков. Однако ЦБ может и далее ужесточать условия по ипотеке, что в моменте подогревает спрос, а в случае принятия жёстких мер (например, ещё большего повышения первоначального взноса и снижения доли субсидирования в ипотеке) может серьезно его подорвать».
Ирина Орлянкина соглашается, что срыва планов по вводу новостроек на уровне вводу нового жилья в границах Северо-Запада ожидать по итогам нынешнего года не следует. В силу проектного финансирования у застройщиков нет иного выхода, как строить и сдавать вовремя, не зависимо от колебания цен на стройматериалы, дефицит рабочей сила или бюрократических рогаток и макроэкономических вызовов.
В свою очередь коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов отмечает смещение сезонных факторов. Если ранее в мае застройщики получали торможение продаж в связи со стартом дачного сезона, то нынешний май в комфорт-сегменте показал высокий спрос, по ряду критериев даже лучше марта-апреля.
Текущие продажи компании специалист оценивает, как очень хорошие. Так в августе ГК «ПСК» запустила в продажу проект бизнес-класса на 113 квартир. И спрос превысил ожидания настолько, что уже на старте продаж застройщик несколько раз повышал цену.
«Ну и в премиальном проекте «Северная корона» также цены повышаются в связи с высокой степенью готовности, – рассказывает Сергей Софронов. – Кроме того, на элитные сегменты стала больше внимания обращать часть граждан, прежде предпочитавшая инвестиции, связанные с валютами недружественных стран».
Как подсчитал специалист, август к июлю – это плюс 35% выручки. И в сентябре картина не меняется. «Граждане понесли деньги в рынок недвижимости с удвоенной энергией. Причем, как в первичку, так и во вторичку, чтобы защитить свои сбережения от девальвации. Увы, транслируемая СМИ новостная повестка рождает ощущение, что обесценивание рубля действительно происходит. И люди пытаются припарковать в том же самом квадратном метре», – говорит эксперт.
Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов, соглашается, что, если сравнивать с 2021 годом, то снижение показателей сомнения не вызывает, какой сегмент ни возьми: бизнес-класс, премиум или сервисные апартаменты. Однако, последние месяцы компания регулярно обновляет рекорды. «В марте обновили рекорд февраля, в апреле – мартовский. На текущий момент продажи на высоком уровне. Понятно, люди хотят сохранить свои деньги. Наш типичный покупатель – это классический тип инвестора, приобретающего недвижимость для стабильного получения прибыли, – рассуждает Денис Розанов. – На текущий момент у нас практически нет клиентов, которые приобретают недвижимость для собственного проживания».
При этом для любого инвестора с классической моделью пассивного дохода, конечно, важна капитализация объекта. «Но есть нюанс: с текущим курсом рубля оценивать стоимость активов достаточно сложно, ситуация обещает проясниться ближе к концу года, – признает Денис Розанов. – Хотя пока я не вижу перспектив значительного укрепления национальной валюты. Это значит, что люди будут выбирать инвестиции в недвижимость, и еще раз недвижимость».
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова уточняет, что ситуация на первичном и вторичном рынках очень разнится. Квартиры от застройщков, которые только что сданы, и которые уже в собственности у застройщика, более интересны клиенту, чем покупка квартиры у физического лица. Выбор неутешительный – либо ипотека с господдержкой, либо под 14%.
Впрочем, и на вторичном рынке покупатели демонстрируют высокую активность. Идут показы, телефоны в отделах продаж раскаляются от входящих звонков, вручаются авансы… а число выставленных на экспозицию объектов перестало расти.
«Еще тренд – из продаж исчезают самые ликвидные объекты, причем явно продаются, а не снимаются с продаж, – отмечает Светлана Белова. – Да и рынок аренды, можно сказать, стабилизировался, а цены пошли вверх».
