Рынок недвижимости: инвесторы стучатся в дверь
Весной участники рынка недвижимости в один голос утверждали, что частные инвесторы прекратили вкладываться в жилье. Но сейчас ситуацию на рынке иначе как ажиотажной не назовешь. И инвестиции граждан снова потекли в квадратные метры. Инвестиционные сделки идут как в сегменте традиционной недвижимости, так и в секторе апартаментов.
Директор по продажам холдинга AAG Игорь Бадиков рассказывает, что в минувшем году его компания, как и весь рынок, столкнулась со снижением спроса. В бизнес-классе просадка в среднем составила примерно 50%. Не все участники рынка были к такому готовы Игрокам пришлось перестраивать подходы. «Наша компания обсудила и согласовала с банками-кредиторами новые параметры ковенант – уменьшила план ежемесячных продаж, увеличила сроки экспозиции, но немножко повысила стоимость квадратного метра за счет этого, - говорит Игорь Бадиков. – То есть AAG растянула продажи на более длительный срок, но на снижение стоимости метра не пошла».
К сегодняшнему дню, чтобы вернуться к выполнению плана, компания также запустила ряд программ – таких как «трейд ин», «срочный выкуп», когда выкупаются за реальные живые деньги квартира клиента, а он приобретает новую в доме холдинга; добавила рассрочки, где первоначальный взнос начинается от 5%... «На фоне улучшающихся показателей сейчас мы чувствуем себя гораздо уверенней. И первое полугодие закрыли хорошо с перевыполнением, плана примерно на 15%», – рапортует директор по продажам холдинга.
«За последние полтора года нас подготовили к разным вариантам развития событий – пандемия, СВО, мобилизация... Особенно после такого повышения ключевой ставки, я думаю, застройщики сейчас готовы ко всему, но не к снижению цен», – резюмирует Игорь Бадиков.
Генеральный директор АН ГК «КВС» Анжелика Альшаева рассказывает, что компания также изменила ряд подходов. Например, были пересмотрены условия по проектному финансированию с расчётом увеличения доли продаж после ввода объекта в эксплуатацию. «Но данное маркетинговое решение показало себя недостаточно эффективным – начинаются определенные проблемы с реализацией и усиливается конкурентная борьба по линии комплексного развития территорий. И сейчас компания опять перестраивает структуру продаж обратно», – говорит Анжелика Альшаева.
В КВС объем продаж в августе по сравнению с июлем по самым скромным оценкам подрос на 30%. Но, к сожалению, на прыжок вверх ключевой ставки банковский пул отреагировал повышением ставок по несубсидируемым жилищным кредитам на 2 п.п.—2,5 п.п. А ведь именно льготная ипотека позволяет застройщикам держать более высокие цены.
«Конечно, история с ажиотажем всегда приводит к увеличению цены. Но, как показывает опыт, застройщики с такой же лёгкостью и снижают стоимость на недвижимость – главное, придерживаться своей финансовой модели, – резюмирует Анжелика Альшаева. - А наличие роста цены на квадратный метр, наличие скидок и программ – это инструмент для продажи. Все зависит от того, что будет дальше происходить в экономике государства, и какие новости принесет геополитика. Мы же, в свою очередь, будем подстраиваться под обстановку».
«Характер частных инвестиций изменился: люди покупают новостройку чтобы сберечь накопления, а не с целью заработка на перепродаже. И в данном сегменте также основной проблемой является не льготная, а достаточно высокая, и еще больше подросшая после увеличения ключевой, ипотечная ставка для квартир на вторичном рынке и за пределами программ субсидирования, – считает руководитель по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина. – А преимущественная часть покупок на первичке происходит после продажи старой квартиры».
«Скачек ключевой ставки в реальности пока не очень отразился на ипотечных продуктах на первичном рынке, – делится руководитель по продажам. – Ведь львиная доля сделок идет с привлечением субсидированной ипотеки от застройщиков. Однако ЦБ может и далее ужесточать условия по ипотеке, что в моменте подогревает спрос, а в случае принятия жёстких мер (например, ещё большего повышения первоначального взноса и снижения доли субсидирования в ипотеке) может серьезно его подорвать».