По словам главы агентства недвижимости, ей часто приходится слышать разговоры, что нынешний всплеск продаж носит краткосрочный характер. Дескать, с ажиотажным спросом иначе и не бывает. Но, констатирует гендиректор «ВсевРиэлт», в основе волны лежит такой знаковый момент, как ослабление и даже девальвация рубля…
«Ипотечный рынок сейчас весьма волатильный, – делится видением общей ситуации начальник ипотечного центра ПСБ Светлана Четина. – После затишья в начале года очень высокие результаты показал май. Причем, спросом пользовалась не только ипотека с господдержкой. В конце августа также наблюдалось повышение внимания к ипотечным программам, это связано в том числе и с тем, что покупатели жилья стремились «зафиксировать» таким образом действующие на тот момент ставки, оформив ипотеку до их увеличения.
Основным драйвером продаж остаются программы с господдержкой. Изменения условий по программе «семейная ипотека» сделали ее более доступной для семей с детьми. Если ранее на получение такого кредита могли рассчитывать семьи, в которых ребенок родился после 1 января 2018 года, то с 1 января этого года программа стала доступна также и для семей, где есть два ребенка, которым еще не исполнилось 18 лет, при этом сроки их рождения не имеют значения. По-прежнему программа доступна и семьям, где есть несовершеннолетний ребенок с ограниченными возможностями.Мы уверены, что доля ипотечных продаж будет расти. Сейчас это показатель на жилищном рынке Санкт-Петербурга достиг отметки 80%».
Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова заявляет, что и после прыжка ключевой ставки, спрос на приобретение недвижимости с привлечением заемных средств сохраняется как на первичном, так и на вторичном рынке.
Так, в Примсоцбанке бессменным лидером на вторичном рынке остаются сделки по приобретению комнат в коммунальных квартирах. Как в прошлом году, так и в текущем, около 30% от всего объема выданных ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге составляют кредиты именно на приобретение комнат. Причин для сохранения постоянного спроса на данный вид недвижимости несколько: во-первых, это стоимость – комната значительно дешевле, чем отдельная квартира; во-вторых, желание людей, уже проживающих в коммунальной квартире, выкупить оставшиеся комнаты у соседей и остаться единственным полноправными собственниками квартиры.
«При приобретении вторичного жилья сохраняется тенденция на оформление ипотечного кредита с использованием средств материнского капитала. Так, доля сделок по нашей уникальной программе «Материнский капитал» составляет около 15% от всего объема сделок, – продолжает рассказывать Елена Диоргесова. – Это легко объяснимо, ведь если сложить средства материнского капитала и средства гос. поддержки (450 тысяч), то получается сумма свыше 1 млн. рублей. Приобретают наши клиенты с помощью этого продукта квартиры, комнаты, дома с землей...»
Также в банке сохраняется спрос и на кредиты под залог имеющейся недвижимости. По результатам 1 полугодия 2023 объем таких выдач составил около 13% от всего объема сделок в банке. «Думаю, в текущем году не будет значительных колебаний, рост спроса на приобретение недвижимости с привлечением ипотечных средств как на первичном, так и на вторичном рынке будет сохраняться, – ожидает Елена Диоргесова. – Возможно, из-за роста ставок, потребитель будет выбирать жилье подешевле, ориентируясь в первую очередь на размер платежа по кредиту, исходя из дохода».
В Петербурге за 8 месяцев нынешнего года, подытоживает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, зарегистрировано 30 тысяч ДДУ, всего по агломерации – 42,2 тысячи.
«Это серьезная просадка, отмечает эксперт, за январь-август по отношению к тому же периоду рекордного 2019 года в городе недосчитывается 44% сделок, агломерация-39%. Да и по сравнению с прошлым годом оба показателя ниже примерно на 13%. Поэтому к цифрам августа надо относиться сдержаннее, – рассуждает Светлана Денисова. – Несмотря на то, что по России в целом объём предложения на первичном рынке наращивается, и даже ЦБ недавно выражал свою обеспокоенность по этому поводу, в Санкт-Петербурге картина иная. План по вводу в городе на 2023 год составляет всего 2,8 млн. кв.м».
Светлана Денисова не сомневается, что годовой план по вводу будет перевыполнен, но всё же объём предложения на первичном рынке остаётся далёким от рекордных показателей, вывод новых объектов в продажу застройщики не форсируют. Впрочем, с точки зрения строителей это можно назвать и везением – благодаря просадке рынок остаётся сбалансированным, удалось избежать провала реализации и ценовой лихорадки.
Между тем, констатирует начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент», доля ипотеки в целом по первичному рынку превышает 85%. Могло бы быть и выше, но застройщики широко предоставляют рассрочку, которая тоже станет ипотекой через пару лет. «У нас на объекте «Огни Залива», который вводится в конце года, как раз это и происходит – сначала покупатель берет рассрочку, а после ее окончания переходит на ипотеку, – поясняет Светлана Денисова. – И, если число таких кейсов прибавить к первичной ипотеке, получим в месяц ипотечных сделок намного больше, чем заключенных ДДУ. То есть, честная доля ипотечных сделок – свыше 90%».
«Газпромнефть – Битумные материалы» применила уникальную разработку в ходе масштабных работ по замене верхнего слоя дорожного покрытия на одной из важнейших транспортных артерий Санкт-Петербурга – Литейном проспекте.
Специалисты предприятия нанесли инновационный продукт, жидкую ленту, с помощью специального устройства – автоматизированного модуля для асфальтоукладчика. Технологию применили на участке протяженностью один километр от Невского проспекта до улицы Пестеля.
Оборудование не имеет аналогов, повышает качество и скорость работ. При этом модуль легко устанавливается на любой асфальтоукладчик и позволяет автоматически наносить продукт непосредственно при укладке асфальтобетонной смеси.
Дмитрий Орлов, генеральный директор «Газпромнефть – Битумные материалы»:
«Применение наших технологий при работах в историческом центре Санкт-Петербурга – большая ответственность. Туристическая привлекательность города зависит, в том числе и от качества дорожной сети. Это достигается не только за счёт тщательного контроля проводимых работ и профессионализма строителей, но и благодаря использованию современных технологий. В комплексе с заменой дорожного полотна это не только позволяет повысить безопасность движения, но и сократить время нахождения в пути при поездках. Литейный проспект стал первой локацией в Петербурге, где мы применили наш инновационный модуль для нанесения продукта. В дальнейшем мы продолжим применять наши технологии, чтобы жители могли с комфортом добираться до главных туристических достопримечательностей».
Александр Варламов, директор по производству ООО «ДСК АБЗ-Дорстрой»
«В качестве генерального подрядчика мы регулярно выполняем работы на объектах транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга, в частности в рамках национального проекта «Безопасные качественные дороги». Это предъявляет особенные требования к результату, добиться которого нам позволяет наличие собственного производства асфальтобетонной смеси, богатый профессиональный опыт и качественное оборудование. При этом замена дорожного полотна на Литейном проспекте стала для нас своего рода знаковым событием, поскольку речь идет об одной из главных улиц города. Выполнить такую ответственную задачу помогают самые современные технологии, которые, в том числе предлагают наши партнеры».
Андрей Демин, начальник управления контроля качества и внедрения инноваций СПБ ГКУ «Дирекция транспортного строительства»
«Ремонт на Литейном проспекте проведен с опережением по срокам и по современной методике объемно-функционального проектирования смесей и покрытий, что позволит значительно повысить устойчивость дороги к высоким нагрузкам. Но самое главное – в результате развития транспортной инфраструктуры город станет еще комфортнее для жителей. Это возможно только благодаря эффективной координации действий власти и бизнеса, примером которой и стали работы на таком значимом объекте. Применение современных технологий особенно важно для Санкт-Петербурга, где объемы дорожного ремонта постоянно растут. И только в этом году в рамках нацпроекта в городе будут приведены в нормативное состояние еще 130 км дорог».
Справка:
* Жидкая стыковочная лента — это битумно-полимерный жидкий состав с различными модификаторами. В отличие от работы с рулонным материалом, технология ее применения состоит всего из двух операций: залить состав в бак машины и под давлением нанести его на кромку. При этом не требуется дополнительной фиксации материала на кромке, лента не требует разогрева и не содержит растворителей.