Ирина Орлянкина соглашается, что срыва планов по вводу новостроек на уровне вводу нового жилья в границах Северо-Запада ожидать по итогам нынешнего года не следует. В силу проектного финансирования у застройщиков нет иного выхода, как строить и сдавать вовремя, не зависимо от колебания цен на стройматериалы, дефицит рабочей сила или бюрократических рогаток и макроэкономических вызовов.
В свою очередь коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов отмечает смещение сезонных факторов. Если ранее в мае застройщики получали торможение продаж в связи со стартом дачного сезона, то нынешний май в комфорт-сегменте показал высокий спрос, по ряду критериев даже лучше марта-апреля.
Текущие продажи компании специалист оценивает, как очень хорошие. Так в августе ГК «ПСК» запустила в продажу проект бизнес-класса на 113 квартир. И спрос превысил ожидания настолько, что уже на старте продаж застройщик несколько раз повышал цену.
«Ну и в премиальном проекте «Северная корона» также цены повышаются в связи с высокой степенью готовности, – рассказывает Сергей Софронов. – Кроме того, на элитные сегменты стала больше внимания обращать часть граждан, прежде предпочитавшая инвестиции, связанные с валютами недружественных стран».
Как подсчитал специалист, август к июлю – это плюс 35% выручки. И в сентябре картина не меняется. «Граждане понесли деньги в рынок недвижимости с удвоенной энергией. Причем, как в первичку, так и во вторичку, чтобы защитить свои сбережения от девальвации. Увы, транслируемая СМИ новостная повестка рождает ощущение, что обесценивание рубля действительно происходит. И люди пытаются припарковать в том же самом квадратном метре», – говорит эксперт.
Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов, соглашается, что, если сравнивать с 2021 годом, то снижение показателей сомнения не вызывает, какой сегмент ни возьми: бизнес-класс, премиум или сервисные апартаменты. Однако, последние месяцы компания регулярно обновляет рекорды. «В марте обновили рекорд февраля, в апреле – мартовский. На текущий момент продажи на высоком уровне. Понятно, люди хотят сохранить свои деньги. Наш типичный покупатель – это классический тип инвестора, приобретающего недвижимость для стабильного получения прибыли, – рассуждает Денис Розанов. – На текущий момент у нас практически нет клиентов, которые приобретают недвижимость для собственного проживания».
При этом для любого инвестора с классической моделью пассивного дохода, конечно, важна капитализация объекта. «Но есть нюанс: с текущим курсом рубля оценивать стоимость активов достаточно сложно, ситуация обещает проясниться ближе к концу года, – признает Денис Розанов. – Хотя пока я не вижу перспектив значительного укрепления национальной валюты. Это значит, что люди будут выбирать инвестиции в недвижимость, и еще раз недвижимость».
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова уточняет, что ситуация на первичном и вторичном рынках очень разнится. Квартиры от застройщков, которые только что сданы, и которые уже в собственности у застройщика, более интересны клиенту, чем покупка квартиры у физического лица. Выбор неутешительный – либо ипотека с господдержкой, либо под 14%.
Впрочем, и на вторичном рынке покупатели демонстрируют высокую активность. Идут показы, телефоны в отделах продаж раскаляются от входящих звонков, вручаются авансы… а число выставленных на экспозицию объектов перестало расти.
«Еще тренд – из продаж исчезают самые ликвидные объекты, причем явно продаются, а не снимаются с продаж, – отмечает Светлана Белова. – Да и рынок аренды, можно сказать, стабилизировался, а цены пошли вверх».
По словам главы агентства недвижимости, ей часто приходится слышать разговоры, что нынешний всплеск продаж носит краткосрочный характер. Дескать, с ажиотажным спросом иначе и не бывает. Но, констатирует гендиректор «ВсевРиэлт», в основе волны лежит такой знаковый момент, как ослабление и даже девальвация рубля…
«Ипотечный рынок сейчас весьма волатильный, – делится видением общей ситуации начальник ипотечного центра ПСБ Светлана Четина. – После затишья в начале года очень высокие результаты показал май. Причем, спросом пользовалась не только ипотека с господдержкой. В конце августа также наблюдалось повышение внимания к ипотечным программам, это связано в том числе и с тем, что покупатели жилья стремились «зафиксировать» таким образом действующие на тот момент ставки, оформив ипотеку до их увеличения.
Основным драйвером продаж остаются программы с господдержкой. Изменения условий по программе «семейная ипотека» сделали ее более доступной для семей с детьми. Если ранее на получение такого кредита могли рассчитывать семьи, в которых ребенок родился после 1 января 2018 года, то с 1 января этого года программа стала доступна также и для семей, где есть два ребенка, которым еще не исполнилось 18 лет, при этом сроки их рождения не имеют значения. По-прежнему программа доступна и семьям, где есть несовершеннолетний ребенок с ограниченными возможностями.Мы уверены, что доля ипотечных продаж будет расти. Сейчас это показатель на жилищном рынке Санкт-Петербурга достиг отметки 80%».
Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова заявляет, что и после прыжка ключевой ставки, спрос на приобретение недвижимости с привлечением заемных средств сохраняется как на первичном, так и на вторичном рынке.
Так, в Примсоцбанке бессменным лидером на вторичном рынке остаются сделки по приобретению комнат в коммунальных квартирах. Как в прошлом году, так и в текущем, около 30% от всего объема выданных ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге составляют кредиты именно на приобретение комнат. Причин для сохранения постоянного спроса на данный вид недвижимости несколько: во-первых, это стоимость – комната значительно дешевле, чем отдельная квартира; во-вторых, желание людей, уже проживающих в коммунальной квартире, выкупить оставшиеся комнаты у соседей и остаться единственным полноправными собственниками квартиры.
«При приобретении вторичного жилья сохраняется тенденция на оформление ипотечного кредита с использованием средств материнского капитала. Так, доля сделок по нашей уникальной программе «Материнский капитал» составляет около 15% от всего объема сделок, – продолжает рассказывать Елена Диоргесова. – Это легко объяснимо, ведь если сложить средства материнского капитала и средства гос. поддержки (450 тысяч), то получается сумма свыше 1 млн. рублей. Приобретают наши клиенты с помощью этого продукта квартиры, комнаты, дома с землей...»
Также в банке сохраняется спрос и на кредиты под залог имеющейся недвижимости. По результатам 1 полугодия 2023 объем таких выдач составил около 13% от всего объема сделок в банке. «Думаю, в текущем году не будет значительных колебаний, рост спроса на приобретение недвижимости с привлечением ипотечных средств как на первичном, так и на вторичном рынке будет сохраняться, – ожидает Елена Диоргесова. – Возможно, из-за роста ставок, потребитель будет выбирать жилье подешевле, ориентируясь в первую очередь на размер платежа по кредиту, исходя из дохода».
В Петербурге за 8 месяцев нынешнего года, подытоживает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, зарегистрировано 30 тысяч ДДУ, всего по агломерации – 42,2 тысячи.
«Это серьезная просадка, отмечает эксперт, за январь-август по отношению к тому же периоду рекордного 2019 года в городе недосчитывается 44% сделок, агломерация-39%. Да и по сравнению с прошлым годом оба показателя ниже примерно на 13%. Поэтому к цифрам августа надо относиться сдержаннее, – рассуждает Светлана Денисова. – Несмотря на то, что по России в целом объём предложения на первичном рынке наращивается, и даже ЦБ недавно выражал свою обеспокоенность по этому поводу, в Санкт-Петербурге картина иная. План по вводу в городе на 2023 год составляет всего 2,8 млн. кв.м».
Светлана Денисова не сомневается, что годовой план по вводу будет перевыполнен, но всё же объём предложения на первичном рынке остаётся далёким от рекордных показателей, вывод новых объектов в продажу застройщики не форсируют. Впрочем, с точки зрения строителей это можно назвать и везением – благодаря просадке рынок остаётся сбалансированным, удалось избежать провала реализации и ценовой лихорадки.