Каждое второе воскресенье августа, начиная с 1956 года, страна отмечает День строителя. Уже в первые годы сложились традиции празднования. Некоторые не менялись, некоторые трансформировались. Сегодня многие компании строительного рынка и отдают дань традициям, заложенным в советское время, и уже сформировали собственные.
Еще со времен СССР в предпраздничные дни принято вручать награды лучшим строителям, проводить торжественные заседания с участием властей, концерты, чествовать ветеранов отрасли. В некоторых регионах до сих пор проводятся парады строительной техники. Кое-где проходят массовые гуляния, мастер-классы.
Хорошая традиция — сдавать новые объекты к празднику. «Как и у любого праздника, у Дня строителя есть свои традиции. И, на мой взгляд, самая приятная из них — это сдача новых объектов. Сегодня ни один День строителя не обходится без открытия новых школ, жилых домов, больниц, мостов. При активном участии членов нашей Ассоциации в Санкт-Петербурге реализуются крупные инвестиционные проекты, возводятся новые жилые комплексы и реставрируются объекты культурного наследия», — отмечает Сергей Жаков, президент Ассоциации СРО «Содружество Строителей».
Он также подчеркнул: День строителя — один из самых старых и наиболее известных профессиональных праздников в нашей стране. Он появился в Советском Союзе во времена строительного бума в конце 1950-х годов и завоевал популярность среди огромного числа работников строительной отрасли.
«Традиционным со времен Советского Союза остается в первую очередь восприятие профессии. Строительство — это не только про работу, а еще и про принцип жизни, набор привычек, которые не меняются уже более 40 лет. До сих пор у каждого из нас ассоциации с этой профессией — мужественность и выносливость.
Современные строители успешно адаптируются под изменения рынка и внедрение новых технологий, но в душе всегда остаются такими же, как и типичные советские строители, к образам которых мы все так привыкли. Это, наверно, и является главной особенностью этой профессии», — рассуждает Дмитрий Юдаков, заместитель генерального директора по строительству компании «ДЕПО».
«Здорово, что день строителя из узкого профильного праздника, утвержденного на государственном уровне в середине XX века, в наше время превратился в по-настоящему масштабное событие, к которому причастен каждый сотрудник строительной компании: от каменщика до системного администратора. Благодаря этому единению коллектив любого застройщика может почувствовать себя большой семьей», — говорит Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой».
Каждая компания, работающая в строительном комплексе, сегодня имеет собственные традиции празднования Дня строителя.
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
— Каждый год мы стремимся отпраздновать День строителя по-новому: как правило, на природе и с наибольшим количеством активностей. Этот год не станет исключением. Одно из самых ярких празднований в нашей компании состоялось несколько лет назад, когда коллеги разделились на десяток экипажей и приняли участие в парусной регате в Финском заливе.
Сергей Жаков, президент Ассоциации СРО «Содружество Строителей»:
— В этом году празднование Дня строителя состоится 13 августа, и Ассоциации СРО «Содружество Строителей» в 2023 году исполнилось 13 лет. Мы с радостью ждем профессионального праздника, чтобы поздравить всех членов Ассоциации, отметить лучших сотрудников дирекции и генеральных директоров компаний за добросовестный труд, профессионализм и деловую репутацию. Ежегодно мы обращаемся в профильные структуры с тем, чтобы членам ассоциации, их руководителям и сотрудникам были вручены отраслевые награды. Наши предложения всегда принимаются. Ассоциация, как член президиума Союза строительных объединений и организаций, традиционно выступает партнером мероприятий, приуроченных к празднованию Дня строителя, приглашает членов СРО к участию в спортивных и творческих мероприятиях, распространяет билеты на праздничный концерт.
Желаю всем работникам строительной отрасли здоровья, жизненной энергии, трудовых побед и благополучия! С праздником!