Между тем, констатирует начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент», доля ипотеки в целом по первичному рынку превышает 85%. Могло бы быть и выше, но застройщики широко предоставляют рассрочку, которая тоже станет ипотекой через пару лет. «У нас на объекте «Огни Залива», который вводится в конце года, как раз это и происходит – сначала покупатель берет рассрочку, а после ее окончания переходит на ипотеку, – поясняет Светлана Денисова. – И, если число таких кейсов прибавить к первичной ипотеке, получим в месяц ипотечных сделок намного больше, чем заключенных ДДУ. То есть, честная доля ипотечных сделок – свыше 90%».
В ходе строительства, реконструкции или эксплуатации стеклопакеты и другие светопрозрачные конструкции могут получить небольшие, но заметные повреждения в виде царапин, потертостей, окалин от сварочных работ и др. Нередко они становятся объектами для творчества граффити-художников и других любителей попробовать на стекле несмываемые маркеры и краски.
Иногда стеклопакет можно заменить, но чаще всего, особенно когда дорогостоящая конструкция выполнялась на заказ или по индивидуальному проекту, когда она слишком массивна или труднодоступна для замены, заказчику выгоднее обратиться к услугам по шлифовке стекол. Такие специалисты с помощью шлифования умеют снять тончайший (поврежденный) слой стекла и методом полировки вернуть прозрачность в исходное состояние. Это узкоспециализированная сфера подрядных работ, в которой трудится всего несколько компаний: каждая из них имеет свои секреты мастерства и ноу-хау, наработанные годами.
Одна из самых опытных компаний на этом рынке — «Гласслайт». Она с 2008 года занимается шлифовкой и полировкой различных конструкций из стекла: стеклопакетов, стеклянных перегородок и столешниц, автостекол и т. д. За это время специалистами «Гласслайт» накоплен большой опыт в обработке самых разных видов стекол — закаленных, термоупрочненных, многослойных, противопожарных, бронированных.
Основной объем работ компании приходится на обработку стекол на строительных объектах: ЖК бизнес- и комфорт-классов, бизнес-центры, высотные здания со стеклянными фасадами, загородные частные дома с панорамными стеклопакетами. Чаще всего за услугами полировки и шлифовки стеклопакетов обращаются застройщики ЖК, когда подходят сроки сдачи объекта. Но среди заказчиков «Гласслайта» есть и Московский метрополитен, где с интерьерных стекол пришлось удалять царапины и следы маркера, и «Москвариум-океанариум», в котором специалисты компании боролись с солевыми отложениями на акриловом стекле, и Дарвиновский музей, где был обновлен потертый стеклянный пол, и еще много других объектов в столице и за ее пределами.
Одних только стеклянных фасадов за время работы было отполировано десятки тысяч квадратных метров. Несколько тысяч м2 фасадного остекления из них было обработано в ходе реконструкции ГЭС-2 и превращения этого промышленного объекта с более чем столетней историей в современное арт-пространство.
Работа на «ГЭС-2» продолжалась почти полгода, с начала лета до конца ноября 2021 года, и потребовала занятости всего коллектива компании. Шлифовка стекол — чрезвычайно трудоемкая работа: мастер за смену может обработать в среднем 3–4 м2 стекла, бригада — 40–50 м2 стекольных поверхностей, если позволяет погода и температура воздуха.
Проект «ГЭС-2» упрочил навыки мастеров и привнес новый опыт с точки зрения организации работы на таком крупном и сложном многофункциональном объекте. Прежде всего обрабатывать пришлось разные виды стекол, включая закаленные и противопожарные. Каждое из них требовало своего подхода по времени шлифовки и применяемым материалам. Много стеклянных конструкций было установлено в труднодоступных местах. Чтобы обработать их, компания применяла весь арсенал стремянок, использовала подкатные туры высотой до 8 м, сооружала подходящие строительные леса.
Весь объем работы был выполнен с высоким качеством и в срок. Этому в немалой степени способствовали технологии и применяемые материалы. К их подбору в компании пришли методом проб и ошибок, испытывали различные абразивные круги и пасты, искали подходящие компоненты для полировки и шлифовки, пока не остановились на пасте из оксида церия — максимально универсальном и результативном составе, в эффективности которого можно быть уверенным на всех этапах работы. Немаловажно, что оксид этого редкоземельного металла производится в России и успешно конкурирует с зарубежными аналогами.
В последние годы строительные компании постепенно стали вкладываться в диджитализацию бизнеса. Пандемия выступила катализатором процесса — застройщики увеличили долю дистанционных продаж. Однако затем каждая компания пошла своим путем: одни наращивают объем уделенных продаж, другие считают онлайн-продажи временной вынужденной мерой.
С началом локдауна у большинства застройщиков встали продажи. Перевод сделок в онлайн стал спасением для рынка. Но целый ряд застройщиков и до начала пандемии практиковали онлайн-продажи. Так, ГК КВС открыла специальный магазин еще в 2018 году. Правда, доля продаж в нем была невелика. Сделки в интернете проводят компании «Инград», ФСК, ГК «Основа, ГК ПИК, Группа «Самолет», ГК «Гранель», «Донстрой», «Полис групп», «Балтийская жемчужина», Л1, «Красная стрела», ГК ЦДМ и другие. Причем не первый год.
«Мы уже около пяти лет используем различные онлайн-инструменты при продаже жилья. В цифровом формате проходит бронирование, оказание ипотечных услуг, регистрация сделок и многое другое. Впервые дистанционная сделка по продаже квартиры в компании была проведена в 2018 году. Тогда доля онлайн-сделок составляла около 5%. Пик дистанционных продаж, как и у всех, пришелся на карантин 2020 года — весной их доля доходила до 80%. Уже через год подобные покупки заняли долю 25–30% в зависимости от объекта. Этот уровень сохраняется и сегодня», — рассказывает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
В компании «Брусника» 95% сделок оформляются онлайн. При этом доля онлайн-ипотеки составляет 98%, регистраций — 93%, открытых онлайн эскроу-счетов — 99%.
«Система онлайн-продаж была введена в Компании Л1 в апреле 2020 года. Хотя офисы компании вновь открылись уже в конце мая 2020-го, схема успешно продолжает использоваться и сейчас. Онлайн-продажи востребованы в первую очередь у иногородних покупателей. Но пользуются ими и те, кто в силу занятости не может приехать в офис, а также маломобильные люди. Доля онлайн-сделок сейчас невелика, около 5% от общего объема», — комментирует Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1.
По некоторым данным, доля электронных продаж на отдельных объектах достигает 100%.
Товары из интернета
Недвижимость — при всей ее дороговизне — тоже можно считать товаром. Тогда почему не приобретать этот товар в интернете?
Можно предположить, что неким препятствием выступает менталитет, особенно среди немолодых людей, — для молодежи покупать товары в интернет-магазинах уже стало обыденностью.
В то же время доля онлайн-продаж после пандемии сократилась. Согласно прошлогоднему опросу сервиса «Яндекс», только 30% жителей городов с населением свыше 100 тыс. человек готовы покупать квартиры через интернет — большинству респондентов хочется изучить все на месте, «потрогать руками». Зато онлайн-продажи подходят для инвесторов и региональных покупателей.
ГК ПИК первой в России перевела все операции, связанные с покупкой жилья, полностью в онлайн, тем самым подняв планку по внедрению e-commerce для всей отрасли.
В 2020 году компания запустила полноценные онлайн-сделки, в том числе в ипотеку, без присутствия клиента в офисе продаж. В этом же году ПИК закрыла все офисы продаж. С того момента компания зарегистрировала более 140 тысяч онлайн-сделок, поясняют в компании.
Выступая на конференции портала ЕРЗ.РФ и Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) «Цифровизация продаж в девелопменте жилья», Роман Бальсевичус, заместитель директора департамента продаж ПИК, сообщил: компания не планирует открывать офисы продаж.