Дмитрий Юдаков, заместитель генерального директора по строительству компании «ДЕПО»:
— Компания «ДЕПО» ежегодно отмечала День строителя. Это была классическая история, без изысков: корпоративные вечеринки или загородные выезды со спортивными активностями. В 2020 году все изменилось, и мы были вынуждены отложить нашу традицию отмечать этот праздник. Однако в прошлом году мы решили поностальгировать и вновь вернуться к этой практике в том доступном формате, в котором могли поздравить и порадовать наших коллег. Мы создали стенгазету, которая отражала наши ценности и подчеркивала вклад всех наших специалистов. Это был небольшой, но душевный подарок, который оценили все.
В этом году мы запланировали организовать полноценное мероприятие для строителей «ДЕПО», ведь профессиональный праздник и атмосфера летнего Петербурга — идеальное сочетание, чтобы показать нашим сотрудникам их ценность. Хотим, чтобы каждый из них почувствовал заботу и благодарность за свой труд, получил приятные впечатления и отдохнул.
В нашей компании были попытки изменить традиции празднования Дня строителей. Мы формировали более трендовые подарки, например, экспериментальные наборы с декоративными сувенирами, в которые входили головоломки из дерева. Всем очень понравилось, но в этом году мы решили подготовить более традиционные и брутальные подарки, чтобы лучше подчеркнуть специфику деятельности строителей.
Параллельно с этим мы не забываем о наших заказчиках по строительным проектам, которые играют ключевую роль в нашей успешной работе. Ежегодно мы отправляем им тематические подарочные наборы, чтобы выразить признательность и благодарность за доверие, которое они оказывают нам.
Мы ценим наши взаимоотношения и всегда стремимся поддерживать корпоративный дух и долгосрочное партнерство.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»:
— Традиционно в День строителя мы выезжаем на природу — в живописную локацию, обязательно с пляжем. Благо таких мест в Ленинградской области много. Программа праздника включает в себя награждение сотрудников по итогам года. Среди них не только люди, непосредственно участвующие в строительстве, но и других специальностей — менеджеры по продажам, юристы, финансисты и пр., потому что мы все, работая в строительной компании, делаем общее дело.
В течение дня проходят тимбилдинги, занятия по игре на музыкальных инструментах, спортивные соревнования и творческие мастер-классы, чтобы каждый мог найти занятие по душе. Такие праздники объединяют команду, дают возможность пообщаться в неформальной обстановке, познакомиться с новыми сотрудниками, проявить свои таланты, развеяться и отдохнуть на свежем воздухе. Сотрудники, которые работают в разных офисах и на стройплощадке и взаимодействуют в основном по телефону, могут пообщаться вживую, узнать о талантах друг друга. На празднике наш коллектив любит петь, танцевать, мастерить, купаться и пр. Кстати, из года в год именно в День строителя стоит прекрасная теплая погода, способствующая всем активностям.
Александр Рогатых, президент Группы Аквилон:
— День строителя мы в Группе Аквилон отмечаем очень ярко: собираемся на целый день за городом, в живописном месте, в окружении зелени рядом с водоемом. В первой половине дня проводим спортивные мероприятия. Данный формат нам близок, потому что в компании работают очень энергичные люди. Многие имеют отличную спортивную форму, с удовольствием преодолевают различные испытания.
Мы делимся на команды, причем стараемся собрать людей из разных отделов — это помогает сблизить коллектив, раскрыть людей. Каждый новый праздник делает нашу команду А крепче, сплоченнее.
После спортивных активностей мы отмечаем наградами лучших из лучших, тех, кто сделал большой шаг в профессиональном развитии в течение строительного года. После отдыхаем, наслаждаясь видами природы и общением друг с другом. Обязательно приглашаем музыкальный коллектив, диджея — у наших сотрудников огромное количество энергии, поэтому танцы такие же яркие и зажигательные, как и соревнования.
Коллектив Группы Аквилон хорошо работает и хорошо отдыхает. Считаем, что праздничные мероприятия — очень важный элемент корпоративной культуры и дополнительной мотивации сотрудников. Особенно если он посвящен главному нашему празднику — Дню строителя.