Но другие застройщики поступают менее радикально. Так, в Компании Л1 действуют три офиса продаж, на стройплощадках и недавно сданных объектах есть консультационные пункты. «Открывать новые офисы мы не планируем, но после вывода на рынок нового объекта там будет организован консультационный пункт», — подчеркнула Надежда Калашникова.
ГК «Гранель» во время локдауна перешла в онлайн-режим, закрыла офисы продаж. «Но это была временная мера. Сегодня, помимо центрального офиса продаж, у нас открыты отдельные офисы на объектах. Каждое помещение имеет свой дизайн и атмосферу, которые перекликаются с представляемым им проектом — это тоже важный момент. Покупатель получает подробные ответы на вопросы, изучает макет жилого комплекса. Мы стараемся сделать так, чтобы из окон офиса продаж была видна стройплощадка — можно наглядно увидеть, как идут работы», — пояснил Сергей Нюхалов.
При этом важно, какими именно сервисами пользуется покупатель. По словам Сергея Нюхалова, почти все покупатели выбирают электронную регистрацию договора, никто не хочет заниматься этим в бумажном формате. Есть опции, отметил он, от которых покупатели уже не откажутся.
Экономия времени
Участники конференции «Цифровизация продаж в девелопменте жилья» отметили: создание цифровой экосистемы управления продажами сокращает время обработки заявок и число ошибок при взаимодействии с клиентами. Электронные сделки сокращают весь процесс. По данным компании «Брусника», время проведения сделки сократилось втрое — до десяти дней, но при необходимости сделку можно оформить за сутки.
«Любой сервис внедряется в компании только тогда, когда он экономически эффективен, — это касается и онлайн-сделок. Электронные инструменты позволяют сэкономить время, упрощают систему взаимодействия и с покупателями, и с банками, снижают трудоемкость и бюрократизацию операций, — рассуждает Сергей Нюхалов. — При этом у нас выстроен полный цикл продаж, ориентированный на индивидуальный подход к каждому клиенту, живое человеческое общение. Это очень важная часть цикла продаж, и в ближайшее время мы не планируем отказываться от этой модели».
По мнению Надежды Калашниковой, к очевидным плюсам онлайн-продаж следует отнести возможность избежать посещения офиса застройщика, что удобно для иногородних покупателей или для тех, кто не располагает временем. «Для застройщика это возможность расширить сферу присутствия на рынке. С точки зрения сроков и расходов отличий между офлайн- и онлайн-сделками практически нет», — заключила она.
Цифровизация с продолжением
Между тем диджитализация рынка недвижимости будет продолжена. Возможно, Центробанк поменял планы в последние месяцы, но ранее предполагался полный отказ от бумажных документов в конце 2022 — начале 2023 года.
Пока с банками работать сложновато. Дистанционные операции возможны, если покупатель — клиент банка. В противном случае личная явка в банк для подписания договора и идентификации обязательна. Впрочем, Ростелеком и Центробанк уже разрабатывают систему идентификации, что позволит упростить процедуру.
На электронное взаимодействие с застройщиками намерен перейти Росреестр. Выступая на конференции «Цифровизация продаж в девелопменте жилья», Елена Макарова, руководитель цифровой трансформации Росреестра, заявила: онлайн-сервисы, которые экстренно запускались в период пандемии, показали свою эффективность и перспективность, поэтому работа по их развитию продолжается.
По прогнозам GloraX, к концу текущего года доля онлайн-сделок может дорасти до 60%.
Однако не все застройщики к этому стремятся. «Не стоит забывать, что цифровые сервисы не способны в полной мере заменить живое общение с менеджером, осмотр площадки. Хотя онлайн-технологии серьезно облегчили жизнь и покупателям и девелоперам, полностью перейти на онлайн-формат пока никто не спешит», — уверен Сергей Нюхалов.
«Полностью переход на онлайн-сделки мы не планируем. Все-таки при покупке квартиры важна эмоциональная составляющая. Когда покупатель может своими глазами увидеть будущую квартиру, оценить локацию, окружение дома — он быстрее принимает решение», — добавила Надежда Калашникова.